房屋買賣只有收條沒有書面合同買賣關(guān)系是否成立

房屋買賣只有收條沒有書面協(xié)議，買賣關(guān)系是否成立一、為何要探討這個(gè)問題因?yàn)?、這個(gè)問題存在具備普遍性，朋友之間、親人之間或者房屋交易當(dāng)事人因?yàn)榉娠L(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)淡薄，經(jīng)常做出這種簡(jiǎn)易行為，而因?yàn)榧s定明確和利益糾葛，這種問題經(jīng)常出現(xiàn)糾紛；2、就一樣問題人民法院往往做出完全不一樣判決結(jié)果，法律適用沒有統(tǒng)一性，存在司法亂象，使得公民甚至法律專業(yè)人士無(wú)所適從；3、此問題歸根結(jié)底是協(xié)議成立要件和協(xié)議約定不明解釋等協(xié)議法基本問題，厘清此問題，不但有利于解除房屋買賣協(xié)議糾紛處理，亦一樣有利于其余民事和經(jīng)濟(jì)糾紛關(guān)于協(xié)議成立要件和協(xié)議約定不明時(shí)解釋問題。二、據(jù)以研究實(shí)踐案例案例一【()南市民一終字第832號(hào)】事實(shí)：11月6日，周海明（甲方）與俞諒（乙方）訂立一份《房屋買賣協(xié)議書》，約定：“甲方將其名下位于南寧市青秀路18號(hào)D5區(qū)103號(hào)別墅壹套，建筑面積（產(chǎn)權(quán)登記面積）為321平方米，出售給乙方，房屋售價(jià)為人民幣肆佰貳拾萬(wàn)元。乙方將購(gòu)置該房屋定金人民幣叁萬(wàn)元付給甲方。若甲、乙任何一方違反本約定，則按《協(xié)議法》關(guān)于定金要求負(fù)擔(dān)違約責(zé)任，違約方須向守約方支付定金雙倍違約金叁萬(wàn)元整”。同日，俞諒支付30000元定金給周海明。11月9日，周海明就30000元定金向俞諒出具一份《收條》，載明：“今收到俞諒購(gòu)大自然花園D5103號(hào)房定金叁萬(wàn)元整”。在協(xié)議推行過程中，雙方因房款及房屋交付發(fā)生爭(zhēng)議，周海明遂于12月9日書面通知俞諒，載明：“俞諒向周海明購(gòu)置青秀路18號(hào)D5區(qū)103號(hào)別墅。俞諒須于12月20日前將全部購(gòu)房款420萬(wàn)元整存入賬號(hào)為******周海明建行賬戶。逾期視為違約，沒收定金并解除房屋買賣協(xié)議”。俞諒為此于12月18日向周海明發(fā)出《通知函》，以周海明收取定金后不交付房屋、不提交房屋權(quán)利證實(shí)、也不通知辦理過戶登記為由拒絕先支付房款，同時(shí)要求周海明于12月20日前騰空房屋交付給俞諒并辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，關(guān)于部門受理后即支付房款，逾期俞諒可解除《房屋買賣協(xié)議》并由周海明雙倍返還定金。雙方為此產(chǎn)生糾紛，俞諒遂于4月28日提起訴訟，請(qǐng)求法院判令：1、周海明推行與俞諒訂立《房屋買賣協(xié)議書》，向俞諒交付訟爭(zhēng)房屋，并幫助辦理過戶登記手續(xù)；2、周海明雙倍返還俞諒定金人民幣6萬(wàn)元；3、本案訴訟費(fèi)由周海明負(fù)擔(dān)。另查明，南寧市青秀區(qū)青秀路18號(hào)大自然花園D5棟103號(hào)房屋，房屋全部權(quán)證號(hào)為邕房權(quán)證字第01807541號(hào)，房屋全部權(quán)人登記為周海明，建筑面積321.51平方米，3層鋼混結(jié)構(gòu)。一審判決：協(xié)議內(nèi)容須詳細(xì)確定。依照《中華人民共和國(guó)協(xié)議法》第十二條要求，協(xié)議內(nèi)容通常包含當(dāng)事人名稱、姓名、住所、標(biāo)、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款、酬勞、推行期限、推行地點(diǎn)、推行方式、違約責(zé)任、處理爭(zhēng)議方法等。本案中，雙方雖對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款及定金達(dá)成合意，但對(duì)于房屋價(jià)款支付期限、支付方式、房屋轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、房屋交付條件及交付時(shí)間等交易條款均未作出約定?！斗课葙I賣協(xié)議》訂立后，雙方也未能就以上條款協(xié)商一致，造成雙方房屋轉(zhuǎn)讓無(wú)法進(jìn)行。雙方訂立《房屋買賣協(xié)議》不具備協(xié)議推行必備條款，故雙方房屋買賣關(guān)系未能成立，雙方應(yīng)恢復(fù)到交易前狀態(tài)，故對(duì)于俞諒要求繼續(xù)推行協(xié)議主張不予支持，周海明應(yīng)退還俞諒定金30000元。雙方未能就協(xié)議主要條款達(dá)成合意，屬于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人原因所致，故對(duì)于俞諒要求周海明負(fù)擔(dān)違約責(zé)任主張不予支持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百三十四條第一款第（四）項(xiàng)、第（五）項(xiàng)，《中華人民共和國(guó)協(xié)議法》第十二條、第十四條之要求，判決：一、周海明返還俞諒定金30000元；二、駁回俞諒要求周海明推行《房屋買賣協(xié)議書》，交付訟爭(zhēng)房屋，并幫助其辦理房屋過戶登記手續(xù)訴訟請(qǐng)求。本案受理費(fèi)40880元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5000元，兩項(xiàng)共計(jì)45880元，由俞諒負(fù)擔(dān)45000元，周海明負(fù)擔(dān)880元。

二審判決：《最高人民法院關(guān)于適用若干問題解釋（二）》（法釋〔〕5號(hào)）第一條要求：“當(dāng)事人對(duì)協(xié)議是否成立存在爭(zhēng)議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)和數(shù)量，通常應(yīng)該認(rèn)定協(xié)議成立。但法律另有要求或者當(dāng)事人另有約定除外。對(duì)協(xié)議欠缺前款要求以外其余內(nèi)容，當(dāng)事人達(dá)不成協(xié)議，人民法院依照協(xié)議法第六十一條、第六十二條、第一百二十五條等關(guān)于要求給予確定”。上訴人俞諒與被上訴人周海明于11月6日訂立《房屋買賣協(xié)議書》，能夠明確確定雙方當(dāng)事人姓名（含身份證號(hào)碼、住址、電話號(hào)碼）、標(biāo)（即南寧市青秀路18號(hào)D5區(qū)103號(hào)別墅）、數(shù)量（1套）、建筑面積（產(chǎn)權(quán)登記面積）321平方米、價(jià)款（人民幣420萬(wàn)元）、定金（人民幣3萬(wàn)元）、違約責(zé)任（違約方須向守約方支付定金雙倍），依照上述要求，應(yīng)該認(rèn)定雙方訂立《房屋買賣協(xié)議書》已經(jīng)成立。一審判決以雙方訂立《房屋買賣協(xié)議書》不具備協(xié)議推行必備條款而認(rèn)定雙方房屋買賣關(guān)系未成立，適使用方法律錯(cuò)誤，本院給予糾正。

《中華人民共和國(guó)協(xié)議法》第八條要求：“依法成立協(xié)議，對(duì)當(dāng)事人具備法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)該按照約定推行自己義務(wù)，不得私自變更或者解除協(xié)議。依法成立協(xié)議，受法律保護(hù)”，第四十四條要求：“依法成立協(xié)議，自成立時(shí)生效”。雙方訂立《房屋買賣協(xié)議書》不違反法律要求，正當(dāng)有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)該按照約定推行自己義務(wù)。依照本案已經(jīng)查明事實(shí)，雙方對(duì)房屋價(jià)款支付期限、支付方式、辦理房屋過戶費(fèi)用負(fù)擔(dān)、房屋交付時(shí)間等事項(xiàng)未能協(xié)商一致，依照上述司法解釋要求，應(yīng)依照《中華人民共和國(guó)協(xié)議法》第六十一條、第六十二條、第一百二十五條等關(guān)于要求給予確定。

《中華人民共和國(guó)協(xié)議法》第六十一條要求：“協(xié)議生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者酬勞、推行地點(diǎn)等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確，能夠協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，按照協(xié)議關(guān)于條款或者交易習(xí)慣確定”，

第六十二條要求：“當(dāng)事人就關(guān)于協(xié)議內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條要求仍不能確定，適用以下要求：…（三）推行地點(diǎn)不明確，給付貨幣，在接收貨幣一方所在地推行；交付不動(dòng)產(chǎn)，在不動(dòng)產(chǎn)所在地推行；其余標(biāo)，在推行義務(wù)一方所在地推行。（四）推行期限不明確，債務(wù)人能夠隨時(shí)推行，債權(quán)人也能夠隨時(shí)要求推行，但應(yīng)該給對(duì)方必要準(zhǔn)備時(shí)間。（五）推行方式不明確，按照有利于實(shí)現(xiàn)協(xié)議目標(biāo)方式推行。（六）推行費(fèi)用負(fù)擔(dān)不明確，由推行義務(wù)一方負(fù)擔(dān)”。依照上述要求，結(jié)合本案實(shí)際情況，本院確定俞諒應(yīng)該在本判決生效之日起30日內(nèi)一次性向周海明付清購(gòu)房款人民幣420萬(wàn)元，周海明收到該購(gòu)房款后30日內(nèi)將房屋交付給俞諒，并幫助俞諒辦理房屋過戶登記；辦理房屋過戶登記費(fèi)用，由雙方依照國(guó)家及南寧市房管部門關(guān)于要求負(fù)擔(dān)。雙方訂立《房屋買賣協(xié)議書》時(shí)對(duì)協(xié)議推行關(guān)于條款沒有約定，造成雙方產(chǎn)生本案糾紛，雙方對(duì)此都有責(zé)任，故本院對(duì)俞諒要求周海明負(fù)擔(dān)違約責(zé)任主張不予支持。俞諒已支付給周海明定金30000元，應(yīng)抵作購(gòu)房款。所以，俞諒尚應(yīng)向周海明支付購(gòu)房款人民幣417萬(wàn)元。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但適使用方法律錯(cuò)誤，本院給予糾正。依照《中華人民共和國(guó)協(xié)議法》第八條、第四十四條、第六十一條、第六十二條、第一百二十五條及《最高人民法院關(guān)于適用若干問題解釋（二）》第一條以及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項(xiàng)要求，判決以下：

一、撤消南寧市青秀區(qū)人民法院（）青民一初字第1245號(hào)民事判決；

二、上訴人俞諒應(yīng)于本判決生效之日起30日內(nèi)一次性向被上訴人周海明付清購(gòu)房款人民幣417萬(wàn)元，周海明應(yīng)于收到該購(gòu)房款后30日內(nèi)將其名下位于南寧市青秀區(qū)青秀路18號(hào)大自然花園D5棟103號(hào)房屋交付給俞諒，并幫助俞諒辦理房屋過戶登記；辦理房屋過戶登記費(fèi)用，由雙方依照國(guó)家及南寧市房管部門關(guān)于要求負(fù)擔(dān)；案例二【()渝二中法民終字第01321號(hào)】事實(shí)：3月24日，被告向龍、第三人隆小靈購(gòu)置了歐國(guó)祥全部位于重慶市萬(wàn)州區(qū)熊家鎮(zhèn)中心街181號(hào)房屋，該房屋包含兩間門面、門面后面住房和廚房各一間以及隸屬樓梯間角空臺(tái)、三樓及四樓各兩間房屋、四樓樓梯間沖臺(tái)。7月18日下午，二原告與被告向龍協(xié)商，由原告向被告購(gòu)置該房屋，二原告當(dāng)即向被告向龍支付購(gòu)房款50000元，向龍出具收條，載明：今收到崔建華購(gòu)房款50000元正，還余欠34600元。當(dāng)日向龍外出。隨即，第三人隆小靈與原告就該房屋買賣發(fā)生糾紛，經(jīng)當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)調(diào)解未果，原告訴至法院。

一審判決：一審法院認(rèn)為，原被告就爭(zhēng)議房屋買賣沒有訂立書面協(xié)議。原告主張購(gòu)置了爭(zhēng)議房屋全部房屋，被告主張?jiān)嬷毁?gòu)置了爭(zhēng)議房屋中三樓和四樓房屋。因?yàn)闋?zhēng)議房屋具備可分性，而原告提供證據(jù)又不能證實(shí)其購(gòu)置了爭(zhēng)議房屋全部房屋主張。鑒于雙方就房屋買賣沒有書面約定，致買賣標(biāo)不明確，故原被告之間房屋買賣協(xié)議不成立。即或原被告之間有買賣協(xié)議，但原告舉示證據(jù)不能證實(shí)向龍出賣該房屋取得其妻子隆小靈同意，亦應(yīng)無(wú)效。經(jīng)審理中向原告釋明是否變更訴訟請(qǐng)求，但原告仍堅(jiān)持主張由被告交付房屋訴訟請(qǐng)求，故協(xié)議不成立處理不予調(diào)整。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條，《中華人民共和國(guó)協(xié)議法》第十二條，《中華人民共和國(guó)婚姻法》第十七條第二款要求，判決：駁回原告崔建華、余成秀要求被告向龍交付房屋訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)80元，減半收取40元，由原告崔建華、余成秀負(fù)擔(dān)。二審判決：本案系因雙方購(gòu)置房屋引發(fā)糾紛，爭(zhēng)議焦點(diǎn)為協(xié)議是否成立和有效以及推行問題，屬房屋買賣協(xié)議糾紛。依照《中華人民共和國(guó)協(xié)議法》第十二條要求，協(xié)議內(nèi)容有當(dāng)事人約定，通常包含人名稱或者姓名和住所；標(biāo)；數(shù)量；質(zhì)量；價(jià)款和酬勞；推行期限、地點(diǎn)和方式；違約責(zé)任；處理爭(zhēng)議方式等內(nèi)容。其中“通常包含人名稱或者姓名和住所、標(biāo)、數(shù)量”是協(xié)議成立必備條款，如當(dāng)事人對(duì)上述條款沒有約定或約定不明，則協(xié)議不能成立。本案中，上訴人與被上訴人向龍對(duì)購(gòu)置萬(wàn)州區(qū)熊家鎮(zhèn)中心街181號(hào)房屋雖達(dá)成了口頭協(xié)議，并實(shí)際推行了交付部分購(gòu)房款。但因?yàn)闆]有訂立書面協(xié)議，造成雙方對(duì)購(gòu)置標(biāo)以及推行期限、地點(diǎn)和方式等包括協(xié)議必備條款和主要條款產(chǎn)生爭(zhēng)議。首先是協(xié)議必備條款購(gòu)置標(biāo)問題。依照查明事實(shí)，爭(zhēng)議房屋萬(wàn)州區(qū)熊家鎮(zhèn)中心街181號(hào)主要分為1樓、3樓和4樓，在使用功效上具備可分性，這就造成在實(shí)際上能夠分別出售也能夠整體出售。盡管上訴人提供證人出庭作證購(gòu)置是該房屋全部，但被上訴人向龍對(duì)證人證實(shí)內(nèi)容均予否定，并堅(jiān)持認(rèn)為出售是該房屋3樓和4樓，。一審中證實(shí)上訴人購(gòu)置是該房屋全部出庭證人與上訴人有利害關(guān)系，二審中證實(shí)上訴人購(gòu)置是該房屋全部出庭證人并沒有參加上訴人與被上訴人向龍商談購(gòu)置房屋過程。故上訴人僅憑借證人證言證實(shí)其購(gòu)置了該房屋全部，在證據(jù)上是不充分，應(yīng)視為雙方對(duì)購(gòu)置標(biāo)，即購(gòu)置房屋范圍約定不明。其次是協(xié)議主要條款推行期限和方式問題。該房屋至今沒有交付給上訴人，雙方對(duì)何時(shí)交付房屋、何時(shí)交清購(gòu)房余款以及房屋轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生費(fèi)用負(fù)擔(dān)均沒有約定，而上述內(nèi)容直接包括雙方權(quán)利義務(wù)確實(shí)定以及協(xié)議能否實(shí)際推行和怎樣推行問題。鑒于現(xiàn)實(shí)生活中對(duì)買賣房屋包括交付房屋以及付款方式多樣性，無(wú)確定交易習(xí)慣，故本院不宜以不確定交易習(xí)慣確定上述內(nèi)容。綜上，因雙方對(duì)買賣房屋協(xié)議必備條款約定不明和對(duì)主要條款沒有約定，故雙方房屋買賣協(xié)議沒有成立，上訴人請(qǐng)求被上訴人交付房屋無(wú)協(xié)議和法律上依據(jù)，其上訴理由不能成立。另外，在協(xié)議不成立情況下評(píng)判隆小靈是否同意向龍?zhí)幜P夫妻共有房屋問題已無(wú)實(shí)質(zhì)意義，鑒于原審已予評(píng)判，本院給予確認(rèn)。二審中，本院為化解雙方矛盾，組織雙方當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解，希望雙方能經(jīng)過變更訴求方式達(dá)成一致意見，但終因分歧意見較大未果。綜上，原審認(rèn)定事實(shí)基本清楚，判決結(jié)果正確。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)要求，判決以下：駁回上訴，維持原判。案例三【()湖潯商初字第747號(hào)】事實(shí)：5月16日，被告李文龍收取原告顧旭競(jìng)購(gòu)房預(yù)付款2萬(wàn)元，據(jù)此出具了《收據(jù)》1份給原告。事后，被告李文龍沒有交付原告房屋，亦未返還原告購(gòu)房預(yù)付款。另查明，被告李根均、李鈺均系被告李文龍之女兒。法院判決：最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)協(xié)議法〉若干問題解釋（二）》第一條要求，當(dāng)事人對(duì)協(xié)議是否成立存在爭(zhēng)議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)和數(shù)量，通常應(yīng)該認(rèn)定協(xié)議成立……。原、被告就標(biāo)未陳說一致，而原告提交證據(jù)又尚不能證實(shí)其關(guān)于標(biāo)事實(shí)主張，且被告就此沒有提交對(duì)應(yīng)證據(jù)，本院據(jù)此認(rèn)為原、被告所買賣標(biāo)不能確定，原、被告房屋買賣協(xié)議還未成立，對(duì)原、被告沒有約束力，所以原告要求締約相對(duì)方即被告李文龍立刻返還購(gòu)房預(yù)付款訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持。原告以被告李文龍收取購(gòu)房預(yù)付款用于房屋裝修和開店事實(shí)主張不能成立，所以原告以此為由要求被告李根鈞、李鈺負(fù)擔(dān)連帶清償責(zé)任主張也不能成立。三被告雖系父女關(guān)系，但據(jù)此要求被告李根鈞、李鈺對(duì)被告李文龍本案?jìng)鶆?wù)負(fù)擔(dān)連帶清償責(zé)任沒有對(duì)應(yīng)法律依據(jù)。一樣，原告以三被告未分家析產(chǎn)、被買賣房屋系三被告共同財(cái)產(chǎn)為由要求被告李根鈞、李鈺對(duì)被告李文龍本案?jìng)鶆?wù)負(fù)擔(dān)連帶清償責(zé)任也沒有對(duì)應(yīng)法律依據(jù)。據(jù)此，為了維護(hù)正常社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，保護(hù)當(dāng)事人正當(dāng)權(quán)益，依照《中華人民共和國(guó)協(xié)議法》第八條、最高人民法院《關(guān)于適用中〈華人民共和國(guó)共和國(guó)協(xié)議法〉若干問題解釋（二）》第一條、最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)若干要求》第二條及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百三十條之要求，判決以下：一、限被告李文龍于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告顧旭競(jìng)?cè)嗣駧?萬(wàn)元。二、駁回原告顧旭競(jìng)其余訴訟請(qǐng)求。

從以上三個(gè)案例能夠看出，相同案情【買賣雙方只出具簡(jiǎn)單收條，明確標(biāo)、價(jià)款，而對(duì)于付款方式和房屋交付、過戶等房屋買賣其余事項(xiàng)則沒有約定】，有法院判決認(rèn)定協(xié)議不成立，判決返還定金或已付款；有法院判決協(xié)議成立并要求繼續(xù)推行協(xié)議。為何相同案件會(huì)出現(xiàn)完全不一樣判決結(jié)果？原因在于：（1）當(dāng)事人約定不明。只有當(dāng)事人名稱、標(biāo)和總價(jià)款，而對(duì)于付款時(shí)間、房屋交付時(shí)間、過戶時(shí)間、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等其余協(xié)議主要條款沒有約定。（2）法律要求不明確：最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)協(xié)議法》若干問題解釋（二）第一條要求：“當(dāng)事人對(duì)協(xié)議是否成立存在爭(zhēng)議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)和數(shù)量，通常應(yīng)該認(rèn)定協(xié)議成立。但法律另有要求或者當(dāng)事人另有約定除外。對(duì)協(xié)議欠缺前款要求以外其余內(nèi)容，當(dāng)事人達(dá)不成協(xié)議，人民法院依照協(xié)議法第六十一條、第六十二條、第一百二十五條等關(guān)于要求給予確定。”這里要求是“通常應(yīng)該認(rèn)定協(xié)議成立”，而不是“應(yīng)該認(rèn)定協(xié)議成立”，也就是即使“能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)和數(shù)量”，也允許認(rèn)定協(xié)議不成立，那么在什么情況下能夠認(rèn)定協(xié)議成立，什么情況下能夠認(rèn)定協(xié)議不成立，則沒有明確要求，很大程度上依靠司法人員自由裁量權(quán)，而對(duì)自由裁量權(quán)尺度把握不一致就造成案件結(jié)果不一樣。三、對(duì)上述裁判簡(jiǎn)單評(píng)析和這類案件處理標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單歸納一樣或類似案情，出現(xiàn)兩種完全不一樣判決結(jié)果，不但會(huì)使當(dāng)事人無(wú)所適從，且會(huì)損害司法判決權(quán)威性。所以，對(duì)上述已決判決進(jìn)行對(duì)比分析，總結(jié)其合理和不合理之處，統(tǒng)一這類案件裁判尺度，對(duì)以后分析和處理類似案件具備現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。相比較而言，上述情況下，認(rèn)定協(xié)議不成立是比較合理選擇：（1）在交易習(xí)慣不明確情況下，【()南市民一終字第832號(hào)】一案判決代替當(dāng)事人決定付款時(shí)間和過戶時(shí)間，且不論要求買方一次性付清400多萬(wàn)購(gòu)房款是否合理和買方是否由此支付能力，關(guān)鍵是違反協(xié)議法當(dāng)事人意思自治標(biāo)準(zhǔn)和民事訴訟法舉證標(biāo)準(zhǔn)；相反，案例二【()渝二中法民終字第01321號(hào)】和案例三【()湖潯商初字第747號(hào)】以“現(xiàn)實(shí)生活中對(duì)買賣房屋包括交付房屋以及付款方式多樣性，無(wú)確定交易習(xí)慣，本院不宜以不確定交易習(xí)慣確定何時(shí)交付房屋、何時(shí)交清購(gòu)房余款以及房屋轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生費(fèi)用負(fù)擔(dān)等關(guān)系協(xié)議推行內(nèi)容”為由認(rèn)定協(xié)議不成立則是比較合理選擇。（2）在只有標(biāo)、價(jià)款等簡(jiǎn)單約定而雙方都未實(shí)際推行和一方只推行小部分義務(wù)情況下，【()南市民一終字第832號(hào)】判決依照協(xié)議法第六十一和六十二條要求，依靠自由裁量權(quán)對(duì)付款時(shí)間和付款方式、辦理過戶時(shí)間等主要協(xié)議內(nèi)容給予確定，可能會(huì)晤臨無(wú)法推行實(shí)際問題，比如，法院要求買方在三十日內(nèi)一次性付款400多萬(wàn)購(gòu)房款，可能超出當(dāng)事人實(shí)際支付能力，因?yàn)榧偃缬僧?dāng)事人自己約定，當(dāng)事人本能夠選擇按揭付款這種更符合交易通例付款方式。（3）在只有標(biāo)、價(jià)款等簡(jiǎn)單約定而雙方都未實(shí)際推行和一方只推行小部分義務(wù)情況下，認(rèn)定協(xié)議不成立不但不違反最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)協(xié)議法〉若干問題解釋（二）》第一條要求要求，而且不會(huì)給雙方當(dāng)事人造成損失和設(shè)定脫離實(shí)際協(xié)議義務(wù)，更符合公平標(biāo)準(zhǔn)。

所以，依照現(xiàn)在現(xiàn)有要求并結(jié)合司法判決，在處理類似案件時(shí)，按照以下標(biāo)準(zhǔn)處理肯能會(huì)是比較合理選擇：（一）、收條訂立后沒有實(shí)際推行或還未實(shí)際推行，能夠參考《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣協(xié)議糾紛案件適使用方法律若干問題解釋》要求處理，認(rèn)定協(xié)議不成立?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣協(xié)議糾紛案件適使用方法律若干問題解釋》第四條要求：“出賣人經(jīng)過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣協(xié)議擔(dān)保，假如因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣協(xié)議，應(yīng)該按照法律關(guān)于定金要求處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方事由，造成商品房買賣協(xié)議未能訂立，出賣人應(yīng)該將定金返還買受人?！钡谖鍡l又要求：“商品房認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理方法》第十六條要求商品房買賣協(xié)議主要內(nèi)容，而且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款，該協(xié)議應(yīng)該認(rèn)定為商品房買賣協(xié)議?！卑凑丈鲜鲆螅仨毦邆洹渡唐贩夸N售管理方法》第十六條要求商品房買賣協(xié)議主要內(nèi)容，才能認(rèn)定商品房買賣協(xié)議成立，假如不具備商品房買賣協(xié)議主要內(nèi)容，雙方又未能就相關(guān)條款達(dá)成一致意見【因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方是有，造成商品房買賣協(xié)議未能訂立】，認(rèn)定為協(xié)議不成立，并返還定金。上述《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣協(xié)議糾紛案件適使用方法律若干問題解釋》第四、五要求，實(shí)際上是對(duì)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)協(xié)議法》若干問題解釋（二）第一條要求關(guān)于在什么情況下不應(yīng)認(rèn)定協(xié)議成立有益補(bǔ)充，有其合理性：（一）在雙方訂立很多條款都沒有明確約定情況下，假如按照協(xié)議法第六十一條、第六十二條要求對(duì)雙方協(xié)議權(quán)利義務(wù)進(jìn)行解釋，因現(xiàn)實(shí)生活中對(duì)買賣房屋包括交付房屋以及付款方式多樣性，無(wú)確定交易習(xí)慣，勉強(qiáng)進(jìn)行解釋會(huì)造成人民法院代替當(dāng)事人設(shè)定協(xié)議權(quán)利義務(wù)局面，違反了當(dāng)事人意思自治協(xié)議法基本標(biāo)準(zhǔn)。（二）因雙方當(dāng)事人都未實(shí)際推行，認(rèn)定協(xié)議不成立，不會(huì)給雙方當(dāng)事人造成實(shí)際損失，符合民法公平標(biāo)準(zhǔn)。二、收條訂立后一方或雙方已推行大部分義務(wù)，依照協(xié)議法第三十六條要求：“法律、行政法規(guī)要求或者當(dāng)事人約定采取書面形式訂立協(xié)議，當(dāng)事人未采取書面形式但一方已經(jīng)推行主要義務(wù)，對(duì)方接收，該協(xié)議成立。”，應(yīng)該認(rèn)定協(xié)議成立。而且，假如當(dāng)事人一方或雙方已推行大部分，認(rèn)定協(xié)議不成立會(huì)給已推行義務(wù)一方造成不公平。比如，在買方已支付大部分款項(xiàng)情況下再認(rèn)定協(xié)議不成立就會(huì)給買方造成損失。三、收條訂立后沒有只推行一小部分義務(wù)，標(biāo)準(zhǔn)上也應(yīng)認(rèn)定協(xié)議不成立，理由同第一點(diǎn)。假如依照協(xié)議法第六十一條、第六十二條要求能夠確定其余條款，能夠認(rèn)定協(xié)議成立。這里需要注意是，交易習(xí)慣應(yīng)該由主張存在交易習(xí)慣一方當(dāng)事人負(fù)擔(dān)舉證責(zé)任，在能夠明確存在交易習(xí)慣情況下人民法院才能依照交易習(xí)慣對(duì)相關(guān)條款進(jìn)行解釋并確定權(quán)利義務(wù)；假如沒有證據(jù)能夠證實(shí)交易習(xí)慣情況下，不能含糊適用交易習(xí)慣規(guī)則進(jìn)行裁判，而應(yīng)判決協(xié)議不成立為宜。另外，假如一方在起訴前或訴訟中明確表態(tài)或?qū)嶋H推行全部或大部分義務(wù)，比如買方支付全部或大部分款項(xiàng)，則能夠依照協(xié)議法第六十二條要求，合理確定還未推行義務(wù)一方相關(guān)推行方式和推行時(shí)間。

附：相關(guān)法律要求

最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)協(xié)議法〉若干問題解釋（二）》第一條要求：“當(dāng)事人對(duì)協(xié)議是否成立存在爭(zhēng)議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)和數(shù)量，通常應(yīng)該認(rèn)定協(xié)議成立。但法律另有要求或者當(dāng)事人另有約定除外。對(duì)協(xié)議欠缺前款要求以外其余內(nèi)容，當(dāng)事人達(dá)不成協(xié)議，人民法院依照協(xié)議法第六十一條、第六十二條、第HYPERLIN