2022年注稅備考土地增值稅的相關(guān)知識

2022年年注稅備考：土地增值稅的相關(guān)知識二、土地增值稅的征收范圍是如何規(guī)定的？

依據(jù)《條例》的規(guī)定，凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應(yīng)繳納土地增值稅。

三、土地增值稅的征稅對象是什么？

土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》規(guī)定的扣除工程金額后的余額。

計算增值額需要把握兩個關(guān)鍵：一是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，二是扣除工程金額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入，即與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。扣除工程按《條例》及《細(xì)則》規(guī)定有以下幾項：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。詳細(xì)為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。

（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的本錢（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)本錢）。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、根底設(shè)施費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)間接費用。這些本錢允許按實際發(fā)生額扣除。

（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用）是指銷售費用、治理費用、財務(wù)費用。依據(jù)新會計制度規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費用直接計入當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)工程進(jìn)展歸集或分?jǐn)?。為了便于計算操作，《?xì)則》規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計算分?jǐn)?，并供?yīng)金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)本錢之和的5％以內(nèi)予以扣除。凡不能供應(yīng)金融機(jī)構(gòu)證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)本錢的10％以內(nèi)計算扣除。

（四）舊房及建筑物的評估價格。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋、及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置本錢價乘以成新度折扣率后的價值，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)參考評估機(jī)構(gòu)的評估而確認(rèn)的價格。

（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。這是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建立稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的訓(xùn)練費附加，也可視同稅金予以扣除。

（六）加計扣除