中國與德國房地產(chǎn)發(fā)展對比

-2-房價在一定程度上不取決于當(dāng)期的供求關(guān)系，也不取決于未來的預(yù)期，而是取決于歷史。在我看來，房價在本質(zhì)上是個歷史問題，素。德國的故事-1-戰(zhàn)爭中被摧毀。科隆、漢堡等大城市，接近50%的房屋被摧毀。據(jù)統(tǒng)計，德國的住房缺口達(dá)到550萬套左右，數(shù)量和質(zhì)量上，德國都面臨著一個世紀(jì)以來最差的住房條件，每千人住房量為214套，從需求情況來看，戰(zhàn)后的嬰兒潮、移民潮等因素使得人口快速增長，1950年到1970年，人口從5000萬增加到6000萬。更突出的變量是家庭小型化，1960年德國1-2人戶家庭占比只有0%，同期，家庭總量從1330萬增加到2320萬。這些因素都意味著住房需求在快速膨脹。然而，正是在這樣的供求矛盾下，德國卻取得了突出的成功，成和租金最穩(wěn)定的國家。德國名義房價指數(shù)上漲3.2倍，同期英國和美國分別為59倍和11.3倍。在“次貸危機”前幾年全球主要發(fā)達(dá)國家房價瘋漲的一段時間，德國房價也相當(dāng)穩(wěn)定。例如，在2000年至2005年期間，班牙的房價分別上漲了78%和102%；在法國和意大利，2017年，德國實際房價年復(fù)合增長率僅為0.13%，實際房價水平上漲幅度僅為6.59%。對比看，英國、法國、美國等國家同時期的實際房價都有大幅度上漲，英國漲幅最大，為3.71倍。從租賃市場來看，一方面租金水平非常穩(wěn)定，另一方面租賃關(guān)系3.04%，上漲幅度為3.2倍。同期法國的租金上漲幅度為8.3倍，英國為23.5倍，意大利為16.9倍，遠(yuǎn)高于德國租金上漲水平。從租賃關(guān)系來看，德國的平均租賃周期長達(dá)11年，日本的平均租賃周期為5.2年，英國的平均租賃周期為2.5年，而中國的平均租賃周期僅為8-12個月。持續(xù)且穩(wěn)定的租賃周期會使租客擁有更高的安全感，促使租客選擇租賃作為長期的住房解決方案，有利-3-穩(wěn)定的基石是戰(zhàn)后30年的“大開發(fā)紅利”，歷史決定了長期的未來。最重要的原因是戰(zhàn)后30年的大開發(fā)為當(dāng)時及后來的住房市場奠定了非常堅實的“供應(yīng)基數(shù)”，考慮到1980年之后的40年德國供應(yīng)量持續(xù)下降，可以確定地說，至今為止德國住房市場都在受戰(zhàn)后30年的“大開發(fā)紅利”。具體來看：了1810萬套住房，年均開發(fā)量超過60萬套。下一個30年即1979-2010年間，開發(fā)總量只有990萬套，收縮了一半。最近10年來，住房開發(fā)量繼續(xù)收縮，年均開發(fā)量只有不到15萬套，其次，住房的耐用品屬性決定了供給的影響是長期性和永久性的，在歷史的關(guān)鍵時間窗口，集中力量，大量提供“超額供給”，是對未來的房價穩(wěn)定提供的最大紅利。德國戰(zhàn)后30年完成1800多萬套住房供應(yīng)，不僅解決了住房缺口，而且把套戶比從0.65提升么1.2的水平，就意味著德國用30年不僅完全滿足了當(dāng)時的住房需求，也為未來的需求預(yù)留了“余量”。從另一組數(shù)據(jù)觀察，今房存量只有4200萬套左右，1949-1979年開發(fā)的住房占比高達(dá)43.5%，1979-2010年開發(fā)的住房占比只有25%，最近10年開發(fā)的住房占比只有3%。由此可以看出，房子的耐用品屬性決定了戰(zhàn)后30年開發(fā)的、規(guī)模龐大、高質(zhì)量的供應(yīng)基數(shù)一直是后來乃至今天德國住房市場穩(wěn)定的關(guān)鍵基礎(chǔ)。可見，大量的再者，為德國成為“租賃的國度”奠定了基礎(chǔ)。戰(zhàn)后30年是德國社會租賃住房大規(guī)模開發(fā)的階段，與一般的理解不同，德國所謂免或補貼、土地使用規(guī)劃等支持，由多種主體開發(fā)，并承諾租金優(yōu)惠，或者向特定人群出租的租賃住房。具體來看，戰(zhàn)后30年是德國社會住然達(dá)到30%和20%。戰(zhàn)后30年累計開發(fā)的、用于出租型社會住房總量超過500萬套。-4-戰(zhàn)后30年的“大開發(fā)紅利”支撐了1980年-2010年德國30年的房價穩(wěn)定；紅利的枯竭則意味著過去十年德國的住房矛盾日益德國房價在過去幾年出現(xiàn)明顯上漲，幾個大城市的房價極高，且持續(xù)上漲，疫情也沒能阻擋這個態(tài)勢。不僅如此，長期以來，被引為榜樣的租賃市場也開始出現(xiàn)裂痕，租金開始上漲，特別是新簽租約的漲幅更高，且租期越來越短，租客的不安全感上升。這兩種情況一旦同時出現(xiàn)，且在德國負(fù)利率的條件下，人們對于買房的熱情只會進(jìn)一步加劇，住房問題會變得更加突出。如果以柏平米，2020年二手房平均價格超過5000歐元，十年上漲3倍。德國10大城市公寓均價漲幅在5%-17%之間。房價最高的慕尼黑，一套80平米的新建公寓平均價格為78萬歐元，市中心公寓均價普遍超過1.5萬歐元/平，折合人民幣超過11萬/平。從歷史的視角來看，德國房價和租金之所以在過去10年出現(xiàn)不可首先是開發(fā)量大幅度下降。我們構(gòu)造了一個“千人新開工量”指標(biāo)來更準(zhǔn)確地衡量這個問題，即每1000個城市人口相對應(yīng)的年巨大的?？紤]到1949—1978年德國年度人口均值為7400萬，1979-2010年間人口均值為8050萬，也就是說相對于增長的人其次是開發(fā)結(jié)構(gòu)的惡化，主要表現(xiàn)在增量上，即社會住房開發(fā)的持續(xù)減少，以及存量上，即社會住房的逐步到期。兩方面綜合使得現(xiàn)在德國住房存量中真正的社會住房“含量”已經(jīng)很少，甚至可以忽略不計。具體來看，20世紀(jì)90年代之后由于政府逐步退出對社會住房開發(fā)所提供的激勵政策，且隨著存量社會住房的逐步自然到期，以及部分投資機構(gòu)提供償還貸款，使得大量早期接受低息貸款的社會住房提前轉(zhuǎn)化為市場化住房。這樣一來，社會140萬套，在德國住房存量中的比重只有3%。曾經(jīng)作為租賃市場此，可以說德國住房市場發(fā)展史上的房價長期穩(wěn)定和今天的上作為對比，中國雖然正在經(jīng)歷史無前例的“住房大開發(fā)浪潮”，但是與德國存在本質(zhì)上的不同，這也是理解中國住房大開發(fā)和房-1-戰(zhàn)后30年是所有國家的住房大開發(fā)時期，英國、美國、德國、日本等國家，盡管開發(fā)規(guī)模有所差異，但無一例外地都處于住房開發(fā)的“黃金期”。新中國成立時，雖然也面臨嚴(yán)重的住房短缺，但是并沒有經(jīng)過這一過程，1949-1978年這個30年，作為中國這樣的人口大國，30年住房開發(fā)總量只有1100萬套左右，幾乎均300萬套，相當(dāng)于當(dāng)前開發(fā)量的1/5。大概計算，截止1998年啟動住房改革時期，我國住房存量只有0.7億套，且房屋質(zhì)量較差，成套率較低，戶均住房套數(shù)只有0.5左右，當(dāng)時的住房缺口超過6000萬套。-2-中國住房大開發(fā)浪潮發(fā)生在“末期”，德國則發(fā)生在“初期”，中國城市人口增長最快的一段時間發(fā)生在2000年到2010年，這個期間城市化率由40%左右提升到50%以上，城市人口凈增加量超過2億人，可以說是住房需求(或潛在需求)最為集中爆發(fā)的階段，然而，這十年雖然中國已經(jīng)啟動房改，但并非是真正的大開發(fā)時期。數(shù)據(jù)上看，從1998年到2010年，這十多年中國一共開發(fā)了8500萬套住宅，年均新增700萬套。與近五年真正的大開發(fā)浪潮相比，開發(fā)量只有最近五年的一半，考慮到增加的城市人口規(guī)模，這個開發(fā)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以彌補住房缺口。甚至與1998對比來看，德國的大開發(fā)浪潮發(fā)生在戰(zhàn)后的10年，中國的大開發(fā)浪潮發(fā)生在最近的5年。那么這種區(qū)別帶來的影響是什么？我想-3-最根本的區(qū)別就是在城市化的初期階段，土地的可獲得性更強，在最不缺地的時候(同時在土地私有制國家，也是政府土地和建設(shè)規(guī)模最容易通過的時候)集中力量，在有限的時間窗口內(nèi)，動員一切市場力量，連續(xù)三十年不停歇地大規(guī)模開發(fā)，使得德國的國的情況則不同，在歷史欠賬更嚴(yán)重、增量需求增長最快的階段，頭十年“黃金窗口期”的開發(fā)量是明顯不足的，一旦錯過這個時間窗口，住房短缺的矛盾就會被積壓延后，造成后來供求矛盾更加突出，房價和地價上漲預(yù)期更加明顯，特別是疊加2010年之后中國居民杠桿率上升和投資性需求的入場，進(jìn)一步加劇了住房矛盾(備注：住房投資本身是個正常需求，如果這個需求得不到滿足，就很難有租賃市場的房源供給，因此，真正的問題不是要不要投資需求，而是在什么時候滿足投資需求，在當(dāng)年住房短缺的階段，投資需求的提前入場也是推動地價和房價上漲的重要原因)。過去五年，雖然經(jīng)歷了大規(guī)模開發(fā)，但是地價與房價的絕對水平已經(jīng)不可同日而語?？梢宰鱾€假設(shè)，如果過去五年這個開發(fā)量放到2000-2005年，結(jié)果會怎樣？房價和地價恐怕都很難像今天這樣上漲。甚至在一定程度上，今天的這種大開發(fā)對地價和房價造成的影響是負(fù)面的，大規(guī)模的土地需求、單一的土地供給出口、加上集中供給的形式，開發(fā)量越大，對地價的推動力大開發(fā)彌補了購房市場的供給缺口，租房市場的供給缺口反而變自1998年房改以來，中國的住房政策設(shè)計是導(dǎo)向購房市場的，土地招拍掛、預(yù)售制度、按揭貸款制度以及土地財政的疊加使得我國的住房供給具有內(nèi)生的“偏購傾向”，租賃住房的供給是嚴(yán)重不足的。這一方面導(dǎo)致租賃市場發(fā)育不成熟，租賃關(guān)系不穩(wěn)定，租住周期平均不足一年；另一方面導(dǎo)致年輕人被迫過早進(jìn)入購房市場，即壓縮了在租房市場的支出水平，通過人為壓低租房支出進(jìn)行強制性儲蓄，只要有機會，便迫不及待地買房，反過來又加大了購房市場的矛盾。所以我們會看到過去十幾年，雖然多有調(diào)控，但是每一次調(diào)控收緊時，都在客觀上既抑制了需求，又抑制了供給，等到政策放松時，那些被抑制的需求再次集中釋放，房價上漲壓力加大。因此，我們也會觀察到中國的房價上漲不是線性的，而是“爬樓梯式”上漲，每一輪調(diào)控之后相比上一輪會提高到一個新的臺階，這進(jìn)一步強化了未進(jìn)入者的焦慮情緒和房價-4-德國住房開發(fā)的主體是小微企業(yè)，分散的土地私有產(chǎn)權(quán)和小企業(yè)的企業(yè)規(guī)模小于20個員工。中國的情況完全相反，土地供應(yīng)主體單一，開發(fā)商集中度越來越高，一個自然的結(jié)果就是大企業(yè)進(jìn)入一個城市，往往就能創(chuàng)造和引領(lǐng)地價和房價的上漲。這在過去幾年棚戶區(qū)改造過程中，大企業(yè)在三、四線城市對房價的推動作用-5-中國過去幾十年的城市化具有典型的“東南傾向”，即人口大規(guī)模地向東部和南部大城市集中，導(dǎo)致這些城市承受了不對稱的住相比之下，德國的城市化則是相對均勻的，幾個大城市人口在總?cè)丝谥械恼急炔粌H沒有上升，在過去50多年里，甚至是下降的。據(jù)統(tǒng)計德國幾個大城市如柏林、慕尼黑、漢堡、科隆等在全國人口總量中的比重從1960年接近9%下降到目前8%左右，德國的小城鎮(zhèn)，特別是1-5萬人口的小城鎮(zhèn)在同期得到廣泛發(fā)展，一定與需求的過度集中相反，中國的大城市在過去5年這一輪住房大開發(fā)浪潮中，住房供給量并沒有同步增加，北京和上海的新房供應(yīng)量從2010年前后見頂之后一直處于趨勢性回蕩。最近幾年北京的新房供應(yīng)量不到10萬套，千人住房供應(yīng)量只有2套，全國城市人口平均千人住房量為17.5套。因此，可以說中國“最缺房子”的大城市在過去五年的住房大開發(fā)浪潮中是缺席的，這