建筑與建材行業(yè)專題報告關注節(jié)能建材、鋼結構、裝配式

建筑與建材行業(yè)專題報告-關注節(jié)能建材、鋼結構、裝配式1政策加碼，探索保障性租賃住房新模式1.1政策定位提升，發(fā)展方向明確保障性安居工程包括保障性住房建設、棚戶區(qū)改造、農(nóng)村危房改造和游牧民定居工程、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程四類。棚改主要針對結構簡易難以滿足抗震設防和居住安全要求、平房或低層住宅（2-3層）為主、房屋成新率低或破損率高、住房功能或配套設施不齊全、衛(wèi)生環(huán)境差、治安和消防隱患大的居住區(qū)。2008年在全國范圍內全面啟動并開啟“十年棚改”，2017-2018年全國公共財政保障性安居工程支出中，棚改占比達到40%以上。2018年以來棚改退潮、“舊改”

接棒，棚改占比明顯降低。住房保障體系不是新名詞，結構與內容在不斷更新，當下，保障性租賃住房，是住房保障體系中的重要組成部分。政府加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房為主體的住房保障體系。2011年9月，國務院辦公廳發(fā)布《關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》，住建部定義保障性住房建設包括廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房、限價房四項。2014年起各地廉租房與公租房體系并軌；同時，政府提出共有產(chǎn)權住房以整合經(jīng)濟適用房和限價房制度，作為租賃與自有、保障與市場的過渡；2020年12月中央經(jīng)濟工作會議提及要高度重視保障性租賃住房建設。其中，定位提高，保障房成為十四五期間關注焦點。2020年12月中央經(jīng)濟工作會議提及高度重視保障性租賃住房建設，隨后1年政策不斷加碼，從重點城市、目標群體等角度保障落實。2021年12月中央政治局會議、中央經(jīng)濟工作會議均提及保障性住房建設，并置于房地產(chǎn)

政策前列。2021年12月，中共中央政治局召開會議強調，“要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”；12月10日中央經(jīng)濟工作會議再次提及“堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。1.2建設特點：目標更明確、市場化程度更高相較于公租房、共有產(chǎn)權住房，我們認為保障性租賃住房有目標更明確、投資供給更市場化等主要特點：目標群體不設收入門檻：公租房主要面向城市中偏下收入住房困難家庭；有產(chǎn)權住房供給主要面對中低收入者；而保障性租賃住房主要解決符合條件新市民、青年人等群體住房困難問題，住建部明確不設收入線門檻。投資、供給更加市場化：公租房建設資金以及租賃補貼資金由財政部安排；共有產(chǎn)權住房政府與購房者共有產(chǎn)權，政府與個人產(chǎn)權份額、房屋定價原則、上市交易分配份額等由政府主導（參考試點城市）；保障性租賃住房責任主體為城市人民政府，政府給予土地、財稅、金融等政策支持，引導多主體投資、多渠道供給，堅持“誰投資，誰所有”，有新建、改建、改造、租賃補貼和將政府閑置住房用作保障性租賃住房等多種供給方式。實施區(qū)域更加明確：保障性租賃住房明確實施區(qū)域為人口凈流入大城市和省級人民政府確定城市，針對性更強。保障性住房的基礎制度逐步落地，支持力度逐漸加大。2021年7月，國務院辦公廳發(fā)布《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，以明確對象標準、引導多方參與、堅持供需匹配、嚴格監(jiān)督管理、落實主體責任等為基礎制度，明確保障性租賃住房：

1）目標群體為符合條件新市民、青年人等群體住房困難問題2）建筑面積不超過70平米小戶型3）租金低于同地段同品質市場租賃住房4）參與機制堅持“誰投資誰負責”

5）責任主體為城市人民政府等，并提出完善土地支持政策、簡化審批流程、給予中央補助資金支持、降低稅費負擔、執(zhí)行民用水電氣價格、加強金融支持等六大支持政策。1.3推進目的：新發(fā)展模式探索，帶來增量需求在共同富裕大背景以及房住不炒地產(chǎn)政策下，推進保障性租賃住房建設具有重大意義。新市民、青年人等群體住房困難問題仍然比較突出，尤其是在人口凈流入城市，而住房保障體系中租賃住房環(huán)節(jié)仍存較大改善空間。2021H1人口凈流入城市租金漲幅明顯，加快保障性租賃住房建設有利于租房模式探索，若該模式能走通，則購房需求壓力會明顯緩解。穩(wěn)增長基調下重視保障性住房帶來需求增量。2021Q4以來地產(chǎn)政策有邊際放松跡象，但數(shù)據(jù)環(huán)比仍未明顯改善，在當前我國宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)下行壓力較大的大背景下，12月6日中央政治局會議強調明年經(jīng)濟工作穩(wěn)字當頭、穩(wěn)中求進，而保障性租賃住房有望成為“十四五”期間經(jīng)濟穩(wěn)增長重要一環(huán)，部分緩解房地產(chǎn)增速下行壓力，同時為專項債提供新增投資領域。復盤近5年中央經(jīng)濟工作會議關于房地產(chǎn)政策描述，2020年會議有較大篇幅談房地產(chǎn)問題，其中關于租賃市場描述由“加快發(fā)展租賃市場”升級為“高度重視保障性租賃住房建設”。結合2020年和2021年中央經(jīng)濟工作會議地產(chǎn)政策表述，以下兩點應重點關注：

1）租購同權提上日程。2020年會議提出逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，有助于房地產(chǎn)回到其本身居住價值；

2）明確政策傾斜，合理調控租金水平。2020年會議提出探索利用集體建設用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設租賃住房，土地問題上給以保障性租賃住房支撐；同時提出降低租賃住房稅費負擔，減輕目標群體租金負擔。2保障性租賃住房對地產(chǎn)投資影響測算2021下半年以來，多地公布其“十四五”期間保障性租賃住房規(guī)劃。我們根據(jù)不完全數(shù)據(jù)測算（部分城市尚未披露），各地“十四五”期間保障性租賃住房規(guī)劃數(shù)分別為：

1）一線城市平均規(guī)劃建設44.25萬套；

2）新一線城市平均規(guī)劃建設20.67萬套；

3）二線城市平均規(guī)劃建設8.0萬套；

4）剩余城市人口多為凈流出，考慮到保障性租賃住房明確實施區(qū)域為人口凈流入大城市和省級人民政府確定城市，目標群體為新市民、青年人，我們假設剩余城市保障性租賃住房占整體比重為5%。根據(jù)各城市“十四五”期間保障性租賃住房規(guī)劃數(shù)及近年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，測算結果為：2022年保障性租賃住房建設套數(shù)236萬套，建設面積對房屋新開工面積有4%拉動作用，建安投資對房地產(chǎn)開發(fā)投資有2%拉動作用。1）“十四五”期間保障性租賃住房規(guī)劃總數(shù)測算結果為767萬套：根據(jù)上文測算各類別城市規(guī)劃建設保障性租賃住房套數(shù)，“十四五”期間保障性住房總套數(shù)約767萬套。2）2022年保障性租賃住房建設提速，測算結果為236萬套。“十四五”期間保障性租賃住房總套數(shù)767萬套，2021年1-9月已開工72萬套，占全年計劃76.9%，全年40個重點城市新籌集94.2萬套。結合①2021年保障性租賃住房建設套數(shù)占“十四五”規(guī)劃比重較低、②近1年國家政策頻出、③政治局會議定調經(jīng)濟穩(wěn)增長、④2021H2以來多城陸續(xù)公布其“十四五”期間保障性租賃住房規(guī)劃，我們假設2022-2025年將分別完成“十四五”剩余規(guī)劃（753-94=659萬套）的35%、25%、25%、15%，即2022年全國保障性住房建設套數(shù)約236萬套。與住建部披露的240萬套建設籌集計劃基本吻合，我們認為以上測算較為合理，未來4年的推測數(shù)據(jù)具備參考意義。2022年1月20日，住建部表示要繼續(xù)推進住房供給側結構性改革。堅持租購并舉，多主體供給、多渠道保障，優(yōu)化住房供應結構。大力增加保障性租賃住房供給，以人口凈流入、大城市為重點，全年建設籌集保障性租賃住房240萬套（間），與我們測算的236萬套相近。3）2022年保障性租賃住房開工面積對房屋新開工面積有4%的拉動作用（假設50%保障房為新建）。政策明確建筑面積不超過70平米小戶型，即2022年對應保障性租賃住房開工面積最多為0.83億平。2020年全國房屋新開工面積22.44億平，2021年19.89億平，則2022年保障性租賃住房開工面積對應2020年、2021年總房屋新開工面積占比分別為3.68%、4.15%。4）2022年保障性租賃住房建安投資對房地產(chǎn)開發(fā)投資有2%的拉動作用（假設50%保障房為新建）。假設每平米建安成本3500元（保障性租賃住房建設以一二線城市為主，建筑成本相對較高），2022年對應保障性租賃住房建安投資約2886億元，“十四五”期間總建安投資為18782億元。2020年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資14.14萬億，2021年14.76萬億，則2022年保障性租賃住房建安投資對應2020年、2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資占比分別為2.04%、1.96%。我們提示保障性租賃住房開工面積、建安投資測算結果，仍需綜合考慮以下因素：

1）保障性租賃住房平均建設面積可能達不到70平米。保障性租賃住房建設規(guī)劃多在一線城市、新一線城市（測算結果合計為63%），目標人群為新市民、青年人?？紤]到以上城市人均居住面積較小（北上城鎮(zhèn)人均居住面積30-40平米），且目標人群租金壓力大、居住空間舒適度需求低，一線城市、部分新一線城市