房地產(chǎn)開發(fā)基本流程圖解

房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解房地產(chǎn)開發(fā)流程四階段：一、工程立項(xiàng)階段二、工程前期預(yù)備階段三、工程建設(shè)階段四、工程銷售及售后效勞階段房地產(chǎn)開發(fā)流程四階段：一、工程立項(xiàng)階段二、工程前期預(yù)備階段三、工程建設(shè)階段四、工程銷售及售后效勞階段一、工程立項(xiàng)階段首先對(duì)投資地區(qū)和投資進(jìn)展?fàn)幷?、分?依據(jù)對(duì)自然資源的了解和市場(chǎng)狀況的調(diào)查以及對(duì)國家的經(jīng)濟(jì)政策和政治環(huán)境等狀況進(jìn)展綜找到最有利的為投資時(shí)機(jī)的選擇供給依據(jù)到城市規(guī)劃治理部門申請(qǐng)定點(diǎn)；需向規(guī)劃部門提交有效的工程立項(xiàng)批文、選址意見書、申請(qǐng)定點(diǎn)報(bào)告、申請(qǐng)用地報(bào)告；企業(yè)的資質(zhì)證明、營業(yè)執(zhí)照、法人代表托付書等文件或證書；到土地治理部門辦理土地出讓或轉(zhuǎn)讓手續(xù)土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同,并繳納土地使用權(quán)出讓金；提交建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖供規(guī)劃治理部門審核然后由規(guī)劃治理部門核定用地面積,,發(fā)給開發(fā)商建設(shè)用地規(guī)劃許可證

投資時(shí)機(jī)爭(zhēng)論申領(lǐng)工程選址意見書及工程立項(xiàng)批文申請(qǐng)定點(diǎn)申請(qǐng)購置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知等文件申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證

選址意見書是工程的重要依據(jù)；申領(lǐng)工程選址意見工程建議書等；工程立項(xiàng)批文是有打算治理部門頒發(fā)認(rèn)開發(fā)工程通過審核,是可以進(jìn)開放發(fā)建設(shè)的文件；申領(lǐng)工程立項(xiàng)批文的時(shí)候需向主管部門提交可行性報(bào)告、立項(xiàng)申請(qǐng)書、、房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)類型說明等；被申請(qǐng)建設(shè)用地現(xiàn)依據(jù)開發(fā)工程的性質(zhì)和所處地段條件提出用地范圍外部限制條件；提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn),包括建筑密度、容積率、建筑層數(shù)、高度、體量紅線等二、工程前期預(yù)備階段是由規(guī)劃治理部門審批頒發(fā)的；施工許可證是由建設(shè)單位即開發(fā)商而不是有施工單位負(fù)責(zé)申領(lǐng)；;,不得擅自開工；

選擇勘探隊(duì)伍和設(shè)計(jì)單位

選擇勘察計(jì)單位進(jìn)展建筑設(shè)計(jì)申領(lǐng)工程規(guī)劃許可證和施工許可證使土地生地在通過一級(jí)開污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場(chǎng)地平坦的進(jìn)場(chǎng)后快速開發(fā)建設(shè);主通電、通訊、通路、通燃?xì)?、通熱力以及?chǎng)地平坦;招標(biāo)一般流程：擬定招標(biāo)方式,預(yù)備文件↓編制標(biāo)底↓向招標(biāo)主管部門申請(qǐng)招標(biāo)↓公布招標(biāo)通告↓對(duì)承包企業(yè)的資格進(jìn)展預(yù)審↓發(fā)送招標(biāo)文件↓招標(biāo)工程交底與解答↓通知及簽訂合同

申領(lǐng)房屋拆遷許可證做好“七通一平”工作選擇承包單位選擇監(jiān)理單位

房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷治理經(jīng)過審查后為符合條件的折遷人頒發(fā)的據(jù)以實(shí)施拆遷的有關(guān)證書;拆遷程序?yàn)椋翰疬w調(diào)查↓制定拆遷安置打算↓申領(lǐng)房屋拆遷許可證↓公布拆遷公告↓與被拆遷人簽訂協(xié)議↓動(dòng)遷驗(yàn)收↓和土地使用證通過招標(biāo)方式選擇的托付,擔(dān)當(dāng)其工程治理工作三、工程建設(shè)階段1項(xiàng)工作2、按時(shí)供給施工現(xiàn)場(chǎng),完成場(chǎng)地的“七通一平”3量的圖紙的由開發(fā)商負(fù)責(zé)訂購的材料設(shè)備準(zhǔn)時(shí)進(jìn)場(chǎng);4驗(yàn)查工作度和施工質(zhì)量進(jìn)展監(jiān)控;6、進(jìn)展合同治理7單位的關(guān)系;備以下條件：完成建設(shè)工程全內(nèi)容,到達(dá)使用要求；案和施工治理資料；有工程使用的主工、工程監(jiān)理單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；有施工單位簽署的工程保修書;不符合上不得組織工程的竣工驗(yàn)收;

組織承包商進(jìn)場(chǎng)加強(qiáng)開發(fā)工程工程治理與監(jiān)控申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證工程的竣工驗(yàn)收應(yīng)提交材料：工程開工報(bào)告、竣工報(bào)告、分局部項(xiàng)工程技術(shù)人員名單、圖紙會(huì)審及交底工程質(zhì)量事故調(diào)查處理資料、測(cè)量放線資料、材料構(gòu)件設(shè)備合格證明、試驗(yàn)檢竣工圖、質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定資料、竣工驗(yàn)收資料等

1理2材料、設(shè)備訂貨申請(qǐng)；應(yīng)具備條件：1續(xù)齊備,且已確定竣工交付使用日期；225%或已完成單體工程的主體構(gòu)造即構(gòu)造封頂3構(gòu)和監(jiān)管方案4公約應(yīng)提交的材料：1、開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照,準(zhǔn)文件或證件;2、工程施工進(jìn)度打算;3已達(dá)工程建設(shè)總投資的25%以上的證明材料;4、商品房的預(yù)售方案,方案應(yīng)說明商品房位預(yù)售總平面圖;四、工程銷售及售后效勞階段居竣工后3個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)辦理全部權(quán)登記；登記時(shí)需提交建設(shè)件；物業(yè)治理效勞是物業(yè)治理企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權(quán),以有償方式對(duì)物業(yè)工程進(jìn)展日常維護(hù)、修繕與整治等效勞;接收時(shí),應(yīng)提交以下工圖,地下管道網(wǎng)圖及其他必要資料90天內(nèi),辦理土地使用權(quán)和房屋全部權(quán)登記手續(xù);

辦理竣工后的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)申領(lǐng)商品房銷售許可證與物業(yè)公司簽訂物業(yè)托付治理合同提交相關(guān)材料與用戶簽訂商品房銷售合同或租賃合同做好物業(yè)治理工作

表等;兩方面：保養(yǎng)；使用人的各種需求,準(zhǔn)時(shí)供給各類效勞,以便利用戶；物業(yè)治理范圍：1、治安消防效勞2、環(huán)境衛(wèi)生效勞3、修理保養(yǎng)效勞4、綠化養(yǎng)護(hù)效勞5、家居效勞第一局部,房地產(chǎn)開發(fā)公司的預(yù)備工作在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前,房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù),托付有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建工程進(jìn)展?fàn)幷摬⒅谱鲌?bào)告書,應(yīng)附有具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖,并落實(shí)足夠的開發(fā)資金;其次局部,行政審批局部,房地產(chǎn)建設(shè)工程的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1選址定點(diǎn)；2規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；4規(guī)劃報(bào)建圖審查；5施工報(bào)建；6建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案;一、選址定點(diǎn)階段;此階段一般辦理以下事項(xiàng)：1、計(jì)委審查可行性爭(zhēng)論報(bào)告和進(jìn)展工程立項(xiàng);3、建委辦理投資開發(fā)工程建設(shè)條件意見書;4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性工程環(huán)保意見書表;5、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)展審查;6、規(guī)劃部門辦理工程選址意見書;二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段,此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、人防辦進(jìn)展人防工程建設(shè)布局審查;2、國土資源局辦理土地預(yù)審;3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)展審查;;5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件;三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查,此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、規(guī)劃部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)展審查;2、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)展審查;3、公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)展審查;4、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)展審查;5、國土資源局進(jìn)展用地預(yù)審;6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)展審查;7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù),并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)展審查;8、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)展政策性審查,依據(jù)業(yè)主單位意見,核發(fā)技術(shù)性審查托付通知單;9施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告,發(fā)放建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書;四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段,此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、公安消防支隊(duì)進(jìn)展消防設(shè)計(jì)審查;2、人防辦進(jìn)展人防設(shè)施審查;3衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)展審查;4,在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后,核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證副本;五、施工報(bào)建階段,此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記;2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)展發(fā)包,確定施工隊(duì)伍;招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍,非招標(biāo)類工程直接發(fā)包;3、建委組織職能部門對(duì)工程開工條件進(jìn)展審查,核發(fā)建筑工程施工許可證;六、商品房預(yù)售許可階段,此階段辦理以下一般事項(xiàng)：由房地產(chǎn)治理部門辦理預(yù)售登記,核發(fā)商品房預(yù)售許可證;開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)提交以下證件復(fù)印件及資料：1、以下證明材料：已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按供給預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金到達(dá)工程建設(shè)總投資的25％以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;2、開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書；3、工程施工合同；4、商品房預(yù)售方案;預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)治理等內(nèi)容,并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖;七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段,此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)視站機(jī)構(gòu)對(duì)建設(shè)單位供給的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)展備案審查;2、財(cái)政部門對(duì)建設(shè)工程應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)展核試驗(yàn)收;3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參與驗(yàn)收的部門,依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)展驗(yàn)收;規(guī)劃部門依據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收狀況核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證正本;4,對(duì)符合審