無錫房地產(chǎn)市場調(diào)查研究分析報告

目錄TOC\o＂1－3"\h\z\uHYＰERLINK\l”＿Toc１７4352524”前言?PＡGEREF_Toc17４3５25２4\h3HYPEＲLＩＮK１、地塊現(xiàn)狀說明 PＡＧEREＦ_Toc174３５2５25\h３HYＰERLＩNK＼l＂＿Tｏc174352526"2、調(diào)研任務(wù)描述 ＰAGEＲEF_Toc1743５2５2６\h3HYＰERＬINＫ\l"＿Toc1743５2527＂３、調(diào)研工作回顧?PAＧEREF＿Ｔoc1７4３５２527＼h３ＨYPERLＩＮK\l＂＿Ｔoc1７4352５2８"第一章宜興宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 ＰAGEREＦ_Toc１743５2528\h4HYPERLINK＼l"_Ｔoc1７4352529＂一、城市基本概況 ＰＡＧEＲEF＿Tｏc1７4352529\ｈ４HYＰERLＩNK\ｌ”_Toc１７４3525３０"１、地理位置及交通條件?ＰAＧERＥF＿Tｏｃ1７4352５30\h4HYPERＬＩNK＼ｌ”_Tｏc１74３5２531"2、地理地貌?PAＧEＲEF＿Toc17４３5253１\h4HYＰERLＩNＫ＼l”_Tｏｃ174３5２532＂3、城市空間形態(tài) PＡGEREF_Toc174３52532\h４HＹＰERLＩNK＼l"_Toc174352533"4、氣候狀況 PAGＥREＦ_Toc174３５2５３3\h４HYPERＬINＫ\l＂＿Toc１74３5253４”5、環(huán)境概況 PAGEＲEF_Ｔoc17４352534＼ｈ５HYPERLINK\l＂＿Toc1７43525３５＂6、水文河流 PAGＥREF_Ｔoc１７43525３5\h5HＹＰＥRLINＫ＼l”_Ｔoc17４３52536"7、歷史沿革 PAGEREＦ_Toｃ1743５２５３６\ｈ5HＹPERＬIＮK\l＂_Tｏc17４3５2５3７"８、城市人口和用地狀況?PＡＧＥＲEＦ_Toｃ17４3５２537＼ｈ5HYPERLINK\ｌ”_Toc174３525３8"9、文化習(xí)俗?PAGEＲEF_Toc17435２538\h６ＨYＰERLIＮK\l”＿Toｃ174３525３9"二、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境?PＡGEREF_Ｔoc174352５39\h6HYPＥRＬＩNK\ｌ"_Toc174３52５40"1、宜興GDP總量:?PAGEREF_Ｔoc１７4３52５40\h6HYPERLＩNＫ＼l"＿Tｏc1７43５２5４1”2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)?ＰAGEREＦ_Tｏｃ1743５2541\ｈ6HYPERＬＩNK\l”_Tｏc174352５4２＂３、財政收支 PAGEＲEF_Toc174352５４2\h7HＹPERLINK＼ｌ”_Toc17４3５2543"4、固定資產(chǎn)投資?PAGEＲEF_Toc174352543＼h7ＨYPERLINK\l”_Ｔoc17４35254４＂6、居民收支 PAＧEREF_Toｃ174３52５44\h8HYPＥＲＬＩＮK三、城市經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境?PAＧEREF_Toc１74352545\h8HＹPERLINK\l”_Toｃ1７４３52546"1、稅收政策 ＰAＧＥREF_Ｔoc１74352５46＼h8HYPＥRLINＫ＼l"_Ｔoc1７4３52５47”2、土地使用政策?PＡGERＥF_Ｔoc17435２547\h9HYPＥRLINK\l＂_Ｔoc１7４3５2548"3、獎勵政策 PAGＥREF_Toｃ１7435254８＼h9ＨYPＥRLINＫ四、宜興“十一五”規(guī)劃發(fā)展主要預(yù)期目標(biāo) PAGEREＦ_Ｔoc1７435２５4９\h9ＨＹＰEＲLIＮK\l＂＿Tｏｃ1７４35２５5０＂1、增強(qiáng)綜合實力,優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu) PＡＧEREF_Toc174３52550\h9HＹPEＲＬINK\ｌ"_Tｏc174352５51"2、推進(jìn)經(jīng)濟(jì)國際化進(jìn)程，提高利用外資規(guī)模水平?PＡGEREF_Tｏc1７４352551\h10HＹPERLIＮK\ｌ”_Toc1７４352552＂3、加快城市化進(jìn)程，提高可持續(xù)發(fā)展能力?ＰAＧEREF＿Ｔoｃ1７43525５2\h１０ＨＹＰＥRLINK\l”_Toc1743５2553＂４、人民生活比較富裕，社會事業(yè)全面進(jìn)步?PAＧERＥF_Ｔｏc17４３５２55３\h10ＨYPERＬIＮK\ｌ"_Toc17435２5５4"５、經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展,努力構(gòu)建和諧社會?PAGEＲＥＦ_Tｏc174352５54＼h1０HYＰEＲLINK\l”_Toc1７4352５55＂第二章宜興房地產(chǎn)市場調(diào)查分析?PAＧＥREF_Tｏc1７4３５2５５5\h11_Ｔoc１74352559"二、房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r分析 PAGEREF_Toｃ17435255９＼h１3ＨYPＥRLIＮＫ＼ｌ＂＿Tｏc17４352560"1、歷年土地供應(yīng)分析?ＰAＧEREF_Toc17４352560\h13HYPEＲLINK＼l"＿Tｏｃ174352５61＂2、歷年房地產(chǎn)供需分析?PAGEREF_Ｔoc1７4３５2５61＼h14HYPＥRLＩNK＼l＂_Tｏc１74３5２562"3、房地產(chǎn)投資分析 ２562\h18HYPＥRＬINK\l”_Tｏc1７４352５６3"4、房地產(chǎn)消費狀況分析?PAGＥREF＿Tｏｃ１7４352５63＼h１8HＹPERLINK5、地產(chǎn)二級和房產(chǎn)三級市場分析 PAGEREF＿Ｔoc1７４3５2５64\h18HYPERLIＮK\l”＿Tｏc１74３525６5”三、區(qū)域房地產(chǎn)市場典型個案分析?ＰＡＧEREF_Toc1７4352565＼h19HYＰERＬINK\ｌ＂_Toc17435２5６６”1、半島花園?ＰAGＥREF_Ｔｏc1７４３52566＼h１９HYPERＬIＮK２、新天地廣場·新天地花園?PＡGＥREF＿Tｏc1743５2567\h19ＨYＰＥRLINK\l＂_Toｃ1743５256８”３、中星湖濱城?ＰAGERＥF_Toc1７４3５25６8＼h１９HYPERLIＮK＼ｌ"_Toｃ17４352569＂4、今日星城?PAGEREF_Tｏc174352569\h20HＹPEＲLINK5、東溪望族: PAＧEREF_Ｔoc1７4352570\h２0ＨYPERLＩNK\l”＿Tｏc1７4352571"6、香樟茗岸 PAＧEＲEＦ_Toc17４3５２571\h2１HYPＥＲＬINK宜地掛（20０7)第４7號萬石鎮(zhèn)1,４９9.1住宅不大于1．06１40727200７-0６—05ＨYPＥＲLIＮK”htｔｐ：//www.laｎdjs．ｃｏm/web/Ｎewly_parｃｅl＿vｉew．a(chǎn)spｘ？ｉd＝3706"\t＂_bｌaｎｋ"宜地掛(2０07)第46號經(jīng)濟(jì)開17,９44。0商住不大于1．71,8４060３6820０7－０6—01ＨＹPＥRLINＫ＂htｔｐ：//ｗwｗ.landjs．com/ｗeb/Nｅwly_paｒcｅl_ｖieｗ.asｐx？ｉd=37０７＂\t”_ｂｌank"宜地掛（2007)第４8號周鐵分8,２58。2商住不大于1.77655456２20０７—０6－01ＨYPＥRLINK”http:/／ｗww.laｎdjs.ｃom／weｂ/Ｎeｗly＿parcｅl＿vｉew。aspx?ｉd=３580＂\ｔ”_blank＂宜地掛（2007)５號宜城蒼177，914.0住宅不大于１。１212，180611４62007—05-2０HYPEＲLINＫ"http：//www。ｌandｊs.ｃom/web/Ｎewly＿pａrcel＿vｉeｗ．ａspx？ｉｄ＝3６23＂\ｔ"＿ｂlａnk"宜地掛（2007）第44號環(huán)科園37,3９5.０住宅不大于1.21，３302９624200７-05-１１HYPERLIＮK"ｈｔtp://wwｗ.ｌaｎdjs。cｏm／ｗeb／Ｎewly_paｒcｅl_vieｗ。asｐｘ?id=362４"\t”_blank”宜地掛（20０7）38號經(jīng)濟(jì)開１03，300.0商業(yè)不大于1。０1３,2７0１２8５862０07—0４-30ＨＹPERLINＫ"http://ｗｗw。landjs。cｏm/web/Neｗly_parcel_vｉｅw．a(chǎn)spx?iｄ＝362５"＼t”_blank"宜地掛（2007）第41號經(jīng)濟(jì)開75,700。０商住不大于１。５11,75010３51042０07－04－3０HYＰERLINK"htｔp：//www．ｌandjｓ。coｍ/web/Newly＿parｃel_vieｗ。ａspx？ｉｄ=349７"＼t＂_ｂlank＂宜地掛(2007)第3號丁蜀鎮(zhèn)22３,140．7住宅不大于1。117，６００7１７532007-０4-24HYPＥRLIＮK＂htｔp：//wｗw。ｌａndｊ/ｗeb/Ｎewlｙ_parceｌ＿view。ａｓpx？id=3498”\ｔ＂＿ｂlaｎｋ"宜地掛（2０0７）第4號丁蜀鎮(zhèn)１41,859。0綜合不大于１。０8，2００578392007—04-２4HYPＥRＬINＫ”／web/Newlｙ＿parcｅl_view.aspx?ｉd=34９１＂\t”_blaｎk＂宜地掛(２007）第36號屺亭中４４０.０商住3．7572４361０９２０0７—04—20HYＰERLIＮＫ"hｔtp：//www．laｎdjs．com／web/Newly＿ｐａrceｌ_view。ａｓｐｘ?id＝34９0"\t"＿ｂｌａnk”宜地掛（２00７）第40號環(huán)科園33，27４.0住宅不大于1．21,６854２23４2０0７-０4－12HYPＥRＬINK"hｔtｐ://ｗww。landjs．ｃoｍ/weｂ/Newly_pａrcｅｌ_vｉｅw.asｐx?id=3３31”\t＂_bｌank"宜地掛(2007）第３5號環(huán)科園7,148。6商業(yè)不大于1.0１,1601623108２007—03—06HＹPＥRLIＮK＂ｈtｔp://ｗww.ｌandjｓ.ｃｏｍ／ｗｅb/Ｎewly_parcｅl＿vｉew.aspx?ｉd＝3248"＼t＂＿bｌank”宜地掛（2０07)32號萬石鎮(zhèn)12,５４0.５住宅不大于1。246４３08２520０7－02－1４HYPERLＩNK"htｔｐ：///ｗeb/Neｗly＿pａrｃｅｌ_ｖiew。aspx?id＝3249＂\t＂_bｌank"宜地掛（２007）33號萬石鎮(zhèn)2,91５。8住宅1.５2154347３52007－02－1４HＹＰEＲLINK"htｔｐ://ｗww.lａndjs.ｃｏm／web/Ｎewly＿paｒceｌ_vieｗ。asｐｘ？iｄ=３250”\t＂_blａnｋ”宜地掛(２00７）第３１號高塍鎮(zhèn)289，600。0商住不大于1．１１3，9004３6３22007—02—0８HYＰＥRＬＩＮK＂http：/／wwｗ.ｌandjｓ。com/web/Newlｙ_pａrｃel_view.aspx?ｉd=30９2"\t"_blank＂宜地掛(2007）1號宜興市67,０86。5綜合

16,000１5９20０7—０2—0６合計1２4８７19.6資料來源：江蘇土地市場網(wǎng)的土地交易信息欄(http://www．ｌａndjs．com）2、歷年房地產(chǎn)供需分析2．1房地產(chǎn)供需總量調(diào)查分析:2.1．１商品房投資加大的趨勢在強(qiáng)化：從2004年以來,宜興市房地產(chǎn)市場各項指標(biāo)增長較快，同比增幅也較高。房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長。2００7年一季度，商品房開發(fā)建設(shè)完成投資7．６8億元，同比增長69。9％。２．1。２房屋的施工面積大幅增加2．１．3住宅施工面積占房屋施工面積的比重較大,表明居民的住房需求隨著收入的增加而有所增強(qiáng)。2。1。4居民住房需求較大：居民住房需求的增加從商品房銷售面積、住宅銷售面積、商品實際銷售額、住宅銷售額的表現(xiàn)顯得更加突出，從２004年以來，不管是絕對額，還是同比增幅，都很快。在商品房銷售面積中,住宅銷售面積比重占九成。銷售額增長較快。在2006年，同比增長居然達(dá)到了92。３％.住宅銷售額同比增長也達(dá)到了76.7%。２．2房地產(chǎn)供給和需求結(jié)構(gòu)分析。項目普通住宅別墅辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他房屋竣工面積12３．323。20.６１8.440.６1不可售面積3.8４—－２.1９0。6１套數(shù)85６０１35—-－現(xiàn)房銷售面積６２3．750.636。３70。１２期房銷售面積4６．643.350。338。５1空置面積8。660。0２—２．49０.01目前政策已不再批準(zhǔn)別墅類用地的開發(fā)使用，宜興市場上主要供給為多層、小高層、高層公寓，戶型以三房為主輔有少量四房,另有少量雙拼和聯(lián)排別墅。需求方面,雙拼和聯(lián)排等城市別墅需求量大,銷售速度快,一般在開盤一至兩個月內(nèi)甚至開盤一周內(nèi)全部售罄。在實地調(diào)查的半島花園、中星湖濱城、今日星城、海德名園中,大多為別墅已售罄或剩余不多,而公寓還有大量剩余。多層、小高層和高層公寓方面,客戶較為偏愛多層公寓.公寓的整體銷售速度相對較慢，宜興大部分項目的銷售速度在10套左右/月，今日星城因有專業(yè)代理公司銷售,項目在宣傳推廣方面也投入較多,銷售速度較快，在有充足房源的前提下，保持在100套左右/月。2.３房地產(chǎn)價格變化調(diào)查分析：數(shù)據(jù)來源:歷年《宜興統(tǒng)計年鑒》宜興市住宅平均房價也在逐年增加,宜興市近兩年房地產(chǎn)價格增長較快,市中心獨棟別墅類物業(yè)在20０4年約為４0０0-500０元/平方米.截至2007年7月,城市聯(lián)排別墅已達(dá)6500—70００元/㎡。其中緊鄰團(tuán)氿湖的中星湖濱城聯(lián)排別墅達(dá)1４000０—２0000元/㎡。陽羨路的今日星城2004年推出的獨棟別墅約在5０00多元/㎡，2007年7月9日即將開盤的聯(lián)排別墅均價在7０00元/㎡。宜興市住宅公寓類物業(yè)在2004年價格約為250０元/㎡左右,2007年7月均價約在３2０0—4000元/㎡.（資料來源：項目調(diào)研、房地產(chǎn)中介實地走訪、營銷人員深訪）3、房地產(chǎn)投資分析3.1房地產(chǎn)投資規(guī)模變化和地產(chǎn)企業(yè)情況:宜興市現(xiàn)有開發(fā)商多以上海、蘇州等地為主,本地小開發(fā)商不多。(資料來源：宜興國土局王副局長深訪）3．2房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)及其變化情況:宜興現(xiàn)有房地產(chǎn)市場均為商住用房供應(yīng)。4、房地產(chǎn)消費狀況分析4．１購房消費目的分析。宜興現(xiàn)有購房者中，絕大多數(shù)以自住或改善居住環(huán)境為主要目的，以投資為主要目的者極少。消費者特別是高端消費者在購置物業(yè)過程中首要偏愛景觀，其次是產(chǎn)品本身的綜合品質(zhì)，然后是區(qū)位和周邊配套。4．2購房資金來源.別墅類物業(yè)的購買者選擇一次性付款比例的比例極少，選擇七成銀行按揭貸款比例達(dá)90％以上,住宅公寓類物業(yè)的購買者選擇一次性付款比例達(dá)３0％以上.（資料來源：今日星城營銷人員深訪)5、地產(chǎn)二級和房產(chǎn)三級市場分析５．1二手樓轉(zhuǎn)讓：目前宜興市二手房轉(zhuǎn)讓多因改善居住環(huán)境而賣掉原有舊居為主，純粹用來投資者不多。特別是地產(chǎn)中介信息庫租售信息中絕大多數(shù)為２０02年之前入伙的項目,精裝銷售價格多在25００-3000元左右。5.2房屋出租：也多因改善居住條件后,將原有舊居出租。2０04年后入伙的房屋信息極少,其中三房簡裝帶空調(diào)租金在１２00元／月.出租信息中絕大多數(shù)為2０0２年之前的房屋，三房租金約在１萬元/年。租金一般為半年一交或一年一交。（資料來源：宜興國土局王副局長深訪、宜興市天平地產(chǎn)中介公司樓盤信息調(diào)查）。小結(jié)：宜興現(xiàn)有房地產(chǎn)市場以自主需求為主，發(fā)展趨勢良好,本地消費支撐力度高,不存在過熱及結(jié)構(gòu)性泡沫。三、區(qū)域房地產(chǎn)市場典型個案分析1、半島花園2006年開始銷售，2007年5月份入伙?，F(xiàn)剩余三套雙拼別墅和一套獨棟別墅。雙拼面積為３80平方米，售價26０—265萬/套。獨棟別墅615平方米,售價70０多萬元.別墅面積含車庫、地下室、閣樓等，售價按套計算，在簽約之前可以議價，雙拼可優(yōu)惠約2０萬元／套,獨棟可優(yōu)惠約40萬元／套。主要客群以本地私營業(yè)主、老板為主，置業(yè)目的為自住。有少量幾套別墅業(yè)主為無錫或江蘇省內(nèi)其他區(qū)域人士，因老婆等人脈關(guān)系在宜興探親方便而在此置業(yè)。2、新天地廣場·新天地花園宜興新天地置業(yè)有限公司開發(fā),是宜興城市建設(shè)規(guī)劃項目,受到政府的重點支持。項目位于氿濱大道旁,城市主要交通要道宜北路、太滆路交匯處，毗鄰“宜興外灘”氿濱廣場,周邊工商業(yè)發(fā)達(dá),居住區(qū)集中，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，內(nèi)具凝聚力,外有輻射力。項目規(guī)劃總面積約2０萬㎡，其中新天地廣場總面積約７萬㎡，住宅公寓約1３萬㎡,主力戶型為三房二廳二衛(wèi)。著力打造宜興時尚、休閑、娛樂、購物于一體的ｓhｏppｉnｇmａll文化廣場。新天地花園現(xiàn)售均價約為4000元/㎡左右，層差1５層以下為50元/㎡,15層以上為80元/㎡，朝向差為1０0元／㎡，最高價約在６000元/㎡左右?？倷C(jī):792０００0新天地廣場:7９0822２新天地花園：７９08333３、中星湖濱城“百萬平米世紀(jì)之城，人文薈萃水岸家園”上海中星（集團(tuán))有限公司開發(fā)，位于氿北路1111號團(tuán)氿湖正北岸，美國RenatoＲｕｓｓｉ建筑事務(wù)所規(guī)劃,上海中星志成建筑設(shè)計公司設(shè)計。物業(yè)類型有臨湖別墅、聯(lián)體別墅、多層、小高層及公寓，總占地面積1650畝,容積率0。８,其中住宅95萬平方米,商業(yè)、服務(wù)配套共２0萬平方米，綠化率５5%以上，為陶都的城市文化新地標(biāo)。緊鄰約5００00平方米的團(tuán)氿湖自然水面，與８0０0０平方米森林公園。小高層住宅均價為40０0元/㎡，別墅均價約在１４００0元/㎡,最高達(dá)20000元/㎡.項目借勢小區(qū)毗鄰的團(tuán)氿,形成以水系特征為主導(dǎo)的沿湖景觀,體現(xiàn)生態(tài)環(huán)境,結(jié)合規(guī)模、品牌、理念的基礎(chǔ)優(yōu)勢。通過整體規(guī)劃，首先建設(shè)約１4萬平方米左右的住宅，配以7萬多平方的超大規(guī)模全人工的中心人工水景、綠地及大型文化休閑廣場;隨后逐步構(gòu)建大賣場、中小學(xué)、幼兒園、休閑綠地等近１8萬平方米商業(yè)公共建設(shè)施,并完善全面的交通建設(shè)，托起地塊品質(zhì)、積聚人氣；最終全面形成為高品位的集居住、生活、休閑、娛樂、購物等一體的作為宜興的典范的新的中心社區(qū).嘉賓專線:８７９３１1１14、今日星城無錫今日置業(yè)有限公司開發(fā)，蘇州市安騰投資顧問公司代理，位于宜興市東部陽羨東路，為宜興規(guī)劃發(fā)展的核心區(qū)域。項目總規(guī)劃４5萬平方米,其中有5萬平方米的商業(yè)配套，物業(yè)類型有精品多層、小高層、連排別墅。物業(yè)類型戶型面積區(qū)間均價(元/