房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計要點與治理

房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計要點1、總體開發(fā)設(shè)想房地產(chǎn)商在拿到項目用地后，結(jié)合政府對于項目用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，地塊未來的發(fā)展方向，周邊配套設(shè)施、其他項目的定位、物業(yè)種類等等因素。在結(jié)合自身企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃來制定本地塊的項目定位。而在實際操作中主要從以下幾個重要環(huán)節(jié)著手：（1）、企業(yè)現(xiàn)金流測算與把握；（2）、政府的控制規(guī)劃；（3）、項目的土地條件；（4）、銷售的速度；（5）、客戶的群體的調(diào)查；（6）、房屋的單價、總價構(gòu)成；（7）、開發(fā)商擅長的開發(fā)類型；（8）、開發(fā)商要求的利潤和品牌，結(jié)合以上七點，基本能把項目定位問題解決。而后在根據(jù)政府要求的建設(shè)周期、項目所在地的市場行情、公司的現(xiàn)金流等等指標(biāo)，制定合理的開發(fā)周期。2、總體規(guī)劃構(gòu)思項目的總體規(guī)劃理念是房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計是重要的控制要點之一。規(guī)劃理念直接決定一個項目的優(yōu)劣和后期銷售速度等等諸多事項，房地產(chǎn)開發(fā)商邀請設(shè)計師結(jié)合項目地塊的項目定位和開發(fā)計劃，提出符合項目定位的設(shè)計理念，通過多輪的比較與研討，最終確定項目的總體規(guī)劃設(shè)計理念。而如今隨著社會的發(fā)展，信息化時代帶來的便捷，設(shè)計師對于項目的規(guī)劃研究是更時尚、更人性化，項目的設(shè)計之初都是緊緊圍繞著“以人為本，服務(wù)于人”的中心設(shè)計思想出發(fā)，隨著項目的不斷深入，設(shè)計理念也在不斷的完善和升華，如今比較流行的規(guī)劃設(shè)計理念有“BLOCK社區(qū)、新都市注意等等?？傊?，項目的總體規(guī)劃理念是一個項目的總體綱領(lǐng)，是項目后期各項工作的根本依據(jù)。3、道路系統(tǒng)規(guī)劃路網(wǎng)是一個城市發(fā)展的骨架，只有便捷合理的路網(wǎng)設(shè)計才能提升整個城市的通暢感和品質(zhì)感，居住小區(qū)或是城市綜合體也同樣遵循這一理論。設(shè)計合理使用便捷的路網(wǎng)系統(tǒng)設(shè)計是項目規(guī)劃設(shè)計的要點之一。目前，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，人們生活水平普遍提高，私家車增長較快，一家一部車，甚至一家?guī)撞寇?，車輛的增加不僅僅給城市道路帶來較大的壓力，同時也對居住小區(qū)提出了較高的要求。為了使小區(qū)內(nèi)行人安全，行車對人無干擾，路網(wǎng)規(guī)劃時設(shè)計人車分流道路系統(tǒng)，即車行道路系統(tǒng)和人行道路系統(tǒng)分開，汽車入小區(qū)后直接下地下車庫或是地上停車位，減少車輛在小區(qū)內(nèi)道路上行駛。隨著汽車數(shù)量的日益增長，不僅對小區(qū)的道路系統(tǒng)要求設(shè)計合理，同時對小區(qū)的停車車位數(shù)量要求滿足汽車的增長。為此，政府相關(guān)部門也在居住區(qū)開發(fā)設(shè)計時對小區(qū)車位數(shù)量的設(shè)置做了明確規(guī)定，基本上是每120m要配置一個車位。居住區(qū)道路系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計除了人車分流設(shè)計外，還應(yīng)對步行系統(tǒng)的無障礙設(shè)計、系統(tǒng)的可達(dá)性等等做詳細(xì)合理的系統(tǒng)設(shè)計。4、配套公共服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)規(guī)劃為提高項目的附加值，增加銷售賣點，為后期客戶帶來便捷、舒適的生活氛圍，項目配套公共服務(wù)系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計顯得尤為重要。人們的生活不僅僅只是買個房子睡個覺，還需要買菜，購物，娛樂等等一系列的其他活動。而項目的公共配套正是為了解決這一系列需求而設(shè)置，因此，房地產(chǎn)開發(fā)在項目前期規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)根據(jù)項目地塊居住人口的數(shù)量，合理設(shè)置公共配套服務(wù)設(shè)施，要求數(shù)量合適，分布合理，以便方便每位小區(qū)居民，同時在規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)考慮后期管理和經(jīng)營的相關(guān)問題。妹5皇、舟豎向療規(guī)松劃過跨項目侮的場組地豎陣向規(guī)醋劃看盈似簡鞭單，帥其實夫是一蛇項十亞分重巡要的裁工作畏，它巷關(guān)系去到項漢目土供方成炮本以牲及項恩目地?fù)?dān)形的卡塑造僻。優(yōu)芒秀的要場地溪豎向喚設(shè)計補不但集能豐炸富小旗區(qū)的佳地形簽地貌咸，使膠小區(qū)迷的空嘴間錯犧落有止致，拾同時傍還能邊為開低發(fā)商政節(jié)省煎土方村開挖舍與回含填的駐費用拋。扇6夾、券綜合煤管網(wǎng)班的規(guī)量劃變蓬綜合湊管線川的規(guī)匆劃是府將小巡區(qū)的打各種貌管線孩進(jìn)行估綜合繞，如哨果規(guī)晴劃出完現(xiàn)問捆題，具小區(qū)捕將停診水、休停電象甚至奴無法辮居住店，由總此可行見此替項工恨作的秀重要小性。虜小區(qū)鈴的管縮線涉慨及到皂雨水灰、污六水、裳強電賊、弱業(yè)電、隨燃?xì)馀K、供這熱、腥智能擔(dān)等等融，而披各種甜管線方的進(jìn)氣口、楚接口芽的位閥置規(guī)遞劃以珍及與于市政壤綜合棚管網(wǎng)膀的連堂接都啞是擺僻在設(shè)檢計師違面前挺的問恐題。洞良好膀的規(guī)膽劃設(shè)廁計，秤不僅折為房噴地產(chǎn)御商降鋒低開向發(fā)成加本，鞠還為衣后期柳的各霧種管還線的盾驗收醋，小壩區(qū)的噴順利州交房貴打下博基礎(chǔ)援。雖急7棋、搞綠化盟與景慕觀系野統(tǒng)規(guī)慮劃盜班如今資社會撒人們耕在解侄決溫第飽問扮題之柏后，備對于懂居住路環(huán)境石要求軍在不叔斷的佛提高柴。具好有優(yōu)偷美宜倍人的集園林臣景觀揭?guī)缀跛境闪诉吶藗兎性u判舊居住久小區(qū)寇是否脖高檔太的重規(guī)要標(biāo)回準(zhǔn)。已為此含，在最居住艙區(qū)項去目規(guī)職劃設(shè)去計時雨，房廢地產(chǎn)因開發(fā)搜商應(yīng)輩要有擱所取伯舍，鍬可適儀當(dāng)增荷加建衣造成夏本，葡降低布建筑艷密度者，盡鳴最大役可能之增加別項目赴綠地隊的面筍積。賊我們伙知道緒，小煙區(qū)的茅建筑圣密度政高，屬意味惹著建輩筑占保地面夢積大斧，綠繭地面再積就依要減機少。宰其實疫在同古一地物塊容茄積率軍一樣舊的情蜓況下叔，可貪以通麗過增覽加建屢筑物螞的高蠶度來午減少朝建物曉物的濱占地殺面積滾，以蜘增大拾小區(qū)傷綠地聰面派積，鄰提高衰了小頃區(qū)景條觀品嫩質(zhì)，舊同時挑在建呼筑單嘗體布鑰置時斬要多停結(jié)合荷景觀飛設(shè)計虧師的描想法悔，盡編力為疏后期申景觀童設(shè)計茫多留統(tǒng)發(fā)揮歪的空蠟間誦。六業(yè)8纖、臨生態(tài)兆與節(jié)隙能規(guī)晨劃災(zāi)請鑒于閃響應(yīng)史國家宇節(jié)能夢減排煮政策繼，為訴居住塑居民善后期園生活孔質(zhì)量訂著想償，生麻態(tài)節(jié)爭能設(shè)蜘計規(guī)披劃也瑞是當(dāng)仙前房無地產(chǎn)縱規(guī)劃寨設(shè)計遇的要技點之看一。土項目尖規(guī)劃廈設(shè)計良時適羊當(dāng)從鼻現(xiàn)代邊、科燭技、圓生態(tài)器等方吉面考這慮，啞嘗試軋使用藝新能壤源、癥新型挎科技兔技術(shù)沒增加扮居住扭的舒奔適度鄰、降幫低開當(dāng)發(fā)成座本等估等票。岔戲9嘩、尖建筑黎設(shè)計累規(guī)當(dāng)劃月膏建筑燥單體旋的規(guī)臂劃設(shè)淘計可賄以說五是房丘地產(chǎn)胡規(guī)劃散設(shè)計蓄重要夾要點焰之一誦，建誘筑單渠體是勢項目趕總體取規(guī)劃濤理念澡的展坡示體修，建灑筑立營面風(fēng)葵格、知外墻師顏色趟是該蹄項目益的規(guī)惰劃理銀念、無產(chǎn)品量定位蘇、公砌司實矩力的底展現(xiàn)旺。建堆筑戶憶型設(shè)顧計的舅優(yōu)劣呈直接撕關(guān)系昌到項團(tuán)目的塊銷售竭，資融金的招回籠儉，企殊業(yè)的占發(fā)展脫?？箿ǚ?回）舅、秀建筑堤立面耍、色逮彩的拉規(guī)劃腰設(shè)計誰。建插筑單魄體的享立面膽造型掌變化常多樣貝，色績彩可對以豐勤富多疫變。輸而在衡規(guī)劃逝設(shè)計軍時，郵房地掉產(chǎn)更偶多應(yīng)舟重點裝關(guān)注扎外立互面的右造型余、色服彩是患否符吧合項撿目的敬總體號定位穗和總魔的規(guī)理劃理宴念罩。火儉（航2隔）叮、戴建筑牽戶型擊規(guī)劃累。建好筑戶斯型的嗓設(shè)計對相對齊立面老和顏裕色顯范得更咱為重蠻要，職因為竭它是蝦居民折每天僵都使窩用的精對象昌，它低的舒吐適與睡否直錯接影模響到誦居民恨的生刃活質(zhì)熟量。臣因此蝦在房智地規(guī)推劃設(shè)附計時想就建掏筑單勁體戶刃型設(shè)脾計應(yīng)酸注意惡以下警幾點己：嫩①寬、載面積詳恰當(dāng)援、尺宋度適毀宜。茫人們現(xiàn)較理樸想的虜臥室身面積余應(yīng)患在蝦1使2做～穗15樸m搏精之間雅，較年理想裝的客乎廳面談積窮在墻2浪1杰～輔30密m芝緞之間列，客侵廳的司開間偷不應(yīng)煎小在于震3.兔9m薪也，否器則會套影響到看電扮視的象效果做，衛(wèi)槍生間蹲、廚擺房、供健身噴房、旦儲藏仰室各堵占至4冤～屈5m割裙，陽溝臺曲占坡塘5債～魄6m弄代。每訂套住懶宅的壁臥室報和使湊用面督積責(zé)在盆1楊0m述符以上懼的起競居羅室姑(間廳扯)鏡均應(yīng)矩直接牽采光英，且侍至少腹應(yīng)有裝一間植臥室蜘或起掌居勤室籃(停廳爽)徑具有凱良好彎的朝席向，焰能直視接獲榆得日汽照，惑一般嚷為南匠向皂，纖斑南偏根東或棍者南宵偏西縱不可悠大夢于犬4缺5贏度。登住宅秒應(yīng)有秀良好弱的自慈然通虧風(fēng)，云即應(yīng)買有在夫相對埋外墻券上開樓窗所框形成限的穿專堂風(fēng)旋或相工鄰?fù)饫p墻上大開窗包所形南成的產(chǎn)轉(zhuǎn)角概通風(fēng)因，對侮于單捧朝向舞的套集型勸必霸災(zāi)須有饑通風(fēng)里措施撐。夏②準(zhǔn)、簽空間括有效間分離鉤。一旺個好足的戶母型設(shè)犧計通嘩常應(yīng)膽包爺括地6塌貌種分昏離：幻生理晚分居躁、功脖能分稿區(qū)、莫動靜頂分開仍、公黎私分礎(chǔ)開、釘主次雀分開獵、干裕濕分銜開。穴生理佛分居掙是鄭指撇8菜隔歲以梯上子循女應(yīng)畜該和駱父母運分室糞居住舊，乖15鋤礎(chǔ)歲以姜上異蹄性子剪女應(yīng)嫌該分激室居應(yīng)??；午功能牛分區(qū)喇是指匠不同臣的生州活功爭能就腥要有理不同懲的活紋動空格間，恰會客裹要有墊客廳故，烹凱飪要黑有廚稱房，磨存物口要有魔儲藏值室等式；動慶靜分儀開是散指活駕動空烈間跟瀉休息宰空間中要嚴(yán)蘿格區(qū)賠分開質(zhì)來，疏客廳販、餐計廳、澇廚房縱等人蛙來人濤往，驕活動蠻頻繁聰，應(yīng)利靠近樹入戶桐門設(shè)王置。絲而臥貪室顯爐然需譜要最陶大程史度的學(xué)靜謐稠，應(yīng)價比較軍深入棋；公便私分器開是宮指家連庭生兼活的伶私密竄性必霸須得餅到充殘分的捉尊重情與保遠(yuǎn)護(hù)，架不能涉讓訪仙客在性進(jìn)門泉后將這業(yè)主刮家庭鄙生活角一覽炎無余匠；主煙次分駁開是初指主澆人房帽要與解其他紐成員漂房間黑有所蓄區(qū)別碎；干荒濕分?jǐn)嚅_是餐指廚抬房、蘆衛(wèi)生艦間直等搞承帶水針、帶少臟的移房間勵應(yīng)與紀(jì)精心舅裝修雞怕水陽怕臟務(wù)的臥瓣室分開。屯③饞、掃廚衛(wèi)沙要通評風(fēng)、滾位置午合理牙。住晶宅內(nèi)帥有些族房間急如廚段房、耽衛(wèi)生竄間等輩在使饑用過鼓程中洞，會相產(chǎn)生亦一定喚的垃稈圾、揚油煙甩和氣嗚味等坐，而地客廳范、臥潑室則巨需要跳清潔偉衛(wèi)生俯的環(huán)鴉境。晨一般紀(jì)說來蘇，廚培、衛(wèi)丙的設(shè)春計應(yīng)猛做到加：廚型房應(yīng)牧靠近狼入口祥布置凳，避庫免買需了蔬岔菜穿付過客慎廳的貞不方侮便，促并與爛餐廳取應(yīng)有亭便捷糕的聯(lián)醒系，眨并且繩有良靜好通獎風(fēng)的它位置嚇，避伙免與施其他扛行為崇空間和交叉凳。衛(wèi)珍生間曬則應(yīng)桑該接蘭近臥濾室以藥方便秤晚間杜使用旱，大監(jiān)面積令衛(wèi)生拍間應(yīng)誤獨立激分設(shè)改廁所棵，洗糟衣機腔位置榜盡可晃能設(shè)胸在衛(wèi)勝生間中內(nèi)，泊衛(wèi)生壩間的槍門則禽應(yīng)避呆免直源接面米向起跪居室弓。姜④呈臥室臉要保要持獨駁立性撲。跟汽起居呈室、它廚房像、餐雨廳的窯開放塵性不篇同臥唯室、偉書房厚和衛(wèi)羅生間孔都有虹較強汽的隱勺秘性復(fù)。這贊三者旦當(dāng)中粱，臥控室的歡獨立吳性體晶現(xiàn)得劍尤為是明顯層。為埋保證竊起居于室和智臥室影的獨購立性生，面局向起笑居室飄的臥軌室數(shù)部，以地不多躲于私槐室總怕數(shù)臣的曾1恢/2膨險為宜脈。也去可設(shè)時置玄洲關(guān)，宜即從能室外丟到室速內(nèi)有蒜一個丑過渡不空間藏。蛾驢規(guī)劃船設(shè)計根是房逝地產(chǎn)控運營嗽中的罩重要身方面棵之一晶，真硬正得越到市弓場追很捧的消項目亂一定巖是在真規(guī)劃佛設(shè)計愚方面財有所烤建樹鉗，而周一個畢好的炭房地深產(chǎn)企烘業(yè)一習(xí)定是哥很講先究規(guī)循劃設(shè)亭計，盡規(guī)劃賀設(shè)計獨的成耕功是核項目才成功燃的關(guān)逮鍵甚即至是申半壁死江山歌。但禾因房吳地項聯(lián)目的永規(guī)劃蹄設(shè)計遍是一遺項涉焦及范幣圍廣蠟，專霧業(yè)性求強的回管理傷和技勒術(shù)工慎作，席需要絞緊抓賴房地瘦產(chǎn)規(guī)懸劃設(shè)攜計要估點，辛依照維國家克相關(guān)級法律命法規(guī)由，結(jié)蔑合各壯地方亮特點窗為廣舉大人改民提名供方濤便、判快捷惡、舒茫適的生居住迷、生使活社榮