項(xiàng)目開發(fā)總必知的項(xiàng)目開發(fā)開發(fā)全步驟及關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

****工程總必知的工程開發(fā)全流程及關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)導(dǎo)讀：房地產(chǎn)工程開發(fā)一般分為前期、中期、后期7大階段，工程總要有運(yùn)營的高度做到運(yùn)籌帷幄，就必需對(duì)工程全流程及重要掌握點(diǎn)做到了然于心。第一局部房地產(chǎn)工程整體開發(fā)流程房地產(chǎn)的本質(zhì)問題就是土地資源的再安排及流通：政府流向開發(fā)商、開發(fā)商流向消費(fèi)者、消費(fèi)者之間的轉(zhuǎn)移！前期(決策期)：由拿地到方案定案——重在決策(大局已定)；中期(實(shí)施期)：由施工圖設(shè)計(jì)到入伙——重在執(zhí)行；后期(運(yùn)營期)：入伙后到房屋撤除——重在效勞,重在總結(jié)反響。企業(yè)視角的房地產(chǎn)流程客戶視角的房地產(chǎn)流程案例：佳兆業(yè)工程整體開發(fā)流程〔1〕18個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)——里程碑打算〔一級(jí)打算〕〔2〕18個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)——里程碑打算〔一級(jí)打算〕〔3〕18個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)——里程碑打算〔一級(jí)打算〕其次局部 工程全流程7大關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)▌一、土地獵取〔一〕企業(yè)獲得土地的方式：行政命令式：劃撥/協(xié)議出讓。危改工程、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟(jì)適用房和根底設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地安排根本上是掌握在政府手里。資本市場(chǎng):投資參股：用資金入股或用土地入股，通過土地與資金的互換共同組成工程開發(fā)公司；土地收購：直接收購獲得土地，這種直接收購按國家規(guī)定要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費(fèi)；收購有土地的公司：為了避開繳納契稅與營業(yè)稅等，一般都通過直接收購公司的稅、土地增值稅、契稅。這是近年來比較紅火的一種方式，比方萬科收購浙江南都，香港路勁收購順馳。土地市場(chǎng)：通過在土地市場(chǎng)進(jìn)展招標(biāo)、拍賣、掛牌公開獲得土地，這也是自2023年7月以來，獵取土地的主要方式。通常的狀況下是以“價(jià)高者得”為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)?！捕衬玫嘏c否及拿地價(jià)格應(yīng)當(dāng)考慮哪些因素？市場(chǎng)將來預(yù)期；工程或區(qū)域進(jìn)展預(yù)期；規(guī)劃條件的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)；企業(yè)進(jìn)展戰(zhàn)略和時(shí)機(jī)本錢；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的狀況分析。案例：佳兆業(yè)拿地原則住宅為主，實(shí)現(xiàn)快速開發(fā)，快速銷售，資金快速回籠。嚴(yán)格掌握持有物業(yè)在整體開發(fā)量中的比例。選擇預(yù)售條件寬松、±0可以賣樓、資金占用少的城市，土地位置以城市進(jìn)展區(qū)的交通便利的具備快速變現(xiàn)條件的土地為首選。避開拿超級(jí)大盤〔建面100萬平方米以上〕，以免過多占用資金。深耕目前已進(jìn)駐城市，特別是成都、長沙、江陰、沈陽，確保每個(gè)已進(jìn)入城市有3個(gè)可售建筑面積在30萬㎡以上的工程，保證三年的開發(fā)量，做好土地儲(chǔ)藏構(gòu)造規(guī)劃并嚴(yán)格執(zhí)行?！踩掣鞑块T職責(zé)〔分公司〕〔董事會(huì)〕——工程可研報(bào)告〔集團(tuán)〕——工程投資決策〔董事會(huì)〕——工程獵取〔招牌掛、股權(quán)收購〕——成交確認(rèn)書移交給工程公司。營銷部：初步市場(chǎng)調(diào)研及定位草案。設(shè)計(jì)部：概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。工程部：現(xiàn)場(chǎng)踏勘。〔確定是生地、熟地還是毛地〕財(cái)務(wù)部：可研版投資收益、初步籌資方案。本錢部：掌握性本錢目標(biāo)〔限額指標(biāo)、本錢掌握系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)〕、可研版本錢。〔依據(jù)設(shè)計(jì)部供給的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)展估算〕選購部：制定工程合約打算方案、市場(chǎng)調(diào)研合作方資源。關(guān)鍵要素：工程可研報(bào)告。▌二、定位決策地產(chǎn)工程開發(fā)三大核心要素：錢、地、人！決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道。決策工程：進(jìn)展方向、盈利模式、擔(dān)當(dāng)功能、實(shí)施進(jìn)度。決策人力：團(tuán)隊(duì)運(yùn)作力量和執(zhí)行力量、合作團(tuán)隊(duì)、主管部門。案例：佳兆業(yè)工程定位決策三大要素定位——工程形象定位、產(chǎn)品定位、客戶定位、市場(chǎng)定位等！定案——總圖、戶型、單體、外立面、園林、配套、展現(xiàn)區(qū)等！定價(jià)——銷售均價(jià)、價(jià)格聽證會(huì)、價(jià)格專題報(bào)告、利潤指標(biāo)等！3.各部門職責(zé)投資開發(fā)部：建設(shè)規(guī)劃許可證——國有土地使用證。營銷部：編制工程經(jīng)營籌劃書〔包括市場(chǎng)調(diào)研深化、工程定位報(bào)告、定價(jià)方案、示范區(qū)方案〕。設(shè)計(jì)部：概念設(shè)計(jì)任務(wù)書——概念設(shè)計(jì)深化方案。工程部：編制工程工程節(jié)點(diǎn)打算。財(cái)務(wù)部：概念版投資收益?！踩齻€(gè)指標(biāo)〕本錢部：可研版本錢2?！惨罁?jù)設(shè)計(jì)部供給的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)展估算〕選購部：營銷合作方資源〔廣告、代理公司等〕、概念性設(shè)計(jì)單位。關(guān)鍵要素：工程經(jīng)營籌劃書、概念設(shè)計(jì)深化方案。▌三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)地產(chǎn)工程標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)周期包含的主要設(shè)計(jì)階段：6周；6周；12周；6施工圖設(shè)計(jì)：施工標(biāo)準(zhǔn)和構(gòu)造形式，或許10周；5-64周。關(guān)鍵要素：各階段方案評(píng)審。3.常見的問題：進(jìn)度問題：進(jìn)度難以掌握、各專業(yè)公司難以連接。質(zhì)量問題：評(píng)價(jià)體系和評(píng)價(jià)閱歷的缺失。設(shè)計(jì)掌握點(diǎn)概念設(shè)計(jì)爭(zhēng)論、區(qū)域確認(rèn)概念設(shè)計(jì)爭(zhēng)論結(jié)論、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)、區(qū)域單體確認(rèn)、實(shí)施方案完成、根底施工圖、全套施工圖完成、景觀設(shè)計(jì)、銷售包裝設(shè)計(jì)。工程重要節(jié)點(diǎn)詳規(guī)報(bào)建、方案報(bào)建、初步設(shè)計(jì)報(bào)建、施工圖報(bào)建、開工時(shí)間、開盤時(shí)間。方案文本中，最重要兩張圖——工程總平面圖、標(biāo)準(zhǔn)層平面圖！最優(yōu)化的設(shè)計(jì)階段流程參考：規(guī)劃單位與施工圖：初步設(shè)計(jì)、施工圖把控；規(guī)劃單位與景觀：完善、技術(shù)交底；施工圖與景觀：隱蔽管線工程設(shè)計(jì)。最優(yōu)秀的設(shè)計(jì)成果是最能表達(dá)開發(fā)商開發(fā)思維和開發(fā)意識(shí)的成果，而非作品。各部門職責(zé)：投資開發(fā)部：方案設(shè)計(jì)報(bào)批批復(fù)意見書——建設(shè)工程規(guī)劃許可證——根底施工許可證。營銷部：編制營銷總綱及評(píng)審、組建營銷團(tuán)隊(duì)。設(shè)計(jì)部：編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書——規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審〔含單體設(shè)計(jì)方案〕——景觀方案評(píng)審——初步設(shè)計(jì)成果評(píng)審〔含基坑支護(hù)設(shè)計(jì)圖〕——建筑施工圖評(píng)審〔含根底設(shè)計(jì)圖〕——正式施工圖評(píng)審。工程部：地質(zhì)初堪——地質(zhì)詳堪——土方開挖及邊坡支護(hù)——根底施工。財(cái)務(wù)部：方案版投資收益?！踩齻€(gè)指標(biāo)〕本錢部：方案版本錢、施工圖預(yù)算?！惨罁?jù)設(shè)計(jì)部供給的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)展估算〕選購部：施工圖參謀單位——景觀、室內(nèi)、方案設(shè)計(jì)單位——監(jiān)理單位招標(biāo)——土建總包招標(biāo)——工程材料設(shè)備選購?？头⑽飿I(yè)部：物業(yè)籌劃方案。關(guān)鍵要素：各類設(shè)計(jì)方案、合作方資源、工程營銷總綱、土方開挖及邊坡支護(hù)關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：工程部、投資開發(fā)部、設(shè)計(jì)部關(guān)注設(shè)計(jì)指標(biāo)表！工程部、設(shè)計(jì)部、營銷及客服部關(guān)注交樓標(biāo)準(zhǔn)！設(shè)計(jì)部、工程部、營銷及客服部關(guān)注一戶一圖！工程部、設(shè)計(jì)部、營銷及客服部、投資開發(fā)部要關(guān)注變更和報(bào)建圖紙！▌四、工程報(bào)建如何加快工程報(bào)批報(bào)建進(jìn)程？內(nèi)部掌握：設(shè)計(jì)圖紙的圖紙質(zhì)量、出圖時(shí)間、圖紙變更〔報(bào)建圖紙的變更〕等；現(xiàn)場(chǎng)協(xié)作：工程現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)狀、工程現(xiàn)場(chǎng)接待；外部協(xié)調(diào)：當(dāng)?shù)馗骷?jí)政府包括規(guī)劃局、建設(shè)局、國土局、城管、質(zhì)檢站、消防等各類工作協(xié)調(diào)；合作方的協(xié)調(diào)：合作方報(bào)建資料、合作方工程協(xié)作〔主要是現(xiàn)場(chǎng)〕、合作方報(bào)建工作〔勞保金、中標(biāo)備案、淤泥證等〕、合作方的資源協(xié)作〔尤其是專業(yè)部門〕。如何處理無證施工？技術(shù)處理文物考察？政府工程？先行土方開挖？先行根底施工？協(xié)調(diào)關(guān)系城管是主要查處的單位，和城管關(guān)系好可避開很多麻煩。處理技巧以有替無，以小替大；〔以小施工證開大標(biāo)段的工〕減免申請(qǐng)，考慮天氣及形象／影響等因素。▌五、施工建設(shè)工程建設(shè)的相關(guān)學(xué)問工程建設(shè)組成局部：土建、水電、安裝及設(shè)備；整體工程建設(shè)：單體局部、環(huán)境局部、室外管線；建筑構(gòu)造形式：磚混、框架、框剪、鋼構(gòu)造等；工程施工周期〔合理進(jìn)度〕：多層及低密度：9—12小高層：1年半；高層建筑：2年到兩年半；施工組織次序：根底局部→主體工程→外墻裝飾及安裝→園區(qū)管線→景觀施工→竣工驗(yàn)收。影響工程造價(jià)的主要因素：a.建筑構(gòu)造形式及建筑形態(tài)：鋼構(gòu)造＞框剪＞框架＞磚混；b.外立面材質(zhì)及設(shè)備等級(jí)：是否玻璃幕墻、外立面選材標(biāo)準(zhǔn)；c.施工取費(fèi)等級(jí)：在施工定額的根底上加減；d.地基狀況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，打算了根底的施工本錢；e.場(chǎng)地條件：是否平坦、是否山地；f.抗震等級(jí)：678g.節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)；g.節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)；景觀環(huán)境造價(jià)。2.各部門職責(zé)：投資開發(fā)部：建設(shè)工程施工許可證。營銷部：示范區(qū)開放〔含售樓處、樣板房〕、客戶積存。設(shè)計(jì)部：配套工程圖紙〔水、電、燃?xì)?、排污〕、協(xié)作銷售的設(shè)計(jì)輸入〔合同附圖、模型、交樓標(biāo)準(zhǔn)〕。工程部：主體構(gòu)造施工〔示范區(qū)施工〕。財(cái)務(wù)部：方案版投資收益?！踩齻€(gè)指標(biāo)〕本錢部：工程動(dòng)態(tài)本錢。〔本錢月報(bào)〕選購部：分包工程及材料設(shè)備選購?！仓饕ㄏ馈⑷朔?、永久水電、燃?xì)?、鋁合金門窗、幕墻、精裝修等〕客服、物業(yè)部：物業(yè)公司招投標(biāo)〔取得預(yù)售證的必要條件〕。關(guān)鍵要素：建設(shè)工程施工許可證、示范區(qū)開放、主體構(gòu)造施工、物業(yè)公司招投標(biāo)。3.關(guān)鍵要點(diǎn)：質(zhì)量掌握、進(jìn)度掌握、本錢掌握、協(xié)調(diào)治理！▌六、推廣銷售1.三個(gè)階段關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)各部門職責(zé)投資開發(fā)部：面積推測(cè)報(bào)告——取得預(yù)售許可證。營銷部：開盤方案、價(jià)格、洗籌、開盤實(shí)施。設(shè)計(jì)部：協(xié)作銷售的設(shè)計(jì)輸入〔合同附圖、模型、交樓標(biāo)準(zhǔn)〕。工程部：施工進(jìn)度到達(dá)預(yù)售條件?！伯a(chǎn)品類型不同、城市不同，狀況有異〕本錢部：工程動(dòng)態(tài)本錢。〔本錢月報(bào)〕選購部：分包工程及材料設(shè)備選購。關(guān)鍵要素：工程到達(dá)預(yù)售條件、取得預(yù)售許可證、開盤。▌七、入伙交付關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)客戶預(yù)驗(yàn)房流程；〔工地開放日〕交付風(fēng)險(xiǎn)檢查流程；〔內(nèi)部驗(yàn)收〕模擬驗(yàn)收流程；〔內(nèi)部走場(chǎng)〕集中交付現(xiàn)場(chǎng)接待流程交付后房屋修理?！参飿I(yè)、客服〕案例：入伙交付流程各部門職責(zé)投資開發(fā)部：面積實(shí)測(cè)報(bào)告——竣工驗(yàn)收備案。營銷部：持續(xù)銷售——售罄/入伙兩書〔住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書〕。設(shè)計(jì)部：竣工圖確認(rèn)。工程部：組織各專項(xiàng)驗(yàn)收——竣工驗(yàn)收〔毛坯〕——組織整改——移交物業(yè)。〔精裝〕〔。本錢部：竣工結(jié)算?！补こ探Y(jié)算報(bào)告〕選購部：分包工程及材料設(shè)備選購?？头⑽飿I(yè)部：入伙方案、風(fēng)險(xiǎn)排查、組織入伙、客戶投訴處理、后續(xù)效勞跟進(jìn)。關(guān)鍵要素：竣工驗(yàn)收、入伙、工程后