水產(chǎn)綜合批發(fā)市場及農(nóng)副產(chǎn)品市場項(xiàng)目可行性研究報告

PAGE目錄第一章概論………………1第二章項(xiàng)目建設(shè)必要性…………………5第三章建設(shè)條件與建設(shè)地址……………7第四章工程技術(shù)方案……13第五章環(huán)境保戶…………21第六章節(jié)能………………27第七章職業(yè)安全衛(wèi)生與消防……………30第八章項(xiàng)目實(shí)施計劃與工程管理………32第九章組織管理與勞動定員……………35第十章投資估算與資金籌措……………36第十一章經(jīng)濟(jì)效益分析……38

附件附圖1、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照2、土地證明3、規(guī)劃證明4、環(huán)保證明5、資金證明6、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報告表7、建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案8、區(qū)域位置圖9、總平面布置圖PAGEPAGE49第一章概論一、項(xiàng)目名稱及承辦單位1、項(xiàng)目名稱2、項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)新建3、項(xiàng)目建設(shè)單位濰坊jjjj發(fā)展有限公司二、可研工作依據(jù)1、濰坊jjjj發(fā)展有限公司與山東宏嘉工程造價咨詢事務(wù)所有限公司簽訂的工程咨詢委托書與合同書2、《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》（2005年本）3、《污水總量排放標(biāo)準(zhǔn)》4、《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）5、《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究與經(jīng)濟(jì)評價手冊》6、《壽光市渤?；@總體規(guī)劃》7、有關(guān)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范8、有關(guān)部門提供的基礎(chǔ)資料及證明文件三、可行性研究范圍1、建設(shè)背景及必要性2、建設(shè)地址與建設(shè)條件3、工程技術(shù)方案4、環(huán)境保護(hù)5、節(jié)能6、職業(yè)安全與衛(wèi)生7、組織管理與勞動定員8、物業(yè)管理9、實(shí)施進(jìn)度計劃與工程管理10、投資估算與資金籌措11、經(jīng)濟(jì)效益分析四、工作概況濰坊jjjj發(fā)展有限公司關(guān)于對項(xiàng)目工程方案及建設(shè)條件等進(jìn)行廣泛調(diào)查分析，在此基礎(chǔ)上，提出規(guī)劃設(shè)計方案，編制本報告。五、建設(shè)單位概況濰坊jjjj發(fā)展有限公司成立于2006年12月，注冊資本2018萬元，公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，該公司在項(xiàng)目策劃、施工組織和工程質(zhì)量控制等方面具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，完全有能力操作大型項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，科學(xué)的管理、健全的制度和專業(yè)化的人才，能夠保證公司所開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。六、研究結(jié)論1、建設(shè)選址。2、建設(shè)規(guī)模該項(xiàng)目。3、勞動定員該項(xiàng)目需工作人員20人。其中管理人員5人，一般工作人員15人。4、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度該項(xiàng)目建設(shè)期計劃為1年。計劃于2007年8月份開工建設(shè)，預(yù)計2008年7月工程全部竣工。5、投資估算該項(xiàng)目建設(shè)總投資為8620.3萬元，其中工程費(fèi)用5751.3萬元，土地費(fèi)用1870萬元，其他費(fèi)用339.5萬元，不可預(yù)見費(fèi)304.5萬元，稅費(fèi)233.1萬元，銷售費(fèi)用121.8萬元。項(xiàng)目建設(shè)資本金3017.1萬元。6、資金籌措該項(xiàng)目資金全部由建設(shè)單位自籌解決。八、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號項(xiàng)目單位指標(biāo)1總投資萬元8620.32總建筑面積平方米109000銷售部分1銷售收入萬元4200.02稅金及附加萬元233.13土地增值稅萬元210.64投資萬元3498.15利潤總額萬元491.36所得稅萬元162.17稅后利潤萬元329.28投資利潤率%14.09投資純利潤率%9.410投資利稅率%26.711所得稅后內(nèi)部收益率%14.512財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=10%）萬元83.8租賃收入1租賃收入萬元1267.22營業(yè)稅萬元63.43稅金及附加萬元6.94投資萬元5122.25總成本費(fèi)用萬元350.26利潤總額萬元846.77所得稅萬元279.48稅后利潤萬元567.39投資利潤率%16.510投資利稅率%17.911所得稅后內(nèi)部收益率%10.212財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=8%）萬元589.113投資回收期（含建設(shè)期1年）年8.3

第二章項(xiàng)目建設(shè)必要性壽光市地處山東半島中部，渤海萊州灣南畔，東臨風(fēng)箏城濰坊，西接石油城東營，總面積2180平方公里，海岸線56公里，總?cè)丝?08萬。連續(xù)八屆躋身全國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力百強(qiáng)縣（市）行列,2004列第49位。壽光其北部大面積鹽堿荒地地勢平坦，人口稀疏，開發(fā)利用的潛力十分巨大。這里不僅水陸交通發(fā)達(dá)，而且是我國重要的原鹽生產(chǎn)基地，年產(chǎn)量300萬噸，地下鹵水儲量40億立方米，除此之外還有豐富的石油和天然氣資源，具有發(fā)展鹽化工和精細(xì)化工得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。羊口鎮(zhèn)地處渤海萊州灣畔，總面積315平方公里，鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃面積15平方公里，下轄6個居民委員會、16個行政村，總?cè)丝?.5萬人。羊口鎮(zhèn)位置優(yōu)越，交通便捷，資源豐富，環(huán)境優(yōu)美，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，民風(fēng)淳樸，素有“鹽業(yè)之鄉(xiāng)”之稱，被譽(yù)為“渤海灣畔的一顆明珠”。轄區(qū)內(nèi)現(xiàn)有各類企業(yè)110家，主要分布于原油、原鹽生產(chǎn)、原鹽精細(xì)化工、船舶修造、服裝加工、橡膠制品、網(wǎng)具生產(chǎn)、遠(yuǎn)洋捕撈、水產(chǎn)養(yǎng)殖加工及畜牧養(yǎng)殖等行業(yè)。羊口鎮(zhèn)是當(dāng)?shù)睾＿\(yùn)、河運(yùn)、公路、鐵路四聯(lián)網(wǎng)的交通樞紐。水運(yùn)暢通：國家二級開放港口－3000噸級羊口港貫通沿海各港口，可直航韓國、日本、新加坡、港澳等國家和地區(qū)，年吞吐量300萬噸。羊口港擴(kuò)建成功后，萬噸船舶可直接?？?，年可完成貨物吞吐量800萬噸。陸路縱橫：轄區(qū)內(nèi)省道羊臨公路、新海公路、益羊鐵路貫穿南北，鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)設(shè)有火車站三處，鎮(zhèn)區(qū)距濟(jì)青高速公路僅48公里，距青島、濟(jì)南飛機(jī)場僅有2.5小時車程。近年來，壽光市本著“突出五個重點(diǎn)。落實(shí)五靠措施，實(shí)現(xiàn)三大跨越”和“工業(yè)強(qiáng)實(shí)力，農(nóng)業(yè)鑄品牌，三產(chǎn)抓流通，城建上水平”的發(fā)展思路，推動了城市經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展，連續(xù)六次進(jìn)入全國綜合實(shí)力百強(qiáng)縣（市）行列。壽光是中國最大的蔬菜生產(chǎn)基地，被國家命名為唯一的“中國蔬菜之鄉(xiāng)”。壽光蔬菜批發(fā)市場已發(fā)展成為全國蔬菜批發(fā)集散中心、蔬菜生產(chǎn)銷售信息交流中心，其蔬菜銷售輻射全國20多個省市、自治區(qū)。目前，在壽光除了蔬菜批發(fā)集散項(xiàng)目外，大型水產(chǎn)品批發(fā)及農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)集散還是空白。同時，羊口擁海而居，海岸線北起東營旺河，南至大家洼老河口，全長約20公里。其魚類、蝦蟹類、貝類100余種，海產(chǎn)品資源十分豐富，作業(yè)船只2000余條，鮮活海產(chǎn)品上市量巨大。這里交通便利，水產(chǎn)綜合市場和農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場緊靠國道、高速、機(jī)場、港口、鐵路。其上市產(chǎn)品既可與壽光市場聯(lián)銷又可輻射國內(nèi)北京、天津、大連、青島等20多個城市和日本、韓國、歐洲等國家。目前，壽光市乃至濰坊地區(qū)主要以蔬菜批發(fā)集散為主營市場，大型水產(chǎn)品批發(fā)集散是空白，這是不爭的事實(shí)，其歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計也是個弱項(xiàng)。從市場需求看，壽光急需一大型水產(chǎn)品綜合批發(fā)集散市場與當(dāng)今盛名的蔬菜批發(fā)市場相匹。投資壽光市羊口鎮(zhèn)是市場需求的抉擇，羊口市場水產(chǎn)品營銷園區(qū)將以鮮、活、干精海產(chǎn)品交易集散為經(jīng)營目的，以同心同德、開拓創(chuàng)新、敬業(yè)愛崗、奮發(fā)圖強(qiáng)為企業(yè)精神；以產(chǎn)品與人品同在，信譽(yù)與生命共存為企業(yè)宗旨，以發(fā)展、共贏、誠實(shí)、奉獻(xiàn)為企業(yè)經(jīng)營理念，帶動羊口、壽光及濰坊地區(qū)水產(chǎn)品積極上市，同時吸引大宗量水產(chǎn)品經(jīng)銷商入市交易，推動該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

第三章建設(shè)地址與建設(shè)條件一、建設(shè)地址。附：區(qū)域位置圖二、建設(shè)地區(qū)概況 1、地理位置優(yōu)越羊口鎮(zhèn)位于壽光市最北部，小清河入?？谔帯Ｈ?zhèn)轄區(qū)面積471平方公里，下轄35個村，6個居民委員會，總?cè)丝?.5萬人，2005年全鎮(zhèn)實(shí)際招商引資到位資金4.85億元，完成工業(yè)投入10億元，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民人均純收入5600元，地方財政收入2462萬元。鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃面積15平方公里，建成區(qū)面積5.6平方公里，鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)設(shè)有國家、省、市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企事業(yè)單位100多家。先后被評為全國小城鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)鎮(zhèn)、全國村鎮(zhèn)建設(shè)先進(jìn)單位、省中心鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn)，是全省十個城市化試點(diǎn)單位之一。2003年被列為山東省中心鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn)。2004年2月被國家建設(shè)部、民政部、國土資源部等六部委確定為全國重點(diǎn)鎮(zhèn)。2005年被省文明委授予“省級文明村鎮(zhèn)”榮譽(yù)稱號，被省人事廳、省建設(shè)廳評為“小城鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn)”。該鎮(zhèn)擁有山東省規(guī)模最大、效益最高的捕撈船隊(duì)，素有“齊魯船老大”之稱，現(xiàn)有漁船623只，10萬多馬力，有蝦池6萬畝，水產(chǎn)品加工儲藏設(shè)施完善，現(xiàn)有漁港和水產(chǎn)品批發(fā)市場各一處，羊口漁港擁有泊位12個，其中300馬力的泊位2個，羊口鎮(zhèn)是海運(yùn)、河運(yùn)、公路、鐵路四聯(lián)網(wǎng)的交通樞紐，鎮(zhèn)區(qū)東的羊口港是國家二類開放口岸，可以直航日本、韓國，2006年羊口新港可啟動，屆時萬噸級船舶可直接停靠。三、自然條件1、自然資源。2、工程地質(zhì)⑴地形、地貌、地質(zhì)資料羊口鎮(zhèn)為小清河河口三角洲沖積地貌，地形平坦開闊，高差小于0.5米，南部有小型東西向帶狀水塘分布。場地表面松散堆積物為第四系全新世淤積的粉土、粉細(xì)沙，下部為濱海淤積的粉砂夾薄層淤泥。由于堆積時間相對較晚，土層強(qiáng)度較低，屬軟土地基。該廠區(qū)地形平坦，地表相對完整。根據(jù)國家地震局《中國地震烈度區(qū)劃圖》，該項(xiàng)目所在區(qū)為7度烈度區(qū)，該項(xiàng)目所有建構(gòu)筑物均按國家工程抗震設(shè)計規(guī)范執(zhí)行。⑵地下水腐蝕性評價地下穩(wěn)定水位埋深0.7—1.0米，由于地下水位埋藏淺，地下水礦化度高，蒸發(fā)量大，地表多已形成鹽堿地。根據(jù)GB50021—20001規(guī)范判別地下水的腐蝕性如下：a、SO42-含量1089.3mg/l，對環(huán)境類型為Ⅱ類場地，具有弱腐蝕性等級?？偟V化度12448.6mg/l，對環(huán)境類型為Ⅱ類場地，具有弱腐蝕性等級。b、對鋼筋混凝土中鋼筋的腐蝕性評價CL-含量6070.8mg/l，對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)處于長期侵水狀態(tài)時，地下水具有弱腐蝕性等級；當(dāng)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)處于干濕交替狀態(tài)時，地下水具有強(qiáng)腐蝕性等級。c、水堆鋼結(jié)構(gòu)腐蝕性評價CL-+SO42-含量≥500mg/l，PH值3—11地下水對鋼結(jié)構(gòu)具有中等腐蝕性。⑶地層結(jié)構(gòu)及性狀①耕土：褐黃色，粉土、粉細(xì)砂為主，含植物根，夾粉質(zhì)粘土薄層。廠區(qū)普遍分布，厚度0.4~0.7米，平均0.53米。②粉砂（Q4al）：黃—灰黃色，松散，飽和，搖震反應(yīng)迅速，無光澤反應(yīng)，粘粒含量較低。成份以石英為主，亞圓狀，顆粒均勻，含少量云母片，夾粉土薄層。廠區(qū)普遍分布，厚度：2.3~3.3米，平均2.93米。③粉砂（Q4al）：灰黑色，松散，飽和，搖震反應(yīng)迅速，無光澤反應(yīng)。濱海相堆積，含較多螺殼碎片，底部夾淤泥薄層，局部互層。成份以石英為主，次棱角一片狀，含細(xì)砂，顆粒較均勻。廠區(qū)普遍分布，厚度5.3~5.8米，平均5.63米。④粉質(zhì)粘土（Q4al）：褐黃色，可塑，稍有光滑，中等干強(qiáng)度，中等韌性，見錳鐵斑與灰色條帶，土質(zhì)均勻。廠區(qū)普遍分布，厚度5.3~5.8米，平均5.63米。⑤粉砂（Q3al）：灰褐色，中密，很濕，搖震反應(yīng)中等，無光澤反應(yīng)，顆粒含量低。成份以石英為主，亞圓狀，顆粒均勻，含少量云母片，局部與粘土互層。最大揭露厚度5.5米。3、水文、氣象資料壽光地處中緯度帶，北臨渤海，屬暖溫帶季風(fēng)區(qū)大陸性氣候。受暖冷氣流的交替影響，形成了“春季干旱少雨，夏季炎熱多雨，秋季爽涼有旱，冬季干冷少雪”的氣候特點(diǎn)。根據(jù)壽光氣象局統(tǒng)計：氣溫年平均氣溫：12.4℃極端最高氣溫：41.0℃極端最低氣溫：-22.3℃冬季最熱月平均溫度：-3.4℃夏季最冷月平均溫度：26.2℃降水量：年平均降水量：591.9毫米年最大降雨量：1286.7毫米年最小降雨量：299.5毫米降雪量：年平均降雪量：15毫米年最大降雪量：17.8毫米相對濕度：年平均相對濕度：66%夏季平均濕度：75%冬季平均濕度：58%風(fēng)向風(fēng)力：全年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南偏南風(fēng)夏秋季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)冬春季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲鞅逼憋L(fēng)年平均風(fēng)速：3.5米/秒最大風(fēng)速：22.3米/秒日照蒸發(fā)：年平均日照時數(shù)：2607.4小時年平均蒸發(fā)量：2029.5毫米最大凍土深度：300毫米從水文、氣象和地質(zhì)條件來看，對項(xiàng)目的實(shí)施無不利影響。五、基礎(chǔ)設(shè)施條件1、交通運(yùn)輸羊口鎮(zhèn)是當(dāng)?shù)睾＿\(yùn)、河運(yùn)、公路、鐵路四聯(lián)網(wǎng)的交通樞紐。水運(yùn)暢通：國家二級開放港口－3000噸級羊口港貫通沿海各港口，可直航韓國、日本、新加坡、港澳等國家和地區(qū)，年吞吐量300萬噸。羊口港擴(kuò)建成功后，萬噸船舶可直接?？?，年可完成貨物吞吐量800萬噸。陸路縱橫：轄區(qū)內(nèi)省道羊臨公路、新海公路、益羊鐵路貫穿南北，鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)設(shè)有火車站三處，鎮(zhèn)區(qū)距濟(jì)青高速公路僅48公里，距青島、濟(jì)南飛機(jī)場僅有2.5小時車程。2、給水該項(xiàng)目用水由鎮(zhèn)凈水廠供給，能保證項(xiàng)目的正常用水。3、排水。4、供電該項(xiàng)目用電由供電公司供給，電力供應(yīng)有保障。5、采暖該項(xiàng)目生產(chǎn)用熱和冬季采暖由熱電公司供給，可保證該項(xiàng)目的冬季采暖需求。6、電訊壽光市以程控電話、移動電話、高速寬帶為主形成高效迅捷的通訊網(wǎng)絡(luò)，各類信息能夠及時傳輸交流，為該項(xiàng)目提供了便利的基礎(chǔ)條件。

第四章工程技術(shù)方案一、建設(shè)規(guī)模。二、主要建設(shè)內(nèi)容該項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容如下：1、水產(chǎn)品綜合批發(fā)市場，建筑面積56000平方米；2、，建筑面積32000平方米；3、，建筑面積9000平方米；4、，建筑面積12000平方米。三、規(guī)劃布局1、規(guī)劃原則面向未來，在尊重歷史和可持續(xù)發(fā)展的前提下，突出以“人”為中心，力求創(chuàng)造適應(yīng)商業(yè)發(fā)展要求的現(xiàn)代化市場。⑴整體布局應(yīng)充分體現(xiàn)自身特色，設(shè)計要體現(xiàn)以人為本的主題思想，創(chuàng)造一種尊重環(huán)境、以人為本、具有時代氣息的商貿(mào)市場。⑵堅持高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計，力爭規(guī)劃一步到位，分階段建設(shè)。⑶整體規(guī)劃要把握好市場與城市、與周邊用地關(guān)系，搞好與周圍自然環(huán)境的有機(jī)結(jié)合，保持環(huán)境的整體性。⑷布局要優(yōu)化建筑組群，合理分區(qū)，形成整體的建筑群體關(guān)系。運(yùn)用多種設(shè)計手法，體現(xiàn)環(huán)境意念和綠色文化內(nèi)涵。⑸建⑹平面布局要靈活多樣、各功能區(qū)關(guān)系處理要統(tǒng)一協(xié)調(diào)，總體把握得當(dāng)，分區(qū)明確，布局合理，聯(lián)系方便，且互不干擾。⑺堅持經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，貫徹可持續(xù)發(fā)展的原則。2、規(guī)劃布局從市場管理和經(jīng)營業(yè)戶要求出發(fā)，對市場進(jìn)行總體規(guī)劃，依據(jù)市場經(jīng)營范圍進(jìn)行功能分區(qū)，以渤海路為界分為四大功能區(qū)，用地的北側(cè)為干咸精品街、餐飲娛樂街，渤海路以西為水產(chǎn)品批發(fā)區(qū)，以東為農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)區(qū)。這四個功能區(qū)相對獨(dú)立，又緊密聯(lián)系，構(gòu)成整個商貿(mào)市場。另外，在市場空閑地帶布置綠蔭式停車場，便于通行和停車需求。市場內(nèi)還設(shè)置變配電站、換熱站等市場公用設(shè)施，布置于用地周邊，靠近市政道路，便于市場管理和接線。3、景觀設(shè)計規(guī)劃根據(jù)用地布局，市場空間景觀的主要特征體現(xiàn)為一系列不同屬性的開敞、半開敞空間以及串聯(lián)這些空間的軸線，突出與科學(xué)理性相對應(yīng)的嚴(yán)謹(jǐn)秩序和與人文精神相對應(yīng)的浪漫與變化的特色。⑴以為景觀控制點(diǎn)，在市場主入口和市場中心，建設(shè)標(biāo)志性主題雕塑，同時沿市場內(nèi)主要道路兩側(cè)設(shè)置綠化帶。⑵各個功能分區(qū)建筑群體布局空間形態(tài)上遵循在保持秩序和內(nèi)在邏輯性同時強(qiáng)調(diào)變化的原則，體現(xiàn)均衡。每個建筑群構(gòu)成相似形態(tài)主題的序列，分別圍繞各自的中心布置成輻射狀布局，各建筑群外部界面注重完整連續(xù)的同時，內(nèi)部引入變化的異質(zhì)元素，構(gòu)成一種強(qiáng)烈的秩序感。4、綠化系統(tǒng)市場綠化設(shè)計采用流線空間與幾何形態(tài)相結(jié)合的手法，由喬木、灌木、草坪、鋪地組成具有層次和自然韻味的綠化空間，通過道路的帶狀綠化的輻射，將各個功能分區(qū)的綠地連通，形成點(diǎn)、線、面的綠化體系，通過不同綠化空間滲透使環(huán)境與建筑物相輔相成為一有機(jī)整體，使市場綠化與城市綠化融為一體，以達(dá)到美化環(huán)境的目標(biāo)。5、道路與交通規(guī)劃道路與交通規(guī)劃包括路網(wǎng)規(guī)劃、市場出入口的設(shè)置、步行流線的組織以及機(jī)動車、自行車停車位置的設(shè)置。⑴路網(wǎng)規(guī)劃根據(jù)市場的自然條件及功能布局規(guī)劃，道路系統(tǒng)采用規(guī)則與靈活相結(jié)合的設(shè)計方法。市場外圍布置沿街商業(yè)房，圍合整個市場，市場內(nèi)道路以直線型道路為主，縱橫交錯，直達(dá)各個經(jīng)營點(diǎn)。⑵出入口設(shè)置根⑶流線規(guī)劃市場內(nèi)以人行道路為主，允許小型機(jī)動車可以通行。寬度在5-8米之間，以方便疏散大量的集中的人流。⑷機(jī)動車停放在靠近市場機(jī)動車流量較大的功能分區(qū)，設(shè)置部分汽車停車場，以解決靜態(tài)交通需要。⑸道路設(shè)計根據(jù)不同的功能選取多種不同的材質(zhì)，如干道為混凝土路面；人行道采用彩色混凝土地磚；室外停車場采用植草磚；一些步行廣場和林蔭步道則采用天然鋪地材料和彩色混凝土地磚，以豐富市場內(nèi)的景觀。6、豎向規(guī)劃為了減少土方工程量，同時又滿足排水和各種場地要求，規(guī)劃布局盡可能結(jié)合地形，按照“隨坡就勢、隨高就低、大保留、小改造”的設(shè)計原則，以現(xiàn)狀場地標(biāo)高為基礎(chǔ)，合理確定規(guī)劃區(qū)內(nèi)室內(nèi)外標(biāo)高及排水方向。附圖：總平面布置圖四、建筑工程1、建構(gòu)筑物該項(xiàng)目總建筑面積109000平方米，鋼架大棚采用輕鋼結(jié)構(gòu)，沿街商業(yè)房為磚混結(jié)構(gòu)，門窗采用塑鋼門窗，外墻粉刷涂料或粘貼馬賽克，建筑整體給人以簡潔明快的感覺，體現(xiàn)現(xiàn)代化文化市場的時代氣息。2、結(jié)構(gòu)說明①設(shè)計依據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-2001《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》GB50010-2002《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》GB5003-2001《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》GB5007-2002《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》GB50011-2001②該工程由營業(yè)房、鋼架大棚、公用設(shè)施等組成，建筑結(jié)構(gòu)安全等級為二級，結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限為50年。③該工程中建構(gòu)筑物的耐火等級為一、二級。④該地區(qū)地震基本烈度為7度，抗震設(shè)防烈度按照國家抗震設(shè)計規(guī)范進(jìn)行建設(shè)。⑤根據(jù)建筑物的平、立、剖面布置，結(jié)合房屋的使用功能，該工程中鋼架大棚采用輕鋼結(jié)構(gòu)，沿街商業(yè)房采取框架結(jié)構(gòu)，市場內(nèi)營業(yè)房等其他用房為磚混結(jié)構(gòu)。⑥基本風(fēng)壓：0.45kPa基本雪壓：0.45kPa⑦主要樓面活荷載標(biāo)準(zhǔn)值：走廊、樓梯：2.0kPa廁所：2.0kPa住宅：2.0kPa疏散樓梯：3.5kPa陽臺：2.5kPa車庫：2.5kPa上人屋面：2.0kPa不上人屋面：0.5kPa⑧該工程將根據(jù)地質(zhì)工程勘察報告進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)計。五、供水工程1、水源該項(xiàng)目用水水源取自羊口鎮(zhèn)城市給水管網(wǎng)，羊口鎮(zhèn)現(xiàn)有供水能力、供水水質(zhì)、供水壓力均有保障。該項(xiàng)目擬從城市道路引DN150的給水管作為市場用水主管，市場內(nèi)設(shè)環(huán)狀管網(wǎng)，供生產(chǎn)、生活、消防等用水。2、用水量估算該項(xiàng)目用水主要是生活、生產(chǎn)用水，生活用水根據(jù)《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》的要求；生產(chǎn)用水根據(jù)該項(xiàng)目各類產(chǎn)品對水的需求度；消防用水根據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》的要求；項(xiàng)目其他用水主要為道路廣場噴灑用水和綠化用水，道路廣場用水按2.0L/m2·日計，綠化用水按2.0L/m2·日計；未預(yù)見用水量根據(jù)設(shè)計規(guī)范有關(guān)規(guī)定按用水量的10%考慮，則該項(xiàng)目日用水量為350m3。3、供水工程市場內(nèi)用水分為生活、生產(chǎn)、消防及其他用水。該項(xiàng)目可敷設(shè)管道與市政管網(wǎng)相接，引入給水管道，形成多水源供水，供水水質(zhì)、水量有保證，能滿足市場內(nèi)生活、生產(chǎn)和消防用水要求。場區(qū)消防管網(wǎng)和生產(chǎn)生活用水管網(wǎng)為同一管網(wǎng)，室外消防栓采用地上式消防栓，其距離不大于120米，保護(hù)半徑150米。場區(qū)內(nèi)供水主、次管道均采用鍍鋅鋼管。六、排水工程該項(xiàng)目場區(qū)排水系統(tǒng)采用雨污分流制，分設(shè)生活污水、生產(chǎn)廢水、雨水排水管網(wǎng)。⑴生活污水生活污水主要是市場內(nèi)經(jīng)營和交易人員洗滌污水及沖刷糞便用污水，經(jīng)化糞池滯留沉淀處理后，經(jīng)生活污水管排入城市污水管網(wǎng)。⑵生產(chǎn)廢水生產(chǎn)廢水主要是各交易市場地面沖刷用水和少量的花草日常管理廢水，此類廢水基本無污染，經(jīng)生產(chǎn)廢水管排入城市污水管網(wǎng)，送至壽光市污水處理廠綜合處理。⑶雨水雨水和道路廣場沖刷水采用地面自然漫流方式，排入雨水管網(wǎng)，就近排入城市雨水管網(wǎng)。七、供電工程⑴用電負(fù)荷等級該項(xiàng)目用電負(fù)荷主要分為照明用電、空調(diào)用電等設(shè)備用電，主要用電設(shè)備中斷供電不會造成較大的經(jīng)濟(jì)損失，根據(jù)電氣負(fù)荷等級劃分規(guī)范要求，用電負(fù)荷等級為三級。⑵電源市場附近有10KV單回供電線路，該項(xiàng)目自10KV供電線路引線至場內(nèi)變電站，降壓后配電引線至各用戶作為生產(chǎn)、生活電源。⑶負(fù)荷計算該項(xiàng)目裝機(jī)總?cè)萘繛?000KW，采用需要系數(shù)法對該項(xiàng)目用電負(fù)荷進(jìn)行計算，全市場功率因數(shù)為0.95，計算有功負(fù)荷為1000KW，全市場年耗電量約為350萬KWH。⑷供電方案在市場內(nèi)設(shè)置變電站，內(nèi)設(shè)有節(jié)能變壓器及相應(yīng)的高低壓配電、控制等設(shè)備。電氣主接線采用單母線式，場區(qū)內(nèi)供電采用電纜，由變電站放射式直埋引入各用電戶。場區(qū)內(nèi)其它建筑供電根據(jù)《工業(yè)及民用建筑設(shè)計規(guī)范》進(jìn)行布置。⑸設(shè)備選型變壓器選用S9系列節(jié)能變壓器，高壓開關(guān)柜選用JYN2手車式開關(guān)柜，每個高壓柜上均配有微機(jī)型繼電保護(hù)裝置，低壓開關(guān)柜采用GGD固定式開關(guān)柜，變壓器與低壓柜的聯(lián)接采用封閉式母線槽。無功功率補(bǔ)償靜電電容器選用PGJ2型。⑹防雷與接地全市場接地保護(hù)采用TN-C-S系統(tǒng)，在充分利用自然接地體接地的同時，設(shè)置人工接地體，以達(dá)到良好的接地目的。變壓器采用中性點(diǎn)直接接地的方式運(yùn)行，接地電阻不應(yīng)大于4歐姆，電源入戶時，均應(yīng)做重復(fù)接地，重復(fù)接地電阻不應(yīng)大于10歐姆。市場內(nèi)主要建構(gòu)筑物按第二類建筑物防雷要求做防雷保護(hù)措施，防雷接地電阻不應(yīng)大于10歐姆。按《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》GB50057-94的防雷設(shè)計要求，第二類防雷建筑物應(yīng)有防直擊雷、防雷電感應(yīng)和防雷電波侵入的措施。獨(dú)立避雷針應(yīng)有獨(dú)立的防雷接地裝置，沖擊接地電阻Rch不宜大于10歐姆，以防止直擊雷。為防止靜電感應(yīng)產(chǎn)生火花，建筑物內(nèi)的金屬物（如設(shè)備、管道、構(gòu)架等較大金屬構(gòu)件）和突出屋面的金屬物均應(yīng)接地，屋面周邊應(yīng)設(shè)置避雷帶，并每隔18m-24m應(yīng)用引下線接地一次。八、通訊為滿足市場內(nèi)各經(jīng)營戶和市場管理業(yè)務(wù)需求，與電信部門協(xié)調(diào)，在市場入口處設(shè)一電話交接箱，并引線至市場各用戶，滿足日常通訊需求。

第五章環(huán)境保護(hù)一、設(shè)計依據(jù)⑴《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》⑵《中華人民共和國水污染防治法》⑶《固體廢物污染環(huán)境防治法》⑷《環(huán)境噪聲污染防治法》⑸《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》二、設(shè)計原則最大限度利用資源，加強(qiáng)污染物治理措施，確保排放物符合國家規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)。三、施工期環(huán)境影響分析該項(xiàng)目的施工過程，施工噪聲、建筑揚(yáng)塵及載物泄漏、污水排放等會對周圍環(huán)境造成一定的影響。施工期污染以揚(yáng)塵和噪聲為主。1、對區(qū)域環(huán)境空氣的影響擬建工程施工期環(huán)境空氣的主要污染源為揚(yáng)塵(TSP)，包括土方挖掘、現(xiàn)場堆放、土方回填期間造成的揚(yáng)塵，人來車往造成的道路揚(yáng)塵；運(yùn)土方車輛及施工垃圾堆放和清運(yùn)過程造成的揚(yáng)塵及施工車輛等排放的廢氣；由于在挖掘、埋管過程中破壞了地表結(jié)構(gòu)，會造成地面揚(yáng)塵污染環(huán)境，其揚(yáng)塵的大小因施工現(xiàn)場工作條件、施工季節(jié)、施工階段、管理水平、機(jī)械化程度及土質(zhì)、天氣條件的不同而差異較大。主要影響建筑工地周圍等。減緩環(huán)境影響措施：該項(xiàng)目在地下挖掘過程以及施工建設(shè)期間，不可避免地會產(chǎn)生一些地面揚(yáng)塵，這些揚(yáng)塵盡管是短期行為，但會對附近區(qū)域帶來不利的影響，所以在施工期間，應(yīng)采取積極的措施來盡量減少揚(yáng)塵的產(chǎn)生，如噴水，保持濕潤，及時外運(yùn)等。在建設(shè)場地的四周應(yīng)設(shè)有圍護(hù)裝備，房屋建筑要實(shí)行封閉式施工以防止揚(yáng)塵的擴(kuò)散。同時：⑴施工作業(yè)區(qū)應(yīng)配備專人負(fù)責(zé)，作到科學(xué)管理、文明施工；在基礎(chǔ)施工期間，應(yīng)盡可能采取措施提高工程進(jìn)度，并將土石方及時外運(yùn)到指定地點(diǎn)，縮短堆放的危害周期。⑵對作業(yè)面和臨時土堆應(yīng)適當(dāng)?shù)貫⑺?，使其保持一定的濕度，減小起塵量，施工便道應(yīng)進(jìn)行夯實(shí)硬化處理，減少起塵量。⑶場地內(nèi)土堆、料堆要加遮蓋或噴灑覆蓋劑，防止揚(yáng)塵的擴(kuò)散。建議多用商品（濕）水泥和水泥預(yù)制品，盡量少用干水泥。。⑸合理安排施工運(yùn)輸工作，對于施工作業(yè)中的大型構(gòu)件和大量物資及棄土的運(yùn)輸，應(yīng)盡量避開交通高峰期，以緩解交通壓力。同時，施工單位應(yīng)與交通管理部門應(yīng)協(xié)調(diào)一致，采取響應(yīng)的措施，做好施工現(xiàn)場的交通疏導(dǎo)，避免壓車和交通阻塞，最大限度的控制汽車尾氣的排放。2、對區(qū)域聲環(huán)境的影響主要來源于施工現(xiàn)場的各種機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼?。施工現(xiàn)場的噪聲主要是施工機(jī)械設(shè)備噪聲，物料裝卸、碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段主要噪聲源及其聲級見下表：各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階段挖土機(jī)78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機(jī)95電錘100-105空壓機(jī)75-85手工鉆100-105打樁機(jī)95-105無齒鋸105底板與結(jié)構(gòu)階段混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機(jī)100-110電據(jù)100-110云石機(jī)100-110電焊機(jī)90-95多角磨光機(jī)100-115空壓機(jī)75-85交通運(yùn)輸車輛聲級施工階段運(yùn)輸內(nèi)容車輛類型聲級/dB(A)土方階段底板與結(jié)構(gòu)階段裝修階段土方外運(yùn)鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設(shè)備大型載重機(jī)混凝土罐車、載重車輕型載重卡車9080-8575減緩環(huán)境影響措施：其控制應(yīng)對產(chǎn)生高噪聲設(shè)備盡量安排在白天使用，深夜(22:00--6:00)不得使用強(qiáng)噪聲設(shè)備。汽車晚間運(yùn)輸盡量用燈光示警，禁鳴喇叭。此外，應(yīng)對產(chǎn)生噪聲的施工設(shè)備加強(qiáng)維護(hù)和維修工作。建筑施工由于各階段使用的機(jī)械設(shè)備組合情況不同，所以噪聲輻射影響的程度也不盡相同?；A(chǔ)施工階段設(shè)備多屬高噪聲機(jī)械。主體施工階段，噪聲特點(diǎn)是持續(xù)時間長，強(qiáng)度高。相比之下，裝飾期間的噪聲相對較弱，一是卷揚(yáng)機(jī)和攪拌機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)頻率減少，另外一些噪聲較強(qiáng)的木工機(jī)械又可搬入已建成的主體建筑內(nèi)進(jìn)行操作。由于建筑施工是在露天作業(yè)，流動性和間歇性較強(qiáng)，對各生產(chǎn)環(huán)節(jié)中的噪聲治理具有一定難度，下面結(jié)合施工特點(diǎn)，對一些重點(diǎn)噪聲設(shè)備和聲源，提出一些治理措施和建議：⑴從規(guī)范施工秩序著手，合理安排施工時間，合理布局施工場地，選用良好的施工設(shè)備，降低設(shè)備聲級，降低人為的噪聲，建立臨時隔聲障減少噪聲污染。⑵降低聲源的噪聲強(qiáng)度對基礎(chǔ)施工過程中主要發(fā)聲設(shè)備：空壓機(jī)、風(fēng)鎬以及氣錘打樁機(jī)等，在條件允許情況下，應(yīng)考慮采用以下措施進(jìn)行代替，如使用水力混凝土破碎機(jī)代替風(fēng)鎬，使用水力撞錘代替打樁機(jī)，這將都將大大降低噪聲源強(qiáng)。⑶采用局部吸聲、隔聲降噪技術(shù)對各施工環(huán)節(jié)中噪聲較為突出且又難以對聲源進(jìn)行降噪可能的設(shè)備裝置，應(yīng)采取臨時圍障措施，在圍障最好敷以吸聲材料，以次達(dá)到降噪效果。⑷對主要發(fā)聲設(shè)備電鋸的噪聲治理措施施工現(xiàn)場的電鋸在運(yùn)轉(zhuǎn)時，空載噪聲為98-100dB(A)，負(fù)載時噪聲為100-105dB(A)。在鋸木料時，鋸齒受到反作用力而產(chǎn)生聲波；另外當(dāng)鋸片壓盤垂直度不良時，磨刃齒形不勻，也會造成鋸片動平衡失調(diào)及軸承磨損，從而加劇振動噪聲，此外還有鋸片高速旋轉(zhuǎn)時產(chǎn)生的動力性噪聲。3、對水環(huán)境的環(huán)境影響分析項(xiàng)目采用多點(diǎn)同時施工方式，施工人員最多時達(dá)300人，其中約100人吃住在工地工棚，最高日排水量約20噸，年排放量0.58萬噸，主要污染物為COD，其濃度達(dá)350mg/l，將會影響排水系統(tǒng)及水體水質(zhì)，施工期生活廢水采用建議化糞池+生態(tài)土壤深度處理工藝處理生活污水，出水能夠滿足排放標(biāo)準(zhǔn)的要求。施工期間開挖大量的土方，破壞地表植被，打井泥沙水，在雨季可造成部分水土流失，對周圍環(huán)境產(chǎn)生一些影響，管理不當(dāng)可能使泥沙流入下水道，會使雨水管道淤積泥沙、增加河道的懸浮物，因此在施工場地應(yīng)加強(qiáng)管理，注意土方的合理堆放，距下水道保持一定距離，盡量避免流入下水道，工地施工污水需先經(jīng)沉淀后排入雨水管道。減少水土流失對雨水管網(wǎng)的影響。4、固體廢棄物的環(huán)境影響分析項(xiàng)目固體廢棄物來源于建筑施工中產(chǎn)生的過量的挖方、廢棄磚石、木材和材料，產(chǎn)生量約200噸，建筑垃圾經(jīng)分類收集回收后應(yīng)委托市建筑余土管理公司及時運(yùn)出，在合理處置、分類利用的情況下，可實(shí)現(xiàn)對環(huán)境無排放，對環(huán)境不產(chǎn)生影響。四、項(xiàng)目建成后環(huán)境影響影響分析作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源主要是燃料燃燒廢氣、廢水和廢固。1、燃燒廢氣主要是餐飲娛樂街炊事排放的廢氣，各餐飲經(jīng)營戶安裝排煙管道，將油煙附壁高空排放。2、水污染源分析擬建項(xiàng)目的水污染源主要是活水產(chǎn)品產(chǎn)生的污水、生活污水和地面沖刷污水。按人均每天用水200L估算，居住人口5000人，生活耗水量每天1000立方米。經(jīng)污水管統(tǒng)一收集后，經(jīng)化糞池沉淀處理后排入市政污水管網(wǎng)，輸送至城市污水處理廠統(tǒng)一處理后達(dá)標(biāo)排放。3、廢固擬建項(xiàng)目廢固主要是死亡的水產(chǎn)品、破損的包裝材料和生活垃圾。由物業(yè)管理和環(huán)衛(wèi)人員定時有組織清運(yùn)，以保證市場內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生。4、噪聲根據(jù)功能區(qū)的劃分，交通道路網(wǎng)的分布、綠化與隔離帶的設(shè)置、有利地形和建筑物屏蔽的作用，均符合防噪聲設(shè)計要求，盡可能將對噪聲不敏感的建筑物排列在外圍臨交通干線上，形成周邊式的聲屏障。對進(jìn)出的汽車禁止鳴喇叭，水泵及通風(fēng)設(shè)備采用低噪聲設(shè)備，并盡可能將設(shè)備設(shè)于地下室。在市場周圍加大綠化面積，降低噪音的傳播強(qiáng)度。五、結(jié)論綜上所述，通過以上環(huán)保措施，項(xiàng)目不會對周圍環(huán)境造成較大的影響，環(huán)保是可行的。六、建議1、工程施工期間要嚴(yán)格控制施工噪音和揚(yáng)塵污染，噪聲不得超過《建筑施工廠界噪聲限值》規(guī)定的限值。因工程需要夜間施工時，必須到環(huán)保局辦理許可證手續(xù)。對建筑垃圾應(yīng)妥善處理，防止造成二次污染。應(yīng)搞好綠化建設(shè)和周邊環(huán)境生態(tài)恢復(fù)。2、建好與市場相配套的污水處理設(shè)施，污水經(jīng)處理后達(dá)到《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》表4中三級標(biāo)準(zhǔn)，垃圾要及時清運(yùn)。3、工程竣工后，按規(guī)定時限到環(huán)保局辦理環(huán)保竣工驗(yàn)收手續(xù)。

第六章節(jié)能一、編制依據(jù)⑴《節(jié)約能源法》；。二、節(jié)能措施建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計應(yīng)貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。1、建筑節(jié)能技術(shù)本工程維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)=0.60W/(m2.k)外墻：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=0.77W/(m2.k)樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為k=1.67W/(m2.k)2、采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施市場交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設(shè)定的流量極值和室外溫度的變化自動調(diào)節(jié)流量。管網(wǎng)敷設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。。3、建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用。三、節(jié)水措施1、水環(huán)境合理規(guī)劃和建設(shè)區(qū)域水環(huán)境，提供安全。有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。實(shí)現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善生態(tài)環(huán)境。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質(zhì)應(yīng)達(dá)到國家規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的安全和適用。對區(qū)內(nèi)用水水量和水質(zhì)進(jìn)行估算與評價，提供詳盡的商戶用水量估算資料。提出合理用水分配計劃、水質(zhì)和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少污水的排放量，實(shí)現(xiàn)用水的良性循環(huán)。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時將區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場所。收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補(bǔ)充區(qū)內(nèi)用水，完善屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做區(qū)內(nèi)雜用水。2、綠化景觀用水節(jié)水保障區(qū)內(nèi)綠化、景觀用水，改善用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計以保證水質(zhì)，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補(bǔ)充地下水。3、節(jié)水器具應(yīng)用大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龍頭：⑴不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。⑵根據(jù)用水場合的不同，可選用延時自動關(guān)閉(延時自閉)式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關(guān)閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。淋浴器具：冷、熱水混合器具(水溫調(diào)節(jié)器)；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。節(jié)水型用水電器：采用高效節(jié)水洗衣機(jī)，洗碗機(jī)等節(jié)水型家電。四、采用節(jié)能產(chǎn)品購買和使用符合國家能效標(biāo)準(zhǔn)要求的高效節(jié)能空調(diào)、冰箱、照明器具、風(fēng)機(jī)、水泵等，降低建筑物能耗。

第七章項(xiàng)目實(shí)施計劃與工程管理一、實(shí)施進(jìn)度計劃該項(xiàng)目的建設(shè)期計劃為1年，自該項(xiàng)目報告批復(fù)后立即著手該項(xiàng)目的初步設(shè)計及施工前的準(zhǔn)備工作。初設(shè)批復(fù)后，設(shè)計單位立即組織施工圖設(shè)計，通過招標(biāo)，選定施工隊(duì)伍和材料供應(yīng)廠家，在工程監(jiān)理公司的監(jiān)理下，保證工程進(jìn)度，力求高速、優(yōu)質(zhì)地完成該項(xiàng)目的建設(shè)。詳見實(shí)施進(jìn)度表實(shí)施進(jìn)度表時間項(xiàng)目名稱2007.6——2008.7可研編制報批初設(shè)編制報批施工圖設(shè)計工程施工竣工驗(yàn)收二、工程管理根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《山東?。贾腥A人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法＞實(shí)施辦法》、《山東省基本建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)工作的暫行規(guī)定》和國家有關(guān)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃實(shí)施意見等規(guī)定，要加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)的管理。1、實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制和責(zé)任追究制，由項(xiàng)目法定代表人對建設(shè)的全過程和工程質(zhì)量負(fù)總責(zé)。2、3、實(shí)行工程監(jiān)理和竣工驗(yàn)收制，確保工程質(zhì)量、防止資源浪費(fèi)，切實(shí)杜絕“胡子”工程和“豆腐渣”工程。4、實(shí)行工程竣工驗(yàn)收備案制度。工程竣工后建設(shè)單位必須及時組織工程勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后，按規(guī)定報有關(guān)部門備案。未辦理竣工驗(yàn)收的工程，不準(zhǔn)交付使用。三、項(xiàng)目招標(biāo)方案根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》和國家發(fā)展計劃委員會第9號令《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告增加招標(biāo)內(nèi)容以核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》的要求，在該項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)后，對該項(xiàng)目設(shè)備采購、安裝工程的工程監(jiān)理、設(shè)計和施工單位依法進(jìn)行招標(biāo)。附件：《山東省建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案》

第八章職業(yè)安全衛(wèi)生與消防一、職業(yè)安全與衛(wèi)生1、編制依據(jù)⑴勞動部勞字[1998]48號文《關(guān)于生產(chǎn)性建設(shè)工程項(xiàng)目職業(yè)安全衛(wèi)生監(jiān)察的暫行規(guī)定》⑵《工業(yè)企業(yè)設(shè)計衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》⑶《工業(yè)企業(yè)噪音衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》⑷《工業(yè)安全衛(wèi)生規(guī)程》2、職業(yè)安全根據(jù)國家有關(guān)職業(yè)安全及勞動保護(hù)的規(guī)定，對經(jīng)營過程中可能發(fā)生的火災(zāi)、機(jī)械傷害、觸電、高、險處可能發(fā)生的事故等，應(yīng)加強(qiáng)防范措施。所有設(shè)施的安全性能、安全防護(hù)都不能低于國家有關(guān)部門規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的要求。對于管理及業(yè)務(wù)人員必須進(jìn)行有關(guān)專業(yè)知識及安全的培訓(xùn)，培養(yǎng)合格后方可持證上崗。⑴由該項(xiàng)目本身性質(zhì)所決定，項(xiàng)目投入使用后整個經(jīng)營過程基本不存在重大或明顯的職業(yè)安全危害。需要重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的是要求市場工作人員中如電工、市場設(shè)施維修人員，必須按行業(yè)操作規(guī)程工作，不得違規(guī)操作，以免造成人身傷害。⑵3、職業(yè)衛(wèi)生該項(xiàng)目屬于市場設(shè)施建設(shè)，為公共場所，因此，應(yīng)采取各種有效措施，加強(qiáng)管理，加強(qiáng)衛(wèi)生防護(hù)，防止各種傳染性疾病的發(fā)生和傳播，保障市場業(yè)戶、顧客及市場從業(yè)人員的身體健康。根據(jù)有關(guān)規(guī)定要求，該項(xiàng)目在建筑物內(nèi)應(yīng)合理設(shè)置通風(fēng)、排風(fēng)裝置，安放防鼠、防蠅藥具，及時擦洗人員接觸多的建筑物、設(shè)施設(shè)備，定期噴灑消毒液，為業(yè)戶和顧客提供一個衛(wèi)生整潔的良好的市場交易環(huán)境。1、依據(jù)和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范⑴《建筑設(shè)計防火規(guī)范》⑵《建筑滅火器配置系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》⑶《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》⑷《二氧化碳滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》2、消防設(shè)計原則設(shè)計中貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，從平面布置、道路、建筑結(jié)構(gòu)、電氣、消防給水、消防器材的配備、監(jiān)測管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置等多方面入手，做到消防設(shè)施、職業(yè)安全衛(wèi)生設(shè)施與主體工程“三同時”，為市場建成后的經(jīng)營管理設(shè)置過硬的消防環(huán)境。3、消防措施設(shè)置完備的火災(zāi)自動監(jiān)測報警系統(tǒng)，失。設(shè)立禁煙區(qū)，以防為主，消防結(jié)合。在場區(qū)總圖設(shè)計中設(shè)有防火通道。車間周圍設(shè)環(huán)形通道，建筑物按防火間距的要求設(shè)計，并設(shè)有安全出口。4、消防用水量該項(xiàng)目根據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》，室外消火栓用水量為25L/S，室內(nèi)消火栓用水量為15L/S。火災(zāi)延續(xù)時間:室內(nèi)外消火栓用水為2h。5、室外消防給水系統(tǒng)室外給水管網(wǎng)為消防、生活合一制，在室外給水環(huán)網(wǎng)上設(shè)置DN100室外地上式消火栓。室外消防用水由室外消火栓供給，消火栓的最大間距不大于120米，保護(hù)半徑150米。室外消防為低壓制，著火時由消防車從室外消火栓抽水進(jìn)行撲救。6、其它滅火在建筑物各層按《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》配置一定數(shù)量的磷酸銨鹽干粉滅火器。

第九章組織管理與勞動定員一、企業(yè)組織該項(xiàng)目建成后，實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。按照精簡機(jī)構(gòu)，提高效率的原則，盡量減少管理人員和非生產(chǎn)人員。二、工作制度根據(jù)該項(xiàng)目的特點(diǎn)，全員均為一班制，每班工作8小時。三、勞動定員該項(xiàng)目勞動定員20人，其中管理人員5人，一般工作人員15人。四、勞動力來源該項(xiàng)目建成后，主要管理人員從企業(yè)內(nèi)部調(diào)劑解決，其他工作人員可從勞動力市場和應(yīng)往屆畢業(yè)生中招聘、考核解決。所有從業(yè)人員要求實(shí)行先培訓(xùn)后上崗的制度。五、工作職責(zé)項(xiàng)目建成后，管理單位要嚴(yán)格按照建設(shè)部頒發(fā)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，本著“為民、便民、利民”的原則，對物業(yè)及配套設(shè)施進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)，確保物業(yè)的正常運(yùn)行。其職責(zé)主要包括：1、保安：該項(xiàng)目保安包括遠(yuǎn)紅外中央監(jiān)控系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)；二十四小時保安值勤及巡更任務(wù)。2、衛(wèi)生清潔：該項(xiàng)目環(huán)境清潔、保潔，道路等公共部分清潔、保潔及垃圾收集、清運(yùn)。3、房屋及配套設(shè)施(上下水、電、暖、燃?xì)獾?維修、維護(hù)。4、代收相關(guān)費(fèi)用(水、電、暖、物業(yè)等)。

第十章投資估算與資金籌措一、估算依據(jù)及說明1、國家計委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）2、國家計委投資司、建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所編《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)實(shí)用手冊》3、中國國際工程咨詢公司編《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢評估指南》4、建筑工程按當(dāng)?shù)卦儍r估列5、裝置性材料購置按市場詢價估列6、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅按國家稅務(wù)總局國稅發(fā)[1999]158號文件有關(guān)規(guī)定暫緩征收7、基本預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和5%計列，價差預(yù)備費(fèi)按國家計委計投資[1999]1340號文件費(fèi)率為0%。8、土地費(fèi)用10萬元/畝。二、投資估算該項(xiàng)目建設(shè)總投資為8620.3萬元，其中工程費(fèi)用5751.3萬元，土地費(fèi)用1870萬元，其他費(fèi)用339.5萬元，不可預(yù)見費(fèi)304.5萬元，稅費(fèi)233.1萬元，銷售費(fèi)用121.8萬元。項(xiàng)目建設(shè)資本金3017.1萬元。詳見表10-1總投資估算表表10-2工程費(fèi)用估算表三、資金籌措該項(xiàng)目建設(shè)資金由建設(shè)單位自籌解決?？偼顿Y估算表表10-1單位：萬元序號項(xiàng)目名稱金額建筑面積單方造價(元/m2)占總投資比例（%）一工程費(fèi)用5751.310900052866.7二土地費(fèi)用1870.017221.7三其他費(fèi)用339.5313.91建設(shè)單位管理費(fèi)103.52勘察設(shè)計費(fèi)109.03工程監(jiān)理費(fèi)54.54臨時設(shè)施費(fèi)57.55辦公生活家具購置費(fèi)15.0四不可預(yù)見費(fèi)304.5283.5五稅費(fèi)233.1212.7六銷售費(fèi)用121.8111.4七總投資8620.3791100.0工程費(fèi)用投資估算表表10—2序號項(xiàng)目名稱建筑面積（m2）單方造價(元/m2)金額（萬元）備注一建安工程費(fèi)10900051301水產(chǎn)綜合批發(fā)市場560003501960.02農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場320003501120.03干咸精品街120009001080.04餐飲娛樂街9000900810.05場內(nèi)道路1106綠化美化207管線溝道30二基礎(chǔ)配套工程621.31供電工程218.02給排水工程327.03通訊工程32.74消防工程43.6三合計5751.3

第十一章效益分析一、經(jīng)濟(jì)效益分析的依據(jù)1、《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》2、《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》二、經(jīng)濟(jì)效益說明該項(xiàng)目建成投運(yùn)后，其經(jīng)濟(jì)效益分兩部分，一部分是銷售沿街商業(yè)房取得銷售收益，可銷售面積為21000平方米,共實(shí)現(xiàn)銷售收入4200.0萬元。按照《營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，銷售不動產(chǎn)稅目的稅率為5%，應(yīng)上繳營業(yè)稅210.0萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅14.7萬元，教育費(fèi)附加6.3萬元，地方教育費(fèi)附加2.1萬元，可實(shí)現(xiàn)利潤總額491.3萬元。另一部分是批發(fā)市場的租賃收入，租賃面積為35200平方米,每年實(shí)現(xiàn)租賃收入1267.2萬元，按照《營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，營業(yè)稅的稅率為5%，應(yīng)上繳營業(yè)稅63.4萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅4.4萬元，教育費(fèi)附加1.9萬元，地方教育費(fèi)附加0.6萬元，正常年可實(shí)現(xiàn)利潤總額846.7萬元。三、財務(wù)分析（銷售）1、銷售收入⑴銷售價格根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料，結(jié)合城市消費(fèi)水平和項(xiàng)目所處地理位置，參照當(dāng)沿街商業(yè)樓售價行情，確定項(xiàng)目銷售價格。商業(yè)為2000元/平方米。⑵銷售面積該項(xiàng)目出售面積商業(yè)面積為21000平方米。⑶銷售計劃及銷售收入根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計劃，在開工建設(shè)的同時開展銷售工作，預(yù)計項(xiàng)目3年內(nèi)全部售出。該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售總收入4200萬元。年度銷售計劃見表11－1表11-1銷售計劃表單位:萬元年份項(xiàng)目銷售比例30%60%10%100%銷售收入1260.02520.0420.04200.02、銷售稅金及附加該項(xiàng)目建成后可實(shí)現(xiàn)銷售稅金及附加共計233.1萬元，其中營業(yè)稅210.0萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅14.7萬元，教育費(fèi)附加6.3萬元，地方教育附加費(fèi)2.1萬元。詳見表11-2銷售稅金及附加估算表表11-2銷售稅金及附加估算表單位：萬元序號項(xiàng)目名稱計算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營期合計451營業(yè)稅銷售收入×5%63.0126.021.0210.02營業(yè)稅×7%4.48.81.514.73教育費(fèi)附加營業(yè)稅×3%1.93.80.66.34營業(yè)稅×1%0.61.30.22.1合計69.9139.923.3233.13、土地增值稅該項(xiàng)目土地增值稅按四級超率累進(jìn)稅率計算，增值率為20.1%。土地增值稅為210.6萬元。詳見表11－3土地增值稅估算表表11-3土地增值稅估算表單位：萬元序號項(xiàng)目計算依據(jù)交納金額1銷售收入4200.02扣除項(xiàng)目金額2.1+2.23498.12.1總成本費(fèi)用3265.02.2銷售稅金及附加233.13增值額701.94增值率3月2日20.1%5增值稅率4≤50%取30%6速算扣除率4≤50%取07土地增值稅3×5-2×6210.64、總成本費(fèi)用該項(xiàng)目總成本費(fèi)用由總投資和運(yùn)營費(fèi)用構(gòu)成。運(yùn)營費(fèi)用為項(xiàng)目開發(fā)完成后經(jīng)營期間發(fā)生的各種費(fèi)用包括管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，按銷售收入的3%計取5、所得稅該項(xiàng)目所得稅稅率為33%，上交所得稅162.1萬元。6、損益與靜態(tài)盈利分析詳見表11-4利潤及利潤分配表表11-4利潤及利潤分配表單位：萬元序號項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營期合計123451銷售收入1260.02520.0420.04200.02總成本費(fèi)用3181.075.68.43265.03銷售稅金及附加69.9139.923.3233.14土地增值稅63.2126.321.1210.65利潤總額-2054.12178.2367.2491.36所得稅41.0121.2162.17稅后利潤83.2246.0329.28公積金8.324.632.99可分配利潤74.8304.6379.4評價指標(biāo)投資利潤率＝（利潤總額／總投資額）×100%＝（491.3／3498.1）×100%＝14.0%投資利稅率＝（利稅總額／總投資額）×100%＝（491.3+233.1+210.6）/3498.1×100%＝26.7%投資凈利潤率＝（稅后利潤／總投資額）×100%＝（329.2／3498.1）×100%＝9.4%（說明：總投資額3498.1萬元=銷售部分面積的投資3143.2萬元+銷售費(fèi)用121.8萬元+稅費(fèi)233.1萬元）7、現(xiàn)金流量與動態(tài)盈利分析該項(xiàng)目經(jīng)測算該項(xiàng)目稅后內(nèi)部收益率為14.5%，財務(wù)凈現(xiàn)值83.8萬元（Ic=10%）。詳見表11-5現(xiàn)金流量表表11-5現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營期1現(xiàn)金流入1260.02520.0420.01.1銷售收入1260.02520.0420.02現(xiàn)金流出3314.1382.8174.02.1建設(shè)投資3143.22.2運(yùn)營費(fèi)用37.875.68.42.3銷售稅金及附加69.9139.923.32.4土地增值稅63.2126.321.12.5所得稅0.041.0121.23凈現(xiàn)金流量-2054.12137.2246.04累計凈現(xiàn)金流量-2054.183.2329.28、盈虧平衡分析固定總成本盈虧平衡點(diǎn)=———————————————×100%=83.7%經(jīng)測算，項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為83.7%，項(xiàng)目可保本。9、敏感性分析該項(xiàng)目分別對總投資、銷售收入作了單因素的敏感性分析，敏感性分析結(jié)果見表11－6敏感性分析表表11-6敏感性分析表單位：萬元序號變動因素變動幅度內(nèi)部收益率敏感度系數(shù)1基本方案14.5%2銷售收入-10%6.3%5.6610%23.3%6.073總投資-10%24.3%6.7510%7.1%5.10由敏感性分析可知，該項(xiàng)目對銷售收入和總投資比較敏感。四、財務(wù)分析（租賃）1、計算期該項(xiàng)目建設(shè)期為1年，經(jīng)營期按10年計算。2、租賃收入及稅金根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料，結(jié)合城市居民消費(fèi)水平和項(xiàng)目所處地理位置，參照壽光市場行情，確定項(xiàng)目租賃收入。⑴租賃收入租賃收入主要是批發(fā)市場營業(yè)房出租收入。建筑面積為88000平方米，按40%考慮出租，可出租面積為35200平方米，出租價格360元/年·平方米，正常年可實(shí)現(xiàn)租賃收入1267.2萬元。⑵稅金及附加該項(xiàng)目營業(yè)稅稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加稅率為3%，地方教育費(fèi)附加為1%。正常年?duì)I業(yè)稅63.4萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅4.4萬元，教育費(fèi)附加1.9萬元，地方教育費(fèi)0.6萬元。詳見附表11-1租賃收入、稅金及附加估算表3、總成本費(fèi)用⑴燃動力該項(xiàng)目年需水、電等燃動力6萬元。⑵職工工資及福利⑶折舊該項(xiàng)目形成固定資產(chǎn)3390.0萬元，按平均年限法計算折舊，折舊年限30年，殘值率為5%，年提折舊107.4萬元。⑷攤銷該項(xiàng)目形成無形資產(chǎn)（土地費(fèi)用）1732.2萬元，按40年攤銷，每年攤銷費(fèi)為43.3萬元。詳見附表11-2固定資產(chǎn)折舊及無形資產(chǎn)攤銷估算表⑸維修費(fèi)該項(xiàng)目年需維修費(fèi)按折舊的25%計取為26.8萬元。⑹其他費(fèi)用其他費(fèi)用按銷售收入的10%計取，正常年需126.7萬元。詳見附表11-3總成本費(fèi)用估算表⑺總成本費(fèi)用該項(xiàng)目正常年總成本費(fèi)用350.2萬元，固定成本344.2萬元，可變成本6.0萬元，經(jīng)營成本199.6萬元。4、利潤正常年利潤總額846.7萬元，年所得稅279.4萬元，年稅后利潤567.3萬元。詳見附表11-4利潤及利潤分配表5、財務(wù)盈利能力分析⑴內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值該項(xiàng)目所得稅后內(nèi)部收益率為10.2%，財務(wù)凈現(xiàn)值為589.1萬元（Ic＝8%）投資回收期8.3年（含建設(shè)期1年）。詳見附表11-5現(xiàn)金流量表⑵投資利潤率年利潤總額投資利潤率=——————846.7=————=16.5%5122.2⑶投資利稅率年利稅總額投資利稅率=———————×100%846.7+70.3=——————×100%=17.9%5122.26、盈虧平衡分析固定成本盈虧平衡點(diǎn)=——————————————×100%=28.9%經(jīng)測算，項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為28.9%，即租賃收入達(dá)到366.3萬元時，項(xiàng)目可保本。七、風(fēng)險分析1、敏感性分析該項(xiàng)目分別對總投資、租賃收入作了單因素的敏感性分析，敏感性分析結(jié)果見表11－8敏感性分析表表11-8敏感性分析表單位：萬元序號變動因素變動幅度內(nèi)部收益率財務(wù)凈現(xiàn)值敏感度系數(shù)1基本方案10.2%589.12租賃收入-10%9.6%437.10.59+10%13.4%1480.03.143總投資-10%10.5%670.60.29+10%9.9%507.50.29從上表看，租賃價格和開發(fā)產(chǎn)品投資是兩大敏感因素。2、定性分析⑴自然風(fēng)險自然風(fēng)險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險、風(fēng)暴風(fēng)險、洪水風(fēng)險、雪災(zāi)風(fēng)險、氣溫風(fēng)險。⑵政策風(fēng)險政策風(fēng)險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風(fēng)險。政策風(fēng)險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險、土地使用制度改革風(fēng)險、住房制度改革風(fēng)險、金融政策改革風(fēng)險、環(huán)保政策變化風(fēng)險、建筑安全條例變化風(fēng)險、審批手續(xù)過程風(fēng)險、法律風(fēng)險。⑶經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。⑷技術(shù)風(fēng)險房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險、建筑設(shè)計變動或計算失誤的風(fēng)險、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險、施工事故風(fēng)險、市場供求風(fēng)險。⑸社會風(fēng)險社會風(fēng)險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)市場的社會風(fēng)險因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險、公眾干預(yù)風(fēng)險、住客干預(yù)風(fēng)險、治安風(fēng)險。⑹內(nèi)部決策和管理風(fēng)險內(nèi)部決策和管理風(fēng)險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點(diǎn)、類型風(fēng)險選擇、人、財、物組織管理風(fēng)險等。3、投資風(fēng)險的控制及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風(fēng)險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對風(fēng)險的認(rèn)識和管理。該項(xiàng)目控制風(fēng)險的方式包括三項(xiàng)措施：⑴通過加快進(jìn)度來回避風(fēng)險開發(fā)經(jīng)營周期越長項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢就越難預(yù)測。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項(xiàng)目建成以后的政治形勢也越難預(yù)測。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的辦法快完成開發(fā)項(xiàng)目。針對該項(xiàng)目，采取提高前期的速度、采用招投標(biāo)的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)賞簽訂施工材料供應(yīng)合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。⑵通過市場調(diào)查來降低風(fēng)險通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項(xiàng)目的市場信息越多，做出的預(yù)測就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括投資項(xiàng)目的選擇、區(qū)位的選擇、時機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險。⑶通過加強(qiáng)管理來控制風(fēng)險。九、結(jié)論與建議1、結(jié)論。。從環(huán)境效益來說：該開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對環(huán)境的破壞，本工程完成后，從前的臟亂差的環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務(wù)設(shè)施以及便利的交通，無疑將在區(qū)域形成一個全新的亮點(diǎn)，對于美化市容，改善環(huán)境帶來較大的影響。縱觀開發(fā)全過程，該開發(fā)方案是完全可行的。2、建議強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度計劃，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項(xiàng)目按期完成。⑴實(shí)行速度管理，加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度，以避免市場可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風(fēng)險。⑵公司各部門緊密配合，以加快項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度。⑶要做精品。產(chǎn)品設(shè)計各個環(huán)節(jié)都要以招標(biāo)方式求得高水平設(shè)計出來的標(biāo)志性、有品位的產(chǎn)品。⑷項(xiàng)目成本須合理控制，以保留市場波動時的降價應(yīng)對空間。⑸注意嚴(yán)格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項(xiàng)工作。特別要準(zhǔn)備好抗風(fēng)險資金，不可挪用。PAGE56租賃收入、稅金及附加估算表附表11-1單位：萬元序號建設(shè)期經(jīng)營期1經(jīng)營負(fù)荷0%80%100%100%100%100%100%100%100%100%100%一租賃收入1013.81267.21267.21267.21267.21267.21267.21267.21267.21013.81批發(fā)市場1013.81267.21267.21267.21267.21267.21267.21267.21267.21013.8租金（元/年）360.0360.0360.0360.0360.0360.0360.0360.0360.0360.0租賃面積（平方米）二銷售稅金及附加56.370.370.370.370.370.370.370.370.369.71營業(yè)稅50.763.463.463.463.463.463.463.463.463.42城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)3.54.44.44.44.44.44.44.44.44.43教育費(fèi)附加1.51.91.91.91.91.91.91.91.91.94地方教育費(fèi)附加0.50.60.60.60.60.60.60.60.60.6

固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)攤銷估算表附表11-2單位:萬元序號原值年限建設(shè)期經(jīng)營期1234567891011一固定資產(chǎn)30原值3390.0折舊費(fèi)107.4107.4107.4107.4107.4107.4107.4107.4107.4107.4凈值3282.73175.33068.02960.62853.32745.92638.62531.22423.92316.5二無形資產(chǎn)40原值1732.2攤銷費(fèi)43.343.343.343.343.343.343.343.343.343.3凈值1688.91645.61602.31559.01515.71472.41429.11385.81342.51299.2

總成本費(fèi)用估算表附表11-3單位:萬元序號建設(shè)期經(jīng)營期123456789101180%100%100%100%100%100%100%100%100%100%1燃動力費(fèi)4.86.06.06.06.06.06.06.06.06.02工資及福利費(fèi)40.040.040.040.040.040.040.040.040.040.03修理費(fèi)26.826.826.826.826.826.826.826.826.826.84折舊費(fèi)107.4107.4107.4107.4107.4107.4107.4107.4107.4107.45攤銷費(fèi)43.343.343.343.343.343.343.343.343.343.36其他費(fèi)用101.4126.7126.7126.7126.7126.7126.7126.7126.7126.77總成本費(fèi)用323.7350.2350.2350.2350.2350.2350.2350.2350.2350.27.1固定成本318.9344.2344.2344.2344.2344.2344.2344.2344.2344.27.2可變成本4.86.06.06.06.06.06.06.06.06.08經(jīng)營成本173.0199.6199.6199.6199.6199.6199.6199.6199.6199.6

利潤及利潤分配表附表11-4 單位:萬元序號建設(shè)期經(jīng)營期123456789101180%100%100%100%100%100%100%100%100%100%1租賃收入1013.81267.21267.21267.21267.21267.21267.21267.21267.21267.22稅金及附加56.370.370.370.370.370.370.370.370.369.73總成本費(fèi)用323.7350.2350.2350.2350.2350.2350.2350.2350.2350.24利潤總額633.8846.7846.7846.7846.7846.7846.7846.7846.7847.35所得稅209.2279.4279.4279.4279.4279.4279.4279.4279.4279.66稅后利潤424.7567.3567.3567.3567.3567.3567.3567.3567.3567.77盈余公積金42.556.756.756.756.756.756.756.756.756.88公益金21.228.428.428.428.428.428.428.428.428.49未分配利潤361.0482.2482.2482.2482.2482.2482.2482.2482.2482.510累計未分配利潤361.0843.11325.31807.52289.72771.83254.03736.24218.34700.9

現(xiàn)金流量表附表11-5 單位:萬元序號建設(shè)期經(jīng)營期123456789101180%100%100%100%100%100%100%100%100%100%一現(xiàn)金流入1013.81267.21267.21267.21267.21267.21267.21267.21267.23583.71銷售收入1013.81267.21267.21267.21267.21267.21267.21267.21267.21267.22回收固定資產(chǎn)余值2316.5二現(xiàn)金流出5122.2438.4549.3549.3549.3549.3549.3549.3549.3549.3548.91建設(shè)投資5122.22經(jīng)營成本173.0199.6199.6199.6199.6199.6199.6199.6199.6199.63稅金及附加56.370.370.370.370.370.370.370.370.369.74所得稅209.2279.4279.4279.4279.4279.4279.4279.4279.4279.6三凈現(xiàn)金流量-5122.2575.3717.9717.9717.9717.9717.9717.9717.9717.93034.8四累計凈現(xiàn)金流量-5122.2-4546.9-3829.0-3111.1-2393.1-1675.2-957.3-239.4478.51196.44231.3計算指標(biāo)：財務(wù)內(nèi)部收益率:10.2%財務(wù)凈現(xiàn)值(ic=8%)：589.1萬元投資回收期：8.3年（含建設(shè)期1年）目錄TOC\o"1-2"\h\z第一章總論 1第一節(jié)項(xiàng)目名稱及承辦單位 1第二節(jié)可研工作依據(jù)和范圍 1第三節(jié)建設(shè)單位概況 2第四節(jié)可行性研究結(jié)論 3第二章項(xiàng)目提出背景和建設(shè)的必要性 5第一節(jié)項(xiàng)目提出歷史背景 5第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的必要性 5第三節(jié)沂源縣住宅市場分析 8第四節(jié)結(jié)論 11第三章建設(shè)條件與建設(shè)地址 12第一節(jié)建設(shè)地區(qū)概況 12第二節(jié)建設(shè)地址 14第三節(jié)自然條件及自然資源 14第四節(jié)基礎(chǔ)設(shè)施條件 PAGEREF