水產(chǎn)綜合批發(fā)市場(chǎng)及農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

PAGE目錄第一章概論………………1第二章項(xiàng)目建設(shè)必要性…………………5第三章建設(shè)條件與建設(shè)地址……………7第四章工程技術(shù)方案……13第五章環(huán)境保戶…………21第六章節(jié)能………………27第七章職業(yè)安全衛(wèi)生與消防……………30第八章項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃與工程管理………32第九章組織管理與勞動(dòng)定員……………35第十章投資估算與資金籌措……………36第十一章經(jīng)濟(jì)效益分析……38

附件附圖1、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照2、土地證明3、規(guī)劃證明4、環(huán)保證明5、資金證明6、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表7、建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案8、區(qū)域位置圖9、總平面布置圖PAGEPAGE49第一章概論一、項(xiàng)目名稱及承辦單位1、項(xiàng)目名稱2、項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)新建3、項(xiàng)目建設(shè)單位濰坊jjjj發(fā)展有限公司二、可研工作依據(jù)1、濰坊jjjj發(fā)展有限公司與山東宏嘉工程造價(jià)咨詢事務(wù)所有限公司簽訂的工程咨詢委托書與合同書2、《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》（2005年本）3、《污水總量排放標(biāo)準(zhǔn)》4、《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）5、《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)手冊(cè)》6、《壽光市渤海化工園總體規(guī)劃》7、有關(guān)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范8、有關(guān)部門提供的基礎(chǔ)資料及證明文件三、可行性研究范圍1、建設(shè)背景及必要性2、建設(shè)地址與建設(shè)條件3、工程技術(shù)方案4、環(huán)境保護(hù)5、節(jié)能6、職業(yè)安全與衛(wèi)生7、組織管理與勞動(dòng)定員8、物業(yè)管理9、實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃與工程管理10、投資估算與資金籌措11、經(jīng)濟(jì)效益分析四、工作概況濰坊jjjj發(fā)展有限公司關(guān)于對(duì)項(xiàng)目工程方案及建設(shè)條件等進(jìn)行廣泛調(diào)查分析，在此基礎(chǔ)上，提出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，編制本報(bào)告。五、建設(shè)單位概況濰坊jjjj發(fā)展有限公司成立于2006年12月，注冊(cè)資本2018萬元，公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，該公司在項(xiàng)目策劃、施工組織和工程質(zhì)量控制等方面具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，完全有能力操作大型項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，科學(xué)的管理、健全的制度和專業(yè)化的人才，能夠保證公司所開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。六、研究結(jié)論1、建設(shè)選址。2、建設(shè)規(guī)模該項(xiàng)目。3、勞動(dòng)定員該項(xiàng)目需工作人員20人。其中管理人員5人，一般工作人員15人。4、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度該項(xiàng)目建設(shè)期計(jì)劃為1年。計(jì)劃于2007年8月份開工建設(shè)，預(yù)計(jì)2008年7月工程全部竣工。5、投資估算該項(xiàng)目建設(shè)總投資為8620.3萬元，其中工程費(fèi)用5751.3萬元，土地費(fèi)用1870萬元，其他費(fèi)用339.5萬元，不可預(yù)見費(fèi)304.5萬元，稅費(fèi)233.1萬元，銷售費(fèi)用121.8萬元。項(xiàng)目建設(shè)資本金3017.1萬元。6、資金籌措該項(xiàng)目資金全部由建設(shè)單位自籌解決。八、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)1總投資萬元8620.32總建筑面積平方米109000銷售部分1銷售收入萬元4200.02稅金及附加萬元233.13土地增值稅萬元210.64投資萬元3498.15利潤(rùn)總額萬元491.36所得稅萬元162.17稅后利潤(rùn)萬元329.28投資利潤(rùn)率%14.09投資純利潤(rùn)率%9.410投資利稅率%26.711所得稅后內(nèi)部收益率%14.512財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=10%）萬元83.8租賃收入1租賃收入萬元1267.22營(yíng)業(yè)稅萬元63.43稅金及附加萬元6.94投資萬元5122.25總成本費(fèi)用萬元350.26利潤(rùn)總額萬元846.77所得稅萬元279.48稅后利潤(rùn)萬元567.39投資利潤(rùn)率%16.510投資利稅率%17.911所得稅后內(nèi)部收益率%10.212財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=8%）萬元589.113投資回收期（含建設(shè)期1年）年8.3

第二章項(xiàng)目建設(shè)必要性壽光市地處山東半島中部，渤海萊州灣南畔，東臨風(fēng)箏城濰坊，西接石油城東營(yíng)，總面積2180平方公里，海岸線56公里，總?cè)丝?08萬。連續(xù)八屆躋身全國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣（市）行列,2004列第49位。壽光其北部大面積鹽堿荒地地勢(shì)平坦，人口稀疏，開發(fā)利用的潛力十分巨大。這里不僅水陸交通發(fā)達(dá)，而且是我國(guó)重要的原鹽生產(chǎn)基地，年產(chǎn)量300萬噸，地下鹵水儲(chǔ)量40億立方米，除此之外還有豐富的石油和天然氣資源，具有發(fā)展鹽化工和精細(xì)化工得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。羊口鎮(zhèn)地處渤海萊州灣畔，總面積315平方公里，鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃面積15平方公里，下轄6個(gè)居民委員會(huì)、16個(gè)行政村，總?cè)丝?.5萬人。羊口鎮(zhèn)位置優(yōu)越，交通便捷，資源豐富，環(huán)境優(yōu)美，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，民風(fēng)淳樸，素有“鹽業(yè)之鄉(xiāng)”之稱，被譽(yù)為“渤海灣畔的一顆明珠”。轄區(qū)內(nèi)現(xiàn)有各類企業(yè)110家，主要分布于原油、原鹽生產(chǎn)、原鹽精細(xì)化工、船舶修造、服裝加工、橡膠制品、網(wǎng)具生產(chǎn)、遠(yuǎn)洋捕撈、水產(chǎn)養(yǎng)殖加工及畜牧養(yǎng)殖等行業(yè)。羊口鎮(zhèn)是當(dāng)?shù)睾＿\(yùn)、河運(yùn)、公路、鐵路四聯(lián)網(wǎng)的交通樞紐。水運(yùn)暢通：國(guó)家二級(jí)開放港口－3000噸級(jí)羊口港貫通沿海各港口，可直航韓國(guó)、日本、新加坡、港澳等國(guó)家和地區(qū)，年吞吐量300萬噸。羊口港擴(kuò)建成功后，萬噸船舶可直接?？?，年可完成貨物吞吐量800萬噸。陸路縱橫：轄區(qū)內(nèi)省道羊臨公路、新海公路、益羊鐵路貫穿南北，鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)設(shè)有火車站三處，鎮(zhèn)區(qū)距濟(jì)青高速公路僅48公里，距青島、濟(jì)南飛機(jī)場(chǎng)僅有2.5小時(shí)車程。近年來，壽光市本著“突出五個(gè)重點(diǎn)。落實(shí)五靠措施，實(shí)現(xiàn)三大跨越”和“工業(yè)強(qiáng)實(shí)力，農(nóng)業(yè)鑄品牌，三產(chǎn)抓流通，城建上水平”的發(fā)展思路，推動(dòng)了城市經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展，連續(xù)六次進(jìn)入全國(guó)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣（市）行列。壽光是中國(guó)最大的蔬菜生產(chǎn)基地，被國(guó)家命名為唯一的“中國(guó)蔬菜之鄉(xiāng)”。壽光蔬菜批發(fā)市場(chǎng)已發(fā)展成為全國(guó)蔬菜批發(fā)集散中心、蔬菜生產(chǎn)銷售信息交流中心，其蔬菜銷售輻射全國(guó)20多個(gè)省市、自治區(qū)。目前，在壽光除了蔬菜批發(fā)集散項(xiàng)目外，大型水產(chǎn)品批發(fā)及農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)集散還是空白。同時(shí)，羊口擁海而居，海岸線北起東營(yíng)旺河，南至大家洼老河口，全長(zhǎng)約20公里。其魚類、蝦蟹類、貝類100余種，海產(chǎn)品資源十分豐富，作業(yè)船只2000余條，鮮活海產(chǎn)品上市量巨大。這里交通便利，水產(chǎn)綜合市場(chǎng)和農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)緊靠國(guó)道、高速、機(jī)場(chǎng)、港口、鐵路。其上市產(chǎn)品既可與壽光市場(chǎng)聯(lián)銷又可輻射國(guó)內(nèi)北京、天津、大連、青島等20多個(gè)城市和日本、韓國(guó)、歐洲等國(guó)家。目前，壽光市乃至濰坊地區(qū)主要以蔬菜批發(fā)集散為主營(yíng)市場(chǎng)，大型水產(chǎn)品批發(fā)集散是空白，這是不爭(zhēng)的事實(shí)，其歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)也是個(gè)弱項(xiàng)。從市場(chǎng)需求看，壽光急需一大型水產(chǎn)品綜合批發(fā)集散市場(chǎng)與當(dāng)今盛名的蔬菜批發(fā)市場(chǎng)相匹。投資壽光市羊口鎮(zhèn)是市場(chǎng)需求的抉擇，羊口市場(chǎng)水產(chǎn)品營(yíng)銷園區(qū)將以鮮、活、干精海產(chǎn)品交易集散為經(jīng)營(yíng)目的，以同心同德、開拓創(chuàng)新、敬業(yè)愛崗、奮發(fā)圖強(qiáng)為企業(yè)精神；以產(chǎn)品與人品同在，信譽(yù)與生命共存為企業(yè)宗旨，以發(fā)展、共贏、誠(chéng)實(shí)、奉獻(xiàn)為企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念，帶動(dòng)羊口、壽光及濰坊地區(qū)水產(chǎn)品積極上市，同時(shí)吸引大宗量水產(chǎn)品經(jīng)銷商入市交易，推動(dòng)該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

第三章建設(shè)地址與建設(shè)條件一、建設(shè)地址。附：區(qū)域位置圖二、建設(shè)地區(qū)概況 1、地理位置優(yōu)越羊口鎮(zhèn)位于壽光市最北部，小清河入?？谔帯Ｈ?zhèn)轄區(qū)面積471平方公里，下轄35個(gè)村，6個(gè)居民委員會(huì)，總?cè)丝?.5萬人，2005年全鎮(zhèn)實(shí)際招商引資到位資金4.85億元，完成工業(yè)投入10億元，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民人均純收入5600元，地方財(cái)政收入2462萬元。鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃面積15平方公里，建成區(qū)面積5.6平方公里，鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)設(shè)有國(guó)家、省、市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企事業(yè)單位100多家。先后被評(píng)為全國(guó)小城鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)鎮(zhèn)、全國(guó)村鎮(zhèn)建設(shè)先進(jìn)單位、省中心鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn)，是全省十個(gè)城市化試點(diǎn)單位之一。2003年被列為山東省中心鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn)。2004年2月被國(guó)家建設(shè)部、民政部、國(guó)土資源部等六部委確定為全國(guó)重點(diǎn)鎮(zhèn)。2005年被省文明委授予“省級(jí)文明村鎮(zhèn)”榮譽(yù)稱號(hào)，被省人事廳、省建設(shè)廳評(píng)為“小城鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn)”。該鎮(zhèn)擁有山東省規(guī)模最大、效益最高的捕撈船隊(duì)，素有“齊魯船老大”之稱，現(xiàn)有漁船623只，10萬多馬力，有蝦池6萬畝，水產(chǎn)品加工儲(chǔ)藏設(shè)施完善，現(xiàn)有漁港和水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)各一處，羊口漁港擁有泊位12個(gè)，其中300馬力的泊位2個(gè)，羊口鎮(zhèn)是海運(yùn)、河運(yùn)、公路、鐵路四聯(lián)網(wǎng)的交通樞紐，鎮(zhèn)區(qū)東的羊口港是國(guó)家二類開放口岸，可以直航日本、韓國(guó)，2006年羊口新港可啟動(dòng)，屆時(shí)萬噸級(jí)船舶可直接?？?。三、自然條件1、自然資源。2、工程地質(zhì)⑴地形、地貌、地質(zhì)資料羊口鎮(zhèn)為小清河河口三角洲沖積地貌，地形平坦開闊，高差小于0.5米，南部有小型東西向帶狀水塘分布。場(chǎng)地表面松散堆積物為第四系全新世淤積的粉土、粉細(xì)沙，下部為濱海淤積的粉砂夾薄層淤泥。由于堆積時(shí)間相對(duì)較晚，土層強(qiáng)度較低，屬軟土地基。該廠區(qū)地形平坦，地表相對(duì)完整。根據(jù)國(guó)家地震局《中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖》，該項(xiàng)目所在區(qū)為7度烈度區(qū)，該項(xiàng)目所有建構(gòu)筑物均按國(guó)家工程抗震設(shè)計(jì)規(guī)范執(zhí)行。⑵地下水腐蝕性評(píng)價(jià)地下穩(wěn)定水位埋深0.7—1.0米，由于地下水位埋藏淺，地下水礦化度高，蒸發(fā)量大，地表多已形成鹽堿地。根據(jù)GB50021—20001規(guī)范判別地下水的腐蝕性如下：a、SO42-含量1089.3mg/l，對(duì)環(huán)境類型為Ⅱ類場(chǎng)地，具有弱腐蝕性等級(jí)?？偟V化度12448.6mg/l，對(duì)環(huán)境類型為Ⅱ類場(chǎng)地，具有弱腐蝕性等級(jí)。b、對(duì)鋼筋混凝土中鋼筋的腐蝕性評(píng)價(jià)CL-含量6070.8mg/l，對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)處于長(zhǎng)期侵水狀態(tài)時(shí)，地下水具有弱腐蝕性等級(jí)；當(dāng)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)處于干濕交替狀態(tài)時(shí)，地下水具有強(qiáng)腐蝕性等級(jí)。c、水堆鋼結(jié)構(gòu)腐蝕性評(píng)價(jià)CL-+SO42-含量≥500mg/l，PH值3—11地下水對(duì)鋼結(jié)構(gòu)具有中等腐蝕性。⑶地層結(jié)構(gòu)及性狀①耕土：褐黃色，粉土、粉細(xì)砂為主，含植物根，夾粉質(zhì)粘土薄層。廠區(qū)普遍分布，厚度0.4~0.7米，平均0.53米。②粉砂（Q4al）：黃—灰黃色，松散，飽和，搖震反應(yīng)迅速，無光澤反應(yīng)，粘粒含量較低。成份以石英為主，亞圓狀，顆粒均勻，含少量云母片，夾粉土薄層。廠區(qū)普遍分布，厚度：2.3~3.3米，平均2.93米。③粉砂（Q4al）：灰黑色，松散，飽和，搖震反應(yīng)迅速，無光澤反應(yīng)。濱海相堆積，含較多螺殼碎片，底部夾淤泥薄層，局部互層。成份以石英為主，次棱角一片狀，含細(xì)砂，顆粒較均勻。廠區(qū)普遍分布，厚度5.3~5.8米，平均5.63米。④粉質(zhì)粘土（Q4al）：褐黃色，可塑，稍有光滑，中等干強(qiáng)度，中等韌性，見錳鐵斑與灰色條帶，土質(zhì)均勻。廠區(qū)普遍分布，厚度5.3~5.8米，平均5.63米。⑤粉砂（Q3al）：灰褐色，中密，很濕，搖震反應(yīng)中等，無光澤反應(yīng)，顆粒含量低。成份以石英為主，亞圓狀，顆粒均勻，含少量云母片，局部與粘土互層。最大揭露厚度5.5米。3、水文、氣象資料壽光地處中緯度帶，北臨渤海，屬暖溫帶季風(fēng)區(qū)大陸性氣候。受暖冷氣流的交替影響，形成了“春季干旱少雨，夏季炎熱多雨，秋季爽涼有旱，冬季干冷少雪”的氣候特點(diǎn)。根據(jù)壽光氣象局統(tǒng)計(jì)：氣溫年平均氣溫：12.4℃極端最高氣溫：41.0℃極端最低氣溫：-22.3℃冬季最熱月平均溫度：-3.4℃夏季最冷月平均溫度：26.2℃降水量：年平均降水量：591.9毫米年最大降雨量：1286.7毫米年最小降雨量：299.5毫米降雪量：年平均降雪量：15毫米年最大降雪量：17.8毫米相對(duì)濕度：年平均相對(duì)濕度：66%夏季平均濕度：75%冬季平均濕度：58%風(fēng)向風(fēng)力：全年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南偏南風(fēng)夏秋季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)冬春季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲鞅逼憋L(fēng)年平均風(fēng)速：3.5米/秒最大風(fēng)速：22.3米/秒日照蒸發(fā)：年平均日照時(shí)數(shù)：2607.4小時(shí)年平均蒸發(fā)量：2029.5毫米最大凍土深度：300毫米從水文、氣象和地質(zhì)條件來看，對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施無不利影響。五、基礎(chǔ)設(shè)施條件1、交通運(yùn)輸羊口鎮(zhèn)是當(dāng)?shù)睾＿\(yùn)、河運(yùn)、公路、鐵路四聯(lián)網(wǎng)的交通樞紐。水運(yùn)暢通：國(guó)家二級(jí)開放港口－3000噸級(jí)羊口港貫通沿海各港口，可直航韓國(guó)、日本、新加坡、港澳等國(guó)家和地區(qū)，年吞吐量300萬噸。羊口港擴(kuò)建成功后，萬噸船舶可直接?？?，年可完成貨物吞吐量800萬噸。陸路縱橫：轄區(qū)內(nèi)省道羊臨公路、新海公路、益羊鐵路貫穿南北，鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)設(shè)有火車站三處，鎮(zhèn)區(qū)距濟(jì)青高速公路僅48公里，距青島、濟(jì)南飛機(jī)場(chǎng)僅有2.5小時(shí)車程。2、給水該項(xiàng)目用水由鎮(zhèn)凈水廠供給，能保證項(xiàng)目的正常用水。3、排水。4、供電該項(xiàng)目用電由供電公司供給，電力供應(yīng)有保障。5、采暖該項(xiàng)目生產(chǎn)用熱和冬季采暖由熱電公司供給，可保證該項(xiàng)目的冬季采暖需求。6、電訊壽光市以程控電話、移動(dòng)電話、高速寬帶為主形成高效迅捷的通訊網(wǎng)絡(luò)，各類信息能夠及時(shí)傳輸交流，為該項(xiàng)目提供了便利的基礎(chǔ)條件。

第四章工程技術(shù)方案一、建設(shè)規(guī)模。二、主要建設(shè)內(nèi)容該項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容如下：1、水產(chǎn)品綜合批發(fā)市場(chǎng)，建筑面積56000平方米；2、，建筑面積32000平方米；3、，建筑面積9000平方米；4、，建筑面積12000平方米。三、規(guī)劃布局1、規(guī)劃原則面向未來，在尊重歷史和可持續(xù)發(fā)展的前提下，突出以“人”為中心，力求創(chuàng)造適應(yīng)商業(yè)發(fā)展要求的現(xiàn)代化市場(chǎng)。⑴整體布局應(yīng)充分體現(xiàn)自身特色，設(shè)計(jì)要體現(xiàn)以人為本的主題思想，創(chuàng)造一種尊重環(huán)境、以人為本、具有時(shí)代氣息的商貿(mào)市場(chǎng)。⑵堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，力爭(zhēng)規(guī)劃一步到位，分階段建設(shè)。⑶整體規(guī)劃要把握好市場(chǎng)與城市、與周邊用地關(guān)系，搞好與周圍自然環(huán)境的有機(jī)結(jié)合，保持環(huán)境的整體性。⑷布局要優(yōu)化建筑組群，合理分區(qū)，形成整體的建筑群體關(guān)系。運(yùn)用多種設(shè)計(jì)手法，體現(xiàn)環(huán)境意念和綠色文化內(nèi)涵。⑸建⑹平面布局要靈活多樣、各功能區(qū)關(guān)系處理要統(tǒng)一協(xié)調(diào)，總體把握得當(dāng)，分區(qū)明確，布局合理，聯(lián)系方便，且互不干擾。⑺堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，貫徹可持續(xù)發(fā)展的原則。2、規(guī)劃布局從市場(chǎng)管理和經(jīng)營(yíng)業(yè)戶要求出發(fā)，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行總體規(guī)劃，依據(jù)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)范圍進(jìn)行功能分區(qū)，以渤海路為界分為四大功能區(qū)，用地的北側(cè)為干咸精品街、餐飲娛樂街，渤海路以西為水產(chǎn)品批發(fā)區(qū)，以東為農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)區(qū)。這四個(gè)功能區(qū)相對(duì)獨(dú)立，又緊密聯(lián)系，構(gòu)成整個(gè)商貿(mào)市場(chǎng)。另外，在市場(chǎng)空閑地帶布置綠蔭式停車場(chǎng)，便于通行和停車需求。市場(chǎng)內(nèi)還設(shè)置變配電站、換熱站等市場(chǎng)公用設(shè)施，布置于用地周邊，靠近市政道路，便于市場(chǎng)管理和接線。3、景觀設(shè)計(jì)規(guī)劃根據(jù)用地布局，市場(chǎng)空間景觀的主要特征體現(xiàn)為一系列不同屬性的開敞、半開敞空間以及串聯(lián)這些空間的軸線，突出與科學(xué)理性相對(duì)應(yīng)的嚴(yán)謹(jǐn)秩序和與人文精神相對(duì)應(yīng)的浪漫與變化的特色。⑴以為景觀控制點(diǎn)，在市場(chǎng)主入口和市場(chǎng)中心，建設(shè)標(biāo)志性主題雕塑，同時(shí)沿市場(chǎng)內(nèi)主要道路兩側(cè)設(shè)置綠化帶。⑵各個(gè)功能分區(qū)建筑群體布局空間形態(tài)上遵循在保持秩序和內(nèi)在邏輯性同時(shí)強(qiáng)調(diào)變化的原則，體現(xiàn)均衡。每個(gè)建筑群構(gòu)成相似形態(tài)主題的序列，分別圍繞各自的中心布置成輻射狀布局，各建筑群外部界面注重完整連續(xù)的同時(shí)，內(nèi)部引入變化的異質(zhì)元素，構(gòu)成一種強(qiáng)烈的秩序感。4、綠化系統(tǒng)市場(chǎng)綠化設(shè)計(jì)采用流線空間與幾何形態(tài)相結(jié)合的手法，由喬木、灌木、草坪、鋪地組成具有層次和自然韻味的綠化空間，通過道路的帶狀綠化的輻射，將各個(gè)功能分區(qū)的綠地連通，形成點(diǎn)、線、面的綠化體系，通過不同綠化空間滲透使環(huán)境與建筑物相輔相成為一有機(jī)整體，使市場(chǎng)綠化與城市綠化融為一體，以達(dá)到美化環(huán)境的目標(biāo)。5、道路與交通規(guī)劃道路與交通規(guī)劃包括路網(wǎng)規(guī)劃、市場(chǎng)出入口的設(shè)置、步行流線的組織以及機(jī)動(dòng)車、自行車停車位置的設(shè)置。⑴路網(wǎng)規(guī)劃根據(jù)市場(chǎng)的自然條件及功能布局規(guī)劃，道路系統(tǒng)采用規(guī)則與靈活相結(jié)合的設(shè)計(jì)方法。市場(chǎng)外圍布置沿街商業(yè)房，圍合整個(gè)市場(chǎng)，市場(chǎng)內(nèi)道路以直線型道路為主，縱橫交錯(cuò)，直達(dá)各個(gè)經(jīng)營(yíng)點(diǎn)。⑵出入口設(shè)置根⑶流線規(guī)劃市場(chǎng)內(nèi)以人行道路為主，允許小型機(jī)動(dòng)車可以通行。寬度在5-8米之間，以方便疏散大量的集中的人流。⑷機(jī)動(dòng)車停放在靠近市場(chǎng)機(jī)動(dòng)車流量較大的功能分區(qū)，設(shè)置部分汽車停車場(chǎng)，以解決靜態(tài)交通需要。⑸道路設(shè)計(jì)根據(jù)不同的功能選取多種不同的材質(zhì)，如干道為混凝土路面；人行道采用彩色混凝土地磚；室外停車場(chǎng)采用植草磚；一些步行廣場(chǎng)和林蔭步道則采用天然鋪地材料和彩色混凝土地磚，以豐富市場(chǎng)內(nèi)的景觀。6、豎向規(guī)劃為了減少土方工程量，同時(shí)又滿足排水和各種場(chǎng)地要求，規(guī)劃布局盡可能結(jié)合地形，按照“隨坡就勢(shì)、隨高就低、大保留、小改造”的設(shè)計(jì)原則，以現(xiàn)狀場(chǎng)地標(biāo)高為基礎(chǔ)，合理確定規(guī)劃區(qū)內(nèi)室內(nèi)外標(biāo)高及排水方向。附圖：總平面布置圖四、建筑工程1、建構(gòu)筑物該項(xiàng)目總建筑面積109000平方米，鋼架大棚采用輕鋼結(jié)構(gòu)，沿街商業(yè)房為磚混結(jié)構(gòu)，門窗采用塑鋼門窗，外墻粉刷涂料或粘貼馬賽克，建筑整體給人以簡(jiǎn)潔明快的感覺，體現(xiàn)現(xiàn)代化文化市場(chǎng)的時(shí)代氣息。2、結(jié)構(gòu)說明①設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-2001《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50010-2002《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5003-2001《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5007-2002《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50011-2001②該工程由營(yíng)業(yè)房、鋼架大棚、公用設(shè)施等組成，建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為50年。③該工程中建構(gòu)筑物的耐火等級(jí)為一、二級(jí)。④該地區(qū)地震基本烈度為7度，抗震設(shè)防烈度按照國(guó)家抗震設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行建設(shè)。⑤根據(jù)建筑物的平、立、剖面布置，結(jié)合房屋的使用功能，該工程中鋼架大棚采用輕鋼結(jié)構(gòu)，沿街商業(yè)房采取框架結(jié)構(gòu)，市場(chǎng)內(nèi)營(yíng)業(yè)房等其他用房為磚混結(jié)構(gòu)。⑥基本風(fēng)壓：0.45kPa基本雪壓：0.45kPa⑦主要樓面活荷載標(biāo)準(zhǔn)值：走廊、樓梯：2.0kPa廁所：2.0kPa住宅：2.0kPa疏散樓梯：3.5kPa陽(yáng)臺(tái)：2.5kPa車庫(kù)：2.5kPa上人屋面：2.0kPa不上人屋面：0.5kPa⑧該工程將根據(jù)地質(zhì)工程勘察報(bào)告進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)計(jì)。五、供水工程1、水源該項(xiàng)目用水水源取自羊口鎮(zhèn)城市給水管網(wǎng)，羊口鎮(zhèn)現(xiàn)有供水能力、供水水質(zhì)、供水壓力均有保障。該項(xiàng)目擬從城市道路引DN150的給水管作為市場(chǎng)用水主管，市場(chǎng)內(nèi)設(shè)環(huán)狀管網(wǎng)，供生產(chǎn)、生活、消防等用水。2、用水量估算該項(xiàng)目用水主要是生活、生產(chǎn)用水，生活用水根據(jù)《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》的要求；生產(chǎn)用水根據(jù)該項(xiàng)目各類產(chǎn)品對(duì)水的需求度；消防用水根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》的要求；項(xiàng)目其他用水主要為道路廣場(chǎng)噴灑用水和綠化用水，道路廣場(chǎng)用水按2.0L/m2·日計(jì)，綠化用水按2.0L/m2·日計(jì)；未預(yù)見用水量根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范有關(guān)規(guī)定按用水量的10%考慮，則該項(xiàng)目日用水量為350m3。3、供水工程市場(chǎng)內(nèi)用水分為生活、生產(chǎn)、消防及其他用水。該項(xiàng)目可敷設(shè)管道與市政管網(wǎng)相接，引入給水管道，形成多水源供水，供水水質(zhì)、水量有保證，能滿足市場(chǎng)內(nèi)生活、生產(chǎn)和消防用水要求。場(chǎng)區(qū)消防管網(wǎng)和生產(chǎn)生活用水管網(wǎng)為同一管網(wǎng)，室外消防栓采用地上式消防栓，其距離不大于120米，保護(hù)半徑150米。場(chǎng)區(qū)內(nèi)供水主、次管道均采用鍍鋅鋼管。六、排水工程該項(xiàng)目場(chǎng)區(qū)排水系統(tǒng)采用雨污分流制，分設(shè)生活污水、生產(chǎn)廢水、雨水排水管網(wǎng)。⑴生活污水生活污水主要是市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)和交易人員洗滌污水及沖刷糞便用污水，經(jīng)化糞池滯留沉淀處理后，經(jīng)生活污水管排入城市污水管網(wǎng)。⑵生產(chǎn)廢水生產(chǎn)廢水主要是各交易市場(chǎng)地面沖刷用水和少量的花草日常管理廢水，此類廢水基本無污染，經(jīng)生產(chǎn)廢水管排入城市污水管網(wǎng)，送至壽光市污水處理廠綜合處理。⑶雨水雨水和道路廣場(chǎng)沖刷水采用地面自然漫流方式，排入雨水管網(wǎng)，就近排入城市雨水管網(wǎng)。七、供電工程⑴用電負(fù)荷等級(jí)該項(xiàng)目用電負(fù)荷主要分為照明用電、空調(diào)用電等設(shè)備用電，主要用電設(shè)備中斷供電不會(huì)造成較大的經(jīng)濟(jì)損失，根據(jù)電氣負(fù)荷等級(jí)劃分規(guī)范要求，用電負(fù)荷等級(jí)為三級(jí)。⑵電源市場(chǎng)附近有10KV單回供電線路，該項(xiàng)目自10KV供電線路引線至場(chǎng)內(nèi)變電站，降壓后配電引線至各用戶作為生產(chǎn)、生活電源。⑶負(fù)荷計(jì)算該項(xiàng)目裝機(jī)總?cè)萘繛?000KW，采用需要系數(shù)法對(duì)該項(xiàng)目用電負(fù)荷進(jìn)行計(jì)算，全市場(chǎng)功率因數(shù)為0.95，計(jì)算有功負(fù)荷為1000KW，全市場(chǎng)年耗電量約為350萬KWH。⑷供電方案在市場(chǎng)內(nèi)設(shè)置變電站，內(nèi)設(shè)有節(jié)能變壓器及相應(yīng)的高低壓配電、控制等設(shè)備。電氣主接線采用單母線式，場(chǎng)區(qū)內(nèi)供電采用電纜，由變電站放射式直埋引入各用電戶。場(chǎng)區(qū)內(nèi)其它建筑供電根據(jù)《工業(yè)及民用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》進(jìn)行布置。⑸設(shè)備選型變壓器選用S9系列節(jié)能變壓器，高壓開關(guān)柜選用JYN2手車式開關(guān)柜，每個(gè)高壓柜上均配有微機(jī)型繼電保護(hù)裝置，低壓開關(guān)柜采用GGD固定式開關(guān)柜，變壓器與低壓柜的聯(lián)接采用封閉式母線槽。無功功率補(bǔ)償靜電電容器選用PGJ2型。⑹防雷與接地全市場(chǎng)接地保護(hù)采用TN-C-S系統(tǒng)，在充分利用自然接地體接地的同時(shí)，設(shè)置人工接地體，以達(dá)到良好的接地目的。變壓器采用中性點(diǎn)直接接地的方式運(yùn)行，接地電阻不應(yīng)大于4歐姆，電源入戶時(shí)，均應(yīng)做重復(fù)接地，重復(fù)接地電阻不應(yīng)大于10歐姆。市場(chǎng)內(nèi)主要建構(gòu)筑物按第二類建筑物防雷要求做防雷保護(hù)措施，防雷接地電阻不應(yīng)大于10歐姆。按《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50057-94的防雷設(shè)計(jì)要求，第二類防雷建筑物應(yīng)有防直擊雷、防雷電感應(yīng)和防雷電波侵入的措施。獨(dú)立避雷針應(yīng)有獨(dú)立的防雷接地裝置，沖擊接地電阻Rch不宜大于10歐姆，以防止直擊雷。為防止靜電感應(yīng)產(chǎn)生火花，建筑物內(nèi)的金屬物（如設(shè)備、管道、構(gòu)架等較大金屬構(gòu)件）和突出屋面的金屬物均應(yīng)接地，屋面周邊應(yīng)設(shè)置避雷帶，并每隔18m-24m應(yīng)用引下線接地一次。八、通訊為滿足市場(chǎng)內(nèi)各經(jīng)營(yíng)戶和市場(chǎng)管理業(yè)務(wù)需求，與電信部門協(xié)調(diào)，在市場(chǎng)入口處設(shè)一電話交接箱，并引線至市場(chǎng)各用戶，滿足日常通訊需求。

第五章環(huán)境保護(hù)一、設(shè)計(jì)依據(jù)⑴《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》⑵《中華人民共和國(guó)水污染防治法》⑶《固體廢物污染環(huán)境防治法》⑷《環(huán)境噪聲污染防治法》⑸《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》二、設(shè)計(jì)原則最大限度利用資源，加強(qiáng)污染物治理措施，確保排放物符合國(guó)家規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)。三、施工期環(huán)境影響分析該項(xiàng)目的施工過程，施工噪聲、建筑揚(yáng)塵及載物泄漏、污水排放等會(huì)對(duì)周圍環(huán)境造成一定的影響。施工期污染以揚(yáng)塵和噪聲為主。1、對(duì)區(qū)域環(huán)境空氣的影響擬建工程施工期環(huán)境空氣的主要污染源為揚(yáng)塵(TSP)，包括土方挖掘、現(xiàn)場(chǎng)堆放、土方回填期間造成的揚(yáng)塵，人來車往造成的道路揚(yáng)塵；運(yùn)土方車輛及施工垃圾堆放和清運(yùn)過程造成的揚(yáng)塵及施工車輛等排放的廢氣；由于在挖掘、埋管過程中破壞了地表結(jié)構(gòu)，會(huì)造成地面揚(yáng)塵污染環(huán)境，其揚(yáng)塵的大小因施工現(xiàn)場(chǎng)工作條件、施工季節(jié)、施工階段、管理水平、機(jī)械化程度及土質(zhì)、天氣條件的不同而差異較大。主要影響建筑工地周圍等。減緩環(huán)境影響措施：該項(xiàng)目在地下挖掘過程以及施工建設(shè)期間，不可避免地會(huì)產(chǎn)生一些地面揚(yáng)塵，這些揚(yáng)塵盡管是短期行為，但會(huì)對(duì)附近區(qū)域帶來不利的影響，所以在施工期間，應(yīng)采取積極的措施來盡量減少揚(yáng)塵的產(chǎn)生，如噴水，保持濕潤(rùn)，及時(shí)外運(yùn)等。在建設(shè)場(chǎng)地的四周應(yīng)設(shè)有圍護(hù)裝備，房屋建筑要實(shí)行封閉式施工以防止揚(yáng)塵的擴(kuò)散。同時(shí)：⑴施工作業(yè)區(qū)應(yīng)配備專人負(fù)責(zé)，作到科學(xué)管理、文明施工；在基礎(chǔ)施工期間，應(yīng)盡可能采取措施提高工程進(jìn)度，并將土石方及時(shí)外運(yùn)到指定地點(diǎn)，縮短堆放的危害周期。⑵對(duì)作業(yè)面和臨時(shí)土堆應(yīng)適當(dāng)?shù)貫⑺?，使其保持一定的濕度，減小起塵量，施工便道應(yīng)進(jìn)行夯實(shí)硬化處理，減少起塵量。⑶場(chǎng)地內(nèi)土堆、料堆要加遮蓋或噴灑覆蓋劑，防止揚(yáng)塵的擴(kuò)散。建議多用商品（濕）水泥和水泥預(yù)制品，盡量少用干水泥。。⑸合理安排施工運(yùn)輸工作，對(duì)于施工作業(yè)中的大型構(gòu)件和大量物資及棄土的運(yùn)輸，應(yīng)盡量避開交通高峰期，以緩解交通壓力。同時(shí)，施工單位應(yīng)與交通管理部門應(yīng)協(xié)調(diào)一致，采取響應(yīng)的措施，做好施工現(xiàn)場(chǎng)的交通疏導(dǎo)，避免壓車和交通阻塞，最大限度的控制汽車尾氣的排放。2、對(duì)區(qū)域聲環(huán)境的影響主要來源于施工現(xiàn)場(chǎng)的各種機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼暋Ｊ┕がF(xiàn)場(chǎng)的噪聲主要是施工機(jī)械設(shè)備噪聲，物料裝卸、碰撞噪聲及施工人員的活動(dòng)噪聲，各施工階段主要噪聲源及其聲級(jí)見下表：各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級(jí)施工階段聲源聲級(jí)土石方階段挖土機(jī)78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機(jī)95電錘100-105空壓機(jī)75-85手工鉆100-105打樁機(jī)95-105無齒鋸105底板與結(jié)構(gòu)階段混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機(jī)100-110電據(jù)100-110云石機(jī)100-110電焊機(jī)90-95多角磨光機(jī)100-115空壓機(jī)75-85交通運(yùn)輸車輛聲級(jí)施工階段運(yùn)輸內(nèi)容車輛類型聲級(jí)/dB(A)土方階段底板與結(jié)構(gòu)階段裝修階段土方外運(yùn)鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設(shè)備大型載重機(jī)混凝土罐車、載重車輕型載重卡車9080-8575減緩環(huán)境影響措施：其控制應(yīng)對(duì)產(chǎn)生高噪聲設(shè)備盡量安排在白天使用，深夜(22:00--6:00)不得使用強(qiáng)噪聲設(shè)備。汽車晚間運(yùn)輸盡量用燈光示警，禁鳴喇叭。此外，應(yīng)對(duì)產(chǎn)生噪聲的施工設(shè)備加強(qiáng)維護(hù)和維修工作。建筑施工由于各階段使用的機(jī)械設(shè)備組合情況不同，所以噪聲輻射影響的程度也不盡相同?；A(chǔ)施工階段設(shè)備多屬高噪聲機(jī)械。主體施工階段，噪聲特點(diǎn)是持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，強(qiáng)度高。相比之下，裝飾期間的噪聲相對(duì)較弱，一是卷?yè)P(yáng)機(jī)和攪拌機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)頻率減少，另外一些噪聲較強(qiáng)的木工機(jī)械又可搬入已建成的主體建筑內(nèi)進(jìn)行操作。由于建筑施工是在露天作業(yè)，流動(dòng)性和間歇性較強(qiáng)，對(duì)各生產(chǎn)環(huán)節(jié)中的噪聲治理具有一定難度，下面結(jié)合施工特點(diǎn)，對(duì)一些重點(diǎn)噪聲設(shè)備和聲源，提出一些治理措施和建議：⑴從規(guī)范施工秩序著手，合理安排施工時(shí)間，合理布局施工場(chǎng)地，選用良好的施工設(shè)備，降低設(shè)備聲級(jí)，降低人為的噪聲，建立臨時(shí)隔聲障減少噪聲污染。⑵降低聲源的噪聲強(qiáng)度對(duì)基礎(chǔ)施工過程中主要發(fā)聲設(shè)備：空壓機(jī)、風(fēng)鎬以及氣錘打樁機(jī)等，在條件允許情況下，應(yīng)考慮采用以下措施進(jìn)行代替，如使用水力混凝土破碎機(jī)代替風(fēng)鎬，使用水力撞錘代替打樁機(jī)，這將都將大大降低噪聲源強(qiáng)。⑶采用局部吸聲、隔聲降噪技術(shù)對(duì)各施工環(huán)節(jié)中噪聲較為突出且又難以對(duì)聲源進(jìn)行降噪可能的設(shè)備裝置，應(yīng)采取臨時(shí)圍障措施，在圍障最好敷以吸聲材料，以次達(dá)到降噪效果。⑷對(duì)主要發(fā)聲設(shè)備電鋸的噪聲治理措施施工現(xiàn)場(chǎng)的電鋸在運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)，空載噪聲為98-100dB(A)，負(fù)載時(shí)噪聲為100-105dB(A)。在鋸木料時(shí)，鋸齒受到反作用力而產(chǎn)生聲波；另外當(dāng)鋸片壓盤垂直度不良時(shí)，磨刃齒形不勻，也會(huì)造成鋸片動(dòng)平衡失調(diào)及軸承磨損，從而加劇振動(dòng)噪聲，此外還有鋸片高速旋轉(zhuǎn)時(shí)產(chǎn)生的動(dòng)力性噪聲。3、對(duì)水環(huán)境的環(huán)境影響分析項(xiàng)目采用多點(diǎn)同時(shí)施工方式，施工人員最多時(shí)達(dá)300人，其中約100人吃住在工地工棚，最高日排水量約20噸，年排放量0.58萬噸，主要污染物為COD，其濃度達(dá)350mg/l，將會(huì)影響排水系統(tǒng)及水體水質(zhì)，施工期生活廢水采用建議化糞池+生態(tài)土壤深度處理工藝處理生活污水，出水能夠滿足排放標(biāo)準(zhǔn)的要求。施工期間開挖大量的土方，破壞地表植被，打井泥沙水，在雨季可造成部分水土流失，對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生一些影響，管理不當(dāng)可能使泥沙流入下水道，會(huì)使雨水管道淤積泥沙、增加河道的懸浮物，因此在施工場(chǎng)地應(yīng)加強(qiáng)管理，注意土方的合理堆放，距下水道保持一定距離，盡量避免流入下水道，工地施工污水需先經(jīng)沉淀后排入雨水管道。減少水土流失對(duì)雨水管網(wǎng)的影響。4、固體廢棄物的環(huán)境影響分析項(xiàng)目固體廢棄物來源于建筑施工中產(chǎn)生的過量的挖方、廢棄磚石、木材和材料，產(chǎn)生量約200噸，建筑垃圾經(jīng)分類收集回收后應(yīng)委托市建筑余土管理公司及時(shí)運(yùn)出，在合理處置、分類利用的情況下，可實(shí)現(xiàn)對(duì)環(huán)境無排放，對(duì)環(huán)境不產(chǎn)生影響。四、項(xiàng)目建成后環(huán)境影響影響分析作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源主要是燃料燃燒廢氣、廢水和廢固。1、燃燒廢氣主要是餐飲娛樂街炊事排放的廢氣，各餐飲經(jīng)營(yíng)戶安裝排煙管道，將油煙附壁高空排放。2、水污染源分析擬建項(xiàng)目的水污染源主要是活水產(chǎn)品產(chǎn)生的污水、生活污水和地面沖刷污水。按人均每天用水200L估算，居住人口5000人，生活耗水量每天1000立方米。經(jīng)污水管統(tǒng)一收集后，經(jīng)化糞池沉淀處理后排入市政污水管網(wǎng)，輸送至城市污水處理廠統(tǒng)一處理后達(dá)標(biāo)排放。3、廢固擬建項(xiàng)目廢固主要是死亡的水產(chǎn)品、破損的包裝材料和生活垃圾。由物業(yè)管理和環(huán)衛(wèi)人員定時(shí)有組織清運(yùn)，以保證市場(chǎng)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生。4、噪聲根據(jù)功能區(qū)的劃分，交通道路網(wǎng)的分布、綠化與隔離帶的設(shè)置、有利地形和建筑物屏蔽的作用，均符合防噪聲設(shè)計(jì)要求，盡可能將對(duì)噪聲不敏感的建筑物排列在外圍臨交通干線上，形成周邊式的聲屏障。對(duì)進(jìn)出的汽車禁止鳴喇叭，水泵及通風(fēng)設(shè)備采用低噪聲設(shè)備，并盡可能將設(shè)備設(shè)于地下室。在市場(chǎng)周圍加大綠化面積，降低噪音的傳播強(qiáng)度。五、結(jié)論綜上所述，通過以上環(huán)保措施，項(xiàng)目不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境造成較大的影響，環(huán)保是可行的。六、建議1、工程施工期間要嚴(yán)格控制施工噪音和揚(yáng)塵污染，噪聲不得超過《建筑施工廠界噪聲限值》規(guī)定的限值。因工程需要夜間施工時(shí)，必須到環(huán)保局辦理許可證手續(xù)。對(duì)建筑垃圾應(yīng)妥善處理，防止造成二次污染。應(yīng)搞好綠化建設(shè)和周邊環(huán)境生態(tài)恢復(fù)。2、建好與市場(chǎng)相配套的污水處理設(shè)施，污水經(jīng)處理后達(dá)到《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》表4中三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，垃圾要及時(shí)清運(yùn)。3、工程竣工后，按規(guī)定時(shí)限到環(huán)保局辦理環(huán)?？⒐を?yàn)收手續(xù)。

第六章節(jié)能一、編制依據(jù)⑴《節(jié)約能源法》；。二、節(jié)能措施建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國(guó)家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對(duì)環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對(duì)能源的需求和對(duì)空氣污染的破壞，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。1、建筑節(jié)能技術(shù)本工程維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)=0.60W/(m2.k)外墻：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=0.77W/(m2.k)樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為k=1.67W/(m2.k)2、采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施市場(chǎng)交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動(dòng)調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設(shè)定的流量極值和室外溫度的變化自動(dòng)調(diào)節(jié)流量。管網(wǎng)敷設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。。3、建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用。三、節(jié)水措施1、水環(huán)境合理規(guī)劃和建設(shè)區(qū)域水環(huán)境，提供安全。有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。實(shí)現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善生態(tài)環(huán)境。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時(shí)，水質(zhì)應(yīng)達(dá)到國(guó)家規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的安全和適用。對(duì)區(qū)內(nèi)用水水量和水質(zhì)進(jìn)行估算與評(píng)價(jià)，提供詳盡的商戶用水量估算資料。提出合理用水分配計(jì)劃、水質(zhì)和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少污水的排放量，實(shí)現(xiàn)用水的良性循環(huán)。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時(shí)將區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場(chǎng)所。收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補(bǔ)充區(qū)內(nèi)用水，完善屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做區(qū)內(nèi)雜用水。2、綠化景觀用水節(jié)水保障區(qū)內(nèi)綠化、景觀用水，改善用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)以保證水質(zhì)，提高用水效率。提倡營(yíng)造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補(bǔ)充地下水。3、節(jié)水器具應(yīng)用大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龍頭：⑴不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。⑵根據(jù)用水場(chǎng)合的不同，可選用延時(shí)自動(dòng)關(guān)閉(延時(shí)自閉)式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動(dòng)式水龍頭；停水自動(dòng)關(guān)閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。淋浴器具：冷、熱水混合器具(水溫調(diào)節(jié)器)；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。節(jié)水型用水電器：采用高效節(jié)水洗衣機(jī)，洗碗機(jī)等節(jié)水型家電。四、采用節(jié)能產(chǎn)品購(gòu)買和使用符合國(guó)家能效標(biāo)準(zhǔn)要求的高效節(jié)能空調(diào)、冰箱、照明器具、風(fēng)機(jī)、水泵等，降低建筑物能耗。

第七章項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃與工程管理一、實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃該項(xiàng)目的建設(shè)期計(jì)劃為1年，自該項(xiàng)目報(bào)告批復(fù)后立即著手該項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)及施工前的準(zhǔn)備工作。初設(shè)批復(fù)后，設(shè)計(jì)單位立即組織施工圖設(shè)計(jì)，通過招標(biāo)，選定施工隊(duì)伍和材料供應(yīng)廠家，在工程監(jiān)理公司的監(jiān)理下，保證工程進(jìn)度，力求高速、優(yōu)質(zhì)地完成該項(xiàng)目的建設(shè)。詳見實(shí)施進(jìn)度表實(shí)施進(jìn)度表時(shí)間項(xiàng)目名稱2007.6——2008.7可研編制報(bào)批初設(shè)編制報(bào)批施工圖設(shè)計(jì)工程施工竣工驗(yàn)收二、工程管理根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、《山東?。贾腥A人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法＞實(shí)施辦法》、《山東省基本建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)工作的暫行規(guī)定》和國(guó)家有關(guān)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃實(shí)施意見等規(guī)定，要加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)的管理。1、實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制和責(zé)任追究制，由項(xiàng)目法定代表人對(duì)建設(shè)的全過程和工程質(zhì)量負(fù)總責(zé)。2、3、實(shí)行工程監(jiān)理和竣工驗(yàn)收制，確保工程質(zhì)量、防止資源浪費(fèi)，切實(shí)杜絕“胡子”工程和“豆腐渣”工程。4、實(shí)行工程竣工驗(yàn)收備案制度。工程竣工后建設(shè)單位必須及時(shí)組織工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后，按規(guī)定報(bào)有關(guān)部門備案。未辦理竣工驗(yàn)收的工程，不準(zhǔn)交付使用。三、項(xiàng)目招標(biāo)方案根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》和國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第9號(hào)令《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容以核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》的要求，在該項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)后，對(duì)該項(xiàng)目設(shè)備采購(gòu)、安裝工程的工程監(jiān)理、設(shè)計(jì)和施工單位依法進(jìn)行招標(biāo)。附件：《山東省建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案》

第八章職業(yè)安全衛(wèi)生與消防一、職業(yè)安全與衛(wèi)生1、編制依據(jù)⑴勞動(dòng)部勞字[1998]48號(hào)文《關(guān)于生產(chǎn)性建設(shè)工程項(xiàng)目職業(yè)安全衛(wèi)生監(jiān)察的暫行規(guī)定》⑵《工業(yè)企業(yè)設(shè)計(jì)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》⑶《工業(yè)企業(yè)噪音衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》⑷《工業(yè)安全衛(wèi)生規(guī)程》2、職業(yè)安全根據(jù)國(guó)家有關(guān)職業(yè)安全及勞動(dòng)保護(hù)的規(guī)定，對(duì)經(jīng)營(yíng)過程中可能發(fā)生的火災(zāi)、機(jī)械傷害、觸電、高、險(xiǎn)處可能發(fā)生的事故等，應(yīng)加強(qiáng)防范措施。所有設(shè)施的安全性能、安全防護(hù)都不能低于國(guó)家有關(guān)部門規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的要求。對(duì)于管理及業(yè)務(wù)人員必須進(jìn)行有關(guān)專業(yè)知識(shí)及安全的培訓(xùn)，培養(yǎng)合格后方可持證上崗。⑴由該項(xiàng)目本身性質(zhì)所決定，項(xiàng)目投入使用后整個(gè)經(jīng)營(yíng)過程基本不存在重大或明顯的職業(yè)安全危害。需要重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的是要求市場(chǎng)工作人員中如電工、市場(chǎng)設(shè)施維修人員，必須按行業(yè)操作規(guī)程工作，不得違規(guī)操作，以免造成人身傷害。⑵3、職業(yè)衛(wèi)生該項(xiàng)目屬于市場(chǎng)設(shè)施建設(shè)，為公共場(chǎng)所，因此，應(yīng)采取各種有效措施，加強(qiáng)管理，加強(qiáng)衛(wèi)生防護(hù)，防止各種傳染性疾病的發(fā)生和傳播，保障市場(chǎng)業(yè)戶、顧客及市場(chǎng)從業(yè)人員的身體健康。根據(jù)有關(guān)規(guī)定要求，該項(xiàng)目在建筑物內(nèi)應(yīng)合理設(shè)置通風(fēng)、排風(fēng)裝置，安放防鼠、防蠅藥具，及時(shí)擦洗人員接觸多的建筑物、設(shè)施設(shè)備，定期噴灑消毒液，為業(yè)戶和顧客提供一個(gè)衛(wèi)生整潔的良好的市場(chǎng)交易環(huán)境。1、依據(jù)和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范⑴《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》⑵《建筑滅火器配置系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》⑶《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》⑷《二氧化碳滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》2、消防設(shè)計(jì)原則設(shè)計(jì)中貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，從平面布置、道路、建筑結(jié)構(gòu)、電氣、消防給水、消防器材的配備、監(jiān)測(cè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置等多方面入手，做到消防設(shè)施、職業(yè)安全衛(wèi)生設(shè)施與主體工程“三同時(shí)”，為市場(chǎng)建成后的經(jīng)營(yíng)管理設(shè)置過硬的消防環(huán)境。3、消防措施設(shè)置完備的火災(zāi)自動(dòng)監(jiān)測(cè)報(bào)警系統(tǒng)，失。設(shè)立禁煙區(qū)，以防為主，消防結(jié)合。在場(chǎng)區(qū)總圖設(shè)計(jì)中設(shè)有防火通道。車間周圍設(shè)環(huán)形通道，建筑物按防火間距的要求設(shè)計(jì)，并設(shè)有安全出口。4、消防用水量該項(xiàng)目根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，室外消火栓用水量為25L/S，室內(nèi)消火栓用水量為15L/S?；馂?zāi)延續(xù)時(shí)間:室內(nèi)外消火栓用水為2h。5、室外消防給水系統(tǒng)室外給水管網(wǎng)為消防、生活合一制，在室外給水環(huán)網(wǎng)上設(shè)置DN100室外地上式消火栓。室外消防用水由室外消火栓供給，消火栓的最大間距不大于120米，保護(hù)半徑150米。室外消防為低壓制，著火時(shí)由消防車從室外消火栓抽水進(jìn)行撲救。6、其它滅火在建筑物各層按《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》配置一定數(shù)量的磷酸銨鹽干粉滅火器。

第九章組織管理與勞動(dòng)定員一、企業(yè)組織該項(xiàng)目建成后，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。按照精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，提高效率的原則，盡量減少管理人員和非生產(chǎn)人員。二、工作制度根據(jù)該項(xiàng)目的特點(diǎn)，全員均為一班制，每班工作8小時(shí)。三、勞動(dòng)定員該項(xiàng)目勞動(dòng)定員20人，其中管理人員5人，一般工作人員15人。四、勞動(dòng)力來源該項(xiàng)目建成后，主要管理人員從企業(yè)內(nèi)部調(diào)劑解決，其他工作人員可從勞動(dòng)力市場(chǎng)和應(yīng)往屆畢業(yè)生中招聘、考核解決。所有從業(yè)人員要求實(shí)行先培訓(xùn)后上崗的制度。五、工作職責(zé)項(xiàng)目建成后，管理單位要嚴(yán)格按照建設(shè)部頒發(fā)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，本著“為民、便民、利民”的原則，對(duì)物業(yè)及配套設(shè)施進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)，確保物業(yè)的正常運(yùn)行。其職責(zé)主要包括：1、保安：該項(xiàng)目保安包括遠(yuǎn)紅外中央監(jiān)控系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)；二十四小時(shí)保安值勤及巡更任務(wù)。2、衛(wèi)生清潔：該項(xiàng)目環(huán)境清潔、保潔，道路等公共部分清潔、保潔及垃圾收集、清運(yùn)。3、房屋及配套設(shè)施(上下水、電、暖、燃?xì)獾?維修、維護(hù)。4、代收相關(guān)費(fèi)用(水、電、暖、物業(yè)等)。

第十章投資估算與資金籌措一、估算依據(jù)及說明1、國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）2、國(guó)家計(jì)委投資司、建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所編《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)實(shí)用手冊(cè)》3、中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司編《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢?cè)u(píng)估指南》4、建筑工程按當(dāng)?shù)卦儍r(jià)估列5、裝置性材料購(gòu)置按市場(chǎng)詢價(jià)估列6、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅按國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)稅發(fā)[1999]158號(hào)文件有關(guān)規(guī)定暫緩征收7、基本預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和5%計(jì)列，價(jià)差預(yù)備費(fèi)按國(guó)家計(jì)委計(jì)投資[1999]1340號(hào)文件費(fèi)率為0%。8、土地費(fèi)用10萬元/畝。二、投資估算該項(xiàng)目建設(shè)總投資為8620.3萬元，其中工程費(fèi)用5751.3萬元，土地費(fèi)用1870萬元，其他費(fèi)用339.5萬元，不可預(yù)見費(fèi)304.5萬元，稅費(fèi)233.1萬元，銷售費(fèi)用121.8萬元。項(xiàng)目建設(shè)資本金3017.1萬元。詳見表10-1總投資估算表表10-2工程費(fèi)用估算表三、資金籌措該項(xiàng)目建設(shè)資金由建設(shè)單位自籌解決?？偼顿Y估算表表10-1單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱金額建筑面積單方造價(jià)(元/m2)占總投資比例（%）一工程費(fèi)用5751.310900052866.7二土地費(fèi)用1870.017221.7三其他費(fèi)用339.5313.91建設(shè)單位管理費(fèi)103.52勘察設(shè)計(jì)費(fèi)109.03工程監(jiān)理費(fèi)54.54臨時(shí)設(shè)施費(fèi)57.55辦公生活家具購(gòu)置費(fèi)15.0四不可預(yù)見費(fèi)304.5283.5五稅費(fèi)233.1212.7六銷售費(fèi)用121.8111.4七總投資8620.3791100.0工程費(fèi)用投資估算表表10—2序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑面積（m2）單方造價(jià)(元/m2)金額（萬元）備注一建安工程費(fèi)10900051301水產(chǎn)綜合批發(fā)市場(chǎng)560003501960.02農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)320003501120.03干咸精品街120009001080.04餐飲娛樂街9000900810.05場(chǎng)內(nèi)道路1106綠化美化207管線溝道30二基礎(chǔ)配套工程621.31供電工程218.02給排水工程327.03通訊工程32.74消防工程43.6三合計(jì)5751.3

第十一章效益分析一、經(jīng)濟(jì)效益分析的依據(jù)1、《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》2、《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》二、經(jīng)濟(jì)效益說明該項(xiàng)目建成投運(yùn)后，其經(jīng)濟(jì)效益分兩部分，一部分是銷售沿街商業(yè)房取得銷售收益，可銷售面積為21000平方米,共實(shí)現(xiàn)銷售收入4200.0萬元。按照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目的稅率為5%，應(yīng)上繳營(yíng)業(yè)稅210.0萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅14.7萬元，教育費(fèi)附加6.3萬元，地方教育費(fèi)附加2.1萬元，可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額491.3萬元。另一部分是批發(fā)市場(chǎng)的租賃收入，租賃面積為35200平方米,每年實(shí)現(xiàn)租賃收入1267.2萬元，按照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅的稅率為5%，應(yīng)上繳營(yíng)業(yè)稅63.4萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅4.4萬元，教育費(fèi)附加1.9萬元，地方教育費(fèi)附加0.6萬元，正常年可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額846.7萬元。三、財(cái)務(wù)分析（銷售）1、銷售收入⑴銷售價(jià)格根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料，結(jié)合城市消費(fèi)水平和項(xiàng)目所處地理位置，參照當(dāng)沿街商業(yè)樓售價(jià)行情，確定項(xiàng)目銷售價(jià)格。商業(yè)為2000元/平方米。⑵銷售面積該項(xiàng)目出售面積商業(yè)面積為21000平方米。⑶銷售計(jì)劃及銷售收入根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，在開工建設(shè)的同時(shí)開展銷售工作，預(yù)計(jì)項(xiàng)目3年內(nèi)全部售出。該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售總收入4200萬元。年度銷售計(jì)劃見表11－1表11-1銷售計(jì)劃表單位:萬元年份項(xiàng)目銷售比例30%60%10%100%銷售收入1260.02520.0420.04200.02、銷售稅金及附加該項(xiàng)目建成后可實(shí)現(xiàn)銷售稅金及附加共計(jì)233.1萬元，其中營(yíng)業(yè)稅210.0萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅14.7萬元，教育費(fèi)附加6.3萬元，地方教育附加費(fèi)2.1萬元。詳見表11-2銷售稅金及附加估算表表11-2銷售稅金及附加估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)451營(yíng)業(yè)稅銷售收入×5%63.0126.021.0210.02營(yíng)業(yè)稅×7%4.48.81.514.73教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅×3%1.93.80.66.34營(yíng)業(yè)稅×1%0.61.30.22.1合計(jì)69.9139.923.3233.13、土地增值稅該項(xiàng)目土地增值稅按四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算，增值率為20.1%。土地增值稅為210.6萬元。詳見表11－3土地增值稅估算表表11-3土地增值稅估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)交納金額1銷售收入4200.02扣除項(xiàng)目金額2.1+2.23498.12.1總成本費(fèi)用3265.02.2銷售稅金及附加233.13增值額701.94增值率3月2日20.1%5增值稅率4≤50%取30%6速算扣除率4≤50%取07土地增值稅3×5-2×6210.64、總成本費(fèi)用該項(xiàng)目總成本費(fèi)用由總投資和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為項(xiàng)目開發(fā)完成后經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的各種費(fèi)用包括管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，按銷售收入的3%計(jì)取5、所得稅該項(xiàng)目所得稅稅率為33%，上交所得稅162.1萬元。6、損益與靜態(tài)盈利分析詳見表11-4利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表表11-4利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)123451銷售收入1260.02520.0420.04200.02總成本費(fèi)用3181.075.68.43265.03銷售稅金及附加69.9139.923.3233.14土地增值稅63.2126.321.1210.65利潤(rùn)總額-2054.12178.2367.2491.36所得稅41.0121.2162.17稅后利潤(rùn)83.2246.0329.28公積金8.324.632.99可分配利潤(rùn)74.8304.6379.4評(píng)價(jià)指標(biāo)投資利潤(rùn)率＝（利潤(rùn)總額／總投資額）×100%＝（491.3／3498.1）×100%＝14.0%投資利稅率＝（利稅總額／總投資額）×100%＝（491.3+233.1+210.6）/3498.1×100%＝26.7%投資凈利潤(rùn)率＝（稅后利潤(rùn)／總投資額）×100%＝（329.2／3498.1）×100%＝9.4%（說明：總投資額3498.1萬元=銷售部分面積的投資3143.2萬元+銷售費(fèi)用121.8萬元+稅費(fèi)233.1萬元）7、現(xiàn)金流量與動(dòng)態(tài)盈利分析該項(xiàng)目經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目稅后內(nèi)部收益率為14.5%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值83.8萬元（Ic=10%）。詳見表11-5現(xiàn)金流量表表11-5現(xiàn)金流量表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1現(xiàn)金流入1260.02520.0420.01.1銷售收入1260.02520.0420.02現(xiàn)金流出3314.1382.8174.02.1建設(shè)投資3143.22.2運(yùn)營(yíng)費(fèi)用37.875.68.42.3銷售稅金及附加69.9139.923.32.4土地增值稅63.2126.321.12.5所得稅0.041.0121.23凈現(xiàn)金流量-2054.12137.2246.04累計(jì)凈現(xiàn)金流量-2054.183.2329.28、盈虧平衡分析固定總成本盈虧平衡點(diǎn)=———————————————×100%=83.7%經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為83.7%，項(xiàng)目可保本。9、敏感性分析該項(xiàng)目分別對(duì)總投資、銷售收入作了單因素的敏感性分析，敏感性分析結(jié)果見表11－6敏感性分析表表11-6敏感性分析表單位：萬元序號(hào)變動(dòng)因素變動(dòng)幅度內(nèi)部收益率敏感度系數(shù)1基本方案14.5%2銷售收入-10%6.3%5.6610%23.3%6.073總投資-10%24.3%6.7510%7.1%5.10由敏感性分析可知，該項(xiàng)目對(duì)銷售收入和總投資比較敏感。四、財(cái)務(wù)分析（租賃）1、計(jì)算期該項(xiàng)目建設(shè)期為1年，經(jīng)營(yíng)期按10年計(jì)算。2、租賃收入及稅金根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料，結(jié)合城市居民消費(fèi)水平和項(xiàng)目所處地理位置，參照壽光市場(chǎng)行情，確定項(xiàng)目租賃收入。⑴租賃收入租賃收入主要是批發(fā)市場(chǎng)營(yíng)業(yè)房出租收入。建筑面積為88000平方米，按40%考慮出租，可出租面積為35200平方米，出租價(jià)格360元/年·平方米，正常年可實(shí)現(xiàn)租賃收入1267.2萬元。⑵稅金及附加該項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加稅率為3%，地方教育費(fèi)附加為1%。正常年?duì)I業(yè)稅63.4萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅4.4萬元，教育費(fèi)附加1.9萬元，地方教育費(fèi)0.6萬元。詳見附表11-1租賃收入、稅金及附加估算表3、總成本費(fèi)用⑴燃動(dòng)力該項(xiàng)目年需水、電等燃動(dòng)力6萬元。⑵職工工資及福利⑶折舊該項(xiàng)目形成固定資產(chǎn)3390.0萬元，按平均年限法計(jì)算折舊，折舊年限30年，殘值率為5%，年提折舊107.4萬元。⑷攤銷該項(xiàng)目形成無形資產(chǎn)（土地費(fèi)用）1732.2萬元，按40年攤銷，每年攤銷費(fèi)為43.3萬元。詳見附表11-2固定資產(chǎn)折舊及無形資產(chǎn)攤銷估算表⑸維修費(fèi)該項(xiàng)目年需維修費(fèi)按折舊的25%計(jì)取為26.8萬元。⑹其他費(fèi)用其他費(fèi)用按銷售收入的10%計(jì)取，正常年需126.7萬元。詳見附表11-3總成本費(fèi)用估算表⑺總成本費(fèi)用該項(xiàng)目正常年總成本費(fèi)用350.2萬元，固定成本344.2萬元，可變成本6.0萬元，經(jīng)營(yíng)成本199.6萬元。4、利潤(rùn)正常年利潤(rùn)總額846.7萬元，年所得稅279.4萬元，年稅后利潤(rùn)567.3萬元。詳見附表11-4利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表5、財(cái)務(wù)盈利能力分析⑴內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值該項(xiàng)目所得稅后內(nèi)部收益率為10.2%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為589.1萬元（Ic＝8%）投資回收期8.3年（含建設(shè)期1年）。詳見附表11-5現(xiàn)金流量表⑵投資利潤(rùn)率年利潤(rùn)總額投資利潤(rùn)率=——————846.7=————=16.5%5122.2⑶投資利稅率年利稅總額投資利稅率=———————×100%846.7+70.3=——————×100%=17.9%5122.26、盈虧平衡分析固定成本盈虧平衡點(diǎn)=——————————————×100%=28.9%經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為28.9%，即租賃收入達(dá)到366.3萬元時(shí)，項(xiàng)目可保本。七、風(fēng)險(xiǎn)分析1、敏感性分析該項(xiàng)目分別對(duì)總投資、租賃收入作了單因素的敏感性分析，敏感性分析結(jié)果見表11－8敏感性分析表表11-8敏感性分析表單位：萬元序號(hào)變動(dòng)因素變動(dòng)幅度內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值敏感度系數(shù)1基本方案10.2%589.12租賃收入-10%9.6%437.10.59+10%13.4%1480.03.143總投資-10%10.5%670.60.29+10%9.9%507.50.29從上表看，租賃價(jià)格和開發(fā)產(chǎn)品投資是兩大敏感因素。2、定性分析⑴自然風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素的不確定性對(duì)房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營(yíng)過程造成的影響，以及對(duì)房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、雪災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、氣溫風(fēng)險(xiǎn)。⑵政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品交換者與經(jīng)營(yíng)者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對(duì)房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大的影響。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢(shì)，以便及時(shí)處理由此而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、土地使用制度改革風(fēng)險(xiǎn)、住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策改革風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)、建筑安全條例變化風(fēng)險(xiǎn)、審批手續(xù)過程風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。⑶經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。⑷技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)或計(jì)算失誤的風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險(xiǎn)、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險(xiǎn)、施工事故風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。⑸社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的投資者帶來?yè)p失的可能性。房地產(chǎn)市場(chǎng)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、住客干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、治安風(fēng)險(xiǎn)。⑹內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點(diǎn)、類型風(fēng)險(xiǎn)選擇、人、財(cái)、物組織管理風(fēng)險(xiǎn)等。3、投資風(fēng)險(xiǎn)的控制及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測(cè)到這些風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和管理。該項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的方式包括三項(xiàng)措施：⑴通過加快進(jìn)度來回避風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)就越難預(yù)測(cè)。其次，開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的政治形勢(shì)也越難預(yù)測(cè)。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的辦法快完成開發(fā)項(xiàng)目。針對(duì)該項(xiàng)目，采取提高前期的速度、采用招投標(biāo)的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)賞簽訂施工材料供應(yīng)合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。⑵通過市場(chǎng)調(diào)查來降低風(fēng)險(xiǎn)通過市場(chǎng)調(diào)查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項(xiàng)目的市場(chǎng)信息越多，做出的預(yù)測(cè)就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括投資項(xiàng)目的選擇、區(qū)位的選擇、時(shí)機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)。⑶通過加強(qiáng)管理來控制風(fēng)險(xiǎn)。九、結(jié)論與建議1、結(jié)論。。從環(huán)境效益來說：該開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對(duì)環(huán)境的破壞，本工程完成后，從前的臟亂差的環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務(wù)設(shè)施以及便利的交通，無疑將在區(qū)域形成一個(gè)全新的亮點(diǎn)，對(duì)于美化市容，改善環(huán)境帶來較大的影響?？v觀開發(fā)全過程，該開發(fā)方案是完全可行的。2、建議強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度計(jì)劃，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。⑴實(shí)行速度管理，加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度，以避免市場(chǎng)可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風(fēng)險(xiǎn)。⑵公司各部門緊密配合，以加快項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度。⑶要做精品。產(chǎn)品設(shè)計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)都要以招標(biāo)方式求得高水平設(shè)計(jì)出來的標(biāo)志性、有品位的產(chǎn)品。⑷項(xiàng)目成本須合理控制，以保留市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)的降價(jià)應(yīng)對(duì)空間。⑸注意嚴(yán)格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項(xiàng)工作。特別要準(zhǔn)備好抗風(fēng)險(xiǎn)資金，不可挪用。PAGE56租賃收入、稅金及附加估算表附表11-1單位：萬元序號(hào)建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期1經(jīng)營(yíng)負(fù)荷0%80%100%100%100%100%100%100%100%100%100%一租賃收入1013.81267.21267.21267.21267.21267.21267.21267.21267.21013.81批發(fā)市場(chǎng)1013.81267.21267.21267.21267.21267.21267.21267.21267.21013.8租金（元/年）360.0360.0360.0360.0360.0360.0360.0360.0360.0360.0租賃面積（平方米）二銷售稅金及附加56.370.370.370.370.370.370.370.370.369.71營(yíng)業(yè)稅50.763.463.463.463.463.463.463.463.463.42城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)3.54.44.44.44.44.44.44.44.44.43教育費(fèi)附加1.51.91.91.91.91.91.91.91.91.94地方教育費(fèi)附加0.50.60.60.60.60.60.60.60.60.6

固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)攤銷估算表附表11-2單位:萬元序號(hào)原值年限建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期1234567891011一固定資產(chǎn)30原值3390.0折舊費(fèi)107.4107.4107.4107.4107.4107.4107.4107.4107.4107.4凈值3282.73175.33068.02960.62853.32745.92638.62531.22423.92316.5二無形資產(chǎn)40原值1732.2攤銷費(fèi)43.343.343.343.343.343.343.343.343.343.3凈值1688.91645.61602.31559.01515.71472.41429.11385.81342.51299.2

總成本費(fèi)用估算表附表11-3單位:萬元序號(hào)建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期123456789101180%100%100%100%100%100%100%100%100%100%1燃動(dòng)力費(fèi)4.86.06.06.06.06.06.06.06.06.02工資及福利費(fèi)40.040.040.040.040.040.040.040.040.040.03修理費(fèi)26.826.826.826.826.826.826.826.826.826.84折舊費(fèi)107.4107.4107.4107.4107.4107.4107.4107.4107.4107.45攤銷費(fèi)43.343.343.343.343.343.343.343.343.343.36其他費(fèi)用101.4126.7126.7126.7126.7126.7126.7126.7126.7126.77總成本費(fèi)用323.7350.2350.2350.2350.2350.2350.2350.2350.2350.27.1固定成本318.9344.2344.2344.2344.2344.2344.2344.2344.2344.27.2可變成本4.86.06.06.06.06.06.06.06.06.08經(jīng)營(yíng)成本173.0199.6199.6199.6199.6199.6199.6199.6199.6199.6

利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表附表11-4 單位:萬元序號(hào)建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期123456789101180%100%100%100%100%100%100%100%100%100%1租賃收入1013.81267.21267.21267.21267.21267.21267.21267.21267.21267.22稅金及附加56.370.370.370.370.370.370.370.370.369.73總成本費(fèi)用323.7350.2350.2350.2350.2350.2350.2350.2350.2350.24利潤(rùn)總額633.8846.7846.7846.7846.7846.7846.7846.7846.7847.35所得稅209.2279.4279.4279.4279.4279.4279.4279.4279.4279.66稅后利潤(rùn)424.7567.3567.3567.3567.3567.3567.3567.3567.3567.77盈余公積金42.556.756.756.756.756.756.756.756.756.88公益金21.228.428.428.428.428.428.428.428.428.49未分配利潤(rùn)361.0482.2482.2482.2482.2482.2482.2482.2482.2482.510累計(jì)未分配利潤(rùn)361.0843.11325.31807.52289.72771.83254.03736.24218.34700.9

現(xiàn)金流量表附表11-5 單位:萬元序號(hào)建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期123456789101180%100%100%100%100%100%100%100%100%100%一現(xiàn)金流入1013.81267.21267.21267.21267.21267.21267.21267.21267.23583.71銷售收入1013.81267.21267.21267.21267.21267.21267.21267.21267.21267.22回收固定資產(chǎn)余值2316.5二現(xiàn)金流出5122.2438.4549.3549.3549.3549.3549.3549.3549.3549.3548.91建設(shè)投資5122.22經(jīng)營(yíng)成本173.0199.6199.6199.6199.6199.6199.6199.6199.6199.63稅金及附加56.370.370.370.370.370.370.370.370.369.74所得稅209.2279.4279.4279.4279.4279.4279.4279.4279.4279.6三凈現(xiàn)金流量-5122.2575.3717.9717.9717.9717.9717.9717.9717.9717.93034.8四累計(jì)凈現(xiàn)金流量-5122.2-4546.9-3829.0-3111.1-2393.1-1675.2-957.3-239.4478.51196.44231.3計(jì)算指標(biāo)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率:10.2%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(ic=8%)：589.1萬元投資回收期：8.3年（含建設(shè)期1年）目錄TOC\o"1-2"\h\z第一章總論 1第一節(jié)項(xiàng)目名稱及承辦單位 1第二節(jié)可研工作依據(jù)和范圍 1第三節(jié)建設(shè)單位概況 2第四節(jié)可行性研究結(jié)論 3第二章項(xiàng)目提出背景和建設(shè)的必要性 5第一節(jié)項(xiàng)目提出歷史背景 5第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的必要性 5第三節(jié)沂源縣住宅市場(chǎng)分析 8第四節(jié)結(jié)論 11第三章建設(shè)條件與建設(shè)地址 12第一節(jié)建設(shè)地區(qū)概況 12第二節(jié)建設(shè)地址 14第三節(jié)自然條件及自然資源 14第四節(jié)基礎(chǔ)設(shè)施條件 PAGEREF