中華蓼莪文化園可行性研究報(bào)告

武進(jìn)太湖旅游度假區(qū)中華蓼莪文化園可行性研究報(bào)告上海交通大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院武進(jìn)旅游局目錄TOC\o"1-2"\h\z\u前言 1第一章 總論 21.1 報(bào)告編制說(shuō)明 21.2 報(bào)告編制公司簡(jiǎn)介 31.3 市場(chǎng)調(diào)查方法及說(shuō)明 31.4 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析方法說(shuō)明 41.5 術(shù)語(yǔ)解釋 4第二章 項(xiàng)目背景調(diào)查及分析 52.1 業(yè)主公司背景 52.2 項(xiàng)目城市區(qū)域概況 52.3 項(xiàng)目基本資料 62.4 酒店地理位置分析 6第三章 東營(yíng)市酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析 83.1 中衛(wèi)市旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析 83.2 中衛(wèi)市高星級(jí)酒店發(fā)展情況調(diào)查及分析 103.3 中衛(wèi)市高星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)及客源情況調(diào)查及分析 173.4 中衛(wèi)市未來(lái)高星級(jí)酒店發(fā)展趨勢(shì)分析 22第四章 酒店開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略分析 234.1 中衛(wèi)市發(fā)展規(guī)劃對(duì)酒店開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略影響分析 234.2 項(xiàng)目周邊區(qū)域發(fā)展規(guī)劃對(duì)酒店開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略影響分析 234.3 對(duì)開(kāi)發(fā)公司目前酒店開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的建議 23第五章 酒店整體定位策劃 245.1 酒店客源市場(chǎng)定位 245.2 酒店類型定位 255.3 酒店檔次定位 275.4 酒店規(guī)模定位 285.5 酒店主題定位 29第六章 酒店服務(wù)功能定位策劃 316.1 酒店整體功能定位 316.2 酒店客房服務(wù)功能定位策劃 316.3 酒店餐飲服務(wù)功能定位策劃 346.4 酒店娛樂(lè)服務(wù)功能定位策劃 366.5 酒店康體服務(wù)功能定位策劃 376.6 酒店商業(yè)服務(wù)功能定位策劃 376.7 酒店會(huì)議服務(wù)功能定位策劃 386.8 酒店其它服務(wù)功能定位策劃 386.9 酒店總體規(guī)劃面積指標(biāo) 39第七章 酒店經(jīng)營(yíng)模式定位分析及經(jīng)營(yíng)合作伙伴引進(jìn)策略 407.1 酒店經(jīng)營(yíng)模式定位分析 407.2 酒店管理公司引進(jìn)策略 417.3 酒店經(jīng)營(yíng)合作伙伴引進(jìn)策略 41第八章 酒店競(jìng)爭(zhēng)分析及競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略策劃 428.1 酒店優(yōu)劣勢(shì)（SWOT）分析 428.2 酒店主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)劣勢(shì)（SWOT）分析 438.3 酒店競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略策劃 45第九章 酒店投資估算及分析 489.1 酒店建設(shè)及開(kāi)業(yè)投資估算 489.2 酒店建設(shè)及開(kāi)業(yè)投資敏感變動(dòng)分析 48第十章 酒店開(kāi)業(yè)后15年內(nèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)及分析 4910.1 酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)定義及分析 4910.2 酒店經(jīng)營(yíng)收入、成本費(fèi)用及利潤(rùn)預(yù)測(cè)及分析 49第十一章 酒店投資回報(bào)預(yù)測(cè)及分析 5611.1 酒店建設(shè)融投資方案假定 5611.2 項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率預(yù)測(cè)及分析 56第十二章 報(bào)告要點(diǎn)綜述及華美的建議 5713.1 報(bào)告要點(diǎn)綜述 5713.2 假日半島（國(guó)際）酒店管理公司的建議 58項(xiàng)目環(huán)境現(xiàn)狀1地理位置武進(jìn)太湖旅游度假區(qū)位于常州市東南部、太湖之濱的雪堰和潘家兩鎮(zhèn)境內(nèi)，面積16.86平方公里，是常開(kāi)地區(qū)唯一的面臨太湖的旅游資源。度假區(qū)距離常州市區(qū)僅35公里，距離無(wú)錫市區(qū)約20公里，距離無(wú)錫馬山太湖國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)和靈山大佛僅5公里路程。由武進(jìn)太湖蓼莪山旅游發(fā)展有限公司投資建設(shè)的中華蓼莪文化園景區(qū)處于開(kāi)進(jìn)太湖旅游度假區(qū)的中央南假側(cè)；東至蓼莪山脊線；西至梅園嶺西段山脊線；規(guī)劃用地范圍約55.4公頃。其范圍如圖示，中華蓼莪文化園地處環(huán)太湖旅游帶，周邊有知名的靈山大佛、三國(guó)城、水許城、常州中華恐龍園、天宇禪寺、溧陽(yáng)天目湖和茅山景區(qū)。2自然條件氣候：中華蓼莪文化園所處地區(qū)氣候溫和，雨量充沛，四季分明，屬亞熱帶季風(fēng)季候；年平均氣溫15℃左右，一月份最冷，七月份最熱，無(wú)霜期225天；每年4月到8月為雨季，年平均降水量1000-1200mm；常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)，年平均風(fēng)速3.1m/s。地質(zhì)：規(guī)劃有地大部分為低山丘嶺，山峰最高程125.7米，山體坡度以10%以下為主，主要巖體是烏桐砂巖，土壤為黃泥土、白土、灰心黃泥土，覆土厚度1米左右，地耐力為15-24t/㎡，抗震防裂度為6-7度。水文：太湖沿岸湖深平均2米，常年平均水位3.16米，最高洪水位5.1米（1991年）。最后枯水位2.5米，湖底土質(zhì)主要為粘土和淤積泥質(zhì)構(gòu)成的軟底，在潭底附近有部分沙礫巖底，由岸邊向湖中延伸。水質(zhì)含磷、等有機(jī)物成份較高。水體目前基本達(dá)二級(jí)地面水標(biāo)準(zhǔn)。植被：由于區(qū)域內(nèi)優(yōu)良的水土條件而形成的小氣候，植物生長(zhǎng)茂盛，植被良好，共有喬水、灌木、竹林、草木植物樹(shù)種近百種，栽培作物有水稻、麥子、玉米、茶葉等，還有桃、桔，梨等多種瓜果。3其他道路交通：區(qū)內(nèi)現(xiàn)有環(huán)湖路寬18公尺，東至無(wú)錫馬山區(qū)5公里，西至宜興分水鎮(zhèn)與往浙江公路相連，有盤山公路9公尺至錫宜路約4.5公里，區(qū)內(nèi)離無(wú)錫和常州市區(qū)分別30分到1小時(shí)車程；供水：區(qū)內(nèi)有一古井，日取水約300噸，附近村民日常生活用水主要靠打井取水，武進(jìn)政府?dāng)M在二年內(nèi)建水廠；供電：現(xiàn)有雪堰、潘家二鎮(zhèn)的變電所引線路提供；通訊：郵電服務(wù)目前主要依托雪堰和潘家二鎮(zhèn)，電信服務(wù)質(zhì)量尚可，市政府似在區(qū)內(nèi)建郵電所。二、項(xiàng)目建設(shè)條件分析評(píng)價(jià)2．1優(yōu)美的自然條件該園區(qū)依山傍水，地形地貌景觀豐富，三面環(huán)山，南臨太湖，山頂山坡植被良好，山林疊翠，空氣清新，鳥(niǎo)語(yǔ)花香，景色秀麗；園區(qū)兩側(cè)各有一座山峰廷至太湖邊，宛如伸出雙臂呵護(hù)著中華蓼莪文化園的寧?kù)o和安詳。這些為園區(qū)項(xiàng)目的發(fā)展奠定了風(fēng)景資源的基礎(chǔ)。2．2豐富的人文資源該區(qū)歷史上曾留下了不少的名勝古跡，其中蓼莪寺最為著名，始建于東晉，得名于《詩(shī)經(jīng)·小雅·蓼莪篇》，是全國(guó)唯一的孝子祠遺址。雖屢經(jīng)興廢，經(jīng)一期工程修復(fù)后，已具風(fēng)貌。悠久的歷史文化，可以精心挖掘和創(chuàng)造出獨(dú)特的人文景觀和個(gè)性鮮明的主題旅游文化，確定在相鄰旅游區(qū)的地位，以與眾不同的旅游價(jià)值和魅力召喚游客。2．3雄厚的區(qū)域旅游整體規(guī)模江蘇太湖地區(qū)一直是國(guó)內(nèi)外旅游文化的熱點(diǎn)，附近有無(wú)錫馬山國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)、靈山大佛、水滸三國(guó)影視城、歐洲城等景區(qū)，和正在規(guī)劃建設(shè)中的其他旅游度假觀光區(qū)，旅游資源分布各有特色，各區(qū)可以揚(yáng)長(zhǎng)避短，相互協(xié)調(diào)，建成各具特點(diǎn)而又密切聯(lián)系的旅游基地，將形成強(qiáng)大的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，有力地推動(dòng)整個(gè)區(qū)域的旅游業(yè)的發(fā)展。今后毫無(wú)疑問(wèn)，蘇錫常地區(qū)的濱湖旅游事業(yè)將如本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)一樣熠熠生輝。本園區(qū)的開(kāi)發(fā)可以充分發(fā)揮這種地域邊緣優(yōu)勢(shì)。2．4便利的交通條件隨著滬寧高速公路、寧杭高速公路、新長(zhǎng)鐵路的開(kāi)通，以及潘分公路、環(huán)湖公路、潘百公路、潭底公路等道路的進(jìn)一步建設(shè)、加上在潭底附近建設(shè)開(kāi)通直達(dá)蘇州、無(wú)錫、湖州、杭州的航班，將使本地區(qū)成為交通便利，對(duì)國(guó)內(nèi)外游客具有吸引力的旅游觀光基地。項(xiàng)目?jī)?nèi)容概況中華蓼莪文化園的規(guī)劃布局以武進(jìn)太湖旅游度假區(qū)的整體構(gòu)想為基礎(chǔ)，秉承地域傳統(tǒng)，利用自然景觀，注入文化內(nèi)涵，力圖凸顯“文化園林”之特色。全園區(qū)主要可分六龍廣場(chǎng)、蓼莪山村、凈澄湖、二十四孝子石刻長(zhǎng)廊、蓼莪禪寺和太湖觀音等六大景點(diǎn)。整個(gè)文化園區(qū)以真山真水，人文勝跡作為創(chuàng)作源泉，著力對(duì)蓼莪山的文化與自然進(jìn)行藝術(shù)提煉和環(huán)境塑造。靈活運(yùn)用古園林建筑設(shè)計(jì)理論和現(xiàn)代科技手法，真正做到步移景異、移步換景。古蘊(yùn)濃郁的建筑，自然高下的山勢(shì)，縈繞開(kāi)合的水系，構(gòu)成了景區(qū)的結(jié)構(gòu)框架。主要景觀呈軸線狀展開(kāi)，高潮迭起，交相輝映。由建筑、水體、水面、綠化等造景要素組成大小空間環(huán)境，形成既有太湖地域風(fēng)情，又令人耳目一新的現(xiàn)代文化園林風(fēng)光，并體現(xiàn)出多元協(xié)調(diào)，蘊(yùn)古出新，親和人性，寓教于樂(lè)，湖山毓秀的文化園林布局特點(diǎn)。（詳見(jiàn)規(guī)劃用地面積和效果圖）規(guī)劃用地面積指標(biāo)蓼莪文化園區(qū)總用地55．4公頃（投影面積）蓼莪寺用地2．2公頃太湖觀間用地0．42公頃入口廣場(chǎng)3．67公頃商業(yè)用地0．68公頃停車聲1．42公頃道路用地2．05公頃綠化用地（含水體）40．6公頃

四.客源市場(chǎng)分析據(jù)調(diào)查研究，中國(guó)城市居民觀光旅游，隨距離增加而衰減，37%的出游市場(chǎng)分布在距城市15KM的范圍內(nèi)，24%的市場(chǎng)分布在15-50KM內(nèi)，21%分布在50-500KM內(nèi)，由旅游中心城市出發(fā)的非本市場(chǎng)居民的目的地選擇范圍，主要集中在距城市250KM半徑范圍內(nèi)。以此做參考，可將園區(qū)主要國(guó)內(nèi)客源市場(chǎng)定位在200KM半徑范圍內(nèi)。而這一地區(qū)恰恰包括由寧鎮(zhèn)揚(yáng)、蘇錫常、杭嘉湖和上海構(gòu)成的中國(guó)當(dāng)今最大的城市帶，園區(qū)就處該城市帶的中部。這些城市人口眾多，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)人民收入水平高，出游愿望強(qiáng)烈。再加上園區(qū)宗教文化濃，為全國(guó)唯一孝道寺廟，并與靈山大佛相呼應(yīng)，必將吸引廣大游客的注意力。比照2001年周邊景點(diǎn)接待游客情況，成熟后的中華蓼莪文化園游客人數(shù)達(dá)到120萬(wàn)人次/年是可以達(dá)到的，詳見(jiàn)市場(chǎng)潛在旅游者預(yù)測(cè)表目前市場(chǎng)潛在旅游者預(yù)測(cè)表區(qū)城市場(chǎng)人口數(shù)（萬(wàn)）熟知度%潛在游客數(shù)（萬(wàn)）上海14003018．9南京518304．8無(wú)錫4285022蘇州571308常州3315035．0鎮(zhèn)江南通揚(yáng)州50030605杭州592236嘉興湖州300235浙江其他城市500223．3其它華東市場(chǎng)2000157．5海外市場(chǎng)3總計(jì)120周邊景點(diǎn)接待游客情況（2001年度）景點(diǎn)名游客人數(shù)（萬(wàn)人）靈山大佛207中華恐龍園102天目湖度假區(qū)128無(wú)錫三國(guó)水滸城176常州天寧寺111茅山153五.項(xiàng)目投資估算本投資估算主要由前期費(fèi)用，總體部分，入口廣場(chǎng)、凈澄湖、蓼莪禪寺、太湖觀音、王裒雕像等部分組成，詳見(jiàn)表（1）投資估算表。項(xiàng)目投資估算表單位：萬(wàn)元（表1）序號(hào)項(xiàng)目名稱投資額一、前期費(fèi)47001其中：拆遷費(fèi)6002征地費(fèi)40003前期動(dòng)作100二、總體14501其中：停車場(chǎng)2502道路用地2503綠化用地8004地形調(diào)整150三、入口廣場(chǎng)36001其中：廣場(chǎng)15002龍之居13003蓼莪鄉(xiāng)村800四、凈澄湖6351其中：茶室302前廊553湖橋、樓閣等2504蓼莪會(huì)館1105小別墅1306蓮花廣場(chǎng)60五、蓼莪禪寺26801其中：廟宇25002二十四孝子廊1003孝子廣場(chǎng)80六、太湖觀音、王裒雕像等3800七、預(yù)留費(fèi)200八、總投資17065六.經(jīng)濟(jì)效益分析本研究報(bào)告使用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和基本條件是根據(jù)國(guó)內(nèi)旅游業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，在分析旅游市場(chǎng)發(fā)展前景的基礎(chǔ)上，結(jié)合太湖旅游大環(huán)境以及蓼莪文化園景區(qū)的規(guī)劃情況而預(yù)測(cè)的6．1營(yíng)業(yè)收入的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)6．1．1門票收入?yún)⒖急镜貐^(qū)重要的主題景點(diǎn)門票價(jià)格：蘇州樂(lè)園80元/人，杭州未來(lái)世界80元/人，無(wú)錫中視影視基地三國(guó)、水滸景區(qū)65元/人，中華恐龍園60元/人，靈山大佛50元/人。中華蓼莪文化園主要由太湖觀音、蓼莪禪寺、凈澄湖等景點(diǎn)組成。根據(jù)經(jīng)濟(jì)需求規(guī)律和游客的旅游心理，本景區(qū)的門票價(jià)格定為40元/人，境內(nèi)外人士一律同等票價(jià)。估計(jì)每年收入4800萬(wàn)元。6．1．2客房收入龍之居賓館，設(shè)100套標(biāo)準(zhǔn)房200張床位，按平均房?jī)r(jià)80元/床，每年收入計(jì)480萬(wàn)元。6．1．3入園旅游等消費(fèi)收入本景區(qū)的特色餐飲、游覽和參與性?shī)蕵?lè)項(xiàng)目共有20多項(xiàng)。隨著景區(qū)知名度的逐步提高，可以適當(dāng)提高門票票價(jià)，以增加營(yíng)業(yè)收入。出于對(duì)游客旅游心理的考慮和計(jì)算的簡(jiǎn)化，本研究報(bào)告以提高入園旅游的平均水平來(lái)計(jì)算該項(xiàng)營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)。營(yíng)業(yè)初期的入園旅游消費(fèi)水平規(guī)劃為30元/人，消費(fèi)人數(shù)為80萬(wàn)人次，每年收入計(jì)2400萬(wàn)元。6．1．4蓼莪鄉(xiāng)村商業(yè)街租金及購(gòu)物收入商業(yè)街可以出租攤位的方式來(lái)提高相應(yīng)的收入，商業(yè)街面積共7500平方米，按每日1。5元/平方米計(jì)算，收入約405萬(wàn)元/年。購(gòu)物每人按10元計(jì)，60萬(wàn)人次計(jì)600萬(wàn)元/年。由此可得，正常年份總收入為8685萬(wàn)元。2004年7月試營(yíng)業(yè)，7-12月按35%計(jì)算。詳見(jiàn)附表（3）6．2營(yíng)業(yè)成本的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)6．2．1游樂(lè)營(yíng)業(yè)成本該成本是指景點(diǎn)設(shè)施所消耗的水電費(fèi)及日常維修費(fèi)用，不包括門票印刷和服務(wù)人員的工資（這兩項(xiàng)列入管理費(fèi)用內(nèi)測(cè)算）。本研究報(bào)告為了簡(jiǎn)化測(cè)算程序，把日常維修費(fèi)用和國(guó)內(nèi)旅游待業(yè)的平均營(yíng)銷成本占營(yíng)業(yè)收入百分比的水準(zhǔn)，按門票收入的25%提取高預(yù)測(cè)營(yíng)銷成本。每年計(jì)1200萬(wàn)元。6．2．2客房營(yíng)業(yè)成本按營(yíng)業(yè)收入的30%計(jì)算，每年計(jì)144萬(wàn)元。6．2．3消費(fèi)營(yíng)業(yè)成本消費(fèi)營(yíng)業(yè)成本主要是指餐飲成本和休閑設(shè)施的耗費(fèi)和簡(jiǎn)單維修保養(yǎng)費(fèi)用，前者參照餐飲、商品零售行業(yè)的平均毛利水平，一般為40-50%；成本約為800萬(wàn)元。但本園區(qū)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的規(guī)模效應(yīng)明顯，休閑設(shè)施和游樂(lè)設(shè)施帶來(lái)的收入增量數(shù)量巨大，本應(yīng)計(jì)入門票收入欄目中。但是，根據(jù)經(jīng)濟(jì)需求規(guī)律和游客的旅游心理，本景區(qū)的門票價(jià)格確定為40元/人，且境內(nèi)外人士一律同等票價(jià)，除了游客人數(shù)增加等因素以外，在門票收入中不再反映設(shè)施增加和游客消費(fèi)水準(zhǔn)增加帶來(lái)的收入增量。6．2．4商業(yè)街成本商業(yè)街投資800萬(wàn)元，按一定比率承擔(dān)，公共部分投資為100萬(wàn)元/年；購(gòu)物成本按40%，計(jì)240萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表（4）6．3營(yíng)業(yè)費(fèi)用的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)6．3．1營(yíng)業(yè)費(fèi)用主要指廣告宣傳費(fèi)用等，按每年50萬(wàn)元計(jì)算。6．3．2水、電、煤氣費(fèi)用按每年60萬(wàn)元計(jì)算。6．3．3維修保養(yǎng)費(fèi)用按每年180萬(wàn)元計(jì)算。6．4管理費(fèi)用的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)6．4．1固定資產(chǎn)折舊、遞延資產(chǎn)等，按總投資17065萬(wàn)元的5%計(jì)提，為853。25萬(wàn)元6．4．2對(duì)人員編制和工資標(biāo)準(zhǔn)參照太湖地區(qū)相近主題公園景區(qū)管理公司的人員編制和工資標(biāo)準(zhǔn)。擬定為：人員定編為60人。中、高級(jí)管理人員的工資為3500元/月，一般員工為1500元/月，總額為136。8萬(wàn)元。工資附加費(fèi)用（住房基金、養(yǎng)老保險(xiǎn)基金、待業(yè)保險(xiǎn)基金等）按工資總額的50%計(jì)，總額為68。4萬(wàn)元，兩者合計(jì)為205。2萬(wàn)元/年6．4．3培訓(xùn)費(fèi)：每年按30萬(wàn)元計(jì)提6．4．4蔻保護(hù)費(fèi)：按人均每月50元計(jì)，約為4萬(wàn)元一年。6．4．5差旅費(fèi)：按當(dāng)年?duì)I業(yè)收入的0。5%計(jì)，為45萬(wàn)元一年。6．4．6交際應(yīng)酬費(fèi)：按現(xiàn)行的財(cái)務(wù)制度規(guī)定，統(tǒng)一按當(dāng)年?duì)I業(yè)收入的0。5%計(jì)，為45萬(wàn)元一年。6．4．7董事會(huì)費(fèi)：按每年10萬(wàn)元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)。6．4．8審計(jì)年鑒費(fèi)：每年5萬(wàn)元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)。6．4．9工會(huì)經(jīng)費(fèi)：按職工當(dāng)年實(shí)得工資的2%測(cè)算，按每年3萬(wàn)元計(jì)算。6．4．10企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)：按固定資產(chǎn)原值的0。3%測(cè)算，約30萬(wàn)元一年。6．4．11辦公費(fèi)用：每月按1。5萬(wàn)元計(jì)算，全年18萬(wàn)元。6．4．12其他費(fèi)用：指上述費(fèi)用以外的零星費(fèi)用，即不可預(yù)見(jiàn)的費(fèi)用每年按20萬(wàn)元計(jì)算。6．5財(cái)務(wù)費(fèi)用本項(xiàng)目貸款15000萬(wàn)元，貸款利率6%計(jì)，正常年財(cái)務(wù)費(fèi)用為900萬(wàn)元。6．6稅收和盈余公積金的提取6．6．1現(xiàn)行稅制規(guī)定，旅游待業(yè)適用的稅種為營(yíng)業(yè)稅，稅率為5%-20%；餐飲業(yè)適用的稅種也為營(yíng)業(yè)稅，稅率為5%；商品零售業(yè)適用的稅種為增值稅，稅率為17%，實(shí)際稅負(fù)相當(dāng)于商品銷售額的8。5%。本園區(qū)未涉及高稅率項(xiàng)目，故游樂(lè)項(xiàng)目適用的稅種為營(yíng)業(yè)稅，稅率為5%。為簡(jiǎn)化測(cè)算，本研究報(bào)告統(tǒng)一按營(yíng)業(yè)收入的8%測(cè)算，計(jì)695萬(wàn)元/年。6．6．2所得稅：按所得額的33%征收企業(yè)所得稅。并實(shí)行二免三減半的優(yōu)惠政策。6．6．3法定盈余公積金：按稅后利潤(rùn)的15%提?。ň唧w情況可由董事會(huì)決定），當(dāng)累計(jì)提取額超過(guò)實(shí)收資本的50%時(shí)停止提取。6．6．4公益金：按稅后利潤(rùn)的5%提取。（詳見(jiàn)附表5）6．7經(jīng)濟(jì)效益分析6．7．1十三年七個(gè)月經(jīng)營(yíng)期經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算：總營(yíng)業(yè)收入：115945萬(wàn)元人民幣總營(yíng)業(yè)稅：9278萬(wàn)元人民幣總經(jīng)營(yíng)成本：35297萬(wàn)元人民幣總管理費(fèi)用：20799萬(wàn)元人民幣財(cái)務(wù)費(fèi)用：12015萬(wàn)元人民幣總經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)：38556萬(wàn)元人民幣總所得稅：9031萬(wàn)元人民幣總折舊：11515萬(wàn)元人民幣總稅后純利潤(rùn)：29525萬(wàn)元人民幣6．7．2本園區(qū)總投資17065萬(wàn)元人民幣，建設(shè)期二年，到2004年7月1日，開(kāi)始營(yíng)業(yè)。6．7．3年投資收益率=（年凈利潤(rùn)+年折舊）/投資總額=18。5%6．7．4預(yù)計(jì)回收期五年六個(gè)月。（詳見(jiàn)附表6、7、8）6．8盈虧平衡和敏感性分析6．8．1盈虧平衡點(diǎn)分析詳見(jiàn)表2中華蓼莪文化園總收入與總成本持平，處于不虧不盈狀態(tài)，即稅前利潤(rùn)為零。盈虧平衡點(diǎn)分析表2定量盈虧平衡點(diǎn)固定成本（萬(wàn)元）2458+118保本點(diǎn)游客（萬(wàn)人）42保本點(diǎn)營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元）2800銷售稅金（萬(wàn)元）2246．8．2敏感性分析影響公司經(jīng)濟(jì)效益的主要因素有銷售收入和經(jīng)營(yíng)成本，根據(jù)影響利潤(rùn)敏感性分析計(jì)算，因銷售收入和經(jīng)營(yíng)成本分別按一定幅度變動(dòng)而引起的各項(xiàng)利潤(rùn)指標(biāo)的變動(dòng)，較敏感的因素是銷售收入。因此企業(yè)一定要對(duì)外充分做好市場(chǎng)營(yíng)銷和廣告宣傳，以擴(kuò)大知名度、美譽(yù)度，增加指認(rèn)性入園游玩率。對(duì)內(nèi)控制成本，深挖潛力，要?jiǎng)?chuàng)造設(shè)計(jì)更多與景區(qū)文化融合的，具有參與性、觀賞性的項(xiàng)目，以穩(wěn)定游客數(shù)量，提高游客的消費(fèi)水平，取得更好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。（詳見(jiàn)附表9）七.綜合評(píng)估：7。1蓼莪文化園景區(qū)地處富庶的長(zhǎng)江三角洲，依山傍水，三面環(huán)山，西南面向太湖開(kāi)口，有良好的小氣候環(huán)境和優(yōu)質(zhì)的地下水資源。景區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人杰地靈，教育和文化氛圍濃厚，加上交通發(fā)達(dá)，可進(jìn)入性強(qiáng)，發(fā)民旅游的條件十分優(yōu)越。7．2以景區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的旅游發(fā)展要求衡量，基礎(chǔ)設(shè)施尚待完善，太湖水富營(yíng)養(yǎng)化狀況需要改善，周圍荒山綠化需加大力度。上述環(huán)境條件的優(yōu)化將通過(guò)本項(xiàng)目的建設(shè)得到促進(jìn)和推動(dòng)。7．3本項(xiàng)目以高品味特色組合為建設(shè)目標(biāo)。以有組織的境外游客、中高檔消費(fèi)作為重要服務(wù)對(duì)象，在景區(qū)形象形成廣告效應(yīng)顯著和市場(chǎng)順利營(yíng)銷的情況下，比照2001年中華恐龍園游客102萬(wàn)人次，靈山大佛207萬(wàn)人次，本景點(diǎn)，每年游客可達(dá)到120萬(wàn)人次以上。7．4本項(xiàng)目在2002年6月開(kāi)始投資建設(shè)，如在17065萬(wàn)元人民幣順利到位的情況下，規(guī)劃所列舉的經(jīng)濟(jì)效益是可以達(dá)到的。十三年內(nèi)政府財(cái)政將收入兩稅共18309萬(wàn)元，投資者可以獲得紅利28737萬(wàn)元。綜上所述，本可行性研究的結(jié)論是：建設(shè)、投資中華蓼莪文化園景區(qū)項(xiàng)目是切實(shí)可行的。附表:經(jīng)營(yíng)期營(yíng)業(yè)收入預(yù)測(cè)表單位：萬(wàn)元表3經(jīng)營(yíng)年份20042005200620072008200920102011201220132014201520162017合計(jì)總營(yíng)業(yè)收入30408685868586858685868586858685868586858685868586858685115945門票收入1680480048004800480048004800480048004800480048004800480064080賓館收入1684804804804804804804804804804804804804806408消費(fèi)收入840240024002400240024002400240024002400240024002400240032040購(gòu)物、租金352100510051005100510051005100510051005100510051005100513417經(jīng)營(yíng)期營(yíng)業(yè)成本預(yù)測(cè)表單位：萬(wàn)元表4經(jīng)營(yíng)年份20042005200620072008200920102011201220132014201520162017合計(jì)營(yíng)業(yè)成本925264426442644264426442644264426442644264426442644264435297游樂(lè)營(yíng)業(yè)成本420120012001200120012001200120012001200120012001200120016020賓館成本501441441441441441441441441441441441441441922消費(fèi)成本350100010001000100010001000100010001000100010001000100013350．購(gòu)物租金1053003003003003003003003003003003003003004005經(jīng)營(yíng)期間費(fèi)用預(yù)測(cè)明細(xì)表單位：萬(wàn)元表5年份20042005200620072008200920102011201220132014201520162017合計(jì)項(xiàng)目費(fèi)用2550505050505050505050505050675維修保養(yǎng)費(fèi)901801801801801801801801801801801801801802430水電煤氣費(fèi)3060606060606060606060606060810折舊42685385385385385385385385385385385385385311515工資及附加1022052052052052052052052052052052052052052767培訓(xùn)費(fèi)1530303030303030303030303030405勞動(dòng)保護(hù)2444444444444454差旅費(fèi)2245454545454545454545454545607交際應(yīng)酬費(fèi)2245454545454545454545454545607董事會(huì)費(fèi)510101010101010101010101010135審計(jì)年鑒費(fèi)3555555555555568工會(huì)經(jīng)費(fèi)3333333333333342財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)1530303030303030303030303030405辦公費(fèi)用918181818181818181818181818243其他費(fèi)用1020202020202020202020202020270管理費(fèi)用（合計(jì)）779155815581558155815581558155815581558155815581558155821033財(cái)務(wù)費(fèi)用45090090090090090090090090090090090090090012150小計(jì)1229245824582458245824582458245824582458245824582458245833183經(jīng)營(yíng)期利潤(rùn)預(yù)測(cè)表單位：萬(wàn)元表66年份項(xiàng)目20042005200620072008200920102011201220132014201520162017合計(jì)一?？偁I(yíng)業(yè)收入30408685868586858685868586858685868586858685868586858685115945門票收入1680480048004800480048004800480048004800480048004800480064080賓館收入1684804804804804804804804804804804804804806408消費(fèi)收入840240024002400240024002400240024002400240024002400240032040購(gòu)物、租金352100510051005100510051005100510051005100510051005100513417二、營(yíng)業(yè)稅2436956956956956956956956956956956956956959278三、營(yíng)業(yè)成本9252644264426442644264426442644264426442644264426442644352971．游樂(lè)營(yíng)業(yè)成本4201200120012001200120012001200120012001200120012001200160202．賓館成本5014414414414414414414414414414414414414419223．消費(fèi)成本3501000100010001000100010001000100010001000100010001000133504．購(gòu)物、租金1053003003003003003003003003003003003003004005四、管理費(fèi)用545155815581558155815581558155815581558155815581558155820799五、財(cái)務(wù)費(fèi)用31590090090090090090090090090090090090090012015六、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)1012288828882888288828882888288828882888288828882888288838556七、所得稅0004774774779509509509509509509509509031八、稅后利潤(rùn)1012288828882411241124111938193819381938193819381938193829525九、公積公益金2025775772502502501501501501501