武陵山區(qū)建設國際汽車城項目可行性研究報告

武陵國際汽車城項目/可行性研究報告PAGEPAGE75【武陵國際汽車城項目】可行性研究報告湘西自治州工程咨詢公司

編制人員名單編制單位負責人：總工程師：項目負責人：主要編制人員：

目錄TOC\o"1-4"\h\z\u前言 7第一章總論 91.1項目概況 91.2項目承辦建設單位、股東單位概況 111.3編制單位概況 121.4編制依據(jù) 121.5編制原則 131.6研究范圍及內(nèi)容 131.7主要經(jīng)濟技術指標 14第二章項目建設背景及必要性 152.1項目建設背景 152.2項目建設的必要性 15第三章市場分析 173.1宏觀環(huán)境分析 173.2全國汽車消費行業(yè)發(fā)展分析 253.3吉首市房地產(chǎn)市場分析 293.4項目擬定位方案 33第四章項目項目選址及建設條件 344.1項目選址基本情況 344.2項目區(qū)域自然條件 344.2.1地質(zhì)條件 344.2.2地理位置 354.2.3氣候條件 354.2.4水文情況 354.2.5交通條件 354.2.6供水條件 354.2.7供電條件 364.2.8通信條件 364.2.9建筑材料 36第五章工程技術方案 375.1總平面布置 375.1.1設計依據(jù) 375.1.2場地概述 375.1.3工程概況 375.1.4平面布置 385.1.5豎向布置 385.1.6交通組織及道路系統(tǒng) 385.1.7綠化工程 385.2建筑設計 395.2.1設計依據(jù) 395.2.2建筑平面設計 395.2.3豎向交通設計 395.2.4立面設計 395.2.5裝修標準 405.3結構設計 405.3.1設計依據(jù) 405.3.2設計要求 405.3.3結構設計 415.3.4主要結構材料 415.4給排水設計 415.4.1設計依據(jù) 415.4.2設計范圍 415.4.3給水 425.4.4排水 425.5電氣設計 435.5.1設計依據(jù) 435.5.2設計范圍及內(nèi)容 435.5.3電力負荷估算 435.5.4電源和電壓 435.5.5照明 445..5.6弱電系統(tǒng) 445.5.7防雷接地 445.5.8電氣線路和道路照明 455.6暖通設計 455.6.1設計依據(jù) 455.6.2設計范圍 455.6.3室內(nèi)設計參數(shù) 455.6.4空調(diào)設計 455.6.5通風設計 46第六章節(jié)能節(jié)水 476.1編制依據(jù)和用能標準 476.1.1編制依據(jù) 476.1.2用能標準 476.2能耗狀況和能耗指標分析 486.2.1項目所在地能源供應狀況 486.2.2項目能源消耗種類 486.3能耗指標分析 486.3.1能耗分布 486.4節(jié)能措施 486.4.1建筑節(jié)能 486.4.2電氣節(jié)能 496.4.3節(jié)水措施 50第七章環(huán)境保護、勞動安全和消防 517.1環(huán)境保護 517.1.1環(huán)境現(xiàn)狀 517.1.2環(huán)境執(zhí)行標準 517.1.3環(huán)境影響分析 517.1.4環(huán)保措施 527.2勞動衛(wèi)生和安全 547.2.1安全與勞動保護 547.2.2勞動衛(wèi)生 547.2.3衛(wèi)生防疫 547.3消防設計 557.3.1總圖消防 557.3.2建筑消防 567.3.3給排水消防 567.3.4電氣消防 57第八章項目實施進度及管理 588.1建設工期 588.2項目實施進度安排 588.3項目管理措施 588.3.1管理機構 588.3.2項目管理制度 598.3.3工程監(jiān)理 59第九章投資估算與資金籌措 609.1投資估算 609.2資金來源 609.3資金使用計劃 60第十章項目招投標 6110.1招投標原則 6110.2投標、開標、評標和中標程序 6110.3評標委員會人員組成和資質(zhì)要求 63第十一章財務分析 6411.1財務評價的依據(jù) 6411.2收入估算 6411.3項目開發(fā)總成本費用估算 6411.4財務效益分析 6511.5不確定性分析 6611.5.1盈虧平衡分析 6611.5.2敏感性分析 6611.6財務評價結論 67第十二章社會效益 6812.1項目對社會的影響分析 6812.2項目對當?shù)厣鐣漠a(chǎn)生的負面影響（問題與困難） 6912.3互適性分析 69第十三章風險分析 7013.1主要風險因素識別 7013.2風險影響程度分析 7013.3降低和防范風險的對策 71第十四章研究結論與建議 7214.1研究結論 7214.2建議 72附圖：用地紅線圖總平面規(guī)劃圖武陵國際汽車城項目可行性研究報告前言“武陵國際汽車城”建設總目標：讓吉首成為中國西南，輻射湘、鄂、渝、黔的西部汽車貿(mào)易集散地。將“武陵國際汽車城”打造成為武陵山區(qū)汽車行業(yè)服務的“龍頭”，成為湘西地區(qū)規(guī)模最大、功能最多、品牌最優(yōu)、環(huán)境最美、信譽最高、湘西地區(qū)一流的特大型汽車商業(yè)MALL。將“武陵國際汽車城”建設成為：湘西地區(qū)品牌薈萃最多、展示方式最現(xiàn)代、展覽模式最時尚、展銷方式最新穎的汽車會展中心。將“武陵國際汽車城”建設成為：湘西地區(qū)集汽車會展、新車交易、二手車交易、汽配交易、汽車飾品交易、汽車金融、汽車保險、汽車評估、汽車拍賣、汽車試駕、汽車旅游、汽車酒店、汽車購物、汽車文化、汽車休閑娛樂、汽車餐飲服務等于一體的生態(tài)環(huán)境最美、服務最人性化的、省內(nèi)乃至全國知名的綜合性汽車主題公園。將“武陵國際汽車城”建設成為：湘西地區(qū)名車品牌最多、購車條件最好、后市服務最佳的集汽車銷售、零配件供應、維修服務和信息反饋四大功能為一體的集群化大4S品牌汽車專賣廣場。將“武陵國際汽車城”建設成為：湘西地區(qū)汽車市場和汽車貿(mào)易的晴雨表與風向標，廠家展示品牌的博覽會，商家經(jīng)營汽車的樂園、買家“寓購于樂”的天堂。

第一章總論1.1項目概況項目名稱：武陵國際汽車城建設性質(zhì)：新建建設地點：湘西吉鳳經(jīng)濟開發(fā)區(qū)4、主辦單位：湘西蘭天武陵投資有限公司5、主要建設內(nèi)容及規(guī)模2011年7月29日湖南蘭天汽車集團與湘西自治州吉鳳經(jīng)濟開發(fā)區(qū)簽定合作協(xié)議，攜手在湘西共同建立“武陵山國際汽車城”項目。這是吉鳳經(jīng)濟開發(fā)區(qū)繼今年引進華潤雪花啤酒、山東東順紙業(yè)等幾個億元項目后，又一個億元項目落戶湘西。武陵國際汽車城項目位于湘西自治州吉首市吉鳳開發(fā)區(qū)吉鳳大道北面，本項目占地11.02公頃，其中：汽車城片區(qū)用地約3.76公頃，配套住宅片區(qū)用地約7.26公頃。計劃總投資約7億元人民幣，由汽車4S店、汽車直營店、汽車摩托車配件銷售店、商務大樓等組成。武陵國際汽車城項目分為三期：第一期：新建4S店、汽車綜合展廳以及二手車交易中心。第二期：新建住宅及商業(yè)門面。第三期：新建住宅、會所及幼兒園。建成后將成為湘西州首個一站式汽車產(chǎn)業(yè)綜合體，集汽車展銷、汽車文化展示、汽車美容、汽配汽修、產(chǎn)業(yè)服務、高檔商住等功能于一體，特別聘請國內(nèi)外知名的策劃機構和設計公司，聯(lián)手打造湘西地區(qū)規(guī)模最大、功能最多、品牌最全、服務最優(yōu)、環(huán)境最美、信譽最高、省內(nèi)知名的一流現(xiàn)代化汽車主題市場，以汽車會展、汽車貿(mào)易、汽車后市服務、汽車文化及體驗娛樂和汽車購物為核心，并建立湘西地區(qū)的信息發(fā)布平臺和服務網(wǎng)絡。并能解決湘西州2000多人的就業(yè)問題?！拔淞晟絿H汽車城”將面向中國西南，輻射湘、鄂、渝、黔商圈，作為湘西自治州吉鳳經(jīng)濟開發(fā)區(qū)當下投資規(guī)模最大的項目，“武陵山國際汽車城”將打造成為武陵山區(qū)汽車行業(yè)服務的“龍頭”，成為眾多汽車服務企業(yè)的“領軍”。4S店和商業(yè)街效果圖如下：6、總投資估算項目總投資估算表序號項目名稱總額（萬元）占總投資比例1地價7,720.0011.0%2前期工程費2,045.002.9%3建安工程51,358.6273.1%4不可預見費2,670.183.8%5管理費用1,602.112.3%6其他費用1,036.811.5%8財務費用1,256.641.8%7銷售費用2,599.753.7%9合計70,289.12100.0%7、資金來源（1）自籌資金20,000.00萬元；（2）申請銀行貸款17,000.00萬元。8、建設工期本項目建設工期為36個月，即從2012年8月至2015年8月。1.2項目承辦建設單位、股東單位概況建設單位：武陵國際汽車城項目由湖南蘭天汽車集團有限公司與湖南金壽置業(yè)投資有限公司共同投資興建的項目公司開發(fā)建設。湖南蘭天汽車集團有限公司是一家以整車銷售為龍頭的民營企業(yè)。公司成立于2003年（其前身為成立于1997年的株洲蘭天汽配店，2001年進入汽車整車銷售行業(yè)，企業(yè)更名為株洲蘭天實業(yè)有限公司，2006年更名為湖南蘭天汽車集團有限公司），注冊資金5600萬元，注冊地為湖南省株洲市紅旗中路41號，集團總部辦公地為湖南省長沙市岳麓大道375號。目前，集團已經(jīng)營業(yè)的有17家標準汽車品牌4S店，在建的還有6家，位列省內(nèi)汽車流通領域前三強，并成為省內(nèi)唯一完成工商注冊的汽車流通企業(yè)集團。集團被評為中國農(nóng)業(yè)銀行湖南分行AAA級信用企業(yè)，湖南省汽車行業(yè)協(xié)會副會長單位。2010年，蘭天集團主業(yè)——整車銷售年營業(yè)額突破35億元。2010年，集團被評為中國服務業(yè)企業(yè)500強，湖南省百強企業(yè)。經(jīng)過多年的積累，已經(jīng)使蘭天集團積累了一定的資金、人才、管理、品牌優(yōu)勢。其中，蘭天集團旗下東風日產(chǎn)蘭天專營店以其突出表現(xiàn)，開業(yè)五年連續(xù)榮獲東風日產(chǎn)白金、鉆石級經(jīng)銷店的最高稱號，東風雪鐵龍湖南蘭天店、東風雪鐵龍常德恒瑞店、東風雪鐵龍株洲蘭天店每年都獲得了東風雪鐵龍的銷售、服務最高獎項。股東單位：股東單位名稱注冊資本持股比例湖南蘭天汽車集團有限公司1020萬元51%湖南金壽置業(yè)投資有限公司980萬元49%合計2000萬元100%1.3編制單位概況單位名稱：湘西自治州工程咨詢公司資格等級：乙級證書編號：工咨乙12220070002發(fā)證機關：國家發(fā)展和改革委員會1.4編制依據(jù)◆項目建議書及批復文件、相關協(xié)議；◆湘西自治州政府2011年重點項目文件；◆《吉首市城市總體規(guī)劃》（2010-2030）；◆《吉首市土地利用總體規(guī)劃》（2006-2020）；◆吉首市城市總體規(guī)劃（2003-2020）；◆項目建設單位及股東單位的專業(yè)資源融合能力；◆《投資項目可行性研究指南》；◆國家計委頒布的《關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》（1983年2月2日）；◆國家發(fā)改委、建設部聯(lián)合頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第二版）》；◆建設部建標[2000]205號《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；◆湖南省現(xiàn)行相關工程定額標準；◆其他有關專業(yè)設計規(guī)范；◆開發(fā)建設單位提供的有關資料。1.5編制原則在編制本項目可研報告時，主要遵循以下編制原則：1、堅持實事求是，客觀公正，嚴謹務實的原則，注重環(huán)境建設及建設方案的可靠性與經(jīng)濟合理性；2、把握合法、合規(guī)性原則，確保編報項目及建設內(nèi)容符合法律法規(guī)、政府專門文件的要求，建設結果能滿足湘西吉鳳經(jīng)濟開發(fā)區(qū)未來發(fā)展規(guī)劃的要求；3、兼顧必要、效益和平衡原則，達到建設方案和申報項目的資金投入與經(jīng)濟、社會、政治、環(huán)境等綜合效益的平衡；4、注重近期效益和遠期目標相結合的原則，使項目適應湘西地區(qū)城市發(fā)展、經(jīng)濟建設和人民生活水平的提高。1.6研究范圍及內(nèi)容通過對本建設項目的建設背景、建設內(nèi)容及規(guī)模、市場分析、選址、建設條件、工程初步方案、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟效益等方面進行全面分析研究，提出可行性研究結論和建議。1.7主要經(jīng)濟技術指標項目主要技術經(jīng)濟指標序號名稱單位數(shù)據(jù)或指標備注1總用地面積公頃8.482總建筑面積平方米293,396.17其中：地上建筑面積平方米292,142.343容積率3.454建筑密度35.28%5綠地率24.15%6項目總投資萬元70,289.127項目總體經(jīng)營收入萬元86,658.428項目總體經(jīng)營成本萬元66,432.729項目總體經(jīng)營稅費萬元4,419.5810項目總體經(jīng)營利潤萬元11,949.7311項目總體經(jīng)營凈利潤萬元8,962.3012項目靜態(tài)投資凈利潤率%19.47%13項目動態(tài)投資回收期年4.00從建設年算起14項目總停車位個793個住宅區(qū)793個15項目總建設年限年316項目總用工人數(shù)人2,000.00項目經(jīng)營可解決2000人就業(yè)17項目人均創(chuàng)凈利萬元/人4.48

第二章項目建設背景及必要性2.1項目建設背景汽車，作為當代文明的代表，已無可置疑地正在快速地進入中國普通老百姓家庭。在推動一個國家進入發(fā)達國家行列的序曲中，汽車工業(yè)無疑占有舉足輕重的位置。它帶來的不僅是GDP的快速增長，更帶來的是人的生活方式的根本改變，人們對空間關系的再次解釋，一個城市半徑的有效擴容，一種時尚的象征，一種審美的傳達。汽車，代表了現(xiàn)代工業(yè)文明、信息文明、各種文化演進的集合。毫無例外，在中國開始走入經(jīng)濟起飛的進程中，汽車產(chǎn)業(yè)成為了與當今中國最為強勁的房地產(chǎn)業(yè)幾乎并駕齊驅(qū)的熱門產(chǎn)業(yè)。中國最為發(fā)達地區(qū)無不將汽車列為區(qū)域競爭中搶奪經(jīng)濟話語權的制高點。繼日內(nèi)瓦、法蘭克福、巴黎、東京、北美車展之后，中國車展無疑已成為世界主流車商豪門云集，一展風采的場所。而北京、上海、廣州、湖南車展，其一年比一年更大場館投入，更大的聲勢，無不在為爭奪中國汽車市場的位置而奮力一搏。吉首作為湘西自治州的政治、經(jīng)濟、文化的中心，正保持著強勁的發(fā)展勢頭，城市南聯(lián)鳳凰城，北接張家界，為湖南西部旅游黃金線的中心，已成為西南地區(qū)新興的旅游熱點。有蔚為壯觀的矮寨坡公路天險，集自然風光與民俗于一身的德夯苗寨，是湖南省十大重點旅游景區(qū)。城市功能日臻完善。2.2項目建設的必要性（1）是吉首市作為湘西中心城市之一的需要吉首作為湘西地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化、交通、商貿(mào)、科技、金融和通訊樞紐的中心，發(fā)展大市場、大流通時經(jīng)濟發(fā)展的需要。但吉首市的汽車賣場多為小規(guī)模、單一性和傳統(tǒng)化銷售模式，而且檔次較低、形象較差，不能適應吉首市作為湘西中心城市和現(xiàn)代化大都市的需求。目前吉首市還沒有一家真正具有規(guī)?；?、多元化、專業(yè)化和現(xiàn)代化的汽車大賣場。因此，規(guī)劃建設“武陵國際汽車城”是適應吉首市經(jīng)濟發(fā)展和提升湘西地區(qū)汽車流通市場形象的必然選擇。（2）是吉首市作為大湘西地區(qū)汽車城的需要吉首市作為湘西汽車消費的中心，必然對汽車流通領域提出更高的要求，“武陵國際汽車城”正是適應了這個要求，必然會提升吉首市汽車流通市場的形象，引領吉首市汽車消費的新潮流。（3）是適應吉首市經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整的需要吉首作為湘西的中心城市，正在實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，加快城市化進程，從而實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結構的升級換代。在這個背景下，吉首市提出了要重點發(fā)展汽車貿(mào)易和商貿(mào)物流?！拔淞陣H汽車城”項目定位湖南省一流、湘西最大的汽車展銷和汽車主題公園，立足吉首，輻射湘、鄂、渝、黔商圈，必然會推動吉首市現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)的快速發(fā)展。

第三章市場分析3.1宏觀環(huán)境分析吉首市是湘西土家族苗族自治州首府，位于湖南省西部，武陵山脈東麓，湘、鄂、渝、黔四省市邊區(qū)中心，因此，這一帶是少數(shù)民族集中居住的地區(qū)又是過去革命老區(qū)，成為了國家西部開發(fā)地區(qū)和國家武陵山的扶持開發(fā)地區(qū)，并且是貴陽－重慶－宜昌－長沙－柳州500公里半徑內(nèi)的城市網(wǎng)絡中心點，東面是長株潭兩型社會試驗區(qū)，西面是重慶城鄉(xiāng)一體化試驗區(qū)，在今明兩年即將有六條高速公路全面通車，具有肩挑南北、承接東西的區(qū)位優(yōu)勢。自古商賈云集，貿(mào)易興盛，被譽為武陵山區(qū)的一顆明珠。3.1.1生態(tài)和文化是吉首最大的特色。這里，群山環(huán)繞，河流交匯，風景秀美，生態(tài)原始，歷史文化源遠流長，民俗風情奇特濃郁。獨具特色的生態(tài)和文化造就了吉首“三大生態(tài)珍品”、“三大文化名人”、“三大民族活動”。吉首地處生物發(fā)酵帶、亞麻酸帶、富硒帶“三帶”合一區(qū)域，天然的“三帶”地理條件賦予了享譽盛名的“三件生態(tài)珍品”。酒鬼酒。融“濃型之芳香、醬型之細膩、清型之純凈、米型之優(yōu)雅”于一體，獨創(chuàng)中國白酒“馥郁香型”，被白酒專家譽為“文化酒鬼酒，和諧馥郁香”。果王素。果王素是從水果之王獼猴桃果汁中萃取的精華物質(zhì)，具有明顯的調(diào)節(jié)血脂、降低血壓、降低血糖、延緩衰老等多種保健功能，是中國首創(chuàng)的高科技保健食品。椪柑醋。是我國首創(chuàng)純天然不添加鹽、不添加防腐劑、不添加香精、不添加人工合成色素“四不添加”產(chǎn)品，是保健、調(diào)味佐餐之佳品。湘西文化厚重，人才輩出，燦若星河。作家沈從文、畫家黃永玉、歌唱家宋祖英三位文化名人的出現(xiàn)是湘西深厚文化底蘊之必然。曾有人這樣描述湘西：湘西在沈從文的書里、黃永玉的畫里、宋祖英的歌里。湘西的神秘在于其民族文化的奇特性和差異性，各種民族文化活動多彩多姿，亮點紛呈，燒龍、百獅會、鼓文化節(jié)具有非常的代表性。燒龍是吉首苗族一項歷史頗為久遠的民俗活動。每年正月十五晚舉行，這是苗家人為慶祝豐收，祈求來年風調(diào)雨順而盡情的狂歡。百獅會是湘西苗族一項盛大的年俗活動。每年從正月初一開始，上百頭獅子，從四面八方涌在一起，竟顯風采。這是苗族人民交流友情，追求民族大團結、向往美好幸福生活的大聚會。苗族鼓舞是苗族人民最有特色的民間藝術之一。2005中國首屆鼓文化節(jié)在吉首德夯風景區(qū)舉行。3.1.2吉首優(yōu)勢非常明顯，主要有三大資源優(yōu)勢、三大交通優(yōu)勢、三大政策優(yōu)勢。作為湘西土家族苗族自治州州府，吉首人力資源豐富，綜合性大學吉首大學現(xiàn)有各類在籍學生3.2萬余人，湘西民族職業(yè)技術學院現(xiàn)有全日制在籍學生5252人。吉首地處張家界至鳳凰這條國家黃金旅游大通道中心點，旅游資源十分豐富，境內(nèi)山川秀麗，風情獨特，尤其三大旅游亮點特別引人矚目。矮寨德夯是國家級風景名勝區(qū)，目前市委市政府正對矮寨德夯風景圈實施規(guī)劃設計，開發(fā)“天橋、天路、天臺、天瀑、天幕、天險”等舉世無雙的奇景。干州古城是省級歷史文化保護區(qū)，距今有4200年歷史，是湘西四大古城之一。市委市政府依城建坊，打造“湘西坊”；拓坊成園，建設湘西非物質(zhì)文化遺產(chǎn)園。目前，“湘西坊”已成為湘鄂渝黔邊區(qū)傳承民族民間工藝的大舞臺和旅游勝地。七大森林公園，繞城散布，是未來理想的旅游休閑勝地。吉首礦產(chǎn)資源十分豐富，主要擁有金屬礦、非金屬礦、化工礦三類礦產(chǎn)。金屬礦中，最典型的是錳、鋅、釩，湘西素有“錳都鋅?！敝Q。錳礦工業(yè)儲量3100萬噸，居全省第一，全國第二。鋅礦儲量1100萬噸，釩礦儲量5億噸。目前全市正在實施“錳東進鋅入園”礦產(chǎn)資源整合計劃。非金屬礦中，最典型的是石材，主要有8種量大質(zhì)好的品種。尤其是武陵墨玉，市場十分看好?，F(xiàn)規(guī)劃石材產(chǎn)業(yè)園1000畝，落實開采點15個，可開采儲量4000多萬立方?；さV中，主要有重金石，富鉀頁巖。初步探明富鉀頁巖儲量7億噸。湘西生物資源豐富，品種非常齊，有“中國的生物寶庫”之稱，可供開發(fā)的有榿木、青蒿、楓香、黃柏、桂花、仕仲、香桂等193種，是中國最大的生物醫(yī)藥原料產(chǎn)地之一。吉首交通優(yōu)勢十分明顯，高速公路、航空、鐵路已構成吉首今天立體式交通網(wǎng)絡。地域優(yōu)勢：Ⅰ、航空：四周有4個機場：

有張家界荷花機場，離吉首1小時里程。

南有懷化芷江機場，離吉首2個小時里程。

東有常德桃花機場，離吉首2個小時里程。

西有銅仁鳳凰機場，離吉首0.4小時里程。Ⅱ、鐵路：焦枝鐵路貫穿吉首。根據(jù)國家“十二五”規(guī)劃，正準備修建焦枝鐵路復線、吉恩鐵路、秀吉益鐵路及正在研究建設長渝高鐵客運專線。Ⅲ、高速公路湘西自治州高速公路十分發(fā)達，里程達500公里，是湖南省唯一一個每個縣市都通高速公路的市州。吉首是國家“十二五”規(guī)劃的全國18個高速公路縣級節(jié)點城市之一，今明兩年6條建成和在建的高速公路在這里交匯，構成了吉首“四通八達”的交通格局。

四通：吉長、吉懷、吉茶、吉恩，構建了吉首東西南北四個方向進出口互聯(lián)高速。

八達：由吉長高速，達常德（2小時），達長沙（4小時）；由吉張高速，達張家界（1小時）；由吉懷高速，達懷化（1小時）；經(jīng)桂林（4小時）柳州（6小時）達南寧（8小時）。由吉恩高速，經(jīng)來鳳（2小時），恩施（3小時），達武漢（5小時）；由吉茶高速，經(jīng)秀山（0.4小時），酉陽（1小時），黔江（2小時），達重慶（4小時）；由吉銅高速，經(jīng)銅仁（0.4小時）凱里（3小時）達貴陽（4小時）；從4小時經(jīng)濟圈來看，吉首正好處在長沙到重慶這兩個重要城市的中心點，處在長株潭兩型社會改革試驗區(qū)和重慶城鄉(xiāng)一體化改革試驗區(qū)中心點。吉首共有五大政策疊加優(yōu)勢，既可享受西部大開發(fā)政策、武陵山經(jīng)濟協(xié)作區(qū)政策、湖南關于湘西地區(qū)發(fā)展政策和扶貧開發(fā)政策的西餐，又可享受中部崛起政策的中餐，還可享受民族自治政策的自助餐。吉首市優(yōu)惠政策摘錄：

1、對進行技改、購買國產(chǎn)設備的各類企業(yè)，按規(guī)定抵免企業(yè)所得稅；減按15%的稅率征收鼓勵類產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅。

2、對引進技術和進口加工設備的企業(yè)，免征關稅和進口環(huán)節(jié)增值稅；對享受國家西部大開發(fā)政策地區(qū)的內(nèi)資鼓勵生產(chǎn)業(yè)、外商投資類產(chǎn)業(yè)及優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的項目在投資總額內(nèi)進口的自用設備，在政策規(guī)定范圍內(nèi)免征關稅。3、對重點農(nóng)產(chǎn)品加工骨干企業(yè)，發(fā)生的技術開發(fā)費可全額稅前扣除，年增長10%以上的企業(yè)，可再按實際發(fā)生額的50%抵扣當年度的應納稅所得額。4、對民族地區(qū)新辦企業(yè)，從投產(chǎn)之日起，連續(xù)3年免征所得稅，再減半征收2年所得稅；企業(yè)從事國家重點扶持的公共基礎設施項目投資經(jīng)營所得，依法享受所得稅“三免三減半”優(yōu)惠；對民族自治州、縣的其它企業(yè)納稅有困難的，經(jīng)稅務部門批準，可減征或免征企業(yè)所得稅2年。5、凡在吉首市投資新辦固定資產(chǎn)投資在500萬元以上的獨立生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，土地價格按照國家工業(yè)用地的基準價格出讓。投資在5000萬元以上的工業(yè)項目供地實行“一事一議”，給予更為優(yōu)惠的供地政策。6、工業(yè)項目用地在城鎮(zhèn)建設用地范圍外的國有未利用地，且土地前期開發(fā)由土地使用者自行完成的，土地價格可按國家工業(yè)用地基準價格15%執(zhí)行，使用土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地范圍內(nèi)的國有未利用地，可按不低于國家工業(yè)用地基準價格的50%執(zhí)行。7、對民族貿(mào)易和民族特需品商品定點生產(chǎn)企業(yè)的正常流動資金貸款利率實行比正常的一年期流動資金貸款基準利率低2.88個百分點的優(yōu)惠利率政策。8、對重點產(chǎn)業(yè)項目實施財政貼息，對納入市屬重點產(chǎn)業(yè)項目的企業(yè)銀行貸款實行財政貼息，對重大科技攻關項目實行產(chǎn)業(yè)引導資金支持。9、對來我市投資的重點項目，申報和建設期間，行政性收費原則上只收取工本費，服務性收費按不超過最低收費標準的30%收取。10、在我市境內(nèi)投資興辦企業(yè)一律在市政服務中心按照“一個窗口對外”、“一站式審批”、“一條龍服務”的原則進行全程服務，履行咨詢、登記、收費、管理、服務職能，同時接受投資者委托，提供代理服務。3.1.3吉首有良好的政務環(huán)境。吉首提出了“給人信心、使人信任、讓人信服”的“三信”理念，要求全體干部、工作人員以良好的精神狀態(tài)，提振客商信心；以優(yōu)質(zhì)的服務過程，贏得客商信任；以滿意的辦理結果，爭取客商信服，全力打造良好的政務環(huán)境。吉首有良好的人文環(huán)境。針對招商引資工作，提出了“不要強求成為伙伴，但要力求成為朋友；不要盲目選優(yōu)擇優(yōu)，但要突出以優(yōu)引優(yōu)；不要一味招商引商，但要注重富商安商”的“三要三不要”的招商理念。吉首有良好的服務環(huán)境。把所有來吉首投資的客商，既當客人，也當主人；既當商家，也當專家；既當伙伴，也當友伴。3.1.4近年來，吉首市始終按照山區(qū)特點、民族特色、時代特征這“三特”要求，堅持生態(tài)立市、工業(yè)強市、旅游興市這“三市”發(fā)展方向，緊緊瞄準近期、中期、長期“三期”努力目標，大力實施城市品牌戰(zhàn)略，力爭將吉首打造成為人口達到50萬的中型城市，打造成湘、鄂、黔、渝四省市邊區(qū)核心增長極，真正成為武陵山區(qū)民族民俗文化展示中心、商貿(mào)物流中心、區(qū)域工業(yè)加工中心、旅游集散中心。10年左右，通過城市理念識別系統(tǒng)、行為識別系統(tǒng)、視覺識別系統(tǒng)三部分的規(guī)劃設計，以產(chǎn)業(yè)品牌、文化品牌、生態(tài)品牌等“三大品牌”的創(chuàng)建為動力，引領吉首城市發(fā)展，打造吉首獨特城市品牌。3.1.5吉首擁有良好而難得的發(fā)展機會。因為特色、優(yōu)勢、和諧、發(fā)展的吉首正在搶抓國家武陵山經(jīng)濟協(xié)作區(qū)、省扶貧攻堅主戰(zhàn)場、州市共建州府的良好機遇，推出了民族文化旅游產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)、礦產(chǎn)品精深加工業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品及加工業(yè)、生物科技產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)品加工業(yè)、山區(qū)機械制造產(chǎn)業(yè)、建材加工業(yè)、新能源產(chǎn)業(yè)、環(huán)保循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)“十大”產(chǎn)業(yè)計劃。推出了“谷韻吉首?神秘湘西”旅游精品品牌；“老爹”牌果王素、獼猴桃果汁系列；“神秘湘西牌香醋及醋飲料系列；湘西富硒椪柑“吉首武陵紅”；“湘西坊”牌產(chǎn)品系列；湖南省名牌“湘泉”牌腸康片、婦炎康片系列；酒鬼系列白酒；吉首錳系列“吉三鑫”牌氮化金屬錳、“青龍山”牌超細鋅粉；“武陵墨玉”大理石建材系列；“宗南”牌農(nóng)用車“十大”產(chǎn)品計劃。推出了大學生創(chuàng)業(yè)孵化園，吉莊工業(yè)園，雅溪生物科技園，大田汽車產(chǎn)業(yè)園，大湘西物流園，吉首農(nóng)產(chǎn)品物流園，河溪工業(yè)區(qū)，雙塘工業(yè)區(qū)，吉首城北工業(yè)區(qū)，吉鳳經(jīng)濟開發(fā)區(qū)“十大”園區(qū)計劃。3.2全國汽車消費行業(yè)發(fā)展分析2011年既是汽車行業(yè)實施十二五發(fā)展規(guī)劃的第一年，同時也是國內(nèi)汽車市場發(fā)生重大調(diào)整變化的一年，受汽車行業(yè)政策調(diào)整的影響，雖然2011年產(chǎn)銷總體目標有可能達到1900萬輛，但受各種不確定性因素影響，國內(nèi)汽車營銷、汽車銷售、汽車消費、汽車大市場及汽車區(qū)域市場都將產(chǎn)生重大調(diào)整變化。有些可以預料到，但絕大多數(shù)狀況是無法預料的，也可以說2011年汽車市場機遇和挑戰(zhàn)同在。3.2.1全國汽車銷售市場基本情況

目前國內(nèi)公布的汽車授權銷售商已經(jīng)突破6萬個，其中有15000家4S店，有媒體報道汽車4S店近兩年大約每年新增1200個，同時有大量兼并重組和退出市場的。國內(nèi)擁有500余家新車交易市場或汽車園區(qū)，擁有600余家二手車交易市場，擁有700余家汽車配件和汽車用品市場。由于市場競爭和城市規(guī)劃的調(diào)整和推動，目前國內(nèi)汽車銷售市場已經(jīng)呈現(xiàn)集中交易的趨勢，其中大型汽車城或汽車園區(qū)建設正在全國各大中城市推進，發(fā)展勢頭非常好。其中4S店正在快速融入其中，改變了國內(nèi)汽車大市場的格局，特別應該指出的是，汽車城或汽車園區(qū)的集中建設，對于節(jié)約土地資源做出了重大貢獻，對于市場及社會資源共享，做出了重要貢獻，對于廣大經(jīng)銷商和廣大消費者降低購車成本費用做出了重大貢獻，對于汽車銷售和消費持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展做出了重大貢獻，非常值得關注。為此中國汽車流通協(xié)會及協(xié)會所屬全國有形汽車市場分會，在昆明召開了汽車園區(qū)創(chuàng)新發(fā)展大型專題會議，交流了籌建汽車園區(qū)的各方面的經(jīng)驗，全國有代表性的汽車城汽車園區(qū)，各自介紹了典型經(jīng)驗。廣大與會代表受益頗豐。對國內(nèi)汽車城或汽車園區(qū)的發(fā)展前景十分樂觀，并充滿了信心，預示著國內(nèi)汽車城或汽車園區(qū)將會擁有更大、更快的發(fā)展。3.2.2目前國內(nèi)汽車市場值得關注的現(xiàn)狀

1、從2010年底，各項刺激汽車消費政策全部退出，可以看出，政府開始對國內(nèi)汽車市場過快的增長勢頭進行調(diào)整，但市場銷售總量基數(shù)十分巨大。

2、汽車營銷在國內(nèi)汽車行業(yè)仍不被高度重視，政府部門、汽車行業(yè)部門、綜合部門、汽車制造商重視汽車營銷也僅僅停留在宣傳輿論上，就連仍未出臺的中國汽車行業(yè)十二五產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，仍未將汽車營銷作為重點列入其中，國內(nèi)汽車營銷的發(fā)展完全靠市場創(chuàng)新。

3、2011年由于市場競爭更加激烈，自主品牌汽車與合資品牌汽車及進口汽車，市場進入更加復雜、更加激烈的階段，目前自主品牌汽車市場銷售總量呈現(xiàn)下滑趨勢，但并不等于自主品牌汽車今后沒有大的發(fā)展。

4、現(xiàn)實中汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是汽車市場的發(fā)展，與社會發(fā)生了巨大的矛盾，產(chǎn)生了突出的城市建設及規(guī)劃、城市環(huán)境、城市交通、城市環(huán)保、社會能源等一系列問題，此類矛盾日益突出，博弈也日趨激烈，限行限購不斷出現(xiàn)，因此新汽車園區(qū)怎么建？建成什么樣？必須配合上述條件進行規(guī)劃設計。

5、汽車后市場潛力巨大，國內(nèi)汽車后市場無論從規(guī)模和經(jīng)營上，相對滯后，同時相對落后，市場前景十分廣闊，非常巨大，籌建新園區(qū)對此巨大的市場應對，必須高度重視、研究、準備。

6、對于汽車有形市場、汽車城、汽車園區(qū)、汽車主題公園，新的籌建機會時間不多了，特高峰期僅有兩至三年時間，籌建工作相對困難較少，支持力度較大。中國現(xiàn)行的經(jīng)濟模式將會發(fā)生改變，因此新市場新園區(qū)高速發(fā)展或許僅有十年時間，因為國際汽車市場留給中國汽車制造業(yè)的時間不多了。7、廣大汽車消費者越來越成熟，胃口越來越高，因此中國的汽車市場正在成為世界上最為復雜的汽車銷售市場，因此新汽車城、新汽車園區(qū)籌建工作，一是要有超前性的規(guī)劃目標，二是要實現(xiàn)綜合性的大市場，以適應不斷快速變化的市場形勢。3.2.3汽車銷售市場主要發(fā)展變化情況

1、由于汽車產(chǎn)銷很可能實現(xiàn)連續(xù)三年新車產(chǎn)銷世界第一，輿論認為國內(nèi)汽車產(chǎn)銷增長過快，各方面不能平衡。因此各項刺激汽車消費的政策，基本上收回。靠政策刺激拉動汽車消費將轉(zhuǎn)變?yōu)?，靠市場競爭推動汽車銷售消費。

2、由于國內(nèi)汽車銷售市場發(fā)展非常不平衡，因此形成部分大中城市因交通擁堵等影響，對汽車銷售消費調(diào)控性的動向明顯，而三四線城市及農(nóng)村汽車市場，將成為今后十年發(fā)展的重要市場。形成較為集中地輿論。非常值得關注和研究。

3、在汽車銷售市場發(fā)展過快的巨大影響下，汽車銷售市場與汽車后市場不相適應的矛盾越來越突出。甚至有可能出現(xiàn)制約汽車銷售市場的發(fā)展，這種矛盾并未真正引起行業(yè)的高度重視，其市場潛力十分巨大。京城治堵有可能率先解決這一問題，值得汽車行業(yè)關注。

4、在銷售市場高速發(fā)展和汽車市場激烈競爭狀態(tài)下，國內(nèi)汽車營銷的格局正在產(chǎn)生重大變化和調(diào)整。其中值得關注的是，國內(nèi)超大型的汽車集團正在快速發(fā)展。其經(jīng)營規(guī)模越來越大，甚至擁有三四百家至一千家4S店或?qū)Ｙu店。中國汽車流通協(xié)會的資料顯示，在2010年50強經(jīng)銷商集團的主營業(yè)收入在100億以上的已經(jīng)有11家。據(jù)悉，廣匯、龐大未來幾年的新店將會超過1000家，加之這些集團對二手車、精品、汽車金融等新業(yè)務領域的開拓，未來幾年將會出現(xiàn)年營業(yè)額超過千億的汽車經(jīng)銷商集團。其數(shù)量并不是很多，但其市場銷售占有率較大，必將對汽車銷售市場產(chǎn)生重要影響。

5、受各地方城市發(fā)展規(guī)劃的影響，在多種營銷模式并存的形勢下，尤其受國內(nèi)廣大汽車消費者從國情出發(fā)的影響，國內(nèi)汽車營銷另一重大變化和調(diào)整，即國內(nèi)汽車營銷集中地趨勢越來越明顯。既有專賣店扎堆經(jīng)營的趨勢，更有現(xiàn)代的、大型的、綜合的、超大型汽車市場、汽車城，特別是汽車園區(qū)的高速發(fā)展。其中二手車及汽車配件、汽車用品大型市場，發(fā)展同樣處于高速狀態(tài)。已經(jīng)對國內(nèi)汽車營銷及其格局產(chǎn)生重大影響。

6、關于汽車集中交易的重大變化和發(fā)展，出現(xiàn)了新的動態(tài)，即政府部門高度關注和支持，地方政府部門更加關注和支持，在市場規(guī)劃、建設及政策鼓勵等方面，有更大的提升。不僅如此，國內(nèi)一批汽車制造商也積極參與其中，或獨立開發(fā)建設大型汽車園區(qū)，同時國內(nèi)大型汽車營銷集團也加快了汽車市場或汽車園區(qū)的投資籌建。大型汽車市場和汽車園區(qū)的發(fā)展，正在成為和汽車專賣店并重發(fā)展的主流汽車營銷趨勢。

7、多品牌經(jīng)營、多地經(jīng)營、多網(wǎng)點經(jīng)營、網(wǎng)絡化經(jīng)營、集團化經(jīng)營，正在國內(nèi)形成汽車銷售的主流趨勢。為了更好更大的發(fā)展，國內(nèi)一批經(jīng)銷商集團正在千方百計利用各種渠道上市，已經(jīng)引起媒體的廣泛關注，同時引起汽車銷售領域的廣泛關注。雖然形不成像家電國美、大中那樣的社會影響力，和銷售市場控制力，但一定會形成對汽車銷售市場和汽車消費市場有決定性的重大影響。

8、網(wǎng)上車市或互聯(lián)網(wǎng)車市，對國內(nèi)汽車銷售市場和消費市場正在形成重大影響。甚至汽車制造商如：吉利集團已經(jīng)實施了和阿里巴巴互聯(lián)網(wǎng)的歷史性合作，必將對汽車營銷產(chǎn)生重要影響。一個國家的市場總規(guī)模與人口有密切關系，比如，中國有7億部手機，鋼鐵產(chǎn)量為世界的48%，有近4.57億網(wǎng)民，其中有兩億網(wǎng)民嘗試過網(wǎng)上購物。中國城市化率已經(jīng)達到45%，很快接近50%，六億人口已經(jīng)成為城市居民，中國公里總數(shù)位居世界第二，僅次于美國。2010年中國汽車后市場總規(guī)模已經(jīng)達到3500億元，中國的汽配市場銷售總規(guī)模已經(jīng)高達1.4萬億元，這些都是別的國家無法超越的。中國汽車流通協(xié)會去年組團到美國汽車市場考察，美國的二手車市場近兩三年來，最重大的變化就是，按美國汽車市場協(xié)會的重大觀點，即三年以前以互聯(lián)網(wǎng)形式銷售二手車是不可想象的，今天二手車銷售離開互聯(lián)網(wǎng)同樣是不可想象的。而美國2010年二手車交易高達6000萬輛，其中60%是靠互聯(lián)網(wǎng)方式交易的?？梢猿浞终f明，互聯(lián)網(wǎng)對汽車銷售的重大影響和作用。

9、汽車消費結構正在發(fā)生重大的調(diào)整和變化，主要有豪華車市場好于合資車市場，合資車市場好于自主品牌車市場，SUV越野類汽車高速發(fā)展，快速變化，市場消費潛力巨大。轎車市場平穩(wěn)的發(fā)展，中小客車及皮卡類汽車市場潛力正在釋放。自動擋汽車和兩廂精品車市場快速發(fā)展，廣大汽車消費者購車方式及觀念，用車方式及觀念都在發(fā)生著深刻的變化。同時不同區(qū)域有著明顯的不同的變化，汽車文化、汽車旅游、汽車休閑、汽車娛樂、汽車運動、汽車競技正在大城市快速發(fā)展，并且形成超大型汽車市場和園區(qū)重要的市場功能之一。汽車文化將推動汽車營銷市場的更大發(fā)展。10、國內(nèi)二手車市場將呈現(xiàn)高速發(fā)展快速變化的狀態(tài)，市場需求潛力巨大，尤其是市場競爭中的新舊車置換，正在成為各汽車4S店參與市場競爭，增加市場競爭力的重大經(jīng)營方式。對專賣店的生存發(fā)展變得越來越重要，國內(nèi)二手車市場正在進入高速發(fā)展階段。其交易方式正在逐漸與國際接軌。一部分城市在今明兩年很可能形成新舊車交易1:1的時期。二手車市場的發(fā)展必將改變國內(nèi)汽車營銷的格局，必將對汽車營銷產(chǎn)生越來越重大的影響。3.3吉首市房地產(chǎn)市場分析吉首市城市總體規(guī)劃3.3.1Ⅰ、資源條件和發(fā)展基礎①吉首市為武陵山區(qū)為數(shù)不多的中心城市之一，是全州經(jīng)濟、政治、文化中心，具有發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)區(qū)位優(yōu)勢。②吉首市具有良好的氣候、水文、空氣等自然條件，周邊植被保護良好，數(shù)百年來沒有發(fā)生過大的自然災害，是湖南西部地區(qū)較適合人居的理想之地。③吉首發(fā)展目標是建設60萬人左右的中等城市，可以有效避免大城市交通堵塞、人口擁擠等弊端，為生產(chǎn)、居家生活和旅游提供舒適的環(huán)境。Ⅱ、產(chǎn)業(yè)鏈或關聯(lián)產(chǎn)業(yè)改善居住環(huán)境，拉動居民消費，帶動城鎮(zhèn)化水平提升：①建材業(yè)；②房屋裝修業(yè)；③城市生活服務業(yè)；④教育、醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)及保健、美容、養(yǎng)生業(yè)等；⑤休閑、娛樂業(yè)；⑥城市基礎設施建設；⑦社區(qū)物業(yè)管理服務業(yè)。3.3.2①吉首作為三線城市，城市化和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展遠遠不夠。2009年湘西州的城市化率只有35.6%與湖南省的42.5%和全國平均水平45.7%相距甚遠，湘西州城市化具有相當大的空間。②吉首市未來的目標是建設成60萬人左右的中型城市，目前的人口只有不到29萬人。將來要增加一倍以上的人口，房地產(chǎn)業(yè)將持續(xù)旺盛。③隨著湘西旅游業(yè)飛速發(fā)展，旅游地產(chǎn)業(yè)成為新興業(yè)態(tài)。全國城市化進程的推進，具有生態(tài)和文化旅游概念的吉首房地產(chǎn)業(yè)必將迎來廣闊的發(fā)展空間。吉首市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展計劃（重點支持與鼓勵引進項目）：①吉首“大環(huán)線”路建設；②城市基礎設施建設；③新老城區(qū)的爛尾樓工程；④高品質(zhì)住宅小區(qū)；開發(fā)新興旅游地產(chǎn)業(yè)（如分時度假產(chǎn)權房）；⑤保障性廉租房建設；⑥以湘西州政府、湘西職業(yè)技術學院為重點的行政、事業(yè)單位的整體搬遷。3.3.3近年來，作為處于黔、鄂、渝兩省一市的吉首市（縣級市）是湘西州的州府所在地，該市的房地產(chǎn)行業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，為地方財政作出了重大的貢獻，但隨著國家不斷出臺一系列宏觀調(diào)控政策，該市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不可避免的受到了一定的影響。3.3.4特點：起步晚、發(fā)展快、規(guī)模大，地域依賴性強。吉首市房地產(chǎn)市場起步晚，2000年以前是吉首市房地產(chǎn)市場的起步階段，全市房地產(chǎn)企業(yè)不足15家，2級資質(zhì)的只有2家，開發(fā)建設規(guī)模在2000年時不到10萬平方米。2000年以后，吉首市房地產(chǎn)市場進入了一個快速發(fā)展的時期，到目前為止，吉首市現(xiàn)有開發(fā)企業(yè)72家，其中2級資質(zhì)的有5家，3級資質(zhì)的有21家，開發(fā)面積達到了268萬平方米，投資總額達到44億元?，F(xiàn)狀：進入2008年以來，吉首市房地產(chǎn)市場受國家宏觀政策調(diào)整、融資事件等因素的影響，增長勢頭放緩，逐步走入低谷，特別是今年以來，在國務院印發(fā)了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)[2010]10號）之后，該市房地產(chǎn)市場受到了很大的影響，4月份售出商品房172套，成交均價為2259元/㎡，成交面積為1.88萬㎡，與3月份相比，成交量下降12.2%，成交均價上漲了6.45%，成交面積下降了19.31%，而5月份的商品房成交量更是大幅下降，共成交商品房67套，成交均價為2218元/㎡，成交面積為0.84萬㎡，與4月份相比，成交量下降了61%，成交均價下降了1.8%，成交面積下降了55.3%。3.3.5（1）受國家宏觀調(diào)控政策的影響。為遏制我國特別是沿海地區(qū)房價的過快上漲，國家近幾年來加強了宏觀調(diào)控，出臺了一系列遏制房價上漲的調(diào)控政策。特別是今年4月，國務院下發(fā)了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)[2010]10號），其中制定了實行差別住房貸款政策、增加住房供給等十條措施（簡稱房地產(chǎn)新“國十條”），這一系列的出臺，對該市正在恢復中的房地產(chǎn)市場影響很大。一是澆滅了房地產(chǎn)開發(fā)商的投資熱情和信心。政策出臺后，國家加大了對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，加強了對開發(fā)企業(yè)用地和融資的管理和審批，許多開發(fā)企業(yè)找不到開發(fā)用地，或是缺乏開發(fā)資金，加之吃不準市場走向，不敢貿(mào)然投資。另外，調(diào)高第二、三套住房的首付比率和貸款利率，也增加了住房貸款的難度，激發(fā)了開發(fā)商和購房戶之間的矛盾。二是助長了消費者的觀望心理。部分消費者認為，在國家宏觀政策的調(diào)控下，房價會有所下跌，于是紛紛取消了購買房產(chǎn)的打算，三是減少了市場對商品房的需求。國家加強了對保障性住房的建設和供應，大量保障性住房的涌入，分流了部分商品房消費，減少了市場對商品房的需求量。（2）受吉首地區(qū)非法融資事件的后續(xù)影響。雖然吉首非法融資事件已經(jīng)過去了兩年，但是對房地產(chǎn)市場的復蘇仍然產(chǎn)生著深遠的影響。一是新的矛盾仍在不斷被催生。被收購的非法融資企業(yè)在經(jīng)歷了短暫的回復后，正逐步回歸市場。他們以高于收購價格的價格被分批處理，引起了融資補償戶的不滿，激發(fā)了新的社會矛盾和問題。二是部分融資企業(yè)的恢復開工對新開的房地產(chǎn)開發(fā)項目沖擊較大。融資企業(yè)恢復開工后，政府出臺了優(yōu)惠政策，相關部門稅費上給予了一定的照顧，所以，相對于新開的房地產(chǎn)企業(yè)，具有一定的競爭優(yōu)勢。3.一是啟動州市共建共管吉首市。舉全州之力建設吉首市，再通過“一核帶七星帶三十個點”（吉首一核、七個縣城七星、三十個鄉(xiāng)鎮(zhèn)點）實現(xiàn)湘西城鎮(zhèn)化目標。二是在全州范圍內(nèi)展開了城市建設與管理的行管風暴。不僅是吉首、其它七縣如保靖、古丈、永順、花垣、龍山等縣城，都在強力狠抓城市管理與建設。三是為了搞好州府建設，吉首市正在提出建設“城市品牌”工程。四是吉首市正在著力啟動原非法集資企業(yè)留下的爛尾樓工程。特別是處于市中心的原“三館”工程項目。這是政府作出的一個重大姿態(tài)，即在鬧市區(qū)啟動處非爛尾樓工程，吉首房地產(chǎn)建設正在向好的方面發(fā)展。五是推動央企中鐵置業(yè)加快建設盡快開盤上市。中鐵置業(yè)是在處非期間投資于吉首的央企，州市兩級政府寄予厚望。希望通過中鐵置業(yè)的地產(chǎn)項目為點火器，全面健康啟動吉首房地產(chǎn)市場。中鐵置業(yè)在處非期間對項目曾有疑慮，但由于土地已在前期拿下，不動不行，箭在弦上，不得不發(fā)?？傊?，湘西州目前正在加快城鎮(zhèn)化建設，州委還提出湘西城市建設的“三特思路”（即山區(qū)特點、民族特征、時代特色）。3.4項目擬定位方案由汽車4S店、汽車直營店、汽車摩托車配件銷售店、商務大樓等組成。建成后將成為湘西州首個一站式汽車產(chǎn)業(yè)綜合體，集汽車展銷、汽車文化展示、汽車美容、汽配汽修、摩托車銷售、摩托車配件銷售及維修，二手車交易等汽車產(chǎn)業(yè)服務、高檔商住等功能于一體的綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目。項目建成后效果圖如下所示：

第四章項目項目選址及建設條件4.1項目選址基本情況本項目選址在湖南湘西吉鳳經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，其前身為湘西吉鳳工業(yè)園，位于吉首市與鳳凰縣交界處，行政區(qū)劃面積18.85平方公里，核心區(qū)規(guī)劃面積7.12平方公里。園區(qū)下轄灣溪、牯牛坪、木林坪、捧捧坳、雙河等5個村和龍鳳社區(qū)，總人口數(shù)為15000人。從場地周邊的地質(zhì)情況看，應無不良地質(zhì)情況。是較為理想的汽車城選址。4.2項目區(qū)域自然條件4.2.1地質(zhì)條件1、地質(zhì)構造：該項目地處中國東部新華夏系構造第三個一級隆起帶的南西段，西部為武陵山二級隆起帶的南段，東南部為沅麻盆地二級沉降帶的西緣，主要構造線呈北東向展布，由一系列褶皺和斷層組成。2、場地地質(zhì)情況：場地內(nèi)及其附近無滑坡、危巖和崩塌、泥石流、采空區(qū)、地面沉降、活動斷裂等不良地質(zhì)作用和地質(zhì)災害，總體分析，區(qū)域穩(wěn)定性良好，適宜建設。場地地表水對混凝土結構和鋼筋混凝土結構中的鋼筋均具微腐蝕性，根據(jù)區(qū)域水文地質(zhì)資料和調(diào)查，該場地無最高洪水位記載，在勘探深度范圍內(nèi)未見穩(wěn)定的地下水，可不考慮地下水對建筑材料的腐蝕性及對施工的影響。3、地層巖性：該項目區(qū)內(nèi)多為可溶性碳酸灰?guī)r，巖溶地貌發(fā)育完整，屬溶蝕構造地貌。4、土壤類型：土層厚薄不等，土壤類型為黃壤。5、地形地貌：地形以山地為主，地貌屬低丘陵，地塊內(nèi)地形有一定起伏，但起伏不大。6、地震烈度：所選場址地震烈度小于6度，無需考慮防震措施，適宜于建筑物建設。4.2.2地理位置吉首市位于湖南省西部，湘西州南部，地處東經(jīng)109o30′～110o04′，北緯28o08′～28o29′之間，東連瀘溪，南鄰鳳凰，西接花垣，北與保靖古丈兩縣毗鄰，地理位置獨特、優(yōu)厚。4.2.3氣候條件項目區(qū)屬中亞熱帶濕潤氣候。光熱充足，雨量豐富，無霜期長，嚴寒期短，春夏之交多暴雨，七月至九月常有伏旱秋旱。年平均氣溫16.4oC，年最低氣溫-7.5oC，年最高氣溫40.2oC，年降水量1440.5mm，年平均風速3m/ｓ，全年無霜期280天，年平均相對濕度81%，年平均日照數(shù)1449小時，年平均日照率31%，全年靜風頻率47%，六月至七月多為西南風，其余月份多為東北風。氣候條件良好。4.2.4水文情況項目區(qū)有萬溶江，沿項目區(qū)東側由南向北通過。萬溶江流域雨量充沛，地表徑流大，年平均降水量1430mm，雨季為5月至7月，約占年平均降水量的50%，時有山洪發(fā)生，山洪多發(fā)生在5月至7月。河流水量豐實，水流潔凈，完全可以滿足人們生產(chǎn)生活的需要。4.2.5交通條件吉首市位于湖南西北部，沅江支流武水上游，常吉高速公路、吉茶高速公路與規(guī)劃中的吉懷高速公路交匯于此。境內(nèi)有G209、G319國道和S229省道在市區(qū)交匯，國道209繞城線與項目選址相連。距吉首市老城區(qū)中心約13㎞，距離銅仁鳳凰機場僅75㎞，不到一個小時車程，距離北面的張家界荷花機場也僅153㎞，2.5小時車程，對外交通方便，建設所需的建筑材料等物資可直接運入項目選址地。4.2.6吉首市自來水公司綜合日供水能力達12萬噸，項目建設工程用水有保障。4.2.7吉首市乾州新區(qū)現(xiàn)有一座220KV變電站（萬溶江變電站），是整個湘西州的中心變電站，屬于國家大電網(wǎng)的骨干站，從五強溪水電站、碗米坡水電站等國家重點水電站輸入電源。供電網(wǎng)絡屬于國家電力網(wǎng)，供電質(zhì)量好，供電充足，電壓穩(wěn)定，能充分滿足項目建設和建成后的用電需要。4.2.8通信條件吉首市已實現(xiàn)數(shù)字化傳輸和數(shù)字程控交換，進入了國際自動交換網(wǎng)，寬帶網(wǎng)絡已經(jīng)接入項目選址地，有中國電信、中國移動、中國聯(lián)通等通訊網(wǎng)絡機構，形成競爭，將為本項目提供快捷、優(yōu)質(zhì)、價廉的通訊信息保證。4.2.9建筑材料項目工程建設所需的各類建筑材料在項目選擇地資源豐富，鋼材可在市區(qū)就地購買，水泥可由雙塘水泥廠、吉首夯牌水泥公司和吉首韶峰水泥公司供應，砂石材料可就地采集，市區(qū)的小溪橋采石場、楊家坪采石場和人民南路采石場可供應各種規(guī)格的機砂及碎石與塊片石，其他各類所需建設用材均可就近采購。

第五章工程技術方案5.1總平面布置5.1.1設計依據(jù)1、國家對固定資產(chǎn)投資建設項目的有關文件規(guī)定；2、《民用建筑設計通則》（CB50352-2005）；3、《建筑設計防火規(guī)范》（GB50016-2006）；4、《房屋建筑制圖統(tǒng)一標準》GB50001-2010；5、其他相關資料。5.1.2場地概述1、場地位置本項目選址位于湘西經(jīng)濟開發(fā)區(qū)北部，東臨吉鳳路，西接工業(yè)大道，與即將開工的三炮臺公園僅一路之隔，總用地面積11.02公頃。2、場地地形地貌場地呈東北-西南走向的矩形，場地內(nèi)地勢坡度較為緩和，起伏不大。5.1.3工程概況根據(jù)武陵國際汽車城規(guī)劃，本項目總用地面積165.3畝，總建筑面積約293400㎡，主要建設內(nèi)容有：（1）汽車銷售部分：5個兩層4S店，4個一層4S店，一個三層汽車綜合展廳建筑面積50000㎡。（2）場地北片區(qū)：貨車交易中心、微型車、二手車交易中心和新車展示中心，（3）汽車配件部分：40個汽車配件商業(yè)門面，建筑面積13500㎡。（4）汽車銷售配套服務部分：一個銷售中心一家銀行、一個車輛上牌中心、一個車輛保險中心、一個汽車檢測中心、一個車輛評估中心，建筑面積10000㎡。（5）汽車城生活配套部分：3棟員工公寓和10棟高層住宅樓，建筑面積200000㎡。（6）場內(nèi)道路約9000㎡，停車場約28000㎡。（7）場內(nèi)綠化景觀、配套室外給排水、配電、消防及環(huán)境工程等。5.1.4平面布置根據(jù)用地條件和業(yè)主設計要求，場地內(nèi)布置21棟建筑，其中：汽車城片區(qū)設在西部地塊，住宅區(qū)設置東部地塊，北片區(qū)為展示區(qū)，地下車庫置于各建筑物地下層。場內(nèi)道路呈環(huán)狀布置，建筑物四周設有環(huán)形道路，路寬4.5米，可滿足消防和交通要求。各建筑物周圍地坪兼做地面停車場。5.1.5豎向布置該場地地勢大體上東高西低，有一定高差。室內(nèi)外高差控制在0.5米。將場地進行平整，使場地平齊于區(qū)內(nèi)道路，盡量減少挖填方工程量，并使建筑有良好的視覺形象，同時為場地內(nèi)雨水、污水排放提供便利條件，場內(nèi)道路與外部道路的連接方式采用平坡式連接。5.1.6交通組織及道路系統(tǒng)1、交通組織為滿足運輸和消防要求，根據(jù)場地實際狀況，項目區(qū)域呈開放式結構，不設圍墻。蘭天大道為項目區(qū)域內(nèi)主干道，場內(nèi)在各棟建筑物四周形成環(huán)路，提升區(qū)域內(nèi)的通暢性及適用性，項目區(qū)域內(nèi)采用地面+地下停車形式，臨時停車集中停放在各建筑物周邊的地面停車場，長時間停車則停入地下車庫。2、道路系統(tǒng)蘭天大道呈東北-西南走向從項目區(qū)域內(nèi)中間穿過，道