工業(yè)園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

可行性研究報(bào)告[工業(yè)園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目]

目錄一、項(xiàng)目概況 ⑦可燃?xì)怏w報(bào)警儀的設(shè)置，應(yīng)按《石油化工企業(yè)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》執(zhí)行。三、防泄露規(guī)劃1、防止事故污染物進(jìn)入大氣環(huán)境的措施為保護(hù)XX城區(qū)居民及園區(qū)周圍村民在園區(qū)發(fā)生有毒有害氣體泄漏、液體泄漏蒸發(fā)時(shí)的生命安全，本規(guī)劃要求園區(qū)設(shè)置以園區(qū)外圍墻為邊界外延2.5公里的安全防護(hù)距離和1.0km的衛(wèi)生防護(hù)距離，本規(guī)劃要求：衛(wèi)生防護(hù)距離內(nèi)的村2、防止事故污染物進(jìn)入地表水環(huán)境的措施按照《中國(guó)石油天然氣集團(tuán)公司石油化工企業(yè)水污染應(yīng)急防控技術(shù)要點(diǎn)》要求，園區(qū)內(nèi)設(shè)置環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)事故水污染三級(jí)防控系統(tǒng)，防止環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)事故造成水環(huán)境污染。第一級(jí)防控系統(tǒng)由園區(qū)內(nèi)各廠區(qū)圍堰、圍堤和區(qū)內(nèi)污水收集處理池組成，收集一般事故泄漏的物料，防止輕微事故泄漏造成的水環(huán)境污染；第二級(jí)防控系統(tǒng)由園區(qū)內(nèi)各廠區(qū)雨水收集池組成，將較大生產(chǎn)事故泄漏于各廠區(qū)圍堰、圍堤外的物料或消防水通過(guò)雨水收集池收集，回收物料后送污水處理系統(tǒng)處理，防止較大生產(chǎn)事故泄漏物料和污染消防水造成的環(huán)境污染；事故后清洗雨水收集池，清洗水送污水處理裝置處理。第三級(jí)防控系統(tǒng)由污水處理裝置前的事故污水儲(chǔ)池以及后期雨水監(jiān)控池組成。作為事故狀態(tài)下的儲(chǔ)存與調(diào)控手段，防止重大事故泄漏物料和污染消防水造成的環(huán)境污染。發(fā)生重大的火災(zāi)、爆炸事故時(shí)，消防水及其攜帶的物料通過(guò)第一級(jí)、第二級(jí)防控系統(tǒng)進(jìn)入第三級(jí)防控系統(tǒng)，依次進(jìn)入事故污水儲(chǔ)池、后期雨水監(jiān)控池儲(chǔ)存，之后限流送污水處理裝置處理。事故處理完畢后，重點(diǎn)清洗儲(chǔ)存事故污水的后期雨水監(jiān)控池，清洗水送污水處理裝置處理。3、防止事故污染物進(jìn)入地下水環(huán)境的措施本項(xiàng)目地下水污染事故控制措施的基本思路是：通過(guò)在線監(jiān)測(cè)井、水質(zhì)監(jiān)測(cè)井監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)及反饋啟動(dòng)應(yīng)急處置方案，對(duì)污染區(qū)地下水通過(guò)人工開采形成下降漏斗，防止污染水向下游擴(kuò)散;開采出的污染水通過(guò)集中處理，實(shí)現(xiàn)中水回用。4、長(zhǎng)排管線環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)防控措施為增加長(zhǎng)排管線地下運(yùn)行的安全性，使其可視化，本項(xiàng)目對(duì)長(zhǎng)排管線的選材、防腐、施工、運(yùn)行監(jiān)控采取以下措施，確保其安全運(yùn)行、得到可視化監(jiān)控。A、管材提高質(zhì)量等級(jí)，同時(shí)增加管材的壁厚，提高腐蝕余度；B、提高管道的壓力等級(jí)，試驗(yàn)壓力采用設(shè)計(jì)壓力的1.5倍；C、管道施工采用先進(jìn)的焊接工藝，焊材選用進(jìn)口材料、環(huán)向焊縫，采用100%X射線無(wú)損檢測(cè)技術(shù)。D、管道內(nèi)、外作合格的防腐涂層，內(nèi)層采用水泥砂漿防腐，外層采用聚乙烯保護(hù)層防腐；E、管線防腐還將采用陰極保護(hù)，并采用自動(dòng)控制、遠(yuǎn)程調(diào)節(jié)；F、長(zhǎng)排管線全程設(shè)置智能、自動(dòng)可視化的計(jì)算機(jī)控制的檢漏系統(tǒng)，管線發(fā)生少量泄漏可在最短時(shí)間（3min內(nèi)）發(fā)現(xiàn)，并可采取帶壓堵漏等緊急措施，在8小時(shí)內(nèi)完成堵塞泄漏。G、排污管線設(shè)置地下水水質(zhì)檢查井，以便通過(guò)檢查地下水電導(dǎo)值得變化，判斷管線是否泄漏，杜絕、減少排水管線對(duì)地下水可能產(chǎn)生的污染。四、抗震工程規(guī)劃1、根據(jù)《中國(guó)地震烈度區(qū)劃1990》，XX市地震基本烈度為8度。XX工業(yè)園區(qū)建筑按地震烈度8度設(shè)防。生命線工程提高一度設(shè)防。2、按照“預(yù)防為主，綜合防御”的方針，建立健全的防震減災(zāi)體系，所有構(gòu)筑物都應(yīng)按抗震規(guī)劃進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工。3、在建筑抗震不利區(qū)進(jìn)行建設(shè)時(shí)，必須采取相應(yīng)的工程措施，嚴(yán)禁在抗震危險(xiǎn)區(qū)進(jìn)行建設(shè)。五、防災(zāi)疏散規(guī)劃1、疏散體制：為了確保防災(zāi)疏散工作的順利進(jìn)行，必須建立建全防災(zāi)疏散指揮機(jī)構(gòu)。2、利用園區(qū)綠地、廣場(chǎng),安排防災(zāi)疏散的場(chǎng)所。3、疏散道路：當(dāng)災(zāi)害發(fā)生時(shí)，園區(qū)的C-1#路、C-2#路、C-3#路應(yīng)滿足疏散救災(zāi)要求。4、無(wú)次生災(zāi)害源的公園、廣場(chǎng)、學(xué)校操場(chǎng)可作為防災(zāi)疏散場(chǎng)地。

第七章工業(yè)園區(qū)機(jī)構(gòu)設(shè)置一、運(yùn)營(yíng)模式1、政府全力支持階段：工業(yè)園區(qū)起步階段，按管委會(huì)與總公司兼任模式運(yùn)行，公司需要政府的全力支持。2、政府輔助階段：園區(qū)進(jìn)入發(fā)展階段，政府應(yīng)鼓勵(lì)公司在園區(qū)建設(shè)開發(fā)中發(fā)揮主導(dǎo)作用。專業(yè)服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)逐步由專業(yè)公司承擔(dān)。3、政府退出階段：園區(qū)發(fā)展趨向成熟時(shí)，政府應(yīng)逐步退出．降低政府在工業(yè)園區(qū)發(fā)展公司中股份比例；把建設(shè)、招商、土地經(jīng)營(yíng)等帶有一定壟斷性的業(yè)務(wù)授權(quán)給園區(qū)公司經(jīng)營(yíng)；政府在建立創(chuàng)業(yè)基金，引導(dǎo)園區(qū)技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級(jí)方面繼續(xù)發(fā)揮作用。進(jìn)一步創(chuàng)新地方政府對(duì)開發(fā)區(qū)的管理體制：主要是在園區(qū)的管理權(quán)限、機(jī)構(gòu)設(shè)置、干部人事制度和財(cái)政支持等四個(gè)方面進(jìn)一步下放權(quán)利，加大支持力度。建立一“小政府、高規(guī)格、特殊化”為主要特征的行政管理體制模式。二、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置（一）組織機(jī)構(gòu)設(shè)置原則1、分工協(xié)作原則按照職能與專業(yè)把相同或相近的只能的工作合并到一個(gè)部門，不同部門之間業(yè)務(wù)的交叉盡量少。2、權(quán)責(zé)對(duì)應(yīng)原則組織機(jī)構(gòu)中每一個(gè)崗位的權(quán)利和責(zé)任應(yīng)該對(duì)等，避免兩者不對(duì)稱。3、精干高效原則必要的機(jī)構(gòu)不可少，可設(shè)可不設(shè)的機(jī)構(gòu)就應(yīng)該堅(jiān)決不設(shè)；配備個(gè)管理機(jī)構(gòu)人員時(shí)，本著少而精的原則，注重人員素質(zhì)，保證負(fù)荷飽滿、人員精干、人近其用和運(yùn)作高效。（二）組織機(jī)構(gòu)具體設(shè)置為消除不利于園區(qū)建設(shè)的制約因素，簡(jiǎn)化辦事程序，規(guī)范收費(fèi)行為，落實(shí)各項(xiàng)優(yōu)惠政策，提高辦事效率，在園區(qū)建立管委會(huì)和開發(fā)公司政企分開的管理開發(fā)體制。管委會(huì)為XX區(qū)委、區(qū)政府的派出機(jī)構(gòu)，享有項(xiàng)目審批、規(guī)劃建設(shè)、企業(yè)管理、人事勞動(dòng)權(quán)。土地、工商、稅務(wù)、財(cái)政、城建、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、公安等部門在園區(qū)設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，實(shí)行全封閉式管理。其主要職責(zé)是負(fù)責(zé)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃、政策制定、項(xiàng)目準(zhǔn)入、項(xiàng)目開發(fā)、宣傳培訓(xùn)、稅務(wù)財(cái)政、園區(qū)治安等管理監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務(wù)事務(wù)。按照“創(chuàng)作性工作、高效率辦事、爭(zhēng)一流水平”的工作要求，對(duì)開發(fā)公司及園區(qū)內(nèi)企業(yè)實(shí)行有效的監(jiān)督指導(dǎo)，對(duì)外搞好協(xié)調(diào)，對(duì)內(nèi)搞好服務(wù)。經(jīng)營(yíng)性開發(fā)公司是獨(dú)立的企業(yè)法人，在園區(qū)管委會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)下，獨(dú)立開展工作，其主要職責(zé)是開發(fā)園區(qū)土地，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，負(fù)責(zé)建設(shè)資金的引進(jìn)和使用，組織業(yè)務(wù)人員崗位培訓(xùn)，提供信息咨詢等中介服務(wù)。開發(fā)公司遵循“四有”方針，自主經(jīng)營(yíng)，自我完善，自我制約，自我發(fā)展。三、勞動(dòng)定員及人員培訓(xùn)（一）勞動(dòng)定員根據(jù)工業(yè)園區(qū)的組織機(jī)構(gòu)設(shè)定，園區(qū)預(yù)計(jì)需要80人。園區(qū)的勞動(dòng)人員來(lái)源主要通過(guò)以下幾種途徑：獵頭公司、媒介廣告、高校招聘、內(nèi)部推薦等。（二）人員培訓(xùn)和激勵(lì)1、園區(qū)管理層要為員工創(chuàng)造適時(shí)的訓(xùn)練展示自己的機(jī)會(huì)。2、除了向員工提供崗位技能培訓(xùn)以外，還要激勵(lì)他們的團(tuán)隊(duì)精神以及拓展他們的綜合知識(shí)。3、培訓(xùn)的形式主要包括：脫產(chǎn)培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、自我啟發(fā)。脫產(chǎn)培訓(xùn)針對(duì)管理中共性的、有必要讓員工理解和掌握的東西（如工作必須的技能、知識(shí)、服務(wù)理念等），對(duì)員工進(jìn)行的集中脫產(chǎn)培訓(xùn)和研修。在職培訓(xùn)是指在日常工作對(duì)員工的培養(yǎng)訓(xùn)練，即通過(guò)制定工作計(jì)劃、分配調(diào)整工作、聽(tīng)取匯報(bào)和意見(jiàn)、評(píng)價(jià)考核業(yè)績(jī)、推進(jìn)工作改善、幫助解決問(wèn)題等途徑對(duì)員工進(jìn)行的指導(dǎo)。自我啟發(fā)是指員工自己加強(qiáng)學(xué)習(xí)、提高修養(yǎng)，不斷開發(fā)和提高自身能力。4、培訓(xùn)積分制度。員工參加各種培訓(xùn)并獲得結(jié)業(yè)以后，可以向人力資源部門申報(bào)積分，積分將是員工在培訓(xùn)期間的全面記錄。年度累計(jì)積分的多少是員工晉級(jí)或晉升的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。不同類別的員工積分要求不同。

第八章項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃一、項(xiàng)目開發(fā)期限為保證工業(yè)園區(qū)規(guī)劃的有序?qū)嵤?、?guī)劃的可操作性和資金的有效利用，實(shí)現(xiàn)園區(qū)的滾動(dòng)開發(fā)，工業(yè)園區(qū)規(guī)劃實(shí)施分近期和遠(yuǎn)期兩期進(jìn)行。本次規(guī)劃的規(guī)劃基期為2008年，規(guī)劃期限為2008—2020年。其中：近期：2008—2010年；遠(yuǎn)期：2011—2020年。二、項(xiàng)目近期建設(shè)計(jì)劃（一）近期建設(shè)概況1、充分貫徹現(xiàn)代、集約等主題，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，有計(jì)劃有步驟地完成近期建設(shè)的各項(xiàng)內(nèi)容，形成合理的工業(yè)園區(qū)發(fā)展格局，為實(shí)現(xiàn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)發(fā)展總目標(biāo)打好基礎(chǔ)。2、近期建設(shè)重點(diǎn)加強(qiáng)工業(yè)園區(qū)內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施的配套水平，積極建設(shè)道路交通、給水、污水排放、供電等城市基礎(chǔ)設(shè)施，以保證工業(yè)園區(qū)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，為工業(yè)園區(qū)初步開發(fā)建設(shè)提供支撐條件。3、積極推動(dòng)石化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)，提出有效的政策支持，為石化產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。（二）近期建設(shè)重大項(xiàng)目1、道路近期重點(diǎn)建設(shè)道路：A-1#路、B-1#路、B-2#、D-2#、C-1#路。2、給水近期工業(yè)園區(qū)給水建設(shè)主要是鋪設(shè)輸水管及配水管，與主城區(qū)管網(wǎng)系統(tǒng)銜接，埋設(shè)S202的輸水管，：埋設(shè)B-1#路、B-2#路、D-2#路的配水管，供給近期進(jìn)駐企業(yè)的用水。3、排水近期興建污水處理廠一期工程，設(shè)計(jì)處理能力10000T/日，埋設(shè)B-3#路上的截流管，D-2#路、S202上的污水干管，建立污水排放的基本骨架。4、園林綠化.結(jié)合近期路網(wǎng)建設(shè)，種植道路兩側(cè)綠化隔離帶。5、防災(zāi)、環(huán)衛(wèi)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站一座，位于一期石化工業(yè)建設(shè)區(qū)內(nèi)，建設(shè)專業(yè)消防站一座，位于A-1#路和C-1#路路交口處，環(huán)衛(wèi)設(shè)施基本沿用主城區(qū)設(shè)施，遠(yuǎn)期進(jìn)行增建或增容。6、用地開發(fā)結(jié)合重大項(xiàng)目，近期重點(diǎn)開發(fā)：1.XX石化300萬(wàn)噸級(jí)搬遷改造項(xiàng)目2.污水處理設(shè)施用地及部分物流倉(cāng)儲(chǔ)用地的開發(fā)，不進(jìn)行大面積的建設(shè)，主要以服務(wù)于近期建設(shè)項(xiàng)目為目的，逐步開發(fā)。主要建設(shè)項(xiàng)目一覽表項(xiàng)目規(guī)模投資估算（萬(wàn)元）時(shí)序備注A-1#路3199m31992008B-1#路682.5m682.52008B-2#路849m8492008D-2#路3501m35012008C-1#路1985m19852008消防站標(biāo)準(zhǔn)4502008一所污水處理廠10000T/日30002008一期垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站0.5公頃3002009行政中心1萬(wàn)平方米15002010一期

第九章投資風(fēng)險(xiǎn)與防范措施一、政策風(fēng)險(xiǎn)及防范措施工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)不可避免地要面對(duì)國(guó)家和地方的政策風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)潛在的政策風(fēng)險(xiǎn)，主要的防范措施有：1、加強(qiáng)對(duì)有關(guān)政策、法規(guī)的研究，掌握國(guó)家法規(guī)政策的最新動(dòng)態(tài)，及時(shí)調(diào)整公司的發(fā)展目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略；2、加快項(xiàng)目手續(xù)報(bào)批及建設(shè)速度，縮短項(xiàng)目運(yùn)作周期，減少政策變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；3、充分利用當(dāng)?shù)氐膬?yōu)惠政策，提高企業(yè)的實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。二、資金風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 該園區(qū)建設(shè)規(guī)模較大，需要投入大量的資金，在資金運(yùn)作方面存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，我們需要采取以下措施：1、對(duì)一期（啟動(dòng)期）項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理運(yùn)作，分批滾動(dòng)開發(fā)，準(zhǔn)確合理預(yù)算資金使用量，明確資金籌措辦法和來(lái)源后再實(shí)施開發(fā)；2、建立科學(xué)的項(xiàng)目建設(shè)發(fā)展機(jī)制，仔細(xì)認(rèn)真地做好項(xiàng)目建設(shè)的前期準(zhǔn)備工作，合理安排建設(shè)時(shí)序，有效利用資金，減少資金浪費(fèi)。三、管理風(fēng)險(xiǎn)及防范措施該園區(qū)建設(shè)時(shí)間較長(zhǎng)，需要做許多而又繁雜的工作，這樣，在在管理上就存在風(fēng)險(xiǎn)。在管理上如有不慎，一個(gè)管理環(huán)節(jié)的失誤可能就會(huì)導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，所以，我們有必要對(duì)此采取防范措施。1、針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)，專門建立具有充分彈性、敏感性和適應(yīng)性的組織機(jī)構(gòu)，同時(shí)建立合理的監(jiān)督制約機(jī)制；2、提高管理者自身素質(zhì)，掌握先進(jìn)的管理知識(shí)和科學(xué)技術(shù)知識(shí)，培養(yǎng)創(chuàng)新意識(shí)；3、不斷總結(jié)管理經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，始終保持高度的重視四、人才風(fēng)險(xiǎn)及防范措施工業(yè)園區(qū)規(guī)劃和建設(shè)都需要專業(yè)的技術(shù)人才和管理人才，隨著項(xiàng)目進(jìn)展，在技術(shù)、管理、資本運(yùn)營(yíng)等方面對(duì)高級(jí)管理人才的需求不斷增加，有沒(méi)有一批項(xiàng)目所需的人才，能不能保持人才結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定和優(yōu)化，這些方面都存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，主要采取以下措施：1、搭建好企業(yè)的硬件平臺(tái)，建立適合專業(yè)人才的激勵(lì)機(jī)制，建立獎(jiǎng)勵(lì)基金，完善用人制度，給真正有能力的人才一個(gè)充分發(fā)揮和施展的空間，用環(huán)境吸引更多的優(yōu)秀人才的加入；2、為員工的發(fā)展提供公平的平臺(tái)和機(jī)會(huì)，加強(qiáng)人才培養(yǎng)和再教育工作，創(chuàng)造良好的學(xué)習(xí)環(huán)境，通過(guò)不斷學(xué)習(xí)和交流使員工綜合素質(zhì)提高，不斷提高企業(yè)的凝聚力和創(chuàng)造力，培養(yǎng)企業(yè)團(tuán)隊(duì)精神，為企業(yè)的高速發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基石。

第十章投資估算與資金籌措一、投資估算（一）估算依據(jù)1、《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（國(guó)家發(fā)改委頒、試用版）；2、《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（建設(shè)部發(fā)布）；3、《甘肅省建筑工程概算定額地區(qū)基價(jià)》（DBJD25-006-2001）；4、《甘肅省安裝工程概算定額地區(qū)基價(jià)》（DBJD25-008-2001）；5、《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（2002年修訂本）；6、項(xiàng)目區(qū)建筑工程2004年基本單價(jià)；7、項(xiàng)目區(qū)自然及社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)資料等。（二）投資估算完成工業(yè)園區(qū)規(guī)劃需投資120840.34萬(wàn)元，其中：開發(fā)建設(shè)投資108087.31萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)資金80萬(wàn)元，建設(shè)期利息為12673.03萬(wàn)元。達(dá)到規(guī)劃要求所需投入的資金，即土地開發(fā)成本為182.2萬(wàn)元/公頃。詳細(xì)情況分述如下：1、開發(fā)建設(shè)投資采取分項(xiàng)工程估算法和項(xiàng)目區(qū)當(dāng)前土地基價(jià)，對(duì)園區(qū)開發(fā)建設(shè)投資進(jìn)行估算。經(jīng)估算，園區(qū)開發(fā)建設(shè)投資為108087.31萬(wàn)元，其中：（1）園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用28831.70萬(wàn)元，其中：道路工程：總里程20466.5米，投資20466.5供水工程：鋪設(shè)管道35130.53米，投資998.23排水（雨水、污水）工程：鋪設(shè)管道39815.33米，投資1210.21供電工程：投資555.69萬(wàn)元；通訊工程：投資714.03萬(wàn)元；供熱工程：投資3457.75萬(wàn)元；污水處理工程：投資909.06萬(wàn)元；前期場(chǎng)地平整：平整土地662.79公頃，投資530.23（2）其他費(fèi)用75727.83萬(wàn)元，其中：土地費(fèi)用：投資74563.88萬(wàn)元，其中：拆遷補(bǔ)償費(fèi)，共662.79公頃，52.5萬(wàn)元/公頃，補(bǔ)償34796.48萬(wàn)元；土地出讓價(jià)款，共662.79公頃，60萬(wàn)元/公頃，為規(guī)劃、可行性研究及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：576.63萬(wàn)元，按園區(qū)土建工程的2%計(jì)；地質(zhì)探測(cè)、測(cè)繪等費(fèi)：145.81萬(wàn)元，按每公頃0.22萬(wàn)元計(jì)；園區(qū)管理及公用設(shè)施配套費(fèi)：95.53萬(wàn)元；工程監(jiān)理費(fèi)：202.3萬(wàn)元，按園區(qū)土建工程投資的1.2%計(jì)；（3）預(yù)備費(fèi)：3239.46萬(wàn)元，其中：基本預(yù)備費(fèi)：3239.46萬(wàn)元，按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用的8%計(jì)算；漲價(jià)預(yù)備費(fèi)：項(xiàng)目不計(jì)漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算為37500萬(wàn)元，其中：建筑工程費(fèi)用為28000萬(wàn)元（有些工程含設(shè)備購(gòu)置安裝費(fèi)用），設(shè)備運(yùn)輸及安裝費(fèi)用為4000萬(wàn)元，其他費(fèi)用為5500萬(wàn)元。（4）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅根據(jù)國(guó)家財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)財(cái)稅計(jì)[99]299號(hào)文《關(guān)于固定資產(chǎn)投資方向稅的通知》精神，本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅為零。2、建設(shè)期利息申請(qǐng)銀行借款本金為50000萬(wàn)元，分兩期借款，每期借款按5年計(jì)息，年利率為7.83%。建設(shè)期利息為12673.03萬(wàn)元。3、經(jīng)營(yíng)資金按項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間最大運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的30%估算，估算正常年經(jīng)營(yíng)資金為80萬(wàn)元。以上情況詳見(jiàn)附表8-1、8-2。二、資金籌措方案與使用計(jì)劃（一）資金籌措方案本園區(qū)開發(fā)建設(shè)具有邊開發(fā)、邊建設(shè)、便投資、邊經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，建設(shè)、經(jīng)營(yíng)往往交織在一起。按項(xiàng)目分兩期（近期建設(shè)期5年，遠(yuǎn)期建設(shè)期為8年）計(jì)13年建設(shè)方案，進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)投資的資金籌措。項(xiàng)目建設(shè)初期，因進(jìn)行園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程投資，需為以后的開發(fā)作鋪墊，故第一期分年度投資的力度較大，年度投資需要占項(xiàng)目總投資的10%左右，第二期分年度投資占項(xiàng)目總投資的5%左右。項(xiàng)目共需籌措資金120840.34萬(wàn)元，其中：1、自籌資金據(jù)相關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目開發(fā)自籌資金的比例不小于33%，建設(shè)單位投資需籌集資金40041.24萬(wàn)元。2、申請(qǐng)銀行貸款在第一期項(xiàng)目開發(fā)中，五年內(nèi)需向銀行借款29421.37萬(wàn)元，其中本金為25000萬(wàn)元，建設(shè)期利息為4421.37萬(wàn)元；在第二期項(xiàng)目開發(fā)中，五年內(nèi)需向以內(nèi)行借款33251.66萬(wàn)元，其中本金為25000萬(wàn)元，建設(shè)期利息為8251.66萬(wàn)元。占項(xiàng)目總投資的52%。3、申請(qǐng)國(guó)家投資申請(qǐng)國(guó)家投資18126.05萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的15%。項(xiàng)目建設(shè)分期資金來(lái)源情況如下：項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源情況表序號(hào)資金來(lái)源近期投資（萬(wàn)元）遠(yuǎn)期投資（萬(wàn)元）合計(jì)（萬(wàn)元）占總投資比例1自籌資金23168.9316872.3140041.2433%2銀行借款29421.3733251.6662673.0355%3國(guó)家投資14578.753547.3018126.0515%合計(jì)67169.0553671.27120840.32100%（二）資金使用計(jì)劃按項(xiàng)目建設(shè)方案及實(shí)施進(jìn)度、合理、有序的安排建設(shè)資金。1、自籌資金的使用主要用于前期工作費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)及運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，在后期用于工程費(fèi)用投資。2、銀行借款的使用用于開發(fā)建設(shè)的工程費(fèi)用、土地費(fèi)用。3、國(guó)家資金的使用用于當(dāng)期工程費(fèi)用的投資。以上各資金的分年度使用情況詳見(jiàn)附表8-1。

第十一章財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)一、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的依據(jù)及參數(shù)從園區(qū)投資目的來(lái)看，主要是創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)設(shè)施硬件條件和相應(yīng)管理軟件條件，提高生產(chǎn)、管理、服務(wù)的便利性和創(chuàng)造良好的生活條件，為招商引資和實(shí)現(xiàn)土地的增值做鋪墊，因此項(xiàng)目園區(qū)開發(fā)投資的最直接效益體現(xiàn)在土地的增值方面。項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要是考察開發(fā)項(xiàng)目盈利能力、債務(wù)資金的清償能力和資金平衡情況，以判斷開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。綜合評(píng)價(jià)是以園區(qū)的開發(fā)建設(shè)為基礎(chǔ)，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響，運(yùn)用效益和費(fèi)用指標(biāo)評(píng)價(jià)園區(qū)開發(fā)建設(shè)對(duì)XX區(qū)及XX市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響，從區(qū)域經(jīng)濟(jì)方面評(píng)價(jià)項(xiàng)目建設(shè)的財(cái)務(wù)可行性。（一）本經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的依據(jù)1、《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；2、《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版）；3、《甘肅農(nóng)村年鑒》（2006年）；（二）經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的參數(shù)1、項(xiàng)目計(jì)算期為13年；2、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基準(zhǔn)收益率為10%，綜合評(píng)價(jià)基準(zhǔn)收益率為12%；3、銀行長(zhǎng)期借款利息為7.83%；4、土地增值稅稅率為30%；5、所的說(shuō)稅率為25%；6、土地開發(fā)營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，城市建設(shè)維護(hù)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加為3%。二、項(xiàng)目收入、稅金及附加（一）項(xiàng)目收入根據(jù)建設(shè)方案擬定的開發(fā)方案，決定土地來(lái)源與開發(fā)計(jì)劃，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓計(jì)劃，確定分年度的收入。土地來(lái)源及使用計(jì)劃見(jiàn)附表9-1。經(jīng)開發(fā)后，園區(qū)公用設(shè)施及綠地為107.7公頃，占園區(qū)面積的12.7%?？晒┏鲎尩耐恋卣紙@區(qū)面積的83.3%園區(qū)開發(fā)土地平衡情況見(jiàn)下表。園區(qū)開發(fā)土地平衡表項(xiàng)目可出讓的土地其中：工業(yè)公共及商業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地公用及綠地小計(jì)比例83.364.133.1315.8512.7100%總面積552.09425.0821.96105.05110.7662.79近期08-12年308.3835212.54————59.833272.373遠(yuǎn)期13-20年246.7065212.5421.96105.0550.867390.417按開發(fā)計(jì)劃確定的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓計(jì)劃見(jiàn)附表9-2。項(xiàng)目收入為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入（按不優(yōu)惠政策計(jì)算）見(jiàn)附表9-3，土地收入較其開發(fā)建設(shè)滯后一年，項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)收入合計(jì)為195057.01萬(wàn)元，年均為15004.385萬(wàn)元。（二）稅金及附加營(yíng)業(yè)稅：按當(dāng)期收入的5%計(jì)提，計(jì)算期內(nèi)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅合計(jì)為9752.85萬(wàn)元，年均為750.22萬(wàn)元。城建稅：按當(dāng)期營(yíng)業(yè)稅的7%計(jì)提，計(jì)算期內(nèi)項(xiàng)目城建稅合計(jì)為682.70萬(wàn)元，年均為52.52萬(wàn)元。教育費(fèi)附加：按當(dāng)期營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)提，計(jì)算期內(nèi)合計(jì)為292.59萬(wàn)元，年均為22.51萬(wàn)元。三、開發(fā)成本估算（一）開發(fā)建設(shè)投資收回和轉(zhuǎn)換土地使用權(quán)費(fèi)用本項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，形成固定資產(chǎn)投資108087.31萬(wàn)元，其中基礎(chǔ)設(shè)施投資為28831.70萬(wàn)元，由于開發(fā)建設(shè)投資與各年度土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓計(jì)劃不一致，各年度的投資與收益很難對(duì)應(yīng)起來(lái)，無(wú)法精確計(jì)算各年度的投資與成本、效益，為體現(xiàn)項(xiàng)目的整體性，按各年度的土地開發(fā)比例分?jǐn)傢?xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總投資，以計(jì)算出各年度開發(fā)建設(shè)投資回收資金。轉(zhuǎn)換土地產(chǎn)權(quán)費(fèi)用。項(xiàng)目征用農(nóng)地662.79公頃，按當(dāng)前土地基價(jià)及拆遷補(bǔ)償?shù)雀黜?xiàng)費(fèi)用，項(xiàng)目取得土地的總費(fèi)用為75727.83以上情況詳見(jiàn)附表9-4.（二）管理費(fèi)用本項(xiàng)目開發(fā)期間，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用按年收入的0.5%計(jì)，由于管理人員工資、辦公經(jīng)費(fèi)和學(xué)習(xí)培訓(xùn)等費(fèi)用。（三）銷售費(fèi)用項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間，開發(fā)土地的所形成的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)用按項(xiàng)目年收入的1%計(jì)，主要用于項(xiàng)目銷售人員工資、舉辦各種銷售宣傳活動(dòng)、土地項(xiàng)目洽談等方面的支出。（四）人員工資園區(qū)的開發(fā)建設(shè)，將有一定的公共設(shè)施、非營(yíng)利機(jī)構(gòu)等在園區(qū)開展工作與活動(dòng)，需要安排一定數(shù)量的人員進(jìn)行公共性質(zhì)的服務(wù)工作，項(xiàng)目園區(qū)預(yù)計(jì)需要80人，年工資福利合計(jì)為104萬(wàn)元。（五）財(cái)務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是運(yùn)營(yíng)期間銀行貸款利息。（六）維修費(fèi)用年度土地開發(fā)完成后，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)化前發(fā)生的維修方面的費(fèi)用，按當(dāng)年基礎(chǔ)設(shè)施投資的2%計(jì)算。項(xiàng)目開發(fā)成本估算分年度詳細(xì)情況見(jiàn)附表9-4.四、項(xiàng)目利潤(rùn)估算（一）土地增值稅土地增值稅按照國(guó)家規(guī)定的四級(jí)超額累進(jìn)稅率計(jì)算。在項(xiàng)目中，項(xiàng)目各年合計(jì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入為195057.01萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目稅金及附加10728.14萬(wàn)元、總成本132882.23萬(wàn)元，合計(jì)總的扣除項(xiàng)目金額143610.37萬(wàn)元，土地增值稅稅率僅有30%一項(xiàng)。計(jì)算各年合計(jì)的土地增值稅為17062.62萬(wàn)元，年均1312.51萬(wàn)元。各年度土地增值稅詳細(xì)情況見(jiàn)附表9-5。（二）項(xiàng)目損益分析項(xiàng)目損益估算見(jiàn)附表9-5。從表中可以看出，項(xiàng)目各年合計(jì)的土地出讓收入195057.01萬(wàn)元，稅金及附加合計(jì)10728.14萬(wàn)元，開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用合計(jì)132882.23萬(wàn)元，土地增值稅合計(jì)17062.62萬(wàn)元。利潤(rùn)總額合計(jì)39812.77萬(wàn)元，年均為3062.52萬(wàn)元。企業(yè)所得稅按25%征收，總計(jì)為9953.19萬(wàn)元，年均為765.63萬(wàn)元。稅后利潤(rùn)合計(jì)為29859.58萬(wàn)元，年均為2296.89萬(wàn)元。計(jì)算主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項(xiàng)目投資利潤(rùn)率：2%資本金利潤(rùn)率：25%五、財(cái)務(wù)盈利能力分析編制了全部投資現(xiàn)金流量表（附表9-6）和自有資金現(xiàn)金流量表（附表9-7），對(duì)全部投資和自有資金投資的現(xiàn)金流量進(jìn)行了分析。（一）全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）：18.05%（稅后）：14.95%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=10%）（稅前）：9012.34萬(wàn)元（稅后）：5079.95萬(wàn)元投資回收期（靜態(tài)）（稅前）：6.94年（稅后）：7.43年投資回收期（動(dòng)態(tài)）（稅前）：9.15年（稅后）：10.79年（二）自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：96.16%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=10%）：126985.68萬(wàn)元六、清償能力分析主要考察對(duì)銀行債務(wù)清償能力。銀行長(zhǎng)期借款還本付息計(jì)算表見(jiàn)附表9-8。項(xiàng)目銀行債務(wù)為62673.05萬(wàn)元，償還借款的資金來(lái)源有建設(shè)投資年度分?jǐn)偸栈睾投惡罄麧?rùn)，按最大還款能力計(jì)算項(xiàng)目借款資金的最小還款年限。經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目借款可能的最小還款期為12.25年，到期償還本息合計(jì)為12673.05萬(wàn)元。資金來(lái)源與運(yùn)用見(jiàn)附表9-9.從表中可以看出，資金來(lái)源與運(yùn)用各年度基本平衡，銀行借款償還期內(nèi)各年基本沒(méi)負(fù)數(shù)，表明項(xiàng)目債務(wù)資金償還能力可行。七、不確定性分析土地開發(fā)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，它具有開發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入量大、建設(shè)與經(jīng)營(yíng)交織在一起等方面的特點(diǎn)，對(duì)不利因素的分析，得出因不利因素影響對(duì)項(xiàng)目盈利能力、投資回收期造成的變化，從而做出相應(yīng)對(duì)策，以盡大可能降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，為土地開發(fā)決策提供科學(xué)的依據(jù)。從財(cái)務(wù)中看出，項(xiàng)目園區(qū)開發(fā)費(fèi)用即建設(shè)投資對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、投資收回具有較大的影響。建設(shè)投資是一綜合因素，其各子因素分別是獲得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款和土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)（即土地費(fèi)用）、貸款利息和基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)費(fèi)（即表現(xiàn)為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用）；土地開發(fā)后轉(zhuǎn)讓價(jià)、規(guī)劃土地的可出讓土地率、土地出售率等綜合項(xiàng)目的年度收入；還有項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等。綜合上述因素，以項(xiàng)目建設(shè)投資、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用作為敏感性因素，做單因素分析，計(jì)算其對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期的影響。其情況見(jiàn)下表敏感性分析結(jié)果表（全部投資、所得稅后）序號(hào)項(xiàng)目基本方案項(xiàng)目收入經(jīng)營(yíng)成本總投資-10%-20%+10%+20%+10%+20%1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）14.955.335.1114.614.258.053.812財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）5079.95-4695.71-14471.364725.994372.04-936.224071.583動(dòng)態(tài)投資回收期（年）10.79————11.3412.05————4靜態(tài)投資回收期（年）7.4312.26——6.836.9510.34——5敏感性評(píng)價(jià)敏感不敏感敏感從敏感性分析結(jié)果中看出，敏感因素為項(xiàng)目收入和項(xiàng)目建設(shè)投資，開發(fā)建設(shè)期間的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為最不敏感因素。因此，控制項(xiàng)目的建設(shè)投資和保證項(xiàng)目的收入是工業(yè)園區(qū)的主要任務(wù)。八、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為14.95%，大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率10%，稅后動(dòng)態(tài)投資回收期7.43年；投資利潤(rùn)率為2%，資本金利潤(rùn)率為25%，銀行長(zhǎng)期借款償還期為12.25年。以上各項(xiàng)指標(biāo)表明項(xiàng)目具有很強(qiáng)的財(cái)務(wù)盈利能力和借款清償能力。不確定性分析表明，項(xiàng)目收入和建設(shè)投資對(duì)項(xiàng)目盈利能力影響很大，其原因是土地費(fèi)用過(guò)高（占項(xiàng)目總投資的62.67%左右），為增大項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)力度和帶動(dòng)開發(fā)商的積極性，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款可做一定幅度的下調(diào)；基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)投資對(duì)項(xiàng)目盈利能力也有一定的影響。九、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)（一）項(xiàng)目綜合盈利能力分析通過(guò)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)，從項(xiàng)目整體上得到的效益和因項(xiàng)目付出的費(fèi)用是項(xiàng)目綜合盈利能力評(píng)價(jià)的兩大因素，經(jīng)綜合分析，項(xiàng)目具有較好的盈利能力。指標(biāo)如下：社會(huì)經(jīng)濟(jì)收益率：12.32%社會(huì)凈現(xiàn)值（ic=12%）：577.32萬(wàn)元（二）社會(huì)評(píng)價(jià)園區(qū)開發(fā)建設(shè)具有良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)作用，主要表現(xiàn)在：1、就業(yè)效果分析園區(qū)建成后，可安置企業(yè)70—90家，提供就業(yè)崗位23140個(gè)，就也效果顯著。項(xiàng)目就業(yè)成本為5.22萬(wàn)元/人。項(xiàng)目就業(yè)密度為34.9人/公頃。2、工業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)，可推動(dòng)工業(yè)強(qiáng)區(qū)的進(jìn)程。石化產(chǎn)品的生產(chǎn)，可形成一定的地區(qū)產(chǎn)業(yè)特色，尤其是農(nóng)副產(chǎn)品加工項(xiàng)目在開發(fā)區(qū)的安家落戶，從龍頭上帶動(dòng)了XX區(qū)，甚至隴東地區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品加工、生產(chǎn)、銷售的產(chǎn)業(yè)化建設(shè)；同時(shí)，商業(yè)、建材業(yè)等流通業(yè)的發(fā)展，繁榮了市場(chǎng)，方便了當(dāng)?shù)厝嗣?，可極大促進(jìn)消費(fèi)的提高，形成良好的帶動(dòng)作用。從產(chǎn)業(yè)區(qū)域布局和城鎮(zhèn)化發(fā)展來(lái)看，項(xiàng)目具有良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義，將為進(jìn)一步優(yōu)化配置資源發(fā)揮更積極的作用。XX市農(nóng)業(yè)產(chǎn)值在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中占較大比重，總體上是一個(gè)以農(nóng)業(yè)為主的地區(qū)，要增加實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)勢(shì)向經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)的轉(zhuǎn)化，加工業(yè)的發(fā)展是不可或缺的，也是十分重要的，園區(qū)的開發(fā)建設(shè)為農(nóng)副產(chǎn)品加工創(chuàng)造良好的環(huán)境，以帶動(dòng)特色農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)的發(fā)展，增加農(nóng)民收入，提高項(xiàng)目區(qū)群眾生活質(zhì)量服務(wù)。3、同時(shí)、園區(qū)的建設(shè)對(duì)項(xiàng)目科技發(fā)展有明顯的促進(jìn)作用。園區(qū)在規(guī)劃中根據(jù)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目入駐的類別，設(shè)定了一定的研發(fā)用地，各類產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的集中布置，對(duì)信息的集中、分類整理及便捷傳播起到了良好的作用，研發(fā)機(jī)構(gòu)利用信息，就能緊跟市場(chǎng)需求，把當(dāng)前研發(fā)與長(zhǎng)遠(yuǎn)研發(fā)目標(biāo)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，勢(shì)必對(duì)科技的進(jìn)步發(fā)展起到推動(dòng)作用，也加速帶動(dòng)了科技成果的轉(zhuǎn)化。4、工業(yè)的發(fā)展必然會(huì)給第三產(chǎn)業(yè)增加更多的就業(yè)機(jī)會(huì)和帶來(lái)更大的商機(jī)。5、園區(qū)在規(guī)劃中，已充分考慮了項(xiàng)目開發(fā)與環(huán)境保護(hù)的相互關(guān)系，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目的監(jiān)控和環(huán)境指標(biāo)的建設(shè)達(dá)標(biāo)，園區(qū)開發(fā)不會(huì)對(duì)項(xiàng)目區(qū)造成新的不良環(huán)境影響。

第十二章結(jié)論與建議一、可行性研究基本結(jié)論通過(guò)以上各章節(jié)的分析論證，本項(xiàng)目可行性研究基本結(jié)論可以歸納為已下幾點(diǎn)：（一）在中國(guó)加入世貿(mào)組織、實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和地區(qū)超常規(guī)跨越式發(fā)展規(guī)劃的新形勢(shì)下，XX市表現(xiàn)出了以工興市的良好勢(shì)頭。為了引導(dǎo)多種經(jīng)濟(jì)實(shí)體健康發(fā)展，彌補(bǔ)市場(chǎng)運(yùn)行中的缺陷，發(fā)揮政府在土地利用方面職能的作用，創(chuàng)建有利于企業(yè)發(fā)展的優(yōu)良環(huán)境和經(jīng)濟(jì)起飛的平臺(tái)，加快XX市XX區(qū)城市化建設(shè)步伐和經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，XX市XX區(qū)人民政府決定建設(shè)XX區(qū)工業(yè)園區(qū)。XX區(qū)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易局在充分市場(chǎng)調(diào)查研究和技術(shù)論證的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身發(fā)展需要提出本建設(shè)項(xiàng)目，這對(duì)于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)發(fā)展尤其是園區(qū)建設(shè)十分必要。（二）本項(xiàng)目作為園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，實(shí)現(xiàn)園區(qū)的“六通一平”，為進(jìn)入園區(qū)的企業(yè)及行政、事業(yè)單位創(chuàng)造基本條件和贏得了建設(shè)時(shí)間，符合政府公共服務(wù)的只能和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)則，有利于兼顧經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益，對(duì)于促進(jìn)園區(qū)建設(shè)特別是工業(yè)企業(yè)的發(fā)展具有特別的現(xiàn)實(shí)意義和長(zhǎng)遠(yuǎn)的歷史意義。（三）本項(xiàng)目在建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容中進(jìn)行了精心策劃，總攬全局，因地制宜，超前規(guī)劃，設(shè)計(jì)上不僅選擇了園區(qū)建設(shè)的基本條件——“六通一平”，滿足項(xiàng)目對(duì)各級(jí)各類土地的需要，而且針對(duì)園區(qū)建設(shè)要求，結(jié)合當(dāng)?shù)毓┧㈦娏?、電訊等條件進(jìn)行總體規(guī)劃，使各個(gè)區(qū)域特色突出，功能良好，總體上又格調(diào)一致，重點(diǎn)鮮明，建設(shè)方案科學(xué)可靠，組織管理機(jī)構(gòu)設(shè)置合理，職能分工嚴(yán)密，單獨(dú)建設(shè)經(jīng)營(yíng)供電、供水等競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目符合當(dāng)?shù)啬壳扒闆r，出售土地方案科學(xué)合理。（四）本項(xiàng)目供水、供電、電訊、供熱等生產(chǎn)技術(shù)采用國(guó)內(nèi)外先進(jìn)水平，生產(chǎn)工藝成熟可靠，設(shè)備配套經(jīng)濟(jì)合理，基本可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。（五）項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析表明，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的財(cái)務(wù)盈利能力、借款清償能力及抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行。（六）項(xiàng)目建設(shè)達(dá)到各項(xiàng)指標(biāo)，項(xiàng)目可行。二、建議（一）興辦工業(yè)園區(qū)，對(duì)于引導(dǎo)當(dāng)?shù)毓I(yè)企業(yè)較快發(fā)展，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)、持續(xù)和綜合發(fā)展，加快當(dāng)?shù)爻鞘谢ㄔO(shè)步伐，都具有重要作用。項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)作雖然按照市場(chǎng)的形式進(jìn)行，但是內(nèi)容是土地開發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施，是政府應(yīng)該承受的范疇，對(duì)于園區(qū)建設(shè)又至關(guān)重要，建議國(guó)家及商業(yè)銀行予以大力支持，尤其投資方面盡量增加國(guó)家的投資比重，在信貸資金中盡量增加政策性貸款的比重，適當(dāng)延長(zhǎng)政策性貸款的還款期，提高其投資融資能力，促進(jìn)項(xiàng)目盡快建設(shè)、運(yùn)營(yíng)，發(fā)揮應(yīng)有的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。（二）本項(xiàng)目作為園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其收入來(lái)源主要是出售園區(qū)土地使用權(quán)，由于影響土地價(jià)格的因素很多，本項(xiàng)目所涉及到的供水、供熱、電力、電訊等行業(yè)、部門投資工程，其建設(shè)運(yùn)營(yíng)對(duì)園區(qū)開發(fā)具有重要的作用。因此，僅有城建單位自身的有效運(yùn)作是不夠的，還需要當(dāng)?shù)卣M(jìn)行必要的協(xié)調(diào)，使得有關(guān)部門、單位得以密切協(xié)作與配合，妥善解決有關(guān)問(wèn)題。（三）建設(shè)項(xiàng)目本身是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，土地開發(fā)與運(yùn)營(yíng)在國(guó)內(nèi)處于探索階段，許多方面還缺乏政策界定和法律約束，具體操作上又具有量大、面寬、工程技術(shù)難度高、投資巨額的特點(diǎn)，建議承辦單位要有充分認(rèn)識(shí)，全面安排和精心組織，又要勇于創(chuàng)新建設(shè)機(jī)制，搶抓發(fā)展機(jī)遇，圍繞土地開發(fā)這一主題與時(shí)具進(jìn)，做好從準(zhǔn)備建設(shè)到運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中方方面面的事物，促使項(xiàng)目按預(yù)期設(shè)計(jì)方案實(shí)施。（四）根據(jù)項(xiàng)目的敏感度分析，項(xiàng)目的發(fā)開成本與項(xiàng)目收入對(duì)本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)影響劇烈。項(xiàng)目成本控制方法包括兩類，一類是分析和預(yù)測(cè)項(xiàng)目影響要素的變動(dòng)與項(xiàng)目成本發(fā)展變化趨的項(xiàng)目成本控制方法，另一類是控制各種要素變動(dòng)而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本目標(biāo)的方法。要做好項(xiàng)目成本方面的控制，園區(qū)可才財(cái)務(wù)方面采取如下措施：建立一套完善的成本控制體系、實(shí)行全過(guò)程控制加強(qiáng)財(cái)務(wù)與核算管理、精簡(jiǎn)項(xiàng)目機(jī)構(gòu)、加強(qiáng)質(zhì)量管理、降低工期成本、加強(qiáng)索賠制度。通過(guò)如上措施可保證項(xiàng)目的開發(fā)成本增大的情況。項(xiàng)目收入的保證方法包括：采取積極的洽談制度與外界的企業(yè)、事業(yè)單位溝通，保證招標(biāo)制度的順利執(zhí)行；嚴(yán)格的按照工業(yè)園區(qū)的出讓標(biāo)準(zhǔn)，出讓土地使用權(quán)；廣泛的宣傳的工業(yè)園區(qū)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，做好園區(qū)的宣傳工作。目錄一、項(xiàng)目概況 3二、項(xiàng)目可行性編制依據(jù) 3三、項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性 4第二章項(xiàng)目區(qū)域條件分析 9一、XX市XX區(qū)概況 9二、園區(qū)產(chǎn)業(yè)概況 10三、園區(qū)土地利用概況 11四、發(fā)展條件分析 12五、工業(yè)園區(qū)建設(shè)的可行性分析 14第三章園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目與用地狀況 16一、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容 16二、園區(qū)功能定位 18三、園區(qū)用地布局與規(guī)模 18第四章綠地景觀與環(huán)境保護(hù)規(guī)劃 23一、綠地景觀規(guī)劃 23二、環(huán)境保護(hù)規(guī)劃 24第五章交通體系與市政設(shè)施規(guī)劃 28一、交通體系規(guī)劃 28二、市政設(shè)施規(guī)劃 31第六章綜合防災(zāi)規(guī)劃 38一、防災(zāi)預(yù)警措施 38二、防災(zāi)應(yīng)急措施 38三、防泄露規(guī)劃 40四、抗震工程規(guī)劃 41五、防災(zāi)疏散規(guī)劃 42第七章工業(yè)園區(qū)機(jī)構(gòu)設(shè)置 43一、運(yùn)營(yíng)模式 43二、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 43三、勞動(dòng)定員及人員培訓(xùn)