城市更新背景下老舊小區(qū)改造的問題及對策-以常德市武陵區(qū)為例

城市更新背景下老舊小區(qū)改造的問題及對策——以常德市武陵區(qū)為例摘要：城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是城市更新的重要內容，具有規(guī)模大、分布廣、涉及人群多的特點，關系著群眾的幸福感、獲得感，影響著城市品質、社會安全以及經濟發(fā)展等多個方面，成為當前中央與地方關注的重點問題。本文以武陵區(qū)為例，分析了老舊小區(qū)改造的難點并提出對策建議。關鍵詞：城市更新老舊小區(qū)改造武陵區(qū)60%，已經進入城市化進程的中后期階段。這意味著，今后城市發(fā)展的重點將由大規(guī)模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重。黨的十九屆五中全會通過的“十四五”規(guī)劃建議明確提出“實施城市更新行動”，2021實施城市更新行動是應對新階段新問題，推動城市建設高質量發(fā)展的必然要求。老舊小區(qū)改造是城市更新的重要內容，同時也是一項重要民生工程、民心工程。近年來，武陵區(qū)堅持“人民城市人民建、人民城市為人民”，大力實施城市更新行動，扎實推動老舊小區(qū)和精致片區(qū)改造工作，取得了良好的環(huán)境效益和社會效益。一、武陵區(qū)老舊小區(qū)改造的措施及成效自2019采取專題調度與現場指導相結合的方式，在精準摸排的基礎上建立項目庫、分類評估，制定年度實施計劃，確保工作有序推進。截至目前，已完成老舊小區(qū)改造537245堅持黨建引領，發(fā)揮居民主觀能動性。充分發(fā)揮各級黨組織的領導核心作用和黨員先鋒模范作用，把加強黨的建設貫穿于老舊小區(qū)改造及基層社會治理的作為前提條件，對居民改造意愿強烈、積極配合的，優(yōu)先實施改造。針對改造的具體內容，根據各小區(qū)的不同需求和居民意愿確定小區(qū)“改什么”，并逐一確定“菜單式”改造方案，充分調動居民主動參與意識。統籌規(guī)劃，科學安排。住建局，由住建局對小區(qū)數據進行分類評估，統籌科學規(guī)劃并建立老舊小區(qū)改造項目庫，按照輕重緩急、先易后難的原則安排各年度實施計劃。住建局將切實符合老改條件、居民參與積極性高的小區(qū)納入當年改造項目，并上報區(qū)委、區(qū)政府確定。突出拆違先行，創(chuàng)造改造條件。改造建設的工作思路，由城管牽頭聯合各街道組織實施“拆違行動”，拆除了老舊小區(qū)改造啟動的“腸梗阻”，拆開了小區(qū)改造的公共空間，拆出了居民的信心和決心，為老舊小區(qū)改造掃清了障礙。多方籌措資金，建立合理共擔機制。建立多元化資金籌措機制，堅持“誰受益、誰出資”原則，建立政府、產權單位、居民合理共擔機制。改造資金采取2020年開始的改造項目，明確居民出資比例不低于計劃總投資5%的標準，同時提請市政府動員水、電、氣、通信等運營企業(yè)承擔一定的設施改造費用。二、制約老舊小區(qū)改造的主要因素區(qū)內職能不全，前期報建手續(xù)難批。劃局等部門職能職責不全，且項目前期規(guī)劃審批、施工許可辦理、項目受監(jiān)等手續(xù)由市直部門辦理，使得部分已改造完成的老舊小區(qū)至今未完成前期相關審批、施工許可、質量安全監(jiān)督等手續(xù)的辦理，也未進行聯合竣工驗收工作。小區(qū)底數不清，改造機制不健全。武陵城區(qū)老舊小區(qū)存量大，不同小區(qū)的對改造的總量缺乏準確數據和具體安排，也缺乏具體的建設標準和政策支持。同時，群眾關注的改造資金居民自籌比例、補助基數以及與水電氣污等權屬單位專項工程銜接的具體政策支持尚不明確。資料檔案不全，改造難度加大。建設資料缺失，有的缺失地下綜合管線圖。同時，很多老舊小區(qū)建成后都開展了后期施工改造，電力、給水、排水、通信、天然氣等地下管線遷移了，改造需要實地核對。此外，大部分老舊小區(qū)面積有限，場地的限制加大了改造難度與施工風險。居民需求多樣，意見難以統一。裝使用天然氣省錢，加裝電梯方便老人孩子，還對小區(qū)綠化與道路、停車場以及樹木的高度、防盜窗的改造存在多種意見。但居民需求與改造的條件、標準存在較大的差距，小區(qū)個體之間的差異、居民的經濟條件和社會背景的多樣性使得老舊小區(qū)的改造更加復雜。資金問題突出，業(yè)主共建意識弱。老舊小區(qū)沒有物業(yè)維修專項基金，改造工作面臨著財政資金“投不起”、居民和社會資金不愿投、后期管護資金缺失等問題。根據現有文件規(guī)定，符合中央財政2000長效管理缺乏，改造成果難維持。過幾輪環(huán)境整治或單項改造，但“臟亂差”現象總是卷土重來。究其原因，主要是小區(qū)治理力量不足，長效管理機制不健全。老舊小區(qū)收繳物業(yè)費困難與物業(yè)管理不到位的矛盾突出，社區(qū)工作因人手不夠，較少參與老舊小區(qū)的管理。如果改造完成后小區(qū)管理繼續(xù)缺位，就會導致改造成果無法維持。三、完善老舊小區(qū)改造的對策建議健全機制，加快出臺規(guī)劃方案。能部門參與的工作機構，明確部門分工，劃分目標責任。盡快組織開展全區(qū)老舊小區(qū)調查摸底，真實準確掌握老舊小區(qū)規(guī)模、房屋建筑本體、小區(qū)公共部分基礎設施和基本功能，老舊小區(qū)居民自治和物業(yè)管理的現狀，以及居民具體的改造需求等情況，建立全區(qū)老舊小區(qū)基礎數據信息庫。在此基礎上，明確改造的具體時間、內容和建設標準，明確改造的投入保障和組織實施。統籌推進，合理把握改造節(jié)奏。始資料和圖紙的查找整理，基礎資料不完善、與項目實際不符合的，委托相關設計單位及時進行補測補繪。市政、電力、通訊、供水、燃氣等部門單位和有關街道應協助提供各老舊小區(qū)地下管網分布圖，并對地上各類相應管線進行集中調查清理。街道社區(qū)應有序開展老舊小區(qū)改造宣傳動員工作，取得廣大居民的理解和支持。以人為本，改造提升居住環(huán)境。建筑改造、道路交通和停車、管網系統、景觀綠化、適老化改造、社區(qū)服務體系6涉及共同利益的問題。支持存在多孔預制樓板等安全隱患較多的老舊小區(qū)拆舊建新，鼓勵多層住宅加裝電梯，實施打通消防生命通道工程，完善老舊小區(qū)公共服務功能。多元投入，健全資金籌措機制。的政府和居民資金負擔比例，做好財政投入保障，探索構建政府政策性引導、居民共建性出資、企業(yè)市場化參與、社會全方位支持的多元化融資機制。綜合施策，