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寧波永大投資集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告機(jī)密

北京北大縱橫管理咨詢公司二零零四年十一月重要說(shuō)明本文件專為客戶使用分發(fā)、引用和復(fù)制-----即使是節(jié)選方式-----給第三方使用需事先得到北大縱橫公司的書面認(rèn)可導(dǎo)讀公司戰(zhàn)略規(guī)劃業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃職能戰(zhàn)略規(guī)劃各階段財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)與風(fēng)險(xiǎn)分析永大經(jīng)過(guò)十年的快速發(fā)展，初步完成了原始積累，但企業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向長(zhǎng)期以來(lái)不是十分清晰銷售額企業(yè)規(guī)模寧海縣城建開發(fā)有限公司成立，注冊(cè)資金200萬(wàn)寧海城建更名為寧?？h永大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊(cè)資金500萬(wàn)寧波永大集團(tuán)有限公司成立，下轄5家子公司？1999年2001年2001年2002年我們的方向2000年集團(tuán)在南京以掛牌受讓方式取得2.8萬(wàn)平米土地開發(fā)權(quán)，首次走出浙江2003年2003年11月，占地40萬(wàn)平米的泰興項(xiàng)目一期工程開工建設(shè)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)層和員工對(duì)集團(tuán)的發(fā)展均抱有很高期望，但對(duì)于公司的未來(lái)定位和發(fā)展方向，存在不同的看法集團(tuán)應(yīng)該專注于房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，對(duì)其他不能支持房產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的業(yè)務(wù)盡早進(jìn)行剝離集團(tuán)應(yīng)該實(shí)行多元化的發(fā)展戰(zhàn)略，同時(shí)介入幾個(gè)行業(yè)，以便互為支撐公司應(yīng)該在江浙一帶的中型城市發(fā)展，獲得天時(shí)地利人和優(yōu)勢(shì)。集團(tuán)可以向全國(guó)的各大中城市進(jìn)軍，開創(chuàng)全國(guó)性的知名品牌集團(tuán)在未來(lái)的幾年想成為多大規(guī)模的企業(yè)？集團(tuán)將來(lái)的發(fā)展是一業(yè)為主，還是多業(yè)并舉？選擇的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域到底多大合適？集團(tuán)將來(lái)在各項(xiàng)業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)地位如何定位？集團(tuán)應(yīng)該結(jié)合自身資源和實(shí)力選擇最具競(jìng)爭(zhēng)力行業(yè)做專做強(qiáng)集團(tuán)可以采取追隨戰(zhàn)略，在不同階段將集團(tuán)資源重點(diǎn)投入不同業(yè)務(wù)爭(zhēng)論的焦點(diǎn)觀點(diǎn)一觀點(diǎn)二觀點(diǎn)三高層管理者期望夯實(shí)管理基礎(chǔ)，盡快完成過(guò)渡期，抓住機(jī)會(huì)成功領(lǐng)導(dǎo)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)再次飛躍公司定位不明和戰(zhàn)略不清晰造成了很多管理上的問(wèn)題，科學(xué)制定發(fā)展戰(zhàn)略成為集團(tuán)的緊迫任務(wù)公司戰(zhàn)略企業(yè)愿景組織結(jié)構(gòu)人力資源管理問(wèn)題逐步放大企業(yè)文化過(guò)于概念化，尚未達(dá)成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，且缺乏戰(zhàn)略分解，無(wú)法真正發(fā)揮指導(dǎo)作用總部和下屬公司都存在職能缺失集團(tuán)和下屬公司管理缺乏效率人力資源職能不完善，現(xiàn)有職能也存在很多問(wèn)題工作積極性不高，滿意度較低缺乏規(guī)范意識(shí)和責(zé)任意識(shí)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略必須進(jìn)行綜合規(guī)劃，從而有步驟、有計(jì)劃地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)綜合分析永大業(yè)務(wù)現(xiàn)狀，我們將永大的戰(zhàn)略發(fā)展劃分為三個(gè)階段價(jià)值時(shí)間第一階段夯實(shí)管理，培育核心競(jìng)爭(zhēng)力第二階段縱向整合價(jià)值鏈，建立資本運(yùn)作平臺(tái)第三階段開創(chuàng)新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域近期中期遠(yuǎn)期200520072009………第一階段（2005~2006）是戰(zhàn)略發(fā)展的關(guān)鍵階段，核心戰(zhàn)略議題為夯實(shí)管理基礎(chǔ)，培育房產(chǎn)業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力組織資源人力資源財(cái)務(wù)資源無(wú)形資源業(yè)務(wù)資源策劃能力資本能力整合能力品牌影響力服務(wù)能力完全滿足基本滿足一般基本不滿足缺乏永大能力匹配性評(píng)價(jià)從永大內(nèi)部資源與能力分析我們得出結(jié)論：永大目前在房產(chǎn)方面的資源與能力還不能滿足行業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的需要，所以永大首要的任務(wù)是夯實(shí)管理基礎(chǔ)，提升自身競(jìng)爭(zhēng)能力北大縱橫建議：現(xiàn)階段應(yīng)以發(fā)展核心業(yè)務(wù)為主，不宜考慮多元化問(wèn)題永大的核心業(yè)務(wù)——住宅房產(chǎn)，目前行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，永大應(yīng)抓住歷史性機(jī)遇，以提升該業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)力為主，加快發(fā)展步伐，為企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)永大目前還未建立自己的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，相關(guān)能力薄弱，不宜考慮多元化問(wèn)題，應(yīng)在自身?xiàng)l件和時(shí)機(jī)成熟之時(shí)，再考慮多元化發(fā)展問(wèn)題第二階段（2007－2008年）縱向整合價(jià)值鏈，提升物業(yè)和建筑等的業(yè)務(wù)運(yùn)作能力，形成對(duì)房產(chǎn)業(yè)務(wù)的支持物業(yè)管理參與房產(chǎn)開發(fā)，有助于把握市場(chǎng)動(dòng)向物業(yè)管理的早期介入有利于設(shè)計(jì)的優(yōu)化、完善和房屋建造質(zhì)量的提高物業(yè)管理管理水平的提高對(duì)房屋銷售起到越來(lái)越重要的作用建筑隊(duì)伍提早參與圖紙的規(guī)劃設(shè)計(jì)，可以在建設(shè)過(guò)程中保證房屋的設(shè)計(jì)思想更好得到實(shí)施

建筑隊(duì)伍的運(yùn)作能力提高可以為工程爭(zhēng)取更短的時(shí)間，節(jié)約更大的成本，保證房屋最后質(zhì)量裝飾裝修工作如果能在房產(chǎn)開發(fā)前期參與規(guī)劃設(shè)計(jì)，能更好的反映居民對(duì)房屋的美觀實(shí)用偏好美觀實(shí)用的裝飾裝修對(duì)于房屋的銷售時(shí)間和價(jià)格都能提供有力的支持房屋建筑房產(chǎn)開發(fā)物業(yè)管理裝飾裝修同時(shí)通過(guò)建立資本運(yùn)作平臺(tái)，促進(jìn)房產(chǎn)業(yè)務(wù)快速發(fā)展，并為第三階段新業(yè)務(wù)的拓展奠定基礎(chǔ)金融性資本運(yùn)作平臺(tái)經(jīng)營(yíng)性資金運(yùn)作平臺(tái)互動(dòng)房產(chǎn)業(yè)務(wù)高速擴(kuò)張新業(yè)務(wù)股市融資戰(zhàn)略股權(quán)融資產(chǎn)業(yè)基金房地產(chǎn)信托銀行貸款內(nèi)部積累預(yù)售房款工程墊款抵押拍賣開拓培育第三階段（2009~）集團(tuán)考慮介入新的行業(yè)，進(jìn)行多元化運(yùn)作，保持永大的持續(xù)發(fā)展能力發(fā)展新的業(yè)務(wù)將可以規(guī)避行業(yè)周期風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。企業(yè)要想獲得長(zhǎng)期持續(xù)性發(fā)展，應(yīng)該考慮未來(lái)的業(yè)務(wù)價(jià)值時(shí)間第一階段夯實(shí)管理，培育核心競(jìng)爭(zhēng)力第二階段縱向整合價(jià)值鏈，建立資本運(yùn)作平臺(tái)第三階段開創(chuàng)新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域近期中期遠(yuǎn)期200520072009………永大的主營(yíng)業(yè)務(wù)—房產(chǎn)行業(yè)，具有周期性波動(dòng)特征北大、清華、搜房及中房集團(tuán)的研究結(jié)論：依據(jù)銷售面積、銷售額和投資額增長(zhǎng)三要素，自1983年以來(lái)，已經(jīng)歷了3個(gè)發(fā)展期、2個(gè)低落期的周期波動(dòng)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展，波動(dòng)周期有延長(zhǎng)趨勢(shì)從國(guó)房景氣指數(shù)來(lái)看，1993年經(jīng)濟(jì)過(guò)熱期房地產(chǎn)指數(shù)約為120,扣除價(jià)格、基數(shù)等因素,相當(dāng)于核對(duì)口徑110點(diǎn)，而2003年景氣指數(shù)為107點(diǎn)，接近經(jīng)濟(jì)過(guò)熱期的指數(shù)值因此永大要考慮通過(guò)多元化運(yùn)作以規(guī)避行業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)房產(chǎn)行業(yè)的周期性波動(dòng)利潤(rùn)房產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤(rùn)綜合利潤(rùn)房產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤(rùn)其它業(yè)務(wù)利潤(rùn)無(wú)多元化業(yè)務(wù)支持有多元化業(yè)務(wù)支持利潤(rùn)在房產(chǎn)行業(yè)遇到周期性波動(dòng)，處于行業(yè)發(fā)展的低谷時(shí)，如果有其它的業(yè)務(wù)進(jìn)行支持，企業(yè)就可以可以緩解甚至扭轉(zhuǎn)危機(jī)在房產(chǎn)行業(yè)遇到周期性波動(dòng)，處于行業(yè)發(fā)展的低谷時(shí)，如果沒(méi)有其它的業(yè)務(wù)進(jìn)行支持，企業(yè)有可能會(huì)一撅不振，甚至出現(xiàn)生存危機(jī)但我們也必須注意到，多元化經(jīng)營(yíng)同樣存在風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)退出風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)在多元化投資前往往很少考慮到退出的問(wèn)題。然而，如果企業(yè)深陷一個(gè)錯(cuò)誤的投資項(xiàng)目卻無(wú)法做到全身而退，那么很可能導(dǎo)致企業(yè)全軍覆沒(méi)。一個(gè)設(shè)計(jì)良好的經(jīng)營(yíng)退出渠道能有效地降低多元化經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。原有經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)資源總是有限的，多元化經(jīng)營(yíng)的投入往往意味著原有經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)要受到削弱。這種削弱不僅是資金方面的，管理層注意力的分散也是一個(gè)方面行業(yè)進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)進(jìn)入不是一個(gè)簡(jiǎn)單的“買入”過(guò)程。企業(yè)在進(jìn)入新產(chǎn)業(yè)之后還必須不斷地注入后續(xù)資源，去學(xué)習(xí)這個(gè)行業(yè)并培養(yǎng)自己的員工隊(duì)伍，塑造企業(yè)品牌。內(nèi)部經(jīng)營(yíng)整合風(fēng)險(xiǎn)

新投資的產(chǎn)業(yè)會(huì)通過(guò)財(cái)務(wù)流、物流、決策流、人事流給企業(yè)以及企業(yè)的既有產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)全面的影響。不同的行業(yè)有不同的業(yè)務(wù)流程和不同的市場(chǎng)模式，因而對(duì)企業(yè)的管理機(jī)制有不同的要求。企業(yè)作為一個(gè)整體，必須把不同行業(yè)對(duì)其管理機(jī)制的要求以某種形式融合在一起。多元化風(fēng)險(xiǎn)未來(lái)業(yè)務(wù)選擇的戰(zhàn)略標(biāo)準(zhǔn)是：基礎(chǔ)穩(wěn)、進(jìn)得去、站得住、無(wú)沖突、降風(fēng)險(xiǎn)、有發(fā)展降風(fēng)險(xiǎn)：進(jìn)入新業(yè)務(wù)領(lǐng)域能夠分擔(dān)永大房產(chǎn)專業(yè)化經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)新業(yè)務(wù)選擇標(biāo)準(zhǔn)有發(fā)展：新業(yè)務(wù)能為永大進(jìn)一步發(fā)展打下基礎(chǔ)無(wú)沖突：新的業(yè)務(wù)不會(huì)破壞永大現(xiàn)有整體戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)進(jìn)得去：為在新市場(chǎng)取得優(yōu)勢(shì)，永大必須結(jié)合自身的資源能力降低進(jìn)入壁壘站得?。哼M(jìn)入新業(yè)務(wù)后，永大能夠迅速切入目標(biāo)市場(chǎng)基礎(chǔ)穩(wěn)：在當(dāng)前主營(yíng)業(yè)務(wù)市場(chǎng)上，比對(duì)手做得更好永大戰(zhàn)略發(fā)展各階段目標(biāo)公司發(fā)展目標(biāo)第一階段第三階段第二階段業(yè)務(wù)目標(biāo)2006年主營(yíng)業(yè)務(wù)銷售收入億元，總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到22億；集中力量在寧波及其周邊地區(qū)發(fā)展，以服務(wù)和質(zhì)量鑄造精品項(xiàng)目品牌。管理目標(biāo)修訂完善管理制度，到2006成為一級(jí)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)建立起完善的人力資源管理體系，建立一支房地產(chǎn)高素質(zhì)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，形成以高素質(zhì)人才為主的人力資源結(jié)構(gòu)，使人力資本成為公司成長(zhǎng)的核心能力之一；建立以項(xiàng)目管理為核心的管理體制，用兩年的時(shí)間建成以規(guī)范化管理制度和業(yè)務(wù)流程管理為核心的管理平臺(tái)，以管理求效益業(yè)務(wù)目標(biāo)成功實(shí)現(xiàn)上市，2008年主營(yíng)業(yè)務(wù)銷售收入13億元，總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到26億；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)成功進(jìn)入其他二類地區(qū)的區(qū)域市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌向公司品牌的提升。管理目標(biāo)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司、建筑公司以及裝飾裝修公司的管理控制，根據(jù)客戶的個(gè)性化要求，適時(shí)調(diào)整服務(wù)內(nèi)容，體現(xiàn)產(chǎn)品差異化通過(guò)縱向整合價(jià)值鏈，確保形成供應(yīng)鏈間的協(xié)同效益，實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值，從而賺取供應(yīng)鏈增值利潤(rùn)。建立多渠道資金融通平臺(tái)，在所進(jìn)入的區(qū)域市場(chǎng)上通過(guò)規(guī)?；\(yùn)營(yíng)，使公司獲得快速發(fā)展業(yè)務(wù)目標(biāo)2014年主營(yíng)業(yè)務(wù)銷售收入36億元，總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到50億；第二階段結(jié)束后三到五年內(nèi)，使永大成為全國(guó)性房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)品牌在國(guó)內(nèi)享有較高的聲譽(yù)；通過(guò)多元化運(yùn)作，規(guī)避公司規(guī)模擴(kuò)大后的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)通過(guò)長(zhǎng)期的建設(shè)，形成永大獨(dú)特的組織模式和企業(yè)文化模式內(nèi)外部客戶的服務(wù)能力成為公司的核心能力，體現(xiàn)在公司內(nèi)部信息溝通的暢通、及時(shí)，相互之間形成有效配合形成完善的項(xiàng)目管理體系和異地開發(fā)模式，能夠支撐全國(guó)性的多項(xiàng)目運(yùn)作導(dǎo)讀公司戰(zhàn)略規(guī)劃業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃職能戰(zhàn)略規(guī)劃各階段財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)與風(fēng)險(xiǎn)分析簡(jiǎn)單易記：項(xiàng)目名稱要文字簡(jiǎn)短、發(fā)音順暢，使消費(fèi)者能很快識(shí)別和持久記憶一個(gè)設(shè)計(jì)良好的經(jīng)營(yíng)退出渠道能有效地降低多元化經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。上海、浙江、廣東、安徽、江西、山東、云南、廣西等省的行業(yè)盈利性較高，超過(guò)全國(guó)和本區(qū)域的市場(chǎng)平均水平內(nèi)部成立房產(chǎn)、建筑兩大事業(yè)部－模擬利潤(rùn)中心，事業(yè)部之間進(jìn)行內(nèi)部結(jié)算域，江浙兩省是二類地區(qū)中建議繼續(xù)專注于普通商品房的開發(fā)，在新區(qū)域市場(chǎng)的城鄉(xiāng)結(jié)合部進(jìn)行成片小區(qū)式的開發(fā)在現(xiàn)有人員基礎(chǔ)上，公司需要引進(jìn)新的管理型人才（如人力資源，財(cái)務(wù)人員等）夯實(shí)管理，培育核心競(jìng)爭(zhēng)力審計(jì)監(jiān)察通過(guò)對(duì)財(cái)務(wù)、工程審計(jì)和項(xiàng)目質(zhì)量、技術(shù)、安全監(jiān)察保證項(xiàng)目開發(fā)順利進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)以及一些部室職能得到強(qiáng)化審計(jì)監(jiān)察通過(guò)對(duì)財(cái)務(wù)、工程審計(jì)和項(xiàng)目質(zhì)量、技術(shù)、安全監(jiān)察保證項(xiàng)目開發(fā)順利進(jìn)行投資環(huán)境分析：一類、二類地區(qū)具有顯著的優(yōu)勢(shì)，特大城市的投資環(huán)境明顯強(qiáng)于中小城市審計(jì)監(jiān)察通過(guò)對(duì)財(cái)務(wù)、工程審計(jì)和項(xiàng)目質(zhì)量、技術(shù)、安全監(jiān)察保證項(xiàng)目開發(fā)順利進(jìn)行冀渝鄂陜及邊疆地區(qū)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模化程度較高；投資環(huán)境最好的前10個(gè)城市分布：一類地區(qū)3個(gè)，二類地區(qū)5個(gè)，三類地區(qū)2個(gè)，充分體現(xiàn)了大城市對(duì)資源的聚集效應(yīng)一類地區(qū)的經(jīng)營(yíng)收入在35%左右的高位上穩(wěn)定增長(zhǎng)，同期營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率增長(zhǎng)也逐漸上升公司業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)層面的戰(zhàn)略需要考慮何處、何時(shí)以及如何的問(wèn)題何時(shí)競(jìng)爭(zhēng)如何競(jìng)爭(zhēng)何處競(jìng)爭(zhēng)需要回答三個(gè)維度的問(wèn)題永大業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略包括區(qū)域、階段和業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃三個(gè)方面的內(nèi)容地理區(qū)域性：房產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況主要受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，區(qū)域發(fā)展不平衡，級(jí)差收益明顯行業(yè)周期性：房產(chǎn)業(yè)屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，體現(xiàn)了明顯的宏觀經(jīng)濟(jì)周期性特點(diǎn)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性：房產(chǎn)是以住宅為主體的支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)其他產(chǎn)業(yè)有高度的綜合性和關(guān)聯(lián)度，因此對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有顯著的帶動(dòng)作用階段發(fā)展規(guī)劃（何時(shí)）區(qū)域發(fā)展規(guī)劃（何地）業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃（如何）根據(jù)房產(chǎn)地理區(qū)域性、行業(yè)周期性、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性、政策敏感性的特點(diǎn)，對(duì)永大房產(chǎn)業(yè)務(wù)的整體戰(zhàn)略規(guī)劃從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析政策敏感性土地資源供應(yīng)、投融資政策、各項(xiàng)稅費(fèi)、房地產(chǎn)流通政策等各項(xiàng)政策具有綜合性的影響區(qū)域發(fā)展規(guī)劃——區(qū)域市場(chǎng)優(yōu)先級(jí)評(píng)估幫助永大解決何處發(fā)展的問(wèn)題市場(chǎng)容量規(guī)模需求成長(zhǎng)性市場(chǎng)成長(zhǎng)性投資增長(zhǎng)市場(chǎng)盈利性收益增長(zhǎng)與盈利投資環(huán)境供求平衡市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)優(yōu)先級(jí)評(píng)估術(shù)語(yǔ)解釋GDP：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值城市化率=非農(nóng)人口/總?cè)丝谏唐贩靠罩寐?未售出數(shù)量/前三年竣工數(shù)量市場(chǎng)密集度：主要用企業(yè)數(shù)量和從業(yè)人數(shù)來(lái)衡量經(jīng)營(yíng)規(guī)?；ǔ潭龋?總投資規(guī)模/企業(yè)數(shù)量人均GDP和城市化率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)緊密相關(guān)，因而成為預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要指標(biāo)起步階段平穩(wěn)階段快速上升階段萎縮階段人均GDP800美元1300美元8000美元13000美元世行住宅產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)納瑟姆曲線起飛期平緩期高速發(fā)展期城市化率30%70%根據(jù)世行住宅產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)，人均GDP介于1300美元到8000美元之間，房地產(chǎn)市場(chǎng)將處于快速上升階段根據(jù)納瑟姆曲線，城市化率介于30%與70%之間，房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)以人均GDP為劃分標(biāo)準(zhǔn)，各區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度依次為：滬京津地區(qū)；東部省份；中西部省份；中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度高于西部地區(qū)數(shù)據(jù)來(lái)源：全國(guó)及各地區(qū)2003年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，其中江西省使用2002年統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)黑龍江內(nèi)蒙古2003年全國(guó)人均GDP達(dá)到9030元，增長(zhǎng)率為10.34%＄3000＄1300＄80005000100001500020000250003000035000400004500050000上海北京天津浙江廣東江蘇福建遼寧山東河北新疆吉林海南湖北重慶山西青海河南湖南西藏寧夏陜西安徽四川廣西*江西云南甘肅貴州元0%5%10%15%20%25%30%2003年人均GDP年增長(zhǎng)率從城市化進(jìn)程來(lái)看，滬京地區(qū)及東部地區(qū)城市化率超過(guò)30%，其中滬京地區(qū)超過(guò)70%，而中西部地區(qū)由于人口規(guī)模較大，城市化比例相對(duì)偏低70%30%20%數(shù)據(jù)來(lái)源：全國(guó)及各地區(qū)2002年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)0102030405060708090上海北京天津遼寧黑龍江吉林內(nèi)蒙古廣東新疆江蘇福建寧夏山東青海湖北山西海南浙江江西陜西重慶河北湖南甘肅安徽四川河南廣西云南貴州西藏%020004000600080001000012000萬(wàn)人城鎮(zhèn)化（非農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝诒壤┛側(cè)丝谝罁?jù)經(jīng)濟(jì)和人口宏觀指標(biāo)，全國(guó)大致劃分為四個(gè)區(qū)域：一類地區(qū)為直轄市；二類地區(qū)為東部8?。蝗惖貐^(qū)主要為長(zhǎng)江以北的中西部和邊疆；四類地區(qū)主要為長(zhǎng)江以南的中西部地區(qū)30%50%70%

城市化率人均GDP$3,000$1,300$800寧夏*陜西江西*、安徽*四川*、廣西云南、甘肅貴州*吉林新疆、湖北內(nèi)蒙古重慶、山西青海、湖南河北*海南*河南西藏*遼寧黑龍江廣東*江蘇福建山東*浙江*上海*、北京*天津*數(shù)據(jù)來(lái)源：全國(guó)及各地區(qū)2003年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，其中*地區(qū)依據(jù)2002年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)人均GDP超過(guò)＄3,000，且城市化率超過(guò)60%的一類地區(qū)，包括上海、北京、天津，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速上升期向平穩(wěn)期過(guò)渡人均GDP超過(guò)＄1,300，或/且城市化率超過(guò)50%的二類地區(qū)，包括東部沿海5省和東北3省，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速上升期人均GDP超過(guò)＄800，或/且城市化率超過(guò)30%的三類地區(qū)，主要包括河北、河南、山西、湖北、湖南、重慶、陜西、寧夏、青海及邊疆地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起飛期人均GDP在＄800以下，且城市化率低于30%的四類地區(qū)，主要包括江西、安徽、四川、云南、甘肅等，房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛啟動(dòng)區(qū)域市場(chǎng)需求規(guī)模：從銷售面積看，二類地區(qū)的市場(chǎng)容量最大；隨著單位價(jià)格上漲，房地產(chǎn)銷售額的增長(zhǎng)速度快于銷售面積增長(zhǎng)；三類地區(qū)、四類地區(qū)取得市場(chǎng)成長(zhǎng)領(lǐng)先地位2003年，二類地區(qū)商品房住宅銷售面積超過(guò)億平米，占全國(guó)市場(chǎng)（億平米）的43.06%；三類地區(qū)銷售面積億平米，占全國(guó)市場(chǎng)的22.82%；因此，處于房地產(chǎn)起飛期和快速上升期的地區(qū)的住宅需求/消費(fèi)量約占總體的2/31999-2002年，各區(qū)域市場(chǎng)的銷售額增長(zhǎng)率普遍高于銷售面積增長(zhǎng)率，表現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)趨勢(shì)三年來(lái)，各區(qū)域市場(chǎng)銷售增長(zhǎng)率的變動(dòng)差異很大，三類地區(qū)和四類地區(qū)取得市場(chǎng)成長(zhǎng)領(lǐng)先地位一類地區(qū)的銷售增長(zhǎng)放緩，年銷售面積增長(zhǎng)率從36%降到20%二類地區(qū)的銷售增長(zhǎng)一直排名最后，但2002年底增長(zhǎng)率同比上升了5個(gè)百分點(diǎn)左右，逆市反彈較大三類地區(qū)的銷售增長(zhǎng)仍保持市場(chǎng)領(lǐng)先，尤其是銷售額增長(zhǎng)率高于銷售面積增長(zhǎng)率個(gè)百分點(diǎn)，體現(xiàn)了該地區(qū)房?jī)r(jià)的快速上漲四類地區(qū)的同比增長(zhǎng)率位居第一，但是波動(dòng)較大數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)2004，歷年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2003年各區(qū)域商品房住宅銷售面積比較1999-2002年各區(qū)域房地產(chǎn)銷售面積增長(zhǎng)率和銷售額增長(zhǎng)率比較二類地區(qū)43.06%三類地區(qū)22.82%一類地區(qū)16.55%四類地區(qū)17.57%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)房屋銷售面積增長(zhǎng)率商品房銷售額增長(zhǎng)率廣東、江蘇、浙江、上海、北京、山東等地的市場(chǎng)規(guī)模名列前茅，浙江、山東及天津的增幅較大，而東北地區(qū)徘徊不前一類地區(qū)中，滬京兩市占全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的1/7，總量和價(jià)格都在高位上增長(zhǎng)；2003年津市異軍突起，銷售面積同比增長(zhǎng)率達(dá)到23%，共750萬(wàn)平米，為滬市的1/3二類地區(qū)中，粵、蘇、浙三省銷售面積都達(dá)到2200萬(wàn)平米以上，占全國(guó)的1/4；魯、遼、閩三省銷售面積都超過(guò)1000萬(wàn)平米；黑、吉兩省銷售量相對(duì)較小。從銷售增長(zhǎng)看，浙江省連年直線攀升，2002年底銷售額增長(zhǎng)超過(guò)銷售面積增長(zhǎng)20個(gè)百分點(diǎn)，山東省的年銷售額增長(zhǎng)率保持在30%以上；廣東、福建的增長(zhǎng)率已回落到10%左右；東北三省的增長(zhǎng)相對(duì)緩慢010002000300040005000北京天津上海合計(jì)萬(wàn)平米1999年銷售面積2000銷售面積2001年銷售面積2002年銷售面積0500100015002000北京天津上海合計(jì)億元1999年商品房銷售額2000商品房銷售額2001年商品房銷售額2002年商品房銷售額0%10%20%30%40%50%60%70%80%北京天津上海一類地區(qū)房屋銷售面積增長(zhǎng)率商品房銷售額增長(zhǎng)率0%10%20%30%40%50%60%廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍合計(jì)050010001500200025003000廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍江合計(jì)02000400060008000100001200014000廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍江合計(jì)三類、四類地區(qū)市場(chǎng)規(guī)模較大的依次為四川、重慶、湖北、安徽、河南、河北、湖南、江西等，基本位于中西部地區(qū)從銷售面積來(lái)看，川、渝都超過(guò)1000萬(wàn)平米，其次為鄂皖豫冀湘贛等，銷售額也大體符合上述分布從銷售增長(zhǎng)來(lái)看，上述地區(qū)保持著穩(wěn)定快速的增長(zhǎng)率，而其他地區(qū)由于需求規(guī)模小，年度間差異較大，如桂、黔020040060080010001200河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆04080120160200河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆-50%0%50%100%150%200%250%300%河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆0200400600800100012001400160018002000江西安徽廣西四川甘肅貴州云南050100150200250300江西安徽廣西四川甘肅貴州云南-20%0%20%40%60%80%100%江西安徽廣西四川甘肅貴州云南區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)分析：各區(qū)域供給差異較大，一類地區(qū)年供給增長(zhǎng)率持續(xù)上升；二類地區(qū)的市場(chǎng)供給量最大，約占全國(guó)的45%；三類地區(qū)年供給增幅由高位下滑；四類地區(qū)波動(dòng)很大2003年，全國(guó)商品房住宅施工面積達(dá)億平米，新開工面積達(dá)億平米，竣工面積億平米；2000-2002年全國(guó)房地產(chǎn)竣工增長(zhǎng)率分別為9.18%、21.04%、12.81%二類地區(qū)供給量最大，2003年住宅施工面積占全國(guó)的46.27%，竣工面積占44.2%不同區(qū)域市場(chǎng)的供給變化很不平衡，供給增長(zhǎng)最快的2000年是三類地區(qū)，2001年是四類地區(qū)，而2002年是一類地區(qū)。其中，一類地區(qū)，竣工面積增長(zhǎng)率持續(xù)攀升，成為區(qū)域市場(chǎng)供給熱點(diǎn)；二類地區(qū)，竣工面積年增長(zhǎng)率穩(wěn)定在15%左右；三類地區(qū)，竣工面積增長(zhǎng)率持續(xù)下滑，2000年以來(lái)降低了8個(gè)百分點(diǎn)，供給增長(zhǎng)放緩；四類地區(qū)，三年來(lái)竣工面積增長(zhǎng)率在20-30%間大幅波動(dòng)施工面積比較二類地區(qū)45.27%四類地區(qū)16.39%一類地區(qū)16.56%三類地區(qū)21.78%新開工面積比較一類地區(qū)13.47%二類地區(qū)45.93%四類地區(qū)18.16%三類地區(qū)22.44%竣工面積比較二類地區(qū)44.20%四類地區(qū)16.82%一類地區(qū)15.44%三類地區(qū)23.54%0%5%10%15%20%25%30%35%一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)施工面積增長(zhǎng)率竣工面積增長(zhǎng)率上海、北京、浙江、江蘇、山東的供給增長(zhǎng)迅速，而廣東、浙江供給量最大，天津和東北地區(qū)的供給漲幅不斷回落一類地區(qū)中，滬市的住宅竣工面積比銷售面積低3.8%，求大于供；同時(shí)，滬市竣工面積僅比北京市高2.85%，但新開工面積和施工面積分別高出4.34%、6.26%，反映了市場(chǎng)需求的拉動(dòng)作用；天津市的竣工面積增長(zhǎng)率持續(xù)下滑，2003年住宅施工面積為銷售面積的倍，未來(lái)供給相對(duì)不充足二類地區(qū)中，粵蘇浙魯四省供給量最大，2003年住宅竣工面積都在2000萬(wàn)平米以上、新開工面積都超過(guò)3200萬(wàn)平米、施工面積都超過(guò)5800萬(wàn)平米；施工、竣工面積最大的為粵、浙，而新開工面積最大的為蘇、浙，兩省供給增長(zhǎng)未來(lái)將繼續(xù)加快；山東省施工、竣工增幅都超過(guò)福建省，供給增幅達(dá)到高位；東北三省的供給增長(zhǎng)回落較快020004000600080001000012000廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍江萬(wàn)平米-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍合計(jì)-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍合計(jì)010002000300040005000600070008000北京天津上海萬(wàn)平米施工面積新開工面積竣工面積銷售面積0%5%10%15%20%25%30%35%40%北京天津上海一類地區(qū)施工面積增長(zhǎng)率0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%北京天津上海一類地區(qū)竣工面積增長(zhǎng)率三類、四類地區(qū)中供給較為集中的依次為四川、重慶、湖北、安徽、河北、湖南、河南，總體上仍有上升空間05001000150020002500300035004000河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆萬(wàn)平米施工面積新開工面積竣工面積銷售面積-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆施工面積增長(zhǎng)率-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆竣工面積增長(zhǎng)率-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%江西安徽廣西四川甘肅貴州云南-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%江西安徽廣西四川甘肅貴州云南0100020003000400050006000江西安徽廣西四川貴州云南甘肅萬(wàn)平米四川省供給量最大，施工、新開工、竣工面積與二類地區(qū)水平類似從竣工面積看，超過(guò)1000萬(wàn)平米的依次為渝、鄂、皖、800萬(wàn)平米以上的依次為冀、湘、豫；六省目前為三類、四類地區(qū)中的供給熱點(diǎn)從新開工面積看，超過(guò)1300萬(wàn)平米的為渝、鄂、皖、1100萬(wàn)平米以上的依次為豫冀贛湘；從施工面積看，超過(guò)2700萬(wàn)平米的依次為渝豫鄂、2000萬(wàn)平米以上的依次為冀皖湘；河南、江西、湖南將加入未來(lái)的供給熱點(diǎn)從施工面積/銷售面積來(lái)看，川鄂為倍，皖滇為倍，目前全國(guó)的平均水平為倍，四省及邊疆地區(qū)房地產(chǎn)供給仍有較大上升空間供求平衡分析：除一類地區(qū)供求基本平衡外，其他地區(qū)需求增長(zhǎng)快于供應(yīng)增長(zhǎng)2003年，全國(guó)商品房住宅竣工面積為億平米，比銷售面積高13%；施工面積為億平米，為銷售面積的倍。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，商品房空置率*從2000年的16.7%降低到2003年的14%三年來(lái)，一類地區(qū)的房地產(chǎn)竣工與銷售增幅差距逐漸縮小，供需同步增長(zhǎng)；2003年底竣工面積略高于銷售面積5.4%二類地區(qū)供需總量最大，增幅波動(dòng)相對(duì)較小，2003年住宅施工面積達(dá)億平米，新開工面積達(dá)2億平米，占全國(guó)的45%左右；竣工面積比銷售面積高16%；市場(chǎng)供應(yīng)年度增幅的波動(dòng)較大，目前銷售增長(zhǎng)略快于竣工增長(zhǎng)三類地區(qū)銷售增長(zhǎng)率2000年比竣工增長(zhǎng)率高個(gè)百分點(diǎn)，2002年仍高于竣工增長(zhǎng)率10個(gè)百分點(diǎn)；2003年底住宅竣工面積比銷售面積高16.5%，市場(chǎng)供需兩旺四類地區(qū)竣工增長(zhǎng)率持續(xù)上升，但是需求增長(zhǎng)率始終遠(yuǎn)高于供應(yīng)增長(zhǎng)率；2003年施工面積億平米，不到銷售面積的3倍*現(xiàn)行商品房空置率計(jì)算=未售出數(shù)量/前三年竣工數(shù)量2003年各區(qū)域商品房住宅市場(chǎng)供需比較1999-2002年各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供需增長(zhǎng)比較050001000015000200002500030000350004000045000一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)萬(wàn)平米施工面積新開工面積竣工面積銷售面積0%5%10%15%20%25%30%35%40%一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)竣工面積增長(zhǎng)率銷售面積增長(zhǎng)率投資增長(zhǎng)分析：各區(qū)域投資在20%以上的高位增長(zhǎng)，推動(dòng)市場(chǎng)繼續(xù)快速成長(zhǎng)；漲幅波動(dòng)大，二類地區(qū)較穩(wěn)定，四類地區(qū)增長(zhǎng)較快如圖所示*，房地產(chǎn)施工面積與房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率有較強(qiáng)的正向相關(guān)性，投資增長(zhǎng)將推動(dòng)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繼續(xù)成長(zhǎng)各區(qū)域市場(chǎng)的投資增長(zhǎng)不均衡：一類地區(qū)的年投資增長(zhǎng)率在15-30%之間波動(dòng)，同期施工面積增長(zhǎng)率從17.5%上升到19.5%二類地區(qū)的年投資增長(zhǎng)率波動(dòng)區(qū)間不到個(gè)百分點(diǎn)，施工面積漲幅也相對(duì)穩(wěn)定三類地區(qū)的年投資增長(zhǎng)率在23-33%的高位上波動(dòng)，推動(dòng)了同期施工面積的高位成長(zhǎng)四類地區(qū)的年投資增長(zhǎng)率相對(duì)最高，2002年底增長(zhǎng)率達(dá)30%，同期施工面積呈現(xiàn)相似的增長(zhǎng)曲線﹡2003年房地產(chǎn)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)尚未正式公布，因此使用2002年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)提供分析參考，以下相同1999-2002年各區(qū)域房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率比較1999-2002年各區(qū)域房地產(chǎn)施工面積增長(zhǎng)率比較0%5%10%15%20%25%30%35%40%一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)0%5%10%15%20%25%30%一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)北京、浙江、山東、湖南、河北、江西等省的投資增長(zhǎng)較快，上海、江蘇、山西、河南、安徽、四川等省的投資增長(zhǎng)持續(xù)性較好一類地區(qū)中，北京投資增長(zhǎng)最快，上海投資增長(zhǎng)率持續(xù)上升二類地區(qū)中，浙江、山東投資增長(zhǎng)最快，江蘇投資增長(zhǎng)率持續(xù)上升，廣東、福建投資增長(zhǎng)率開始回落，東北三省投資增長(zhǎng)率波動(dòng)很大三類地區(qū)中，湖南、重慶、河北、寧夏、陜西等省投資增長(zhǎng)較快,山西、河南、湖北等投資增長(zhǎng)率持續(xù)上升四類地區(qū)中，江西、廣西投資增長(zhǎng)最快，安徽、甘肅投資增長(zhǎng)率持續(xù)上升，四川投資增長(zhǎng)相對(duì)比較穩(wěn)定0%10%20%30%40%50%60%北京天津上海一類地區(qū)-10%0%10%20%30%40%50%60%廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%江西安徽廣西四川甘肅貴州云南收益增長(zhǎng)與盈利分析：一類地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)收益在35%左右的高位穩(wěn)定增長(zhǎng)，二類、四類地區(qū)的行業(yè)盈利能力最強(qiáng)三年來(lái)，各區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)總收入均持續(xù)穩(wěn)定上升，但漲幅因區(qū)域市場(chǎng)不同略有回落2002年底，各區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率（營(yíng)業(yè)利潤(rùn)總額/經(jīng)營(yíng)總收入）區(qū)別較大，盡管業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為房地產(chǎn)利潤(rùn)率（2002年全國(guó)僅為3.57%)存在較大統(tǒng)計(jì)誤差，但這一區(qū)別仍反映了房地產(chǎn)業(yè)外部監(jiān)管環(huán)境和自身獲利能力的相對(duì)地區(qū)差異性一類地區(qū)的經(jīng)營(yíng)收入在35%左右的高位上穩(wěn)定增長(zhǎng)，同期營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率增長(zhǎng)也逐漸上升二類地區(qū)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率最高，但經(jīng)營(yíng)總收入漲幅波動(dòng)最大三類地區(qū)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率最低、但收入增長(zhǎng)保持在高位，反映了該區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)疏于管理、企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作水平不高四類地區(qū)的經(jīng)營(yíng)收入增長(zhǎng)和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)表現(xiàn)都較好，具有一定的未來(lái)增長(zhǎng)潛力2000-2002年各區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入增長(zhǎng)率比較2002年各區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率比較（%）-1001020304050607080一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)-1.000.001.002.003.004.005.006.007.008.00一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)上海、浙江、廣東、安徽、江西、山東、云南、廣西等省的行業(yè)盈利性較高，超過(guò)全國(guó)和本區(qū)域的市場(chǎng)平均水平一類地區(qū)中，上海盈利性最好，北京收益增長(zhǎng)率在高位波動(dòng)，天津居于兩者之間三類地區(qū)中，重慶、湖南、海南收益增長(zhǎng)率穩(wěn)定上升，新疆漲幅最大，湖北、寧夏、新疆盈利性較好二類地區(qū)中，盈利性較高的依次為浙粵魯蘇閩，且收益增長(zhǎng)率穩(wěn)定上升，東北三省營(yíng)業(yè)利潤(rùn)均為負(fù)值四類地區(qū)，盈利性較高的依次為皖贛滇桂川，其中皖贛的收益漲幅持續(xù)穩(wěn)定-2.00-1.000.001.002.003.004.005.006.007.008.00北京天津上海0102030405060702002年?duì)I業(yè)利潤(rùn)率2000-2002年收入增長(zhǎng)率-4.00-2.000.002.004.006.008.00廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍江-100-50050100150200250300350-8.00-4.000.004.008.00河北山西內(nèi)蒙河南湖北湖南海南重慶陜西青海寧夏新疆-20020406080100120-1.000.001.002.003.004.005.006.007.008.00安徽江西廣西四川貴州云南甘肅-10010203040506070市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度：行業(yè)處于完全競(jìng)爭(zhēng)階段，一類地區(qū)規(guī)模化程度和市場(chǎng)集中度較高，二類地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈但水平不高，三類、四類地區(qū)企業(yè)弱小、競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度不高當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：競(jìng)爭(zhēng)密集程度的地區(qū)不均衡性：華北、華東地區(qū)占百?gòu)?qiáng)企業(yè)的88%，中西部占9%，東北占3%經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)出現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)：如百?gòu)?qiáng)企業(yè)的銷售額和銷售面積占北京市場(chǎng)的41％和30％企業(yè)兩極分化明顯，但開發(fā)產(chǎn)品仍集中于中低檔房地產(chǎn)行業(yè)基本處于完全競(jìng)爭(zhēng)階段：各企業(yè)市場(chǎng)占有率普遍很低，領(lǐng)先企業(yè)的市場(chǎng)份額不到1%，進(jìn)入壁壘低、退出壁壘高，行業(yè)淘汰快一類地區(qū)集中了全國(guó)10%的房地產(chǎn)企業(yè)、30%的房地產(chǎn)投資額和商品房銷售額，市場(chǎng)集中度相對(duì)較高，經(jīng)營(yíng)規(guī)?；潭雀叨惖貐^(qū)擁有43%的房地產(chǎn)企業(yè)、37%的從業(yè)人員、47%的年度投資額和40%的銷售額，企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模偏小、經(jīng)營(yíng)水平一般，競(jìng)爭(zhēng)激烈三類、四類地區(qū)與二類地區(qū)相比，企業(yè)數(shù)量相當(dāng)、但從業(yè)人員高出13%、將近全國(guó)的一半，投資額低20%、銷售額低10%，不到全國(guó)的30%；反映了該區(qū)域市場(chǎng)的企業(yè)普遍弱小、經(jīng)營(yíng)效率低下、競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度不高數(shù)據(jù)來(lái)源：歷年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒、《中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》2004886.773199.592396636219四類地區(qū)1310.774797.663244927892三類地區(qū)3679.2015028.7641962614164二類地區(qū)1914.1410927.721502284343一類地區(qū)7790.9233953.72113400932618全國(guó)2002年完成投資(億元)實(shí)際需要總投資(億元)平均從業(yè)人數(shù)企業(yè)數(shù)量地區(qū)各區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析（2002）19.0721.139.4211.3824.2028.6114.1316.8243.4237.0044.2647.2213.3113.2532.1824.570%20%40%60%80%100%企業(yè)數(shù)量平均從業(yè)人數(shù)總投資規(guī)模完成投資規(guī)模%一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)北京的經(jīng)營(yíng)規(guī)?；潭茸罡?，其次為上海、廣東等；山東、遼寧、天津等行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)水平不高一類地區(qū)中，京滬市場(chǎng)占有90%以上的投資額、銷售額和80%的企業(yè)；其中，北京市擁有1/5的企業(yè)數(shù)量和1/2強(qiáng)的年度投資規(guī)模，企業(yè)規(guī)?；潭群芨撸粶騼墒衅髽I(yè)數(shù)量與投資規(guī)模相比較大，競(jìng)爭(zhēng)密集度較高二類地區(qū)中，1/4強(qiáng)的企業(yè)和30%的投資額、銷售額集中在廣東，規(guī)模化程度較高；其次為浙、蘇；閩魯遼三省的企業(yè)數(shù)量相近，但與閩省相比，魯遼的房地產(chǎn)從業(yè)人員分別高出90%、30%，投資額高出一半、銷售額只是略高，反映了山東的房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模較大，經(jīng)營(yíng)效率偏低；黑、吉兩省的企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模相對(duì)低59.5952.8536.2639.1218.3515.847.589.1922.0631.3156.1751.690%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%企業(yè)數(shù)量平均從業(yè)人數(shù)總投資規(guī)模完成投資規(guī)模%北京天津上海4.286.072.363.962.953.432.093.1711.5411.229.2510.5512.4216.548.7710.6312.528.679.176.7714.4311.3116.0819.8114.9813.8010.0714.7926.8728.9542.2230.310%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%企業(yè)數(shù)量平均從業(yè)人數(shù)總投資規(guī)模完成投資規(guī)模%廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍江四川、重慶兩省市場(chǎng)密集度較高，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈；青海、山西、河南、內(nèi)蒙古、甘肅、貴州等省企業(yè)規(guī)模小，競(jìng)爭(zhēng)最弱三類地區(qū)中，渝豫鄂湘的市場(chǎng)密集程度最高；冀渝鄂陜及邊疆地區(qū)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模化程度較高；青晉豫蒙的企業(yè)較小，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)水平不高四類地區(qū)中，四川的市場(chǎng)密集程度最高，其次為皖贛黔；川滇的經(jīng)營(yíng)規(guī)?；潭容^高；甘黔的企業(yè)最小、競(jìng)爭(zhēng)程度最弱11.9411.8011.5311.5113.6515.0917.6513.6314.0310.8511.3610.567.655.492.985.537.877.105.705.146.727.9410.1413.350%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%企業(yè)數(shù)量平均從業(yè)人數(shù)總投資規(guī)模完成投資規(guī)模%河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南4.246.484.256.692.232.101.062.353.471.721.441.296.456.2310.649.4319.7523.6021.2518.761.961.571.921.530%20%40%60%80%100%企業(yè)數(shù)量平均從業(yè)人數(shù)總投資規(guī)模完成投資規(guī)模%海南重慶陜西青海寧夏新疆5.715.3510.1110.8615.6610.5110.979.3610.186.154.804.2526.4741.0232.5238.849.287.1812.338.4919.6215.7317.1416.5213.0914.0612.1311.690%20%40%60%80%100%企業(yè)數(shù)量平均從業(yè)人數(shù)總投資規(guī)模完成投資規(guī)模%江西安徽廣西四川甘肅貴州云南投資環(huán)境分析：一類、二類地區(qū)具有顯著的優(yōu)勢(shì)，特大城市的投資環(huán)境明顯強(qiáng)于中小城市跨區(qū)域投資的商業(yè)環(huán)境10要素資源環(huán)境與產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度基礎(chǔ)建設(shè)（交通通信、水電燃?xì)猓﹨^(qū)域市場(chǎng)壁壘勞動(dòng)力市場(chǎng)彈性及技術(shù)能力對(duì)外合作與開放程度私營(yíng)企業(yè)參與度融資環(huán)境政府管理及廉政稅費(fèi)負(fù)擔(dān)司法效率世界銀行2003年對(duì)中國(guó)23個(gè)城市3900家企業(yè)的調(diào)查顯示，投資環(huán)境最好的城市（杭州、上海、廣州、深圳）都位于一類、二類地區(qū)；中西部城市呈現(xiàn)相對(duì)劣勢(shì)社科院2004年3月發(fā)布的《中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力研究報(bào)告No.2》進(jìn)一步闡明，商務(wù)環(huán)境是城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力最重要的因素，“貢獻(xiàn)彈性達(dá)到0.616”投資環(huán)境最好的前10個(gè)城市分布：一類地區(qū)3個(gè)，二類地區(qū)5個(gè)，三類地區(qū)2個(gè)，充分體現(xiàn)了大城市對(duì)資源的聚集效應(yīng)受東部地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移影響，中部地區(qū)的部分城市開始起飛，西部地區(qū)的中心城市顯著改善在長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)北移的帶動(dòng)下，環(huán)渤海特別是山東半島的提高速度加快綜上所述，三類、二類地區(qū)最具市場(chǎng)吸引力，重點(diǎn)省份基本位于中東部地區(qū)，應(yīng)當(dāng)作為優(yōu)先發(fā)展的區(qū)域市場(chǎng)一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)三類地區(qū)重點(diǎn)省份：海南、重慶、湖北、河南、河北、湖南、山西；二類地區(qū)重點(diǎn)省份：山東、江蘇、浙江、遼寧四類地區(qū)重點(diǎn)省份：四川、安徽、江西階段發(fā)展規(guī)劃——房產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略發(fā)展將分三個(gè)階段進(jìn)行：能力構(gòu)建、區(qū)域領(lǐng)先、擴(kuò)張競(jìng)爭(zhēng)能力構(gòu)建區(qū)域領(lǐng)先擴(kuò)張競(jìng)爭(zhēng)集中于本地區(qū)的發(fā)展，通過(guò)項(xiàng)目的成功運(yùn)作，構(gòu)建房產(chǎn)開發(fā)的核心能力通過(guò)適度的地域與業(yè)務(wù)擴(kuò)展，建立區(qū)域內(nèi)的領(lǐng)先地位，樹立公司的品牌形象將區(qū)域內(nèi)的成功經(jīng)驗(yàn)與運(yùn)作模式向其他地區(qū)推廣，同時(shí)將公司的品牌推向全國(guó)200520072009年份黑、吉兩省的企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模相對(duì)低適用于同時(shí)進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目，但不生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品的企業(yè)品牌化：將已有區(qū)域市場(chǎng)中建立的公司品牌向新區(qū)域市場(chǎng)擴(kuò)展，采用成功項(xiàng)目品牌、已有公司品牌和新建項(xiàng)目品牌結(jié)合使用的方式不同的行業(yè)有不同的業(yè)務(wù)流程和不同的市場(chǎng)模式，因而對(duì)企業(yè)的管理機(jī)制有不同的要求。在開發(fā)部的基礎(chǔ)上設(shè)置規(guī)劃技術(shù)部、前期開發(fā)部、市場(chǎng)營(yíng)銷部、工程預(yù)算部，強(qiáng)化房產(chǎn)職能營(yíng)銷職能得以發(fā)揮還需要借助品牌的力量，品牌是一種能夠使企業(yè)獲得巨大價(jià)值增值的無(wú)形資產(chǎn)預(yù)案四:成立子公司組織結(jié)構(gòu)尋找價(jià)值低估的潛力地塊進(jìn)入為了戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)，永大當(dāng)前人力資源發(fā)展要著重做好以下工作決策管理集團(tuán)高層進(jìn)行戰(zhàn)略投資決策、戰(zhàn)略規(guī)劃決策等集團(tuán)范圍內(nèi)的重大決策事項(xiàng)二類地區(qū)的銷售增長(zhǎng)一直排名最后，但2002年底增長(zhǎng)率同比上升了5個(gè)百分點(diǎn)左右，逆市反彈較大在尚未建立完善內(nèi)部管理基礎(chǔ)上，如此巨大的變革會(huì)給公司從人員安排、管理模式等各方面帶來(lái)較大沖擊房產(chǎn)開發(fā)中心－突出房產(chǎn)項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、工程預(yù)算的職能，加強(qiáng)工程管理職能（變自我監(jiān)督為內(nèi)部制約監(jiān)督），創(chuàng)建權(quán)限內(nèi)材料采購(gòu)管理系統(tǒng)業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃——通過(guò)區(qū)域化、專業(yè)化以及品牌化的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略來(lái)實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)業(yè)務(wù)的各階段的戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，有目標(biāo)有步驟地?cái)U(kuò)展市場(chǎng)，在局部地區(qū)確立優(yōu)勢(shì)并摸索出成功的運(yùn)營(yíng)模式后，再向其他地區(qū)擴(kuò)展創(chuàng)建精品工程，樹立項(xiàng)目的品牌形象，然后將項(xiàng)目品牌向公司品牌移植；區(qū)域品牌樹立后再向其他地區(qū)擴(kuò)展明確公司每個(gè)階段的產(chǎn)品定位，集中優(yōu)勢(shì)資源專注于所確定的產(chǎn)品細(xì)分市場(chǎng)。專業(yè)化并不排斥同時(shí)運(yùn)營(yíng)若干產(chǎn)品，但要求產(chǎn)品之間緊密相關(guān)，永大專業(yè)化體現(xiàn)在專注于住宅市場(chǎng)第一階段：能力構(gòu)建時(shí)間：2005年——2006年發(fā)展目標(biāo)：通過(guò)成功的項(xiàng)目運(yùn)作，構(gòu)建房產(chǎn)開發(fā)的能力區(qū)域發(fā)展定位：在江浙兩省范圍內(nèi)，以寧波為中心，向周邊地區(qū)擴(kuò)展業(yè)務(wù)發(fā)展定位：繼續(xù)專注于普通商品房的開發(fā)品牌發(fā)展定位：創(chuàng)造精品工程，打造項(xiàng)目品牌區(qū)域化：在江浙兩省范圍內(nèi)，以寧波為中心，向周邊地區(qū)擴(kuò)展區(qū)域市場(chǎng)優(yōu)先級(jí)評(píng)估表明，二類地區(qū)是目前較為理想的投資區(qū)域，江浙兩省是二類地區(qū)中永大較為理想的選擇從城市發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告看，浙江省中的蘇州、杭州、寧波、南京和溫州分別排名第5、6、8、9、10位，其中寧波房屋價(jià)格的上漲勢(shì)頭最為強(qiáng)勁，僅次于上海列為全國(guó)第二從公司本身的情況來(lái)看，由于永大根植于寧波，對(duì)于寧波的市場(chǎng)環(huán)境比較了解，在寧波的各方面資源能力也相對(duì)成熟，因此寧波將作為第一階段的重點(diǎn)區(qū)域，并且有選擇的向江浙兩省其他區(qū)域擴(kuò)展浙江江蘇寧波專業(yè)化：仍然集中資源專注于普通商品房的開發(fā)，培養(yǎng)普通商品房開發(fā)的資源與能力小小大開發(fā)難度普通商品房別墅市場(chǎng)吸引力大經(jīng)濟(jì)適用房公寓經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)需求大，政策支持性強(qiáng)，但是壟斷程度高，需要有較好的政府資源，目前進(jìn)入時(shí)機(jī)還不成熟公寓受特定區(qū)域市場(chǎng)的功能發(fā)展限制，土地獲取難度大，市場(chǎng)定位較難，建筑技術(shù)要求較高，不宜進(jìn)入別墅市場(chǎng)購(gòu)買群體小，對(duì)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作能力要求很高，政策限制性強(qiáng),開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，不宜進(jìn)入隨著城市化發(fā)展，普通住宅購(gòu)買群體龐大，市場(chǎng)總體仍呈上升趨勢(shì)永大在普通商品房開發(fā)方面積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，有助于其開發(fā)能力的進(jìn)一步提升建議重點(diǎn)開發(fā)所在區(qū)域市場(chǎng)上普通商品房，進(jìn)一步培養(yǎng)該產(chǎn)品領(lǐng)域的開發(fā)能力品牌化：創(chuàng)造精品工程，打造項(xiàng)目品牌功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量工程進(jìn)度與質(zhì)量售中服務(wù)質(zhì)量售后服務(wù)質(zhì)量細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研工作地理位置的選?。菏姓h(huán)境等深入的了解客戶需求，抓住客戶關(guān)注點(diǎn)完整的項(xiàng)目前期策劃工作人性與時(shí)尚的設(shè)計(jì)準(zhǔn)時(shí)交付使用完善工程管理與采購(gòu)管理，建立國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量管理體系規(guī)?；麄髯鳛橹脴I(yè)顧問(wèn)向客戶提供技術(shù)與置業(yè)咨詢，贏得客戶信任完善物業(yè)管理：采用“相對(duì)低價(jià)+相對(duì)優(yōu)質(zhì)”的模式提供周到細(xì)致的服務(wù)，有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格系統(tǒng)、規(guī)范的管理，相應(yīng)職能的能力培養(yǎng)前期策劃與市場(chǎng)營(yíng)銷聘用專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助完成，有助于項(xiàng)目品牌的提升，同時(shí)也有利于公司內(nèi)部相關(guān)人才的培養(yǎng)各階段工作措施物業(yè)管理市場(chǎng)營(yíng)銷工程建設(shè)前期策劃土地運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)定位清晰：根據(jù)土地的位置、自然環(huán)境設(shè)定項(xiàng)目的檔次，項(xiàng)目名稱突出環(huán)境特點(diǎn)，給消費(fèi)者一個(gè)清晰的定位簡(jiǎn)單易記：項(xiàng)目名稱要文字簡(jiǎn)短、發(fā)音順暢，使消費(fèi)者能很快識(shí)別和持久記憶啟發(fā)聯(lián)想：含義悠遠(yuǎn)，內(nèi)涵豐富，賦予項(xiàng)目名稱產(chǎn)品的特性，啟發(fā)消費(fèi)者豐富的想象力個(gè)性突出：標(biāo)新立異，不落俗套，有獨(dú)特的個(gè)性與風(fēng)格，不與其他品牌名稱相混淆，體現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)有的魅力項(xiàng)目命名原則第二階段：區(qū)域領(lǐng)先時(shí)間：2007年——2008年發(fā)展目標(biāo)：繼續(xù)鞏固在浙江和江蘇兩省內(nèi)的開發(fā)實(shí)力，力爭(zhēng)在銷售額、開發(fā)面積以及品牌知名度等方面躋身地區(qū)領(lǐng)先企業(yè)行列區(qū)域發(fā)展定位：鞏固浙江、江蘇兩省業(yè)務(wù)，進(jìn)一步向山東、福建等其他二類地區(qū)擴(kuò)展業(yè)務(wù)發(fā)展定位：繼續(xù)做好普通商品房的開發(fā)，尤其專注于城鄉(xiāng)結(jié)合部，同時(shí)開始進(jìn)入經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)品牌發(fā)展定位：從前期成功的項(xiàng)目品牌向公司品牌轉(zhuǎn)移，重點(diǎn)建立公司品牌區(qū)域化：鞏固浙江、江蘇兩省業(yè)務(wù)，進(jìn)一步向山東、福建等其他二類地區(qū)擴(kuò)展浙江江蘇山東福建區(qū)域定位方面，在鞏固浙江和江蘇區(qū)域市場(chǎng)基礎(chǔ)上，關(guān)注山東、福建等二類地區(qū)，機(jī)會(huì)允許，即可進(jìn)入向其他二類地區(qū)擴(kuò)展時(shí)，重點(diǎn)關(guān)注資源型中小城市資源型城市：指主要功能是提供礦產(chǎn)品及其初加工品等資源型產(chǎn)品的城市特點(diǎn)：經(jīng)過(guò)多年大規(guī)模采掘，資源型城市面臨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型：1）從單一功能型城市向綜合型城市的轉(zhuǎn)變；2）尋找新興支柱產(chǎn)業(yè)，發(fā)展私營(yíng)經(jīng)濟(jì)，多業(yè)并舉；3)改善礦區(qū)型生活環(huán)境，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；4)由自我服務(wù)型城市向區(qū)域中心城市躍進(jìn)機(jī)遇：1）資源型城市中現(xiàn)有的資源基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，造就了較高的就業(yè)率、人均可支配收入及居民儲(chǔ)蓄；2）資源型城市政府具有產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、加強(qiáng)城市化建設(shè)等迫切需求，一系列優(yōu)惠措施進(jìn)一步為房產(chǎn)提供了有利條件專業(yè)化：繼續(xù)做好普通商品房的開發(fā)，尤其專注于城鄉(xiāng)結(jié)合部，同時(shí)開始進(jìn)入經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)小小大開發(fā)難度普通商品房別墅市場(chǎng)吸引力大經(jīng)濟(jì)適用房公寓經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)需求大，政策支持性強(qiáng)，在此階段，該市場(chǎng)的規(guī)范與管理也相對(duì)趨于完善，同時(shí)永大在第一階段的能力構(gòu)建也具備了一定的基礎(chǔ)，特別是與政府資源的積累建議適時(shí)進(jìn)入該市場(chǎng)公寓和別墅市場(chǎng)的限制因素以及永大自身的資源與能力等與第一階段相比不會(huì)有太大的變化，仍然不宜進(jìn)入第一階段的精品工程將在該細(xì)分市場(chǎng)建立良好的知名度，為公司在該市場(chǎng)領(lǐng)先奠定了基礎(chǔ)，因此第二階段將繼續(xù)鞏固該市場(chǎng)的地位城鄉(xiāng)結(jié)合部可開發(fā)面積相對(duì)較大，為公司進(jìn)行成片小區(qū)式開發(fā)提供條件建議繼續(xù)專注于普通商品房的開發(fā)，躋身領(lǐng)先企業(yè)行列，尤其專注于城鄉(xiāng)結(jié)合部的開發(fā)品牌化：從前期成功的項(xiàng)目品牌向公司品牌轉(zhuǎn)移，重點(diǎn)建立公司品牌措施與行動(dòng)加強(qiáng)企業(yè)文化的宣傳力度，對(duì)內(nèi)對(duì)外強(qiáng)調(diào)思想和行動(dòng)上的統(tǒng)一，將企業(yè)文化建設(shè)形成固定的工作或活動(dòng)將宣傳重點(diǎn)從前一階段的項(xiàng)目宣傳向公司宣傳轉(zhuǎn)移，將公司名稱加入到項(xiàng)目名稱之前，對(duì)于已有的成功項(xiàng)目作進(jìn)一步宣傳，并將公司名稱凸顯出來(lái)在新進(jìn)入地區(qū)市場(chǎng)展開公關(guān)行動(dòng)，主要針對(duì)當(dāng)?shù)卣?、金融機(jī)構(gòu)、供應(yīng)商以及媒體，可以通過(guò)組織或贊助一些公益活動(dòng)來(lái)提高企業(yè)形象繼續(xù)提高從策劃到物業(yè)全過(guò)程的服務(wù)水平，尤其是物業(yè)的服務(wù)，也突出公司名稱，繼續(xù)推行“相對(duì)低價(jià)+相對(duì)優(yōu)質(zhì)”的運(yùn)作模式整體形象服務(wù)水平公關(guān)行動(dòng)企業(yè)文化廣告宣傳公司品牌構(gòu)建項(xiàng)目品牌項(xiàng)目品牌項(xiàng)目品牌項(xiàng)目品牌從整個(gè)房產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)以及其他房產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)活動(dòng)中，做到公司外部形象上的統(tǒng)一，尤其突出公司名稱以及公司信守的核心價(jià)值觀第三階段：擴(kuò)張競(jìng)爭(zhēng)時(shí)間：2009年以后發(fā)展目標(biāo)：在鞏固現(xiàn)有市場(chǎng)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)上，將較為成熟的運(yùn)營(yíng)模式向新的區(qū)域市場(chǎng)擴(kuò)展，從地方性企業(yè)向全國(guó)性企業(yè)轉(zhuǎn)變區(qū)域發(fā)展定位：繼續(xù)集中在二類地區(qū)的業(yè)務(wù)開發(fā)，同時(shí)關(guān)注三類地區(qū)，如重慶、河南、湖南、湖北等地業(yè)務(wù)發(fā)展定位：仍然以普通商品房的開發(fā)為主，同時(shí)加大力度進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)，并將相關(guān)經(jīng)驗(yàn)向新的區(qū)域市場(chǎng)推廣品牌發(fā)展定位：將已有區(qū)域市場(chǎng)中建立的公司品牌向新區(qū)域市場(chǎng)擴(kuò)展，采用成功項(xiàng)目品牌、已有公司品牌和新建項(xiàng)目品牌結(jié)合使用的方式區(qū)域化：繼續(xù)集中在二類地區(qū)的業(yè)務(wù)開發(fā)，同時(shí)關(guān)注三類地區(qū)，如重慶、河南、湖南、湖北等地福建浙江江蘇山東湖南湖北河南山西繼續(xù)定位于第二類地區(qū)的開發(fā)，尤其鞏固江浙地區(qū)的市場(chǎng)，同時(shí)重點(diǎn)開發(fā)山東和福建地區(qū)繼續(xù)貫徹第二階段的戰(zhàn)略方針，即將目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)瞄準(zhǔn)資源型城市同時(shí)關(guān)注三類地區(qū)的市場(chǎng)，尤其是重慶、河南等地，從而真正完成從區(qū)域性開發(fā)商向全國(guó)性開發(fā)商的轉(zhuǎn)變?cè)u(píng)估目標(biāo)城市的市場(chǎng)吸引力評(píng)估目標(biāo)城市的進(jìn)入壁壘，如行業(yè)的市場(chǎng)化程度、獲取政府支持的難度、是否有理想的合作伙伴等通過(guò)與政府或具有良好公共關(guān)系的當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合作開發(fā)項(xiàng)目，或成立合資控股公司開發(fā)項(xiàng)目，來(lái)降低進(jìn)入壁壘和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)按照優(yōu)先級(jí)順序分階段進(jìn)入各目標(biāo)市場(chǎng)，對(duì)投資和融資進(jìn)行均衡管理，確保公司有足夠的現(xiàn)金流維持業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展選擇目標(biāo)市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)重慶專業(yè)化：仍然以普通商品房的開發(fā)為主，同時(shí)加大力度進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)，并將相關(guān)經(jīng)驗(yàn)向新的區(qū)域市場(chǎng)推廣小小大開發(fā)難度普通商品房市場(chǎng)吸引力大經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)將更加成熟與規(guī)范，雖然競(jìng)爭(zhēng)也將更加激烈，但是該市場(chǎng)仍將屬于具有豐富經(jīng)驗(yàn)和良好信譽(yù)的開發(fā)商前兩個(gè)階段的能力構(gòu)建使永大的準(zhǔn)備將更加充分，其品牌實(shí)力以及與政府的關(guān)系搭建將大大降低永大進(jìn)入該市場(chǎng)的壁壘經(jīng)濟(jì)適用房的目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)首先集中于基礎(chǔ)較好的江浙地區(qū)建議加大力度進(jìn)入該市場(chǎng)，將該細(xì)分市場(chǎng)培育成普通商品房外的第二個(gè)利潤(rùn)點(diǎn)繼續(xù)專注于普通商品房的開發(fā)：由于永大在此階段將具備非常豐富的普通商品房的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，相應(yīng)人才隊(duì)伍也相對(duì)齊備，所以將以此作為主要產(chǎn)品形態(tài)向新的區(qū)域市場(chǎng)切入仍然將城鄉(xiāng)結(jié)合部作為新區(qū)域市場(chǎng)的開發(fā)重點(diǎn)，進(jìn)行成片小區(qū)式開發(fā)建議繼續(xù)專注于普通商品房的開發(fā)，在新區(qū)域市場(chǎng)的城鄉(xiāng)結(jié)合部進(jìn)行成片小區(qū)式的開發(fā)品牌化：將已有區(qū)域市場(chǎng)中建立的公司品牌向新區(qū)域市場(chǎng)擴(kuò)展，采用成功項(xiàng)目品牌、已有公司品牌和新建項(xiàng)目品牌結(jié)合使用的方式成功項(xiàng)目品牌1已有公司品牌2新建項(xiàng)目品牌3新區(qū)域公司品牌將已有的項(xiàng)目品牌運(yùn)作的成功經(jīng)驗(yàn)向新業(yè)務(wù)區(qū)域移植，將成功項(xiàng)目的亮點(diǎn)宣傳給新區(qū)域的潛在客戶永大已經(jīng)在原有區(qū)域建立了公司品牌，將現(xiàn)有成功的公司品牌向新業(yè)務(wù)區(qū)域移植在新項(xiàng)目品牌的構(gòu)建上尤其注意前期的市場(chǎng)調(diào)研以及客戶關(guān)注點(diǎn)的把握；建議在項(xiàng)目命名中采用“公司名稱+項(xiàng)目名稱”的方式在向新業(yè)務(wù)區(qū)域推進(jìn)的過(guò)程中，要求能夠迅速地在該區(qū)域建立品牌，僅靠新區(qū)域中新項(xiàng)目的成功運(yùn)作來(lái)帶動(dòng)公司品牌的模式將顯得緩慢。因此重點(diǎn)應(yīng)將原有成功的項(xiàng)目品牌、現(xiàn)有區(qū)域中成功的公司品牌納入進(jìn)來(lái)，結(jié)合新項(xiàng)目共同運(yùn)作，以加快新區(qū)域公司品牌的樹立三個(gè)階段經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略目標(biāo)總覽能力構(gòu)建區(qū)域領(lǐng)先擴(kuò)張競(jìng)爭(zhēng)200520072009年份經(jīng)營(yíng)目標(biāo)區(qū)域化品牌化專業(yè)化構(gòu)建房產(chǎn)開發(fā)能力寧波及周邊，江浙省內(nèi)普通商品房項(xiàng)目品牌躋身區(qū)域領(lǐng)先企業(yè)行列浙江、江蘇普通商品房，經(jīng)濟(jì)適用房公司品牌將成熟模式向外擴(kuò)展江浙、福建、山東，其他三類地區(qū)普通商品房，經(jīng)濟(jì)適用房公司品牌地域上的擴(kuò)展導(dǎo)讀公司戰(zhàn)略規(guī)劃業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃職能戰(zhàn)略規(guī)劃各階段財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)與風(fēng)險(xiǎn)分析永大的業(yè)務(wù)職能戰(zhàn)略，將從七個(gè)方面進(jìn)行資源能力整合財(cái)務(wù)職能資本運(yùn)作職能公共關(guān)系職能人力資源職能市場(chǎng)開發(fā)職能營(yíng)銷職能職能戰(zhàn)略財(cái)務(wù)戰(zhàn)略重點(diǎn)注意融資渠道的拓展，從單一負(fù)債融資向資本運(yùn)營(yíng)躍進(jìn)，保證持續(xù)經(jīng)營(yíng)融資渠道自有資本銀行貸款股市融資債券金融工具創(chuàng)新買殼借殼上市開發(fā)貸款個(gè)人貸款結(jié)算資金IPO上市產(chǎn)業(yè)投資基金房地產(chǎn)信托內(nèi)部積累吸收權(quán)益性投資項(xiàng)目債券企業(yè)債券工程墊款預(yù)售房款財(cái)務(wù)職能在集團(tuán)內(nèi)部推行全面預(yù)算管理，強(qiáng)化預(yù)算執(zhí)行監(jiān)控銷售預(yù)算直接材料預(yù)算期末在建項(xiàng)目存貨預(yù)算銷售預(yù)測(cè)銷售、管理費(fèi)用預(yù)算資本支出預(yù)算（固定資產(chǎn)更新、新建項(xiàng)目等）預(yù)算現(xiàn)金流量表預(yù)算資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)算損益表現(xiàn)金預(yù)算（現(xiàn)金流入、流出預(yù)算）業(yè)務(wù)預(yù)算財(cái)務(wù)預(yù)算生產(chǎn)預(yù)算期末完工項(xiàng)目存貨預(yù)算直接人工預(yù)算制造費(fèi)用預(yù)算年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃戰(zhàn)略規(guī)劃戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)財(cái)務(wù)職能確保營(yíng)銷職能戰(zhàn)略實(shí)施的關(guān)鍵在于與客戶之間的信息傳遞觀察客戶想客戶所想詢問(wèn)客戶客戶獲取潛在客戶的需求信息:產(chǎn)品要求、價(jià)格信息、對(duì)推銷方式的敏感性等等客戶關(guān)系管理永大確定核心價(jià)值主張和品牌內(nèi)涵，制定市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略、設(shè)計(jì)滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品清楚地將自己的核心價(jià)值主張、品牌、產(chǎn)品特點(diǎn)、營(yíng)銷意圖傳遞給客戶產(chǎn)品特點(diǎn)、價(jià)格、促銷、廣告等營(yíng)銷職能如果永大在跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)過(guò)程中不能滿足客戶關(guān)系管理的需要，則應(yīng)考慮引入外部專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作產(chǎn)品營(yíng)銷計(jì)劃產(chǎn)品推廣產(chǎn)品營(yíng)銷績(jī)效評(píng)估潛在客戶挖掘客戶購(gòu)買合同管理產(chǎn)品銷售渠道管理銷售業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估售后服務(wù)客戶關(guān)懷服務(wù)跟蹤技術(shù)支持客戶服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控商業(yè)機(jī)會(huì)挖掘，潛在客戶挖掘客戶服務(wù)，客戶追蹤，技術(shù)支持市場(chǎng)策劃銷售客戶服務(wù)客戶關(guān)系管理體現(xiàn)要以“營(yíng)造美好空間”為目標(biāo)，從市場(chǎng)策劃、銷售，到客戶服務(wù)，所有的業(yè)務(wù)流程都圍繞客戶來(lái)進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整，將客戶的需要作為主要的驅(qū)動(dòng)因素營(yíng)銷職能營(yíng)銷職能得以發(fā)揮還需要借助品牌的力量，品牌是一種能夠使企業(yè)獲得巨大價(jià)值增值的無(wú)形資產(chǎn)承諾價(jià)格買方賣方品牌信任危機(jī)信息不對(duì)稱建筑質(zhì)量地段位置、自然環(huán)境交通條件、周邊條件戶型布局、功能配置配套設(shè)施、裝飾設(shè)計(jì)服務(wù)智能化生態(tài)環(huán)保期望競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)提供認(rèn)知的商品符號(hào)，使企業(yè)的商品與勞務(wù)同競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手區(qū)分開來(lái)信譽(yù)和信心保證超額利潤(rùn)和無(wú)形資產(chǎn)營(yíng)銷職能市場(chǎng)開發(fā)職能采取土地戰(zhàn)略，確保土地供應(yīng)是集團(tuán)的首要任務(wù)獲取時(shí)機(jī)尋找價(jià)值低估的潛力地塊進(jìn)入可采用反周期方式,在行業(yè)低潮時(shí)期進(jìn)行土地儲(chǔ)備和開發(fā)，在高潮時(shí)期出售樓盤獲得現(xiàn)金選擇進(jìn)入有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?，立足深度開發(fā),進(jìn)行土地儲(chǔ)備我們的建議：三個(gè)三分之一，即建成在售住宅、在建住宅、土地儲(chǔ)備各占三分之一。土地的尋找、立項(xiàng)分析和儲(chǔ)備是房產(chǎn)開發(fā)的“先遣部隊(duì)”，成功地實(shí)施土地戰(zhàn)略是持續(xù)開發(fā)的前提。開發(fā)一批立項(xiàng)一批儲(chǔ)備一批土地管理開拓區(qū)域獲取途徑以土地決策分析為依據(jù)合理運(yùn)用關(guān)系資源以參與招拍掛競(jìng)爭(zhēng)為手段結(jié)構(gòu)規(guī)模結(jié)構(gòu)合理，比例適當(dāng)，以普通商品房用地為主，其他業(yè)態(tài)用地為輔規(guī)模適度，根據(jù)所占市場(chǎng)份額和企業(yè)優(yōu)勢(shì)、開發(fā)實(shí)力確定土地儲(chǔ)備數(shù)量市場(chǎng)開發(fā)職能集團(tuán)應(yīng)當(dāng)積極建立科學(xué)專業(yè)的土地決策機(jī)制逐步實(shí)現(xiàn)土地決策與實(shí)施的分離科學(xué)分析、專業(yè)把關(guān)集體決策、高層定奪決策土地估價(jià)師、規(guī)劃設(shè)計(jì)師造價(jià)工程師、投資分析師人力政府公關(guān)、辦理手續(xù)外部聯(lián)系、服務(wù)支持實(shí)施高層領(lǐng)導(dǎo)、公關(guān)人員內(nèi)勤人員人力收集土地市場(chǎng)信息進(jìn)行投資價(jià)值分析制定投標(biāo)報(bào)價(jià)策略進(jìn)行政府公關(guān)維護(hù)關(guān)系資源辦理征地各項(xiàng)手續(xù)提供各項(xiàng)服務(wù)支持專業(yè)化用人所長(zhǎng)形成科學(xué)專業(yè)的土地決策機(jī)制和組織保證以優(yōu)質(zhì)、持續(xù)的土地供應(yīng)和儲(chǔ)備，支持企業(yè)開發(fā)的滾動(dòng)發(fā)展市場(chǎng)開發(fā)職能為了戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)，永大當(dāng)前人力資源發(fā)展要著重做好以下工作建立人力資源信息庫(kù)，加強(qiáng)人力資源管理基礎(chǔ)性工作；控制核心，穩(wěn)定中堅(jiān)，保留骨干；放開半徑，對(duì)人力資源實(shí)施分類、分層管理根據(jù)戰(zhàn)略要求，配合永大的業(yè)務(wù)和組織結(jié)構(gòu)調(diào)整，有計(jì)劃、分步驟地進(jìn)行永大內(nèi)部人員調(diào)整，規(guī)范和改善內(nèi)部人力資源市場(chǎng)，達(dá)到人才的合理流動(dòng)和有效使用，實(shí)現(xiàn)優(yōu)化人力資源結(jié)構(gòu)的目標(biāo)加快有利于企業(yè)人力資源發(fā)揮作用的崗位設(shè)計(jì)和制度設(shè)計(jì)，對(duì)人力資源分類分層管理作出制度安排對(duì)員工進(jìn)行科學(xué)、合理的績(jī)效考核，并使績(jī)效考核與薪酬、培訓(xùn)、使用、調(diào)整緊密掛鉤根據(jù)分層、分類管理的要求，完善員工工資制度的同時(shí)，建立人力資本的薪酬體系，采取不同的培訓(xùn)和考核辦法，有效驅(qū)動(dòng)人力資本的管理和創(chuàng)新動(dòng)力，激發(fā)員工的積極性抓緊實(shí)施人才引進(jìn)和員工培訓(xùn)，解決企業(yè)發(fā)展的人才瓶頸依據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的需要，制定中長(zhǎng)期人力資源發(fā)展規(guī)劃人力資源職能以績(jī)效考核結(jié)果為主要依據(jù)，建立公平、透明的定崗系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)公司人員的“能上能下、優(yōu)勝劣汰”對(duì)于此類在能力和業(yè)績(jī)都有欠缺的員工，首先與其溝通業(yè)績(jī)情況，討論確定短期救治性業(yè)績(jī)目標(biāo)；然后提供1至2個(gè)月的培訓(xùn)，幫助其獲取滿足該崗位需求的基本技能；培訓(xùn)后，根據(jù)觀察期業(yè)績(jī)的好壞，最終確定該員工是否被淘汰，或是否需要調(diào)換崗位該象限內(nèi)員工有能力但業(yè)績(jī)不佳。由于業(yè)績(jī)不佳的原因多種多樣，我們建議人力資源管理部門多與此類員工進(jìn)行溝通，找出表現(xiàn)不佳的原因，提出相應(yīng)的解決方法，并告知公司的期望，鼓勵(lì)發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造更優(yōu)業(yè)績(jī)?cè)撓笙迌?nèi)員工有能力，同時(shí)也擁有優(yōu)良的業(yè)績(jī)，屬于組織內(nèi)部各層面的佼佼者，是提升組織能力的有生力量，也是發(fā)展成為未來(lái)管理層的合適接班人選，永大應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行保留、投資和發(fā)展。永大通過(guò)提供升遷機(jī)會(huì)，讓他們?cè)诟咛魬?zhàn)的工作崗位上充分發(fā)揮他們的才能位于該象限內(nèi)的員工工作業(yè)績(jī)不錯(cuò)，但能力尚有欠缺。由于這些員工基礎(chǔ)技能薄弱，將他們發(fā)展成為業(yè)績(jī)最優(yōu)者可能需要一個(gè)較長(zhǎng)期的過(guò)程，且相對(duì)成本較大，難度也較高，因此我們建議將其保留在現(xiàn)職，通過(guò)加薪方式提供激勵(lì)具有潛力者優(yōu)秀人才不合格者努力工作者能力考核結(jié)果業(yè)績(jī)考核結(jié)果人力資源職能公共關(guān)系戰(zhàn)略五項(xiàng)舉措搭建公關(guān)平臺(tái)轉(zhuǎn)化關(guān)系主體客戶聯(lián)誼會(huì)顧問(wèn)委員會(huì)強(qiáng)化誠(chéng)信形象考慮到公共關(guān)系在整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的重要作用，需要搭建公關(guān)活動(dòng)的平臺(tái)，使之制度化、規(guī)范化集團(tuán)現(xiàn)有的政府關(guān)系大多集中在具體的個(gè)人身上，應(yīng)設(shè)法使之轉(zhuǎn)化為組織間的關(guān)系，成為持久穩(wěn)定的關(guān)系，不因人員變動(dòng)而改變借助樓盤封頂、竣工之際，舉辦客戶聯(lián)誼會(huì)，介紹樓盤的具體情況，征詢廣大客戶意見，促進(jìn)客戶對(duì)開發(fā)商的信賴聘請(qǐng)?jiān)诼毣蛲诵莸母呒?jí)官員就任永大的顧問(wèn)，組建顧問(wèn)委員會(huì)，挖掘其經(jīng)驗(yàn)及關(guān)系資源，轉(zhuǎn)化為永大發(fā)展的動(dòng)力建立誠(chéng)信機(jī)制，借助媒體樹立永大的誠(chéng)信形象，有利于獲取政府支持、融資以及營(yíng)銷公共關(guān)系職能公共關(guān)系職能采取全面公關(guān)戰(zhàn)略：通過(guò)公共關(guān)系架起集團(tuán)與政府及各部門相互支持的綠色通道永大土地部門其他部門公關(guān)公關(guān)公關(guān)公關(guān)政府規(guī)劃部門金融機(jī)構(gòu)公關(guān)公關(guān)建設(shè)部門獲取土地獲取信息政策支持發(fā)展經(jīng)濟(jì)相關(guān)利益建設(shè)許可規(guī)劃報(bào)批支付利息融資支持相關(guān)利益相關(guān)支持相關(guān)利益公共關(guān)系職能永大資本運(yùn)作過(guò)程中，要尋找機(jī)會(huì)外結(jié)聯(lián)盟，采取合資、合作等方式進(jìn)行橫向聯(lián)合，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力國(guó)內(nèi)合作者國(guó)際合作者具備過(guò)程創(chuàng)新能力的建筑商具有先進(jìn)理念的設(shè)計(jì)商擁有先進(jìn)技術(shù)的建材商房地產(chǎn)合作者滿足客戶需求永大持續(xù)改進(jìn)規(guī)模提升成熟戶型模塊組合質(zhì)量提升個(gè)性需求逐步提升永大的核心競(jìng)爭(zhēng)力（供應(yīng)鏈整合及服務(wù)能力等項(xiàng)目運(yùn)作能力）品牌提升為客戶營(yíng)造美好空間資本運(yùn)作職能陽(yáng)光股份房地產(chǎn)公司資本運(yùn)營(yíng)成功案例運(yùn)作方式效果1993年成立，注冊(cè)資本為2000萬(wàn)元，目前資產(chǎn)17～18個(gè)億，在上市房地產(chǎn)公司中綜合實(shí)力排名第7。1997年6月，陽(yáng)光房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司（簡(jiǎn)稱“陽(yáng)光公司”）受讓了廣西虎威股份有限公司部分國(guó)家股，成為該公司第一大股東，成功“買殼上市”利用買殼，打造企業(yè)資本運(yùn)作平臺(tái)，為企業(yè)的融資打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)“陽(yáng)光公司”把部分房地產(chǎn)優(yōu)良資產(chǎn)注入上市公司，廣西虎威股份正式更名“陽(yáng)光股份”；同時(shí)，集團(tuán)把威嘉力公司、騰飛公司并入陽(yáng)光旗下。通過(guò)資產(chǎn)置換，將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入上市公司，同時(shí)對(duì)企業(yè)的資源業(yè)務(wù)進(jìn)行整合，為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定組織基礎(chǔ)1999年，陽(yáng)光股份增配的股份在上交所上市通過(guò)增發(fā)配股，企業(yè)成功的從資本市場(chǎng)募集資金1.37億元

資本運(yùn)作職能中國(guó)陽(yáng)光采用“實(shí)業(yè)經(jīng)營(yíng)＋投資”的超常規(guī)發(fā)展的商業(yè)模式戰(zhàn)略性投資進(jìn)入實(shí)業(yè)選擇成長(zhǎng)性行業(yè)的成長(zhǎng)期或成熟期項(xiàng)目注重投資項(xiàng)目具有較強(qiáng)的持續(xù)盈利能力集中投資，形成規(guī)模，避免投資分散。規(guī)?；?jīng)營(yíng)形成優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品生產(chǎn)、服務(wù)規(guī)模擴(kuò)大產(chǎn)品多樣化，產(chǎn)品、服務(wù)向上下游延伸構(gòu)造核心競(jìng)爭(zhēng)力，形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)獲取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)利潤(rùn)最大化實(shí)施資本運(yùn)作，產(chǎn)業(yè)重新整合公司超常規(guī)發(fā)展項(xiàng)目培育實(shí)業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)重組資本運(yùn)營(yíng)開始新一輪投資資本運(yùn)作職能陽(yáng)光股份資本運(yùn)營(yíng)對(duì)永大的啟示陽(yáng)光股份母公司首創(chuàng)集團(tuán)總裁劉曉光超前的資本經(jīng)營(yíng)意識(shí)和經(jīng)營(yíng)理念是陽(yáng)光股份成功最重要的因素資本運(yùn)作理念融資手段資本運(yùn)營(yíng)方向直接融資和間接融資并用，既有商業(yè)銀行貸款，又發(fā)行股票融資集中于房產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的幾個(gè)環(huán)節(jié)：主業(yè)為房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，兼并收購(gòu)房產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)向下游擴(kuò)張，未來(lái)進(jìn)入物業(yè)管理業(yè)向國(guó)外擴(kuò)張，為跨國(guó)資本經(jīng)營(yíng)奠定基礎(chǔ)資本運(yùn)作職能導(dǎo)讀公司戰(zhàn)略規(guī)劃業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃職能戰(zhàn)略規(guī)劃各階段財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)與風(fēng)險(xiǎn)分析在不同的發(fā)展態(tài)勢(shì)下，永大資產(chǎn)逐年增長(zhǎng)，規(guī)模如下24.2億；億；20.1億；33.1億；17.0%26.0億；8.4%21.7億；4.0%97.0億；19.6%49.9億；11%24.5億;2%第一階段第二階段第三階段20062008201420億2004銷售收入；增長(zhǎng)率參考資料：永大集團(tuán)歷年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)《企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值》注：第一階段數(shù)據(jù)基于以下假設(shè)：1.資產(chǎn)負(fù)債率保持穩(wěn)定;2.凈資產(chǎn)收益率采用行業(yè)平均水平；3當(dāng)年總資產(chǎn)=上年度凈資產(chǎn)（1+凈資產(chǎn)收益率）/（1-資產(chǎn)負(fù)債率）。第二階段采用中型房地產(chǎn)企業(yè)增長(zhǎng)率；第三階段采用大型房地產(chǎn)企業(yè)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)單位：億元19.033.139.647.456.767.881.197.019.026.028.832.135.840.044.649.719.021.722.222.623.123.524.024.528.324.222.024.022.121.020.920.120.420042005200620072008200920102011201220132014優(yōu)秀良好一般在三種發(fā)展態(tài)勢(shì)下，永大銷售收入規(guī)模變化情況如下13.2億；40%10.5億；25%8.9億；15%18.7億；19%12.8億；11%10.4億；8%55.9億；20%36.2億；19%14.4億;5%第一階段第二階段第三階段2006200820142004銷售收入；增長(zhǎng)率參考資料：永大集團(tuán)歷年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)《企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值》單位：億元第一階段風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)可能后果主要風(fēng)險(xiǎn)解決方案利潤(rùn)利潤(rùn)公關(guān)支持和客戶服務(wù)人力資源管理管理信息組織架構(gòu)支持性活動(dòng)基本活動(dòng)前期策劃市場(chǎng)營(yíng)銷財(cái)務(wù)管理項(xiàng)目管理材料采購(gòu)產(chǎn)品質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)策劃、設(shè)計(jì)、施工和材料等任何方面的紕漏都可能導(dǎo)致產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題，損害公司品牌形象，影響戰(zhàn)略的整體實(shí)施通過(guò)公司整體控制及質(zhì)量管理體系進(jìn)行控制管理變革風(fēng)險(xiǎn)在組織結(jié)構(gòu)，人力資源調(diào)整過(guò)程中，造成劇烈動(dòng)蕩各項(xiàng)管理變革分階段進(jìn)行，制定過(guò)渡方案第二階段風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)可能后果主要風(fēng)險(xiǎn)解決方案融資風(fēng)險(xiǎn)快速擴(kuò)張過(guò)程中資金鏈斷裂，企業(yè)出現(xiàn)生存危機(jī)上市融資與合作者合作信托或基金融資多項(xiàng)目運(yùn)作控制風(fēng)險(xiǎn)成本增加效率低下收益減少項(xiàng)目失控實(shí)施項(xiàng)目管理辦法與合作者合作利潤(rùn)利潤(rùn)公關(guān)支持和客戶服務(wù)人力資源管理管理信