房地產(chǎn)估價師之房地產(chǎn)案例與分析題庫檢測模擬A卷帶答案

房地產(chǎn)估價師之房地產(chǎn)案例與分析題庫檢測模擬A卷帶答案

單選題（共50題）1、軟件的結(jié)構(gòu)化設計(SD.方法中，一般分為概要設計和詳細設計兩階段，其中詳細設計主要是要建立()。A.軟件結(jié)構(gòu)B.軟件過程C.軟件模型D.軟件模塊【答案】D2、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規(guī)各自承擔。A.沒有租賃條件下的正常市場價格B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和C.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和，再加上租賃期滿后的正常市場價格在2006年10月的現(xiàn)值D.張某與王某實際達成的帶租約交易的成交價格【答案】C3、甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受乙公司委托，對其擁有和經(jīng)營的××酒樓的市場價值進行評估。該酒樓位于××市繁華商業(yè)區(qū)，是該市著名的老字號餐飲店。根據(jù)乙公司提供的經(jīng)營資料，該酒樓年總經(jīng)營收入為5320萬元，其中老字號品牌帶來的收入占8%；年主營業(yè)務成本和稅金為2260萬元，管理費用為130萬元，財務費用為250萬元，市場推廣及銷售費用為210萬元。根據(jù)市場調(diào)查，該市餐飲業(yè)的平均年利潤率為10%。對該酒樓內(nèi)部進行實地查勘時，一般不作為重點查勘內(nèi)容的是（）。A.采光通風B.建筑層高C.內(nèi)部布局D.裝飾裝修【答案】A4、評價軟件詳細設計時不考慮()。A.可理解性，使最終用戶能理解詳細設計，并提出改進意見B.可擴展性，容易添加新的功能C.靈活性，使代碼修改能平穩(wěn)地進行D.可插入性，容易將一個模塊抽出去，將另一個有同樣接口的模塊加進來【答案】A5、The（）ine-mailmessageshasaffectedalmosteverycomputeraroundtheworldandhascausedthedamageofuptoUS$1billioninNorthAmericAA.illnessB.virusC.weaknessD.attachment【答案】B6、在面向?qū)ο蟮南到y(tǒng)中，對象是運行時的基本實體，對象之間通過傳遞（請作答此空）進行通信。（）是對對象的抽象，對象是其具體實例。A.對象B.封裝C.類D.消息【答案】D7、計算機指令系統(tǒng)中采用不同尋址方式可以提高編程靈活性，立即尋址是指（）。A.操作數(shù)包含在指令中B.操作數(shù)的地址包含在指令中C.操作數(shù)在地址計數(shù)器中D.操作數(shù)在寄存器中【答案】A8、2019年8月1日，某房地產(chǎn)估價公司對××市××區(qū)××路××號的在建商業(yè)大廈進行了抵押評估。A.價值時點時的市場價值B.價值時點時的變現(xiàn)價值C.未設立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價格－拖欠承包人的建筑工程價款－已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款D.未設立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價格－拖欠承包人的建筑工程價款與實際成交價的差價【答案】C9、面向?qū)ο蟪绦蛟O計的基本思想是通過建立與客觀實際相對應的對象，并通過這些對象的組合來創(chuàng)建具體的應用，其中對象是指（）。A.數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)的封裝體B.數(shù)據(jù)以及在其上操作的封裝體C.程序功能模塊的封裝體D.一組有關事件的封裝體【答案】B10、不能作為類成員的是（）。A.自身類對象B.自身類對象的引用C.自身類對象的指針D.另一個類的對象【答案】A11、為提高××機場航油保障能力，保障擴建后的××機場航油供應，中國航空××油料有限責任公司經(jīng)相關部門批準鋪設場外輸油管線。此輸油管線將在估價對象廠區(qū)內(nèi)設置定向鉆穿越入土點，在地下鋪設輸油管。根據(jù)《××市民用機場航空油料管線保護辦法》管線中心線兩側(cè)各5米為保護范圍。在航油管線保護范圍內(nèi)，需建造建筑物、構(gòu)筑物的，應當在征得市空港辦的同意，按有關規(guī)定辦理審批手續(xù)。為了解相關的補償費用情況，便于管理部門制訂補償方案，故產(chǎn)生了本項目的評估。價值時點為2019年4月10日。A.倉儲用地土地減損價值、建（構(gòu)）筑物價值、設備及貨物搬遷費、經(jīng)營收益損失補償B.倉儲用地土地價值、10幢建筑物價值C.倉儲用地土地價值、10幢建筑物價值、倉儲用地的經(jīng)營收益D.倉儲用地土地減損價值、建（構(gòu)）筑物價值、設備及貨物搬遷費、停產(chǎn)停業(yè)損失補償【答案】D12、商務辦公樓是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務經(jīng)營活動的建筑物及其附屬設施和相關場地。商務辦公房地產(chǎn)及其估價都有其特殊之處。A.收益法B.比較法C.成本法D.假設開發(fā)法【答案】B13、某項目計劃20天完成，花費4萬元。在項目開始后的前10天內(nèi)遇到了偶發(fā)事件，到第10天末進行中期檢查時，發(fā)現(xiàn)己花費2萬元，但只完成了40%的工作量。如果此后不發(fā)生偶發(fā)事件，則該項目將（63）。A.推遲2天完工，不需要增加費用B.推遲2天完工，需要增加費用4000元C.推遲5天完工，不需要增加費用D.推遲5天完工，需要增加費用1萬元【答案】B14、一組對象以定義良好但是復雜的方式進行通信，產(chǎn)生的相互依賴關系結(jié)構(gòu)混亂且難以理解。采用（）模式，用一個中介對象來封裝一系列的對象交互，從而使各對象不需要顯式地相互引用，使其耦合松散，而且可以獨立地改變它們之間的交互。此模式與（請作答此空）模式是相互競爭的模式，主要差別是：前者的中介對象封裝了其他對象間的通信，而后者通過引入其他對象來分布通信。A.解釋器(Interpreter)B.策略(Strategy)C.中介者(Mediator)D.觀察者(Observer)【答案】D15、CMM將軟件過程改進的進化步驟組織成5個成熟度等級，其中，在（），所有項目都采用根據(jù)實際情況修改后得到的標準軟件過程來開發(fā)和維護軟件。A.可重復級B.已定義級C.已管理級D.優(yōu)化級【答案】B16、房地產(chǎn)估價師一項實操性很強的業(yè)務，房地產(chǎn)估價報告寫作，是房地產(chǎn)估價師必須熟練掌握的專業(yè)技能。能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價師，達到執(zhí)業(yè)要求，估價報告的寫作能力，是必不可少的檢驗標準。A.估價對象每平方米建筑面積的價格大約在4000元左右B.該地區(qū)發(fā)展?jié)摿εc其他地區(qū)相比，不可同日而語C.從財務報告上看，該公司過去幾年的經(jīng)營業(yè)績比較理想D.這個小區(qū)的價位比附近同檔次的小區(qū)低，非常吸引【答案】C17、旅館房地產(chǎn)有其自身特點，對旅館房地產(chǎn)進行估價時需結(jié)合自身特點選擇適宜的估價方法，進而進行分析、測算。A.經(jīng)營管理B.建筑結(jié)構(gòu)C.建筑類型D.建筑等級【答案】A18、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規(guī)各自承擔。A.剩余3年租期的月租金為200元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和C.該店面在2006年10月的正常市場價格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價格D.剩余3年租期的正常市場租金與180元/m2條件下的差額于2006年10月的現(xiàn)值之和【答案】D19、源程序中的（）與程序的運行結(jié)果無關。A.注釋的多少B.變量的取值C.循環(huán)語句的執(zhí)行次數(shù)D.表達式的求值方式【答案】A20、結(jié)構(gòu)化分析方法（SA）的主要思想是（）。A.自頂向下、逐步分解B.自頂向下、逐步抽象C.白底向上、逐步抽象D.自底向上、逐步分解【答案】A21、王某于1999年在某城市中心城區(qū)購買了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經(jīng)營，于2004年初進行了重新裝修。2006年初，王某委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該大廈的市場價值，評估結(jié)果為800萬元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價值800萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄妹倆達成書面協(xié)議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。A.11.43B.11.77C.22.86D.23.53【答案】A22、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。問：A.159.12B.175.03C.187.24D.195.12【答案】A23、創(chuàng)建型設計模式與對象的創(chuàng)建有關，按照所用的范圍分為面向類和面向?qū)ο髢煞N。其中，（）模式是創(chuàng)建型類模式。A.工廠方法(FactoryMethod)B.構(gòu)建器(Builder)C.原型(Prototype)D.單例(Singleton)【答案】A24、在面向?qū)ο蟪绦蛟O計語言中，對象之間通過（）方式進行通信。以下關于好的面向?qū)ο蟪绦蛟O計語言的敘述中，不正確的是（請作答此空）。A.應該支持被封裝的對象B.應該支持類寫實例的概念C.應該支持通過指針進行引用D.應該支持繼承和多態(tài)【答案】C25、一組對象以定義良好但是復雜的方式進行通信，產(chǎn)生的相互依賴關系結(jié)構(gòu)混亂且難以理解。采用（）模式，用一個中介對象來封裝一系列的對象交互，從而使各對象不需要顯式地相互引用，使其耦合松散，而且可以獨立地改變它們之間的交互。此模式與（請作答此空）模式是相互競爭的模式，主要差別是：前者的中介對象封裝了其他對象間的通信，而后者通過引入其他對象來分布通信。A.解釋器(Interpreter)B.策略(Strategy)C.中介者(Mediator)D.觀察者(Observer)【答案】D26、小張在M公司擔任程序員，他執(zhí)行本公司工作任務，獨立完成了某應用程序的開發(fā)和設計，那么該應用程序的軟件著作權(quán)應當歸屬（）享有。A.小張B.M公司C.M公司和小張共同D.購買此應用程序的用戶【答案】B27、商務辦公樓是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務經(jīng)營活動的建筑物及其附屬設施和相關場地。商務辦公房地產(chǎn)及其估價都有其特殊之處。A.租約問題B.租金構(gòu)成內(nèi)涵問題C.租金的支付方式問題D.租房用途【答案】D28、在軟件正式運行后，一般來說，()階段引入的錯誤需要的維護代價最高。A.需求分析B.概要設計C.詳細設計D.編碼【答案】A29、某保險公司推出的電腦損壞保險業(yè)務如下所述：每臺參保電腦每年需交付200元，當電腦損壞時，可以獲得理賠金額1700元。據(jù)統(tǒng)計，每年約有10%的電腦損壞需要理賠，則該保險公司每年平均從每臺參保電腦獲益（）元。A.10B.30C.50D.100【答案】B30、CD-ROM盤中的信息存儲在（）中A.內(nèi)外圈磁道B.螺旋形磁道C.內(nèi)外圈光道D.螺旋形光道【答案】D31、修改現(xiàn)有軟件系統(tǒng)的設計文檔和代碼以增強可讀性，這種行為屬于（50）維護。A.正確性B.適應性C.完善性D.預防性【答案】C32、以下關于專業(yè)程序員知識和技能的敘述中，不正確的是()。A.了解編譯原理有助于快速根據(jù)編譯錯誤和警告信息修改代碼B.了解開發(fā)工具知識有助于直接用工具開發(fā)軟件而無須任何編程C.了解OS底層運行機制有助于快速找到運行時錯誤的問題根源D.了解網(wǎng)絡協(xié)議的原理有助于分析網(wǎng)絡在哪里可能出現(xiàn)了問題【答案】B33、若某二叉樹的先序遍歷序列和中序遍歷序列分別為PBECD、BEPCD，則該二叉樹的后序遍歷序列為（）。A.PBCDEB.DECBPC.EBDCPD.EBPDC【答案】C34、完成一個房地產(chǎn)估價項目需要經(jīng)歷若干環(huán)節(jié)和過程，不同的環(huán)節(jié)需要完成相應的估價文書。A.建立受法律保護的委托與受托關系B.明確委托人和房地產(chǎn)估價機構(gòu)的權(quán)利和義務C.載明估價的有關事項D.作為估價機構(gòu)內(nèi)部存檔管理的憑據(jù)【答案】D35、詞法分析的作用是識別源程序中的（）。A.字符串B.單詞C.標識符D.語句【答案】B36、在Windows系統(tǒng)中，通過設置文件的（），可以使其成為“隱藏”文件；如果用戶要整理D盤上的碎片，可選中D盤，（），單擊“開始整理”按鈕，在彈出的對話框中單擊“整理碎片”按鈕即可。A.類型B.格式C.屬性D.狀態(tài)【答案】C37、某工廠為企業(yè)改制進行資產(chǎn)重組，委托估價機構(gòu)對其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載著該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價人員根據(jù)現(xiàn)場勘察的結(jié)果，發(fā)現(xiàn)該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。A.自行改變B.經(jīng)上級主管部門批準改變C.經(jīng)政府房屋管理部門批準，并按法定程序辦理變更手續(xù)D.經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準，并按法定程序辦理變更手續(xù)【答案】D38、程序語言的語句從功能上大體可分為()兩大類。A.聲明語句和可執(zhí)行語句B.簡單語句和復雜語句C.順序語句和判定語句D.程序語句和注釋語句【答案】A39、設某系統(tǒng)由P1和P2兩個子系統(tǒng)組成，當且僅當兩個子系統(tǒng)都能正常工作時，該系統(tǒng)才能正常工作。若P1和P2的可靠性均為0.9，則該系統(tǒng)的可靠性是（）。A.0.1B.0.45C.0.81D.0.9【答案】C40、以下關于C/C++程序變量的敘述中，錯誤的是（）。A.變量實際上是存儲位置的名字B.變量都具有類型屬性C.變量必須先聲明，然后才能引用D.除了賦值運算，其他運算都不能改變變量的值【答案】D41、商務辦公樓是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務經(jīng)營活動的建筑物及其附屬設施和相關場地。商務辦公房地產(chǎn)及其估價都有其特殊之處。A.多為現(xiàn)代化的高層建筑B.所處區(qū)位好C.自營為主D.功能齊全.配套設施完善【答案】C42、以下關于軟件開發(fā)的敘述中，不正確的是()。A.軟件要設計得盡量通用，要盡量考慮到長遠的需求和應用領域的擴展B.軟件開發(fā)者對所開發(fā)軟件性能的了解程度取決于對該軟件的測試程度C.軟件越復雜則維護越困難，盡量保持簡潔是軟件設計的一條重要原則D.正常情況下，軟件維護期遠超實現(xiàn)期，所以，降低維護成本比降低實現(xiàn)成本更重要【答案】A43、為了公共利益的需要，政府對某小區(qū)作出了征收決定，甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)被選定為征收評估機構(gòu)。被征收人王某在征收范圍內(nèi)有一處住房。A.3B.5C.10D.15【答案】C44、房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換；土地及地上建筑物的整體買賣、交換；零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買賣、交換、贈與等。A.假設開發(fā)法B.比較法C.收益法D.成本法【答案】C45、在一系統(tǒng)中，不同類對象之間的通信的一種構(gòu)造稱為(請作答此空)，一個對象具有多種形態(tài)稱為()。A.屬性B.封裝C.類D.消息【答案】D46、采用面向?qū)ο蠹夹g開發(fā)的應用系統(tǒng)的特點是（）。A.重用性更強B.運行速度更快C.占用存儲量小D.維護更復雜【答案】A47、以下關于類繼承的說法中，錯誤的是（）。A.通過類繼承，在程序中可以復用基類的代碼B.在繼承類中可以增加新代碼C.在繼承類中不能定義與被繼承類（基類）中的方法同名的方法D.在繼承類中可以覆蓋被繼承類（基類）中的方法【答案】C48、在面向數(shù)據(jù)流的軟件設計方法中，一般將信息流分為（）。A.變換流和事務流B.變換流和控制流C.事務流和控制流D.數(shù)據(jù)流和控制流【答案】A49、下列標準代號中，（）表示國際標準。A.GJB.IEC.GB/TD.ANSI【答案】B50、網(wǎng)絡中某些用戶只能接收但不能發(fā)送Email，此時管理員應檢查（）。A.Email服務器是否與網(wǎng)絡連通B.連接客戶端與Email服務器之間的路由器端口的訪問控制列表是否進行了denySMTP設置C.連接客戶端與Email服務器之間的路由器端口的訪問控制列表是否進行了denyany設置D.連接客戶端與Email服務器之間的路由器端口的訪問控制列表是否進行了denypop3設置【答案】B大題（共10題）一、閱讀以下說明和C函數(shù)，填補代碼中的空缺，將解答填入答題紙的對應欄內(nèi)。[說明]函數(shù)removeDuplicates(chai*str)的功能是移除給定字符串中的重復字符，使每種字符僅保留一個，其方法是：對原字符串逐個字符進行掃描，遇到重復出現(xiàn)的字符時，設置標志，并將其后的非重復字符前移。例如，若str指向的字符串為"aaabbbbscbsss"，則函數(shù)運行后該字符串為"absc"。[C代碼]voidremoveDuplicates(char*str){inti,len=strlen(str);/*求字符串長度*/if(______)return;/*空串或長度為1的字符串無需處理*/for(i=0;i＜len;i++){intflag=0;/*字符是否重復標志*/intm;for(m=______;m＜len;m++){if(Str[i]==str[m]){______;break;}}if(flag){intn,idx=m;/*將字符串第idx字符之后、與str[i]不同的字符向前移*/for(n=idx+1;n＜len;n++)if(Str[n]!=str[i]){str[idx]=str[n];______;}str[______]='\0';/*設置字符串結(jié)束標志*/}}}【答案】len＜2或len＜=1或等價表示i+1或等價表示flag=1或給flag賦值為任何一個不是0的值idx++或idx=idx+1或等價表示idx或等價表示二、某商務辦公樓屬于甲公司所有，現(xiàn)在乙公司有意購買此辦公樓用于出租，以獲取較穩(wěn)定的租金收益，并期望收益率不低于現(xiàn)行一年期銀行存款利率。乙公司為此委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其對該商鋪的最高出價。<1>、商務辦公樓估價的常用方法有哪些？<2>、影響商務辦公房地產(chǎn)價格的主要實物狀況有哪些？<3>、該估價項目適宜采用哪種估價方法？請簡述該方法的估價技術路線?！敬鸢浮?.本題考查的是商務辦公房地產(chǎn)估價的常用方法。商務房地產(chǎn)的估價可以選擇收益法、比較法、成本法等。2.本題考查的是影響商務辦公房地產(chǎn)價格的因素。影響商務辦公房地產(chǎn)價格的主要實物狀況包括外觀形象；內(nèi)部裝飾裝修；設備、設施；智能化程度；物業(yè)服務水平以及租戶類型。3.本題考查的是商務辦公房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理。該估價項目主要適宜采用收益法。首先，確定未來收益期限；其次，預測未來各期的凈收益；第三，求取報酬率，根據(jù)委托方要求，求其最高出價，報酬率確定為一年期銀行存款利率。第四，選用合適的報酬資本化法公式計算收益價值。三、指出并改正下列房地產(chǎn)估價文書的錯誤本次估價背景情況如下：估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。估價委托人為xx房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊房地產(chǎn)估價師在實地查勘和市場調(diào)查時，從估價對象的施工方xx建筑安裝公司獲取了相關成本等資料。以下為該房地產(chǎn)估價報告中估價假設和限制條件內(nèi)容片斷：估價的假設條件價值時點2009年6月18日的房地產(chǎn)市場為公平、平等、自愿的交易市場。本報告假定估價對象在合法前提下，按設計的商業(yè)用途使用能夠產(chǎn)生最高最佳效益，并在未來可持續(xù)經(jīng)營。本次估價以xx建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實、合法、完整、準確為前提，若提供資料及數(shù)據(jù)失實，由此產(chǎn)生的估價結(jié)果失真，本估價機構(gòu)不承擔責任。估價對象土地用途為商貿(mào)綜合用地，證載土地使用權(quán)終止日期為2053年6月19日，剩余使用年限為44年。遵循合法原則和謹慎原則，本報告估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)（未單獨辦理土地權(quán)屬證書），設定其土地使用權(quán)年限自價值時點起為40年。估價對象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足其剩余使用年限內(nèi)的正常使用要求，并得到有效使用。委托人擁有估價對象完全權(quán)益，包括房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)。任何有關估價對象的運作方式，程序應符合國家、地方的有關法律、法規(guī)政策等。【答案】（1）錯誤：本次估價以xx建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實、合法、完整、準確為前提。改為：本次估價以委托人（或xx房地產(chǎn)開發(fā)公司）提供的資料及數(shù)據(jù)真實、合法、完整、準確為前提。（2）錯誤：設定其土地使用權(quán)年限自價值時點起為40年。改為：設定其土地使用權(quán)年限自價值時點起為44年。（3）錯誤：自本報告價值時點起半年內(nèi)有效。改為：自本報告出具之日起半年內(nèi)有效。（4）錯誤：不能確認估價對象在價值時點的狀況與實地查勘的狀況保持一致。改為：假定估價對象在價值時點的狀況與實地查勘的狀況保持一致。四、某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營，欲評估其轉(zhuǎn)讓價格?，F(xiàn)選擇了三個經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實例，測算估價對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個可比實例在價值時點前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元；依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產(chǎn)的年凈收益。<1>、這樣的做法有哪些錯誤？<2>、若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價對象的年凈收益？【答案】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理。錯誤如下：（1）由于三個交易實例經(jīng)營規(guī)模不同，其中與估價對象房地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模差異較大的交易實例不宜作可比實例；（2）未說明三個交易實例的凈收益是否屬于客觀收益；（3）不應采用年總凈收益，而應采用單位面積的年凈收益；（4）不應選用350萬元作為估價對象的年凈收益（或應采用三個可比實例的平均值作為估價對象的年凈收益）。本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理。具體可選擇過去數(shù)據(jù)簡單算術平均法，未來數(shù)據(jù)簡單算術平均法，或未來數(shù)據(jù)資本化公式法確定。五、甲制藥企業(yè)廠區(qū)內(nèi)有無菌制藥廠房、原料加工廠房、庫房和辦公樓等多幢建筑物，均分別辦理了房屋所有權(quán)證；廠區(qū)共有一本國有土地使用證，土地使用權(quán)類型為出讓，用途為工業(yè)。無菌制藥廠房內(nèi)安裝有一套耐用年限為20年的滅菌凈化設備?，F(xiàn)甲制藥企業(yè)擬以該無菌制藥廠房作為抵押物向銀行申請貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其抵押價值。請問：1.本次估價適宜選用哪種估價方法？在估價測算過程中應關注哪些特點？2.針對該估價對象特點，變現(xiàn)能力分析中重點分析說明哪些問題？【答案】1.本次估價適宜選用成本法。成本法估價時，房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)重新購建成本-折舊，估價測算過程中應關注下列問題：（1）計算重新購建成本時，估價對象的范圍，包括無菌制藥廠房及滅菌凈化設備兩部分。（2）計算折舊時，關注可能存在的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊。2.估價對象變現(xiàn)能力分析重點分析：（1）估價對象的通用性，估價對象是用途特別專業(yè)化的無菌廠房，通用性越差，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。（2）獨立使用性，估價對象為無菌制藥廠房，設計功能齊全，獨立使用性均較好。（3）可分割轉(zhuǎn)讓性：無菌廠房不容易與其他配套分割轉(zhuǎn)讓，變現(xiàn)能力較弱。（4）還要說明廠房區(qū)位、開發(fā)程度、價值大小以及房地產(chǎn)市場狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對變現(xiàn)能力的影響；（5）重點分析假定估價對象在價值時點拍賣或變賣時最可能實現(xiàn)的價格與其市場價值或市場價格的差異程度；（6）重點分析變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類和清償順序。六、甲制藥企業(yè)廠區(qū)內(nèi)有無菌制藥廠房、原料加工廠房、庫房和辦公樓等多幢建筑物，均分別辦理了房屋所有權(quán)證；廠區(qū)共有一本國有土地使用證，土地使用權(quán)類型為出讓，用途為工業(yè)。無菌制藥廠房內(nèi)安裝有一套耐用年限為20年的滅菌凈化設備。現(xiàn)甲制藥企業(yè)擬以該無菌制藥廠房作為抵押物向銀行申請貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其抵押價值。請問：1.本次估價適宜選用哪種估價方法？在估價測算過程中應關注哪些特點？2.針對該估價對象特點，變現(xiàn)能力分析中重點分析說明哪些問題？【答案】1.本次估價適宜選用成本法。成本法估價時，房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)重新購建成本-折舊，估價測算過程中應關注下列問題：（1）計算重新購建成本時，估價對象的范圍，包括無菌制藥廠房及滅菌凈化設備兩部分。（2）計算折舊時，關注可能存在的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊。2.估價對象變現(xiàn)能力分析重點分析：（1）估價對象的通用性，估價對象是用途特別專業(yè)化的無菌廠房，通用性越差，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。（2）獨立使用性，估價對象為無菌制藥廠房，設計功能齊全，獨立使用性均較好。（3）可分割轉(zhuǎn)讓性：無菌廠房不容易與其他配套分割轉(zhuǎn)讓，變現(xiàn)能力較弱。（4）還要說明廠房區(qū)位、開發(fā)程度、價值大小以及房地產(chǎn)市場狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對變現(xiàn)能力的影響；（5）重點分析假定估價對象在價值時點拍賣或變賣時最可能實現(xiàn)的價格與其市場價值或市場價格的差異程度；（6）重點分析變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類和清償順序。七、指出并改正下列房地產(chǎn)估價文書的錯誤估價對象現(xiàn)狀為一空置廠房，土地面積4000㎡，總建筑面積6000㎡，分析其所在區(qū)位特點和周邊環(huán)境，適宜裝修改造成純辦公樓出租；裝修改造方案獲得政府主管部門批準后，補辦了相關手續(xù)、補交了土地價款，土地使用期限自2017年10月1日起50年，總建筑面積不變?，F(xiàn)需評估估價對象在2017年10月1目的市場價格（購買總價和單價）。有關資料如下：1.預計估價對象裝修改造的工期為1年，裝修后即可全部租出，可出租面積為建筑面積的87％。經(jīng)調(diào)查，附近同檔次辦公樓可出租面積平均為建筑面積的85％，可出租面積的平均年租金經(jīng)預測穩(wěn)定在3000元/㎡，空置和租金損失率為10％，出租成本及稅費為年租金收入的25％。2.預計裝修改造費用（含管理費用）為每平方米建筑面積1000元，假設費用在裝修改造期間均勻投入。3.折現(xiàn)率為12％，銷售費用及銷售稅費率為7％（與銷售同時發(fā)生），購買現(xiàn)廠房的稅費為3％。估價測算如下（節(jié)選）：一、估算凈收益。凈收益＝3000×6000×85％×（1－10％）×（1－25％）＝1032.75（萬元）二、測算報酬率Y。采用市場提取法，通過調(diào)查類似辦公用途房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，根據(jù)公式V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]采用試算法推算報酬率（具體計算過程略），計算得到報酬率為8.5％。三、估算裝修改造后的辦公樓總價值。辦公樓總價值=1032.75/8.5%×[1-1/（1+8.5%）50]/（1+12%）=11944.37/（1+12%）=10664.61萬元四、裝修改造費用總額?！敬鸢浮?.凈收益測算錯誤，應采用估價對象的可出租面積比例為87％凈收益＝3000×6000×87％×（1－10％）×（1－25％）＝1057.05萬元2.裝修改造后的辦公樓價值測算錯誤，收益年限應為49年裝修改造后的辦公樓價值＝1057.05/8.5%×[1-1/（1+8.5%）49]/（1+12%）=10899.57萬元3.裝修改造費用的計算錯誤，折現(xiàn)率應為12％。裝修改造費用：1000×6000÷（1＋12％）0.5＝566.95萬元八、某城欲對該城市一建于20世紀50年代，整體外觀比較陳舊，基礎設備均已風化、起沙、剝落的建筑進行拆遷，該地非住宅面積為2995m2，該地位于市中心，二手住宅交易頻繁，本次評估范圍為住宅部分，本次拆遷是由《房屋拆遷許可證》證號為××規(guī)拆遷許字(2006)第××號文件許可。如何確定估價方法?【答案】《城市房屋拆遷估價指導意見》明確要求，拆遷房屋地產(chǎn)價值評估首選市場法，按此要求本次評估范圍內(nèi)住宅房地產(chǎn)采用市場法評估；而對于商業(yè)房地產(chǎn)，因類似物業(yè)市場交易活躍，可比實例難以調(diào)查知悉，故房地產(chǎn)采用收益法進行評估，房屋重置價格采用成本法進行評估。最終確定市場法、收益法和成本法進行評估。九、第二題閱讀以下說明和代碼，填補代碼中的空缺，將解答填入答題紙的對應欄內(nèi)?！菊f明】對n個元素進行簡單選擇排序的基本方法是：第一趟從第1個元素開始，在n個元素中選出最小者，將其交換至第一個位置，第二趟從第2個元素開始，在剩下的n-1個元素中選出最小者，將其交換至第二個位置，依此類推，第i趟從n-i+1個元素中選出最小元素，將其交換至第i個