房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理考點復(fù)習(xí)分享

房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理考點復(fù)習(xí)分享

單選題（共50題）1、（）的市場最具潛力，投資風(fēng)險也相對較小。A.居住物業(yè)B.商用物業(yè)C.工業(yè)物業(yè)D.出租物業(yè)【答案】A2、房地產(chǎn)抵押貸款不包括()。A.個人住房抵押貸款B.商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款C.維修基金D.在建工程抵押貸款【答案】C3、為了得到有代表的樣本，可以采用（）的方法，可以計算抽樣誤差的置信度。A.概率抽樣B.隨機(jī)抽樣C.估計抽樣D.定額抽樣【答案】A4、某筆總額10萬元，按季付息的貸款，每季支付利息為1400元。則該筆貸款的實際貸款利率為（）。A.1.40%B.5.60%C.5.72%D.6.09%【答案】C5、關(guān)于個人住房抵押貸款，下列說法不正確的是（）。A.個人住房貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款B.個人住房抵押貸款的利率，有固定利率和可調(diào)利率兩種類型C.我國目前采用的是可調(diào)利率方式，即在法定利率調(diào)整時，于下月初開始，按新的利率規(guī)定計算利息D.我國個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的80%【答案】C6、下列房地產(chǎn)市場趨勢分析方法中，不屬于時間序列分析法的是（）。A.市場因子推演法B.加權(quán)移動平均法C.簡單平均法D.指數(shù)平滑法【答案】A7、企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用是（）。A.營業(yè)成本B.開發(fā)產(chǎn)品成本C.期間費用D.開發(fā)項目總投資【答案】C8、已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權(quán)益資本為1500萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元。則該投資項目的投資利潤率為（）。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%【答案】A9、運營費用比率是指投資性物業(yè)中運營費用支出占（）的比率。該比率越高，則預(yù)示著投資項目所獲得的凈經(jīng)營收入越低。A.毛租金收入B.潛在租金收入C.經(jīng)營收入D.凈收益【答案】A10、房地產(chǎn)投資決策中常見的期權(quán)問題不包括（）。A.等待投資型期權(quán)B.放棄型期權(quán)C.機(jī)會型期權(quán)D.成長型期權(quán)【答案】C11、根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競爭市場上的績效表現(xiàn)，管理并評估物業(yè)服務(wù)公司的工作，這是（）的工作內(nèi)容。A.物業(yè)管理B.設(shè)施管理C.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理D.房地產(chǎn)組合投資管理【答案】C12、以出讓方式獲得城市毛地使用權(quán)時，土地出讓地價款由土地使用權(quán)出讓金和（）構(gòu)成。A.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費B.城市建設(shè)配套費C.公共配套設(shè)施建設(shè)費D.不可預(yù)見費【答案】B13、某單位以現(xiàn)時樓價20%的預(yù)付款訂購了開發(fā)商開發(fā)建設(shè)過程中的樓宇，如果——年后樓宇竣工交付使用時樓價上漲了15%，則其預(yù)付款的收益率為()。A.60%B.65%C.70%D.75%【答案】D14、某店鋪的購買價格為60萬元，購買者用現(xiàn)金支付20萬，其余的為借貸資金，如果店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24000元，投資者權(quán)益增加值為2200元，店鋪市場價值增長率為2％，則考慮物業(yè)增值時該店鋪的投資回報率為（）。A.8.1%B.16.0%C.19.1％D.23.1%【答案】C15、在利用期望值法進(jìn)行項目風(fēng)險分析時，分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率之后，需要做的是（）。A.計算各年凈現(xiàn)金流量的標(biāo)準(zhǔn)差B.計算凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率C.計算各年凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差D.計算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值【答案】D16、某寫字樓項目建成后引進(jìn)一知名物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，該項目采用的市場定位戰(zhàn)略是（）差別化戰(zhàn)略。A.形象B.產(chǎn)品C.人員D.服務(wù)【答案】D17、在（）授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實施土地開發(fā)時，由開發(fā)商負(fù)責(zé)籌措資金，辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、土地征收等手續(xù)并組織實施。A.銀行B.經(jīng)銷商C.業(yè)主D.政府【答案】D18、對一個計算周期為20年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項目進(jìn)行現(xiàn)金流分析時，若折現(xiàn)率始終為一個常數(shù)，那么該折現(xiàn)率（）。A.包含了對通貨膨脹的補償B.不包含對通貨膨脹的補償C.沒有實際意義D.不能直接用于財務(wù)評價【答案】B19、假如市場的整體平均預(yù)期收益率為15%，一個投資項目的相關(guān)數(shù)是0.5，則其預(yù)期收益率為()，A.10%B.15%C.5%D.9%【答案】D20、（）對于宏觀經(jīng)濟(jì)變化的反應(yīng)是最快和最大的。A.工業(yè)物業(yè)B.居住物業(yè)C.零售商業(yè)用房D.寫字樓【答案】C21、一般來說，通貨膨脹會導(dǎo)致折現(xiàn)率()。A.小于利率B.大于利率C.降低D.提高【答案】D22、（）反映房地產(chǎn)開發(fā)商對未來市場預(yù)期的指標(biāo)。根據(jù)開發(fā)商對當(dāng)前銷售、未來6個月內(nèi)銷售量的預(yù)期以及開發(fā)商對潛在購買者數(shù)量的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造。A.房地產(chǎn)價格指數(shù)B.量價彈性C.住房市場指數(shù)D.消費者心理指數(shù)【答案】C23、如果銀行存款的利率為10%，為在1年后獲得11000元，現(xiàn)在應(yīng)該存入銀行()。A.12000元B.10000元C.9250元D.9929元【答案】B24、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或（）時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。A.出售B.抵押C.轉(zhuǎn)讓D.經(jīng)營【答案】D25、某單位以現(xiàn)時的樓價15%的預(yù)付款訂購了開發(fā)商開發(fā)建設(shè)過程中的樓宇，若1年后竣工交付使用時樓價上漲了12%，則其預(yù)付款的收益率是()。A.50%B.60%C.70%D.80%【答案】D26、某開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近，如果定價比市場領(lǐng)導(dǎo)者的定價低，則其采用的是（）。A.領(lǐng)導(dǎo)定價法B.挑戰(zhàn)定價法C.價值定價法D.隨行就市定價法【答案】B27、目標(biāo)市場選擇的最簡單的模式是（）。A.選擇專業(yè)化B.產(chǎn)品專業(yè)化C.市場集中化D.大量定制化【答案】C28、根據(jù)消費者（）的差異，市場營銷學(xué)將他們所購商品（包括服務(wù)）分為三類：即便利品、選購品和特殊品。A.購買習(xí)慣B.購買心理C.購買動機(jī)D.購買行為【答案】D29、下列不屬于競爭導(dǎo)向定價法的是（）。A.領(lǐng)導(dǎo)定價法B.挑戰(zhàn)定價法C.隨行就市定價法D.價值定價法【答案】D30、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個層次。其中，營業(yè)利潤與營業(yè)外收支凈額之和為（）。A.利潤總額B.投資利潤C(jī).稅后利潤D.可分配利潤【答案】A31、在住房市場中，存量住房市場的市場結(jié)構(gòu)特征是（）。A.競爭多于壟斷B.壟斷多于競爭C.競爭與壟斷持平D.不存在競爭和壟斷【答案】A32、市場需求的預(yù)測一般需要從（）類產(chǎn)品層次、五類空間層次與三類時間層次上進(jìn)行分析。A.三B.四C.五D.六【答案】D33、某寫字樓月潛在毛租金收入為100萬元，月平均運營費用為60萬元，月平均空置率為5％，月平均租金損失率為2％，月平均其他收入為潛在毛租金收入的3％，則該寫字樓的月凈經(jīng)營收入是（）萬元。A.33.00B.33.10C.36.00D.36.10【答案】C34、投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%～0.8%，該階段為（）。A.投資機(jī)會研究B.初步可行性研究C.詳細(xì)可行性研究D.項目的評估和決策【答案】A35、關(guān)于房地產(chǎn)市場吸納周期的說法，錯誤的是（）。A.吸納周期是指房屋從準(zhǔn)備租售到租售完成所需的時間B.吸納周期反映可供租售量全部被市場吸納所需的時間C.在新建商品房銷售市場中，吸納周期又稱為銷售周期D.吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)【答案】A36、大型復(fù)雜工程詳細(xì)可行性研究的研究費用一般占總投資的（）。A.0.2%～0.8%B.0.2%～1.0%C.0.25%～1.5%D.1.0%～3.0%【答案】B37、根據(jù)建筑物重要性和使用要求，一般居住建筑的建筑物的重要性等級是（）。A.特等B.甲等C.乙等D.丙等【答案】D38、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，不能通過投資組合來分散、抵消的是（）。A.持有期風(fēng)險B.時間風(fēng)險C.周期風(fēng)險D.機(jī)會成本風(fēng)險【答案】C39、某房地產(chǎn)投資企業(yè)在一定日期的負(fù)債合計為4000萬元，資產(chǎn)合計為6000萬元，流動資產(chǎn)和流動負(fù)債分別為3000萬元和1000萬元，存貨為1500萬元。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的流動比率為()。A.150%B.200%C.300%D.400%【答案】C40、如果整個投資市場的平均收益率為15%，國債收益率為9%，房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)為0.23，則按資本資產(chǎn)定價模型計算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是（）。A.10.38%B.11.07%C.12.45%D.13.62%【答案】A41、相對于權(quán)益融資，債務(wù)融資的特點不包括（）。A.長期性B.可逆性C.負(fù)擔(dān)性D.流通性【答案】A42、表示準(zhǔn)備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例的是（）。A.空置量B.空置率C.空置水平D.空置面積【答案】B43、邀請招標(biāo)是一種非公開招標(biāo)方式，被邀請參加投標(biāo)的承包商通常在（）。A.3個以上B.5～10個C.5個以上D.3～10個【答案】A44、最常見的會計期間是（）。A.三個月B.六個月C.一年D.二年【答案】C45、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的方法，屬于()。A.成本導(dǎo)向定價法B.購買者導(dǎo)向定價法C.競爭導(dǎo)向定價法D.市場導(dǎo)向定價法【答案】A46、以下各項中，不屬于開發(fā)項目用地現(xiàn)狀調(diào)查內(nèi)容的是（）。A.開發(fā)項目所處區(qū)位和具體位置B.項目所在城市、區(qū)和街道C.土地面積和規(guī)劃用途D.土地開發(fā)狀況和地上物狀況【答案】B47、下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目主要不確定因素的是（）。A.容積率B.空置率C.資本化率D.建安費用【答案】B48、房地產(chǎn)投資之弊不包括()A.流動性差B.投資數(shù)額巨大C.提高投資者的資信等級D.投資回收期較長【答案】C49、下列選項中，反映一定時期內(nèi)城市居民家庭所購買的生活消費品價格和服務(wù)項目價格變動趨勢和程度的相對數(shù)是（）。A.城市家庭可支配收入B.城市家庭總支出C.房地產(chǎn)價格指數(shù)D.城市居民消費價格指數(shù)【答案】D50、可行性研究報告正文的寫作要點中（）是最關(guān)鍵的部分。A.項目總說明B.投資環(huán)境研究C.規(guī)劃方案及建設(shè)條件D.項目經(jīng)濟(jì)效益評價【答案】D多選題（共20題）1、以出讓方式取得城市熟地的土地使用權(quán)時，土地使用權(quán)出讓的地價款包括（）。A.建筑安裝工程費B.國有土地使用權(quán)出讓金C.土地開發(fā)成本D.公共配套設(shè)施建設(shè)費E.土地增值收益或溢價【答案】BC2、房地產(chǎn)投資者的權(quán)益融資方式主要有()。A.公司上市B.房地產(chǎn)抵押貸款C.土地儲備貸款D.合作開發(fā)E向商業(yè)銀行借入信用貸款【答案】AD3、知識產(chǎn)權(quán)權(quán)利人是指（12）A.著作權(quán)人B.專利權(quán)人C.商標(biāo)權(quán)人D.各類知識產(chǎn)權(quán)所有人【答案】D4、物業(yè)代理的形式主要有以下()方式。A.聯(lián)合代理B.獨家代理C.招標(biāo)代D.投標(biāo)代理E政府代理【答案】AB5、在對互斥方案進(jìn)行比較選擇的過程中，通常要遵循的決策準(zhǔn)則包括（）。A.備選方案差異原則B.最低可接受收益率原則C.費用最低原則D.收益最大原則E.不行動原則【答案】AB6、上海市二手房轉(zhuǎn)讓市場，是按房地產(chǎn)市場細(xì)分的()標(biāo)準(zhǔn)劃分的。A.按地域細(xì)分B.按房地產(chǎn)用途細(xì)分C.按存量增量細(xì)分D.按交易形式細(xì)分E按目標(biāo)市場細(xì)分【答案】ACD7、宏觀經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)的擴(kuò)張過程包括（）。A.繁榮B.衰退C.蕭條D.復(fù)蘇E.重生【答案】AD8、房地產(chǎn)投資除了與一般投資行為一樣劃分為短期投資和長期投資、直接投資和間接投資、金融投資和實物投資外，還可以按照()分類。A.經(jīng)濟(jì)活動類型B.投資方式C.投資主體D.物業(yè)類型E投資偏好【答案】ACD9、以招拍掛出讓方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)的開發(fā)建設(shè)項目，政府的規(guī)劃管理包括（）。A.開發(fā)項目的選址、定點審批B.核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.設(shè)計方案審批D.核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證E.核發(fā)建筑工程施工許可證【答案】BCD10、土地費用估算主要包括（）。A.劃撥土地的征收補償費B.出讓土地的土地出讓地價款C.轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費D.租用土地的土地租用費E.轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)繳納的手續(xù)費【答案】ABCD11、在我國，商標(biāo)專用權(quán)保護(hù)的對象是()。A.商標(biāo)B.商品C.已使用商標(biāo)D.注冊商標(biāo)【答案】D12、市場總需求是指在()的情況下，特定的消費者群體可能購買的總量。A.特定地理范圍內(nèi)B.特定時期C.特定的政治環(huán)境D.特定市場營銷環(huán)境E特定市場營銷計劃【答案】ABD13、敏感性分析的目的在于（）。A.找出影響項目經(jīng)濟(jì)效益變動的敏感性因素，分析敏感性因素變動的原因，并為進(jìn)一步進(jìn)行不確定性分析（如概率分析）提供依據(jù)B.研究不確定性因素變動如引起項目經(jīng)濟(jì)效益值變動的范圍或極限值，分析判斷項目承擔(dān)風(fēng)險的能力C.比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟(jì)效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案D.計算不確定性因素變動時，評價指標(biāo)的相應(yīng)變動值E.確定用于敏感性分析的財務(wù)評價指標(biāo)【答案】ABC14、制訂租售方案的工作內(nèi)容主要包括()。A.租售價格確定B.宣傳手段選擇C.租售進(jìn)度安排D.廣告設(shè)計及安排E市場租售對比分析【答案】AC15、從企業(yè)角度出發(fā)，不論從何種角度進(jìn)行市場細(xì)分，所確定的細(xì)分市場必須具備（）。A.可轉(zhuǎn)換性B.可區(qū)分性C.可營利性D.可實現(xiàn)性E.可衡量性【答案】BCD16、按照增量存量細(xì)分，房地產(chǎn)二級市場包括（）市場。A.土地使用權(quán)出讓B.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓C.新建商品住宅銷售D.新建寫字樓出租E.二手房買賣【答案】BCD17、對于出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)投資項目，清償能力指標(biāo)之中的()指標(biāo)的計算非常重要。A.借款償還期B.利息備付率C.流動比率D.償債備付率E速動比率【答案】BD18、新設(shè)項目法人融資形式的特點有()。A.項目投資有新設(shè)項目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成B.新設(shè)項目法人承擔(dān)相應(yīng)的融資責(zé)任和風(fēng)險C.從項目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益來考察償債能力D.從既有法人的財務(wù)整體狀況來考察融資后的償債能力E擬建項目在既有法人資產(chǎn)和信用基礎(chǔ)上進(jìn)行，并形成其增量資產(chǎn)【答案】ABC19、房屋施工面積包括（）幾項。A.報告期新開工的面積B.上期開工跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積C.上期已停建在報告期恢復(fù)施工的房屋面積D.上期已經(jīng)停建本期未恢復(fù)施工的面積E.上期開始施工跨入本期未施工的面積【答案】ABC20、建筑物的防雷裝置一般由（）組成。A.接天線B.引下線C.上引線D.接地線E.接閃器【答案】BD大題（共10題）一、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經(jīng)估價人員實地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價對象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4．價值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮慷?、以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強。5．價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。【答案】三、以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強。5．價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮克?、××商務(wù)樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設(shè)和限制條件（略）估價結(jié)果報告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級：×級。三、估價對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)。××商務(wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價對象其他內(nèi)容描述（略）四、估價目的評估××商務(wù)樓市場價值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)?！敬鸢浮课?、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】六、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；七、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。八、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經(jīng)估價人員實地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價對象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4．價值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提。【答案】九、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告中“估價方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價；估價對象為商