購房置業(yè)方案設(shè)計(jì)

購房置業(yè)方案設(shè)計(jì)班級(jí)： 姓名： 學(xué)號(hào)：一、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)分析（一）城市經(jīng)濟(jì)及城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段分析（GDPA均GDP，M次產(chǎn)業(yè)比重及主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)）2007年，鄒城市GDP完成376.91億元，人均GDP約為33652元，處于3200-8000之間，由此可大致判斷出鄒城市的房地產(chǎn)業(yè)處于過渡階段。鄒城市的三次產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與各產(chǎn)業(yè)所占比重：2000-2007年鄒城市產(chǎn)業(yè)走勢(shì)業(yè)增加值2000-2007年鄒城市產(chǎn)業(yè)走勢(shì)業(yè)增加值業(yè)增加值業(yè)增加值^000000000050505054332211>元億{值加增業(yè)產(chǎn)由以上兩圖可以看出：鄒城全市經(jīng)濟(jì)以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，二三產(chǎn)業(yè)增速較快。（二）城市人口分析鄒城市2001-2007人口走勢(shì)圖鄒城市2001-2007人口走勢(shì)圖1 2 3 4 5 6 7時(shí)間>萬{口人從上圖可以看出，鄒城市的總?cè)丝诔沙掷m(xù)上升的趨勢(shì)，但增速較緩。2007年鄒城市城鎮(zhèn)人口為38.2萬，總?cè)丝跒?12萬，城鎮(zhèn)人口所占比重為34.1%，處于城市化水平迅速提升的中期加速階段。（四） 城市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模分析2007年濟(jì)寧市的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額為6363128萬元，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為573121萬元，所占比例為9%，小于10%，由此可看出濟(jì)寧市的房地產(chǎn)開發(fā)投資適度。住宅開發(fā)投資完成額為451631萬元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的78.8%，為房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要方面。（五） 城市房地產(chǎn)業(yè)是否為支柱產(chǎn)業(yè)？2007年濟(jì)寧市的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額全市為6363128萬元、市轄區(qū)為1351415萬元，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額全市和市轄區(qū)分別為573121萬元和343903萬元，房地產(chǎn)開發(fā)投資在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中所占比例分別為9%和25.44%，所占比例較大，可以說房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為鄒城市的支柱產(chǎn)業(yè)。（六） 城市居民住房條件分析2008年濟(jì)寧全市的住房成套率達(dá)到82.7%，各地人均住房面積都在27平方米以上，鄒城達(dá)到29.66平方米，較2004年增加了4.4平米?？偟目纯h區(qū)獨(dú)立式住宅和集體土地住房較多，住房面積較大，市區(qū)住房質(zhì)量及公共配套較好，廣大城鎮(zhèn)居民的居住條件明顯改善。（七） 城市房地產(chǎn)供求關(guān)系分析據(jù)2008年濟(jì)寧住房調(diào)查顯示：在被調(diào)查的380668戶中，從需求意向情況看，有購房意向的共74148戶，占被調(diào)查戶數(shù)的19.48%，租房需求4404戶，只占1.16%。其它34804戶，占9.14%。從需求原因情況看，為改善居住條件購房的 55097戶，占有購房需求的47.37%,。因結(jié)婚購房的9376戶，占8.06%；因拆遷購房的4710戶，占4.1%；因投資購房的6615戶，占5.7%，外地遷入購房的2519戶，占2.2%，其他37994戶，占32.67%。從購房面積意向情況看，希望購買60平方米以下的4089戶,占有購房意向的5.4%,購買60-90平方米的24099戶，占31.81%;購買90-120平方米的33919戶,占44.78%;購買120平方米以上的13638戶，占18%。從購房時(shí)間意向看,一年內(nèi)購房的20509戶，占有購房意向的28.11%,三年內(nèi)購房的27199戶,占37.28%;五年內(nèi)購房的24970戶,占34.23%，其他意向的278戶，占0.38%。從購房價(jià)格意向看，購買2000元以下的為56741戶，占有購房需求的75.14%;購2001-3000元的為15678戶，占20.76%;購3000元以上的3075戶，占4.07%。從購房付款方式意向看，.抵押貸款的39170戶，占有購房需求的51.88%;一次性付款的19290戶，占25.5%;其他17078戶，占22.61%。從住房的供給方面看，住房建設(shè)保持高速發(fā)展態(tài)勢(shì)。80年代以后全市住房建設(shè)進(jìn)入快車道，90年代是住房建設(shè)的高峰期，建成住房數(shù)量最多，這一階段主要是單位自建住房。2000年后住房建設(shè)發(fā)展勢(shì)頭不減，新增住房主要是開發(fā)建設(shè)的商品房。高層建筑和高容積率將成為住房建設(shè)的發(fā)展趨勢(shì)。就全市的情況看，高層建筑目前比例還不大，但隨著需求的不斷增長和土地資源的逐漸減少，高層和高容積率將成為住房建設(shè)的必然選擇，未來幾年，高層建筑將在縣市迅速普及。（八）城市房地產(chǎn)價(jià)格分析隨著國家住房制度改革的深化、城市建設(shè)步伐的加快，07-08年，鄒城市房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，呈現(xiàn)出房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺、房價(jià)迅速提升的發(fā)展態(tài)勢(shì)。僅07年前三個(gè)季度，成交金額近6億元，比去年同期增長114.91%，成交面積426294平方米，比上年同期增長85.23%，房屋均價(jià)明顯上漲；商業(yè)用房價(jià)格上升緩慢，與住宅用房價(jià)格的迅猛攀升形成強(qiáng)烈對(duì)比。這主要是房價(jià)急速上升，購房者買漲不買落，的消費(fèi)心理增強(qiáng)，消費(fèi)拉動(dòng)需求，所以造成商品房住宅交易明顯大于往年。受金融危機(jī)的影響，從08年下半年開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量出現(xiàn)大幅下滑，但房價(jià)并沒有出現(xiàn)較大幅度的下跌，直至今年下半年，房產(chǎn)市場(chǎng)逐漸恢復(fù)，房屋均價(jià)穩(wěn)定在3000元/平米左右，仍比往年同期增長了8%左右。住房消費(fèi)的非正常需求呈現(xiàn)上升勢(shì)頭。從需求意向看，絕大多數(shù)人準(zhǔn)備購房，但帶有一定的盲目性，多數(shù)人希望購買低價(jià)位住房，同時(shí)又希望購買90-120平方米以上的大面積住房。目前房價(jià)繼續(xù)上漲，很多人看好住房保值增值的潛力而加入投資者的行列，投機(jī)投資購房者不斷增加。投資、投機(jī)性購房一般都是二次以上購買，這種需求的增多，將會(huì)刺激房價(jià)的上漲，同時(shí)也會(huì)進(jìn)一步加劇居民在住房方面的差距。（九）城市房價(jià)收入比分析（可用在崗職工工資代替）350002000-2007年鄒城市在崗職工平均工資走勢(shì)圖"*3239830000 ■琮829 25000^--*^3517資20000工15000一十一^*1?917 一 — 433 15806?幣7廠*丁2888 144331000050001 1 1 1 1 1 1 102000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年時(shí)間系列11根據(jù)以上數(shù)據(jù)及走勢(shì)可預(yù)測(cè)2009年鄒城市在崗職工平均工資約為37180元，假設(shè)一個(gè)三口之家（雙職工）購買120平米的商品房，2009年鄒城市商品房均價(jià)約為3000元/平米，由此估算出的鄒城市城鎮(zhèn)房價(jià)收入比約為4.84.按照國際慣例，目前比較通行的說法認(rèn)為，房價(jià)收入比在3---6倍之間為合理區(qū)間，所以鄒城市的房價(jià)收入比目前來說還算比較合理的。（十）城市住宅租售比分析在鄒城市千泉街區(qū)，一套120平米的商品房，售價(jià)約為33萬，租金約為700元/月。由此可得出鄒城市現(xiàn)階段的租售比為1：471.國際上用來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1：300~1：200。如果租售比高于1:300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果低于1:200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大，后市看好。鄒城市的租售比約1:471，遠(yuǎn)小于1:300。意味著鄒城市的房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。結(jié)論：鄒城市的房地產(chǎn)業(yè)具有如下特點(diǎn)：1、 鄒城全市經(jīng)濟(jì)以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，二三產(chǎn)業(yè)增速較快，房地產(chǎn)業(yè)尚處于過渡階段。2、 鄒城市的總?cè)丝诔沙掷m(xù)上升的趨勢(shì)、處于城市化水平迅速提升的中期加速階段。3、 開發(fā)投資規(guī)模適度，住宅開發(fā)比例較大。4、 城鎮(zhèn)居民住房條件明顯改善。5、 購房需求旺盛，改善居住條件是購房需求的主體。住房消費(fèi)習(xí)慣偏重于購買中等偏大戶型住房。未來三到五年內(nèi)購房的相對(duì)集中，多數(shù)人購房依靠貸款支持。絕大多數(shù)家庭希望購買低價(jià)位住房。住房建設(shè)保持高速發(fā)展態(tài)勢(shì)。6、 房價(jià)持續(xù)上漲，09年商品房均價(jià)為3000元左右。7、 房價(jià)收入比目前約為4.84來說，還算是比較合理的。8、 租售比為1：471，房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。二、 購房時(shí)機(jī)選擇及依據(jù)暫選定2015年購置住房，其依據(jù)有：首先，自己已經(jīng)有比較穩(wěn)定的工作，且達(dá)到一定數(shù)量的積蓄，可以依靠自己的能力來付清首付，而不加重父母的負(fù)擔(dān)。其次，達(dá)到一定積蓄盡快購房，可以避免房價(jià)進(jìn)一步攀升的風(fēng)險(xiǎn)，雖然也面臨房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，但根據(jù)以往的房價(jià)走勢(shì)和不斷提升的消費(fèi)水平分析，房價(jià)大幅下跌的可能性不大。而且可以讓父母盡快得享天倫之樂。三、 購房置業(yè)對(duì)象設(shè)定現(xiàn)擬定購買位于千泉街道的置地家園它坐落于名泉路88號(hào).由鄒城市天福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā).層高為地下2層地上26層的高層住宅樓.結(jié)構(gòu)為框架剪力墻結(jié)構(gòu).抗震能力達(dá)到8.5級(jí).小區(qū)交通便利，乘環(huán)8路.17路.11路.16路公交車均可到達(dá)，境優(yōu)美.戶型設(shè)計(jì)合理.價(jià)格均價(jià)為3140元/廿，適合工薪層人士。四、 購房置業(yè)方案現(xiàn)計(jì)劃于2015年用公積金和商業(yè)組合貸款購買一套三室兩廳一衛(wèi)的商品房，面積約為130平米，預(yù)測(cè)價(jià)格為3837元/廿.共計(jì)價(jià)款為498810元，首付30%,公積金貸款額為60000元（據(jù)工作年限等估計(jì)公積金貸款限額），商業(yè)貸款額為289127元，并計(jì)劃于15年內(nèi)償清，通過購房計(jì)算器估算出每月還款額約為2601.8元。五、風(fēng)險(xiǎn)分析1、 房價(jià)下跌，承擔(dān)房價(jià)可能跳水的風(fēng)險(xiǎn)，比如今天花60萬買的房子可能在將來價(jià)值為40萬,甚至30萬，資產(chǎn)估價(jià)被減半。但那時(shí),手頭會(huì)有一個(gè)已經(jīng)裝修好的安逸小家2、 銀行貸款利率沒有鎖定，考慮