房地產(chǎn)中介服務(wù)管理方案

房地產(chǎn)中介服務(wù)管理方案(討論稿)，特別從明年開始，地鐵房地產(chǎn)開發(fā)將進(jìn)介服務(wù)，這也是我司開展中介創(chuàng)溝燴鐺險愛氌譴凈禍測樅。效益和社會效益，樹地鐵物業(yè)管理公司經(jīng)營品牌。1介2員同時要兼負(fù)公司經(jīng)營業(yè)務(wù)，以及區(qū))；2、崗位工資+提成(適用金菊、富康、百事佳小區(qū))。各釅錒極額閉鎮(zhèn)檜豬訣錐顧的升3市場部作為我司房地產(chǎn)租賃(中介)業(yè)務(wù)的歸口管理部門，負(fù)責(zé)務(wù)服務(wù)：產(chǎn)中介業(yè)4小區(qū)管理處作為房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的監(jiān)督部門和配合部門，一方面展情況及服務(wù)費收取情況等，另一勢，為中介服務(wù)部提供支持和幫方的合作5用不同的時間，條件成熟一(1)在現(xiàn)小區(qū)管理處基本架構(gòu)不變、辦公地點不變，物業(yè)管理前提下，小區(qū)管理處采用一套人馬兩套牌子的辦法，小區(qū)參照執(zhí)行)做法是小區(qū)的經(jīng)管員、協(xié)管員、收款員服務(wù)位臵前移，理處同時兼負(fù)起開展房地產(chǎn)中介服務(wù)的職責(zé)，(2)操作流程：懇蹣駢時盡繼價騷巹癩龔。6物委托代理銷售/出租物業(yè)臺帳；已成功銷售/出租的代理員負(fù)責(zé)與業(yè)主聯(lián)系，業(yè)主與客戶的并協(xié)助業(yè)主與客戶簽訂《銷售/租賃合同》(我司無需在《租賃合同》中簽名和蓋章)，《銷售/租賃合同》一式貳份，業(yè)主、客戶各執(zhí)一份 (我司留復(fù)印件)。7(1)金蘭、金道小區(qū)采用：底薪+提成；金菊、富康、百事佳小(2)金蘭、金道小區(qū)經(jīng)管員底薪計算方式：8地鐵外戶數(shù)2344126123新簽合同1279鈔。廡縫勵羆。5468111122354613333壇摶鄉(xiāng)囂懺蔞鍥鈴氈淚躋馱釣。地鐵內(nèi)租金2271206945499買鯛鴯譖曇膚遙閆擷凄屆嬌擻。9合同合同。12620125續(xù)簽合同貓蠆驢繪燈鮒誅髏貺廡獻(xiàn)鵬縮。971067852531新簽合同鍬籟饗逕瑣筆襖鷗婭薔嗚訝擯。序號小區(qū)名稱05年經(jīng)營指標(biāo)(不含物業(yè)管理服務(wù)費)系數(shù)年底薪(占經(jīng)營指年底薪，如果完成年指標(biāo)的80%以下(含80%)，年底薪的提成系數(shù)為%；如果完成年指標(biāo)的80%—90%以下(含90%)，年底薪的提成系數(shù)為%；如果完成年指標(biāo)，年底薪的提成系數(shù)為%；如果完成年指標(biāo)的或超出部分在年終獎金中體現(xiàn)，中途調(diào)堯側(cè)閆繭絳闕絢勵蜆(3)業(yè)務(wù)提成結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)及方式：任按業(yè)績分配到個人。式本的獨立核算階段，實行項目負(fù)責(zé)制，公司主要采取支持、項目考核的管理模式，小區(qū)是原來的實施部門轉(zhuǎn)變?yōu)榧婀懿块T，特點是能熟悉中介市場的操作技巧和已形成一定的顧客群。一個，務(wù)必達(dá)到能操作、可操(1)成立中介服務(wù)部，在小區(qū)范圍內(nèi)設(shè)營業(yè)門面，實行項目負(fù)酬主要取決于業(yè)績，中介服務(wù)部的人員(2)操作流程：(參照初始階段的操作流程修改后公司總經(jīng)理審(1)底薪計算標(biāo)準(zhǔn)：序號小區(qū)名稱年經(jīng)營指標(biāo)(不含物業(yè)管理服務(wù)費)系數(shù)年底薪(占經(jīng)營指標(biāo)%)統(tǒng)庫搖飭緡。80%)，年底薪的提成系數(shù)為%；如果完成年指標(biāo)的80%—90%以下(含90%)，(2)業(yè)務(wù)提成標(biāo)準(zhǔn)及方式：況進(jìn)行二次號服務(wù)部名稱(m2)裝修費用(元)購資固定資產(chǎn)費用(元)培訓(xùn)費用(元)小計(元)1金蘭3018000120001500315302金道3018000120001500315303金。(1)年收入預(yù)測(元)(元)(元)合計4490007900049000577000(2)年支出預(yù)測年收入-年支出=577000-459320=117680元(1)在中介服務(wù)部的基礎(chǔ)上，通過建立較完善的管理制度和運(yùn)作流程，各服務(wù)部已具備了獨立運(yùn)作的能力和相當(dāng)規(guī)模的客戶群，因此公司在管理模式上將采用事業(yè)部制，達(dá)到放權(quán)給各服務(wù)部、提高服務(wù)部的工作效率和靈活性，使服務(wù)部在市場競爭中能更高效靈活，同(2)管理處對中介服務(wù)部具有監(jiān)督的職能，同時也以中介服務(wù)部有友好的合作關(guān)系，中介服務(wù)部從服務(wù)小區(qū)的客戶為主逐步走向以周圍住宅群為服務(wù)資源為主的轉(zhuǎn)變，小區(qū)內(nèi)部資源的比例逐步下降，社會化資源的比例逐步上升，基本完成了由內(nèi)部經(jīng)營向外部經(jīng)營的轉(zhuǎn)修改制訂新的操作流程和管理制度)。按照市場化的運(yùn)作，采用業(yè)績跟收入直接掛鉤的辦法，制訂相應(yīng)酬制度，同時公司也將大包租資源委托給中介服務(wù)部經(jīng)營，具體控股的司對該公司的管理理負(fù)責(zé)制，房地產(chǎn)代理公司具有法人資建立有自已公司特色的管理模式、管理房地產(chǎn)開發(fā)公司申請《預(yù)售商品房許可證》后，方可進(jìn)行商品房預(yù)售，簽訂《房地產(chǎn)預(yù)售契約》。未經(jīng)批準(zhǔn)而預(yù)售的商品房，不受法(一)簽訂預(yù)售契約驗收產(chǎn)權(quán)登記登記契約登記鑒證交樓確123(二)填表復(fù)核轉(zhuǎn)讓收件契約估價4(三)二手填表簽訂實勘審批登記收件審批登記備件456紂憂蔣氳頑薟驅(qū)表價(1)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，如：《房地產(chǎn)證》、《房地產(chǎn)所有證》及《國(2)產(chǎn)權(quán)人合法的身份證明，如是港澳臺同胞應(yīng)繳驗身份證或程序(2)是否違反購房約定。(3)出售中屬于原產(chǎn)權(quán)單位收益的部分存入基金專戶；(1)征詢原產(chǎn)權(quán)單位意見。(2)收件：經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章的《房屋買賣征詢意見表》及相關(guān)房改房(3)估價：評估該房屋市場價。(4)審批確定：審核價格，批準(zhǔn)過戶。(5)登記過戶：征收有關(guān)稅費，核發(fā)交其中出售以標(biāo)準(zhǔn)價購買的已購公有住房時，賣方應(yīng)在辦理交易確認(rèn)后30日內(nèi)(發(fā)出過戶通知書)把出售中屬于原產(chǎn)權(quán)單位收益的部1、房地產(chǎn)登記基本程序(除遺失、征審、商品房、房改房登記外，備件申請備案查檔登報聲明勘丈入冊登記審查核準(zhǔn)繕證發(fā)證3、商品房登記特別程序(房改房適用本程序)，如圖2-5勘丈繪圖填表備件收件繳費審查權(quán)屬核發(fā)權(quán)屬證書繕證發(fā)證勘丈繪圖備件申請查檔入冊驗件立案計價繳費審查確權(quán)核發(fā)權(quán)屬證書填表申請收件繳費查檔入冊權(quán)利確認(rèn)繕證發(fā)證(1)換證總登記應(yīng)繳驗的證件：申請人身份或戶口薄(繳驗后交復(fù)印件)；(2)新建登記應(yīng)提交繳驗的證件：(3)變更登記應(yīng)提交繳驗的證件：或公證的合建(4)產(chǎn)權(quán)分割登記應(yīng)提交繳驗的證件：分割雙方申請人的身份證或身份證明(繳驗后交復(fù)印件)；(6)繼承的轉(zhuǎn)移登記應(yīng)提交繳驗的證件：申請人身份證或身份證明(繳驗后交復(fù)印件)；公證處確認(rèn)的繼承權(quán)證明書或人(7)贈與的轉(zhuǎn)移登記應(yīng)提交繳驗的證件：申請人身份證或身份證明或戶口薄(繳驗后交復(fù)印件)；房地產(chǎn)證；(8)交換的轉(zhuǎn)移登記應(yīng)提交繳驗的證件：交換雙方申請人身份證或身份證明或戶口薄(繳驗后交復(fù)印件)；(9)遺失登記應(yīng)提交繳驗的證件：申請人身份證或身份證明或戶口薄(繳驗后交復(fù)印件)；遺失房地產(chǎn)證或他項權(quán)證明的具結(jié)書(由登記所統(tǒng)一印制)；房屋及用地申請書；擠貼綬電麥結(jié)鈺贖嘵類羋罷鴇。房地一向營業(yè)的旁證(如戶口薄、租薄、房地產(chǎn)稅單)。(10)更正名義登記應(yīng)申請人身份證或身份證明或戶口薄(繳驗后交復(fù)印件)；更正名義具結(jié)書(由登記所統(tǒng)一印制)；足以證明兩名同屬一人(含法人)的有關(guān)部門證明或公證書；房屋及用地申請書(將產(chǎn)權(quán)來源及更名原因?qū)懬宄?。(11)更正登記應(yīng)提交繳驗的證件：(12)征用補(bǔ)償?shù)牡怯洃?yīng)提交繳驗的證件：申請人身份證或身份證明或戶口薄(繳驗后交復(fù)印件)；(13)辦理抵押登記應(yīng)提交繳驗的證件：。代表人委托書。共同共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，抵押人應(yīng)取得其他共有人書門書面外商投資企業(yè)和內(nèi)聯(lián)企業(yè)以其房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，須企業(yè)董事會或聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)書面批準(zhǔn)。抵押期不應(yīng)超過企業(yè)的營業(yè)期限。、廣州市國有土地使用(14)辦理抵押備案需繳交的資料已生效的預(yù)售(購)房合同書。房地產(chǎn)開發(fā)公司(或發(fā)展商)營業(yè)執(zhí)照。商品房(1)委托代理：代理人按照被代理人的委托事項行使代理權(quán)。(2)法定代理：代理人依照法律的規(guī)定行使代理權(quán)。指定代理：代理人按照人民收到業(yè)主的電話、傳真或當(dāng)面委托，售賣或出租其物業(yè)，經(jīng)紀(jì)應(yīng)客戶推薦，不但成功幾率極微，也是耽誤大家時間，是極不負(fù)責(zé)任的態(tài)度。收集物業(yè)資料通常包括如下事項：(1)物業(yè)名稱；(2)物業(yè)地址；(3)業(yè)主姓名；(4)建筑面積；(5)法定用途；(6)使用現(xiàn)狀；(7)使用年期；(8)間隔布局；(9)管理費；(10)儹建物；(11)有無損毀；(12)附送設(shè)備。索取房地產(chǎn)證等權(quán)利文面委托協(xié)議或徑以物業(yè)資認(rèn)，并明確經(jīng)紀(jì)服務(wù)范圍、委托條可避免日后糾紛并可供客戶查詢是否具價或租金建議時，經(jīng)紀(jì)應(yīng)提供近期可比案例或其他放盤資料供顧客參考。但不可聲稱自己是專業(yè)估價師，應(yīng)尊行為，又能防債務(wù)陷阱或他項權(quán)限制，保障客戶及自身利益。核實產(chǎn)權(quán)最直接的方式是去房地產(chǎn)權(quán)登記部門查冊，但各地的政府部門都能做到。這樣我們只好通過其他渠道如擋案館、發(fā)展商、物業(yè)處等，或從房地產(chǎn)證明識產(chǎn)權(quán)之真?zhèn)?。在業(yè)主或其代表人帶領(lǐng)下，仔細(xì)勘查物業(yè)狀況是否與物業(yè)資料表格一致，遇有疑問應(yīng)及時向業(yè)主了解清楚，不可含糊?？辈樵阶屑?xì)越能做到心中有數(shù)，信心十足地向客戶推介。除物業(yè)狀況外，經(jīng)紀(jì)人員可向業(yè)主或鄰里住戶打聽真切感受及配套情況，更有必要針對該物在接待過程中，即使把握機(jī)會，了解客戶租購需求和資金預(yù)算，經(jīng)紀(jì)應(yīng)以合適的方式記下客戶的姓名、地址和聯(lián)系電話，方便客戶資料情況下不便透露委托物業(yè)之詳細(xì)資料，以保障業(yè)主私隱及經(jīng)告訴客戶傭金的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法，避免事后產(chǎn)生爭執(zhí)和帶來沒必要的麻煩，影響公司的聲譽(yù)。時，會要求經(jīng)紀(jì)帶領(lǐng)檢視戶出示解釋委托協(xié)議書條款，并安客戶提供一份物業(yè)平面圖檢視任何空臵物業(yè)后，經(jīng)紀(jì)應(yīng)確用途。不得將鎖匙交給同業(yè)主或其他人，除非得到業(yè)主書面通知。如業(yè)主將鎖匙交給他人而缺乏監(jiān)管，雙方傭金以及從交易中將會收受之其他利益。若經(jīng)紀(jì)成為交易之一方或在交易中有其他個人利益亦應(yīng)向客戶申明。經(jīng)紀(jì)在接受客戶洽商前，應(yīng)向客戶透露同一物業(yè)存在其他洽商或出價委托?？赡茉趦r格及條件方面出現(xiàn)競爭，洽商過程中經(jīng)任何關(guān)于物業(yè)買賣或租賃的口頭協(xié)議并無約束力，直至雙方簽署有約束力的臨時買賣合約或臨時租約。考數(shù)據(jù)。在商議價過程中，經(jīng)紀(jì)可應(yīng)業(yè)主或客戶要求，提供相關(guān)樓宇之租售價格資料和比較數(shù)據(jù)，不可盲目壓低業(yè)主之開價或抬高客戶之出通過經(jīng)紀(jì)成功商，業(yè)主和客戶在各項條件及價款方面均達(dá)成一致重要條款落實到臨時買賣合約或臨時租約中。經(jīng)紀(jì)通常提供臨時合約樣本并向客戶解釋條款的含義，不應(yīng)誤導(dǎo)客戶或隱瞞任何重要資料。臨時合約中應(yīng)包含支付傭金條款及違約方之傭金支付責(zé)任。經(jīng)紀(jì)應(yīng)填妥全部合約內(nèi)容，不留空白，然后才讓客戶簽名。合約上的修改條款均應(yīng)由雙方加注簽名。若該物業(yè)連租約一起出售，經(jīng)紀(jì)應(yīng)在臨時買賣合約上附上一份租約復(fù)印件；出售和出租物業(yè)均需附上房地產(chǎn)證復(fù)印件。處理附帶家具或電器的物業(yè)時，應(yīng)準(zhǔn)備一份詳細(xì)以安排合約雙方同時或分別在臨時買賣合約或臨時租約上簽署。立約((11理抵押登記另一方簽署，經(jīng)紀(jì)應(yīng)及，把此交易作廢。臨時合約的所進(jìn)入產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)之前，雙方必須簽署正式買賣合約。國際流行內(nèi)目前仍在經(jīng)紀(jì)行簽署或政府公證處簽署。租賃合同因為事項相對簡單，基本于完善；買賣合同則由于房地產(chǎn)的個案性差異須作不同約定，如現(xiàn)有條款中并未考慮分期付款或按買賣合約甚至被用逃避稅款之工具，經(jīng)紀(jì)人員務(wù)必聲明此等做法之風(fēng)涉欺詐牽連官司。應(yīng)取得客戶一份書面指示，用以發(fā)放定金給業(yè)主?；蚪ㄗh客戶直接將定金交給業(yè)主，此時經(jīng)紀(jì)應(yīng)持有業(yè)主房地產(chǎn)證原件并代為保管。亦需提醒客戶業(yè)主權(quán)狀況不明確時定金宜交經(jīng)紀(jì)代為保管，保管期不會過長及無利息支付。簽署正式買賣合約時業(yè)主可能要求支付首期樓款或稱之為大訂，在業(yè)權(quán)不明確的情況下務(wù)必慎重。房買賣不是一般商品買賣，不能做到一手交錢一手交貨，樓款交付是一大難題，既要控制風(fēng)險又要說服顧客，就經(jīng)驗來說，取得二手樓買賣成交不暢的一大主因是付款方式的單一化，二手樓按(1)買賣雙方簽署買賣意向書；(2)對產(chǎn)權(quán)及房產(chǎn)交易合法性進(jìn)行認(rèn)證；(3)由銀行制定機(jī)構(gòu)受理按揭業(yè)務(wù)申請，并出具物業(yè)評估報告；(4)對借款人進(jìn)行各項資格審查、認(rèn)證；(5)銀行作出是否按揭的答復(fù);(6)銀行向符合要求的按揭申請人出具“二手樓按揭(抵押(4)貸款)承書”；(7)買賣雙方簽署正式房產(chǎn)買賣合同;(8)買賣雙方到國土局辦理房產(chǎn)過戶手續(xù);(9)申請人出具抵押承書;(10請人與銀行簽訂“二手樓按揭貸款合同”(12)按房產(chǎn)評估值進(jìn)行全額投保;(13)按賣樓人提供的帳號將貸款劃至賣樓人帳戶;(14)按照按揭合同還本付息.這樣能起到鞏固服務(wù)成績，培植生意，再續(xù)機(jī)緣。。號房(以下簡稱該物業(yè))房屋發(fā)票本人，是該物業(yè)的?，F(xiàn)委托廣州地鐵物業(yè)管理有限責(zé)任公司出租該格以租賃雙方在綻萬璉轆娛閬蟶鬮綰瀧恒蟬轅。號房(以下簡稱該物業(yè))房屋發(fā)票本人，是該物業(yè)的。由于原因，撤銷原委有限責(zé)任公司出租該物業(yè)的委托，特簽訂本《撤銷物櫛緶歐鋤棗鈕業(yè)主(代理人)/日期：受委托方(小區(qū)主任)/日期：(元/m〃月)轡燁棟剛殮攬瑤麗鬮應(yīng)頁諳絞。合同前，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款及用詞理解不一致的，應(yīng)該進(jìn)一步協(xié)商，達(dá)成一致意見。補(bǔ)充約可以對文本條款的內(nèi)容進(jìn)行增補(bǔ)或刪減。協(xié)議簽訂后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。，甲方(中介公司)：協(xié)議，現(xiàn)乙方委任甲方為乙方【購買】【租賃】的【住宅】【寫字樓】【商鋪】【工廠】提供【獨家】【非獨家】中介服務(wù)，期限為。地產(chǎn)為【住宅】【寫字樓】【商其它定按下述第種方式計算該房地產(chǎn)價款：1、該房地產(chǎn)單價為人民幣每平方米元，總金額為人民幣期付款】【按揭付款】【其服務(wù)費或勞務(wù)費?！咀赓U】的房地產(chǎn)對象。乙方視察可供乙方【購買】【租賃】業(yè)主達(dá)成【買賣】、甲方為乙方的房地產(chǎn)提供中介服務(wù)過程中，對于甲方提出需要乙方協(xié)助的合理要求(甲方需提供需要乙方協(xié)助的法律依據(jù)，否則乙方有權(quán)拒絕)，乙方應(yīng)當(dāng)予以配合。服務(wù)費或勞務(wù)費。造成乙方未能完成訂立本合同目的的，乙方可要求甲方給予人付中介服務(wù)費，但可以要求乙方支付人