海南鹿回頭養(yǎng)老地產項目概念性發(fā)展及定位前期策劃

海南鹿回頭養(yǎng)老地產項目概念性發(fā)展及定位前期策劃1、海南宏觀市場分析2、三亞發(fā)展概況3、項目發(fā)展方向研究4、概念性發(fā)展及定位5、盈利模式及社會效益探討目錄1、海南城市價值提煉2、國際旅游島政策解讀3、國際旅游島對海南的影響

市場篇PART1:海南宏觀市場分析海南城市價值

海南省位于中國最南端。北以瓊州海峽與廣東劃界，西臨北部灣與越南民主共和國相對，東瀕南海與臺灣省相望，東南和南邊在南海中與菲律賓、文萊和馬來西亞為鄰。

海南省是我國面積最大的省。全省陸地（主要包括海南島和西沙、中沙、南沙群島）總面積萬平方公里（其中海南島陸地面積萬平方公里），海域面積約200萬平方公里。地位突出：南中國海，中國第二大島，國家戰(zhàn)略CHINA熱帶海洋與沙灘資源熱帶雨林資源民俗資源熱帶亞熱帶氣候資源夏威夷巴厘島海南島普吉島塞舍島馬爾代夫北緯18℃世界黃金旅游區(qū)帶海南城市價值發(fā)展?jié)摿薮螅罕本?8°黃金旅游帶內，中國唯一能稱為“國際熱帶濱海度假目的地”的地區(qū)。夏威夷普吉島夏威夷海南城市價值小結國內地位：

國內唯一熱帶地區(qū)，地區(qū)氣候資源、雨林資源、海洋資源優(yōu)越，在國內具備極強的稀缺性和不可復制性，發(fā)展?jié)摿薮蟆H地位：

北緯18度黃金旅游帶內，與夏威夷、普吉島等著名熱帶海島旅游區(qū)并列，由于發(fā)展基礎等原因，存在一定差距，未來將有廣闊發(fā)展空間。海南國際旅游島定位國家戰(zhàn)略，提升海南省的國際、國內地位，為海南省發(fā)展積蓄強大動能，發(fā)展?jié)摿薮?。?zhàn)略定位

——我國旅游業(yè)改革創(chuàng)新的試驗區(qū)

——世界一流的海島休閑度假旅游目的地

——全國生態(tài)文明建設示范區(qū)

——國際經濟合作和文化交流的重要平臺

——南海資源開發(fā)和服務基地

——國家熱帶現(xiàn)代農業(yè)基地國際旅游島政策解讀海南將主要發(fā)展旅游業(yè)、文化體育產業(yè)、房地產業(yè)、金融保險業(yè)、商貿餐飲業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)、熱帶特色現(xiàn)代農業(yè)、新型工業(yè)和高新技術產業(yè)、海洋經濟等8大產業(yè)。發(fā)展目標

——到2012年，開工建設一批重大旅游基礎設施和特色旅游項目。

——到2015年，旅游管理、營銷、服務和產品開發(fā)的市場化、國際化水平顯著提升，旅游產業(yè)的規(guī)模、質量、效益明顯提高。

——到2020年，初步建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。接待國內外游客達到7680萬人次，旅游總收入1240億元，旅游業(yè)增加值占地區(qū)生產總值比重達到12%以上，第三產業(yè)增加值占地區(qū)生產總值比重達到60%，第三產業(yè)從業(yè)人數(shù)比重達到60%。國際旅游島政策解讀跨海通道文昌航天城博鰲機場神州半島東環(huán)鐵路中線高速?？谌齺啿椕舛惖耆f寧博彩規(guī)劃區(qū)（研討過程中）博鰲龍灣海洋組團工業(yè)、綜合經濟集合生態(tài)旅游休閑度假經濟集合海南國際旅游島規(guī)劃六大組團。國際旅游島政策解讀瓊北綜合經濟區(qū)（北部海口組團）東部沿海經濟帶（東部瓊?！f寧組團）中部生態(tài)經濟區(qū)（中部五指山組團）瓊南旅游經濟圈（南部三亞組團）西部工業(yè)走廊（西部儋州—東方組團）海洋組團（海洋及西沙區(qū)域）國際旅游島政策解讀小結

海南國際旅游島的出臺，明確了海南的發(fā)展目標，帶動地區(qū)綜合競爭力的提升，也為市場環(huán)境規(guī)范化、品牌化發(fā)展提供契機。

在國際旅游島戰(zhàn)略出臺的帶動下，海南省多項重大規(guī)劃項目已不再停留在紙面上，比如東線高鐵、博鰲機場、神州半島、免稅店、博彩業(yè)等，加大全國對海南島未來前景的預期。海南國際旅游島的出臺，也是海南島從第一產業(yè)往第三產業(yè)轉型的重大轉折點。2010年海南省GDP為億元，同比增長17.6%，相比國內一線省份，還有較大差距，隨著利好因素的逐步顯現(xiàn)，海南省將迎來高速增長時期，發(fā)展后勁及潛力巨大。?？?、三亞依然是海南省經濟發(fā)展的主要動力，東線沿海城市迎來發(fā)展機遇。經濟起點較低的海南發(fā)展進入加速增長期。國際旅游島對海南經濟影響數(shù)據(jù)來源：海南省統(tǒng)計局海南國際旅游島的頒布，定位了海南省的發(fā)展高度，以旅游業(yè)、服務業(yè)為代表的第三產業(yè)將成為海南省經濟發(fā)展的支柱，對地區(qū)的養(yǎng)老度假型產業(yè)發(fā)展將起到積極的推進作用。2010年海南形成“三二一”的產業(yè)格局。服務業(yè)成為海南省經濟發(fā)展的主要動力，占到GDP總量的40%以上，比重進一步增強。海南國際旅游島目標明確，促進地區(qū)第三產業(yè)快速發(fā)展。數(shù)據(jù)來源：海南省統(tǒng)計局國際旅游島對海南經濟影響2010海南省接待旅游人口萬人，其中海外游客為萬人，旅游收入達到億元；2009年受到國際經濟環(huán)境影響，海南省境外旅游人口有所下降，為萬人，海南省旅游業(yè)發(fā)展的國際化還有待提升和完善；旅游業(yè)逐步成為海南省的支柱產業(yè)之一，隨著國際旅游島的實現(xiàn)，旅游業(yè)將進入新一輪快速發(fā)展階段。數(shù)據(jù)來源：海南省統(tǒng)計局國際旅游島對海南經濟影響東南部沿海為海南國際旅游島發(fā)展重心，核心競爭力聚集區(qū)藍色旅游：國家海岸、會議、度假的旅游核心區(qū)綠色旅游：以熱帶內陸生態(tài)為代表，突出雨林、溫泉、民俗特色紅色旅游：以歷史古跡為特色，缺乏規(guī)模及影響力，兼顧綠色生態(tài)及民俗旅游旅游區(qū)功能定位?？诰C合旅游區(qū)，亞熱帶濱海度假發(fā)展較早，海島二流水平，其他則為觀光、會展、購物、娛樂等綜合型都市旅游區(qū)三亞熱帶濱海旅游區(qū)，國家海岸，擁有一流的海洋與沙灘及酒店配套五指山熱帶內陸生態(tài)旅游的典范，突出雨林、民俗等特色儋州文化旅游為主，兼顧溫泉、民俗等旅游，缺乏獨特性與號召力瓊海博鰲的國家海岸與國際會議號召力，萬泉河的度假休閑區(qū)，兼?zhèn)錅厝糜?，突出國家海岸、國際會議特點的高端旅游度假目的地國際旅游島對海南經濟影響

海南的旅游格局以海口、三亞為兩極，以儋州、五指山、瓊海為結點，發(fā)展東、中、西三線不同特色的旅游產業(yè)，其中東部沿海為旅游業(yè)發(fā)展核心競爭力。海南省處于快速建設期，固定資產投資保持快速增長，隨之島內產業(yè)環(huán)境將得到很大改善。加快地區(qū)建設，固定資產投資高速發(fā)展數(shù)據(jù)來源：海南省統(tǒng)計局國際旅游島對海南經濟影響

固定資產投資超速正向增長，海南省的硬件環(huán)境迅速提升，競爭力得到增強，城市規(guī)模擴大，環(huán)境改善。2010年海南省社會消費品零售總額為億元，同比增長19.50%，增長快速；2010年海南省的餐飲業(yè)、石油及石油制品、汽車零售、金銀珠寶、通訊類產品消費均保持高速增長，消費環(huán)境與質量得到有效提升；社會消費品零售總額持續(xù)快速增長，消費環(huán)境也得到改善。數(shù)據(jù)來源：海南省統(tǒng)計局國際旅游島對海南經濟影響海南省城鎮(zhèn)人均可支配收入保持較快速度增長，2010年前三季度為15126元，扣除價格上漲因素，實際增長10.10%；海南省城鎮(zhèn)人均可支配收入持續(xù)正向增長，隨著經濟提升，產業(yè)多元發(fā)展，地區(qū)人均可支配收入將進一步正向增長，使地區(qū)消費能力得到提升；有效帶動了區(qū)域經濟環(huán)境的改善與發(fā)展，城鎮(zhèn)人均可支配收入大幅提高。數(shù)據(jù)來源：海南省統(tǒng)計局國際旅游島對海南經濟影響海南省人口結構現(xiàn)狀-老齡化問題突出第五次人口普查結果顯示：海南省常駐人口：萬人，戶籍人口：萬，全省省內變動人口：74519人，省外遷入人口：18478人據(jù)了解，到2010年，海南省60歲及以上老年人口達萬人，占戶籍總人口的12.61%，已有16個市縣人口結構進入老齡化社會；百歲及以上老年人達1387人，每10萬人中有位百歲老人，高于國際通行的每10萬人中有7個百歲老人的長壽標準?！笆晃濉逼陂g，老年人規(guī)模發(fā)展快，人口老齡化覆蓋面廣，老年人口逼近高齡化十分突出。據(jù)海南省統(tǒng)計局預測，到2015年，80歲以上老年人將達17萬人，占老年人總數(shù)14.66%，進入高齡化社會。

海南國際旅游島的出臺，使得海南省經濟加速發(fā)展，各項經濟指標表現(xiàn)優(yōu)異，經濟環(huán)境與投資環(huán)境俱佳。

海南省第三產業(yè)占GDP近50%，宏觀經濟對省內經濟發(fā)展影響巨大。2008年國際經濟危機對海南省經濟產生較大的負面影響，隨著金融危機的影響漸遠，2010年海南國際旅游島規(guī)劃的出臺，海南省經濟發(fā)展開始步入了飛速發(fā)展時期。海南省老齡化問題突出，社會保障制度和養(yǎng)老服務體系的建設將面臨更大壓力,也為我們旅游業(yè)帶來新的機遇。國際旅游島對海南經濟影響1、三亞城市概況2、三亞周邊農墾農場情況3、鹿回頭區(qū)域概況4、典型旅游度假項目分析

市場篇PART2:區(qū)域發(fā)展概況三亞為著名的熱帶濱海旅游城市，得天獨厚的地理位置和氣候條件使其成為旅游度假勝地三亞位于中國最南端，北緯18度，全年長夏無冬，以熱帶海洋為主題的旅游資源豐富；“中國只有一個三亞”，得天獨厚的地理位置和氣候條件，每年吸引全國各地乃至世界各地的旅游者；隨著世界小姐選美等活動的召開，旅游區(qū)建設的完善，城市旅游檔次和形象不斷提升；2010年旅游人數(shù)超過670萬人次，三亞已經成為著名的旅游度假圣地三亞三亞城市認知第三產業(yè)已成為三亞的主導產業(yè)，無污染產業(yè)體系已初步建立，并將繼續(xù)完善

三次產業(yè)結構由2000年的33.1：：演變?yōu)?005年的：：45.6。第三產業(yè)已成為三亞的主導產業(yè)。三亞“十一五”期間的主要任務是優(yōu)化產業(yè)結構，構建無污染的以旅游業(yè)為帶動的產業(yè)體系無污染產業(yè)新型工業(yè)房地產業(yè)文體健康產業(yè)

熱帶高效農業(yè)和海洋漁業(yè)旅游業(yè)“十五”期間三亞產業(yè)發(fā)展結構：效益農業(yè)：積極發(fā)展，逐步形成熱帶水果、海洋漁業(yè)等優(yōu)勢特色。新型工業(yè)：工業(yè)增加值以年均10.2%的速度穩(wěn)步增長，發(fā)展加快。房地產業(yè)：成為新的支柱產業(yè)，累計完成投資億元，是“九五”的倍，對經濟增長的拉動明顯。文體健康產業(yè)：發(fā)展的基礎和條件基本具備。三亞產業(yè)認知旅游業(yè)已成為三亞貢獻率最高、拉動力最強的優(yōu)勢產業(yè)，是三亞經濟的第一大產業(yè)

從2001年起旅游工業(yè)占到地區(qū)生產總值的70%

。旅游業(yè)無疑已經成為三亞經濟的第一大產業(yè)。

以旅游為龍頭的第三產業(yè)從業(yè)人員達10萬余人，占全市總就業(yè)人員的％。“十五”期間，三亞旅游服務業(yè)創(chuàng)造了166億元的產值，提供了8億多元的稅收，占地方稅收的63%。

市委、市政府把旅游業(yè)作為三亞的主導產業(yè)和支柱產業(yè)旅游業(yè)已經成為三亞服務業(yè)的重要組成部分，并逐步成為第三產業(yè)乃至整個國民經濟發(fā)展新的增長點。三亞產業(yè)認知海螺農場三亞中學農場三亞鎮(zhèn)農場國營南新農場椰莊農場南紅農場檳榔村農場南丁村農場農場一隊三亞鹿回頭三亞周邊農場分布圖腹地農場現(xiàn)狀由于海南省經濟的轉型，先前發(fā)達的第一產業(yè)被第三產業(yè)所替代。農墾農場面臨著瓶頸危機，紛紛提出整合和轉型，如下：海南省農墾總局分別與保亭黎族苗族自治縣、臨高縣簽定協(xié)議，正式將所屬的新星農場和加來農場，分別成建制整體移交兩縣管理。這是海南農墾所屬農場屬地化管理的先行試點，也標志著海南農墾朝實現(xiàn)“三融入”目標邁出了又一實質性步伐。種植有機蔬菜、實行農超對接、“借船出?！卑l(fā)展農場經濟。近日，在省農墾總局抓民生促發(fā)展工作會議上，各場場長紛紛“亮曬”加速農場經濟發(fā)展的“絕活”。（實行農超對接暢通銷路提升產品身價、創(chuàng)新合作模式激發(fā)農戶熱情、打造農場風情小鎮(zhèn)拓寬農場發(fā)展空間、盤活農場國有土地資源“借船出?！蓖卣巩a業(yè)）小結：農場本身資金不足，但是有豐厚的資源，與有實力的公司合作“借船出海”已成為眾多農場的拓展產業(yè)的一種模式。典型農場合作模式分析：東紅農場積極尋找有實力的合作伙伴，在農業(yè)觀光、旅游地產等方面開發(fā)一些優(yōu)質項目。烏石農場加快烏石嘉凱嶺商業(yè)街和南方風情街土地開發(fā)，加快舊城區(qū)改造項目和生態(tài)養(yǎng)生園的建設。目前，農場與兩家公司簽訂烏石舊城區(qū)的改造和海榆中線嘉凱嶺生態(tài)養(yǎng)生園的合作意向書，兩家公司已打入意向合作金。南平農場最大限度盤活農場國有土地資源，利用溫泉資源周邊289畝旅游休閑度假項目用地，開發(fā)利用陵水縣至保亭縣省道公路進入農場路口處的檳榔地、龍眼基地1447畝作為旅游地產項目和農業(yè)旅游觀光用地。小結：各大農場紛紛整合轉型，憑借自身優(yōu)越的地理位置、環(huán)境資源，進行農業(yè)觀光、生態(tài)養(yǎng)生、旅游度假等旅游項目。腹地農場現(xiàn)狀鹿回頭三亞市區(qū)鳳凰機場約8km約12km約6km鹿回頭概況（區(qū)位）鹿回頭位于三亞市南3公里處，是海南島最南端的山頭。這座山三面臨海，狀似坡鹿，高275米，登上鹿回頭山頂，三亞市全景盡收眼底。鹿回頭離三亞市區(qū)約6km.車程約10分鐘左右，離三亞鳳凰機場約12km。站在鹿回頭公園看三亞市區(qū)鹿回頭半島地處三亞市區(qū)正南端，是三亞市總體規(guī)劃所確定正在開發(fā)的旅游度假區(qū)，是市中心附近，鬧中取靜正在開發(fā)少有的休閑小鎮(zhèn)，位于山海之間，自然景色保存完好的絕版地帶。

鹿回頭半島規(guī)劃空間布局結構為“兩軸一中心”?！皟奢S”為“南北向綜合主軸線”和“東西向景觀軸線”?！澳媳毕蚓C合主軸線”以南北兩座山嶺的自然山林為背景，以貫穿半島南北向的公園綠地和高爾夫球場為連接點，形成一條綠化景觀視廊。“東西向景觀軸線”是貫穿小東海和鹿回頭灣的重要景觀走廊?！耙恢行摹睘橹胁可鐓^(qū)中心，即在兩條重要軸線交匯處，布置整個半島的社區(qū)服務中心。鹿回頭概況（規(guī)劃）鹿回頭旅游度假項目研究—半山半島項目名稱：三亞半山半島物業(yè)類別：旅游度假項目物業(yè)地址：其他區(qū)三亞市鹿嶺路27號（鹿回頭公園旁）項目介紹：半山半島，位于三亞小東海鹿回頭半島，整個半島由鹿回頭公園、鹿回頭嶺兩山和小東海、鹿回頭灣兩灣組成，是三亞市西至海坡，東至亞龍灣的五十余公里海岸線中唯一一個待開發(fā)的半島，有著優(yōu)質的沙灘和背山面海的絕頂自然資源。為了最大化地發(fā)揮這些資源的價值，三亞市政府極力招攬大企業(yè)進入，力圖將此個板塊打造成為超越目前亞龍灣的三亞唯一的六星級區(qū)域，包括有著海南中南海之稱的六星級酒店——悅榕山莊酒店，世界酒店業(yè)NO1——洲際酒店六星級亞洲旗艦店，全亞洲最好的高爾夫球場——鹿回頭高爾夫球場（國際18洞，洞洞見海，洞洞全燈光），而半山半島盡享世界頂級榮耀，尊處于這一六星級區(qū)域的核心地帶。周邊配套：小區(qū)內有洲際酒店、豪華商業(yè)街、國際潛水基地、游艇會等，臨近配套有：有著海南中南海之稱的六星級酒店——悅榕山莊酒店，世界酒店業(yè)NO1——洲際酒店六星級亞洲旗艦店，全亞洲最好的高爾夫球場——鹿回頭高爾夫球場（國際18洞，洞洞見海，洞洞全燈光）以及夏日百貨、大東海美食一條街、銀行等區(qū)域SWOT分析區(qū)域：離三亞市區(qū)緊6km,開車約10分鐘。資源：原生的生態(tài)自然資源，天然的黃金海岸線獨占數(shù)公里海岸線資源，沙質細膩，沙灘平緩；景觀：臨海臨山，三面環(huán)水，景觀面廣；優(yōu)勢機會劣勢威脅政策：國家政策提高老年人生活的政策主導方向將使相關產品得到更多優(yōu)惠和支持；區(qū)域養(yǎng)老、休閑旅游為一體的產品初步出現(xiàn)。宏觀：國家政策將持續(xù)調控房地產市場，由于海南房產投資購買的特性導致市場表現(xiàn)不穩(wěn)定，打壓即轉冷、鼓勵就過熱；認知：由于該區(qū)域沒有太多的旅游景點項目，鹿回頭公園目前也在改建中，人們對該區(qū)域認知度較差。海南養(yǎng)老療養(yǎng)酒店及度假村天來泉度假村海南省老干部療養(yǎng)院高隆灣度假村三亞海棠灣世知度假酒店三亞上海世家海景大酒店翡翠山城假日酒店海南省老干部療養(yǎng)院高隆灣度假村三亞海棠灣世知度假酒店三亞上海世家海景大酒店天來泉度假村翡翠山城假日酒店海南養(yǎng)老療養(yǎng)酒店及度假村地址：瓊海市官塘溫泉度假區(qū)環(huán)境：溫泉主題養(yǎng)生度假村，生活配套齊全類型：度假、養(yǎng)老、地產星級標準：四星級標準簡介：官塘天來泉一期總建筑面積15萬平方米，由6層電梯溫泉公寓、五星級溫泉大酒店、功能商業(yè)街、2000平米溫泉泳池的溫泉休閑中心以及配套休閑設施組成；二期總建筑面積25萬平方米，由大劇院、體育館、老年大學、溫泉公寓、溫泉別墅以及高尚休閑配套設施組成。

天來泉度假村養(yǎng)老功能設施：老年大學、中老年體育活動、社區(qū)醫(yī)院；其他功能配套：溫泉理療（

30個溫泉泡池）康體保?。ㄩT球場、網球場、2000平方游泳池、健身中心）休閑娛樂（劇院、俱樂部）海南養(yǎng)老療養(yǎng)酒店及度假村海南省老干部療養(yǎng)院地址：?？谑协偵絽^(qū)府城鎮(zhèn)高登街新橋路環(huán)境：省會城市，政府醫(yī)療機構，生活配套齊全類型：海南省干部療養(yǎng)院即省老年病醫(yī)院隸屬省委組織部，從事醫(yī)療保健服務的正處級事業(yè)單位。星級標準：集醫(yī)療、療養(yǎng)、保健、康復為一體的具有較強綜合能力的特色園林式療養(yǎng)院。

養(yǎng)老功能設施：專業(yè)的老年病醫(yī)療隊伍及較先進的醫(yī)療設備；閱覽室、臺球、乒乓球、門球、棋牌娛樂、游泳池、碳酸氫碳溫泉理療、歌舞廳以及各種健身運動設施；其他功能配套：老年病醫(yī)院功能會議功能療養(yǎng)功能：疾病療養(yǎng)、旅游療養(yǎng)、過冬療養(yǎng)、中醫(yī)養(yǎng)生療養(yǎng)、康復療養(yǎng)等海南養(yǎng)老療養(yǎng)酒店及度假村海南養(yǎng)老療養(yǎng)酒店及度假村高隆灣度假村地址：文昌高隆灣環(huán)境：距離海邊300米，景區(qū)度假酒店類型：度假、養(yǎng)老，主推海南療養(yǎng)+旅游的產品，針對50-70歲身體健康者，不承擔任何醫(yī)療責任星級標準：三星級（海南省民政廳下屬療養(yǎng)基地）療養(yǎng)度假功能娛樂設施：臺球、桌球、麻將、乒乓球、門球、藍球、閱覽室、釣魚池、國家級沙灘排球場、健身器材等。系統(tǒng)教練東北秧歌舞、老年保健操、老年迪斯科、太極拳等。飲食標準：健康分餐制度，每人22元一天，有養(yǎng)老療養(yǎng)食譜。醫(yī)療方面：一名保健醫(yī)生，有專職護理人員，提供常規(guī)醫(yī)療檢查和醫(yī)療咨詢。保險方面：統(tǒng)一購買游客個人旅游意外傷害保險。海南養(yǎng)老療養(yǎng)酒店及度假村三亞海棠灣世知度假酒店地址：陵水縣英州鎮(zhèn)土福灣環(huán)境：酒店式度假村，距離海邊很近類型：度假、養(yǎng)老、療養(yǎng)，主推海南療養(yǎng)+旅游的產品，針對50-70歲身體健康者，不承擔任何醫(yī)療責任星級標準：準四星標準療養(yǎng)度假功能娛樂設施：籃球、羽毛球、桌球、乒乓球、棋牌室、大型游泳池、海濱浴場，歌舞廳。飲食標準：30元每人每天，有養(yǎng)老療養(yǎng)食譜。醫(yī)療方面：酒店設有專職護理人員，定期給老年人做常規(guī)檢查及醫(yī)學咨詢服務。

海南養(yǎng)老療養(yǎng)酒店及度假村-總結海南老年網養(yǎng)老基地價格信息序號單位名稱市縣簡介房價含餐(人/月)餐標(人/天)星級標準環(huán)境類型專業(yè)度1天來泉度假村瓊海溫泉、居家式、老年大學、老年體育運動2300元20元四星溫泉養(yǎng)生為主，配套成熟養(yǎng)老是該房地產開發(fā)的概念之一，通過度假村及項目的配套實現(xiàn)概念支持較專業(yè)2海南省老干部療養(yǎng)院海口公辦、設施、醫(yī)療、環(huán)境等都很好1690元18元無省會城市、配套成熟、政府醫(yī)療機構醫(yī)療、療養(yǎng)、保健、康復為一體的具有較強綜合能力的特色園林式療養(yǎng)院專業(yè)3高隆度假村文昌靠海、環(huán)境優(yōu)美1810元22元三星沿海，景區(qū)提供養(yǎng)老療養(yǎng)旅游服務產品一般4世知度假村三亞過冬養(yǎng)老服務接待專營單位9500元30元準四星沿海、景區(qū)、知名度高提供養(yǎng)老療養(yǎng)旅游服務產品一般5三亞上海世家海景大酒店三亞靠海、環(huán)境優(yōu)美、設施齊全2200元25元三星沿海、景區(qū)、成熟、知名度高提供養(yǎng)老療養(yǎng)旅游服務產品一般2500元2950元6翡翠山城假日酒店五指山環(huán)境優(yōu)美、設施齊全2800元20元四星五指山熱帶雨林提供養(yǎng)老包月居住服務非專業(yè)養(yǎng)老度假產業(yè)尚處在發(fā)展起步階段，檔次較低，可復制性較強，缺乏專業(yè)度；海南養(yǎng)老療養(yǎng)酒店及度假村-總結序號單位名稱功能特征特點1天來泉度假村養(yǎng)老功能設施：老年大學、中老年體育活動、社區(qū)醫(yī)院；其他功能配套：溫泉理療（

30個溫泉泡池）；康體保?。ㄩT球場、網球場、2000平方游泳池、健身中心）；休閑娛樂（劇院、俱樂部）2海南省老干部療養(yǎng)院養(yǎng)老功能設施：專業(yè)的老年病醫(yī)療隊伍及較先進的醫(yī)療設備；閱覽室、臺球、乒乓球、門球、棋牌娛樂、游泳池、碳酸氫碳溫泉理療、歌舞廳以及各種健身運動設施；其他功能配套：老年病醫(yī)院功能；會議功能；療養(yǎng)功能：疾病療養(yǎng)、旅游療養(yǎng)、過冬療養(yǎng)、中醫(yī)養(yǎng)生療養(yǎng)、康復療養(yǎng)等3高隆度假村娛樂設施：臺球、桌球、麻將、乒乓球、門球、藍球、閱覽室、釣魚池、國家級沙灘排球場、健身器材等。系統(tǒng)教練東北秧歌舞、老年保健操、老年迪斯科、太極拳等。飲食標準：健康分餐制度，每人22元一天，有養(yǎng)老療養(yǎng)食譜。醫(yī)療方面：一名保健醫(yī)生，有專職護理人員，提供常規(guī)醫(yī)療檢查和醫(yī)療咨詢。5三亞海棠灣世知度假酒店娛樂設施：籃球、羽毛球、桌球、乒乓球、棋牌室、大型游泳池、海濱浴場，歌舞廳。飲食標準：30元每人每天，有養(yǎng)老療養(yǎng)食譜。醫(yī)療方面：酒店設有專職護理人員，定期給老年常規(guī)檢查及醫(yī)學咨詢服務。從以下養(yǎng)老酒店及度假村配置功能特征可以看出，基本的娛樂設施以及理療設施都有，但是每個機構根據(jù)自身定位高低在養(yǎng)老文化（老年大學）醫(yī)療設施（醫(yī)院）等軟性方面有所欠缺。發(fā)展階段：養(yǎng)老度假產業(yè)處于發(fā)展的初級階段；資源占有：分三類，一類是沿海資源的療養(yǎng)+旅游+階段性養(yǎng)老（一個月以上），一類是溫泉資源的療養(yǎng)+養(yǎng)生+旅游+階段性養(yǎng)老（一個月以上），一類是熱帶雨林，綠色生態(tài)型的療養(yǎng)+養(yǎng)生+旅游+階段性養(yǎng)老（一個月以上）；檔次分析：由于初級階段，缺乏規(guī)范、綜合實力，檔次均較低；種類歸納：分四個種類一類是住宅支持型，即伴隨著房地產住宅開發(fā)的養(yǎng)老概念的支撐，比如天來泉度假村；二類是旅游產品型，即酒店、度假村針對45-75歲健康人士的養(yǎng)老+旅游的中短期度假產品，僅提供簡單的非專業(yè)性的醫(yī)療、養(yǎng)生服務，比如三亞上海世家海景大酒店；三類是醫(yī)療機構型，即老年醫(yī)療機構的療養(yǎng)院，有專業(yè)的醫(yī)療保障隊伍，但養(yǎng)老的旅游及度假服務能力不足，目前僅限于政府背景的醫(yī)療機構，市場中缺乏企業(yè)背景的機構，比如海南省老干部療養(yǎng)院；四類是普通接納型，即酒店、度假村不提供養(yǎng)老、療養(yǎng)產品，但接待身體健康的老年人的包月居住服務，相當于的酒店常駐優(yōu)惠活動，無其他任何針對服務，比如翡翠山城假日酒店；消費水平：價格梯隊分三個檔次，最低檔次2000元/人/月，中檔2001-4000元/人/月，高檔4001元以上/人/月；海南養(yǎng)老療養(yǎng)酒店及度假村-總結1、國內外老齡化現(xiàn)狀以及趨勢2、國內外重點養(yǎng)老項目分析

市場篇PART3:項目發(fā)展方向研究國內老齡化現(xiàn)狀一、全國老齡化已成為重要的社會問題人口老齡化提前達到高峰根據(jù)國際上通用的標準，當一個國家65歲以上的人口占總人口的7%或60歲以上的人口占總人口的10%以上時，即為老齡化社會。目前日本是世界上老齡化進程最快的國家之一，而中國緊隨其后顯出了大步向前的發(fā)展之勢，是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老年人約為億人，約占全國總人口的12%，而這個數(shù)字每年都在以3%的速度增長，我國已完全進入老齡化社會。最新的人口普查數(shù)據(jù)顯示我們目前老齡化率達到7.9%，而且根據(jù)預測，到2025年，老年人將占到總人口的19%，到2040年，老年人將占總人口的28%，那時每個人中就有一個老年人。根據(jù)另一項調查，中國80歲以上的需要照顧的高齡老人有1000萬名。國內老齡化現(xiàn)狀老年人的消費觀念有了根本性的轉變，隨著老年人文化層次的提高，越來越多的老年人對生活品質有了越來越高的追求老年人跨城市居住的區(qū)域觀念有所改變社會上“空巢家庭”逐漸增多老年人及其子女對國際上流行的養(yǎng)老方式的認同全國老齡化已成為重要的社會問題城市人對度假生活方式的向往假日近郊游成為生活的潮流國內老年人居住現(xiàn)狀目前老年居住模式比較一、合居模式合居指的是老年人和子女或其他家屬居住在一起這是目前順應我國以家庭養(yǎng)老為主，社會養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老為輔的養(yǎng)老模式二、獨居模式是指老年人獨立居住，由于受到現(xiàn)代生活方式的影響，特別是住房條件的改善，越來越多的老年夫婦選擇和已婚子女分居三、毗鄰模式是指子女和老人或其他親屬相互獨立但鄰近居住毗鄰而居，既沒有和居時容易產生的矛盾，又容易做到經常探望和相互照料，是目前較為理想的老年居住模式四、集中模式是指老年人居住在老年性服務機構安度晚年的模式，集中模式大致分為老年公寓、老年社區(qū)、敬老院三種形式，隨著“四二一”家庭結構的形成，集中居住模式日益盛行但是機構數(shù)量少，水平層次不齊，致使集中模式在我國并不盛行。中高收入老年人對現(xiàn)在居住條件的評價資料來源：對北京、上海的3000名55至75歲的市民的隨機抽樣攔截訪問。從以上柱狀圖可以看出，老年人關心的醫(yī)護急救條件、體育娛樂場所、空氣環(huán)境和老人安全設施這幾方面對目前現(xiàn)狀不滿意，隨著隨著老年人文化層次的提高，越來越多的老年人對生活品質有了越來越高的追求。中高收入老年人對現(xiàn)在居住條件的評價國外老齡化現(xiàn)狀以及變動趨勢聯(lián)合國人口司發(fā)布了截止2009年世界人口老齡化狀況及世界各國和地區(qū)老齡化程度的數(shù)據(jù)顯示：

2009年世界人口老齡化狀況

1、據(jù)官方統(tǒng)計，2009年世界60歲以上的老年人口達到億，預計2050年這一數(shù)字將達到20億，同時也將第一次超過全世界兒童（0—14歲）的人口數(shù)。目前，世界上一半多的老年人生活在亞洲（占54%），其次是歐洲（22%）。

2、2009年是每9個人中就有一個60歲以上的老年人，根據(jù)聯(lián)合國專題項目的研究估算，到2050年每5人中將會有一個老年人，到了2150年，每3人中就會有一個60歲以上的老年人。

3、老年人口本身也在老化。2009年80歲以上的老年人已經占到老年人總數(shù)的13%，到2050年這一數(shù)字將增加到20%。百歲以上老人也將從06年的萬增加到2050年的370萬，多達13倍的增幅。

4、由于女性的預期壽命大于男性，所以60歲以上的老年人的男女性別比例是82：100。80歲以上人群中這一比例更是只有55：100。

5、獨居老年人占老年人總數(shù)的14%。獨居的女性老人比例為19%，明顯高于男性的8%。發(fā)達國家獨居老年人比例為24%，明顯高于發(fā)展中國家的7%。世界各國和地區(qū)老齡化程度

由聯(lián)合國人口司發(fā)布的世界各國和地區(qū)老齡化程度數(shù)據(jù)中可以看出：

1、目前世界老齡化程度最深的國家是日本，達到了27%。其次是意大利和德國，分別為26%及25%，且這三個國家均為發(fā)達國家。

2、老年人口比例達到或超過20%以上的國家有27個，其中19個為發(fā)達國家。

3、老年人口比例達到或超過10%以上的國家有74個，10%—20%的國家47個，發(fā)達國家13個，占27.66%。

4、老齡化程度10%以下的國家有118個，均為發(fā)展中國家。

由此可見發(fā)達國家老齡化程度均在10%以上，明顯高于發(fā)展中國家，但據(jù)統(tǒng)計近年發(fā)展中國家老齡化加深的速度明顯比發(fā)達國家快很多。

人口老齡化這一最開始主要涉及發(fā)達國家的問題，如今在發(fā)展中國家也越來越突出。人口老齡化的加劇將會深深影響所有個人、家庭、社區(qū)及國家。國外老齡化現(xiàn)狀以及變動趨勢人口老齡化導致老年撫養(yǎng)系數(shù)上升，家庭和社會撫養(yǎng)老人的負擔加重。

1、人口老齡化會對傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式構成沖擊。

2、人口老齡化會使老年人的醫(yī)療保障問題變得突出。

3、人口老齡化將使老年人的社會服務需求增大。

4、人口老齡化將影響社會的生機和活力。

4、人口老齡化將影響到經濟活動過程中的生產、交換、分配和消費等環(huán)節(jié)。人口老齡化帶來的影響人口老齡化問題帶來的市場機會21世紀,將屬于老年人的世紀,老年市場和老年產業(yè)如同老齡問題一樣,已成為當前和跨入21世紀的社會熱點問題。開發(fā)老年市場,振興老年產業(yè),已成為促進經濟持續(xù)增長和社會可持續(xù)發(fā)展不可缺少的內容,這是市場經濟的新機遇。

人口老齡化給我們的旅游業(yè)帶來的啟示

從國際旅游局公布的2009年來我國旅游的外國旅游者年齡結構來看,超過51歲的老年人的比例占全部來華旅游者的35%,僅次于商務旅游活動動為主的中年組的46.5%。根據(jù)最近一次世界老人年旅游大會的資料,美國人口中約有1/5的人年齡超過55歲,他們當中有47%的人有過遠程出游的經歷?？梢?老年人已構成了旅游人口中頗具規(guī)模的一支隊伍。

從老年人的心理特點來看,老年人在為國家、為社會貢獻了大半生后,退休時節(jié)他們最怕被社會所淡忘。許多老人對社會懷有極強的責任感,只要他們感到自己還能被社會所接納就足夠了。另一方面,旅游活動是人們在滿足基本生活之后的一種更高層次的休閑和學習方式在本質上是人類自我豐富、自我發(fā)展和自我肯定,把自己融于人類社會,參與社會發(fā)展的一種形式。這樣老年人選擇旅游便成為一件自然的事了。

美國養(yǎng)老項目分析-美國佛羅里達州太陽城太陽城中心是美國最大的老年社區(qū)之一。它位于佛羅里達州坦帕市郊，從1961年開始建設，占地10平方公里（約15000畝），太陽城中心歷經40年的開發(fā)建設，不斷繁榮，目前現(xiàn)有來自全美及世界各地的住戶約17000名，而且一直處于持續(xù)增長的態(tài)勢。那里全年312天能夠接收到日照，因住在其中的老年人活躍的生活方式而聞名。太陽城擁有1200畝的高爾夫球場，所以又被稱為“高爾夫愛好者的天堂”，在它周邊有LakePleasant地區(qū)公園，WhiteTanks地區(qū)公園以及亞利桑那原始人生活歷史博物館。這里的居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住不能超過30天。社區(qū)內設計建造了各種戶型以適應不同類型老人的要求。在這樣的社區(qū)內，有各種各樣的俱樂部，開設的課程和組織的活動超過80種以上，例如，您曾經是一個外科大夫，但年輕時您可能一直喜歡做木匠活，今天生活在太陽城里，您可以到木工坊去做您喜歡的事情，可以做縫紉等等。根據(jù)美國一項調查表明，生活在這樣環(huán)境的老年社區(qū)中，老年人的平均壽命要延長10歲。1、社區(qū)規(guī)劃及產品設計社區(qū)內分為“太陽城中心”（獨立家庭別墅）、“國王之殿”（連體別墅）、“湖中之塔”（輔助照料式住宅和家庭護理機構）、“庭院”和“阿斯頓花園”（出租的獨立居住公寓）以及“自由廣場”（輔助照料式住宅和家庭護理機構）六個居住社區(qū)。各個社區(qū)均有自己的管理機構、組織和規(guī)劃。但共享郵局、超市、醫(yī)療機構、銀行、教堂等公共設施。并且社區(qū)中組織的娛樂性和社會性活動也是對所有六個社區(qū)成員開放的。社區(qū)內設計建造了各種戶型以適應不同類型老人的要求。2、物業(yè)服務太陽城中心內的成員每人每年享用綜合會所的費用為$140，可以享受的康樂設施包括室內和室外游泳池、網球、壘球、排球、草地保齡球、健身娛樂中心、會議室和一個10000平方英尺的劇場。社區(qū)還安排了豐富的活動，讓人們能夠建立密切的聯(lián)系和交流。美國養(yǎng)老項目分析-美國佛羅里達州太陽城太陽城內部設施設備7個娛樂中心交際活動橋牌、紙牌和其他游戲俱樂部8個高爾夫訓練場舞會3個鄉(xiāng)村俱樂部交際俱樂部2個圖書館眾多特別愛好的俱樂部2個保齡球館醫(yī)學設施位于太陽城的中心的SunHealthBoswellMemorial醫(yī)院，有在心臟、整形外科和老年醫(yī)學方面的專家2個湖工藝和業(yè)余愛好木工藝30個教堂銀器匠19個購物中心編織體育活動高爾夫和小小高爾夫繪畫游泳中國畫足球場金屬工藝馬場制陶術滑旱冰裁縫網球和桌球寶石健身房陶瓷手球式墻球彩色玻璃室外地滾球書法跳舞攝影草地保齡球針線手藝慢跑和競走皮革工藝推圓盤游戲鐵路模型壘球和籃球電腦臺球

美國養(yǎng)老項目分析-美國佛羅里達州太陽城美國養(yǎng)老項目分析-美國佛羅里達州太陽城特點：入住人口每年都有大幅度增長，年齡也呈現(xiàn)低齡化，但主力人口還是以65歲以上的老年人為主，種族多樣化。美國養(yǎng)老項目分析-美國佛羅里達州太陽城從產品來看：社區(qū)內分為“太陽城中心”（獨立家庭別墅）、“國王之殿”（連體別墅）、“湖中之塔”（輔助照料式住宅和家庭護理機構）、“庭院”和“阿斯頓花園”（出租的獨立居住公寓）以及“自由廣場”（輔助照料式住宅和家庭護理機構）六個居住社區(qū)。從功能配置來看：各個社區(qū)均有自己的管理機構、組織和規(guī)劃。但共享郵局、超市、醫(yī)療機構、銀行、教堂等公共設施。并且社區(qū)中組織的娛樂性和社會性活動也是對所有六個社區(qū)成員開放的。除了傳統(tǒng)的體育設施配置（高爾夫和小小高爾夫、游泳、足球場、馬場、滑旱冰、網球和桌球、健身房等）還配置了硬件設施（娛樂中心、圖書館、30個教堂、購物中心）還根據(jù)每位業(yè)主不同的喜好配置了工業(yè)品（木工藝、銀器匠、編織、繪畫、中國畫、金屬工藝、制陶術、裁縫、陶瓷、彩色玻璃、書法、攝影、針線手藝）更為重要的是太陽城引進了美國著名醫(yī)院SunHealthBoswellMemorial醫(yī)院，有在心臟、整形外科和老年醫(yī)學方面的專家來坐診。從服務功能來看：太陽城中心內的成員每人每年享用綜合會所的費用為$140，可以享受的康樂設施包括室內和室外游泳池、網球、壘球、排球、草地保齡球、健身娛樂中心、會議室和一個10000平方英尺的劇場。社區(qū)還安排了豐富的活動，讓人們能夠建立密切的聯(lián)系和交流。中國養(yǎng)老典型項目分析-東方太陽城東方太陽城作為我國老年社區(qū)中的典范，在開發(fā)建設過程中并沒有得到政府土地、融資等方面政策支持，而是按照傳統(tǒng)的房地產開發(fā)模式進行開發(fā)建設的。1、項目概況東方太陽城位于順義潮白河西岸的雙青林場內，規(guī)劃用地234萬平方米，北到河南村橋，南至蘇莊橋，西以濱河路為界，東以潮白河大壩為界，緊鄰順平路和公路二環(huán)。社區(qū)規(guī)劃總建筑面積70萬平方米，綠化率達80%。項目周邊自然環(huán)境良好，緊鄰順義潮白河旅游度假區(qū)。東方太陽城一期建筑形式包括聯(lián)體別墅、點式公寓、板式公寓和連廊式公寓四種，公寓的戶型單元面積從70至230平米不等。二期的建筑形式又增加了板樓、連體別墅和獨棟別墅等。中國養(yǎng)老典型項目分析-東方太陽城2、建筑設計東方太陽城住宅以二到四層低層建筑為主，每層帶電梯，方便老人出行。社區(qū)及住宅內實行無障礙設計，社區(qū)中道路及住宅出入口設計為無障礙步行道和無障礙防滑坡道，不設置門檻。住宅內內門預留寬度為1米，方便不同身體狀況的老年人步行或乘坐輪椅、擔架進出。住宅內按照《老年人建筑設計規(guī)范》設計，低按鍵、高插座。戶內安裝電子安防系統(tǒng)和戶內緊急呼叫援助系統(tǒng)，一旦發(fā)生緊急情況，管理中心和援助人員可以在第一時間趕到。中國養(yǎng)老典型項目分析-東方太陽城3、景觀設計東方太陽城的景觀設計創(chuàng)造了一個“綠色”的人居環(huán)境。穿插于社區(qū)的大型景觀綠地和外圍近10萬株的樹木形成了社區(qū)基礎性的綠色背景，連續(xù)的水系統(tǒng)將各組團中心的湖面景觀貫穿循環(huán)聯(lián)系起來，每一個組團有一個休閑用的公共花園，都有一個設計主題以體現(xiàn)特征。另外其內部有小一些的公共與私人花園，它們作為組團級的結構因素而相互聯(lián)系。中國養(yǎng)老典型項目分析-東方太陽城4、配套公建東方太陽城將公建分為商業(yè)文化中心、康體醫(yī)療中心、零售中心、酒店和短期度假公寓等五大部分。商業(yè)文化中心建筑面積為1.11萬平方米，地下一層為農貿市場和社區(qū)信息控制中心，首層為超市、精品店及餐廳，二至三層為老年大學。老年大學旨在豐富老年人的精神、文化生活，為老人開辟一個學習、交流和增長知識的場所。其中設有多功能廳、圖書館、咖啡廳、活動室和休息室，而且課程設置形式多樣且不拘一格，涉及陶藝、繪畫、攝影、雕刻、京劇、酒類品鑒、文學、地理學等多種類型，讓每個有興趣和特長的業(yè)主都可以參加進來教學相長。康體醫(yī)療中心建筑面積為8700平方米，地上一層，局部區(qū)域為兩層，其中包括溫泉療養(yǎng)浴、洗浴中心、有氧鍛煉室、室內游泳館、多功能體育場、室內跑道、體操房、保齡球館、療養(yǎng)型健身器械區(qū)等?？刁w醫(yī)療中心的社區(qū)醫(yī)院由東方太陽城與中日友好醫(yī)院合作成立，擔負整個社區(qū)的醫(yī)療衛(wèi)生保健工作，聘請老年病專家定期坐診，還開展“家庭病房”、醫(yī)務人員上門服務，并配備救護車，實行全周日服務。零售中心包括地上兩層和地下一層，商業(yè)功能將涵蓋餐飲、零售、商業(yè)服務等與基本生活密切相關的商業(yè)配套設施和服務網點。度假酒店包括100套標準間、8套豪華躍層套房，居住空間私人化，體現(xiàn)人性化服務。度假公寓建筑面積為7000平方米，一至五層為連廊式公寓，面積從50平方米到100平方米不等，度假者可根據(jù)自己的喜好自由選擇。東方太陽城一期入住后與中日友好醫(yī)院合作的醫(yī)療服務中心、郵政代辦中心、超市、餐廳等社區(qū)基礎配套均已投入使用。乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部等老年人社團也已經成立。5、物業(yè)服務東方太陽城的物業(yè)管理公司對東方太陽城社區(qū)進行全面物業(yè)管理，包括傳統(tǒng)社區(qū)物業(yè)管理和社區(qū)生活管理。傳統(tǒng)物業(yè)管理包括：社區(qū)內公共設施、設備日常運行、維護及保養(yǎng)，公共消防及保安的管理，環(huán)境維護及綠化與保潔的管理，客戶服務及財務管理等。并提供家政服務中心，老年工作室，社區(qū)就業(yè)服務中心，旅游服務公司，房屋中介服務公司，婚介服務中心，時間儲蓄管理中心等社區(qū)服務。最具特色的是社區(qū)生活管理。為了豐富社區(qū)內老年人的生活，東方太陽城的物業(yè)管理公司以創(chuàng)造全新退休生活為目的，組織舉辦社區(qū)運動會，社區(qū)節(jié)日活動，社區(qū)書畫展，社區(qū)歌詠比賽等社區(qū)大型活動和日常社區(qū)興趣俱樂部，日常社區(qū)興趣俱樂部包括棋牌俱樂部，秧歌及舞蹈俱樂部，太極拳俱樂部，乒乓球俱樂部，書畫俱樂部，合唱團，時裝隊等等。從上面的介紹中可以看到，東方太陽城在位置選取、戶型設計和小區(qū)綠化、景觀設計、配套公建和物業(yè)服務等方面較傳統(tǒng)住宅更適合老年人居住，更注重對老年人進行服務，通過配套設施的商業(yè)化運作，實現(xiàn)穩(wěn)定的利潤來源。中國養(yǎng)老典型項目分析-東方太陽城中國養(yǎng)老典型項目分析-東方太陽城從產品來看：東方太陽城一期建筑形式包括聯(lián)體別墅、點式公寓、板式公寓和連廊式公寓四種，公寓的戶型單元面積從70至230平米不等。二期的建筑形式又增加了板樓、連體別墅和獨棟別墅等。從功能配置來看：東方太陽城最大的賣點就是康體醫(yī)療中心建筑面積為8700平方米，也是吸引業(yè)主最大的核心點。東方太陽城一期入住后與中日友好醫(yī)院合作的醫(yī)療服務中心、郵政代辦中心、超市、餐廳等社區(qū)基礎配套均已投入使用。乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部等老年人社團也已經成立。可以看出其他軟性配置上還比較落后。從服務功能來看：傳統(tǒng)物業(yè)管理包括：社區(qū)內公共設施、設備日常運行、維護及保養(yǎng)，公共消防及保安的管理，環(huán)境維護及綠化與保潔的管理，客戶服務及財務管理等。并提供家政服務中心，老年工作室，社區(qū)就業(yè)服務中心，旅游服務公司，房屋中介服務公司，婚介服務中心，時間儲蓄管理中心等社區(qū)服務。、隨著老齡化社會現(xiàn)象越來越突出，老年市場和老年產業(yè)如同老齡問題一樣,已成為當前和跨入21世紀的社會熱點問題。目前國內還沒有真正意義上的老年人社區(qū)，傳統(tǒng)養(yǎng)老模式成為市場的主力軍，但是老年人的生活觀念有了根本性的轉變，隨著老年人文化層次的提高，越來越多的老年人對生活品質有了越來越高的追求。開發(fā)老年市場,振興老年產業(yè),已成為促進經濟持續(xù)增長和社會可持續(xù)發(fā)展不可缺少的內容,

從典型養(yǎng)老案例分析，中國養(yǎng)老基地還處于初級發(fā)展中，從硬件到軟件、從理念到運營都比較落后。國內外養(yǎng)老現(xiàn)狀總結1、泛客戶模型淺談2、項目功能定位探討3、項目主題定位

項目篇PART4:概念性發(fā)展及定位國家政策提高老年人生活的政策主導方向將使相關產品得到更多優(yōu)惠和支持；社會老齡化產生的市場需求和社會對老年人生活的關注；社會對于自己、家庭生活質量的關注。優(yōu)美的自然大環(huán)境，是養(yǎng)生、休閑生活的世外桃源；定位基點：中國國際老年生態(tài)養(yǎng)生度假基地——休閑養(yǎng)生養(yǎng)老度假——傳統(tǒng)度假體系建立-參考國內外度假項目度假體系客房功能會議功能娛樂功能康體功能養(yǎng)生功能環(huán)境功能服務功能度假酒店度假別墅多用途多規(guī)模會議廳，具備承辦各種大小會議、宴會、婚慶、品牌發(fā)布等活動的功能KTV高端會員俱樂部游戲廳兒童俱樂部網吧劇場演繹民俗娛樂健身房高爾夫俱樂部戶外俱樂部游泳館、游泳池水上運動康樂中心SPA水療中心溫泉美容美發(fā)醫(yī)療服務建筑園林商務中心旅游服務中心禮賓服務中心商場服務金融服務中心餐飲功能多種類風情化餐廳、酒吧、水吧等度假體系建立及本案建議基于市場-基于自身條件從海南現(xiàn)有養(yǎng)老度假項目我們可以看出目前海南養(yǎng)老度假產業(yè)尚處在發(fā)展起步階段，檔次較低，可復制性較強，缺乏專業(yè)度；從國內外典型養(yǎng)老項目我們可以看出中國養(yǎng)老基地還處于初級發(fā)展中，從硬件到軟件、從理念到運營都比較落后。

我們要站在國際高度做中國最好的養(yǎng)老生態(tài)養(yǎng)生度假基地本案建議-本案環(huán)境分析養(yǎng)老產業(yè)、旅游度假產業(yè)市場分析：市場中缺乏專業(yè)化、系統(tǒng)化的養(yǎng)老基地及度假村；目前市場需求與供給相對偏低端，未能形成養(yǎng)老物業(yè)及度假基地的品牌樹立；由于酒店、度假基地功能豐富，相對單一養(yǎng)老功能支撐產業(yè)運作力度有限，建議將養(yǎng)老功能發(fā)展成為本項目產業(yè)的重要功能之一，而不是唯一；本項目產業(yè)的養(yǎng)老功能有成為國際國內專業(yè)化、系統(tǒng)化、品牌化的可能；本項目養(yǎng)老功能一方面整合養(yǎng)老資源，一方面深化養(yǎng)老服務，比如整合醫(yī)療、生活、配套等資源，達到養(yǎng)老功能的硬件建設，深化養(yǎng)老服務的深度與廣度，是養(yǎng)老服務落到實處，避免出現(xiàn)市場中的注重旅游服務，而輕視醫(yī)療健康服務等情況出現(xiàn)。度假體系建立及本案建議客戶他們是誰？基本需求對生活的態(tài)度文化底線

底線客戶他們怎么樣？性格需求特征:個性與群落\居住與投資.生活需求特征:放松與開放\創(chuàng)意與秩序.價值觀、消費觀：價格與價值\現(xiàn)在與將來.客群初步模型

類別高端中端低端行為特征職務經商人士、企業(yè)家、私營業(yè)主政府、企業(yè)高官、私營業(yè)主

職業(yè)金融、IT、娛樂等金融、IT、老師等

年齡結構55-70主力

需求特征聯(lián)排別墅√

疊拼別墅√√

花園洋房

√

公寓

√

酒店

√

度假體系建立及本案建議老年人向往生活度假體系建立及本案建議老年人向往生活社區(qū)功能體系定位酒店

固定收益物業(yè)租賃物業(yè)

醫(yī)療設施（引進三甲醫(yī)院）餐飲（多種類風情化餐廳、酒吧、水吧等）文化娛樂（

高端會員俱樂部、游戲廳、兒童俱樂部、網吧、劇場演繹、民俗娛樂）交通體系聯(lián)排、疊拼、花園洋房、公寓大型商業(yè)產權式酒店五星級酒店本案建議-養(yǎng)老功能-老年大學養(yǎng)老功能以“老有所學、老有所教、老有所樂”為目標，開辦離退休干部老年大學，開設書法、水墨山水繪畫、水墨花鳥繪畫、人物線描、詩詞欣賞、攝影、電腦、布藝制作、聲樂、電子琴、體育健身、民間舞蹈等老年專業(yè)課，同時還定期舉辦醫(yī)療保健、體育健身等專題講座課。度假體系建立及本案建議度假體系建立及本案建議本案建議-養(yǎng)老功能-醫(yī)療服務養(yǎng)老功能醫(yī)療服務內容：企業(yè)及個人體檢服務；老年人健康服務；賓客常規(guī)醫(yī)療服務；老年人生活護理服務；老年人膳食定制服務；可引入國內高端醫(yī)療機構（如引進三甲醫(yī)院），針對中高端、高端客群進行醫(yī)療保健服務；本案建議-養(yǎng)老功能-生活體驗養(yǎng)老功能以當?shù)仫L土民情為背景，展開生活體驗服務，比如熱帶水果種植、采摘，黎苗生活、飲食文化體驗等，拓展老年人的生活樂趣，此項目也可與度假村娛樂功能共享；度假體系建立及本案建議度假體系建立及本案建議本案建議-養(yǎng)老功能-老年俱樂部養(yǎng)老功能建立高素質人員組成的老年俱樂部，組織老年人的一日游、歌舞比賽、生活交流、體育健身、文藝演出等活動，豐富老年人生活，使來此養(yǎng)老旅游、度假的客戶生活充實、快樂和健康；度假體系建立及本案建議本案建議-養(yǎng)老功能-工藝及業(yè)余愛好專門給喜好手工藝的老年人提供場所，給他們提供木工藝、銀器匠、編織、繪畫、中國畫、金屬工藝、制陶術、裁縫、陶瓷、彩色玻璃、書法、攝影、針線手藝等材料和服務。養(yǎng)老功能度假酒店客房的基本要求客房的面積（不含衛(wèi)生間和走廊）不少于20平方米，及上百平方米的豪華客房；設計殘疾人客戶、老年人無障礙客房；客房裝修豪華，豪華軟墊床、寫字臺、衣櫥及衣架，茶幾，座椅，床頭柜、床頭燈，臺燈，落地燈、全身鏡，行李架等高級配套家具。衛(wèi)生間用豪華建筑材料裝修地面、墻面、頂棚，用良好的排風設施，110/220V電源插座，副機，吹風機和體重稱。裝高級座便器。梳妝臺，浴缸并帶淋浴噴頭，配浴簾，晾曬繩，24小時供應冷熱水。本案建議-客房功能度假酒店客房的基本服務國內、國際服務；有線電視、衛(wèi)星電視服務；開夜床服務；微型酒吧；送餐訂餐服務；叫醒服務；留言服務；衣裝濕洗、干洗，熨燙和修補服務；擦鞋服務；整理及更換消耗品服務；保險柜服務；嬰兒床；客房功能度假體系建立及本案建議度假別墅客房的基本要求注重氛圍、情趣的營造，比如園林、泳池、搖椅等；可以兼顧養(yǎng)生功能，私家泡池，提供私家理療服務等；本案建議-客房功能客房功能度假體系建立及本案建議配置基本要求：多種風味，兩間以上的中餐廳；布局合理，裝修豪華的西餐廳，獨立的西餐廚房；咖啡廳，提供自助餐服務；大堂吧、酒吧服務；池畔吧、露天餐廳等；專業(yè)茶室、餅屋；地方野味及民俗美食；本案建議-餐飲功能餐飲功能服務基本要求：背景音樂服務；訂餐送餐服務；外語服務能力；具備優(yōu)良的景觀；度假體系建立及本案建議鑒于海南缺乏專業(yè)的演繹市場開發(fā)，建議專業(yè)的演繹劇場，一方面可以租用公司活動使用，一方面可以進行定期的精彩演出，一方面可以進行長期的商業(yè)演繹經營。本案建議-娛樂功能-劇場演繹娛樂功能度假體系建立及本案建議海南為黎苗之鄉(xiāng)，民俗娛樂體驗為獨家產業(yè)一項，為度假人士提供深入了解地方民風民俗的機會，包括民俗節(jié)日、手工、美食等多方面體驗，達到夏威夷土著及巴厘島土著的作為地區(qū)旅游要素之一的效果。本案建議-娛樂功能-民俗娛樂娛樂功能度假體系建立及本案建議建立高爾夫俱樂部，采用9洞中小型高爾夫球場及練習場，一方面滿足度假客戶康體娛樂社交之用，一方面提供教練培訓服務，適應富豪級初學者活動使用，經營層面可以與頂級高爾夫建立聯(lián)系，采取高爾夫球場預定服務，并在高爾夫球培訓課程及工具方面提供服務。本案建議-康體功能-高爾夫俱樂部康體功能度假體系建立及本案建議由于本項目鄰居三亞灣，交通便捷，可組織度假賓客進行水上運動活動，提供沙灘排球、足球、香蕉船、快艇、潛水、出海垂釣等旅游咨詢、培訓、策劃、組織服務；本案建議-康體功能-水上運動康體功能度假體系建立及本案建議頂級SPA水療中心，結合亞洲及歐洲的各項護理技術。不同的按摩手法，專業(yè)的護理師，新鮮自然的來自東南亞及本地的產品結合來自法國頂級的面部及身體護理產品，給高端客戶提供美麗的體驗。本案建議-養(yǎng)生功能-SPA水療中心養(yǎng)生功能度假體系建立及本案建議頂級溫泉設施，成就溫泉與美食、運動、商務、會議、美容、健身、養(yǎng)生、娛樂的完美結合；設置多種類溫泉池，根據(jù)溫泉池不同，規(guī)模大小與意境均不相同；根據(jù)溫度：高溫池、中溫池、低溫吃、冷泉池；根據(jù)使用者不同：老年人溫泉、兒童溫泉、女性溫泉、鴛鴦溫泉等；本案建議-養(yǎng)生功能-溫泉養(yǎng)生功能度假體系建立及本案建議與名校名家合作，建立國學養(yǎng)生研究院，從心里、膳食等各個方面進行養(yǎng)生服務及調理，成為度假產業(yè)特色之一，構筑國內外高端、高素質人士的度假、療養(yǎng)圣地。本案建議-養(yǎng)生功能-國學養(yǎng)生養(yǎng)生功能度假體系建立及本案建議以頂級療養(yǎng)院為主要依托形式，開展水療、泥療、日光浴等，還應用多種療養(yǎng)措施如理療、體療、營養(yǎng)和療養(yǎng)心理等綜合作用，提高療養(yǎng)康復效果。以優(yōu)良的自然環(huán)境、高品質服務為國內外運動員、老干部、高端人士提供療養(yǎng)康復機構。本案建議-養(yǎng)生功能-康復中心養(yǎng)生功能度假體系建立及本案建議采用東南亞風格建筑，展現(xiàn)熱帶風情，展現(xiàn)全新生活體驗，注重室內外的互動與溝通，比如簡約質樸的新加坡沿海風格設計等；本案建議-環(huán)境功能-建筑環(huán)境功能度假體系建立及本案建議本案建議-服務功能-旅游服務中心服務功能旅游服務中心基本服務要求：家庭旅游計劃制定服務旅行社職能服務旅游、度假預定服務旅游事項培訓服務導購服務度假體系建立及本案建議1、養(yǎng)老度假型項目運營模式遵循原則2、養(yǎng)老度假型項目的盈利模式淺談3、養(yǎng)老度假型項目社會效應淺談

項目篇PART5:項目運營思路淺談養(yǎng)老度假型項目運營模式應遵循的原則養(yǎng)老度假項目運營模式中的市場定位、銷售方式、服務體系的建立直接影響項目的經營成敗，因此養(yǎng)老度假項目的運營模式要遵循二路出擊的目標市場定位原則；三方并舉的銷售原則；四點標新的社區(qū)服務原則。原則一：目標市場定位——二路出擊。養(yǎng)老度假型項目的市場定位應該遵循兼顧老年人養(yǎng)老與公建設施共享的“二路出擊”原則。其目標消費群體應包括具有中高經濟實力的老年人和資源公享群體（即享用老年公寓設備、設施、服務等資源的群體，包括旅游觀光者、購物者、就醫(yī)者等群體）。

養(yǎng)老度假型項目具有“一低二高”的特點，即低容積率、高比例公建設施、高水平的社區(qū)服務。低容積率意味著人口密度低，這與高比例公建設施、高水平的社區(qū)服務存在矛盾，因此其公建設施和服務資源在充分滿足社區(qū)內老年人需求的同時向公眾提供服務，這樣一方面可以實現(xiàn)長期以低廉的價格向社區(qū)內的老年人提供高品質的服務，另一方面可以最大限度地發(fā)揮公建設施和服務資源的效能。

為老年人提供養(yǎng)老服務的同時根據(jù)項目所處地理位置，因地制宜地開發(fā)利用當?shù)氐奶厣Y源規(guī)劃公建設施。如在旅游區(qū)域內，就應該發(fā)揮旅游資源優(yōu)勢，在為老年人提供特色服務的同時對游客提供住宿、娛樂等服務，這樣一方面減少老年社區(qū)的“暮氣”，讓老年人更多的接觸社會，減輕他們已經脫離社會的心理感受，另一方面可以增加社區(qū)的收入，維持其正常經營，從而為老年人提供更優(yōu)質的養(yǎng)老生活環(huán)境。

北京太陽城是成功開發(fā)老年公寓的典范。北京太陽城采用“福利性事業(yè)，商業(yè)化運作”的模式，走以老年人養(yǎng)老，帶動醫(yī)療、商業(yè)、娛樂、旅游的多元化經營與發(fā)展的道路?？紤]在小湯山附近沒有較大規(guī)模的醫(yī)療機構、購物場所及休閑娛樂、會議設施，北京太陽城采取內外兼顧的方法，在為滿足對社區(qū)內的業(yè)主服務的同時，對外開放經營，在這方面充分利用了“老年公寓”的概念帶動了醫(yī)療、商業(yè)、娛樂、旅游的多元化經營與發(fā)展。

養(yǎng)老度假型項目運營模式應遵循的原則原則二：銷售方式——三方并舉。根據(jù)養(yǎng)老度假型項目的市場定位采用三方并舉的銷售方式滿足不同消費群體入住老年公寓的需求。

三方并舉的銷售方式為出售房屋（或房間）的產權、出租房屋使用權及產權酒店方式銷售房間（產權酒店是一種投資行為與消費行為相融合的方式）三種形式。

不同消費群體購買老年產品的目的具有多樣性。養(yǎng)老度假型項目的使用主體是老年人，但其消費主體可以是老年人也可以是中年人。不同消費群體購買養(yǎng)老度假型項目的目的具有多樣性，如為老年人養(yǎng)老、為投資房地產及二者兼而有之的，靈活的銷售方式可以滿足不同人群的消費需求，同時有利于我們自身的資金回籠。