新盤持續(xù)放量房企心憂后市-5月廈門房地產(chǎn)市

新盤持續(xù)放量房企心憂后市——2021年5月廈門房地產(chǎn)市場形勢分析城市年輪咨詢中心2011年目錄TOC\o"1-2"\h\z\u一、 樓市綜述 11. 調(diào)控繼續(xù)銀根收緊貸款難 12. 扎堆開盤推動成交 13. 房企心憂后市小步快跑齊推盤 14. 2021年5月廈門商品房成交數(shù)據(jù) 1二、 環(huán)境解讀 21. 經(jīng)濟：國房指數(shù)逐月恢復CPI持續(xù)破五 22. 金融：第五次提準貸款本錢明顯加大 23. 政策：樓市定向三二一央企擬進軍保障房 34. 各地：市場供給放量樓盤偶現(xiàn)降價 35. 廈門：年內(nèi)擬建萬套限價房中低端市場受沖擊 4三、 月度回憶 41. 土地與批售 51.1. 土地：廈門首個限價房工程選址翔安花落建發(fā) 51.2. 批售：島內(nèi)島外齊爆發(fā)競爭進一步加劇 52. 備案數(shù)據(jù)分析 62.1. 商品房：非住宅推售間歇住宅頂大梁 62.2. 住宅：供給驅(qū)動成交總體未上高位 62.3. 客群：本地客源已超六成 72.4. 區(qū)域：島內(nèi)外“二八〞結(jié)構(gòu)再現(xiàn) 72.5. 樓盤TOP10：集美四盤登榜高性價比新房熱賣 73. 樓盤推售 83.1. 五月市況：樓盤總發(fā)動 83.2. 明星樓盤 9四、 后市展望 101. 六月推盤：島內(nèi)高端盤或?qū)⒓蟹帕?102. 前景展望 12新盤持續(xù)放量房企心憂后市——2021年5月廈門房地產(chǎn)市場形勢分析樓市綜述調(diào)控繼續(xù)銀根收緊貸款難5月，CPI繼續(xù)高位維持，存款準備金率穩(wěn)步提高。國資委明令央企進入保障房建設領域，廈門限價房進入實質(zhì)性建設階段。此外，多地首套房利率和首付開始提高。受連續(xù)多月的嚴厲調(diào)控影響，一些地區(qū)的局部樓盤開始降價促銷，開發(fā)企業(yè)資金鏈問題初露端倪。扎堆開盤推動成交受市場供給集中放量和開發(fā)商加大促銷力度影響，廈門5月住宅成交共20.73萬㎡，環(huán)比增加56%。與此同時，非住宅市場缺少市場供給，所占份額明顯減少，商品住宅挑動大梁。房企心憂后市小步快跑齊推盤受限購、限貸等調(diào)控因素影響，廈門樓市本地客群已超六成，異地購置客戶根本絕跡，購房者“買一套，少一組〞。5月末批售量加大，多個島內(nèi)盤將在6月參加戰(zhàn)團，開發(fā)商多采取小步快跑策略，市場競爭更形劇烈。融資困難、客源減少、競爭加劇，都將對開發(fā)商的危機管理能力提出嚴峻的考驗。2021年5月廈門商品房成交數(shù)據(jù)2021年5月廈門市各物業(yè)成交情況面積〔萬㎡〕環(huán)比同比商品房30.6117.47%-10.03%其中：住宅20.7355.84%66.24%商業(yè)0.69-55.58%-79.67%寫字樓2.78-42.35%-44.58%車庫4.22-5.51%-29.25%注：統(tǒng)計時段為2011年4月26日—2011年5月25日。5月份，廈門樓市商品住宅表現(xiàn)突出，成為本月成交的主力軍，而受到市場有效供給等因素，非住宅物業(yè)成交量大幅下降。相比2010年4月17日“國十條〞陰霾下的5月份，更加嚴厲的調(diào)控政策效果似乎并不明顯，但長久以往，調(diào)控政策將水滴石穿，樓市銳氣必將磨滅。環(huán)境解讀5月，有不變，也有變化。房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)處于景氣狀態(tài)；CPI持續(xù)高位；央行按慣例“提準〞；住建部重申調(diào)控。不同的是，國資委明令央企進軍保障房建設；多地提高首套房的首付和利率；各地樓市有所松動，樓盤降價開始出現(xiàn)；廈門限價房邁出了制度建設和土地出讓的第一步；……經(jīng)濟：國房指數(shù)逐月恢復CPI持續(xù)破五自2021年末跌101.79的低位后，國房景氣指數(shù)不斷上行，至2021年4月已恢復到103.19。全國樓市逐漸恢復。4月份全國CPI同比上漲5.3%，1-4月的累計量也突破5%的警戒線，到達5.1%。我國面臨的通脹壓力巨大，且存在繼續(xù)增強的可能，抗通脹形勢嚴峻。金融：第五次提準貸款本錢明顯加大5月“提準〞后，存款準備金率逐月提高的疊加效應漸漸顯現(xiàn)，銀行可貸資金減少，供不應求，貸款本錢水漲船高。多地商業(yè)銀行首套房的首付款比例和利率水平近期已有所提高。提準5月18日，央行宣布年內(nèi)第五次上調(diào)存貸款準備金率0.5個百分點；這是央行年內(nèi)第五次上調(diào)存款準備金率。提首付北京、溫州、合肥等多地區(qū)銀行提高首套住房按揭首付比例；銀監(jiān)會表示各商業(yè)銀行可自主確定首套房首付比例。提利率繼全面取消利率優(yōu)惠后，多地四大銀行將首套房貸款利率提高5%到10%；股份制銀行的升幅更大。政策：樓市定向三二一央企擬進軍保障房住建部：鎖定下一步調(diào)控方向和目標5月24日，住建部某官員表示，房地產(chǎn)市場調(diào)控下一步的方向與目標為：一嚴控嚴格控制投機投資型需求兩協(xié)調(diào)與經(jīng)濟社會開展相協(xié)調(diào)與住宅產(chǎn)業(yè)開展相協(xié)調(diào)三根本供需保持根本平衡結(jié)構(gòu)保持根本合理價格保持根本穩(wěn)定國資委：要求央企積極參與保障房建設5月3日，國資委發(fā)布?關于積極參與保障性住房開發(fā)建設有關事項的通知?，?通知?要求：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要抓住各地在保障性住房土地供給、投資補助、財政貼息、融資、稅費等方面出臺優(yōu)惠政策的時機，將保障性住房與商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)有機結(jié)合起來。〞國資委作出這一決定，主要是基于三點背景：一是2021年的年度1000萬套保障房建設任務；二是地方政府對保障房建設積極性低，資金缺乏；三是銀根收緊，開發(fā)商資金鏈收緊。推動央企參與各地保障房建設，將能形成中央、地方、企業(yè)三贏的局面。各地：市場供給放量樓盤偶現(xiàn)降價5月，為沖擊半年度業(yè)績，各地開發(fā)商推盤量明顯加大。五一熱推后，成交再陷低迷。剛需盤占據(jù)主力，豪宅銷售疲軟。開發(fā)商資金吃緊，在售樓盤優(yōu)惠有所加大，局部工程開始降價銷售。北京5月，開盤工程增多，主打小戶型工程占比明顯加大，樓市或重返剛需時代。住宅存貨量已超10萬套，6月擬開盤工程整體報價小幅走低。深圳5月1日起，深圳開始實行“限價令〞，分片區(qū)制定均價上限。五一期間，中海地產(chǎn)組織千套房源降價促銷，引發(fā)剛需搶購。但此后，樓市陷入更深觀望，新房成交量持續(xù)下滑。上海五一以來，土地拍賣溢價率降低，局部開發(fā)商開始低價出貨，顯示開發(fā)商資金鏈已吃緊。實踐說明，降價仍能有效拉動工程成交。二手豪宅議價空間加大，普遍有所降價。廈門：年內(nèi)擬建萬套限價房中低端市場受沖擊本地無房戶可申請8年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓廈門市的限價房管理方法已經(jīng)公布，重點如下：?廈門市限價商品住房管理方法〔試行〕?重點內(nèi)容工程內(nèi)容申請條件1.本地戶籍；2.在廈無房；3.單身30歲以上；4.政府規(guī)定的其他要求轉(zhuǎn)讓條件1.登記之日起8年內(nèi)不得上市轉(zhuǎn)讓；2.未明示是否要上交轉(zhuǎn)讓收益使用限制1.要求交房后一年內(nèi)入住；2.未明示其后是否可以向外出租價格確定1.政府制定銷售價格；2.按周邊區(qū)域同等普通商品住房市場價格的一定比例測定主要房源1.出讓土地新建；2.其他存量政策性住房轉(zhuǎn)為限價房限價房漸現(xiàn)中低端市場將受沖擊2021年，廈門擬建4萬套保障性住房，包括限價房11200套。5月，廈門第一宗限價房地塊已經(jīng)順利出讓，要實現(xiàn)萬套限價房，年內(nèi)還將開建多個限價房工程，這批限價房的出現(xiàn)將對廈門的中低端住宅市場產(chǎn)生一定沖擊。月度回憶5月，廈門首幅限價房地塊由建發(fā)集團取得，島內(nèi)外多個工程集中批售；網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，住宅成交明顯提高，非住宅物業(yè)市場份額迅速滑落；樓盤表現(xiàn)上，5月市場以島外樓盤為主，6月份島內(nèi)高端盤將扎堆入市，市場競爭日趨劇烈；……土地與批售土地：廈門首個限價房工程選址翔安花落建發(fā)5月13日，建發(fā)集團以底價取得廈門首幅限價房地塊，樓面地價1216元/㎡。工程建成后，最高售價不超過5700元/㎡，最低不低于4700元/㎡，均價5200元/㎡。該地塊位于翔安隧道出口處、明發(fā)·半島祥灣南面，聯(lián)合·博學園、首開·領翔國際北面，區(qū)位較好，交通也較便利。工程套型面積在70到90㎡之間，房源總量近2000套。2011年5月13日廈門土地拍賣會商住用地出讓情況宗地號地址用途占地(㎡)建筑面積〔㎡〕成交價(萬元)樓面地價(元/㎡)溢價競買人2021XP01翔安區(qū)翔安南部新城片區(qū)新城中路與成場路交叉口東北側(cè)商住786001686002050012160建發(fā)集團5月，廈門無其他地塊出讓。批售：島內(nèi)島外齊爆發(fā)競爭進一步加劇5月，多個樓盤的大批房源集中在月末批準預售，6月將有大量房源推向市場。這些樓盤多為島外工程，杏林灣1號、杏林灣營運中心、金域華府等均為名企大盤；島內(nèi)工程明顯增加，鑫塔·水尚、國貿(mào)天域、源昌寶墅灣也參加戰(zhàn)團。5月新入市樓盤尚未完全消化，加上6月新盤，樓市競爭或?qū)⒏鼮閯×?。注：統(tǒng)計時段為2011年4月26日—2011年5月25日。備案數(shù)據(jù)分析商品房：非住宅推售間歇住宅頂大梁5月，廈門商品房成交登記30.61萬㎡，環(huán)比增加17%。其中，住宅成交環(huán)比增加56%，但非住宅成交環(huán)比減少23%。非住宅市場份額明顯減少，由上月的49%降至5月的32%。這主要是由于近期市場上沒有大型非住宅工程推出，僅依靠此前批售房源，如五華大廈、永建·頂尚等維持市場。隨著杏林灣營運中心、閩南古鎮(zhèn)等工程的入市，非住宅市場將有所恢復。住宅成交大增長住宅成交大增長恢復到一般水平住宅猛增占近七成注：統(tǒng)計時段為2011年4月26日—2011年5月25日。住宅：供給驅(qū)動成交總體未上高位5月，廈門市場共成交住宅20.73萬㎡，環(huán)比增加56%，同比增加66%。環(huán)比和同比數(shù)據(jù)雖高，并不能說市場形勢高漲，受到限購、限貸等調(diào)控措施，有限有效的市場容量將逐步消耗，后市不確定性也將增加。5月歷來是樓市旺季，多個新盤入市，各大樓盤都在促銷優(yōu)惠，而21萬㎡只是2021年的月均水平，只取得這一成績，說明市場雖有恢復，但仍難上高位，主要問題在客源缺乏。新盤入市新盤入市帶動成交4.17新政成交放緩1.26新政成交銳減成交持續(xù)上升住宅月度成交面積趨勢線，統(tǒng)計時段為2011年4月26日—2011年5月25日?？腿海罕镜乜驮匆殉杀镜乜腿罕壤掷m(xù)上揚，異地客群降至四成以下，投資客群幾近絕跡。缺少了外地客源，購房者真正“買一個，少一個〞，局部樓盤出現(xiàn)客源缺乏現(xiàn)象。多盤遭遇一期開盤火爆，二期銷售開始回歸理性，“日光盤〞現(xiàn)象幾乎絕跡。市場的天平正向買方移動。區(qū)域：島內(nèi)外“二八〞現(xiàn)象再現(xiàn)島外持續(xù)發(fā)力，住宅共成交16.43萬㎡，占全市成交的八成。其中，集美再占鰲頭，成交占全市三成，且后勁不減。同安和海滄各占兩成，其余三區(qū)各占一成。島內(nèi)外住宅成交再現(xiàn)“二八〞現(xiàn)象。2021年5月廈門市住宅成交分區(qū)情況區(qū)域成交套〔套〕成交面積〔萬㎡〕套均面積〔㎡/套〕全市180520.73115島內(nèi)3094.30139島外149616.43110思明1211.83151湖里1882.47131集美5656.38113海滄3393.97117同安3723.70100翔安2202.37108注：統(tǒng)計時段為2011年4月26日—2011年5月25日。樓盤TOP10：集美四盤登榜，性價比新房熱賣5月熱銷樓盤TOP10以島外低總價、性價比的剛需樓盤為主，暢銷戶型主要為兩房、三房；其中，集美入選四個樓盤，同安翔安各二，島內(nèi)僅占其一，島外成交為主；具體來講，天湖、杏林灣1號、蓮花尚院等新盤熱銷，月售百套以上，島內(nèi)成交受阻。名次工程名稱套數(shù)面積(㎡)1天湖城·天湖32438466.642住宅·蓮花尚院23424147.973萬科·金域華府22318640.384聯(lián)發(fā)杏林灣1號19023301.455國貿(mào)金門灣11012606.086禹洲·環(huán)東國際908340.297特房·山水新座/尚座8810635.038廈航高郡707,139.949泉舜泉水灣2期696734.3510特房·美地雅登655880.52廈門五月〔5月1日至31日數(shù)據(jù)〕成交樓盤前十名榜單。樓盤推售五月市況：樓盤總發(fā)動島內(nèi)外樓盤大推售在五一節(jié)和人居展會聚的五月，幾乎廈門所有樓盤都舉行了促銷活動，開盤、加推、打折，無所不有。選擇在此期間開盤的島內(nèi)重點樓盤有特房·山水尚座、寶嘉·譽峰等，島外有明發(fā)半島翔灣、住宅蓮花尚院〔二期〕、大學康城·美域等。寶嘉寶嘉·譽峰開盤現(xiàn)場明發(fā)·半島祥灣開盤現(xiàn)場供方小步快跑買方多看少動各大樓盤雖都有動作，但推盤量并不算大，如明發(fā)·半島祥灣在5月8日開盤當天僅推出11、12#樓共96套兩房房源。目前島外熱點區(qū)域房價已在萬元/㎡左右，剛需客抗拒心理加強，以多看少動，暫時觀望為主。廈門五月樓市開盤匯總表樓盤名稱開盤時間樓盤片區(qū)主力面積㎡主力戶型均價元/㎡推量套房源銷售山水尚座1#樓4.30湖里區(qū)湖邊水庫123—144三房17000130近七成山水尚座2#樓5.15湖里區(qū)湖邊水庫130—140三房16500127不到一成天湖城·天湖4.30海滄區(qū)海滄新城93—135二、三房9600321根本售罄寶嘉·譽峰一期4.30思明區(qū)SM片區(qū)101—170三、四房24000226近七成金山湖景大廈5.1湖里區(qū)湖邊水庫83—160二、三房2200094約三成廈航·高郡4#樓5.1同安區(qū)城西新城片99—122二、三房9300220約三成國貿(mào)金門灣5.5翔安區(qū)大嶝島250—650別墅5900543約兩成明發(fā)半島翔灣5.8翔安區(qū)翔安新城75—90兩房950096約六成杏林灣1號2#樓5.14思明區(qū)杏林片區(qū)88-143二、三房11500468約三成蓮花尚院二期5.15集美區(qū)集美新城88—128二、三房8500331七成以上萬科·金域華府5.28思明區(qū)杏林片區(qū)83—85兩房11000302約九成大學康城·美域5.28集美區(qū)杏北新城89—127二、三房7500243約五成明星樓盤蓮花尚院：二期開盤當日售逾七成4月9日，蓮花尚院一期開盤即受到熱捧，一舉奪得4月銷售冠軍。5月15日，蓮花尚院二期開盤，加推1#、2#樓，所推戶型為88-128㎡的兩房、三房，均價在8500元/㎡.蓮花尚院二期加推的1#、2#樓，兩棟新品共計323套，由于定位準確、售價合理，開盤當天，近七成房源被客戶搶定。杏林灣1號：2#樓加推，銷售有所放緩5月14日，杏林灣1號花園加推2#樓，主力戶型為88-143㎡二/三/四房，均價在11500元/㎡。此次加推的2#樓，共計468套房源，已售住宅約110套。杏林灣1號位于出島第一站，海景資源豐富，但受客源缺乏影響，銷售情況不如此前推售的1#、3#樓。金域華府：21#樓開盤，銷售達九成萬科·金域華府21#樓于5月28日開盤，主推戶型為82-85㎡兩房，均價在11000元/㎡。21#樓共計302套房源，由于萬科的品牌知名度及優(yōu)越的地理位置，周邊成熟的配套，金域華府開盤當天銷售達九成?，F(xiàn)場人氣火爆現(xiàn)場人氣火爆萬科?P金域華府二期現(xiàn)場沙盤后市展望六月推盤：島內(nèi)高端盤或?qū)⒓蟹帕繊u內(nèi)外高端盤在蟄伏多月后，近期終于出現(xiàn)了集體出擊的跡象。寶嘉譽峰一期已于5月開盤，鑫塔水尚、源昌寶墅灣、國貿(mào)天域也在5月末取得預售證，6月島內(nèi)樓市注定不會平靜。開發(fā)商近期集中入市主要基于三點原因：一是受此前島外局部樓盤熱銷鼓舞；二是資金壓力逐漸顯現(xiàn)；三是為了沖擊半年度業(yè)績。寶嘉寶嘉·譽峰效果圖源昌寶墅灣效果圖半山御景效果圖半山御景效果圖聯(lián)發(fā)·濱海名居效果圖廈門6月份島內(nèi)外新盤一覽表樓盤名稱樓盤片區(qū)預計開盤時間主力產(chǎn)品結(jié)構(gòu)備注面積〔㎡〕戶型半山御景湖里仙岳片區(qū)6月120—250三至五房

聯(lián)發(fā)·濱海名居思明會展片區(qū)6月初98--166兩、三房首推1#