倉(cāng)儲(chǔ)和租賃的納稅區(qū)別

倉(cāng)儲(chǔ)和租賃的納稅區(qū)別

一、增值稅

1、稅率差異

倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)

屬于增值稅現(xiàn)代服務(wù)-物流幫助服務(wù)，增值稅稅率為3%或6%(可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅);

注：倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)一般納稅人假如選用簡(jiǎn)易計(jì)稅，按3%繳納增值稅，則不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

不動(dòng)產(chǎn)租賃

增值稅稅率為5%或9%，增值稅處理相對(duì)簡(jiǎn)單：

1)一般納稅人：

出租房于營(yíng)改增之前取得的不動(dòng)產(chǎn)用于出租，可以選擇按簡(jiǎn)易計(jì)稅5%繳納增值稅;反之，則需要根據(jù)9%繳納增值稅。

注：若不動(dòng)產(chǎn)與出租方機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的需要在不動(dòng)產(chǎn)所在地繳納增值稅。

依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2024年第16號(hào)，關(guān)于發(fā)布《納稅人供應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行方法》的公告。

“第三條一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)以下規(guī)定繳納增值稅

(一)一般納稅人出租其2024年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，根據(jù)5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)根據(jù)上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

(二)一般納稅人出租其2024年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)根據(jù)3%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。一般納稅人出租其2024年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，根據(jù)上述規(guī)定執(zhí)行?！?/p>

作為轉(zhuǎn)租方，營(yíng)改增之前簽訂的轉(zhuǎn)租協(xié)議可按5%繳納增值稅，但再續(xù)租時(shí)就應(yīng)根據(jù)9%的稅率繳納增值稅了，由于續(xù)租時(shí)取得房屋使用權(quán)的時(shí)點(diǎn)已更新到營(yíng)改增時(shí)間點(diǎn)之后。

2)小規(guī)模納稅人：

a、出租住房

自然人、個(gè)體工商戶(hù)都可按1.5%繳納增值稅;

b、出租非住房

按5%的征收率繳納增值稅;

“第四條小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)以下規(guī)定繳納增值稅：

(一)單位和個(gè)體工商戶(hù)出租不動(dòng)產(chǎn)(不含個(gè)體工商戶(hù)出租住房)，根據(jù)5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。個(gè)體工商戶(hù)出租住房，根據(jù)5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)根據(jù)上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

(二)其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)(不含住房)，根據(jù)5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。其他個(gè)人出租住房，根據(jù)5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅?！?/p>

依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2024年第23號(hào)，關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告。

開(kāi)具不動(dòng)產(chǎn)租賃發(fā)票時(shí)還應(yīng)留意：

“(五)出租不動(dòng)產(chǎn)，納稅人自行開(kāi)具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)增值稅發(fā)票時(shí)，應(yīng)在備注欄注明不動(dòng)產(chǎn)的具體地址?！?/p>

二、印花稅

《倉(cāng)儲(chǔ)保管合同》按倉(cāng)儲(chǔ)、保管合同繳納印花稅，依據(jù)倉(cāng)儲(chǔ)保管費(fèi)用千分之一貼花;《不動(dòng)產(chǎn)租賃合同》按財(cái)產(chǎn)租賃合同繳納印花稅，依據(jù)租賃金額的千分之一貼花，稅額不足一元的按一元貼花。

印花稅所涉稅率雖然相同，但是兩種業(yè)務(wù)所涉稅目并不相同。

注：印花稅的計(jì)稅依據(jù)為不含增值稅的合同價(jià)款，因此合同簽訂時(shí)肯定要價(jià)稅分別，列明不含稅金額。

三、城鎮(zhèn)土地使用稅

物流企業(yè)供應(yīng)倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)或可使用城鎮(zhèn)土地使用稅減半征收的政策，但適用前提是倉(cāng)儲(chǔ)占地需達(dá)到6000㎡以上，而且必需儲(chǔ)存“農(nóng)產(chǎn)品和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料“或”礦產(chǎn)品和工業(yè)原材料”，貯存保管其他物品是不適用政策的。

依據(jù)財(cái)政部稅務(wù)總局公告2024年第16號(hào)，關(guān)于連續(xù)實(shí)施物流企業(yè)大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)待政策的公告

“一、自2024年1月1日起至2024年12月31日止，對(duì)物流企業(yè)自有(包括自用和出租)或承租的大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地，減按所屬土地等級(jí)適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅?！?/p>

注：物流企業(yè)的辦公、生活區(qū)用地及其他非直接用于大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)的土地，不屬于規(guī)定的減稅范圍，應(yīng)按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

四、企業(yè)所得稅

無(wú)論是簽訂不動(dòng)產(chǎn)租賃合同或是倉(cāng)儲(chǔ)保管合同，都會(huì)引起場(chǎng)地使用權(quán)在肯定時(shí)間段內(nèi)的轉(zhuǎn)移，因此出租方(保管方)在經(jīng)營(yíng)租賃(倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)期)內(nèi)收取的租金(服務(wù)費(fèi))都應(yīng)當(dāng)在租賃期(服務(wù)期)內(nèi)的各個(gè)期間按直線(xiàn)法確認(rèn)為收入。

假如其他分?jǐn)偡椒ǜ雍侠?，也可以采納其他方法。在供應(yīng)免租期(免費(fèi)服務(wù)期)的狀況下，應(yīng)將租金(服務(wù)費(fèi))的總額在整個(gè)租賃期(倉(cāng)儲(chǔ)期)內(nèi)，而不是在租賃期(倉(cāng)儲(chǔ)期)扣除免租期(免費(fèi)服務(wù)期)后的期間內(nèi)分?jǐn)?。在出租人?dān)當(dāng)了承租人的某些費(fèi)用的狀況下，應(yīng)將該費(fèi)用從租金總額中扣除，并將租金余額在整個(gè)租賃期內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

簡(jiǎn)潔地理解，租金(倉(cāng)儲(chǔ))收入在收到時(shí)即已觸發(fā)增值稅納稅義務(wù)，而企業(yè)所得稅及財(cái)務(wù)賬務(wù)處理應(yīng)將租金(倉(cāng)儲(chǔ))收入的總額按月分?jǐn)傆?jì)入各所屬期間內(nèi)。

過(guò)去我們或許很難區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)(場(chǎng)地)租賃與倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)，但伴隨著線(xiàn)上零售業(yè)的爆