天誠康橋營銷方案

天誠·康橋營銷策略總綱謹(jǐn)呈：天誠地產(chǎn)2007年5月29日報(bào)告提綱“精細(xì)化營銷模式〞時(shí)代來臨東莞小戶型市場分析工程判研、價(jià)值提升策略工程定位“精細(xì)化模式〞指導(dǎo)下的營銷策略第四局部第一局部第二局部第三局部第五局部第一局部

東莞小戶型市場分析2007年東莞小戶型市場競爭格局南城CLD板塊南城CBD板塊東城中心區(qū)板塊

2007年，東莞城區(qū)小戶型市場形成了南城CBD、南城CLD和東城中心區(qū)三足鼎立的態(tài)勢。1、南城CBD板塊新增小戶型分析天誠康橋金升國際公寓名門公寓盛世凱旋時(shí)尚島1、南城CBD板塊新增小戶型分析項(xiàng)目發(fā)展商供應(yīng)量主力戶型面積（m2）上市時(shí)間天誠康橋天誠地產(chǎn)約63030-6007年上半年金升國際公寓金升商住924套40—60在售時(shí)尚島深國投房地產(chǎn)約1000套29.4—76.5707年下半年名門公寓東莞建工360套30-8007年上半年盛世凱旋凱旋門房地產(chǎn)約750套35-8907年底小計(jì)3664套據(jù)不完全統(tǒng)計(jì):

2007年，南城CBD板塊小戶型工程的推盤量約25萬平方米，供給套數(shù)約3700套，為歷年最高的推貨量。2、南城CLD板塊新增小戶型分析9號公寓上層公寓中信廣場2、南城CLD板塊新增小戶型分析項(xiàng)目發(fā)展商供應(yīng)量主力戶型面積（m2）上市時(shí)間匯景上層匯景地產(chǎn)327套36-12707年下半年9號公寓中信地產(chǎn)920套40-8007年下半年中信廣場鼎峰地產(chǎn)約900套小計(jì)2127套據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)：2007年，南城CLD作為中央生活區(qū)，以中大戶型供給為主，板塊內(nèi)純小戶型工程只有兩個(gè)，但景湖春曉等大社區(qū)會在今年下半年推出少量社區(qū)型小戶型推出，CLD板塊預(yù)計(jì)供給套數(shù)約2200套左右3、東城中心城區(qū)板塊新增小戶型分析學(xué)府1號宜景康源把戲年華3、東城中心城區(qū)板塊新增小戶型分析項(xiàng)目發(fā)展商供應(yīng)量主力戶型面積（m2）上市時(shí)間花樣年華萬盛房地產(chǎn)700套36-127在售宜景康源宜景康源實(shí)業(yè)投資有限公司約836套40-8007年上半年學(xué)府1號城市星座328戶46-11207年5月小計(jì)1880套據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)：2007年，把戲年華、宜景康源和學(xué)府1號等樓盤都今年上半年上市，供給量約1880套。市場分析小結(jié)1：據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2007東莞城區(qū)小戶型總推盤量大于70萬平方米，新增供給套數(shù)8000多套，集中在2007年下半年推出。小戶型集中放量，東莞小戶型市場競爭日益白熱化。南城CBD板塊是東莞小戶型樓盤增量最大區(qū)域，CBD區(qū)域內(nèi)存在10個(gè)以上小戶型工程，同質(zhì)工程劇烈競爭。天誠康橋面臨著來自CLD板塊和東城中心區(qū)板塊同質(zhì)工程的劇烈競爭。市場小結(jié)2已經(jīng)或預(yù)計(jì)將會在天城康橋之前上市的競爭工程有：把戲年華、學(xué)府1號、金升國際公寓、名門公寓等預(yù)計(jì)將會緊隨天誠康橋之后上市的競爭工程有：中信9號公寓、時(shí)尚島、盛世凱旋、匯景上層、宜景康源等天城康橋面臨著“圍追堵截〞的競爭格局。市場小結(jié)3板塊項(xiàng)目06年均價(jià)07年均價(jià)漲幅南城CBD板塊綜藝曼哈頓時(shí)代6500720010.7%金升國際公寓--5700--南城CLD板塊匯景上層--6500--景湖春曉--6000--東城中心區(qū)板塊學(xué)府1號--4300--香繽時(shí)代6500----花樣年華5600650016.07%跨年度小戶型工程漲幅速度快，漲幅在10%以上。07年東莞三大小戶型板塊許多工程銷售均價(jià)都突破6000，但從市場反映來看把戲年華、金升國際公寓及綜藝曼哈頓等平層小戶型，在樓價(jià)高的情況，銷售速度慢。市場上對高價(jià)小戶型的接受度還存在一定抗性。市場小結(jié)4本工程要實(shí)現(xiàn)6000元/㎡以上的毛坯銷售均價(jià)；與去年同期的尚書苑、香檳時(shí)代等工程的實(shí)收價(jià)格相比較，本工程銷售價(jià)格升副達(dá)25%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于東莞房地產(chǎn)價(jià)格平均增幅；在價(jià)格增幅如此之大的情況下，市場對本工程的價(jià)格承接能力將會出現(xiàn)一定的疲軟。東莞目前市場，已形成三足鼎立、強(qiáng)敵環(huán)繞之勢。我們要突圍！?。〉?，本工程具有突圍的根本條件嗎？下面比照一下市場上典型小戶型工程，看看本工程是否具有充分的硬件條件進(jìn)行突破——典型小戶型案例工程名稱：香繽時(shí)代工程位置：東城世博旁建筑面積：35884平米戶型：單身公寓33㎡一房一廳48㎡二房一廳69㎡開盤時(shí)間：06年10月28日銷售價(jià)格：6500元/㎡〔帶精裝〕銷售情況：售罄主要客戶：投資客工程賣點(diǎn)：精裝小戶，買一層送一層，地段優(yōu)越配套齊全，總價(jià)相對低，投資價(jià)值高銷售面積額外贈送面積實(shí)際使用面積單價(jià)總價(jià)折算后單價(jià)客戶來源33154865002415004468投資者51.7257665003360504422694010965004485004115工程名稱：尚書苑工程位置：東城區(qū)鴻福東路與金樹路交匯處總戶數(shù)：312套戶型：單身公寓3３㎡一房一廳52㎡二房一廳71㎡開盤時(shí)間：06年7月銷售價(jià)格：6200元/㎡〔帶精裝〕銷售情況：售罄主要客戶：白領(lǐng)、投資者工程賣點(diǎn)：景觀資源，地段，創(chuàng)新產(chǎn)品、實(shí)用率超過130%,投資價(jià)值

銷售面積額外贈送面積實(shí)際使用面積單價(jià)總價(jià)折算價(jià)格目標(biāo)客戶33114462002040004650白領(lǐng)投資客5217696200322400467271239462004402004682典型小戶型案例工程名稱：把戲年華工程位置：東城區(qū)東城中路與東眾大道交匯處建筑面積：100098平方米戶型：公寓、一房、兩房面積區(qū)間：單身公寓〔28～37平方米〕一房一廳〔57～59平方米〕二房一廳〔56平方米〕總戶數(shù)：1417套開盤時(shí)間：06年12月銷售均價(jià)：5600元/㎡〔精裝修〕銷售情況：70%工程賣點(diǎn)：地理位置優(yōu)越、產(chǎn)品戶型較小、周邊配套齊全、總價(jià)相對較低、引入富盈酒店管理模式典型小戶型案例暢銷戶型分析類別特征優(yōu)勢置業(yè)因素暢銷小戶型一般占據(jù)城市核心地段；以精裝修產(chǎn)品進(jìn)行發(fā)售；產(chǎn)品有所創(chuàng)新，附加值高；投資者用于自住或者長期租賃（自己租賃）；地段、城市配套較好；產(chǎn)品具有一般住宅的居住功能，在平面和立面可以有多種變化形式；智能化等安防設(shè)施布置全面；管理環(huán)境相對自由、寬松；前期投入比重；地段、配套；產(chǎn)品附加值；投資前景；投資回報(bào)率；結(jié)論：本工程小戶型產(chǎn)品根本具備以上暢銷小戶型特征對本工程的啟示本工程小戶型在暢銷小戶型的根底上增添了社區(qū)概念，就地段產(chǎn)品而言也更有優(yōu)勢，因此具備更大的價(jià)值；工程作為CBD地段中等規(guī)模的小區(qū)盤,必須有同工程自身氣質(zhì)相吻合的調(diào)性同時(shí)也能吻合工程的產(chǎn)品特征；在市場推盤時(shí)候需尋找差異化概念賦予工程獨(dú)特的生活內(nèi)涵將有助于提升工程形象與價(jià)值。一個(gè)工程具有了根本的硬件條件就能實(shí)現(xiàn)市場突圍、取得良好的銷售業(yè)績嗎？答案是否認(rèn)！硬件只是工程成功的必要條件，而不是充分條件！在下一局部，我們將對工程營銷作出判研，找到營銷中的“短板〞，然后在工程硬件根底上，提出使工程得以突圍的“價(jià)值提升策略〞。第二局部工程判研與價(jià)值提升策略工程判研在上一局部分析中，我們得出了本工程在硬件方面具備東莞現(xiàn)有典型小戶型工程的特征，也就是說具有了實(shí)現(xiàn)工程全面突圍的條件；同時(shí)，本工程在營銷過程中出現(xiàn)了如下幾個(gè)問題：工程整體形象問題；推廣風(fēng)格“就產(chǎn)品談產(chǎn)品〞的問題；工程要實(shí)現(xiàn)高價(jià)策略，就必須有高附加值的產(chǎn)品，工程價(jià)值還有待提升；工程判研1、工程整體形象問題：“天誠·康橋〞的工程名非常具有小戶型樓盤的個(gè)性特征，非常適合推廣，可與尚書苑等案名媲美，且優(yōu)于金升國際、把戲年華甚至宜景康源等案名；但是，“康橋〞二字豐富的內(nèi)涵并沒有在工程推廣中得到充分的演繹，對工程形象未能起到良好的提升作用，有待進(jìn)一步挖掘；工程判研2、整體推廣風(fēng)格出現(xiàn)“就產(chǎn)品談產(chǎn)品的問題〞：小戶型工程、特別是以投資為主的小戶型工程，應(yīng)該將工程放到整個(gè)城市開展的高度、從城市核心地段的稀缺性、地段的升值前景以及居住文化、生活方式等角度去考慮，而不應(yīng)該就產(chǎn)品談產(chǎn)品，就賣點(diǎn)談賣點(diǎn)；舉個(gè)例子，本工程現(xiàn)有的宣傳折頁很顯然已經(jīng)抓到了“城市CBD〞這個(gè)核心價(jià)值點(diǎn)，但從整體高度、其他賣點(diǎn)表述、文案表達(dá)、平面設(shè)計(jì)等方面來看，還未能到達(dá)讓客戶看了之后產(chǎn)生購置沖動的效果。工程判研3、工程要實(shí)現(xiàn)高價(jià)策略，就必須有高附加值的產(chǎn)品，工程價(jià)值還有待提升：本工程產(chǎn)品從戶型設(shè)計(jì)來看，確實(shí)方正實(shí)用、通風(fēng)采光均較好；但從附加值來看，它沒有象尚書苑一樣的4米層高、贈送面積〔偷面積〕，也沒有香檳時(shí)代一樣的“買一層送一層〞，以及把戲年華提出的“富盈酒店式管理模式〞；在這種情況下，工程要實(shí)現(xiàn)實(shí)收毛坯均價(jià)6000元/㎡以上的價(jià)格，必將面臨一個(gè)“工程價(jià)值提升〞的問題。工程分析價(jià)值提升策略策略思考一：產(chǎn)品力提升策略思考二：片區(qū)優(yōu)勢提煉策略思考三：精神文化提煉策略思考一：產(chǎn)品力提升總建筑面積：約3.5萬m2物業(yè)類型：三棟主樓19層商住樓戶型：35m2單身公寓，50m2一房一廳，65m2二房兩廳,約630套?！狢BD片區(qū)一個(gè)中等規(guī)模的小戶型住宅社區(qū)工程產(chǎn)品力分析：策略思考一：產(chǎn)品力提升工程產(chǎn)品力三性分析安全性項(xiàng)目北靠城中村，居住環(huán)境較差，對小區(qū)安全性影響較大。服務(wù)性項(xiàng)目小戶型作為CBD核心區(qū)域，白領(lǐng)、商務(wù)人士對物業(yè)服務(wù)需求高，普通物業(yè)管理服務(wù)不能滿足需求。便利性項(xiàng)目倚臨東莞中心樞紐干道鴻福路，交通便利；CBD區(qū)域配套成熟，生活便利。工程產(chǎn)品平安性、效勞性需要提升策略思考一：產(chǎn)品力提升產(chǎn)品力提升策略一：引入智能化系統(tǒng)，提升產(chǎn)品平安性智能化設(shè)施配置可視對講及智能卡門禁系統(tǒng)紅外線防盜報(bào)警系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)智能化保安系統(tǒng)信息播送和背景音樂系統(tǒng)寬帶網(wǎng)絡(luò)直飲水系統(tǒng)策略思考一：產(chǎn)品力提升產(chǎn)品力提升策略二：引入酒店式物業(yè)管理效勞，提升產(chǎn)品效勞性物業(yè)管理效勞建議：引人專業(yè)的經(jīng)營管理公司進(jìn)行管理，借鑒酒店式管理體系和水準(zhǔn)；提供房屋、設(shè)施及其公共部位的維護(hù)、修繕，24小時(shí)保安巡邏、防火、綠化維護(hù)、清掃保潔、代收代繳費(fèi)用、社區(qū)活動開展等效勞；建立客戶效勞中心，為業(yè)主提供房屋租賃、家政等效勞；設(shè)立業(yè)主委員會，監(jiān)督處理業(yè)主的投訴建議；策略思考二：片區(qū)優(yōu)勢提煉地段：工程位于鴻福西路，鴻福橋旁，南城CBD的核心區(qū)域內(nèi)，客戶對地段價(jià)值認(rèn)可度高；交通：鴻福路是城市溝通的橋梁，多條公交線路直達(dá)工程。配套：享受CBD核心區(qū)域完美生活和商務(wù)配套；規(guī)劃：鴻福路與東莞大道的為東莞CBD的核心區(qū)，規(guī)劃前景好。從對工程片區(qū)地段、交通、配套、規(guī)劃等因素，工程具有無可復(fù)制的片區(qū)優(yōu)勢，但假設(shè)簡單地羅列賣點(diǎn)，缺乏以其它工程價(jià)值剝離。因而我們需要整合片區(qū)優(yōu)勢，突出“CBD地段增值〞概念，而、不單單是“投資回報(bào)〞之類的概念。本案

CBD策略思考三：精神文化提煉該局部內(nèi)容主要是指工程形象定位、價(jià)值主張、生活方式主張等精神層面的因素，具體在工程定位一節(jié)進(jìn)行闡述。第三局部工程定位工程核心購置價(jià)值定位城市CBD地段是本工程最大的優(yōu)勢已成為貴我雙方的共識，打投資牌也是理所當(dāng)然；工程核心購置價(jià)值定位問題是：“投資牌〞怎么打——才能深入目標(biāo)客戶心理？才能防止與其他工程的同質(zhì)化競爭？才能以高于其他工程的價(jià)格完成銷售？——這其實(shí)是“核心購置價(jià)值定位〞的問題！工程核心購置價(jià)值定位工程核心購置價(jià)值定位什么是商品的核心購置價(jià)值？同樣的一幅書畫作品，如果賣給一個(gè)文盲的話，那他只會把它看作是一張沒什么大用途的紙，可能出幾塊錢也不會買；如果是賣給一個(gè)藝術(shù)品收藏家，他出的價(jià)錢可能是幾萬、幾十萬；因此，“商品的核心購置價(jià)值〞就是消費(fèi)者基于不同用途、對商品所做的心理價(jià)值定位！工程核心購置價(jià)值定位商品的核心購置價(jià)值對于不同的對象來說，其價(jià)值相差甚大；因此，我們要做的就是：在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)、找對適當(dāng)?shù)娜?、做適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)，以實(shí)現(xiàn)工程的最大核心購置價(jià)值。工程核心購置價(jià)值定位對于房地產(chǎn)工程來說，工程核心購置價(jià)值定位至關(guān)重要；但在這方面做得不到位的工程比比皆是，如——御花苑海逸灣5月27日開盤，130-200㎡的中大戶型銷售率約70%，而90㎡的中小戶型銷售率缺乏30%，問題出在哪里？——當(dāng)然，大局部人會說是產(chǎn)品定位的問題！是目標(biāo)客戶定位的問題??！是周邊配套的問題?。?！……工程核心購置價(jià)值定位但是，從更深層次的分析來看，問題其實(shí)出在“核心購置價(jià)值〞的定位上！問題在于：1、他們想讓富人去買“窮人住的〞小房子；2、同時(shí)又想把“燕窩〞賣給吃窩頭的人。工程核心購置價(jià)值定位〔我們僅就這一兩極分化的銷售狀況來分析，其小戶型產(chǎn)品調(diào)整策略后仍有望快速銷售〕我們知道，御花苑之所以成為豪宅，是因?yàn)槠浜诵膬r(jià)值是得天獨(dú)厚的自然山水資源；其小戶型的失敗正是由于其核心購置價(jià)值未能得到表達(dá)：工程核心購置價(jià)值定位想讓富人去買“窮人住的〞小房子：可想而知，能夠忍受遠(yuǎn)離城區(qū)、周邊配套缺乏、公交系統(tǒng)不便利等因素而看重自然山水的肯定是“富人〞，是企業(yè)主、中高層管理人員、官員、公務(wù)員、富裕個(gè)體戶，是需要顯示“豪氣〞的人群，怎能忍受90㎡的空間？工程核心購置價(jià)值定位想把“燕窩〞賣給吃窩頭的人：90㎡的緊湊戶型的目標(biāo)客戶是中低收入人群，是剛剛“脫貧〞的小資類上班一族、資金緊張的個(gè)體戶等，相比較“實(shí)惠〞而言，“山水〞值幾個(gè)錢？工程核心購置價(jià)值定位因此，御花苑小戶型遇到銷售瓶頸的案例很好地說明了核心購置價(jià)值定位的重要性，為本工程進(jìn)行定位提供了反面借鑒意義。工程核心購置價(jià)值定位對本工程來說，從工程分析可以知道，能形成核心競爭力的是“CBD地段〞帶來的前景；對于本工程來說，所謂前景其實(shí)就是“投資價(jià)值〞；打升值有兩種概念，一種是“投資回報(bào)率〞，另一種是“地段升值概念〞；本工程選擇哪種方式？工程核心購置價(jià)值定位一方面這個(gè)概念打的太爛，什么盤都可以用；另一方面來看，這種投資概念本質(zhì)上只能算是以租養(yǎng)供型的“養(yǎng)老式〞投資方式，以同等物業(yè)的現(xiàn)有租金水平及出租率來看，投資者需要通過以租養(yǎng)供15年甚至20年后才可獲取實(shí)際收益；工程核心購置價(jià)值定位就“投資回報(bào)率〞概念來看：東莞只有一個(gè)CBD、只有一條鴻福路，是稀缺性地段；上海、廣州、深圳等大城市有足夠多的案例支持CBD地段升值的概念；因此，地段升值帶來的是物業(yè)升值，直接意味著3-5年后轉(zhuǎn)手即可收回投資并可獲取高額的投資收益——這才是本工程的最大購置價(jià)值！工程核心購置價(jià)值定位從“地段升值概念〞來看以上分析是從客戶角度出發(fā)的，從市場競爭來看：打“投資回報(bào)率〞概念必將導(dǎo)致工程與把戲年華、宜景康源、金升國際、名門公寓等工程的同質(zhì)化競爭，目標(biāo)客戶將會把本工程與其他工程做投資回報(bào)率的比照分析，從而拉低對本工程的心理價(jià)位；假設(shè)直接“祭〞出“地段升值〞的大旗，工程所在CBD地段的優(yōu)勢將鶴立雞群，提升客戶的心理價(jià)位。工程核心購置價(jià)值定位因此，打“投資回報(bào)率〞的概念，工程可能會實(shí)現(xiàn)6000元/㎡的均價(jià)；而打“地段升值〞概念，工程將可實(shí)現(xiàn)6500元/㎡甚至更高的價(jià)格！工程核心購置價(jià)值定位定位語：城市CBD，必將寸土寸金！釋意：CBD意味著什么？——寸土寸金！“必將〞肯定地說明了地段升值的前景；該定位語簡潔明了、一語中的；“寸土寸金〞的說法非常形象，容易讓人聯(lián)想到香港等繁華城市的土地價(jià)值狀況。工程核心購置價(jià)值定位目標(biāo)客戶群定位主要客戶群重要客戶群可爭取客戶群工程成敗的關(guān)鍵取決于能否抓住主要目標(biāo)客戶；主要目標(biāo)客戶可能占銷售額的20%左右，不可無視可爭取的目標(biāo)客戶可對銷售起到“錦上添花〞的作用，假設(shè)具有良好時(shí)機(jī)甚至可占到較大的銷售額，但不能作為推廣主打方向目標(biāo)客戶群定位目標(biāo)客戶群定位“工程核心購置價(jià)值〞概念決定我們?nèi)绻行?shí)現(xiàn)工程的最大價(jià)值，就必須做到將工程賣給“適宜的人〞，否那么，將有可能導(dǎo)致類似御花苑小戶型的問題；因此，尋找“適宜的人〞就是指目標(biāo)客戶群定位；他們是誰呢？——工程主要目標(biāo)客戶群是工程成敗的關(guān)鍵；根據(jù)“核心購置價(jià)值定位〞的指導(dǎo)，其“第一屬性〞應(yīng)該是：認(rèn)同本工程價(jià)值主張的投資客戶；主要人群包括：進(jìn)行經(jīng)常性地產(chǎn)投資的客戶新進(jìn)投資客戶公務(wù)員企業(yè)中高層管理者中大型企業(yè)團(tuán)購等目標(biāo)客戶群定位自住型客戶是重要群體，不可無視主要有：商務(wù)白領(lǐng)、個(gè)體工商戶等；深圳北上置業(yè)趨勢已十清楚顯，因此深圳投資客戶是需要爭取的客戶群體，但不能作為主打方向；目標(biāo)客戶群定位工程屬性定位工程屬性定位決定工程屬性的是住宅的功能和最終住戶〔包括租賃者和自住客戶〕，從功能來看，本工程是“CBD的公寓〞；決定公寓投資及居住價(jià)值的決定性因素是“地段〞——東莞城市“CBD〞；東莞作為一個(gè)從“世紀(jì)加工廠〞開展起來的新興商貿(mào)城市，與國際經(jīng)濟(jì)開展息息相關(guān)；而中央商務(wù)區(qū)〔CBD〕的歷史使命便是承接城市的商務(wù)效勞功能；因此工程的“國際屬性〞不言而喻！經(jīng)過東莞市政府近幾年的大力打造，工程周邊現(xiàn)已寫字樓林立，會聚了大量國際商務(wù)人士、港臺商務(wù)人士和國內(nèi)白領(lǐng)人群，為工程提供了大量租住群體；工程屬性定位屬性定位語：CBD國際商務(wù)公寓工程屬性定位工程形象定位工程形象定位案名：天誠·康橋形象廣告語：小世界，大生活生活方式主張：都市核心生活投資價(jià)值主張：CBD決定身份，眼光決定財(cái)富工程現(xiàn)有形象：工程名“康橋〞具有非常豐富的演繹空間；基于工程名的形象演繹必須與工程核心購置價(jià)值及工程屬性定位相符合；工程形象定位工程形象提升空間：可考慮的演繹方向1：康橋CAMBRIDGE：以新月派詩人徐志摩的?再別康橋?而享受很高的知名度，但就該詩較為哀傷、抑郁、離別的風(fēng)格而言，以及詩人英年早逝的命運(yùn)，都不太適合運(yùn)用于本工程；工程形象定位再別康橋徐志摹輕輕的我走了，正如我輕輕的來；我輕輕的招手作別西天的云彩那河畔的金柳是夕陽中的新娘波光里的艷影，在我的心頭蕩漾。軟泥上的青荇，油油的在水底招搖在康河的柔波里，我甘心做一條水草那樹蔭下的一潭，不是清泉，是天上虹揉碎在浮藻間，沉淀著彩虹似的夢。尋夢？撐一支長篙，向青草更青處漫溯，滿載一船星輝，在星輝斑斕里放歌但我不能放歌，悄悄是別離的笙簫；夏蟲也為我沉默，沉默是今晚的康橋！悄悄的我走了，正如我悄悄的來；我揮一揮衣袖，不帶走一片云彩。可考慮的演繹方向2：劍橋大學(xué)UniversityofCambridge：劍橋大學(xué)是英國著名高等學(xué)府和科研基地，歷史悠久、名人輩出，曾出過80位假設(shè)貝爾獎(jiǎng)獲得者、十幾位總統(tǒng)、體育明星、藝術(shù)家等，以濃厚的學(xué)術(shù)氣氛、高雅的藝術(shù)氣質(zhì)著稱；因此，劍橋是學(xué)術(shù)與藝術(shù)的殿堂，名流聚集之地。工程形象定位約翰·彌爾頓拜倫達(dá)爾文劍橋大學(xué)工程形象定位可考慮的演繹方向2：劍橋大學(xué)UniversityofCambridge：本工程周邊聚集了玉蘭大劇院、群眾藝術(shù)館、展覽館、科技博物館、圖書館等文化藝術(shù)殿堂，似乎與劍橋大學(xué)有些相通的地方；但是，從工程核心價(jià)值角度來看，學(xué)術(shù)、藝術(shù)氣氛、社會名流等因素與投資概念搭不上邊，因此不適合單獨(dú)作為工程的形象核心；換一個(gè)角度，從工程生活方式、居住文化來看，這樣的城市環(huán)境、氣氛無疑對居住者來說“心向往之〞！——生活方式演繹可從該處著手！行政中心夜景圖玉蘭大劇院可考慮的演繹方向3：橋〔BRIDGE〕：其本意是架在河岸上，把兩岸接通的建筑物；比喻能起溝通作用的人或事物搭建起來的能起社交或交流作用的平臺、社交圈、環(huán)境雙方甚至幾方的交流、對話、相互包容、相互融合逐漸形成具有某種階層特征的生活圈子……工程形象定位和諧家庭之橋商務(wù)溝通之橋藝術(shù)殿堂之橋溫馨社區(qū)之橋可考慮的演繹方向3：橋〔BRIDGE〕：本來隸屬于建筑形態(tài)；在這里，它隸屬于精神形態(tài)，是建筑的延伸區(qū)開通此岸的橋梁，跨入21世紀(jì)上層社交圈把更多散落的力量凝聚起來；讓話語權(quán)、知名度、財(cái)富和美譽(yù)度更加完美地結(jié)合起來；工程形象定位就本工程來說，“橋〞具有行而下和行而上兩層內(nèi)涵：工程形象定位形而下層面：鴻福路、鴻福橋連接工程與CBD、CLD、萬江等地，加強(qiáng)了區(qū)域間的聯(lián)系與溝通；四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)加強(qiáng)了工程的到達(dá)性；周邊完善的城市配套和生活配套搭建起良好的休閑、商務(wù)、購物、娛樂之橋方便住戶生活與工作；形而上層面：溝通國際商務(wù)之橋溝通上層意識之橋溝通商務(wù)智慧之橋溝通藝術(shù)殿堂之橋溝通財(cái)富升值之橋形象定位語：搶占城市主場，溝通財(cái)富生活工程形象定位工程形象定位CBD是城市的主場，康橋是CBD的主場搶占主場，就是搶占生活和財(cái)富之門延伸：工程生活方式定位前面提到，工程周邊圖書館、大劇院、博物館等營造的藝術(shù)、學(xué)術(shù)氣氛可與“劍橋大學(xué)〞聯(lián)系起來考慮；也就是說工程所渲染的生活方式可以借助“劍橋大學(xué)〞的形象進(jìn)行提升——生活方式定位：CBD名流生活與生活方式直接相關(guān)的是工程的目標(biāo)住戶，他們是：自住型購置者：商務(wù)白領(lǐng)、個(gè)體工商戶等；租戶：白領(lǐng)人群、國內(nèi)商務(wù)人士、海外商務(wù)人士、個(gè)體工商戶等；總的來說，住戶們綜合素質(zhì)均較高，與商務(wù)有直接或間接的聯(lián)系，注重社交、品位，追求認(rèn)同感、尊重感，有自己的活動圈子，對“社會名流〞往往心向往之，從這些角度來看，我們的生活方式定位是能得到共鳴的！工程生活方式定位論證：工程價(jià)格定位工程住宅價(jià)格定位本工程的住宅價(jià)格定位采用市場量化比較法，即選取本工程附近地段最具可比性的幾個(gè)同質(zhì)素工程與本工程相比較，并將該類樓盤運(yùn)用量化比較法進(jìn)行運(yùn)算分析，得出樓盤基準(zhǔn)定價(jià)，再結(jié)合營銷策略等，綜合分析得出最后的定價(jià)建議，客觀、科學(xué)地確定本工程的銷售均價(jià)。影響住宅價(jià)格定位的十個(gè)因素：區(qū)位：工程所處的地理區(qū)位及行政區(qū)位〔包括土地價(jià)格〕，這是商品房價(jià)格的主要構(gòu)成局部，在工程開發(fā)中起主導(dǎo)作用；周邊配套：指生活配套，包括周邊購物、教育、醫(yī)療等的便捷度；周邊環(huán)境：工程所處位置的周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境；戶型結(jié)構(gòu)：產(chǎn)品特點(diǎn)、外形特征、美觀程度、實(shí)用程度等；小區(qū)配套：區(qū)內(nèi)會所功能、公共休閑、活動場所等；規(guī)模：工程總占地以及建筑密度、建筑形態(tài)、布局等；景觀：小區(qū)內(nèi)園林風(fēng)格、綠化程度、景觀特色等；物業(yè)管理：品牌知名度、專業(yè)的管理模式、效勞態(tài)度及效勞內(nèi)容等；發(fā)展商：開展商的自身實(shí)力及社會認(rèn)同度；投資潛力：本工程及片區(qū)未來升值潛力。工程住宅價(jià)格定位競爭工程住宅價(jià)格修正系數(shù)分析：項(xiàng)目因素曼哈頓時(shí)代金升國際公寓尚書苑花樣年華香繽時(shí)代本項(xiàng)目區(qū)位20%879999周邊配套15%878898周邊環(huán)境10%778887戶型結(jié)構(gòu)10%778788.5小區(qū)配套8%988887規(guī)模10%796867景觀8%877877物業(yè)管理7%877888發(fā)展商7%878987升值潛力5%867778修正系數(shù)100%7.787.237.808.128.027.679-10：很好7-8：好5-6：一般3-4：差1-2：非常差工程住宅價(jià)格定位由上表可以得出可比系數(shù)：系數(shù)1=7.67/7.78=0.986

系數(shù)2=7.67/7.23=1.061

系數(shù)3=7.67/7.80=0.983

系數(shù)4=7.67/8.12=0.946

系數(shù)5=7.67/8.02=0.986可比樓盤名稱曼哈頓時(shí)代金升國際公寓尚書苑花樣年華香繽時(shí)代園可比樓盤價(jià)格（元/㎡）68005500620058006500與本項(xiàng)目相似性權(quán)重30%20%20%15%15%工程住宅價(jià)格定位由上可以計(jì)算出本工程均價(jià)：均價(jià)=系數(shù)1×7000×30%+系數(shù)2×5500×20%+系數(shù)3×6200×20%+系數(shù)4×5600×20%+系數(shù)5×6500×10%=6153根據(jù)東莞房地產(chǎn)市場情況、我司對本工程的營銷策略思考等因素的綜合考慮，再參加500元/㎡標(biāo)準(zhǔn)裝修，建議本工程總體銷售均價(jià)為：6700元/平方米〔實(shí)際銷售價(jià)格根據(jù)開盤前市場狀況及客戶積累進(jìn)行調(diào)整〕工程住宅價(jià)格定位第四局部

“精細(xì)化營銷模式〞時(shí)代來臨好似今年的房子沒以前好賣了，為什么？為什么大家的解籌率都低了，綜藝上1000個(gè)籌才賣了三四百套，城市風(fēng)景的解籌率也只有40%？客流量是上去了，可成交額下降了；推廣費(fèi)用上去了，但銷售業(yè)績下來了；……撥開重重迷霧，似乎可以找到一下幾個(gè)原因：競爭樓盤多了，特別是受70/90政策影響，小戶型更呈“扎堆惡戰(zhàn)〞趨勢；價(jià)格上升了，并且幅度很大，消費(fèi)者觀望趨勢明顯；客戶越來越聰明了，好似沒以前那么好“忽悠〞！股市大“牛〞，比投資房地產(chǎn)更能賺錢！……市場不會眷顧每一個(gè)工程，但也不會放棄每一個(gè)工程！在眾多工程局勢不明朗、銷售不理想的情況下，在眾多工程價(jià)格虛高、銷售緩慢的表象下……瑞峰籌劃團(tuán)隊(duì)在默默地尋求著“營銷模式的理論變革〞，并一次次在營銷實(shí)戰(zhàn)中過關(guān)斬將——“爛尾〞十幾年的改造工程南峰·玫瑰園開盤即售80%，世紀(jì)綠洲每次推貨均在2小時(shí)內(nèi)售罄，凱東新城數(shù)次開盤即封盤……一向低調(diào)的瑞峰置業(yè)有什么“魔力〞嗎？房地產(chǎn)行業(yè)開展階段研究發(fā)展階段時(shí)間段競爭特征初級階段90年代中期以前純賣方市場，開發(fā)商逐步積累開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，處于集體摸索階段產(chǎn)品主義階段90年代中后期賣方市場向買方市場過渡，競爭逐漸激烈，走在前列的開發(fā)商直接引入西方產(chǎn)品和概念，“西化”成為潮流品牌主義階段本世紀(jì)初市場日益成熟和激烈，遠(yuǎn)見開發(fā)商從產(chǎn)品研究到開發(fā)理念等方面吸收國內(nèi)外先進(jìn)觀念，并從“產(chǎn)品第一”策略轉(zhuǎn)移到品牌建設(shè)策略，脫穎而出的知名品牌有：中信、光大、宏遠(yuǎn)、新世紀(jì)、豐泰、中惠、南峰等品牌爭雄階段——今——隨著城市升級及行業(yè)發(fā)展的需要，東莞逐漸對外來品牌開發(fā)商敞開門戶，萬科、金地、富通、沿海集團(tuán)等“大鱷”集聚東莞，標(biāo)志著東莞市場進(jìn)入品牌爭雄階段強(qiáng)者生存弱者淘汰未來發(fā)展趨勢品牌爭雄的結(jié)果是強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者逐漸退出市場競爭競爭日益增強(qiáng)市場競爭決定營銷模式，因此在研究營銷模式之前必須研究行業(yè)開展的特征：與行業(yè)開展階段相適應(yīng)的營銷模式研究發(fā)展階段時(shí)間段相對應(yīng)的營銷模式營銷模式特征初級階段90年代中期以前自然銷售營銷模式該階段處于純賣方市場，產(chǎn)品供不應(yīng)求，可劃分為自然銷售模式產(chǎn)品主義階段90年代中后期粗曠型營銷模式向買方過渡，市場競爭逐漸激烈，該階段主要特點(diǎn)表現(xiàn)在重視推廣、重視概念包裝、形象建設(shè)等策略，但從整體來看，尚未對各方面營銷資源進(jìn)行有效整合，推廣及銷售均呈粗線條品牌主義階段本世紀(jì)初品牌爭雄階段—今—精細(xì)化營銷模式競爭加劇，特別是特定的細(xì)分市場競爭激烈（如今年東莞小戶型市場），消費(fèi)者日益理性，不再為純粹的概念、方式、前景規(guī)劃等買單，而更加注重對多個(gè)項(xiàng)目的權(quán)衡比較、實(shí)際利益的眼見為實(shí)、對多種投資手段的對比分析等強(qiáng)者生存弱者淘汰未來發(fā)展趨勢精細(xì)化營銷模式的組合體系推廣手段精細(xì)化：防止無效推廣銷售團(tuán)隊(duì)運(yùn)作精細(xì)化：防止形成有效推廣的浪費(fèi)價(jià)格策略精細(xì)化：防止“好房賣低價(jià)，差房賣高價(jià)〞銷售控制精細(xì)化：防止出貨不均經(jīng)典案例分析——南峰·玫瑰園該工程位于房地產(chǎn)市場一直是不溫不火的黃江鎮(zhèn)；作為舊城改造工程，玫瑰園曾經(jīng)是“爛尾〞十幾年的工程，形象之差、市場抗性之強(qiáng)、產(chǎn)品規(guī)劃之落后、口碑之差等不利因素自不待言；大不溫不火的黃江市場，為什么就這個(gè)“爛尾盤〞賣得最好？開盤就到達(dá)80%的銷售率？答案就在于我們在以上4個(gè)方面執(zhí)行“精細(xì)化營銷模式〞！玫瑰園效果圖粗曠型營銷模式的弊病城市風(fēng)景：市場表現(xiàn)：開盤銷售率約40%，業(yè)績較差，后續(xù)銷售難度較大；問題：推貨策略失誤，銷售技巧不到位，形象包裝較粗曠等；御花苑：市場表現(xiàn)：大戶型銷售良好，小戶型產(chǎn)品積壓，后續(xù)銷售難度較大；問題：產(chǎn)品定位粗曠、出現(xiàn)偏差，應(yīng)進(jìn)行彈性化設(shè)計(jì)留有將小戶型拼接為大戶型的可能性；推貨策略出現(xiàn)問題，應(yīng)根據(jù)認(rèn)籌數(shù)量進(jìn)行分期推貨；銷售控制出現(xiàn)問題，造成出貨不均，使得積壓的小戶型銷售難度更大，而本可以升值的大戶型卻實(shí)現(xiàn)了快速銷售，后期提價(jià)較為困難。小節(jié)本工程必須在“精細(xì)化營銷模式〞的指導(dǎo)下以較低的推廣本錢化解來自競爭工程、來自客戶以及工程自身的困難完成工程的快速、高價(jià)銷售！第五局部

精細(xì)化模式指導(dǎo)下的營銷策略“精細(xì)化營銷〞推廣組合策略“精細(xì)化營銷〞價(jià)格策略“精細(xì)化營銷〞銷售控制策略“精細(xì)化營銷〞銷售團(tuán)隊(duì)運(yùn)作“精細(xì)化營銷〞階段性推廣策略安排“精細(xì)化營銷〞推廣組合策略“精細(xì)化營銷〞推廣組合策略推廣手段組合原那么：實(shí)效性原那么：防止“大而空〞的費(fèi)錢不討好的營銷手段，嚴(yán)格控制推廣費(fèi)用；滿足“推廣三性〞原那么：整合群眾媒體、小眾傳媒、營銷活動等多種推廣手段配合出擊，貫徹實(shí)現(xiàn)“展示性、昭示性、進(jìn)入性〞的三性推廣要求；虛實(shí)結(jié)合原那么：明線推廣與暗線炒作相結(jié)合，理性訴求與感性訴求相結(jié)合；方案性原那么：加強(qiáng)預(yù)算，保證各階段推廣費(fèi)用的合理安排“精細(xì)化營銷〞推廣組合策略主要推廣手段可分為以下幾類：“公開造勢，引客上門〞型；“地毯搜索，深入群眾〞型；“加強(qiáng)溝通，穩(wěn)固關(guān)系〞型；“加固堡壘，輔助銷售〞型；大客戶團(tuán)購策略；1、“公開造勢，引客上門型〞：報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)廣告與炒作，樓宇分眾傳媒，短信等；2、“地毯搜索，深入群眾型〞：商業(yè)宣傳網(wǎng)點(diǎn)，即在沃爾瑪、家樂福、彩怡百貨等大型賣場的主入口廣場設(shè)置外展點(diǎn)，進(jìn)行工程宣傳、資料派發(fā)、銷售講解及客戶咨詢，并與銷售中心形成互動，增加客流、促進(jìn)銷售；“精細(xì)化營銷〞推廣組合策略3、“加強(qiáng)溝通，穩(wěn)固關(guān)系型〞：組織看經(jīng)典電影、免費(fèi)辦理圖書證、投資理財(cái)知識講座等活動，經(jīng)常性地將客戶集中起來進(jìn)行互動溝通，將工程價(jià)值主張、各大賣點(diǎn)、生活方式、升值前景等主張灌輸給客戶，增加客戶購置信心，以保證銷售率〔現(xiàn)貴司銷售人員對外公布的均價(jià)是6000元，因此對于現(xiàn)有的300多個(gè)客戶，如何通過溝通使他們接受6500元以上的均價(jià)至關(guān)重要〕；“精細(xì)化營銷〞推廣組合策略4、“加固堡壘，輔助銷售型〞：圍墻包裝、樓體條幅、銷售中心包裝、樣板房、工程形象宣傳單張等現(xiàn)場包裝與銷售物料，均根據(jù)新的核心購置價(jià)值定位、屬性定位、形象定位等創(chuàng)意進(jìn)行更新，到達(dá)拔高形象、營造良好銷售氣氛的目的；5、“大客戶團(tuán)購策略〞：由銷售經(jīng)理親自操刀，帶著銷售團(tuán)隊(duì)主動聯(lián)系大中型企業(yè)、事業(yè)單位進(jìn)行團(tuán)購；“精細(xì)化營銷〞推廣組合策略該定價(jià)法指的是在通過“市場比較法〞確定工程銷售均價(jià)的根底上，通過一系列“精細(xì)化〞調(diào)整，以確定各個(gè)房號的最終銷售價(jià)格的策略；具體策略有：A、水平差、垂直差調(diào)整法；B、“低開高走〞時(shí)段定價(jià)法；C、客戶導(dǎo)向定價(jià)法；“精細(xì)化營銷〞定價(jià)策略“精細(xì)化營銷〞定價(jià)策略A、水平差、垂直差價(jià)風(fēng)格節(jié)法：即在通過“市場比較法〞確定工程均價(jià)的根底上，根據(jù)房號的朝向、通風(fēng)采光、噪音、戶型設(shè)計(jì)、景觀、視野、樓層等條件，確定房號之間的水平差與垂直差，做到“一分錢一分貨〞，防止“好單位賣底價(jià)一走而空，差單位賣高價(jià)無人問津〞的局面；B、“低開高走〞時(shí)段定價(jià)法：即根據(jù)“低開高走〞的價(jià)格策略，根據(jù)每次推貨的客戶積累情況，后推房號比先推房號提價(jià)3-5%，以實(shí)現(xiàn)“升值〞承諾，帶動后續(xù)房號的銷售；“精細(xì)化營銷〞定價(jià)策略C、客戶導(dǎo)向定價(jià)法：在開盤選房之前做客戶摸底調(diào)查，進(jìn)行意向房號選擇，一方面引導(dǎo)客戶不要重復(fù)選房，另一方面為進(jìn)行“客戶導(dǎo)向定價(jià)〞尋求支持，即每個(gè)房號的最終售價(jià)按照該房號的意向選擇率進(jìn)行調(diào)價(jià)，意向客戶多的房號價(jià)格高，意向少的房號價(jià)格低，具體計(jì)算方法我司將在下一步提交?！熬?xì)化營銷〞定價(jià)策略1、由行業(yè)性質(zhì)決定：房地產(chǎn)工程銷售之所以不象一般商品那樣擺在貨架上自然銷售，而要形成咨詢登記、認(rèn)籌、開盤等營銷動作，就是要通過足夠的客戶積累、通過對客戶數(shù)量與推貨數(shù)量的控制、現(xiàn)場火爆的銷售氣氛，做到“蓄勢待發(fā)〞、形成“羊群效應(yīng)〞，造成一定時(shí)間段的“供不應(yīng)求〞的緊俏銷售態(tài)勢，以實(shí)現(xiàn)集中銷售、高價(jià)銷售、快速銷售等目的；“精細(xì)化營銷〞銷售控制策略為什么要進(jìn)行銷售控制？2、違背該策略或者做得不到位的嚴(yán)重后果：然而在現(xiàn)實(shí)操盤中，很多工程并沒做到這幾點(diǎn)，從而使得各營銷節(jié)點(diǎn)形同虛設(shè)，不能到達(dá)既定的目標(biāo)，如城市風(fēng)景蓄客缺乏，造成開盤銷售率低，影響了后續(xù)客戶購置信心和工程升價(jià)空間，御花苑推貨量過大，造成暢銷單位一掃而空、滯銷單位成為下階段銷售瓶頸；3、因此，基于以上的房地產(chǎn)銷售特性和要求，我司形成了如下的精細(xì)化的銷售控制策略——我司之前代理的工程銷售均異常火爆，很大程度上都得益于嚴(yán)格的銷售控制策略！“精細(xì)化營銷〞銷售控制策略“精細(xì)化營銷〞銷售控制策略策略一：分期推貨策略就本工程而言，總貨量達(dá)600多套，如果實(shí)行一次性推貨策略，那么意味著需要積累1000名左右客戶方可保證較高的銷售率，同時(shí)意味著蓄客期達(dá)3個(gè)月之久，會產(chǎn)生以下問題：就小戶型市場競爭來看，8-9月份將有數(shù)個(gè)工程推出，將對本工程直接造成客戶分流的風(fēng)險(xiǎn)；從客戶角度來看，工程長時(shí)間未能銷售，會造成客戶對工程工程、產(chǎn)權(quán)、質(zhì)量等方面的疑慮，從而影響購置信心；因此，我司建議本工程適合分2次進(jìn)行推貨，第一次推貨時(shí)間約為6月底，認(rèn)籌客戶約600套；策略二：客戶導(dǎo)向推貨策略在根本確定推貨節(jié)奏和節(jié)點(diǎn)的情況下，具體推貨數(shù)量必須根據(jù)認(rèn)籌客戶數(shù)量及誠意度而定；比方在第一次推貨時(shí)認(rèn)籌客戶約600名，按70%解籌率計(jì)算，那么預(yù)計(jì)銷售套數(shù)為400套左右，為形成“供不應(yīng)求、銷售緊俏〞的態(tài)勢，我司建議推貨量控制在300套左右，盡量將推出單位一次性消化完畢，為選到房的客戶可通過轉(zhuǎn)籌的方式轉(zhuǎn)化為二次推貨的客戶來源?！熬?xì)化營銷〞銷售控制策略籌劃再好、推廣再好，最終的銷售業(yè)績都要通過銷售隊(duì)伍去實(shí)現(xiàn)；因此如何打造銷售團(tuán)隊(duì)、進(jìn)行科學(xué)合理的管理運(yùn)作至關(guān)重要！經(jīng)過數(shù)十個(gè)工程的實(shí)際操作，瑞峰營銷管理團(tuán)隊(duì)形成了一套成熟的精細(xì)化團(tuán)隊(duì)運(yùn)作模式、積累了豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)?！熬?xì)化營銷〞銷售團(tuán)隊(duì)運(yùn)作“精細(xì)化營銷〞銷售團(tuán)隊(duì)運(yùn)作1、任務(wù)：按瑞峰模式進(jìn)行全方位培訓(xùn)，快速打造銷售“鐵軍〞：2、途徑：快速強(qiáng)化培訓(xùn)；3、培訓(xùn)內(nèi)容涉及：商務(wù)談判禮儀標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)根底知識房地產(chǎn)銷售談判技巧標(biāo)準(zhǔn)化“銷講〞培訓(xùn)與操練階段性籌劃意圖深入講解〔如對CBD概念的深入詮釋、地段升值概念的深入講解、對價(jià)格的合理引導(dǎo)、營銷活動事前演練等〕其他日常培訓(xùn)。營銷團(tuán)隊(duì)的打造：實(shí)行銷售業(yè)績末位淘汰制；違規(guī)操作嚴(yán)懲制度；日常管理晨會、晚會制度；銷售經(jīng)理、籌劃經(jīng)理定期輔助銷售人員進(jìn)行客戶分析、分類制度等。“精細(xì)化營銷〞銷售團(tuán)隊(duì)運(yùn)作營銷團(tuán)隊(duì)的日常管理制度：“精細(xì)化營銷〞階段性推廣策略安排推盤節(jié)點(diǎn)劃分：認(rèn)籌階段—————〔5月份——6月下旬〕第一次推貨————〔6月底〕二次認(rèn)籌—————〔7月初——7月下旬〕第二次推貨————〔7月底或8月初〕持續(xù)銷售階段———〔10月31日前順利實(shí)現(xiàn)80%銷售率〕尾盤銷售階段———〔11月——12月〕6789101112認(rèn)籌階段第一次推貨二次推貨5二次認(rèn)籌銷售80%銷售95%均價(jià)6600元/㎡均價(jià)6800元/㎡認(rèn)籌階段：今——6月下旬推廣手段：1、報(bào)紙廣告：選擇東莞日報(bào)、南方都市報(bào)，于6月15、22、29日進(jìn)行三天宣傳，主題：“城市CBD，必將‘寸土寸金’〞，“搶占城市主場，溝通財(cái)富意識〞，“CBD名流生活6月30日盛大開啟〞2、搜房網(wǎng)廣告：整合貴司現(xiàn)有的搜房網(wǎng)廣告資源、更新推廣，主題與報(bào)紙廣告同3、制作工程推廣網(wǎng)站：網(wǎng)站可承載的信息量大，可將工程各項(xiàng)主張、各大賣點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)闡述，并且圖文并茂，具有很強(qiáng)的可讀性、說服力和煽動性；“精細(xì)化營銷〞階段性推廣策略安排4、報(bào)紙軟文炒作：硬廣的投放可以獲取廉價(jià)的軟文炒作時(shí)機(jī)，可就以下方向進(jìn)行炒作：東莞城市開展與CBD地段升值潛力、康橋價(jià)值主張與生活方式、產(chǎn)品優(yōu)勢、火爆銷售情況等，