中國產(chǎn)權式酒店開發(fā)模式及其實證

產(chǎn)權式物業(yè)開發(fā)模式及深圳案例實證分析摘要本文首先介紹了產(chǎn)權式物業(yè)基本理論，結(jié)合深圳特區(qū)兩個案例詳細分析了產(chǎn)權式酒店存在問題，圍繞旭飛好時光休閑投資公寓提出10點完善建議。一、產(chǎn)權式物業(yè)定義與種類產(chǎn)權式酒店是房地產(chǎn)與旅游項目嫁接后的產(chǎn)物，即酒店將每間客房的產(chǎn)權獨立，分別出售予投資者，投資者在購買了產(chǎn)權式酒店的產(chǎn)權后，可將手中的產(chǎn)權進行轉(zhuǎn)讓和自由買賣，也可以確定自己每年使用酒店的天數(shù)，其他時間則交由酒店管理公司統(tǒng)一出租、經(jīng)營、投資者收取一定比例的返租（經(jīng)營）收入，以實現(xiàn)保值增值。這與傳統(tǒng)的住酒店以及傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資有著本質(zhì)的區(qū)別。----投資者購買產(chǎn)權酒店后，可擁有以下的權利：一、擁有的產(chǎn)權可自由買賣；二、每年可確定自己的使用天數(shù)；三、其他時間則交由酒店管理公司統(tǒng)一出租（經(jīng)營），從中收取一定比例的返租（經(jīng)營）收入，實現(xiàn)保值增。產(chǎn)權酒店分類產(chǎn)權酒店主要分三類：時權酒店、退休自用酒店和有限自用投資型酒店一、時權式酒店向游客出售在一定時期內(nèi)使用酒店客房和娛樂設施的權利，該權利可以上市轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或交換。二、退休自用酒店是投資者在退休之前購樓，每年和家人去使用一段時間，其余時間交酒店管理公司出租獲取租金回報，到退休時作為養(yǎng)老的住所。三、有限自用投資型酒店的客戶６０％是中產(chǎn)家庭，４０％是企業(yè)集團，家庭投資主要是為了增值和分紅，順帶度假；集團購買一方面用于投資，另一方面可用于員工度假或公司年會專用。早期產(chǎn)權式酒店的運營缺乏靈活性，消費者想到不同地方度假，引進可交換概念(vacationexchange)滿足旅游者到不同目的地旅游的需要勢在必形，1974年首家分時度假交換公司RCI成立以后，新的交換服務方式越來越多。人們不僅可以交換固定檔次的住宿時間與娛樂服務，而且可以選擇不同檔次的娛樂時間和產(chǎn)品。點數(shù)制（point）與點數(shù)制網(wǎng)絡是最新發(fā)展起來的分時度假體制。90年代出現(xiàn)點數(shù)制蠻雁姐19樹90主年，斜進入題分時漸度假鑒領域惹的迪浩斯尼摔公司物率先塑推出袖了點摸數(shù)制能（又僻稱為居分數(shù)弱制）距。即座顧客葬購買舊的已客經(jīng)不犧是某愿處房療產(chǎn)一雕段時慶間的條使用蹄權，沙而是羞購買打一定盤的點偽數(shù)，闊以所守購買幫的點媽數(shù)來鑼選擇溪消費秩標價純已經(jīng)熔折合啄成點手數(shù)的塑住宿雙和娛紅樂產(chǎn)森品。糞歐美塑公司勝與南解非公狠司也破采用沉了點憂數(shù)制件。蘇90飽年代句末期母出現(xiàn)值點數(shù)史制俱支樂部脈和全搖球點犧數(shù)制槐網(wǎng)絡館糾忍點數(shù)跨制俱崖樂部陜一般起擁有鉗幾處寨度假居房地疤產(chǎn)，免不同敬房產(chǎn)月有面博積、燭檔次南等差頑異。雙在點謠數(shù)制毯俱樂繁部普燭及以只后，勉通過異計算抱機網(wǎng)李絡技妨術將倆各地拍的點例數(shù)制言俱樂兆部聯(lián)心網(wǎng)交紛換，年使消把費者亡具有煉更大各的選皂擇性滋。滿攝丈R周CI川歐洲宮分公盾司于喜19掙99殃年5取月完胡成點絮數(shù)制晉網(wǎng)絡納檢測樣，并顆于2災00緩1年偷將點么數(shù)制洽網(wǎng)絡辰推向樣全球悄。戀產(chǎn)權罰式酒滿店在案深圳爽的發(fā)架展墨堅年斥窩壇掏蒜禍磁膀趙表1互深魯圳特兵區(qū)產(chǎn)剛權式私物業(yè)濁分類散實例呆深圳睡雅蘭紀酒店呆位于雞深圳鋼鹽田勢區(qū)大茄梅沙輛海濱蜻，屬呈于旅須游度杜假酒余店，盤是深乞圳第繞一個誓產(chǎn)權喝式酒連店，啦19謙2間滑標準廢客房離，兄20附01離年永4樣月敞23抱日閉試業(yè)橋。護發(fā)展犁商：三雅蘭忍置業(yè)鳳(表深圳奪)赴有限慶公司開屬于低典型禿的產(chǎn)似權式順酒店賤旭飛養(yǎng)高時菊光休韻閑投再資公眨寓輸介于號酒店預與住虜宅之邀間的嗎投資陽品種絡。魚例如蛇旭飛飾好時墳光投夜資休散閑型堡公寓現(xiàn)就屬聯(lián)于此籌類。聲旭飛憑華達躺園位伍于翠災竹北辯路豪掉宅區(qū)舒，繁僵華的貍翠竹封北路起商業(yè)薦街是墳家庭縣聚會默和商市務居報住的棕理想強之選誓；投科資計興劃：車“待首付律1錄成，目坐享喝其成礙，思20轉(zhuǎn)年自充動回擠收使羨用權臣”塌“授首付構(gòu)2環(huán)成，詢坐享禁其成駐，的13跳年自蠅動回潑收使笛用權捐”宿“斤首付喪4子成，植坐享肝其成筑，限7晝年自務動回連收使鏟用權題”嗎深圳和中港誕城購迫物廣便場遮產(chǎn)權亞式商辣場淡作為啦一個弊建筑盈面積炊達似4欠萬多擋平米戶的超罩級商執(zhí)城，置中港左城設襲有雅16績部自蘿動扶舊梯和鑒豪華辯觀光繪電梯朱，養(yǎng)40科0貸多個議車位餅，同患時還巖擁有察40根00冶多平稈方米栽的休摩閑廣吵場。勵產(chǎn)權喚式商吩城等愈于對沾傳統(tǒng)集商場捆出租寨柜臺眼方式到進行家革新磁，可籌以通晚俗理伐解為拜擁有便產(chǎn)權返的柜相臺或旬鋪位珍，例搞如深狀圳中昏港城鵲就推扭出這薄種投何資模祝式。蘇投資皇伍萬左元6嫁0年睡收益割為6谷2.獵8萬展元滲深圳扛市鉅誤華投傻資發(fā)寬展有株限公湖司推疊出的樓中港直城購窗物廣陰場屬償于產(chǎn)摸權式儲商場單獨的度假房產(chǎn)單獨的度假房產(chǎn)房屋面積可變時間長短可變購房期限可交換可交換永久或定期夏月濁醋幫京污王柄準膚真圖1鄰比盤較靈逝活的賭產(chǎn)權穴式酒佛店財二、臭產(chǎn)權捐式物披業(yè)運怕營及剖其優(yōu)左缺點陸分析合消費編者在鬼購買敞分時驗度假減產(chǎn)品肅時，詠越來麻越多纏地關霜注其廟可交持換性能，所錦以加洗入一踩個交融換公總司就抗成為演許多居分時祖度假厘開發(fā)心商的資迫切押愿望灑。商臨產(chǎn)權醉式酒勞店典葬型模緣式如抹下：開發(fā)商開發(fā)商銷售代理商銷售代理商會員會員交換公司交換公司會員會員讀棗女歡府詳心儀絨屈壩圖2南.綢典型映的分翻時度恭假運渠營機你制陵國外強最大湖的分胖時度董假交互換公責司是棒RC娘I,爹國內(nèi)恐首批末成立泰的交春換公湖司是皮華夏煮之旅始。計挑算機輛網(wǎng)絡刑與信驅(qū)息處馳理技殿術為慰分時紹度假蹦的可傅交換梢提供性了技吐術基末礎，下象R淋CI惕能夠和為十臭萬以釘上會梳員提稿供服身務，箭兩者根對比司分析觸如下躲：酷表2蘇國到內(nèi)外媽典型勝分式壁度假系交換鐮公司四經(jīng)營傲比較雁產(chǎn)權年式物茶業(yè)主稱要優(yōu)際點：漿產(chǎn)權呼式物右業(yè)屬咸于投潤資型稻物業(yè)皇，為摘老百旋姓提度供了鈔新的漏投資亦渠道青，投渾資風胞險比咱股票坐小，獎投資駱利潤裙比儲庫蓄和塞保險瞧大。漂表3府投銜資股辱票與蟲投資茅產(chǎn)權另式酒貍店比圓較敘表4吃投病資產(chǎn)昂權式純酒店勢與投廳資人獨壽保將險比宿較堅比較串項目規(guī)投資封養(yǎng)老暢人壽南保險極投資玻產(chǎn)權沿酒店牙產(chǎn)權鞭式酒悅店實丟例乒性質(zhì)當儲蓄添型抗袖意外件保險計低風弦險新嘩型投桂資緣旭飛序.需好時帆光休坡閑公虎寓健投資供金額弓分期版小額臺投資鎮(zhèn)一次心性小橡額投胃資律一次辭性小蝕額付帖款，立也可喜以一宴次性爪購買晉產(chǎn)權批投資蓋期臂數(shù)年蕩到數(shù)誼十年越不等鏡首期沙款一牛次性乘投資未。后柔期以貝酒店度年度麥利潤芝沖抵像比分諷或全貴部月?lián)瞎侨缚顑r首期晚款多半種付紀款方姥式裳回報務時間婚退休露時或損者遇剝到意場外傷合亡時虛方可只獲得功回報決；通羞常只挺有2惰0-菠30擁年回嶄報期躺可獲請得年乞度利汗?jié)櫡挚偧t及監(jiān)其它趴多種驚收益見，擁擾有航產(chǎn)權送和酒偵店經(jīng)曾營回合報廈除了暗正常辣利潤掙50姨年回卷報外笑，還截將3擋3萬帖健康冒保險糊作為松回報絕內(nèi)容授，創(chuàng)丹造性侮將兩丟個投豬資品葵種進腥行結(jié)牢合菠缺點發(fā)：存末在經(jīng)撤營壓覺力較旅大，冠高收摔益必查然要逝求具周有較盛高的轎管理園水平蛋。紹產(chǎn)權吐式酒拾店既滲然是贈一種棗投資最方式塑，就掌不可謝避免嚴具有福風險粱。厲寬首先俱我國戶的產(chǎn)歡權式鮮酒店略整體政并不謎成熟朝，僅攀僅是俘剛剛盆起步?jīng)]。即辜使是乖在起萬步較孝早的謙地區(qū)滋，也蠟不能掩保證橡他們川個個化都能玩賺錢妻。比肥如在困海南唱，海柴南在參八九炸年前米就出難現(xiàn)了直產(chǎn)權拘式酒音店的肺萌芽培，但狠是并朗沒有抬形成慣真正凝的產(chǎn)忽權式?jīng)龆燃偌毦频陿?。究奴其原督因，因策劃烤者主撥要是饑想把情樓房鐮盡早熊售出挨，其栗目的筍并不墳是為它了發(fā)央展旅澆游業(yè)餐；更騰有甚嗎者，偷那時絲的開罵發(fā)商跨大部制分沖秒著炒自樓而專來，艱一幢慧樓盤橡往往俱經(jīng)過灘數(shù)位僵開發(fā)鉛商炒尚作，晴而不機是針炊對最建終客茄戶需廟求開草發(fā)。鋪直接劑造成寄的后劉果就預是剩掘下一婚大批梯“裹半截凡子冠”享工程趣，使殃許多讀投資凍人上烏當受惜騙。聰三、概產(chǎn)權任式物陡業(yè)相搶關的跌法律模問題兼產(chǎn)權蛛式酒劈店核非心法披律問兄題諸（舉1）內(nèi)如何丘保障切銷售襲過程訓中消辨費者元的權回益？次開發(fā)紅商與焰銷售待代理謙商的課銜接途、監(jiān)手控非巾常重鉛要。宏類似脅王侯鞠對三尼九產(chǎn)定權式捧酒店鋤的過瞞頭宣傅傳不奏可取歷，非桑常容股易用孩過高暴的投獎資回全報率窩欺詐通消費斷者。?。ǔ?）誰如何含在財引政困壽難時廊不影森響消揭費者還的住教宿權訓利？洋（暖3）店對于膛已經(jīng)古存在嘗法律赴糾紛棕問題篇的爛染尾樓絞或空掙置樓病，只遮有位裙置較谷好，提周圍賺環(huán)境并較佳鴿的樓挑盤才滅能改坡建為益產(chǎn)權寫式酒粥店，滋產(chǎn)權潑式酒蛾店不順具備關普遍您的推帶廣性展，否儉則會抄產(chǎn)生癥更嚴廊重的毛法律胞問題晉。臥在產(chǎn)倦權式櫻酒店呼運營煌過程委中保騰護消粒費者俘權益股的法扯律問雷題稈產(chǎn)權熟多頭邊銷售抱，欺塘詐消磁費者貞。榮開發(fā)別失敗至，發(fā)散展商販無力額完整他整個派項目煩，造乒成投與資者止的投蠶資損侍失。鬧公正跑經(jīng)營壽肆如何蘇確認遠客房灣出租額率，鬼客房木出租露收益暴與公同共部格分經(jīng)礙營收艇益的那分配蜜比例科問題畝，惡中意減盼少總依的經(jīng)太營收刷入，晶增加獨運營換成本恰。班合同改條款粒強迫振性，櫻許多芽產(chǎn)權至式酒艇店實扮際上念只是芽分時銀度假胡產(chǎn)品壩，投獅資者謎簽定灑的不漠平等翻條款滴造成萌消費總者不歐能享碼受到哭產(chǎn)權鼠所有稈者應稍用的檔權益測。殲（5施）搶.勁投資捏回報推承諾械無法泉兌現(xiàn)可引起恐的法御律糾捏紛。票四、旦深圳型產(chǎn)權哭式休互閑公予寓與佛實證倒分析瘦副皂深圳火特區(qū)唐報廣某告中井心地陷產(chǎn)部謀記者傷王侯起先生例從商繳業(yè)角運度出襲發(fā)，異提出鍋所謂不的服翼務型癢酒店周第五券類投偵資概速念，卵具體威表現(xiàn)豐為極“略四個譯新莊”義：一季是產(chǎn)蕩品新掌理念援，投愿資型由物業(yè)職不再星僅局乓限于丑產(chǎn)權躲式酒絞店、土酒店紀式公網(wǎng)寓、媽my縣of謀fi衡ce閑等簡棍單層品次的刷投資臉，而豎是注關入國列際上抬通用蜘的齊“湊服務旁性酒盒店公捆寓挨”—達——波即酒凳店中橫蘊含棉家的綱功能期；二址是投筑資新機品種謠，它裁比證沸券、暫保險縮、商澤鋪等城投資察回報滾更豐索厚、增更穩(wěn)辱定而約被市籠場日督益關碌注；魔三是吹服務侍新境鑒界，飛一般淚住宅斯型物筍業(yè)的熊服務蟲大多浪是以迅舒適酸、方米便為侍核心駕理念門，而豪投資污性物憶業(yè)則與是以坡保值名、增晝值為喚核心宴理念壓的，斬它不那僅是目銷售盈一種眠投資蟲，更睜是創(chuàng)重造一同種投旁資；蠻四是勸房屋車新銀痛行，宗投資幼性物式業(yè)把篇租售爪、服哭務融止入銷旗售過尖程中談，是繩二級青市場子上的埋全新種房屋郊銀行弓。賀投資壯型物姨業(yè)的采創(chuàng)新捐代表嗎作是蓋三九位地產(chǎn)蜓打造員的丹馬楓急·代白露嶄，最雹能體鉛現(xiàn)投跌資型及物業(yè)灰的付“招四新奶”皇原則非。它般是一舉座純葛粹的磨國際艘五星慮級服萬務性希酒店薪公寓傳，它撓的布災置與尤其說著是酒回店，芒毋寧裳講更抗是一息個溫話馨的皆家。能在投勢資上投，它循設定捏的多壞贏模中式，竊幾乎子是年括30嚷％以點上的桐回報厲率；斜在服系務上宴，只哪要交屈付首調(diào)期鐘18守萬，憐就可裹永不蘿供樓產(chǎn)，由久三九從大酒捧店全穴程式喜管理司等等劈。畫綜上某所述即，筆取者認中為丹芽楓井·寬白露心項目燦在地礦產(chǎn)銷龜售和捉支付綱方式登上確堆有創(chuàng)夏新，欄引入釣五星易級服籠務性棉酒店凍公寓區(qū)理念動也是餃神來莖之筆旋，借莫鑒了流國際鉤不動標產(chǎn)投承資慣句例、制過剩略經(jīng)濟道時代柏普通街商品夠（例捏如家賓電）惕的售澆后服豎務思苗想、范并引膽入現(xiàn)承代金態(tài)融的瓣運作績方式要，值店得肯衫定理晚念創(chuàng)乓新。再但是硬在利鼓潤回瞎報宣逐傳方者面，銹開發(fā)堡商缺筑乏對哭宣傳群方面堡的有刪效監(jiān)歷控，核筆者墳對丹裝楓宿·而白露選進行紹簡單伏分析嫁，客乖戶投懷資1蘋8萬滾元，厘按照妖30鄰%回犬報率士，那關么每澡年回蓬報利反潤是仁5.怒4萬垃元，噴50吳年回摩報利脆潤是殲25輛2萬遇元。逮有兩男個問柳題，正需要獵向王屆侯該先生腥請教邪，3燥0%港的投廉資回獨報率遭有什母么保丹證？棵誤導趙消費遍者的錢行為稱是否友是不言道德反的行汽為？披鋪助廣璃東旭紀飛集食團公旨司下技屬的叢上市堤企業(yè)需旭飛救實業(yè)蘇公司債在深危圳首虧先推蠻出產(chǎn)眉權式親休閑姑公寓銀項目隸，該構(gòu)項目正主要懂賣點強：造剪就百甘萬富觸翁計牌劃。踐旭飛間好時栗光休豈閑公研寓只娛需投樓資1鋤0%犁樓款儀，就匹可以溪得到孔數(shù)十謊萬元灰住宅華產(chǎn)權榨＋百嗚萬元湯投資呢回報朋＋3變3萬挑健康痛綜合夠保險裂。該雖方案讓設計第退出磁機制緊，投買資滿奴三年朱消費閣者可心以支幕付全因部樓碰款購咐買自帖住。址也可撒以按熟照銀亂行存赴款利擾率退集出，負這對接消費堪者利或益進狂行了與基本劈保障者。求意描旭銜飛尤.帖好時騰光休需閑酒強店（侵公寓想）首辨次提仰出載“哨全國忙連鎖座開發(fā)房，品節(jié)牌集諷約經(jīng)丙營胖”絲的戰(zhàn)先進趕開發(fā)斃理念價與經(jīng)還營模壺式。濁圖3禽旭隊飛華離清園倚與三校九玩丹楓集·燒白露埋項目都相比膊降低浮了客賠戶投大資風溫險，贊將休滿閑型再公寓真定位微為二沃星級黎標準糧，比淹較適擺合中風國國弄情。游旭飛腳好時乓光休燕閑型暮投資鴉公寓啊具有侍一定臉轟動濕性和尊新穎漸性，注投資脅退出繪機制窩比較虹務實積，活蘆躍了擋深圳機房地慮產(chǎn)氣詞氛，抱但是燙較高徹回報桑承諾獄還是腫給旭騎飛公旋司的挪經(jīng)營苦管理盤帶來壽較大扶壓力性，因文此，憲必須稠具有足務實有的經(jīng)組營能卵力，志才能硬保障隙發(fā)展蠶商與跌客戶轟的雙燙方利咱益，際筆者所根據(jù)鮮旭飛仍公司熔提供鹽的部元分資相料，虎結(jié)合緣自己很對產(chǎn)優(yōu)權式禮酒店火研究濁，提秀出影如下咐具體宇完善夸建議用：垂1.醬大力攤推廣敲知識秩型社蠻區(qū)服儉務，卵開展錯知識框服務零，下憑大力飾氣將嗽半島續(xù)酒店起管理舟集團接的最叔佳管運理實疊踐引尸入旭日飛公塞寓。僑2.菌導入覆客戶允滿意冷經(jīng)營沸方法電，努右力掌法握客湊戶營拴銷精杜髓，理不對爬客戶撒作過蒸高承慨諾，麗通過砍社區(qū)解文化刃活動業(yè)等營格造旭府飛公藏寓居筐住文蛛化。爐3.鍛與全濁國旅脅游系汪統(tǒng)特懲別是草深圳婦旅游爺局及頓各大懲景點韻密切端合作停，加友入全成球酒貌店訂尤房系添統(tǒng)，種特別晉是重快點加敗入R劑CI訓、華兼夏之此旅等乏分時掠度假薄交換骨公司拔。響4.文在會苦所建誓設上回進行先創(chuàng)新碎，集冶成中免西養(yǎng)君生文您化，悲建設陡生命適加油河站，盛健康雀儲蓄廉所。息5.準強化干培訓辰體系根，選幫拔一射批重幣點培雅訓師探資是簡培訓項成功賴的關悠鍵，呢重點拖加強致產(chǎn)權賤式酒喘店服腹務培順訓和品現(xiàn)代敢管理腸知識牙培訓師。擊6.黃引入彎公寓歡物業(yè)坊管理死軟件百和客痰戶關兔系管辟理軟杏件，看塑造恰旭飛勿五星子級服夠務品恒牌。襯7.校集中滲精力局打造吉旭飛本休閑襲公寓晌品牌化，先帝在深液圳地禮區(qū)作割出強振勢品既牌，寇而后襖根據(jù)冒房地稅產(chǎn)品樸牌輸糞出的心第三珍種模棕式，華集中鎮(zhèn)輸出攤知識動與服肝務。掌重視姻人才今經(jīng)營艱＋知泛識提扣煉＋厚強勢谷品牌妹＝成房功的險房地熄產(chǎn)品刻牌輸導出。監(jiān)盡轉(zhuǎn)人才喉是地繞產(chǎn)企品業(yè)生謀產(chǎn)要礙素中屑最活杏躍的話因素亦，人苦才的騰經(jīng)營互要求粱不僅解要把窗人才謊當作斃智力級資本灑，而像且是墊特殊疼的資橡本。攔我們頌在企疼業(yè)經(jīng)緣營實午踐中蒸，不愧僅要惑吸引詢真正調(diào)有創(chuàng)寇造力瓦優(yōu)秀尿人才拆加盟揮，而孩且將摔研究彎生培錘養(yǎng)機翠制與粗企業(yè)鋒人才捕培訓軌機制脆相互塞結(jié)合腎，將縣員工敗的日女常工榆作與包研究渡工作蓄相互幅結(jié)合觀。阿確響對于察員工儉的培葛養(yǎng)具碰體采牲取如沫下措挨施：赴（寬1枯）逆.準結(jié)合緩工作邁崗位柏，提匪倡按肆照工轟作需命要進拿行學珍習。瘦（菠2冊）滋.忽制定屢培訓愚導師擱與研劉究導黑師。瘡（快3賊）懶.歇重視室心理注訓練儀，培炊養(yǎng)員孕工良蹄好的位心理軍素質(zhì)拿。底（座4功）領.曬鼓勵幻與國勿外大混學與考一流古公司綁的交保流，容