住宅區(qū)分所有權(quán)與物業(yè)管理

住宅權(quán)屬與物業(yè)管理物業(yè)管理是目前社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)之一，各地先后根據(jù)實(shí)際情況制定地方性法規(guī)或規(guī)章對(duì)物業(yè)管理予以規(guī)范。以下的幾個(gè)問(wèn)題值得探討：一、住宅區(qū)分所有權(quán)與物業(yè)管理目前住宅樓、住宅小區(qū)傳統(tǒng)的管理修繕已不適應(yīng)當(dāng)前住宅產(chǎn)權(quán)情況的多樣化，而部分產(chǎn)權(quán)的住宅原售房單位承擔(dān)管修事務(wù)，必然主張權(quán)利，限制購(gòu)房者對(duì)住宅的利用；一些舊公房售后失修失養(yǎng)，亦將面臨住宅的重建，住宅的土地使用權(quán)、重建成本費(fèi)用分?jǐn)?、重建后產(chǎn)權(quán)分配等等問(wèn)題亦得不到解決；對(duì)于在建、新建成的商品房，住宅的物業(yè)管理質(zhì)量的高低是住宅是否進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域形成現(xiàn)代住宅產(chǎn)品的關(guān)鍵一環(huán)。然而，住宅小區(qū)的物業(yè)管理，由于長(zhǎng)期權(quán)責(zé)的糾纏不清，導(dǎo)致了業(yè)主和開(kāi)發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理公司、物業(yè)管理公司和開(kāi)發(fā)商的種種矛盾。如果以住宅區(qū)分所有權(quán)出發(fā)來(lái)分析物業(yè)管理關(guān)系，可以使上述的問(wèn)題獲得解決。住宅區(qū)分所有權(quán)人（業(yè)主）對(duì)住宅樓、住宅小區(qū)所享有的共用部分持份權(quán)，需依共用部分的本來(lái)用途行使權(quán)利，同時(shí)分擔(dān)費(fèi)用，即日常維修和更新土地或樓房的共同部分及公共設(shè)備的費(fèi)用，管理事務(wù)的費(fèi)用。另外，各業(yè)主基于住宅的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的密切關(guān)系而形成作為住宅管理團(tuán)體成員之一享有成員權(quán)，參與住宅管理團(tuán)體集會(huì)，訂立共同遵守的物業(yè)管理規(guī)約，對(duì)共同事務(wù)作出表決等。以此為基礎(chǔ)，形成一種住宅小區(qū)新型的法律關(guān)系——物業(yè)管理關(guān)系。物業(yè)管理法律關(guān)系構(gòu)成要素是：主體，住宅區(qū)分所有權(quán)人——業(yè)主；區(qū)分所有住宅管理人——業(yè)主委員會(huì)；區(qū)分所有住宅管理服務(wù)人——物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人（物業(yè)管理公司）；物業(yè)管理行政管理者——政府主管部門?？腕w，指主體的權(quán)利義務(wù)共同指向的對(duì)象，即物業(yè)和物業(yè)管理使用行為。內(nèi)容，是物業(yè)管理合同中各主體的權(quán)利義務(wù)。物業(yè)管理存在兩種法律關(guān)系：（一）基于合同基礎(chǔ)進(jìn)行的民事法律關(guān)系，體現(xiàn)私法的意思自治原則。（二）行政法律關(guān)系，即政府對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)、物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理時(shí)，政府的職能部門與物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主之間形成的行政管理關(guān)系。政府進(jìn)行物業(yè)行政管理，體現(xiàn)國(guó)家權(quán)力，將物業(yè)管理引向社會(huì)化、專業(yè)化發(fā)展的道路，更好地維護(hù)住宅小區(qū)房屋的使用功能，創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境，引導(dǎo)住宅在消費(fèi)環(huán)節(jié)形成良性的新運(yùn)行機(jī)制。政府職能部門對(duì)住宅小區(qū)的物業(yè)管理的宏觀調(diào)控主要體現(xiàn)在：物業(yè)管理公司的準(zhǔn)入、物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)、物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)、業(yè)主委員會(huì)成立及職責(zé)等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是否是物業(yè)管理中的主體？當(dāng)它是所有權(quán)人或充當(dāng)物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)人時(shí)，它是物業(yè)管理法律關(guān)系中的主體，同時(shí)亦是物業(yè)行政法律關(guān)系中的參與者，是住宅質(zhì)量責(zé)任人。二、物業(yè)及物業(yè)管理的概念物業(yè)一詞，據(jù)香港李宗鍔所著的《香港房地產(chǎn)法》中的解釋：“所謂物業(yè)，是單元性地產(chǎn)。一住宅單位是一個(gè)物業(yè)，一工廠樓宇是一個(gè)物業(yè)，一農(nóng)莊也是一個(gè)物業(yè)，故一物業(yè)可大可小，大物業(yè)可分為小物業(yè)”。這只表明物業(yè)即通常意義所說(shuō)的房地產(chǎn)。蔡華主編的《物業(yè)管理法律理論與實(shí)物》，將物業(yè)管理中物業(yè)一詞定義為：“指已建成并投入使用的相對(duì)集中在一定范圍內(nèi)的各類房屋，以及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及相關(guān)的場(chǎng)地”。深圳1994年實(shí)施的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》稱物業(yè)是“指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)地”；1996年在實(shí)施此《條例》的細(xì)則中又規(guī)定：“物業(yè)管理，指對(duì)住宅區(qū)各類房屋及相配套的公用配套的公用設(shè)施、設(shè)備、公共秩序、保安服務(wù)等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，使之保持正常狀態(tài)的行為”。廣東省1998年10月1日施行的《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》（下稱《條例》）規(guī)定：物業(yè)管理“是指業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)對(duì)其物業(yè)的共同部分和共同事務(wù)委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理的活動(dòng)?！壁A史物業(yè)段管理帝有廣放義和賊狹義誓之分嚷。（準(zhǔn)一）濁廣義哈的物省業(yè)管嫩理是療指對(duì)辮一切腿房屋槍進(jìn)行者管理營(yíng)的活微動(dòng)，翠包括榆專業(yè)獄和非赴專業(yè)露的對(duì)徑房屋惡的管濃理活扯動(dòng)，微其中臨包含冤了對(duì)沒(méi)大型息自有假物業(yè)蠻的管訪理，適也包尊括基恩于合喘同基匆礎(chǔ)上彩的物敗業(yè)管促理。畝（二波）狹埋義的農(nóng)物業(yè)黑管理原僅指鞠由專剖業(yè)化趁的物紛業(yè)管嶄理公撇司根勒據(jù)合之同對(duì)克房屋遠(yuǎn)進(jìn)行梨的管用理，巖包括塑住宅燃小區(qū)滲、別尚墅區(qū)肆的管充理，梯也包膀括商努業(yè)用柜房、浸標(biāo)準(zhǔn)針廠房哲的管隸理。西上述義規(guī)定特都是雅從狹吼義物紗業(yè)管吼理含制義出遞發(fā)來(lái)見(jiàn)規(guī)范籃物業(yè)捐管理乞活動(dòng)遙的。隸根據(jù)死前述演對(duì)住柳宅有肯關(guān)問(wèn)尾題的逼探討臟，住宏宅的開(kāi)物業(yè)幟管理拴以取加狹義謝概念些較妥窮。因黑為，沒(méi)1灶、有釀利于莫更新珍業(yè)主垂觀念吸，促旬進(jìn)物墊業(yè)管宰理社掀會(huì)化敵、專仁業(yè)化僑。抄2艙、有毯利于摟理順悄房地脆產(chǎn)開(kāi)要發(fā)公宮司與墓物業(yè)刺管理嶄公司巷的關(guān)邀系，演扭轉(zhuǎn)弦房地謊產(chǎn)開(kāi)蔽發(fā)公勻司不你尊重北業(yè)主虜?shù)臋?quán)確益，餓自行襲指定導(dǎo)物業(yè)噴管理匪公司酸對(duì)住觸宅小延區(qū)進(jìn)朽行管棗理的獸狀況蠢。知遙綜上梳所述露，物謝業(yè)管握理的理概念陜可歸農(nóng)納為撇：物沒(méi)業(yè)管莖理經(jīng)張營(yíng)人槳與業(yè)鎖主（您房屋泳所有亂權(quán)人盟、使姐用人趣）或界業(yè)主糖委員默會(huì)簽艦訂合攻同，帳按照熄國(guó)家污及行集業(yè)標(biāo)域準(zhǔn)，趙對(duì)住惰宅區(qū)改域的舌物業(yè)胖的共碧同部境分和丟共同楚事務(wù)填進(jìn)行認(rèn)養(yǎng)護(hù)況、修屯繕和臂整治流，使辱之保堂持正彎常狀醒態(tài)的蟻行為探。偵薦三、恥業(yè)主逼與物宴業(yè)管小理公祝司的圍物業(yè)尋管理乖蝶業(yè)主隱對(duì)物鉛業(yè)管妨理涉勵(lì)及到掙業(yè)主田的界卡定。芒關(guān)于公業(yè)主右，在跟《深懷圳經(jīng)伍濟(jì)特妙區(qū)住親宅區(qū)趣物業(yè)理管理犁條例戰(zhàn)》中筍指抖“搖住宅頭區(qū)內(nèi)肝住宅伐和非鋸住宅粒的所出有權(quán)趨人可”臨；《客上海浙居住安物業(yè)效管理蕉條例罪》與僻《廣袋東省暑物業(yè)復(fù)管理莫條例氏》均辰稱業(yè)嘉主為驢“傍物業(yè)魯?shù)乃h(yuǎn)有權(quán)膛人客”誤。香騎港鄉(xiāng)19吸70凈年壘6汗月羽19自日頒路布、鹽19啄93句年修縱訂的確《建蚊筑物籃管理臣條例貓》規(guī)截定：志“傭業(yè)主克指：席（季a告）土容地注枯冊(cè)處岸紀(jì)錄乏顯示傾，當(dāng)排其擁映有一會(huì)幅上落有建范筑物財(cái)?shù)耐習(xí)匾唤曳莶慌蹩煞肿细罘轀珨?shù)的凝人；藝及（西b橫）管陸有該濫份數(shù)知的已娛登記礙的承挺接人騰”城，根嶄據(jù)這坡一規(guī)叢定，刪買賣現(xiàn)合同合中的否購(gòu)房膨人，昏須等光其契濱約在雀土地涌注冊(cè)刻處注撫冊(cè)后遷，方言正式褲成為捐業(yè)主??；而腎根據(jù)竭抵押逗合同抱享有碧抵押接權(quán)并居持有溪相關(guān)紹文件慘的抵軍押權(quán)姿人，貧也是在香港頑房地臂產(chǎn)法鋼上的爛業(yè)主久。很碼明顯張，香吐港對(duì)托業(yè)主撈的界軟定包片括了座除物彩業(yè)所喝有權(quán)喝人以陜外的心對(duì)不躺動(dòng)產(chǎn)言的利捐用人床。對(duì)拔不動(dòng)真產(chǎn)注帽重利拌用，獄表明舉所有執(zhí)權(quán)問(wèn)獄題不圈僅僅吧是個(gè)淋人所評(píng)有權(quán)揚(yáng)，而丸是社踏會(huì)所堂有權(quán)濾，即濃法律滿旨在籮保護(hù)找所有障權(quán)發(fā)辟揮物鏟的效廣用，竭使物政得到勇充分伴利用灘的同煮時(shí)增朽進(jìn)社姑會(huì)的菊公共才福利挑。借村鑒香璃港的錯(cuò)規(guī)定好及目丙前我杯們住星宅的利實(shí)際窯使用煙情況家，業(yè)時(shí)主是典物業(yè)勒所有稻權(quán)人鹿的規(guī)沫定過(guò)虧于原薯則，拖還應(yīng)不包括內(nèi)已辦兩理商飾品房粒預(yù)售迅合同隔登記池的購(gòu)盆房者貸、住慧宅的惠承租告人及責(zé)持有備未售蓬出住刪宅的阿建設(shè)鼻單位米。因芬而根遮據(jù)區(qū)惜分所串有權(quán)坡人成問(wèn)員權(quán)慣的內(nèi)尼容，仙業(yè)主療作為艙管理使人具蟻有成每員權(quán)頸人所艙享有喜的權(quán)丟利和律承擔(dān)霸的義疫務(wù)。堂具體守是通侵過(guò)其漠選舉穗產(chǎn)生孟的業(yè)尼主委蛛員會(huì)丹去實(shí)弓施管車?yán)怼澠D業(yè)主報(bào)的管智理權(quán)奴表現(xiàn)萬(wàn)在：州1舊、表制決權(quán)滅，即貍參加叢區(qū)分印所有病人的桑會(huì)議杠——保業(yè)主孟大會(huì)書(shū)，就勇大會(huì)某討論域的有陡關(guān)業(yè)巾主利穩(wěn)益的弦事項(xiàng)衣進(jìn)行使投票震表決擋；屠2陣、選堤舉權(quán)擺，享漏有業(yè)兩主委灰員會(huì)殼的選坊舉和屆被選滲舉權(quán)弄；同座時(shí)對(duì)嗚不稱郵職的身管理冊(cè)者予復(fù)以罷僻免；裳3玻、監(jiān)悄督權(quán)貝，對(duì)唐物業(yè)專管理府公司袍的物岸業(yè)管互理服茅務(wù)活姓動(dòng)，瘦進(jìn)行灶監(jiān)督寸；拌4嗓、請(qǐng)昂求權(quán)諷，對(duì)百于共資同部年分的端利用只所產(chǎn)犯生的階收益盼請(qǐng)示舊分配抓。逮居但其抵相應(yīng)叼所承位擔(dān)的盾義務(wù)閣是：塊1掏、執(zhí)應(yīng)行區(qū)聲分所吉有人棋管理臺(tái)團(tuán)體紋所作多出的江決議照，即東執(zhí)行掩業(yè)主珠大會(huì)娛和業(yè)婚主委局員會(huì)絨的有福關(guān)決鴿議、晶決定鳴；講2蛋、遵瞎守管襲理的連規(guī)約杰，按弱時(shí)支青付分破攤的遵物業(yè)蹲管理溜、維愧修費(fèi)睛用等兆。事張物業(yè)詠管理柔公司塌是為抖了獲件取一飲定的刮利潤(rùn)蠅對(duì)他便人之辮物業(yè)讀實(shí)施肅管理圍，這蹦種管悉理被拍賦予判了服繳務(wù)的瞎性質(zhì)稍，其予承擔(dān)蹈的物鞭業(yè)管責(zé)理服嚼務(wù)責(zé)胞任，吹是業(yè)換主委演員會(huì)路通過(guò)戚與物勞業(yè)管罵理公糊司簽幣訂物改業(yè)管什理服恐務(wù)合護(hù)同，坡物業(yè)惰管理附公司恥依授莖予的銹物業(yè)稀管理搜權(quán)實(shí)星施合拒同約天定的怖物業(yè)逗管理獨(dú)行為釋。物岔業(yè)管炊理公幕司按廉合同遺的范爸圍、哭項(xiàng)目弄，遵蒼守物滅業(yè)管擁理法盼律、杏法規(guī)也，獨(dú)皆立自漆主地廁開(kāi)展桶物業(yè)捉管理殃服務(wù)皺活動(dòng)茂。服魚(yú)務(wù)的魂內(nèi)容運(yùn)一般喇包括腹：建搏筑物椅及其會(huì)附屬橡共用開(kāi)設(shè)施雀、設(shè)犁備、擦場(chǎng)地狹的使來(lái)用管貪理、卵維修最養(yǎng)護(hù)掌、巡削視檢高查；潮園林州綠地也的管鐵理養(yǎng)容護(hù)；擇環(huán)境壤衛(wèi)生安的管販理服犧務(wù)；批公共渾秩序釘?shù)木S摘護(hù)服鳥(niǎo)務(wù)；床車輛石行駛慶、停底放管驗(yàn)理及樓其場(chǎng)斤地的勝維修缸養(yǎng)護(hù)窩；物捧業(yè)檔晶案資瘦料的活管理雙；法闖律、捧法規(guī)傘及合桃同規(guī)阿定的槽其他鑰事項(xiàng)輸。物甘業(yè)管吩理公歪司在屯履行爆合同爛的過(guò)許程中怒，具諸有以努下權(quán)負(fù)利：酷1析、服衡務(wù)費(fèi)啞用支站付請(qǐng)抗求權(quán)猶；達(dá)2須、物蝦業(yè)管餡理權(quán)耽，要查求協(xié)坊作請(qǐng)鳴求權(quán)畢；淺3斥、聘釀?wù)垖Ｍ稑I(yè)公角司的陽(yáng)權(quán)利瀉；遷4齡、損拐害賠兄償請(qǐng)表求權(quán)閱；顫5押、合沸同解僑除權(quán)狗?；霉返洳柝?fù)有率的義棄務(wù)有鑰：咽1語(yǔ)、依當(dāng)合同桶約定怠實(shí)施哪物業(yè)膛管理疊；車2氣、合慕同使員用有參關(guān)費(fèi)扒用；竹3次、接笛受業(yè)辛主監(jiān)莫督；紙4糕、賠頁(yè)償由膜于自嗽己的譽(yù)過(guò)錯(cuò)雨給業(yè)理主造福成的益損失旬等。鉆很明懶顯，超物業(yè)禾管理否公司滲處于叢管理娛服務(wù)臨人的婚地位航，其駝管理歪表現(xiàn)斯為服轉(zhuǎn)務(wù)，器服務(wù)壽的資已金來(lái)舍源于唱業(yè)主泰支付隊(duì)的管假理費(fèi)欠用，熱物業(yè)償管理災(zāi)公司否則是侍讓業(yè)不主繳縣交的礎(chǔ)物業(yè)棗管理選費(fèi)發(fā)篩揮效位用，聲保證準(zhǔn)物業(yè)由的使?jié)煤陀鲋敌?。援惠業(yè)主席對(duì)物系業(yè)實(shí)殖行的雨管理溜就其港本質(zhì)乏和主矛要內(nèi)平容而司言，蠢是一生種民屈事行牌為，卻物業(yè)棗管理挎公司亂實(shí)施巷的物驕業(yè)管樹(shù)理也捧是同閃樣的鑄性質(zhì)釋，二滋者之創(chuàng)間屬海于平制等主先體之柏間的震民事庸關(guān)系獨(dú)。但捉現(xiàn)行衣物業(yè)學(xué)管理法中政騎府權(quán)蓄力的盟不當(dāng)步干預(yù)折，亦勞造成律物業(yè)阻管理寇的混組亂。盲例如制：《貓廣東埋省物底業(yè)管盆理?xiàng)l訴例》遠(yuǎn)第十柄條規(guī)級(jí)定：滲“宰物業(yè)萍竣工裳綜合暢驗(yàn)收宏前的或前期盾管理狗及其沖費(fèi)用吵由建艦設(shè)單蛇位負(fù)創(chuàng)責(zé)痛……隙”扔第二屠十一微條規(guī)壘定：億“…起…儉未經(jīng)樓綜合逝驗(yàn)收斜合格墊的物踐業(yè)，相建設(shè)芒單位探不得循移交鋪，并圾應(yīng)承挽擔(dān)物配業(yè)管距理費(fèi)譜用躁”討。驗(yàn)硬收這饒一行照為按吼19補(bǔ)98餐年仙7色月季20塌日國(guó)槳?jiǎng)?wù)院繳頒布車施行傭的《擇城市抱房地崗產(chǎn)開(kāi)鬧發(fā)經(jīng)槐營(yíng)管旺理?xiàng)l郊例》朽規(guī)定女：?！靶辗康乜彤a(chǎn)開(kāi)黨發(fā)項(xiàng)跑目竣妻工，陰經(jīng)驗(yàn)輔收合雀格后粒，方酸可交街付使構(gòu)用。意未經(jīng)寇驗(yàn)收佛或者掛驗(yàn)收舊不合褲格的算，不映得交京付使圣用。販……炕對(duì)涉蠟及公蠟共安硬全的泡內(nèi)容畜，組旋織工木程質(zhì)鐵量監(jiān)魂督、插規(guī)劃大、消繞防、澤人防殺等有習(xí)關(guān)部訴門或抬者單尤位進(jìn)務(wù)行驗(yàn)店收。讀”吧所指男驗(yàn)收片主要鵝是：膽（一仔）是屆指單章體性霧建筑手物，織而非匯群體及性建毅筑物購(gòu)；（竿二）車驗(yàn)收餡的內(nèi)竄容主武要是峽單體栗性建尖筑物敞涉及平的公趣共安爺全問(wèn)返題；宰（三廁）凡織未經(jīng)誦驗(yàn)收戰(zhàn)或驗(yàn)學(xué)收不遙合格沈的，間不能項(xiàng)交付佩使用耽。很或明顯瓜，驗(yàn)城收是摔政府遇及其槳有關(guān)典部門構(gòu)保障燦物業(yè)靠質(zhì)量陵及其威安全烤性能樓的行葉政手貞段，洋將體勢(shì)現(xiàn)國(guó)員家權(quán)矮力干懇預(yù)的綢驗(yàn)收普關(guān)系綱與基橡于業(yè)勞主（望或業(yè)稈主委附員會(huì)濤）與藥物業(yè)常管理諷公司卸之間劉的平珠等主貓?bào)w之球間的糾繳費(fèi)勢(shì)關(guān)系羨等同窩，混友淆了秒民事涂法律貪關(guān)系葛與行弄政法棍律關(guān)盡系。漏實(shí)踐率中部尖分接栽受物功業(yè)管庭理服悄務(wù)的肌業(yè)主逐拒交聚管理囑費(fèi)亦忙與此齊有關(guān)武。這茫提出招了政強(qiáng)府對(duì)陜物業(yè)術(shù)進(jìn)行概管理板的問(wèn)昨題。伯混四、露政府挽的物邊業(yè)管挺理臂矮政府獻(xiàn)對(duì)物西業(yè)管取理的遇方向念是明滿確的城。建上設(shè)部役先后溉頒布暴的《券城市濕新建田住宅扣小區(qū)掩管理嫂辦法鞠》（飲19匹94馬年）進(jìn)、《蘇建設(shè)介部印掩發(fā)實(shí)筆施國(guó)啊家安首居工槳程的雨意見(jiàn)原》（制19側(cè)95庭年）請(qǐng)、《蹄關(guān)于仿加強(qiáng)律公有層住房半維修恨管理模工作鄙的通摘知》宮（販19流97仇年）挨、《防建設(shè)顯部關(guān)猛于繼立續(xù)做販好單19姜98它年國(guó)秒家安局居工掀程（虧經(jīng)濟(jì)糖適用嗽房）軌實(shí)施悼工作貸的通塔知》鉤（掃19聾98錯(cuò)年）者等一笛系列迫規(guī)章店和文隸件的癢規(guī)定板要求津：政懶府的即職能圓部門胞應(yīng)引賀導(dǎo)物咽業(yè)管雨理向榆社會(huì)此化、山專業(yè)硬化、陷企業(yè)爪化、饞規(guī)范己化的雖方向端發(fā)展杰。因賄而政吩府的旦管理頃主要題是發(fā)兼揮國(guó)嘆家權(quán)謎力的瞞作用右，對(duì)膝物業(yè)劍管理泳進(jìn)行奉宏觀落調(diào)控渾。具亞體的聾管理嘩體現(xiàn)蔑在：醉告建立騰物業(yè)精管理植前期敗介入演制度鴉。這沃是指省物業(yè)頸出售拔前后桂業(yè)主棋委員跌會(huì)尚短未成減立前躺，政精府要憶求開(kāi)采發(fā)商拘自行女或招陰聘物這業(yè)管畝理公絮司對(duì)至物業(yè)本進(jìn)行術(shù)的過(guò)疑渡型永管理晌。政丟府有柏關(guān)職袋能部掌門可羞追溯術(shù)到工糾程規(guī)第劃、隔建設(shè)覺(jué)期間升要求灰開(kāi)發(fā)妻商制鳥(niǎo)定物笨業(yè)管稠理方蘇案、懸考慮四物業(yè)脆管理北因素謎、充波分為融物業(yè)掏管理獲創(chuàng)造搏條件嘩；業(yè)浪主入環(huán)住后就，與勉業(yè)主數(shù)簽訂諸《前排期物貸業(yè)管堆理服長(zhǎng)務(wù)合型同》丹，保艷障業(yè)西主的夾權(quán)益康。話盡建立拖物業(yè)志管理軍公司軍的準(zhǔn)爛入制貫度。剃政府貿(mào)為促儀進(jìn)專男業(yè)物出業(yè)管困理服股務(wù)市慘場(chǎng)的乎形成姓，必刻須成拍立獨(dú)懲立于尿房地蜘產(chǎn)開(kāi)眠發(fā)企梨業(yè)的凡專業(yè)首物業(yè)比管理鵝公司繩，嚴(yán)概格其析市場(chǎng)答準(zhǔn)入尿資格琴。而號(hào)房地排產(chǎn)開(kāi)疏發(fā)企估業(yè)和腦物業(yè)偏管理幸公司貪則應(yīng)突各自勇依據(jù)騙其設(shè)檢立的兆特別許法的匹規(guī)定凍，即枝《城障市房元地產(chǎn)娘開(kāi)發(fā)羊經(jīng)營(yíng)狀管理寸條例節(jié)》及甚建設(shè)番部吼19續(xù)99蔽年憶10煩月犯31鍋日頒房布施蓮行的棒《物季業(yè)管綢理企努業(yè)資奔質(zhì)管復(fù)理施咬行辦媽法》恩規(guī)定棵的設(shè)樹(shù)立條到件及間其經(jīng)捎營(yíng)活難動(dòng)進(jìn)酸行規(guī)擦范，境各司禮其職充。政窄府同砌時(shí)制折定物井業(yè)管漆理公巧司招舒投標(biāo)碰制度淹，使件業(yè)主槳選擇偉物業(yè)庭管理星公司晌。腳因建立遷物業(yè)黑維修烤基金呀制度僻。政摟府部賄門認(rèn)綿識(shí)到貧維修悔基金談是住咳宅安支全使家用、蒜保值障、增婚值及上業(yè)主年居住河安全籮的重銅要保聰障。摔使用州合理劫可延命緩住君宅所堆有權(quán)聽(tīng)的終蠅止。重政府犁對(duì)其訴管理竟表現(xiàn)諒在規(guī)喇定維潤(rùn)修基愛(ài)金繳線納主塵體、顛繳納裝的比毒例等捎。但稅目前停，維謎修基棚金的馳管理票存在銜：（鋪一）撓基金挑使用腿標(biāo)準(zhǔn)啞不統(tǒng)拾一。溜財(cái)政破部紅19惜98庸年壞1樂(lè)月盯1初日頒深布實(shí)宗施的競(jìng)《物奶業(yè)管相理企夠業(yè)財(cái)?shù)麆?wù)管絮理規(guī)侍定》罷稱物居業(yè)維易修基四金是焦專用校于房公屋共視用部歪位和叉共同盜設(shè)施勺設(shè)備爪屬業(yè)年主所紡有的靜大修加理的國(guó)資金肥。何燥謂大奔修理組？該蓄規(guī)定膜沒(méi)有漠說(shuō)明恰。為事此，湖對(duì)物徐業(yè)應(yīng)延不應(yīng)獸該維室修，草業(yè)主鉤和物父業(yè)管惠理公賢司各之執(zhí)一撞詞。原應(yīng)該著完善旦19旁84踏年原創(chuàng)城鄉(xiāng)那建設(shè)沙環(huán)境屠保護(hù)昨部《竟房屋借修繕省技術(shù)侮管理靈規(guī)定蓄（試煙行）遠(yuǎn)》，嶄以指市導(dǎo)住堪宅維慶修基逼金的修使用寧。（鏡二）障維修纖基金苦繳交璃主體硬多元拳化，獵且繳裝交的催比例懷不一級(jí)。例叮如：古建設(shè)唐部、于財(cái)政阻部瘡19倡99老年佛1袋月?lián)]1流日起儲(chǔ)施行暴的《損住宅霸共用漸部位揉共用螞設(shè)施歷設(shè)備判維修鴿基金支管理程辦法迅》規(guī)唇定，系商品印住宅幕購(gòu)房錘者按守購(gòu)房播款的瞞2.球3%罷繳交椅維修崖基金強(qiáng)；公舉有住涌房售箏后（植享受羨優(yōu)惠土政策袋的房放改房弊）的汗維修矮基金須來(lái)源秤于兩己部分滑：一里部分辭是售培房單摸位按齒購(gòu)房粥款屬20沖%奏～福30叢%停提取行，另斗一部蓋分是至購(gòu)房查者按很購(gòu)房昌款的暫2%武繳交角；同合是住泥宅的嗓維修仰基金仆，商春品房荒和房潔改卻斑區(qū)別默對(duì)待璃。（召三）億未售話出住漁宅維堅(jiān)修費(fèi)貢用的觀來(lái)源茂。香薄港禾19槽70連年鑼6錯(cuò)月挎19昌日頒病布、怪19肝93速年修穩(wěn)訂的增《建帳筑物際業(yè)管組理?xiàng)l瓜例》盞對(duì)于氏“色未售嗎出物差業(yè)的搖管理茅開(kāi)支哨”乏規(guī)定復(fù)：樂(lè)“葡如就睡某座斯建筑縮物已笛訂閱伴或予叛以訂嘗立公窗契之顛時(shí)，獵該建代筑物敵有任晌