北京近十房價(jià)變動原因與數(shù)據(jù)分析報(bào)告詳解

（優(yōu)選）北京近十年房價(jià)變動原因與數(shù)據(jù)分析報(bào)告ppt當(dāng)前第1頁\共有40頁\編于星期六\1點(diǎn)課題背景

房子，是我們每一個(gè)人的容身之所，是老百姓幸福生活的保障。俗話說：“安家立業(yè)”只有有了安定的居所，才能有更高的追求。馬斯洛的需求層次也說明，衣食住行等基本的生存需要，是人一切發(fā)展的基礎(chǔ)。

由此可見，房價(jià)的高低與我們的生活息息相關(guān)，與我們的幸福感緊密相連。當(dāng)前第2頁\共有40頁\編于星期六\1點(diǎn)作為中國的首都，國際化的大都市，北京的房價(jià)在過去的十年間經(jīng)歷了巨大的變化。在一片的“漲”聲里，北京的房價(jià)仿佛一夜之間成為許多人的惡夢?！百I房”成為了許多人遙不可及的夢。當(dāng)前第3頁\共有40頁\編于星期六\1點(diǎn)步步驚心！當(dāng)前第4頁\共有40頁\編于星期六\1點(diǎn)讓我們看看這十年間究竟發(fā)生了什么？

（以內(nèi)城四區(qū)和朝陽區(qū)為例）430055000380029000求解釋！當(dāng)前第5頁\共有40頁\編于星期六\1點(diǎn)究竟是哪些因素

在左右北京的房價(jià)呢？

我們小組通過對2000年以來北京房價(jià)數(shù)據(jù)的分析，把北京的房價(jià)走勢劃分為五個(gè)階段。下面我們就對這五個(gè)階段分別進(jìn)行分析。當(dāng)前第6頁\共有40頁\編于星期六\1點(diǎn)第一階段

2000——2004年平穩(wěn)慢升期當(dāng)前第7頁\共有40頁\編于星期六\1點(diǎn)

北京的房價(jià)在進(jìn)入21世紀(jì)后，走過了一段平穩(wěn)發(fā)展期，政策扶持、市場健康有序的大環(huán)境下，房價(jià)不但沒有上漲，反而連續(xù)有小幅下降。2000年到2004年這幾年間，北京的房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢一片大好，整個(gè)市場運(yùn)行越來越規(guī)范與透明。當(dāng)前第8頁\共有40頁\編于星期六\1點(diǎn)1.政府扶植，政策優(yōu)待

這一階段的平穩(wěn)發(fā)展不能不歸功于政府一直不遺佘力進(jìn)行的各種調(diào)控，出臺了很多促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)積極發(fā)展的有利政策，如土地招拍掛制度的實(shí)行、現(xiàn)房銷售的在線網(wǎng)簽、對存量房交易的促進(jìn)，如取消交易分成、央產(chǎn)房放量、取消審批等，政府大力鼓勵房地產(chǎn)建設(shè)，這一段時(shí)間政府對于房地產(chǎn)的態(tài)度以“供”為主，房地產(chǎn)行業(yè)如同嬰兒一般備受呵護(hù)。當(dāng)前第9頁\共有40頁\編于星期六\1點(diǎn)2.需求穩(wěn)中有升隨著時(shí)間的推移，老百姓逐漸對房產(chǎn)有了更為深入的了解，市場需求越來越大，供應(yīng)量已經(jīng)滿足不了日益增長的購房需求。2003年政府出臺了土地招牌掛制度，低價(jià)拿地的歷史一去不復(fù)返，招牌掛的形式推動了地價(jià)上漲。但在2004年之前，低價(jià)的上漲還未轉(zhuǎn)播影響到房價(jià)，在這一階段，房價(jià)基本穩(wěn)定，并未出現(xiàn)明顯上漲。當(dāng)前第10頁\共有40頁\編于星期六\1點(diǎn)第二階段

2004——2007年

快速上升期當(dāng)前第11頁\共有40頁\編于星期六\1點(diǎn)在走過了房地產(chǎn)初期開發(fā)的二十多年平穩(wěn)期后，北京進(jìn)入城市化發(fā)展最為迅猛的時(shí)期，2004年之后的北京樓市價(jià)格，漲幅快到以日計(jì)算，讓民眾望而生畏。2004年是一個(gè)轉(zhuǎn)折期，房價(jià)由此一發(fā)不可收拾，發(fā)生了明顯的上升趨勢，三年時(shí)間北京商品房價(jià)格由5053元/㎡漲到14411元/㎡，上漲幅度達(dá)到185%，2007年的商品房均價(jià)較2006年上漲超過50%，已步入房產(chǎn)發(fā)展的畸形期。當(dāng)前第12頁\共有40頁\編于星期六\1點(diǎn)從2004年起，房價(jià)增速明顯加快扶搖而上三千尺，乘風(fēng)破浪創(chuàng)歷史！當(dāng)前第13頁\共有40頁\編于星期六\1點(diǎn)1.國際化城市備受青睞2004—2007年三年間，背景關(guān)于城區(qū)的觀念范圍得到了最大化的延伸，北京的經(jīng)濟(jì)、城市發(fā)展、國際影響力各方面也正是在這一時(shí)期取得了最快的進(jìn)步，從而真正確立了自己國際一線大都市的地位，水漲船高，作為中華人民共和國的偉大首都，北京受到了前所未有的萬千寵愛，奧運(yùn)會所帶來的新一輪移居熱潮成為北京別于其它地區(qū)的顯著樓市景觀。當(dāng)前第14頁\共有40頁\編于星期六\1點(diǎn)2.政府經(jīng)驗(yàn)不足，調(diào)控不力

政府在這一時(shí)期的工作非但沒有能夠有效地抑制住房價(jià)，反而直接促使房價(jià)以更迅猛的態(tài)勢上漲。緊鎖供應(yīng)致使地價(jià)進(jìn)一步上揚(yáng)。同時(shí)各種稅費(fèi)也隨之增加，土地出讓金更是一路上漲。

2005年、2006年國家兩次調(diào)整房產(chǎn)交易稅，稅收是調(diào)節(jié)市場的有效杠桿，但當(dāng)房地產(chǎn)市場成為稀缺市場時(shí)，它無疑會成為轉(zhuǎn)嫁推高房價(jià)的無形的手。地價(jià)推高房價(jià)越調(diào)越高?。‘?dāng)前第15頁\共有40頁\編于星期六\1點(diǎn)3.開發(fā)商炒作，囤地抬價(jià)

在開發(fā)商中，存在著較為普遍的采取各種隱蔽手段違規(guī)銷售、炒作、囤積房源、哄抬房價(jià)的行為，這是造成房價(jià)上漲較快的主要原因之一。大量的土地囤積在開發(fā)商手中，他們故意拉長開發(fā)周期，造成上市新盤數(shù)量緊縮，房地產(chǎn)市場有限供給和巨大需求之間的矛盾很難得以解決。囤積房源，對抗宏觀調(diào)控當(dāng)前第16頁\共有40頁\編于星期六\1點(diǎn)4.城市擴(kuò)張推房價(jià)

城市化進(jìn)程是北京房價(jià)增速的催化劑。2001年北京申奧成功，北京的國際化都市地位得到了進(jìn)一步確立，全方位的城市建設(shè)和改造使這幾年成為北京城市化進(jìn)程最快的幾年，數(shù)據(jù)顯示，到2006年底，北京市建城區(qū)面積已達(dá)1182.3平方公里，較2004年的770平方公里大了足足400多平方公里。足可見得近幾年北京城市擴(kuò)張的速度是何等之快。當(dāng)前第17頁\共有40頁\編于星期六\1點(diǎn)5.人口猛增需求大

隨著北京城市化的快速發(fā)展，人口數(shù)量開始猛增，2004年北京外來人口約合300萬，但僅過了三年，到2007年北京外來人口數(shù)量已超過450萬，總?cè)丝跀?shù)已逼近2000萬，伴隨著城市人口急劇增多的是大規(guī)模的城市改造和居民拆遷，住房市場被動需求增加，新建住宅成本日益提升，成為房價(jià)上漲的一大推手。當(dāng)前第18頁\共有40頁\編于星期六\1點(diǎn)第三階段

2007——2008年短暫下滑期當(dāng)前第19頁\共有40頁\編于星期六\1點(diǎn)根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)，2007年11月底，北京市的平均房價(jià)是每平方米15162元，而在12月底，每平方米的價(jià)格降為12180元，月環(huán)比降幅為19.67%，其中北京的東城、西城、崇文、宣武四個(gè)內(nèi)城區(qū)由每平方米23467元，下降為18401元，跌幅高達(dá)21.59%，而朝陽、豐臺、石景山、海淀四個(gè)外城區(qū)，由每平方米15829元，降為14715元，降幅為7.04%。當(dāng)前第20頁\共有40頁\編于星期六\1點(diǎn)1.政府打出“組合拳”

為了抑制北京房價(jià)的過快上漲，國家在07，08年打出了一系列調(diào)控房價(jià)的組合拳。

2007年2月2日,北京市建委等部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購買商品房的通知》，對境外個(gè)人以及機(jī)構(gòu)在北京購買商品房做出一系列的明確規(guī)定。這在很大程度上,抑制海外資金開始頻繁收購國內(nèi)大型商業(yè)地產(chǎn),推高房價(jià)的行為。限制外資涌入炒高房價(jià)當(dāng)前第21頁\共有40頁\編于星期六\1點(diǎn)

另外，國務(wù)院還出臺了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。通知要求，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且首付比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。當(dāng)前第22頁\共有40頁\編于星期六\1點(diǎn)2.“奧運(yùn)熱”退潮

奧運(yùn)結(jié)束在一定程度上也是房價(jià)下跌的導(dǎo)火索。在奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)刺激下的房價(jià)上漲的基礎(chǔ)已經(jīng)消除掉，北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市擴(kuò)張速度也會減緩，在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)要消化申奧成功之后很多年的固定資產(chǎn)投入和因此引發(fā)的房價(jià)暴漲，因此2008年房價(jià)短暫下滑。當(dāng)前第23頁\共有40頁\編于星期六\1點(diǎn)3.消費(fèi)者觀望，成交量下滑

在這一階段，消費(fèi)者熱情也顯得大不如前。伴隨著全球金融危機(jī)的大背景，全球經(jīng)濟(jì)不看好的情況下，再加上在一系列的調(diào)控政策出臺后，越來越多的消費(fèi)者感到房地產(chǎn)市場前景撲朔迷離，持觀望態(tài)度。這直接導(dǎo)致北京商品房成交量大幅縮水。從2008年2月銷售數(shù)據(jù)來看，同比2007年2月，期房日均成交量下跌了128套，降幅達(dá)54．2％。眾多的開放商紛紛打出優(yōu)惠，降價(jià)的牌，吸引消費(fèi)者。當(dāng)前第24頁\共有40頁\編于星期六\1點(diǎn)4.保障性住房的大力開發(fā)

與此同時(shí)，保障性住房的大力開發(fā)建設(shè)也對北京市的房價(jià)造成了一定的沖擊。出臺的相關(guān)政策規(guī)定，在住房用地供應(yīng)中，各類保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于70%，將籌集保障性住房20萬套以上，竣工保障性住房10萬套，并且優(yōu)先重點(diǎn)保障廉租房家庭；大力發(fā)展公租房，今籌集公租房房源6萬套以上。這也抑制了商品房價(jià)格的瘋長，從而為穩(wěn)定房價(jià)起到了一定作用。當(dāng)前第25頁\共有40頁\編于星期六\1點(diǎn)第四階段2009——2010年

失控飆升期當(dāng)前第26頁\共有40頁\編于星期六\1點(diǎn)“沒想到”、“太瘋狂”，談及2009年的北京樓市，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士發(fā)出了這樣的感慨。從年初的低迷，到年中的回暖，再到年末的瘋狂，戲劇性的變化令人始料不及。當(dāng)前第27頁\共有40頁\編于星期六\1點(diǎn)1.金融危機(jī)陰霾籠罩

2009年，金融危機(jī)的陰霾還遠(yuǎn)未散去，在經(jīng)濟(jì)三大支柱：投資，出口，內(nèi)需中，投資與出口都遭遇低潮。大部分投資者因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的不明朗而持幣觀望，致使投資銳減；面對經(jīng)濟(jì)危機(jī)，各國都在減少進(jìn)口，采取貿(mào)易保護(hù)，致使我們出口銳減；為保GDP的增長目標(biāo)，唯一的方法就是促進(jìn)內(nèi)需，我們用舉國體制進(jìn)行宏觀調(diào)控，擴(kuò)大內(nèi)需。當(dāng)前第28頁\共有40頁\編于星期六\1點(diǎn)2.“炒房一族”投資火熱

對于消費(fèi)者而言，避免貨幣貶值和保證收益，固定資產(chǎn)投資之一的房產(chǎn)投資就成了一個(gè)不可多得的主要渠道之一。從長遠(yuǎn)來看，投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)要低于投資股票的風(fēng)險(xiǎn)。越來越多的有錢人把買房作為自己的一項(xiàng)長期穩(wěn)健的投資。2009年期房成交量漲幅達(dá)到112.4%，據(jù)統(tǒng)計(jì)，1至11月北京成交商品住宅112015套，期房成交量漲幅接近2007年水平。當(dāng)前第29頁\共有40頁\編于星期六\1點(diǎn)樓市火爆場面！當(dāng)前第30頁\共有40頁\編于星期六\1點(diǎn)3.開發(fā)商捂盤抬價(jià)，一房難求

與投資者狂熱的需求不相吻合的是，2009年北京的新房供應(yīng)量僅為7.6萬套，為2003以來的最低點(diǎn)。2009年1至11月，北京商品住宅累計(jì)新增76183套，同比下降15.6%。與此同時(shí)，還有許多開發(fā)商捂盤抬價(jià)，囤地抬價(jià)，更是使得房地產(chǎn)市場供求不平衡，加劇了房價(jià)的過快增長。如此供需矛盾，怎能不使房價(jià)失控瘋長？當(dāng)前第31頁\共有40頁\編于星期六\1點(diǎn)第五階段2010——至今調(diào)控博弈期當(dāng)前第32頁\共有40頁\編于星期六\1點(diǎn)2010年是我國房地產(chǎn)的調(diào)控之年。2010年4月17日，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，相繼北京市政府出臺了《北京市人民政府貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲文件的通知》。2010年再出重拳遏制房價(jià)增長，拉開“史上最嚴(yán)調(diào)控”的序幕。重拳出擊當(dāng)前第33頁\共有40頁\編于星期六\1點(diǎn)1.保障房商品房并駕齊驅(qū)

逐步形成符合首都實(shí)際的保障性住房體系和商品住房體系。加快實(shí)施保障性安居工程，“十二五”期間全市計(jì)劃建設(shè)、收購各類保障性住房100萬套，比“十一五”翻一番，全面實(shí)現(xiàn)住有所居目標(biāo)。同時(shí)大力發(fā)展公共租賃住房。在加大政府投入的同時(shí)，2011年年底前實(shí)現(xiàn)配租入住1萬戶以上。當(dāng)前第34頁\共有40頁\編于星期六\1點(diǎn)2.限購令“重磅炸彈”強(qiáng)硬干脆

同時(shí)，限購令也強(qiáng)有力的限制了房價(jià)的上漲。規(guī)定對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。這使得一大批北京的潛在買房者失去了購房的權(quán)利，有效遏制了炒房等行為，對穩(wěn)定房價(jià)產(chǎn)生了積極的影響。傷不起！當(dāng)前第35頁\共有40頁\編于星期六\1點(diǎn)人人都想有套房，為房辛苦為房忙，薪金貶值囊中澀，房價(jià)攀高節(jié)節(jié)揚(yáng)；也曾誓做租房客，不助房商做盜強(qiáng)，多年女友離我去，沒房誰做你新娘！人間廣廈千萬所，何處容我把身藏