民宿的經(jīng)營(yíng)成本分析

民宿的經(jīng)營(yíng)成本分析很多人在提到個(gè)性化住宿成本的時(shí)候，第一反應(yīng)可能是成本就是房租，成本就是裝修，除此之外大家可能都沒(méi)有去考慮過(guò)在經(jīng)營(yíng)管理的時(shí)候也會(huì)有成本的支出。那么我們今天就來(lái)談?wù)?，關(guān)于個(gè)性化住宿的成本你應(yīng)該注意哪些問(wèn)題呢？

1個(gè)性化住宿成本包括哪些內(nèi)容呢？根據(jù)個(gè)人的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，個(gè)性化住宿成本基本包括以下五個(gè)方面：1、房租：房屋租賃押金和房租很多人會(huì)提出這么一個(gè)同題：我自己就是房東、業(yè)主，那在成本里還要不要去算房租？我認(rèn)為是需要的，因?yàn)榉课輷碛凶约旱谋旧韮r(jià)值，那么運(yùn)營(yíng)成本里面就應(yīng)該有房租這一項(xiàng),不管你經(jīng)營(yíng)的物業(yè)是否自有，都應(yīng)該在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中進(jìn)行一個(gè)合理的計(jì)算。房租一般分為押金和租金，很多人在運(yùn)營(yíng)的初期或者是籌備期的時(shí)候，很容易就會(huì)忽略房屋押金這一塊，這會(huì)導(dǎo)致成本核算的錯(cuò)漏。按照全國(guó)部分城市、區(qū)域——桂林、西安、成都、杭州、溫州、麗江、大理、廈門(mén)、三亞，包括一些小城市的調(diào)研數(shù)據(jù)來(lái)看，房租一般占到營(yíng)業(yè)額五分之一到六分之一。2、裝修：硬裝與軟裝硬裝：硬裝部分是在日常經(jīng)營(yíng)或是前期籌備中最容易超支的一部分，因?yàn)樵诶靡淮狈课萑プ鰝€(gè)性化住宿經(jīng)營(yíng)時(shí)，通常需要対房屋進(jìn)行一系列的改造裝修，在這過(guò)程中會(huì)遇到很多前期沒(méi)有預(yù)料到的臨時(shí)性的問(wèn)題。此外在裝修時(shí)，對(duì)于房子的硬件設(shè)施要考慮其使用年限，現(xiàn)在有很多的同行都會(huì)走到一個(gè)誤區(qū)：裝修的房子只使用兩到三年，然后就要進(jìn)行大的改造裝修。這在成本支出上是一個(gè)非常大的忌諱，會(huì)造成極大的浪費(fèi)。軟裝：很多人在做個(gè)性化住宿的時(shí)候都會(huì)在軟裝部分進(jìn)行舊物改造、舊物利用，但是建議大家不要單從自己的個(gè)人喜好上去考慮，而是要更多地從消費(fèi)者心理、消費(fèi)者習(xí)慣上去考慮。裝修是一筆非常大的投入，因此建議在成本計(jì)算時(shí)把裝修費(fèi)用總數(shù)均攤到經(jīng)營(yíng)期內(nèi)去做幾年的均攤。3、人工成本也會(huì)有人提出來(lái)這樣的問(wèn)題：我的店沒(méi)有雇請(qǐng)外人，所有的事務(wù)都是由我自己和家人進(jìn)行打理，這樣的話(huà)我的人工成本是否等于零。實(shí)際上這和房租是一個(gè)道理，全家人都投入到這樣一個(gè)經(jīng)營(yíng)里以后，人的價(jià)值也應(yīng)該有所體現(xiàn)，而不是自家人去做這么一件事的時(shí)候就可以不去算人工成本，不算工資和獎(jiǎng)金，僅僅只是依靠一個(gè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)來(lái)獲得生活費(fèi)用。4、日常損耗日常損耗分為幾個(gè)小部分，比如洗發(fā)水、沐浴露，甚至部分客棧民宿會(huì)提供香氛、香水、洗面奶、香薰，再包括一次性的牙膏、牙刷，還有我們平常的布草送洗，這些都是經(jīng)營(yíng)中的日常損耗。這些日常損耗并不能完全等于日常支出，因?yàn)槿粘ＶС鲞€包活食宿之類(lèi)的其他成本。5、維修費(fèi)用這一部分包括電器、家具的維修費(fèi)用，易于理解就不再贅言。

2個(gè)性化住宿的成本預(yù)算一般而言個(gè)性化住宿經(jīng)營(yíng)成本的預(yù)算應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)：1、建議把所有成本按照均攤的方式，攤到每一個(gè)客房、每一個(gè)營(yíng)業(yè)日上，就能了解每一間客房、每一天的運(yùn)營(yíng)成本是多少，在制定價(jià)格時(shí)就可以有一個(gè)最基礎(chǔ)的保障，知道一間房、一個(gè)晩上賣(mài)多少錢(qián)能保本不虧。我一直在強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是：高的入住率并不等于有高的利潤(rùn)。因?yàn)槿绻氵B每一間客房、每一天的經(jīng)營(yíng)成本都不知道，即使你的入住率很高，但是因?yàn)槎▋r(jià)低于成本，你就是虧的，而且賣(mài)的越多虧得越多。2、在進(jìn)行成本預(yù)算的時(shí)候，要去估算好裝修回收期。一般來(lái)說(shuō)，裝修的回收期定在3-5年之間比較合理，在此情況下，裝修投入的這費(fèi)用不管是按利率計(jì)算，還是按照其他項(xiàng)目的投資対比來(lái)看，都較為合理。如果回收期超過(guò)5年，基本上就沒(méi)有什么利潤(rùn)或者是收益可言了。3、進(jìn)行成本預(yù)算時(shí)應(yīng)該選用一些能夠持續(xù)長(zhǎng)久使用的物品，盡可能地去選擇一些被回收的時(shí)候還能夠保值的物品來(lái)進(jìn)行裝修和裝飾?，F(xiàn)在很多客棧民宿或是短租公寓，在裝修選材時(shí)并沒(méi)有考慮到選材的耐用性，這樣対自已以后的經(jīng)營(yíng)支出會(huì)有很大影響。既要注重保值，又要注重耐用性。4、很多人在做成本核算的時(shí)候并沒(méi)有把房租的遞增算進(jìn)去，建議大家在做核算的時(shí)候要把所有租期內(nèi)的房租平均計(jì)算，這樣得出的成本才是有效的。3如何通過(guò)成本預(yù)算制定價(jià)格體系？公式：一個(gè)沒(méi)有靈魂的經(jīng)營(yíng)體。建議大家盡可能把身邊的同事、伙伴培養(yǎng)起來(lái)，給到他們足夠多的薪資待遇、福利，可能對(duì)你的店的總體成本的控制或者是利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)都會(huì)有好的幫助。7關(guān)于OTA的成本控制OTA的成本是很可怕的，占到總體營(yíng)業(yè)額的18%-20%。你如果只能通過(guò)0TA來(lái)產(chǎn)生訂單，應(yīng)該考慮經(jīng)營(yíng)策略的調(diào)整。OTA是無(wú)情的，傭金一旦定死以后不太可能去降低或者抹平。在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，應(yīng)該著重地去觀察自己的數(shù)據(jù)，了解不同的季書(shū)在不同的〇TA上面推房效果。哪家OTA給到的客源最多，哪一個(gè)〇TA在淡季的時(shí)候客源補(bǔ)充量最多，就要適時(shí)地調(diào)整在這些OTA上面的營(yíng)銷(xiāo)方案。而現(xiàn)在OTA上的金牌、特牌傭金特別高，是不建議大家采用的。原因在于〇TA推廣得再好，落地服務(wù)沒(méi)有跟上，也沒(méi)有回頭客。因此，想要降低OTA的推廣成本，實(shí)際上不管是單體經(jīng)營(yíng)還是連鎖經(jīng)營(yíng)，都應(yīng)該考慮垂直銷(xiāo)售、會(huì)員制度、粉絲經(jīng)濟(jì)這三種營(yíng)銷(xiāo)方式。8初期成本支出時(shí)應(yīng)避免的誤區(qū)回歸到我們最初談到的成本的支出的項(xiàng)目：房租、裝修、人工、日常維護(hù)、物件維修。其實(shí)真正的誤區(qū)只有一個(gè)：我們花了很多我們認(rèn)為應(yīng)該花的錢(qián)。1、在成本支出初期，多觀察，少掏腰包，因?yàn)樵谒械馁Y本投入之前，都還有修正的機(jī)會(huì)。2、個(gè)人主觀的東西不要太多，不能把所有的空同都?jí)涞脦в羞^(guò)多個(gè)人喜好的色彩，這是我們最需要避免的誤區(qū)。3、不要不合時(shí)宜地去添置物品，有些物品添置益可能會(huì)因?yàn)榧竟?jié)、環(huán)境、地域文化的不同產(chǎn)生一些反效果。4、個(gè)性化住宿最終會(huì)變成一個(gè)旅行的目的地。如果你經(jīng)營(yíng)的個(gè)性化住宿最終変成了旅行目的地，那你所要展現(xiàn)給消費(fèi)者、旅行者的一定是帶有地方特色的經(jīng)營(yíng)體，或者是說(shuō)含有這個(gè)地方特色的經(jīng)營(yíng)體。建議大家盡可能地減少一些不必要的主題設(shè)置，而是真正從消費(fèi)入群的定位去做初期成本的支出，把成本的投入先放到人的基本訴求上面來(lái)。5、現(xiàn)在很多人也會(huì)在一些新媒體上做一些付費(fèi)的、提高自己知名度的曝光行為，建議大家在這一塊上面也要有所選擇。在初期還不清楚自身情況，不確認(rèn)經(jīng)營(yíng)體的精神內(nèi)核的時(shí)候，盡可能不要著急宣傳自己，讓消費(fèi)者產(chǎn)生過(guò)高的期望會(huì)對(duì)自己的后期經(jīng)營(yíng)不利。列舉一個(gè)例子通過(guò)數(shù)據(jù)了解項(xiàng)目投入成本與經(jīng)營(yíng)預(yù)計(jì)【1】房屋改造計(jì)劃和投入成本前后院改造計(jì)劃：(1)將原有水池復(fù)原，引入活水，讓整個(gè)水池流動(dòng)起來(lái)，養(yǎng)魚(yú)、水植方面必須豐富，以減少死水帶來(lái)的蚊蟲(chóng)多的負(fù)面影響。完善后這屋前屋后的池塘將是項(xiàng)目的最大外觀特色。(2)在原有宅基地上搭建簡(jiǎn)易房屋，風(fēng)格也需要融入古村落，或根據(jù)設(shè)計(jì)師意圖，部分創(chuàng)新。此規(guī)劃著重解決活動(dòng)室、食堂、文化體驗(yàn)場(chǎng)地的用地規(guī)劃。(3)卵石圍墻的整修與完善，達(dá)到民宿整體封閉性獨(dú)立性的需求。(4)院落綠化，根據(jù)設(shè)計(jì)施工進(jìn)行。綠化分前期綠化和后期經(jīng)營(yíng)者自己種植綠化，前期綠化基本由原來(lái)以后綠化轉(zhuǎn)變，后期按經(jīng)營(yíng)理念種植農(nóng)作物、欣賞型花卉等。(5)每棟民宿建造成本概算每棟民宿7個(gè)房間，建筑面積約500平方米。主體建造裝修或改造，1800元/平方米;房間硬質(zhì)裝修，2000元/平方米，院落以整理道路、修整圍墻，布置水池等，1000元/平方米;總體預(yù)算控制在3000000元(初步概包軟裝)。

【2】本項(xiàng)目特色以及與落戶(hù)窯灣村的合作互利規(guī)劃結(jié)合民宿自身情況，進(jìn)行完善優(yōu)化后進(jìn)入穩(wěn)定營(yíng)業(yè)狀態(tài)。在營(yíng)業(yè)期間，為提升客戶(hù)滿(mǎn)意度，留得住客人并吸引回頭客。還需充分挖掘古村以及周邊的人文歷史自然等資源，以本民宿為點(diǎn)，撬動(dòng)體驗(yàn)式旅游的發(fā)展。在項(xiàng)目裝修期間，將會(huì)對(duì)本村落原始農(nóng)耕生態(tài)的特色生產(chǎn)生活活動(dòng)進(jìn)行深入探索研究，逐步推進(jìn)以下幾個(gè)特色活動(dòng)項(xiàng)目以增強(qiáng)民宿活力和特色：(1)挑選1-2個(gè)項(xiàng)目作為民宿固定活動(dòng)，具體地點(diǎn)優(yōu)先考慮設(shè)立在民宿前后院空地之中，搭建必要簡(jiǎn)易設(shè)施與之配合。提高民宿本體特色。并定期增加更換。除主體建筑休閑之外，可在部分古民居院落設(shè)立活動(dòng)地點(diǎn)，增加鄉(xiāng)村旅游活力。(2)根據(jù)農(nóng)民耕種實(shí)際情況，長(zhǎng)期發(fā)布農(nóng)活體驗(yàn)活動(dòng)，通過(guò)采摘、耕種、收貨等活動(dòng)，讓旅客感受在城市中體會(huì)不到的農(nóng)村生活氛圍，并可提高農(nóng)民收入。經(jīng)營(yíng)方式初定按人頭、家庭團(tuán)體收取體驗(yàn)活動(dòng)的費(fèi)用，再按比例與合作農(nóng)戶(hù)分成。此方案中民宿作為集合和休息地點(diǎn)，可借此宣傳民宿特色。(3)可以與當(dāng)?shù)剞r(nóng)民配合，設(shè)立“窯灣村遠(yuǎn)程農(nóng)業(yè)”(暫名)計(jì)劃，旅客可租賃當(dāng)?shù)靥锏?，體會(huì)播種至收貨的快樂(lè)。讓顧客承包一小塊地，從播種開(kāi)始，根據(jù)微信互動(dòng)，每周或者每隔幾天發(fā)送承包地的照片和信息，可雇傭當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶(hù)進(jìn)行管理，田地必須綠色無(wú)農(nóng)藥!結(jié)果后可通知采摘也可郵寄、帶回重慶給客戶(hù)。此外還可借鑒外地“網(wǎng)絡(luò)養(yǎng)羊投資”模式，領(lǐng)養(yǎng)雞鴨鵝豬等農(nóng)村常見(jiàn)牲畜，長(zhǎng)成后現(xiàn)金返還或者送回領(lǐng)養(yǎng)者手中。(4)四面環(huán)山，和村民探討周邊環(huán)境，尋找向?qū)Щ蚵?lián)系重慶市區(qū)戶(hù)外活動(dòng)組織設(shè)計(jì)山路戶(hù)外活動(dòng)，對(duì)于老龍洞等尚未開(kāi)發(fā)特色旅游資源進(jìn)行探索。(5)收集當(dāng)?shù)厥止I(yè)者資料，與之溝通合作計(jì)劃，設(shè)立旅客體驗(yàn)活動(dòng)。(6)根據(jù)本地地理位置，幫助外地游客設(shè)計(jì)楠溪江旅游線(xiàn)路，體現(xiàn)集散地作用。(7)收攏周邊村莊資源，手工業(yè)、農(nóng)村特色職業(yè)、周邊景點(diǎn)、傳說(shuō)、都可以以此來(lái)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)和宣傳，不僅局限于一處。(8)尋找空曠房屋，設(shè)立木工房，可聯(lián)系外地木工房進(jìn)行合作，也可自己學(xué)習(xí)或招聘相關(guān)從業(yè)者進(jìn)行教學(xué)。主要從勺子、砧板入手，之后根據(jù)運(yùn)營(yíng)情況決定是否在市區(qū)周邊設(shè)立基地。

【3】經(jīng)營(yíng)難點(diǎn)1因經(jīng)營(yíng)季節(jié)性強(qiáng)而導(dǎo)致投資成本回收期較長(zhǎng)，是制約民宿發(fā)展的重要因素民宿也面臨淡旺季的尷尬，入住的客人一般都在周末，冬季的客人相對(duì)少。單純靠住宿收入回收成本的周期較長(zhǎng)。2、因該村地點(diǎn)距離主要客源地重慶主城區(qū)僅120分鐘車(chē)程，怎么留住客人住宿是一個(gè)難點(diǎn)。3、現(xiàn)狀村子旅游氛圍較金佛山西坡、北坡等地差距明顯，需當(dāng)配合經(jīng)營(yíng)提升知名度。

【4】經(jīng)營(yíng)成本分析以一棟為單位：房租：前三年每年10000元，之后按照合同5-10%的分紅或者其他協(xié)議。人工成本：民宿房間暫定7間客房，正常的房間整理可有經(jīng)營(yíng)者本身承擔(dān)，可以更好的在前期觀察到房間設(shè)置裝修的不足和需要。工資暫定在3000元/月，共2人，72000元/年。整棟民宿的清潔可招當(dāng)?shù)亻e散居民，工作范圍為院落地面的清掃，垃圾的傾倒和其他工作。工資成本暫時(shí)在1000元/月。共需12000元/年人工成本總計(jì)，84000元/年。電信寬帶：100M有線(xiàn)寬帶1500元/年水電成本：10192元/年(按7間房，104天，5%的比率計(jì)算)宣傳成本：5000元/年(優(yōu)惠力度，熟客、關(guān)系客成本付出)營(yíng)業(yè)稅金：203840*0.05=10192元(按7間客房全年30%入住率)預(yù)計(jì)全年成本：110884元【5】經(jīng)營(yíng)收入分析：1、住宿：初期7間客房，按平均每間房費(fèi)500元，保守估計(jì)，入住率30%計(jì)算，總共住宿項(xiàng)目收入為383250元。若按照本項(xiàng)目可類(lèi)比案例平均入住率50%計(jì)算，住宿項(xiàng)目收入為638750元。2、農(nóng)村體驗(yàn)活動(dòng)，按照每周末20人次計(jì)算，每人次100元計(jì)算，全年52周，總計(jì)104000元。3、此外，因民宿假日經(jīng)濟(jì)因素，日常閑時(shí)可策劃養(yǎng)生、特色活動(dòng)等項(xiàng)目，按7間客房，150元每間閑時(shí)客房費(fèi)收入，10%消費(fèi)率計(jì)算，總計(jì)38325元。(此收入彈性稍大，如運(yùn)作得當(dāng)，收入增長(zhǎng)很大