2023年物業(yè)工程部管理制度詳(篇)

2023年物業(yè)工程部管理制度詳(篇)

書(shū)目

物業(yè)工程部質(zhì)量管理職責(zé)

物業(yè)工程部質(zhì)量管理職責(zé)

1、負(fù)責(zé)服務(wù)過(guò)程限制,包括公共設(shè)施、設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行管理,修理(護(hù))及管理規(guī)程制定。

2、負(fù)責(zé)制定設(shè)備、設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)安排,按安排定期對(duì)物業(yè)管理公司的設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng),對(duì)有故障、損壞和存在隱患設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行修理。參加解決物業(yè)管理公司突發(fā)事故的搶修。負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司的設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行管理和運(yùn)行值班工作。

3、工程部負(fù)責(zé)保障服務(wù)工作環(huán)境給排水、暖通空調(diào)、供電、電梯、通訊弱電等系統(tǒng)的正常運(yùn)行及裝修項(xiàng)目驗(yàn)收及資料管理。

4、負(fù)責(zé)工程修理、改造管理,組織技術(shù)人員制定修理、改造項(xiàng)目的技術(shù)要求和方案。對(duì)物業(yè)管理公司工程改造施工方案、預(yù)算及合同進(jìn)行審定。對(duì)修理、改造項(xiàng)目的分包商進(jìn)行評(píng)價(jià),對(duì)修理、改造項(xiàng)目過(guò)程進(jìn)行限制和管理。代表物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)管理公司機(jī)電設(shè)備進(jìn)行更新、改造后的驗(yàn)收、接管,健全工程檔案。

5、負(fù)責(zé)設(shè)備標(biāo)識(shí)的限制和管理對(duì)物業(yè)管理公司物業(yè)服務(wù)所涉及工程設(shè)施、環(huán)境設(shè)施修理過(guò)程中,各項(xiàng)標(biāo)識(shí)的設(shè)計(jì)、設(shè)置、運(yùn)用、維護(hù)等。負(fù)責(zé)物業(yè)管理中特別過(guò)程的確認(rèn)、實(shí)施過(guò)程的實(shí)力評(píng)價(jià)和再確認(rèn)。

6、負(fù)責(zé)工程人員技能培訓(xùn)考核工作,使員工學(xué)習(xí)和采納新技術(shù)、新方法,不斷提高業(yè)務(wù)、服務(wù)水平。組織工程部技術(shù)人員熟識(shí)、駕馭所管轄設(shè)備性能,做好平安管理工作,實(shí)行預(yù)防措施,防止發(fā)生重大設(shè)備事故和人員傷亡。

7、組織人員對(duì)客戶的報(bào)修剛好到位服務(wù)。為客戶供應(yīng)水、電、空調(diào)、電話修理服務(wù)。幫助客戶的裝修方案進(jìn)行審核,幫助客戶對(duì)裝修工程進(jìn)行監(jiān)管。建立健全設(shè)備管理資料,保證運(yùn)行、修理記錄等資料齊全。

8、對(duì)大廈的機(jī)電設(shè)備實(shí)施統(tǒng)一管理,管理范圍為:供配電系統(tǒng)、公共照明、供水系統(tǒng)、電梯、中心空調(diào)、消防設(shè)施設(shè)備、秩序維護(hù)監(jiān)控設(shè)備、防盜報(bào)警系統(tǒng)、緊急廣播設(shè)備、交換機(jī)設(shè)備及綜合布線系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、樓宇自控設(shè)備的管理及大廈一般土建項(xiàng)目的修理等工作。

9、負(fù)責(zé)大廈供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、電梯、中心空調(diào)機(jī)的運(yùn)行限制、值班和日常管理工作。

10、定期對(duì)供配電系統(tǒng)、公共照明、供水系統(tǒng)、電梯、中心空調(diào)、消防系統(tǒng)、秩序維護(hù)監(jiān)控設(shè)備、緊急廣播設(shè)備、交換機(jī)設(shè)備及綜合布線系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)等設(shè)備運(yùn)行進(jìn)行修理、保養(yǎng)和檢查,使之隨時(shí)處于平安、完好狀態(tài)。

11、對(duì)于有關(guān)平安管控的設(shè)備設(shè)施包括:供配電、消防、空調(diào)、電梯等系統(tǒng)。嚴(yán)格按國(guó)家規(guī)定進(jìn)行修理保養(yǎng),更需每月進(jìn)行聯(lián)動(dòng)檢查,各種關(guān)聯(lián)設(shè)備保持良好的應(yīng)急處理狀態(tài)。

12、負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司的計(jì)量限制設(shè)施的管理,編制檢測(cè)設(shè)備、計(jì)量設(shè)備的修理、保養(yǎng)安排。

13、做好平安管理工作,依據(jù)《應(yīng)急打算和響應(yīng)限制程序》實(shí)行預(yù)防措施,防止發(fā)生重大設(shè)備事故和人員傷亡事故。

14、負(fù)責(zé)對(duì)特別過(guò)程的識(shí)別和確認(rèn),確保特別過(guò)程處于受控狀態(tài)。組織審核大廈工程改造施工方案、施工預(yù)算及合同審定,建立健全工程檔案。

15、制訂修理材料選購(gòu) 安排及工具設(shè)備的保管維護(hù)規(guī)定。

16、負(fù)責(zé)參加對(duì)修理保養(yǎng)分包商的評(píng)價(jià)、管理,負(fù)責(zé)對(duì)備品、備件,對(duì)供商限制。限制大廈能耗,盡量降低運(yùn)行成本、提高經(jīng)濟(jì)效益。

17、負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理公司材料庫(kù)房的管理,做到帳、物、卡三相符,并做好設(shè)備、庫(kù)房相關(guān)物品的標(biāo)識(shí)和管理。

18、組織審核大廈工程改造施工方案、施工預(yù)算及合同審定,建立健全工程檔案。

物業(yè)工程部培訓(xùn)-修理保養(yǎng)管理

物業(yè)工程部培訓(xùn):修理保養(yǎng)管理

1.修理分類及定義

1.1.設(shè)備修理的定義

設(shè)備修理是設(shè)備技術(shù)狀態(tài)劣化到某一臨界狀態(tài)或發(fā)生故障時(shí),為復(fù)原其功能而進(jìn)行的技術(shù)活動(dòng),包括各類安排修理,安排外的故障修理和事故修理。

1.2.從不同的角度動(dòng)身,修理可有不同的分類方法,最常用的是根據(jù)修理的目的與時(shí)機(jī),分為預(yù)防性修理、修復(fù)性修理和改進(jìn)性修理三種基本類型。

1.2.1.預(yù)防性修理(pm,preventivemaintenance)

是指通過(guò)對(duì)設(shè)備的檢查、檢測(cè),發(fā)覺(jué)故障征兆,為防止故障發(fā)生,使其保持在規(guī)定狀態(tài)所進(jìn)行的各種修理活動(dòng)。預(yù)防性修理包括擦拭、潤(rùn)滑、調(diào)整、檢查、更換和定時(shí)拆修(即定時(shí)翻修)等。這些活動(dòng)是在故障發(fā)生前預(yù)先對(duì)設(shè)備(或其機(jī)件)進(jìn)行的,目的是為消退故障隱患,防患于未然。這種修理主要用于故障后果會(huì)危及平安和影響任務(wù)完成,或?qū)е螺^大經(jīng)濟(jì)損失的狀況。預(yù)防性修理可分為定時(shí)拆修、定時(shí)報(bào)廢、預(yù)知修理和隱患檢測(cè)四種修理類型。

定時(shí)拆修(rw,reworkatfi*edinterval)

是指設(shè)備運(yùn)用到規(guī)定的時(shí)間予以拆修,使其復(fù)原到規(guī)定的狀態(tài)。例:水泵定期拆修,接觸器拆修等。

定時(shí)報(bào)廢(ds,discardatsomeinterval)

是指設(shè)備運(yùn)用到規(guī)定的時(shí)間予以廢棄。定時(shí)報(bào)廢較之定時(shí)拆修是一種資源消耗更大的預(yù)防性修理工作。工作的結(jié)果或者是設(shè)備更換零部件,或者是報(bào)廢。例:空氣開(kāi)關(guān),繼電器等。

有時(shí)把定時(shí)拆修和定時(shí)報(bào)廢這兩種預(yù)防性修理類型統(tǒng)稱為定時(shí)修理(ht,hardtimemaintenance)。定時(shí)修理適用于已知壽命分布規(guī)律的而且有耗損期的設(shè)備。這種設(shè)備故障的發(fā)生、發(fā)展同運(yùn)用時(shí)間有明確的關(guān)系,設(shè)備的大部分能工作到預(yù)期的時(shí)間以保證定時(shí)修理的有效性。

預(yù)知修理(predictivemaintenance)

是指經(jīng)過(guò)肯定的時(shí)間間隔后,將視察到的設(shè)備狀態(tài)與適用的允許標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較的工作。工作的結(jié)果可以是設(shè)備能接著運(yùn)用到下一個(gè)檢查期或重新加工后運(yùn)用,也可以是設(shè)備零部件的更換或者報(bào)廢。例:運(yùn)行記錄,巡檢工作及記錄,水泵運(yùn)行檢查,聽(tīng)噪音、摸溫度。

隱患檢測(cè)(ihf,inspectionforhiddenfailure)

是指在某一詳細(xì)的時(shí)間間隔內(nèi),為發(fā)覺(jué)設(shè)備已存在的但對(duì)操作人員來(lái)說(shuō)尚不明顯的功能故障(稱之為隱藏功能故障)所進(jìn)行的檢測(cè)工作,也稱之為隱藏功能檢測(cè)或運(yùn)用檢查。例:跳閘之后的檢查、測(cè)試、滿載、三相不均衡等。

1.2.2.修復(fù)性修理(cm,correctivemaintenance)

是指設(shè)備(或其機(jī)件)發(fā)生故障后,使其復(fù)原到規(guī)定狀態(tài)所進(jìn)行的修理活動(dòng),也稱解除故障修理或修理。修復(fù)性修理包括:故障定位、故障隔離,分解、更換、再裝、調(diào)校、檢驗(yàn),以及修復(fù)損壞件等。

1.2.3.改進(jìn)性修理(im,improvementmaintenance)

是利用在完成設(shè)備修理任務(wù)的同時(shí),對(duì)設(shè)備進(jìn)行改進(jìn)或改裝,以提高設(shè)備的固有牢靠性、修理性和平安性水平的修理。例:閥門(mén)安裝位置不好,換閥時(shí)變更安裝位置,使其便于操作、修理。

預(yù)防性修理的內(nèi)容和時(shí)機(jī)是事先加以規(guī)定并根據(jù)預(yù)定的安排進(jìn)行的,因而也可稱之為安排修理(scheduledmaintenance)。修復(fù)性修理因其內(nèi)容和時(shí)機(jī)帶有隨機(jī)性,不能在事前做出準(zhǔn)確支配,因而也可叫做非安排修理(unscheduledmaintenance)。

1.3.從修理內(nèi)容和要求以及工作量大小動(dòng)身,修理可劃分為:大修、項(xiàng)修、小修和定期檢查試驗(yàn)、定期精度調(diào)整等。

1.3.1.大修

設(shè)備大修是工作量最大的一種有安排的預(yù)防性修理。大修時(shí),對(duì)設(shè)備的全部或大部分解體檢查,修復(fù)基礎(chǔ)件,更換或修復(fù)全部不合用的零件;修復(fù)、調(diào)整電氣系統(tǒng);修復(fù)設(shè)備的附件以及翻新外觀等,從而達(dá)到全面消退修前存在的缺陷,復(fù)原設(shè)備規(guī)定的精度和性能。

1.3.2.項(xiàng)修(中修)

項(xiàng)目修理是依據(jù)設(shè)備的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)而存在的,對(duì)技術(shù)狀態(tài)劣化已達(dá)不到運(yùn)作要求的某些設(shè)備,按實(shí)際須要進(jìn)行的針對(duì)性修理,復(fù)原所修部分性能。

對(duì)經(jīng)營(yíng)中的重要設(shè)備采納項(xiàng)修,簡(jiǎn)單解決安排修理與經(jīng)營(yíng)的沖突,可利用間隙時(shí)間(節(jié)、假日),從而保證設(shè)備的正常進(jìn)行。

1.3.3.小修

小修是維持性修理,不對(duì)設(shè)備進(jìn)行較全面的檢查、清洗和調(diào)整,只結(jié)合駕馭的技術(shù)狀態(tài)的信息進(jìn)行局部拆卸、更換和修復(fù)部分失效零件,以保證設(shè)備正常工作實(shí)力。

1.3.4.定期維護(hù)或定期檢查

該項(xiàng)工作通常列入安排修理來(lái)進(jìn)行,做到剛好駕馭設(shè)備的技術(shù)狀態(tài),發(fā)覺(jué)和清除設(shè)備隱患以及較小故障,以削減突發(fā)故障的發(fā)生。針對(duì)性地提出相鄰近的安排修理內(nèi)容,做好修理前打算工作或據(jù)此調(diào)整修理安排。

對(duì)動(dòng)力設(shè)備、受壓容器、電氣設(shè)備、起重運(yùn)輸設(shè)備等平安性要求高的設(shè)備,由專業(yè)人員按規(guī)定期限和規(guī)定要求進(jìn)行試驗(yàn),如對(duì)耐壓、絕緣、電接地、平安裝置、指示儀表、負(fù)荷、限制器、制動(dòng)器等的試驗(yàn)。通過(guò)試驗(yàn)可剛好發(fā)覺(jué),消退隱患或支配修理。

1.3.5.定期精度檢查

對(duì)重要設(shè)備如冷凍機(jī)的幾何精度進(jìn)行有安排的定期檢查并調(diào)整,使其達(dá)到或接近規(guī)定的精度標(biāo)準(zhǔn),保證其精度穩(wěn)定以滿意加工要求。通常該項(xiàng)檢查的周期為1-2年,并應(yīng)支配在氣溫改變較小的季節(jié)進(jìn)行。

2.報(bào)修及投訴處理

2.1.業(yè)戶報(bào)修及投訴渠道

一般地講,有關(guān)設(shè)備方面的投訴應(yīng)向客戶服務(wù)部提出,但實(shí)踐中僅這一條還不夠。有的客人往往會(huì)干脆打電話到工程部,或是將電話打到銷售部或別的地方。因此,公司建立報(bào)修投訴內(nèi)部聯(lián)網(wǎng)制度是非常必要的,業(yè)戶可以向客戶服務(wù)部提出,也可以向工程部、總經(jīng)理辦公室或其他任何一個(gè)部門(mén)提出。任何一個(gè)部門(mén)接到報(bào)修或投訴,應(yīng)負(fù)責(zé)馬上將此報(bào)修或投訴轉(zhuǎn)告客戶服務(wù)部,由客戶服務(wù)部發(fā)出修理單到工程部,并記錄備案;接收者認(rèn)為必要時(shí)可將狀況向總經(jīng)理報(bào)告。要堅(jiān)決防止推托現(xiàn)象,這是服務(wù)質(zhì)量低劣的表現(xiàn)。

工程部當(dāng)班員工在接到故障投訴后應(yīng)當(dāng)在15分鐘之內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),屬一般故障應(yīng)當(dāng)馬上解除,困難的故障應(yīng)馬上向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào),由領(lǐng)導(dǎo)推斷并組織力氣解除。在現(xiàn)實(shí)中,很多客人有看法不是因?yàn)樵O(shè)備有了故障,而是因?yàn)橛辛斯收喜荒軇偤媒鉀Q。

2.2.業(yè)戶報(bào)修制度

設(shè)備的日常報(bào)修及業(yè)戶報(bào)修是工程部進(jìn)行修理工作的依據(jù)。

2.2.1《工程修理單》由客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)填寫(xiě),包括申請(qǐng)業(yè)戶名稱、申請(qǐng)人、工作地點(diǎn)、聯(lián)系電話及工作內(nèi)容等。

2.2.2《工程修理單》一式四聯(lián),第一聯(lián)為工程部,其次聯(lián)為財(cái)務(wù)部,第三聯(lián)為客戶服務(wù)部,第四聯(lián)為業(yè)戶。前臺(tái)人員應(yīng)隨時(shí)將填寫(xiě)好的《工程修理單》4聯(lián)一并交到工程部值班室,由值班工程師簽收。

2.2.3值班工程師在接到《工程修理單》后,依據(jù)修理內(nèi)容、輕重緩急和工種不同安排給相應(yīng)專業(yè)班組。

按如下依次分列優(yōu)先支配:

人身平安、消防平安。

與客戶有關(guān)。

設(shè)備故障影響到客人。

一般修理。

正常安排修理保養(yǎng)。

2.2.4各專業(yè)班組在接到報(bào)修單后,依據(jù)報(bào)修內(nèi)容和重要性,核實(shí)耗用材料和預(yù)料工時(shí)(工時(shí)費(fèi)rmb10元起,rmb10元/工時(shí),15分鐘內(nèi)免收工時(shí)費(fèi)),打算相應(yīng)工具、材料到達(dá)修理地點(diǎn),現(xiàn)場(chǎng)由業(yè)戶進(jìn)行確認(rèn)收費(fèi)金額后進(jìn)行修理;業(yè)戶如對(duì)收費(fèi)金額提出異議,在說(shuō)明無(wú)效的狀況下,應(yīng)將《工程修理單》轉(zhuǎn)客戶服務(wù)部與業(yè)戶作進(jìn)一步協(xié)商。

2.2.5檢修技工在修理完工后,由業(yè)戶填寫(xiě)滿足程度,請(qǐng)業(yè)戶簽字認(rèn)可后給業(yè)戶留存一聯(lián),其余帶回交給專業(yè)主管。各專業(yè)主管核實(shí)后交至值班工程師。

2.2.6值班工程師將《工程修理單》中工程部一聯(lián)留檔,其余返至客戶服務(wù)部前臺(tái)接待。

2.2.7值班工程師要常常檢查或抽查工作單的執(zhí)行狀況。

2.2.8工程部在核銷修理單時(shí),如發(fā)覺(jué)缺漏時(shí),工程部要追查緣由;凡因各種緣由一時(shí)完不成的項(xiàng)目,應(yīng)通知客戶服務(wù)部預(yù)料完成時(shí)間。當(dāng)狀況困難時(shí),報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理協(xié)調(diào)解決。

2.2.9工程部每周、每月匯總一次,并將完成、未完成狀況及有償修理收費(fèi)費(fèi)用(每月統(tǒng)計(jì))進(jìn)行匯總,并轉(zhuǎn)交客服部復(fù)核。

2.2.10在發(fā)生運(yùn)用部門(mén)對(duì)工程部的投訴時(shí),可以報(bào)修單為依據(jù)。

2.2.11工程部一般狀況不接受電話請(qǐng)修,如有特別狀況,事后應(yīng)補(bǔ)《工程修理單》。

2.2.12全部正常的修理保養(yǎng)安排,應(yīng)依據(jù)總工程師的指示填寫(xiě)工作單后方可進(jìn)行。

2.2.13工程部各專業(yè)自檢出的問(wèn)題由各專業(yè)工程師自行填寫(xiě)《工程修理單》。

2.2

.14如有特別緣由需簽免費(fèi)用,需總經(jīng)理簽字批準(zhǔn)。

2.2.15客戶服務(wù)部每日15:00前發(fā)出的《工程修理單》,工程部應(yīng)于每日17:30前將修理狀況反饋至客戶服務(wù)部;每日15:00之后發(fā)出的《工程修理單》工程部應(yīng)于次日11:00將修理狀況反饋至客戶服務(wù)部。

備注:夜間報(bào)修:工程部支配一名主管和若干技工負(fù)責(zé)夜間緊急值班。在接到報(bào)修電話后,對(duì)一般故障,要?jiǎng)偤眯蘩?對(duì)一時(shí)難以修復(fù)的,應(yīng)在值班日記上記錄報(bào)修時(shí)間及修理內(nèi)容,其次天由值班工程師支配班組檢修;在必需夜間緊急檢修而人力不足時(shí),可向值班經(jīng)理匯報(bào),實(shí)行應(yīng)急措施,組織人力進(jìn)行搶修。

2.3.進(jìn)戶修理服務(wù)規(guī)范

業(yè)戶的每間房間都有設(shè)備,有設(shè)備就有檢查、保養(yǎng)和修理工作。員工如何根據(jù)服務(wù)規(guī)范進(jìn)戶工作,這不僅是一個(gè)技術(shù)問(wèn)題,而且有禮儀禮貌、勞動(dòng)紀(jì)律等多方面問(wèn)題,弄不好會(huì)引起業(yè)戶的反感,造成不好的影響。因此凡進(jìn)戶工作的員工必需有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí),要將進(jìn)戶工作的全過(guò)程作為體現(xiàn)自己技術(shù)水平和服務(wù)水準(zhǔn)的過(guò)程。

進(jìn)戶工作的規(guī)范要求:

2.3.1.一般狀況下應(yīng)先預(yù)約,說(shuō)清晰進(jìn)戶工作內(nèi)容,得到業(yè)戶的同意。除非遇到緊急狀況,不能在未得到業(yè)戶同意的狀況下進(jìn)戶工作。若在預(yù)約修理工作時(shí),發(fā)覺(jué)業(yè)戶已全部外出;應(yīng)通過(guò)門(mén)縫留下修理到訪通知。

2.3.2.到達(dá)業(yè)戶門(mén)口應(yīng)輕輕敲門(mén),得到業(yè)戶同意后方能進(jìn)入業(yè)戶區(qū)域。

2.3.3.如進(jìn)入電腦機(jī)房等非常整齊的房間,員工應(yīng)在進(jìn)戶前穿上鞋套。進(jìn)入室內(nèi)步伐要輕,工具袋背在肩上,如拿在手中應(yīng)高于地面肯定距離。

2.3.4.到達(dá)工作地點(diǎn)后,將干凈的愛(ài)護(hù)用品(舊床單、帆布或塑料布)鋪在地面,用于存放工具和須要拆卸的零件,不能將工具和拆卸下來(lái)的零件干脆放在地上。提示鄰近桌面物品的清理由業(yè)戶自行負(fù)責(zé),修理人員供應(yīng)白單子愛(ài)護(hù)桌面。

2.3.5.工作中手腳要輕,盡可能不發(fā)出噪音,實(shí)在無(wú)法避開(kāi)時(shí)應(yīng)事先向業(yè)戶說(shuō)明。

2.3.6.如工作中將會(huì)出現(xiàn)大量塵土(例如在墻壁上鉆孔掛畫(huà))可以配備吸塵器,一邊鉆孔,一邊吸去塵土;或提前通知清潔人員到場(chǎng)協(xié)作,更能體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

2.3.7.工作結(jié)束,整理好工具,應(yīng)向業(yè)戶介紹修理保養(yǎng)狀況,并告知業(yè)戶正確運(yùn)用設(shè)備的留意事項(xiàng),并請(qǐng)客戶簽字驗(yàn)收。如例行檢查應(yīng)告知用戶詳細(xì)狀況或有什么問(wèn)題,須要怎么辦及應(yīng)留意事項(xiàng)等。

2.3.8.離開(kāi)前應(yīng)將全部散落的工具、零件及雜物等整理干凈,如地面受污染,應(yīng)負(fù)責(zé)打掃干凈。

2.3.9.整個(gè)工作期間不得收受業(yè)戶送的物品,也不應(yīng)借用業(yè)戶的工具、抹布等。

2.4.處理困難故障

所謂困難故障是指難于立刻解決的設(shè)備問(wèn)題,包括:

2.4.1.設(shè)備比較困難,一次或多次修復(fù)仍達(dá)不到原來(lái)的狀況,此時(shí)應(yīng)當(dāng)下大力氣仔細(xì)修復(fù),使業(yè)戶滿足。

2.4.2.設(shè)備本身的工作參數(shù)達(dá)不到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),一般是產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題,此時(shí)應(yīng)向業(yè)戶說(shuō)明真情,表示歉意,并表示將盡快向生產(chǎn)廠商聯(lián)系,解決問(wèn)題。

2.4.3.設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常,達(dá)到了設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)卻達(dá)不到業(yè)戶的要求,此狀況最難處理。遇到這種狀況應(yīng)保持規(guī)范的禮貌服務(wù),進(jìn)行友好的說(shuō)明,切忌用生硬的口氣回答,如'沒(méi)有方法','就是這樣'等等。

2.5質(zhì)量記錄

《工作通知單》ed-tb-0309-130

3.緊急應(yīng)變措施

3.1.設(shè)備故障處理

3.1.1.物業(yè)如發(fā)生重大設(shè)備事故,現(xiàn)場(chǎng)人員馬上切斷電、煤氣等危急源,愛(ài)護(hù)事故現(xiàn)場(chǎng),工程部人員或運(yùn)用部門(mén)應(yīng)馬上通知工程部、客戶服務(wù)部及總經(jīng)理。工程部負(fù)責(zé)人和相關(guān)人員必需快速趕赴現(xiàn)場(chǎng),分析檢查故障的緣由,實(shí)行堅(jiān)決應(yīng)急措施。

3.1.2.總經(jīng)理、總工程師、保安部經(jīng)理查看后,依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)狀況確定立即修復(fù)或關(guān)閉有關(guān)設(shè)備進(jìn)行搶修。

3.1.3.找出緣由后,總工程師和主管工程師須馬上組織工程部人員進(jìn)行搶修、解除故障、復(fù)原正常運(yùn)行,匯報(bào)總經(jīng)理。

3.1.4.主管工程師寫(xiě)出一份書(shū)面報(bào)告,說(shuō)明發(fā)生故障的緣由,提出預(yù)防措施和再次發(fā)生故障的處理預(yù)案,報(bào)總工程師,抄報(bào)總經(jīng)理。

3.1.5.假如故障是由于操作人員違反規(guī)程造成的責(zé)任事故,由主管工程師依據(jù)狀況對(duì)責(zé)任者提出處理看法,報(bào)總工程師審批后賜予懲罰,并通知人事部備案;假如狀況較嚴(yán)峻,須要辭退者,需報(bào)人事部和總經(jīng)理批準(zhǔn)。

3.2.運(yùn)行事故分析

3.2.1.不須要停止運(yùn)行進(jìn)行修理的事故,稱一般事故,由工程師調(diào)查與分析緣由,提出修理看法和事故責(zé)任緣由,吸取教訓(xùn),記錄在案,并匯報(bào)總工程師。

3.2.2.設(shè)備因非正常緣由,造成物業(yè)停電、停汽、停水、停冷、停暖、停煤氣、停梯及消防系統(tǒng)等設(shè)備故障等影響物業(yè)正常營(yíng)業(yè),造成惡劣影響的均屬重大事故,應(yīng)馬上上報(bào)工程部和保安部(影響治安時(shí))。由工程部組織人員緊急搶修和協(xié)作有關(guān)主管部門(mén)進(jìn)行事故調(diào)查。對(duì)重大事故應(yīng)在沒(méi)有查清晰,肇事者和員工沒(méi)有受到教化和沒(méi)有實(shí)行有效防范措施以前,決不放過(guò)。事故處理結(jié)果應(yīng)上報(bào)總經(jīng)理批示。對(duì)事故隱瞞不報(bào)或拖延上報(bào)的部門(mén)與個(gè)人,應(yīng)追究行政和經(jīng)濟(jì)、直至刑事責(zé)任。

3.3.當(dāng)發(fā)覺(jué)物業(yè)內(nèi)發(fā)生緊急狀況時(shí),工程部各級(jí)員工應(yīng)保持鎮(zhèn)靜,快速通知有關(guān)部門(mén)和領(lǐng)導(dǎo),嚴(yán)守崗位、各司其職,主動(dòng)實(shí)行有效措施阻擋災(zāi)難的擴(kuò)大,盡力搶救物業(yè)內(nèi)的人員生命財(cái)產(chǎn)及物質(zhì)財(cái)產(chǎn),將損失降至最低。當(dāng)緊急狀況解除后,應(yīng)做好現(xiàn)場(chǎng)愛(ài)護(hù)措施,并出具事務(wù)過(guò)程及緣由分析、改進(jìn)方法的報(bào)告,以備日后參考及要求保險(xiǎn)時(shí)運(yùn)用。詳細(xì)行動(dòng)可參見(jiàn)以下指示。

3.4.水浸之處理程序:

3.4.1.如發(fā)覺(jué)大廈范圍內(nèi)水浸,應(yīng)馬上將狀況報(bào)告當(dāng)值主管,同時(shí)盡快采納就近的防水設(shè)施愛(ài)護(hù)好受浸樓層各電梯槽口,以免電梯受損。

3.4.2.采納有效的措施,攔截和疏泄積水,防止水浸之?dāng)U散,盡可能削減水浸所致的損失。包括:

將電梯上升離開(kāi)受浸之范圍;

關(guān)閉受浸區(qū)域之電掣,以防人員觸電;

在水?dāng)U散的通道上擺放攔水沙包,防止水浸擴(kuò)散到其他樓層;

用布、沙包或其他材料塞住漏洞;

疏通排水地漏、排水渠;

開(kāi)啟排水泵;

用吸水機(jī)吸水;

其他一切經(jīng)濟(jì)有效的措施。

3.4.3.設(shè)法查明浸水之來(lái)源并實(shí)行有效的措施加以截?cái)?

如水浸起自大廈機(jī)管設(shè)施之損壞和故障,應(yīng)當(dāng)關(guān)閉限制有關(guān)故障部位的水掣或供水泵。

如洪水來(lái)自大廈外,應(yīng)當(dāng)在大廈各低于室外水位的出入口安上擋水閘板。

如水浸來(lái)自市政地下水反溢,應(yīng)當(dāng)短暫將有關(guān)反溢的地下水道通往大廈的入口封閉,并用排水泵將大廈的積水抽排出大廈外。

3.4.4.水源中斷后應(yīng)修復(fù)受損的設(shè)施,盡快回復(fù)大廈的正常運(yùn)用。

3.4.5.如有單位受浸,應(yīng)盡快通知管理部處理。

3.4.6.如有任何公共設(shè)施的正常運(yùn)用受到影響,通知管理部在大廈各主要出入口設(shè)置告示,知會(huì)用戶,如有任何區(qū)域存在危急性,應(yīng)在該處范圍外設(shè)置警示標(biāo)記或警告牌。

在發(fā)生以下所列的狀況時(shí),除實(shí)行上述一般性措外,還應(yīng)實(shí)行以下相應(yīng)的針對(duì)性措施:

3.4.7.大廈的供水管道發(fā)生裂開(kāi),應(yīng)盡快找到并關(guān)上能夠限制裂開(kāi)部位的閥門(mén)。

3.4.8.大廈內(nèi)的噴淋頭受損噴水失控時(shí),應(yīng)當(dāng)盡快用該處的消防栓內(nèi)的軟水管套住受損噴水的噴淋頭,用了消防軟水管將所噴出的水引導(dǎo)到衛(wèi)生間的排水地漏排出,如水勢(shì)太大,地漏無(wú)法剛好疏通時(shí),則可將水從走火梯排到街外。

3.4.9.如大廈的空調(diào)設(shè)施出現(xiàn)漏水現(xiàn)象,應(yīng)當(dāng)在漏水處擺放桶接水,同時(shí)用沙包愛(ài)護(hù)好旁邊可能受影響的電梯槽和用戶的單位。

3.4.10.在進(jìn)行防火噴淋頭檢修操作前,應(yīng)先關(guān)上有關(guān)閥門(mén),并把有關(guān)部位的積水放出,然后才可以對(duì)噴淋頭進(jìn)行操作。

3.5.燃?xì)庑孤┑奶幚沓绦?

3.5.1.保持冷靜。

3.5.2.盡快關(guān)閉泄漏處以前的燃?xì)夤苈烽l摯。

3.5.3.在氣體泄漏的現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)格禁止任何人運(yùn)用明火,開(kāi)閉電筒、運(yùn)用無(wú)線電對(duì)講機(jī)以及開(kāi)關(guān)任何電掣開(kāi)關(guān),以免電火花引燃泄漏的氣體。

3.5.4.將事務(wù)通知大廈消防中心,并說(shuō)明事發(fā)地點(diǎn)和程度,以便消防人員依據(jù)狀況作出處理(如通知消防局、煤氣公司等等)。在匯報(bào)狀況時(shí)不行在燃?xì)庑孤┓秶鷥?nèi)運(yùn)用電話、對(duì)講機(jī)等設(shè)備。

3.5.5.打開(kāi)泄漏范圍的有關(guān)門(mén)窗,加快氣體擴(kuò)散,阻擋現(xiàn)場(chǎng)范圍的非有關(guān)工作人員圍觀。并依據(jù)實(shí)際狀況和消防人員的指示,實(shí)行有效的措施和指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)有關(guān)人員疏散。

3.6.電梯故障困人的處理程序:

3.6.1.員工接獲投訴或巡查發(fā)覺(jué)電梯故障有人被困時(shí),應(yīng)

立刻通知大廈保安監(jiān)控中心,并記錄發(fā)覺(jué)或接報(bào)的時(shí)間,報(bào)知監(jiān)控中心的時(shí)間。

3.6.2.監(jiān)控中心接報(bào)后應(yīng)盡快通過(guò)電梯內(nèi)部電話等工具與被困者取得聯(lián)系,勸慰被困者保持鎮(zhèn)靜,說(shuō)明大廈消防中心已獲知他們被困,并已在主動(dòng)實(shí)行有效的措施,同時(shí)向被困者了解梯內(nèi)人員數(shù)量和健康狀況。接報(bào)后應(yīng)記錄接報(bào)的時(shí)間、被困人員數(shù)量。

3.6.3.監(jiān)控中心盡快確定電梯停頓的所在樓層位置。由大廈工程部電梯技工及保養(yǎng)公司到場(chǎng)檢修。

3.6.4.通知保安員或管理員盡快到場(chǎng)查看該電梯門(mén)有無(wú)被物件阻擋而未能完全關(guān)妥,并設(shè)法實(shí)行措施解決,直到電梯技工到場(chǎng)。

3.6.5.假如大廈本身無(wú)實(shí)力解除故障,或電梯內(nèi)有孕婦或健康狀況惡劣的人仕,而大廈技工又沒(méi)有于短時(shí)間內(nèi)解除故障,則應(yīng)視狀況考慮向公安部門(mén)求助(如向消防局求助,應(yīng)向消防人員具體說(shuō)明求助的緣由和狀況)。

3.6.6.監(jiān)控中心記錄好發(fā)覺(jué)或接報(bào)的時(shí)間,電梯技工到場(chǎng)的時(shí)間、被困人員獲得解困的時(shí)間、電梯,復(fù)原正常運(yùn)作的時(shí)間。

3.7.停電的處理程序:

3.7.1.由工程部盡快實(shí)行措施復(fù)原供電。

3.7.2.運(yùn)用緊急照明,保證各主要公共地方及通道的照明。

3.7.3.如未預(yù)知的狀況下大廈突然發(fā)生停電,通知客戶服務(wù)部盡快派員工到大廈各主要電梯廳及大廈出入口維持秩序,并通知保安中心實(shí)行必要措施,嚴(yán)防有人制造混亂,混水摸魚(yú)。

3.7.4.如突然接獲通知大廈將在短時(shí)間內(nèi)停電,工程部應(yīng)支配電梯工,在停電前非常鐘將電梯停在大廈首層并通知客戶服務(wù)部提前非常鐘派管理員到各主要電梯廳維持秩序,阻擋客人運(yùn)用電梯,以免停電期間有客人在電梯內(nèi)受困,并盡力通知客戶即將停電,請(qǐng)客戶做好打算。

3.7.5.如有人被困于電梯內(nèi),馬上聯(lián)絡(luò)有關(guān)部門(mén)做好解救工作。

3.7.6.客戶服務(wù)部應(yīng)馬上通知客戶有關(guān)停電狀況,防止偷盜和搶掠,必要時(shí)可考慮關(guān)閉大門(mén)。

3.8.火警之處理程序:

3.8.1.第一個(gè)發(fā)覺(jué)起火的人應(yīng)當(dāng)立刻用消防電話、對(duì)講機(jī)或其他最快的方式通知大廈消防中心,說(shuō)明起火的的確地點(diǎn)和起火的性質(zhì),通知客戶服務(wù)部,由客戶服務(wù)部知會(huì)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)一帶的業(yè)主和員工疏散。然后視狀況確定是否打破就近的消防玻璃報(bào)警器,以便發(fā)出火警警報(bào),然后視狀況運(yùn)用就近的消防器材如公共地方設(shè)置的消防滅火器、消防栓、沙袋、水龍頭等盡快將火焰撲滅,或限制火勢(shì)發(fā)展,等待消防人員到來(lái)。對(duì)電器發(fā)生的火災(zāi),需用氣體滅火器、投擲沙袋或干粉滅火器等,而不行運(yùn)用水性滅火用具。

3.8.2.接報(bào)后應(yīng)立刻通知以下人員:

消防限制中心。

當(dāng)值保安主任。

物業(yè)總經(jīng)理

工程部總工程師

如獲得總工程師賜予的指示后,通知消防局。

3.8.3.工程部總工程師/系統(tǒng)工程師無(wú)論誰(shuí)先到達(dá)起火地點(diǎn),都有權(quán)有責(zé)任用最快的時(shí)間作出是否向消防隊(duì)報(bào)警的確定,因?yàn)榛馂?zāi)的擴(kuò)散大都是因?yàn)楹鲆暳藙偤猛ㄖ啦块T(mén)而造成的。

3.8.4.由管理部利用大廈之傳訊系統(tǒng)如消防廣播等知會(huì)全部用戶疏散,并告知用戶切勿運(yùn)用電梯應(yīng)由走火通道撤離。

3.8.5.如火勢(shì)擴(kuò)大,大廈員工要各司其職,幫助大廈人士撤離現(xiàn)場(chǎng),使其有秩序地撤離及集中在平安的指定地點(diǎn)。管理員要留意維持大廈各主要公共地方秩序,指導(dǎo)和幫助大廈內(nèi)人員從正確的途徑疏散。而保安人員要限制好大廈的出入口,保證其通暢,并提防壞人'趁火打劫'。工程部則應(yīng)關(guān)閉有關(guān)區(qū)域的電源、將有關(guān)電梯鎖停在首層,只留消防電梯由消防中心限制。

3.8.6.如已通知消防局,則客戶服務(wù)部派人在約定的大廈門(mén)口或路口接應(yīng)消防員,引其到場(chǎng)。消防員到場(chǎng)后將滅火工作交給消防員,工程部應(yīng)保持與消防員方面的聯(lián)系,為其工作供應(yīng)可能的幫助。

3.8.7.如有人員損傷,應(yīng)通知醫(yī)療部門(mén),應(yīng)主動(dòng)組織救援。

3.8.8.火災(zāi)撲滅后要愛(ài)護(hù)現(xiàn)場(chǎng),直到消防局的消防調(diào)查完畢,并盡快將火災(zāi)有關(guān)狀況的報(bào)告送交有關(guān)負(fù)責(zé)人。

3.9.消防應(yīng)急方案

3.9.1.目的:本方案制定的目的在于大廈有關(guān)消防設(shè)備未投入自動(dòng)運(yùn)行時(shí),制定在火災(zāi)狀態(tài)下的應(yīng)急操作要點(diǎn),以備有關(guān)人員熟識(shí)、駕馭。

3.9.2.本運(yùn)行要點(diǎn)亦為今后工程部人員在工作巡察中,對(duì)設(shè)備保證重點(diǎn)的參考。

3.9.3.當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí),全體員工要保持醒悟、冷靜,支配指導(dǎo)人員有秩序的疏散,盡到本崗位應(yīng)盡的職責(zé)與義務(wù)。

3.9.4.消防中控室職責(zé)

消防中控室在確認(rèn)火災(zāi)發(fā)生后,除按有關(guān)規(guī)程執(zhí)行外,快速在操作臺(tái)上操作有關(guān)消防設(shè)備,同時(shí)與工程部聯(lián)系,報(bào)告火災(zāi)發(fā)生地點(diǎn)、位置、火情,要求工程部快速開(kāi)啟相關(guān)消防設(shè)備。

在中控室手動(dòng)操作大廈全部電梯迫降,并視察反信指示燈是否亮啟。

電話通知總配電室,要求在保證大廈供電(尤其是應(yīng)急供電系統(tǒng))的同時(shí)切除空調(diào)系統(tǒng)的供電。

打開(kāi)消防事故廣播系統(tǒng),通知相關(guān)樓層人員疏散。

迎接相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和專業(yè)人員參與消防指揮,同時(shí)介紹有關(guān)狀況。

為消防隊(duì)員打算好消防電梯的鑰匙。

負(fù)責(zé)維護(hù)中控室及周邊地帶。

3.9.5.工程部職責(zé)

當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí),工程部全體人員馬上放下其它工作,全體投入火災(zāi)救險(xiǎn)工作,同時(shí)關(guān)掉自己近旁與消防系統(tǒng)無(wú)關(guān)的用電設(shè)備,提高供電系統(tǒng)的牢靠性。

總工程師和弱電主管快速到達(dá)消防中控室,參加消防工作的指揮和參謀。

工程部人員在到達(dá)指定位置時(shí),應(yīng)帶好通訊設(shè)備,包括對(duì)講機(jī)、消防電話或一般電話。

總工程師負(fù)責(zé)支配并確認(rèn)工程部消防崗位的到位狀況。

弱電主管負(fù)責(zé)確認(rèn)電梯的消防狀態(tài),消防泵、噴淋泵的開(kāi)啟,空調(diào)電源及相關(guān)風(fēng)機(jī)等設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)。

強(qiáng)電主管帶領(lǐng)一名運(yùn)行電工盡量到達(dá)總變電站,等候吩咐,負(fù)責(zé)指揮相關(guān)停送電操作,確定空調(diào)電源切除,并根據(jù)總工程師吩咐組織全部各層地下室人員撤離。

強(qiáng)電修理技工帶領(lǐng)一名電工盡可能到達(dá)火災(zāi)相關(guān)安排電室,等候工程師或總工程師的吩咐,執(zhí)行有關(guān)停送電操作,監(jiān)視相應(yīng)防火門(mén)、防火卷簾門(mén)的正確工作,并根據(jù)總工程師吩咐組織相關(guān)人員撤離。

強(qiáng)電運(yùn)行技工帶領(lǐng)一名電工盡可能到達(dá)消防水泵房,與消防中心取得聯(lián)系,依據(jù)消防中心指示要求保證消火栓泵、噴淋泵、補(bǔ)水泵的正常工作,必要時(shí)應(yīng)急搶修,視狀況手動(dòng)啟動(dòng)消防設(shè)備。按消防中心指揮人員吩咐組織撤離,撤離前將消火栓泵、噴淋泵轉(zhuǎn)入自動(dòng)狀態(tài),并與消防中心確認(rèn)遠(yuǎn)控工作狀態(tài)。

弱電主管帶領(lǐng)程控交換機(jī)機(jī)務(wù)人員到達(dá)總機(jī)機(jī)房,負(fù)責(zé)保證電話系統(tǒng)暢通,依據(jù)消防中心指示組織人員撤離。

給排水專業(yè)工程師負(fù)責(zé)消防用水系統(tǒng)的牢靠工作,保證全部水箱供水,盡量保證水箱的高水位和各層供水泵的正常運(yùn)轉(zhuǎn),并與消防中心保持聯(lián)系,依據(jù)消防中心指示組織人員撤離,撤離前將各水泵轉(zhuǎn)入自動(dòng),盡可能保證自動(dòng)工作有效。

給排水水專業(yè)運(yùn)行主管帶領(lǐng)水工到達(dá)各水箱間,全部開(kāi)啟水箱入口水閥,手動(dòng)開(kāi)啟向高位消防水箱供水水泵,同時(shí)監(jiān)視水箱水位、供水狀況,同消防中心取得聯(lián)系,聽(tīng)從消防中心指揮。

給排水專業(yè)修理主管負(fù)責(zé)正確指引消防隊(duì)員在院內(nèi)的消火栓接口、消防水池取水口、水泵接合器的位置,并協(xié)作消防隊(duì)工作。

空調(diào)設(shè)備工程師負(fù)責(zé)指揮本專業(yè)人員關(guān)斷煤氣入口閥,火災(zāi)相關(guān)區(qū)域的排煙風(fēng)機(jī)、正壓送風(fēng)機(jī)的正確工作,組織相關(guān)人員撤離,并與消防中心保持聯(lián)系。(風(fēng)機(jī)操作點(diǎn)分散,相對(duì)困難,人員地點(diǎn)應(yīng)依據(jù)本大廈實(shí)際狀況支配)

3.9.6.關(guān)于通訊

在火災(zāi)發(fā)生時(shí),任何人有責(zé)任盡可能保證通訊系統(tǒng)和指揮系統(tǒng)的通暢,與救火無(wú)關(guān)的事情不得占用通訊及信道。

在運(yùn)用通訊設(shè)備時(shí),講話力求簡(jiǎn)樸、明確,少占用通訊時(shí)間。

運(yùn)用對(duì)講機(jī)時(shí)請(qǐng)留意,在信道無(wú)空閑時(shí),不要按放射按鈕講話,講完話后馬上放開(kāi)放射按鈕。

運(yùn)用消防專用電話時(shí)請(qǐng)留意,在與消防中心講完話后,肯定要掛好電話,否則其他人無(wú)法與消防中心通話。

目前各設(shè)備層的水箱間、空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)的電話插孔已調(diào)好線,插入一般電話后即可為內(nèi)線電話,可干脆撥叫消防中心(內(nèi)線****)。如要證明本機(jī)號(hào)碼,請(qǐng)撥叫總機(jī)詢問(wèn)(撥叫**)。

3.10.地震的應(yīng)急措施

3.10.1.當(dāng)感覺(jué)到地震發(fā)生時(shí),各級(jí)員工不行驚惶失措,要保持鎮(zhèn)靜。在確保人身平安的前提下,關(guān)閉可能發(fā)生危急的設(shè)備,如冷水機(jī)組等。

3.10.2.在地震來(lái)臨時(shí),不行盲目亂跑,試圖離開(kāi)大廈。應(yīng)找尋平安的地方躲蔽可能發(fā)生的危急,直至地震暫告一段落。

3.10.3.當(dāng)?shù)卣鹜Ｖ箷r(shí),在確保人身平安的前提下,配電室、中控室員工視狀況將供電設(shè)備切換為緊急供電,保證人員撤離大廈時(shí)的照明。

3.10.4.在有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的組織下,各級(jí)員工幫助

大廈內(nèi)的業(yè)戶進(jìn)行疏散,有秩序的撤離至平安地點(diǎn),撤離過(guò)程中切記不要運(yùn)用電梯。

3.11.雷暴及颶風(fēng)的緊急處理

3.11.1.當(dāng)雷暴及颶風(fēng)來(lái)臨前,應(yīng)留意收聽(tīng)天氣預(yù)報(bào),親密留意其動(dòng)向。各級(jí)員工應(yīng)做好防風(fēng)、防雨的打算工作,檢查各排污泵、下水道、門(mén)窗玻璃、插銷及防雷裝置,確保它們有效暢通。

3.11.2.固定或搬離放置在圍墻頂或其他高處的可移動(dòng)物品,如花盆、燈罩、指示牌等,加固樹(shù)木、門(mén)窗玻璃等物品。

3.11.3.應(yīng)打算好各種工具以備運(yùn)用,如防水手電筒,雨衣雨鞋、潛水泵等。

3.11.4.通知物業(yè)內(nèi)各住戶雷暴及颶風(fēng)即將到來(lái),請(qǐng)他們幫助管理好自己區(qū)域內(nèi)的物品,避開(kāi)損失。

3.11.5.當(dāng)雷暴及颶風(fēng)來(lái)臨時(shí),各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、員工須堅(jiān)守崗位。應(yīng)加強(qiáng)對(duì)各敏感部位的巡察,如各雨水口、雨污水泵房、天臺(tái)、防雷裝置、衛(wèi)星天線、大面積門(mén)窗等部位,一旦發(fā)覺(jué)異樣馬上處理,確保物業(yè)內(nèi)不進(jìn)水、不漏風(fēng)、不跑電。

3.11.6.雷暴及颶風(fēng)結(jié)束后,應(yīng)即時(shí)進(jìn)行檢查及填報(bào)損毀報(bào)告,以便支配保險(xiǎn)賠償事宜。

4.設(shè)備保養(yǎng)制度的組織實(shí)施

4.1.修理保養(yǎng)組織流程

4.1.1.工程部各專業(yè)工程師分別制定設(shè)備修理保養(yǎng)安排,修理保養(yǎng)安排經(jīng)總工程師審批后,統(tǒng)一支配,形成整個(gè)大廈的設(shè)備修理保養(yǎng)安排。

4.1.2.各專業(yè)工程師依據(jù)設(shè)備修理保養(yǎng)安排的要求,將任務(wù)分別落實(shí)到各專業(yè)班組或人員,支配好時(shí)間、器材、工具。

4.1.3.修理保養(yǎng)人員依據(jù)主管的支配,打算好工具、材料、根據(jù)修理保養(yǎng)的要求,修理保養(yǎng)設(shè)備。

4.1.4.修理保養(yǎng)完成后仔細(xì)填寫(xiě)修理保養(yǎng)記錄,上報(bào)存檔。

4.1.5.專業(yè)工程師要檢查修理保養(yǎng)結(jié)果,總工程師亦應(yīng)抽查。

4.1.6.在正常進(jìn)行修理保養(yǎng)時(shí)遇到有緊急狀況發(fā)生,應(yīng)先支配解除故障,后將修理保養(yǎng)內(nèi)容補(bǔ)上。

4.1.7.一般狀況下不得拖延修理保養(yǎng)的時(shí)間。

4.1.8.由專業(yè)工程師跟進(jìn)修理保養(yǎng)的落實(shí)狀況,依據(jù)完成狀況對(duì)保養(yǎng)安排進(jìn)行消項(xiàng)處理。

4.2.預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)

4.2.1.全部設(shè)備必需依據(jù)修理保養(yǎng)手冊(cè)及相關(guān)規(guī)程,進(jìn)行定期檢修及保養(yǎng),并制訂相應(yīng)年度、季度、月度保養(yǎng)安排及保養(yǎng)項(xiàng)目。

4.2.2.相關(guān)工程人員必需仔細(xì)執(zhí)行保養(yǎng)安排及保養(yǎng)檢修項(xiàng)目,以便盡可能延長(zhǎng)系統(tǒng)設(shè)備正常運(yùn)用之壽命,并削減緊急修理之機(jī)會(huì)。

4.2.3.保養(yǎng)檢修記錄及更換零配件記錄必需完整、真實(shí),并須由系統(tǒng)工程師建立設(shè)備修理檔案,以便分析故障緣由,確定責(zé)任。

4.2.4.各系統(tǒng)之維護(hù)保養(yǎng)安排及保養(yǎng)檢修項(xiàng)目之制訂由系統(tǒng)工程師負(fù)責(zé),并提交總工程師批閱;保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由主管負(fù)責(zé),并提交系統(tǒng)工程師及總工程師批閱。

4.2.5.進(jìn)行正常系統(tǒng)修理保養(yǎng)及檢修時(shí),如對(duì)客戶運(yùn)用產(chǎn)生影響,必需提前三天通知管理部,由管理部發(fā)出通告,確定檢修起止日期剛好間(須盡可能削減對(duì)客戶之影響范圍),以便使受影響之客戶做好充分打算。

4.3.緊急修理

4.3.1.必需進(jìn)行緊急修理時(shí),須馬上通知總工程師,支配有關(guān)人員馬上赴現(xiàn)場(chǎng)檢查狀況,并按實(shí)際狀況進(jìn)行處理。

4.3.2.如因緊急修理,必需對(duì)客戶運(yùn)用產(chǎn)生影響時(shí),須馬上通知管理部,并由管理部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告,同時(shí),需考慮盡量削減影響范圍。

4.3.3.如發(fā)生故障之設(shè)備在保修期內(nèi),應(yīng)做出適當(dāng)之應(yīng)急處理,以盡量削減對(duì)客戶之影響,并馬上通知有關(guān)供應(yīng)商之保修負(fù)責(zé)人。

4.3.4.緊急修理結(jié)束后,須由主管填寫(xiě)修理記錄及更換零配件記錄,并以書(shū)面形式將故障緣由、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、故障發(fā)生時(shí)間、復(fù)原正常時(shí)間等向工程師報(bào)告,并提交總工程師批閱。此報(bào)告由工程師存入設(shè)備修理檔案,備查。

4.4.人員調(diào)配

4.4.1.正常狀況下,各班組按工程部的組織結(jié)構(gòu)圖,負(fù)責(zé)各自的職責(zé)范圍,完成自身的工作。

4.4.2.總工程師有權(quán)依據(jù)工作狀況,臨時(shí)調(diào)配人力、工具。各專業(yè)工程師均應(yīng)聽(tīng)從。

4.4.3.當(dāng)發(fā)生突發(fā)事務(wù)時(shí),須要班組之間幫助解決,各工程師可協(xié)商調(diào)配人力、工具,解決問(wèn)題。當(dāng)發(fā)生危及人身平安、危及設(shè)備平安時(shí),工程部的每一位員工應(yīng)依據(jù)自己的實(shí)力,首先處理問(wèn)題,可不顧工種、專業(yè)的限制。

4.5.設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造

4.5.1.出于技術(shù)更新、提高效率、平安運(yùn)行、削減污染及降低能耗等方面考慮,工程部有責(zé)任提高對(duì)現(xiàn)有設(shè)備做出更新或改造之建議。

4.5.2.設(shè)備更新及改造建議,必需向物業(yè)總經(jīng)理提交可行性及經(jīng)濟(jì)性分析報(bào)告,并須考慮總體系統(tǒng)運(yùn)行之平安性及牢靠性,待批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。

4.5.3.由于此類工作通常沒(méi)有迫切性,故須盡量支配在最有利及對(duì)客戶影響最小之時(shí)間進(jìn)行。

4.6.質(zhì)量記錄

《保養(yǎng)通知單》ed-tb-0309-127

5.設(shè)備保養(yǎng)安排的編制

5.1.設(shè)備修理安排包括按時(shí)間進(jìn)度編制的安排和按修理類別編制的安排兩大類。按時(shí)間進(jìn)度編制的安排有年度和季度安排、月份安排表,安排中包括大修、項(xiàng)修(中修)、小修、更新設(shè)備的安裝和技術(shù)改造等;按修理類別編制的安排通常為年度大修理安排表,以便于大修理費(fèi)用的管理。而安排編制的主要依據(jù)是設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)和產(chǎn)品對(duì)設(shè)備的要求。

5.1.1.年度修理安排

它是設(shè)備修理工作的大綱,是企業(yè)貫徹執(zhí)行安排修理和檢查執(zhí)行修理狀況的基礎(chǔ)。它的內(nèi)容包括:修理的設(shè)備名稱、修理類別、修理日期、停留時(shí)間、修理工作量(含經(jīng)費(fèi)、所需備品、備件及材料等)。

5.1.2.季度修理安排

它是年度修理安排的實(shí)施安排,必需在落實(shí)停修時(shí)間、修理技術(shù)、打算工作及勞動(dòng)組織的基礎(chǔ)上編制。

5.1.3.月份修理安排

它是季度安排的分解,在月份修理安排中,應(yīng)列出應(yīng)修項(xiàng)目的詳細(xì)開(kāi)工、竣工日期,對(duì)跨月項(xiàng)目可分階段考核。應(yīng)留意與生產(chǎn)任務(wù)的平衡,要合理利用修理資源。

5.2.在編制修理安排時(shí),應(yīng)留意實(shí)行多方面的措施,盡量削減停機(jī)損失,如充分利用節(jié)假日,采納工藝迂回、替代等;同型號(hào)設(shè)備盡可能支配同時(shí)或連續(xù)修理,這對(duì)修前打算有利;考慮修前打算工作量和進(jìn)度,尤其是對(duì)關(guān)鍵配件、鑄鍛件的供應(yīng)、特別工檢研具的制造等;留意勞動(dòng)力的合理利用和工作量的平衡支配。

5.3.質(zhì)量記錄

《電梯定期保養(yǎng)記錄表》ed-tb-0309-313

6.影響正常營(yíng)業(yè)的施工及設(shè)備保養(yǎng)工作的進(jìn)行

6.1.對(duì)須要停機(jī)修理保養(yǎng)且會(huì)影響正常營(yíng)業(yè)的設(shè)備,由工程部制訂修理保養(yǎng)安排,報(bào)總經(jīng)理審批。

6.2.對(duì)會(huì)影響營(yíng)業(yè)的消防設(shè)備的修理,由工程部會(huì)同保安部制定修理安排,報(bào)總經(jīng)理審批后統(tǒng)一實(shí)施。

6.3.經(jīng)總經(jīng)理審批后的修理安排,實(shí)施前由工程部書(shū)面通報(bào)有關(guān)運(yùn)用部門(mén)。需停電、停水、停氣和暫停空調(diào)時(shí),工程部須提前實(shí)行應(yīng)急措施,并通知有關(guān)部門(mén)。必要時(shí)由物業(yè)部發(fā)通知給用戶。在可能的狀況下,正式停機(jī)前實(shí)行應(yīng)急措施,盡可能不影響正常營(yíng)業(yè)和用戶須要。

6.4.停機(jī)前,根據(jù)修理方案提前打算好器材、零件、工具和須要更換的部件。專業(yè)工程師和主管應(yīng)親自到場(chǎng),做好組織和平安工作,根據(jù)停修規(guī)程快速檢修,更換零件和調(diào)試,保證在盡可能短的時(shí)間內(nèi)完成任務(wù)。

6.5.修理保養(yǎng)結(jié)束時(shí)作好記錄,填寫(xiě)修理項(xiàng)目、時(shí)間、更換零件名稱型號(hào),主要故障緣由,修理后的運(yùn)行效果檢查等內(nèi)容,交工程部備案。

6.6.設(shè)備復(fù)原正常運(yùn)行,中斷臨時(shí)應(yīng)急措施,并報(bào)告總經(jīng)理,通報(bào)有關(guān)運(yùn)用部門(mén),復(fù)原正常營(yíng)業(yè)。

6.7.質(zhì)量記錄

《工程任務(wù)單》ed-tb-0309-126

7.設(shè)備保養(yǎng)安排的變更、檢查與考核

保養(yǎng)安排是按科學(xué)程序制定的,是物業(yè)公司組織設(shè)備管理與修理的指導(dǎo)性文件,也是物業(yè)經(jīng)營(yíng)安排的重要組成部分,具有肅穆性,必需加強(qiáng)調(diào)度,仔細(xì)執(zhí)行,努力完成。當(dāng)確因特別狀況須要對(duì)安排進(jìn)行變更修改時(shí),應(yīng)按原審批程序,經(jīng)申請(qǐng)批準(zhǔn)后,方可執(zhí)行變更的安排。申請(qǐng)調(diào)整修改時(shí),可考慮以下?tīng)顩r:

7.1.設(shè)備技術(shù)狀態(tài)急劇下降、突發(fā)故障或出現(xiàn)設(shè)備事故而影響設(shè)備性能和生產(chǎn)正常進(jìn)行時(shí),可提前修理或增補(bǔ)項(xiàng)目。

7.2.設(shè)備技術(shù)狀態(tài)

劣化比預(yù)期的慢,與安排投修期沖突,則可酌情推遲修理時(shí)間或變更修理類別。

7.3.已投修的設(shè)備,經(jīng)解體鑒定后發(fā)覺(jué),實(shí)際須要修理的內(nèi)容與安排差別過(guò)大,則可酌情變更修理類別和停修時(shí)間。

7.4.設(shè)備已達(dá)到安排投修期,但修前打算不足,會(huì)導(dǎo)致修理不能按原安排如期開(kāi)工和完工,此時(shí)可酌情推遲修理時(shí)間。

7.5.在安排執(zhí)行過(guò)程中,要做好檢查、鑒定、驗(yàn)收和考核工作。除按季、月檢查安排執(zhí)行狀況外,年中還應(yīng)進(jìn)行半年安排執(zhí)行狀況小結(jié),分析總結(jié)并調(diào)整下半年安排。抓好設(shè)備修理質(zhì)量的鑒定、驗(yàn)收工作,對(duì)不合格者要支配安排,剛好加以返修。

7.6.主管部門(mén)對(duì)設(shè)備修理安排執(zhí)行狀況進(jìn)行考核、評(píng)比和獎(jiǎng)懲。各項(xiàng)安排指標(biāo)要按級(jí)落實(shí)、考核安排檢修完成率、設(shè)備完好率、事故率、返修率、工時(shí)利用率以及設(shè)備停修限額和修理成本等。

7.7.質(zhì)量記錄

《專業(yè)維保工單統(tǒng)計(jì)表》ed-tb-0309-111

《安排檢修(暫停服務(wù))通知》ed-tb-0309-120

《維保項(xiàng)目通知單》ed-tb-0309-124

《垂直電梯設(shè)備檢查表》ed-tb-0309-314

《空調(diào)設(shè)備維保歷史記錄表》ed-tb-0309-504

《消防設(shè)備月檢查記錄表》ed-tb-0309-507

8.年度修理安排

8.1.年度修理安排應(yīng)按各專業(yè)制定,將須修理的項(xiàng)目列出,明確指出修理進(jìn)行的時(shí)間。

8.2.安排應(yīng)以周為單位進(jìn)行設(shè)定,按周考核各項(xiàng)目的完成狀況。

8.3.制定安排應(yīng)留有肯定的機(jī)動(dòng)時(shí)間處理可能未預(yù)見(jiàn)到的延誤,同時(shí)要考慮到法定假期等狀況,預(yù)先作出合理的檢修支配。

8.4.質(zhì)量記錄

《修理通知單》ed-tb-0309-108

《保養(yǎng)工作單》ed-tb-0309-131

《暫停正常服務(wù)工程通知》ed-tb-0309-132

《修理工作安排表》ed-tb-0309-116

《強(qiáng)電設(shè)備缺陷記錄單》ed-tb-0309-309

物業(yè)工程部工作管理制度

項(xiàng)目物業(yè)工程部工作管理制度

1、上班時(shí)間不得看與本業(yè)務(wù)無(wú)關(guān)的書(shū)藉。

2、上班時(shí)間不得睡崗。

3、上班期間不準(zhǔn)洗澡。

4、上班期間嚴(yán)禁干私活。

5、不準(zhǔn)在設(shè)備樓內(nèi)大聲喧嘩、唱歌、吹口哨等。

6、下班后不要無(wú)故在工作場(chǎng)所內(nèi)逗留、閑逛。

7、不準(zhǔn)遲到、早退。

8、不準(zhǔn)在設(shè)備樓內(nèi)吃零食。

9、上班時(shí)間堅(jiān)守崗位,不得閑逛商業(yè)區(qū)。

10、上班必需提前到崗,工裝穿戴整齊,不得穿便服。

11、要主動(dòng)參與工程部、公司組織的各種活動(dòng)。

12、嚴(yán)格遵守《工作手冊(cè)》規(guī)定的各項(xiàng)制度。

新城物業(yè)工程部測(cè)量設(shè)備管理規(guī)程

物業(yè)工程部測(cè)量設(shè)備管理規(guī)程

為確保測(cè)量設(shè)備的實(shí)力滿意運(yùn)用要求,特制訂本規(guī)程。

1.0程序要點(diǎn):

1.1測(cè)量設(shè)備的范圍:

維護(hù)和檢修設(shè)備用的。

1.2測(cè)量設(shè)備配置的要求。

1.3數(shù)量滿意運(yùn)用須要。

1.4最大量程、最小分度值和精度等級(jí)滿意被測(cè)對(duì)象精密度、精確度的要求。

2.0測(cè)量設(shè)備的選購(gòu)

2.1工程部主管應(yīng)依據(jù)測(cè)量設(shè)備的現(xiàn)狀和須要,提出選購(gòu) 安排或申請(qǐng),經(jīng)管理處經(jīng)理審核,500元以上總經(jīng)理批準(zhǔn)后按規(guī)定進(jìn)行選購(gòu) 。

2.2選購(gòu) 安排或申請(qǐng)應(yīng)詳列所需選購(gòu) 測(cè)量設(shè)備的下列資料:

a)名稱、型式或型號(hào)、規(guī)格、最大量程、最小分度值、精度等級(jí);

b)數(shù)量、該產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)代號(hào)(盡可能做到)、用途、參考生產(chǎn)廠家或供應(yīng)商名稱。

2.3行政人事部應(yīng)嚴(yán)格按選購(gòu) 資料進(jìn)行選購(gòu) ,如有變動(dòng),應(yīng)事先征詢管理處經(jīng)理的看法。

2.4測(cè)量設(shè)備選購(gòu) 進(jìn)公司后,應(yīng)按公司相關(guān)規(guī)定辦理交接手續(xù)。工程部主管應(yīng)核對(duì)實(shí)物是否與所申報(bào)選購(gòu) 資料相符,并核查驗(yàn)證包裝、外觀及所帶證明、證件。

3.0測(cè)量設(shè)備的管理

3.1工程部主管負(fù)責(zé)管理測(cè)量設(shè)備,其職責(zé)為:

a)建立測(cè)量設(shè)備臺(tái)帳,其內(nèi)容包括;出廠編號(hào)、公司編號(hào)、名稱、型式或型號(hào)、量程參數(shù)、精度等級(jí)、生產(chǎn)廠家、數(shù)量、運(yùn)用部門(mén)或運(yùn)用人、起先運(yùn)用日期等唯一性標(biāo)識(shí)和可追溯性資料,并隨測(cè)量設(shè)備的改變而保持臺(tái)帳的可用性和可追溯性;

b)對(duì)測(cè)量設(shè)備逐一進(jìn)行編號(hào)標(biāo)識(shí),其要求為:

--采納符號(hào)和依次進(jìn)行編號(hào),示例如下:

ch-01

該類測(cè)試設(shè)備的依次號(hào),用阿拉伯整數(shù)

移動(dòng)運(yùn)用測(cè)量設(shè)備(裝置符號(hào))

測(cè)量尺寸用(類型符號(hào))

--符號(hào)規(guī)則如表一:

裝置符號(hào)h移動(dòng)運(yùn)用測(cè)量設(shè)備

g固定裝置上的測(cè)量設(shè)備

類型符號(hào)c測(cè)量尺寸的測(cè)量設(shè)備

d測(cè)量電參數(shù)(如電壓、電流、電阻、電功率)

z測(cè)量重量用測(cè)量設(shè)備

p測(cè)量壓力、真空度用測(cè)量設(shè)備

本表未作規(guī)定的,由專職管理人員依據(jù)上述原則予以規(guī)定;

--標(biāo)識(shí)方法應(yīng)按便利、適用、可行、易于視察的原則進(jìn)行,一般采納色調(diào)(如紅、黃色)的不干膠編號(hào)后粘貼于測(cè)量設(shè)備相宜部位的方法實(shí)施。

c)規(guī)定測(cè)量設(shè)備的校準(zhǔn)周期。測(cè)量設(shè)備的校準(zhǔn)周期依據(jù)其運(yùn)用頻率及測(cè)量設(shè)備精度等級(jí)確定,如表二:

測(cè)量尺寸的校準(zhǔn)周期為二年

測(cè)量電參數(shù)的校準(zhǔn)周期為二年

測(cè)量重量的校準(zhǔn)周期為二年

測(cè)量壓力的校準(zhǔn)周期為一年

裝于設(shè)備上,但不能拆卸的測(cè)量設(shè)備隨設(shè)備大修時(shí)進(jìn)行校準(zhǔn)

法規(guī)或國(guó)家行政主管部門(mén)另有規(guī)定的測(cè)量設(shè)備

按法規(guī)或國(guó)家行政主管部門(mén)規(guī)定校準(zhǔn)周期進(jìn)行校準(zhǔn)

d)按確定或規(guī)定的校準(zhǔn)周期將測(cè)量設(shè)備托付國(guó)家授權(quán)的計(jì)量監(jiān)督檢測(cè)單位進(jìn)行校準(zhǔn),并辦理相關(guān)托付手續(xù);

e)對(duì)測(cè)量設(shè)備的運(yùn)用、停用、報(bào)廢及校準(zhǔn)標(biāo)識(shí)的保持進(jìn)行檢查、監(jiān)督或辦理相關(guān)手續(xù)。

4.0測(cè)量設(shè)備的運(yùn)用

4.1工程部主管應(yīng)確保測(cè)量設(shè)備(原安裝于機(jī)械、電氣設(shè)備上的除外)在運(yùn)用前(含選購(gòu) 進(jìn)入公司的)均經(jīng)過(guò)了校準(zhǔn),且校準(zhǔn)結(jié)論滿意運(yùn)用要求。

4.2運(yùn)用人員應(yīng)熟識(shí)測(cè)量設(shè)備的運(yùn)用,正確、合理、按規(guī)定選擇和運(yùn)用測(cè)量設(shè)備,并確保在校準(zhǔn)的有效期內(nèi)運(yùn)用。

4.3運(yùn)用人員在調(diào)整測(cè)量設(shè)備時(shí),應(yīng)防止由于調(diào)整不當(dāng),而使校準(zhǔn)狀態(tài)失準(zhǔn)。

4.4當(dāng)發(fā)覺(jué)測(cè)量設(shè)備失準(zhǔn)時(shí),應(yīng)對(duì)已測(cè)量或計(jì)量的結(jié)果進(jìn)行復(fù)查,消退由于失準(zhǔn)可能造成的影響。

4.5測(cè)量設(shè)備的保管防靜電環(huán)境應(yīng)適當(dāng),不應(yīng)與工具、刀具、原材料和零配件混放,防止丟失、碰磕、損失、失準(zhǔn)、銹蝕。

5.0測(cè)量設(shè)備的限制運(yùn)用和報(bào)廢

測(cè)量設(shè)備經(jīng)校準(zhǔn)后判定為不合格的區(qū)段或范圍,工程部主管應(yīng)限制不得在不合格區(qū)段或不合格范圍內(nèi)運(yùn)用,這種限制應(yīng)以適當(dāng)?shù)男问酵ㄖ饺窟\(yùn)用該測(cè)量設(shè)備的人員,并在設(shè)備的適當(dāng)部位或存放處或包裝物上明確予以標(biāo)識(shí)。無(wú)法限定區(qū)段和范圍的,可送有關(guān)單位檢修,檢修后經(jīng)校準(zhǔn)合格方允許運(yùn)用,無(wú)檢修價(jià)值的予以報(bào)廢。報(bào)廢應(yīng)辦理相關(guān)手續(xù),500元以下由工程部主管批準(zhǔn),500元以上報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。

6.0校準(zhǔn)的托付

6.1如公司無(wú)校準(zhǔn)設(shè)備、標(biāo)準(zhǔn)物及專業(yè)人員,即無(wú)實(shí)力進(jìn)行校準(zhǔn),凡需校準(zhǔn)的測(cè)量設(shè)備一律托付國(guó)家授權(quán)校準(zhǔn)單位進(jìn)行校準(zhǔn)。

6.2工程部主管在托付校準(zhǔn)時(shí),應(yīng)將送交校準(zhǔn)設(shè)備的運(yùn)用量值范圍列入托付中,并請(qǐng)校準(zhǔn)單位在校準(zhǔn)報(bào)告/記錄中列出所運(yùn)用校準(zhǔn)設(shè)備型號(hào)、環(huán)境溫度、校準(zhǔn)判定依據(jù)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)代號(hào)。

7.0工程部主管應(yīng)長(zhǎng)期保存測(cè)量設(shè)備臺(tái)帳、校準(zhǔn)記錄、限制運(yùn)用或報(bào)廢測(cè)量設(shè)備的審批單。

zx醫(yī)院項(xiàng)目物業(yè)工程部管理目標(biāo)

醫(yī)院項(xiàng)目物業(yè)工程部管理目標(biāo)

e物業(yè)工程部憑借自身的技術(shù)優(yōu)勢(shì),閱歷豐富管理隊(duì)伍,熱忱周到的服務(wù),變被動(dòng)修理為主動(dòng)維護(hù)工作特點(diǎn),定能管好、用好**市其次醫(yī)院項(xiàng)目的設(shè)備設(shè)施。使物業(yè)保值、升值。

序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)管理指標(biāo)實(shí)施措施

1修理

剛好率99%以上派工后5-15分鐘到現(xiàn)場(chǎng),剛好修理解除故障

院方人員簽字確認(rèn)后返回檔案記錄

2修理質(zhì)量

合格率100%分項(xiàng)檢查,一步到位,仔細(xì)修理,建立回訪制

度,確保修理質(zhì)量合格

3設(shè)備設(shè)施

完好率99%按專項(xiàng)管理,落實(shí)責(zé)任人,定期檢查維護(hù)保養(yǎng)記錄

4消防設(shè)備、設(shè)施

完好率100%消防設(shè)備、設(shè)施由專項(xiàng)責(zé)任人負(fù)責(zé)巡檢,發(fā)覺(jué)問(wèn)題,隨時(shí)予以整改修理,故障不過(guò)夜。

5修理服務(wù)

回訪率100%以上建立回訪制度,征求院方人員看法,改進(jìn)服務(wù)作風(fēng),提高服務(wù)質(zhì)量

6修理服務(wù)

滿足率99%以上做到剛好、快捷、解除故障快速有效,服務(wù)誠(chéng)肯,看法親善。待人接物有禮有節(jié),服務(wù)場(chǎng)所剛好清掃

物業(yè)工程部上墻宿舍管理規(guī)定

物業(yè)工程部上墻制度:宿舍管理規(guī)定

工程部宿舍管理規(guī)定

1.0宿舍內(nèi)嚴(yán)禁吸煙,如有違規(guī)者處以兩百元罰款整。

2.0工程宿舍內(nèi)嚴(yán)禁非工程人員留宿,如有違規(guī)者罰款一百元整。

3.0工程留宿人員床鋪干凈整齊,如有違規(guī)者罰款五十元整。

4.0當(dāng)值宿舍衛(wèi)生負(fù)責(zé)人,必需保證宿舍公共區(qū)域內(nèi)干凈,如有違者罰款五十元整。

5.0嚴(yán)禁在工程宿舍接待非本公司人員,如有違規(guī)懲罰當(dāng)事人一百元整。

6.0宿舍內(nèi)實(shí)行門(mén)禁制度,最終離開(kāi)者負(fù)責(zé)鎖門(mén),如有違規(guī)者罰款一百元整。

7.0工程全體人員簽字確認(rèn):

物業(yè)工程部上墻平安防火管理規(guī)定

物業(yè)工程部上墻制度:平安防火管理規(guī)定

工程部平安防火管理規(guī)定

1.0加強(qiáng)對(duì)全體員工治安防范意識(shí),執(zhí)行公司制訂的治安管理制度,協(xié)同保安部門(mén)仔細(xì)做好公司動(dòng)力系統(tǒng)的治安保衛(wèi)工作。

2.0各崗位人員必需嚴(yán)守崗位責(zé)任,發(fā)生事故或發(fā)覺(jué)可疑狀況應(yīng)快速處理并按程序上報(bào),并保持好現(xiàn)場(chǎng)。

3.0未經(jīng)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),外來(lái)人員(包括參觀學(xué)習(xí)、探親訪友、施工等)禁止進(jìn)入配電房、電梯機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、水泵房等場(chǎng)所。經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入人員必需辦理登記手續(xù),由值班人員負(fù)責(zé)執(zhí)行。4.0各崗位值班人員除負(fù)責(zé)設(shè)備平安運(yùn)行外,必需對(duì)所屬機(jī)房范圍進(jìn)行平安檢查。各級(jí)管理人員必需定期對(duì)所屬范圍進(jìn)行平安檢查,如發(fā)覺(jué)有擔(dān)心全因素,剛好進(jìn)行整改。

5.0不得隨意配制各機(jī)房鑰匙,無(wú)人時(shí)各機(jī)房、班組工作場(chǎng)地門(mén)窗必需鎖好。由水系統(tǒng)當(dāng)值人員負(fù)責(zé)檢查各水池蓋是否鎖好,無(wú)關(guān)人員不得借用鑰匙,除水系統(tǒng)當(dāng)班人員外,必需經(jīng)該系統(tǒng)主管批準(zhǔn),才能打開(kāi)水池蓋。

6.0設(shè)備機(jī)房禁止吸煙。

7.0修理工作中需運(yùn)用易燃材料時(shí),應(yīng)特殊當(dāng)心。工作所需易燃品、油料必需由庫(kù)房保管,隨用隨領(lǐng)。

8.0須要?jiǎng)踊鹱鳂I(yè)時(shí),要辦妥動(dòng)火證后方能施工,施工前盡可能解除易燃物品,施工中應(yīng)有專人持滅火器監(jiān)護(hù),施工后仔細(xì)檢查,確無(wú)火種時(shí)方能離開(kāi)。

9.0不得隨意挪動(dòng)消防設(shè)施,發(fā)覺(jué)消防設(shè)施損壞或泄漏應(yīng)剛好告知消防中心。

10.0發(fā)覺(jué)火警剛好報(bào)告,盡力和消防隊(duì)員一道撲滅火災(zāi)。一旦大廈發(fā)生火災(zāi),工程部的首要任務(wù)是保證供水、供電,保證消防水泵、正壓送風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)等正常工作,并組織重要設(shè)備的愛(ài)護(hù)、人員疏散工作。

物業(yè)工程部上墻空調(diào)機(jī)房管理規(guī)定

物業(yè)工程部上墻制度:空調(diào)機(jī)房管理規(guī)定

空調(diào)機(jī)房管理規(guī)定

1.0大廈供冷及末端設(shè)備修理人員必需持證上崗,空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)的值班人員必需熟識(shí)主機(jī)及水泵系統(tǒng)狀況、熟識(shí)相關(guān)規(guī)程規(guī)定。

2.0空調(diào)機(jī)房建立24小時(shí)運(yùn)行值班制度及門(mén)禁制度,當(dāng)班人員按規(guī)定對(duì)機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)備進(jìn)行巡檢,根據(jù)《空調(diào)機(jī)組作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》的規(guī)定做好記錄,發(fā)覺(jué)問(wèn)題剛好上報(bào)值班工程師/領(lǐng)班。

3.0嚴(yán)格遵守《空調(diào)機(jī)組操作規(guī)程》中的全部條款操作機(jī)組。

4.0空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)備由專人值守、管理,主機(jī)的投送及水溫設(shè)定由值班工程師/領(lǐng)班支配空調(diào)工操作執(zhí)行,值班人員必需做好值班記錄,仔細(xì)執(zhí)行工程部《交接班制度》。

5.0值班人員在機(jī)組運(yùn)行過(guò)程中發(fā)覺(jué)主機(jī)及水泵出現(xiàn)狀況時(shí),首先要查明緣由,如無(wú)法查明故障緣由,可停止運(yùn)用故障機(jī)組,改用備用設(shè)備,以確保大廈空調(diào)及生活熱水的正常供應(yīng),并剛好向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

6.0空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙,嚴(yán)格執(zhí)行《工程部平安防火管理規(guī)定》。

7.0加強(qiáng)設(shè)備的日常維護(hù)、保養(yǎng),保證空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備的完好。

8.0當(dāng)值人員須保持空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)清潔衛(wèi)生,在每班交接班時(shí)應(yīng)做好機(jī)房清理工作。

物業(yè)工程部上墻配電室管理規(guī)定

物業(yè)工程部上墻制度:配電室管理規(guī)定

配電室管理規(guī)定

為了貫徹平安第一的方針,確保園區(qū)供電系統(tǒng)平安正常運(yùn)行,特制定配電室管理制度:

1.0負(fù)責(zé)供電動(dòng)作和修理的人員必需持證上崗。配電室的值班員必需熟識(shí)電氣設(shè)備狀況和有關(guān)平安措施。

2.0配送電建立24小時(shí)運(yùn)行值班制度,對(duì)配電裝置及高壓室常常進(jìn)行巡查,做好每日巡察記錄;發(fā)覺(jué)問(wèn)題剛好上報(bào)工程部工程師及工程部經(jīng)理。

3.0配電設(shè)備由專職人員負(fù)責(zé)管理和值班,配電設(shè)備的停送電由值班電工操作,非值班電工禁止操作。值班員必需做好值班記錄,仔細(xì)執(zhí)行交接班制度。

4.0供電線路嚴(yán)禁超載供電,配電室內(nèi)禁止亂拉亂接線路,在夏季供電高峰時(shí),應(yīng)按負(fù)荷的需求,有安排的調(diào)整系統(tǒng)運(yùn)行方式。

5.0停電時(shí),應(yīng)提前向用戶發(fā)出通知;復(fù)原送電時(shí),在確認(rèn)供電線路正常、電氣設(shè)備完好后方可送電。

6.0配電室內(nèi)設(shè)備及線路變更以及重大變改,要上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

7.0配電室消防設(shè)施應(yīng)確保完好,并有手持式氣體滅火器。留意防止小動(dòng)物進(jìn)入;無(wú)關(guān)人員禁止進(jìn)入,外部人員需經(jīng)工程部辦公室許可方可進(jìn)入,并做好外來(lái)人員登記工作。

8.0加強(qiáng)日常維護(hù)、檢修,保證配電室內(nèi)公共照明、顯示燈等設(shè)備的完好。

9.0市電停電時(shí)值班人員應(yīng)馬上檢查發(fā)電機(jī)組是否已啟動(dòng),沒(méi)有啟動(dòng)則應(yīng)馬上啟動(dòng),保證消防系統(tǒng)等重要設(shè)備供電,同時(shí)與供電部門(mén)取得聯(lián)系。

10.0運(yùn)行過(guò)程中,分路開(kāi)關(guān)跳閘,先查明緣由,如一時(shí)查不出可試送一次,若不勝利不能再送并報(bào)告專業(yè)領(lǐng)班查明緣由解除故障后才能送電。

11.0系統(tǒng)和設(shè)備在運(yùn)行或檢修時(shí),應(yīng)掛上相應(yīng)的警示牌,嚴(yán)防誤操作。

12.0保持配電室的清潔衛(wèi)生和干燥。

物業(yè)工程部上墻水泵房管理規(guī)定

物業(yè)工程部上墻制度:水泵房管理規(guī)定

水泵房管理規(guī)定

1.0水泵房由工程部領(lǐng)班及運(yùn)行操作人員負(fù)責(zé)運(yùn)行操作維護(hù)保養(yǎng)。

2.0運(yùn)行班運(yùn)行操作人員必需每天24小時(shí)保證大廈用水需求。

3.0運(yùn)行操作人員必需定時(shí)巡察檢查泵房?jī)?nèi)的全部機(jī)電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況,并做記錄。

4.0運(yùn)行操作人員必需每班保持水泵房?jī)?nèi)及機(jī)電設(shè)備清潔衛(wèi)生,并保持室內(nèi)干燥無(wú)雜物,無(wú)關(guān)人員禁止進(jìn)入。

5.0運(yùn)行操作人員必需保證設(shè)備正常運(yùn)行所必需進(jìn)行的保養(yǎng)工作,剛好加潤(rùn)滑油,處理盤(pán)根漏水,緊固松動(dòng)螺栓,更換磨損接手彈性膠圈等工作。

6.0運(yùn)行操作人員對(duì)發(fā)覺(jué)設(shè)備存在的不正?，F(xiàn)象,如軸承溫度過(guò)高,泵體振動(dòng)劇烈或產(chǎn)生不正常噪音,電機(jī)溫升過(guò)高,運(yùn)行電流超過(guò)額定電流,水泵供水間隔時(shí)間超過(guò)正常間隔時(shí)間,應(yīng)剛好報(bào)告專業(yè)領(lǐng)班及部門(mén)經(jīng)理,派修理工人檢查修理。

7.0運(yùn)行操作人員對(duì)不常常運(yùn)用的水泵,如消防栓泵、噴淋消防泵等機(jī)電設(shè)備應(yīng)定期點(diǎn)動(dòng),視察是否正常牢靠并做記錄。

8.0運(yùn)行操作人員必需做好交接班工作,沒(méi)有交接班不準(zhǔn)離崗,交接班時(shí)應(yīng)做好交接記錄并簽字。

物業(yè)工程部上墻發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定

物業(yè)工程部上墻制度:發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定

發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定

1.0發(fā)電機(jī)房重地,禁止非工作人員進(jìn)入;平常機(jī)房門(mén)應(yīng)加鎖。

2.0發(fā)電機(jī)應(yīng)處于隨時(shí)投入運(yùn)行狀態(tài),市電停電時(shí),確保發(fā)電機(jī)快速投入發(fā)電和送電。

3.0每月試開(kāi)發(fā)電機(jī)一次,開(kāi)機(jī)前應(yīng)檢查水、機(jī)油、柴油等,試機(jī)時(shí)間為10分鐘。試機(jī)時(shí),要檢查電氣部件、接觸器、繼電器、連接螺絲以及發(fā)電機(jī)、柴油機(jī)的主要部件,并按要求填寫(xiě)保養(yǎng)檢查記錄。

4.0柴油機(jī)啟動(dòng)用蓄電池,應(yīng)剛好充電保證足