2023年大廈物業(yè)管理制度(篇)

2023年大廈物業(yè)管理制度(篇)

書目

政府大廈物業(yè)管理質(zhì)量監(jiān)督限制

區(qū)政府大廈物業(yè)管理質(zhì)量監(jiān)督與限制

物業(yè)管理工作的核心在于質(zhì)量限制系統(tǒng)的建立和得以不斷的提升服務(wù)質(zhì)量,運(yùn)用iso9001(2000)質(zhì)量限制系統(tǒng),以《作業(yè)指導(dǎo)書》《工作手冊(cè)》內(nèi)容和工作標(biāo)準(zhǔn)為檢查依據(jù),貫穿于工作打算階段、工作實(shí)施階段、事后檢查階段、總結(jié)提高階段的四個(gè)階段,從依靠自檢、互檢、日檢、周檢、月檢、季檢、半年考評(píng)、年終總評(píng)的質(zhì)量監(jiān)督檢查手段進(jìn)行全程限制。

一、員工基本素養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定

(一)儀表、儀容

1、儀表儀容整齊、端正、規(guī)范,精神狀態(tài)飽滿。

2、上班時(shí)間著裝統(tǒng)一,一律佩帶工作卡

3、制服保持清潔、挺括,工作卡涂污或破損剛好更換。

4、嚴(yán)禁穿著私人衣服上崗,嚴(yán)禁穿拖鞋上崗,嚴(yán)禁無卡上崗。

5、儀容舉止文靜有禮、熱忱,力爭給住戶留下良好的第一印象;嚴(yán)禁不雅觀、不禮貌的舉止和行為,如懶散地依靠在臺(tái)椅或墻上。

6、嚴(yán)禁與住戶發(fā)生爭吵和打罵行為;處理違章,對(duì)待無禮行為,要耐性、容忍,以理服人,教化為主。

7、辦公室內(nèi),禁止大聲喧嘩;辦公時(shí)間禁止哼唱歌曲、吃東西、閑聊、隨意串崗、打私人電話。

8、留意個(gè)人衛(wèi)生,禁止蓄須、留長指甲;留意個(gè)人清潔,以免因異味引起住戶和同事的尷尬。

(二)文明用語

1、要養(yǎng)成運(yùn)用禮貌、文明的詞語的習(xí)慣,主動(dòng)向住戶和來訪者問好,落落大方、看法親切。

2、接聽電話要留意:要在第一時(shí)間接聽電話;首先向?qū)Ψ絾柡?您好,物業(yè)管理處';禁止用'喂、講話、要哪里、找誰'等生硬失禮的詞語。

3、與住戶或來訪者交談要運(yùn)用一般話或白話,說話要清晰,用詞精確,言簡意賅。不講與工作無關(guān)的話,不講與住戶無關(guān)的話,不講有損管理處形象的話。

(三)處理投訴

1、物業(yè)管理公司應(yīng)遵循公司的經(jīng)營原則:

(1)接到投訴時(shí),首先要假定我們的工作存在問題;

(2)出現(xiàn)投訴,肯定要?jiǎng)偤孟蛏戏从承畔?

(3)面對(duì)重大的投訴問題,第一負(fù)責(zé)人要親自處理;

(4)在處理投訴的過程中,應(yīng)正確把握好與新聞媒體的關(guān)系;

(5)在滿意客戶的要求時(shí),應(yīng)遵循公司的經(jīng)營原則辦事,若客戶的要求違反了公司的經(jīng)營原則,則應(yīng)尋求法律救濟(jì)。

2、規(guī)范客戶投訴的處理程序;

(1)仔細(xì)聽取住戶的看法,弄清狀況,做好筆錄。

(2)即時(shí)處理,如非本部門工作范圍的狀況,剛好通知有關(guān)部門或責(zé)任人。

(3)重大問題實(shí)行三級(jí)負(fù)責(zé)制:接待人--領(lǐng)班--主任逐級(jí)上報(bào),直到處理完畢。

(4)看法親善,語言虛心,不急不躁,耐性地做好說明工作;不得冷淡、刁難、取笑、訓(xùn)斥住戶、向住戶索要錢物。

(5)凡在管理處工作范圍之內(nèi)的投訴,處理時(shí)間不得超過一周;隱瞞投訴、漏記或漏報(bào)者除在本部門公開檢討,情節(jié)嚴(yán)峻的,還要扣除當(dāng)月效益工資。

3、物業(yè)管理公司應(yīng)剛好分析、總結(jié)客戶投訴的案例,并列入崗位培訓(xùn)的教材中。

二、日巡察檢查規(guī)定

1、日巡察內(nèi)容:

1)管理處內(nèi)務(wù)巡察檢查工作內(nèi)容:

a.儀容儀表:著裝整齊,佩帶工作牌。

b.服務(wù)看法:說話和氣,運(yùn)用文明用語,不與用戶發(fā)生爭吵。

c.工作紀(jì)律:按時(shí)上下班無遲到早退現(xiàn)象,上班不閑聊,共同打掃辦公室的保潔衛(wèi)生等;

d.員工宿舍(集體):保潔衛(wèi)生,擺放整齊,無垃圾堆放等。

2)物業(yè)巡察檢查內(nèi)容:

a.房管:

查違章,如:有無亂搭、亂建、違章裝修,墻壁有無亂畫、亂張貼、區(qū)內(nèi)有無亂擺買;商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)是否進(jìn)行'門前三包',有無擅自轉(zhuǎn)租或變更申報(bào)經(jīng)營范圍等。

b.修理:

是否有擔(dān)心全隱患,如:房屋出現(xiàn)破損、消防通道是否被堵、消防設(shè)施是否完好無損,有無臨時(shí)亂拉電線;公共及通風(fēng)設(shè)備有無損壞,室內(nèi)外上下水管有無滲漏,道路、人行道等有無損壞,道路欄、路障是否完好無損等。

c.公共秩序:

有無可疑人員在區(qū)內(nèi)游蕩,亂張貼廣告和其他的治安可疑狀況等。

有無車輛亂停放,車場管理和車輛擺放是否有序,有無亂收費(fèi)現(xiàn)象,是否按規(guī)定對(duì)進(jìn)出車輛進(jìn)行登記等。

d.保潔:

有無垃圾亂堆放,垃圾池是否剛好清理,室外污、雨水管,化糞池、沙井是否有堵塞現(xiàn)象,是否剛好疏通、清理,樓道是否按規(guī)定進(jìn)行保潔等。

e.綠化:

樹木花草有無損壞、是否剛好進(jìn)行修剪和除雜草、病蟲害,是否剛好修枝剪葉,并對(duì)補(bǔ)種綠地、樹木實(shí)行愛護(hù)措施等。

g.文化活動(dòng)中心:活動(dòng)場地、設(shè)施保潔衛(wèi)生,設(shè)施完好,各項(xiàng)活動(dòng)平安、有序開展,工作人員精神飽滿,服務(wù)剛好到位。

2、巡察記錄和記錄的處理:

1)在周末或周一應(yīng)在'管理事務(wù)記錄表'中列出下周或本周巡察的重點(diǎn)、每天巡察的路途。

2)巡察中,主要記錄發(fā)覺的問題,對(duì)用戶的提議、建議以及自己在工作中發(fā)覺的需加強(qiáng)管理、提高服務(wù)質(zhì)量等方面的想法也應(yīng)當(dāng)作好記錄。

3)巡察中發(fā)覺的問題,分類進(jìn)行處理:

a.收集的管理看法急需管理處主任決策的,應(yīng)填寫《轉(zhuǎn)呈表》。

b.即行關(guān)閉的稍微不合格在日巡察表中關(guān)閉,要求在表中反映出'發(fā)覺的不合格已支配何部門整改'、'何時(shí)復(fù)檢'和'復(fù)檢結(jié)果是否合格';

c.嚴(yán)峻不合格,填寫'不合格服務(wù)處理表'。

d.發(fā)覺違章行為填寫'違章處理規(guī)定'執(zhí)行。

3、巡察時(shí)間:

領(lǐng)班每日上午、下午各巡察一次,記錄一次。

4、留意事項(xiàng):

1)一天兩次的巡察檢查能基本覆蓋要求檢查的內(nèi)容,上午和下午可以分不同內(nèi)容或服務(wù)項(xiàng)目來檢查;每天檢查的內(nèi)容要有側(cè)重點(diǎn),在一周內(nèi)要求基本對(duì)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的房屋、公共配套設(shè)施及服務(wù)均作過檢查或重點(diǎn)檢查。

2)有多名領(lǐng)班的要留意分工,所分區(qū)域、服務(wù)項(xiàng)目搭協(xié)作理。

3)日巡察檢查發(fā)覺問題均記載管理事務(wù)記錄表上,記錄要求清楚、簡潔,作為日巡察檢查依據(jù)及本人工作考核依據(jù)。

5、相關(guān)記錄:管理事務(wù)記錄表

三、周檢工作規(guī)定

1、范圍:

各管理處周檢。

2、職責(zé):

1)管理處主任負(fù)責(zé)組織領(lǐng)班、各班(隊(duì))長

參與周檢。

2)管理處主任指定一名領(lǐng)班作好周檢記錄。

3)管理處主任負(fù)責(zé)對(duì)周檢中發(fā)覺的不合格組織領(lǐng)班、班組(隊(duì))長,剛好制訂整改或訂正措施;發(fā)覺嚴(yán)峻不合格時(shí)制定訂正措施報(bào)告并上報(bào)公司物業(yè)管理部。

3、周檢要求:

1)管理處必需按'5'所規(guī)定的九項(xiàng)進(jìn)行周檢工作。

2)每月抽查總量不少于本文件的規(guī)定。

3)檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)依據(jù)各工作手冊(cè)中的規(guī)定。

4、檢查的方式方法:

1)時(shí)間支配:

每周一下午,檢查上周的服務(wù)狀況,因特別緣由可以提前或滯后一天。

2)參檢人員的檢查組織形式:

采納集中與分組相結(jié)合,以集中形式為主;有條件的管理處,可分組帶隊(duì)檢查。

3)檢查方法:

實(shí)行巡查或抽查,以抽查為主;每次抽查面覆蓋'5'各項(xiàng),并應(yīng)側(cè)重兩項(xiàng)加深檢查深度。

5、檢查項(xiàng)目和抽查內(nèi)容:

1)房管工作:

抽查3-5項(xiàng)投訴處理、回訪記錄、巡察記錄和來訪登記等質(zhì)量記錄,巡察資料室、倉庫、員工宿舍等。

2)平安工作:

每個(gè)巡邏去抽查一個(gè)簽到箱,抽查2-3個(gè)固定崗,抽查3-5份來訪登記、培訓(xùn)記錄等質(zhì)量記錄,巡檢保安員儀容儀表,抽查3-5人的文明用語運(yùn)用、工作流程的駕馭。

3)車輛管理:

抽查1-2停車場和道口崗?fù)?視察現(xiàn)場運(yùn)作5分鐘(儀容儀表、文明用語的運(yùn)用,工作流程的駕馭等);50%的摩托車、自行車保管站,抽查2-3份各崗位的質(zhì)量記錄,巡查車輛停放。

4)保潔工作:

大樓內(nèi)抽查2個(gè)工作單元,大樓外抽查3個(gè)下水道口、2-3個(gè)污水井、2-3個(gè)垃圾池(果皮箱),巡檢消殺工作。

5)綠化工作:

抽查區(qū)內(nèi)2-3處的綠地?fù)茈s草是否剛好、草坪補(bǔ)種是否剛好,2-3處綠籬修剪、補(bǔ)種是否剛好,3-5棵樹木有無病蟲害、按規(guī)定修枝剪葉、無枯枝、無壞死樹木。

6)修理工作:

抽查10%的安監(jiān)探頭,2%煙感探頭,2%的樓道、走廊燈。檢查地點(diǎn)同檢查車輛、保潔、綠化地點(diǎn)盡量相同,一起檢查,抽檢量不夠另增加檢查范圍。

7)機(jī)電設(shè)備管理:

主要由設(shè)備工程部領(lǐng)班組織其領(lǐng)班工程師、班組長檢查,管理處按與其簽定的管理合同對(duì)其檢查,主要是檢查設(shè)備房與值班室的管理,本周的供電率、供水率、電梯正常運(yùn)行率、設(shè)備完好率、冷氣剛好率。

8)檢查對(duì)上次周檢不合格的處理狀況。

6、處理結(jié)果:對(duì)不合格服務(wù)剛好填寫《不合格服務(wù)處理表》

7、檢查記錄:

1)檢查出的稍微問題記入管理事務(wù)記錄表,整改后關(guān)閉。

2)屬于不合格服務(wù)填寫《不合格服務(wù)處理表》。

8、相關(guān)文件與記錄:周檢表

四、辦公物品管理規(guī)定

1、辦公物品分類:

1)辦公設(shè)備

a.電話

b.電腦及打印機(jī)

c.辦公桌椅

d.資料柜

e.辦公文具.

g.其他

2、辦公用品:

a.材料紙

b.各種表格

c.筆

d.筆記本

e.計(jì)算器

f.直尺

g.其它

3、管理規(guī)定:

1)辦公用品發(fā)放程序按公司制定的'辦公用品管理規(guī)定'執(zhí)行。

2)由檔案員負(fù)責(zé)保存、發(fā)放和登記。

3)辦公設(shè)備中,電腦及打印機(jī)由資料員負(fù)責(zé)操作、登記、收費(fèi)和保管,以及聯(lián)系修理事宜,領(lǐng)班領(lǐng)班負(fù)責(zé)監(jiān)控。

4)保險(xiǎn)柜由收款員運(yùn)用,管理處主任負(fù)責(zé)監(jiān)控。

5)辦公桌椅由領(lǐng)用人負(fù)保管責(zé)任。

6)各班組長負(fù)責(zé)領(lǐng)取辦公用品,并監(jiān)控運(yùn)用狀況。

4、有關(guān)運(yùn)用規(guī)定:

1)電話:

a.禁止撥'聲訊'服務(wù)臺(tái)。

b.禁止上班時(shí)間閑聊,私人電話通話時(shí)間不超過3分鐘。

c.非管理人員禁止運(yùn)用辦公電話。

2)電腦及打印機(jī):

a.非管理處指定操作人員必需經(jīng)管理處主任或領(lǐng)班領(lǐng)班許可方可上機(jī)。

b.外來磁盤或軟件嚴(yán)禁上機(jī)操作,以防止帶毒傳染,破壞電腦程序。

c.嚴(yán)格執(zhí)行公司制定的'電腦操作規(guī)程'。

5、相關(guān)文件與記錄:

熙正大廈物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)工作組織實(shí)施

正熙大廈物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)工作組織與實(shí)施

一、指導(dǎo)思想

通過開展創(chuàng)建工作,進(jìn)一步提高管理水平,提升服務(wù)質(zhì)量,營造舒適的生活、工作環(huán)境,確保物業(yè)保值增值。

二、確立創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)

20**年5月,公司確立了20**年下半年創(chuàng)建'成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈'及2023年上半年創(chuàng)建'四川省物業(yè)管理優(yōu)秀大廈'的目標(biāo)。

三、與工作聯(lián)系小組達(dá)成共識(shí),確定'創(chuàng)優(yōu)'規(guī)劃

20**年5月10日成都萬邦物業(yè)管理有限公司在月度工作例會(huì)中與各項(xiàng)目一起探討協(xié)商,達(dá)成共識(shí),一樣同意正熙大廈申報(bào)'成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈',并共同確定了創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃。

四、成立'創(chuàng)優(yōu)'領(lǐng)導(dǎo)小組

20**年5月12日,公司明確創(chuàng)優(yōu)工作以后,即由項(xiàng)目總經(jīng)理掛帥成立了'正熙大廈創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組'。

五、進(jìn)行'創(chuàng)優(yōu)'宣揚(yáng)和動(dòng)員

1、宣揚(yáng):'創(chuàng)優(yōu)'工作須要全體業(yè)戶的理解、支持、響應(yīng)和主動(dòng)參加。為此項(xiàng)目在20**年5月利用大堂ppt文件、上門走訪等多種方式,向全體業(yè)戶宣揚(yáng)今年'創(chuàng)優(yōu)'目的、意義以及對(duì)業(yè)戶自身的重要性。

2、動(dòng)員:'創(chuàng)優(yōu)'工作須要全體員工的主動(dòng)響應(yīng)和主動(dòng)參加。20**年5月12日項(xiàng)目召開'創(chuàng)優(yōu)'工作動(dòng)員大會(huì),大會(huì)由'創(chuàng)優(yōu)'工作領(lǐng)導(dǎo)小組組長zz主持。主要布置各部門在'創(chuàng)優(yōu)'工作中的詳細(xì)任務(wù)。使每位員工了解'創(chuàng)優(yōu)'工作的目的、意義,能以飽滿的熱忱投身到'創(chuàng)優(yōu)'工作中。六、部門互檢、項(xiàng)目內(nèi)部自檢、反復(fù)整改

1、部門互檢

時(shí)間:20**年6月20日;

目的:各部門從便利的角度動(dòng)身,找出其他部門服務(wù)和管理工作中的不足;依據(jù):《成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》;

互檢人員:各部門負(fù)責(zé)人

結(jié)果:找出其他部門'創(chuàng)優(yōu)'的差距,報(bào)'創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組'并限期整改。

2、項(xiàng)目內(nèi)部自檢

時(shí)間:20**年6月28日、20**年6月29日;

目的:全面、系統(tǒng)性地找出不足;

依據(jù):《成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及其他行業(yè)法規(guī)等;

自檢人員:創(chuàng)優(yōu)工作小組;

結(jié)果:找出'創(chuàng)優(yōu)'的差距,保持已達(dá)標(biāo)合格的項(xiàng)目,對(duì)不達(dá)標(biāo)項(xiàng)目全面整改。

6月28日項(xiàng)目內(nèi)部自檢

3、整改:

20**年7月----20**年8月上旬,依據(jù)部門互檢、項(xiàng)目自檢的結(jié)果,進(jìn)行整改。

目的:

(1)硬件方面:按《成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)》要求,對(duì)大廈所配備的設(shè)施設(shè)備存在的問題進(jìn)行整改,以至最終達(dá)標(biāo):

(2)資料方面:按《成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)》要求,對(duì)相關(guān)資料進(jìn)行收集、完善、歸檔。

小區(qū)大廈物業(yè)管理達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

小區(qū)(大廈)物業(yè)管理達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

1.0目的

規(guī)范住宅小區(qū)(大廈)物業(yè)管理達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作,確保創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作完善有效。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)管理公司創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作。

3.0職責(zé)

3.1公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作的組織、監(jiān)控。

3.2公司分管副總經(jīng)理和管理處經(jīng)理詳細(xì)負(fù)責(zé)組織實(shí)施達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作。

3.3管理處和公司機(jī)關(guān)各部門負(fù)責(zé)依照本規(guī)程進(jìn)行達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作的詳細(xì)作業(yè)。

4.0程序要點(diǎn)

4.1物業(yè)管理“達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)”簡介

4.1.1“國家級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈工業(yè)區(qū)”達(dá)標(biāo)評(píng)比:是由國家建設(shè)部每年組織的全國物業(yè)管理達(dá)標(biāo)考評(píng)分為90分(百分制),參與評(píng)比的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)由各省建委或物業(yè)管理主管部門舉薦考評(píng)合格后(90分)可榮獲由建設(shè)部頒發(fā)的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈1t_業(yè)區(qū)”榮譽(yù)稱號(hào)(考評(píng)總分在95分以上可獲“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)/大廈工業(yè)區(qū)”稱號(hào))。達(dá)標(biāo)后由建設(shè)部每兩年復(fù)查一次,復(fù)查合格后可接著保持“國優(yōu)”稱號(hào)。

4.4.2“省級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)比”:是由各省建委每年組織的全省范圍物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)評(píng)比?？荚u(píng)達(dá)標(biāo)分?jǐn)?shù)一般為85分,參與考評(píng)的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)由省內(nèi)各城市舉薦。考評(píng)合格后,可榮獲省級(jí)“城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)”稱號(hào)。達(dá)標(biāo)后由各省建委每兩年復(fù)查一次,合格可接著保持“省優(yōu)”稱號(hào)。

4.1.3“市級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)比”:是由國內(nèi)各主要城市自己每年實(shí)行的全市范圍物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)評(píng)比。參與考評(píng)的小區(qū)/大廈it業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)后可榮獲市級(jí)“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)”榮譽(yù)稱號(hào)。

4.1.4“區(qū)級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)比”:是由各主要城市的各區(qū)級(jí)住宅主管部門實(shí)行的全區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)評(píng)比。參與考評(píng)的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)后可榮獲區(qū)級(jí)“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)”榮譽(yù)稱號(hào)。

4.2物業(yè)管理公司創(chuàng)優(yōu)工作一般須要經(jīng)過以下幾個(gè)步驟確立目標(biāo)。

4.2.1確立目標(biāo)。

4.2.2成立創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組。

4.2.3內(nèi)部動(dòng)員。

4.2.4比照“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行內(nèi)部整改。

4.2.5進(jìn)行“自檢”和“預(yù)檢”o

4.2.6迎檢達(dá)標(biāo)o

4.3“創(chuàng)優(yōu)”達(dá)標(biāo)的基本工作要點(diǎn)確立“創(chuàng)優(yōu)”目標(biāo):物業(yè)管理公司應(yīng)首先確定打算“創(chuàng)優(yōu)”的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的創(chuàng)優(yōu)目標(biāo),即明確是達(dá)到“國優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)還是“省優(yōu)”、“市優(yōu)”、“區(qū)優(yōu)”,以便為創(chuàng)優(yōu)工作定下一個(gè)基本格調(diào)。定立“創(chuàng)優(yōu)”目標(biāo)時(shí),應(yīng)留意結(jié)合參與“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的實(shí)際狀況和公司的保證實(shí)力,不行一味地好高騖遠(yuǎn)。

4.3.1成立“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組:“創(chuàng)優(yōu)”工作起先前應(yīng)由公司領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥成立“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組。創(chuàng)優(yōu)小組一般應(yīng)由公司各部門的負(fù)責(zé)人和管理處主要領(lǐng)導(dǎo)組成。對(duì)于重要地“創(chuàng)優(yōu)”工作,應(yīng)由公司總經(jīng)理親自掛帥以便加強(qiáng)“創(chuàng)優(yōu)”工作的協(xié)調(diào),支持力度,確?！皠?chuàng)優(yōu)”工作必要的人力、物力保障。

4.3.3內(nèi)部動(dòng)員:“創(chuàng)優(yōu)”起先時(shí),應(yīng)首先對(duì)內(nèi)部員工,特殊是參與“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)管理處的全體員工進(jìn)行“創(chuàng)優(yōu)”總動(dòng)員,通過會(huì)議、宣揚(yáng),加強(qiáng)管理力度等措施使相關(guān)員工盡快進(jìn)入驚慌的“創(chuàng)優(yōu)”工作狀態(tài),提高、加快工作效益、工作節(jié)奏,作好打硬仗、“吃苦”的打算。

4.3.4比照“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行內(nèi)部整改:“創(chuàng)優(yōu)”工作應(yīng)當(dāng)遵循的“創(chuàng)優(yōu)”達(dá)標(biāo)打算為

參照,邊整邊改邊比照“標(biāo)準(zhǔn)”逐步達(dá)到“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)的工作方式。內(nèi)部工作“創(chuàng)優(yōu)”整改包括“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)硬件設(shè)施(房屋、設(shè)備、設(shè)施、環(huán)境等的整改和“創(chuàng)優(yōu)”資料(原始憑證、管理體系等)的完善兩大部分。

4.3.5在“硬件”設(shè)施的整改方面,應(yīng)當(dāng)作到以下幾個(gè)方面的完善:

a)所管理物業(yè)樓宇外觀的完好、整齊。“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)應(yīng)當(dāng)做到或基本做到樓宇外觀完好,無墻皮剝落、亂涂亂畫亂張貼,整齊無污染、銹跡,油漆鮮亮,標(biāo)識(shí)清晰。特殊應(yīng)留意陽臺(tái)封閉的統(tǒng)一有序和不違反法規(guī),不改陽臺(tái)的運(yùn)用功能,各種外觀管道清潔完好,無銹跡污染,不違反裝修管理規(guī)定的亂拉線、亂搭建、

隨意改動(dòng)門窗色調(diào)等現(xiàn)象(詳見《裝修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》);

b)所管理的樓宇內(nèi)部整齊、有序、平安。無違反裝修管理和消防管理法規(guī)的亂搭、亂建、亂改(改動(dòng)房屋的運(yùn)用功能,物別是隨意改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu))等違章現(xiàn)象;各類樓宇內(nèi)部基本設(shè)施完好、整齊、標(biāo)識(shí)完整清楚(詳見《裝修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》和《防火管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》);

c)所管理小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)各類公共設(shè)施、設(shè)備運(yùn)用功能保持良好的工作狀態(tài)“創(chuàng)優(yōu)”整改時(shí)應(yīng)比照“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)。特殊留意兩個(gè)方面的問題:一是各類公共配套設(shè)備、設(shè)施的完備,即作為小區(qū)規(guī)劃和居家生活應(yīng)當(dāng)配置的公共配套設(shè)施、設(shè)備不能缺項(xiàng)和隨意削減;二是各類公共設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)用完好率應(yīng)留意達(dá)標(biāo),對(duì)日常管理比較被忽視的設(shè)施、設(shè)備,如路燈、路牌等要特殊加以留意保持其運(yùn)用的完好率;

d)設(shè)備機(jī)房的環(huán)境和設(shè)備表面維護(hù)管理應(yīng)做到整齊、干爽,無灰塵、銹跡、脫漆、雜物,無蟲、鼠害跡。設(shè)備機(jī)房的和設(shè)備表面狀況反映出來的是直觀的設(shè)備維護(hù)管理水準(zhǔn)的凹凸,整改時(shí)應(yīng)特殊留意機(jī)房的環(huán)境整改和設(shè)備表面的維護(hù)工作,力爭做到機(jī)房整齊、干爽、通風(fēng)降溫柔防護(hù)措施完善,設(shè)備表面光澤飽滿、標(biāo)識(shí)清楚,無油漬、銹跡、脫漆現(xiàn)象(詳見機(jī)電修理部相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程);

e)消防系統(tǒng)配置齊全,標(biāo)識(shí)清晰完善,消防疏散通道暢通o“創(chuàng)優(yōu)”整改時(shí)應(yīng)特殊留意對(duì)消防系統(tǒng)的整改,力爭做到消防設(shè)施、設(shè)備齊全完好,可隨時(shí)啟用,消防疏散應(yīng)急照明燈、消防疏散指示牌、疏散圖和標(biāo)識(shí)齊全、完好,消防疏散通道暢通,無任何阻礙,通往天臺(tái)、逃命平臺(tái)防火門無鎖閉;樓宇四周消防通道無占用、停車等已被忽視的消防隱患(詳見消防管理中心各標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程);

f)除消防以外的其他涉及到居民身心健康、平安的重要設(shè)施如二次供水系統(tǒng)、池、水箱的清潔、消毒,煤氣管道、電梯等設(shè)施、設(shè)備的平安防護(hù)措施肯定要完善到位;

g)衛(wèi)生狀況至關(guān)重要o“創(chuàng)優(yōu)”整改時(shí)要特殊留意整改小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的各個(gè)衛(wèi)生死角的衛(wèi)生,如商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)門前、停車場、雨棚、天臺(tái)、垃圾中轉(zhuǎn)站、綠化花叢等處的衛(wèi)生狀況。嚴(yán)格管理限制好小區(qū)內(nèi)的亂張貼、亂涂畫等現(xiàn)象,嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)養(yǎng)家禽(詳見保潔部相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程);

h)“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的環(huán)境美化對(duì)“創(chuàng)優(yōu)’’評(píng)比影響極大。整改時(shí)應(yīng)特殊留意環(huán)境美化、綠化的整改,力爭做到使人耳目一新、賞心悅目的境界,以有效地提高分值(詳見園林綠

化部相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程);

i)公共秩序的整改要力爭做到各類治安、交通標(biāo)識(shí)完善齊備,各種必要的防護(hù)設(shè)施完好齊整,保安設(shè)備先進(jìn)完善(詳見保安部相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程)。

4.3.6在“創(chuàng)優(yōu)”迎檢資料的整理中應(yīng)力求資料的完善與真實(shí)、牢靠o“創(chuàng)優(yōu)’’迎檢資料通常包括以下內(nèi)容:

a)“創(chuàng)優(yōu)小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的產(chǎn)權(quán)資料

――規(guī)劃許可證;

-一用地協(xié)議書;

――投資許可證;

――開工許可證;

――紅線圖;

――總平面圖o

b)竣工驗(yàn)收資料:

――土建竣工驗(yàn)收書;

――消防竣工驗(yàn)收證明;

――水電竣工驗(yàn)收書;

――電梯竣工驗(yàn)收書、電梯準(zhǔn)用證;

――通信系統(tǒng)竣工驗(yàn)收證明;

――燃?xì)庀到y(tǒng)竣工驗(yàn)收證明o

c)管理移交資料:

――圖紙移交記錄;

――開發(fā)建設(shè)其他資料(如隱藏工程記錄等)移交資料;

――接管驗(yàn)收記錄;

――鑰匙移交記錄;

――發(fā)展商托付管理合同書o

d)管理公司成立登記資料:

--營業(yè)執(zhí)照;

--稅務(wù)登記證;

--企業(yè)法人代碼卡;

--管理處營業(yè)執(zhí)照;

--停車場營業(yè)執(zhí)照;

--管理處管理用房產(chǎn)權(quán)資料。

e)業(yè)主委員會(huì)成立與活動(dòng)資料:

--業(yè)主管委會(huì)章程;

--業(yè)主管委會(huì)社團(tuán)法人登記證;

--業(yè)主委員選舉產(chǎn)生記錄;

--業(yè)主管委會(huì)成立記錄;

--業(yè)主管委會(huì)召開的屆次會(huì)議紀(jì)要;

--業(yè)主管委會(huì)發(fā)布的公告。

f)公眾管理制度(詳見住戶手冊(cè));

g)全部內(nèi)部管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程(管理制度);

h)全部內(nèi)部管理的日常質(zhì)量記錄;

i)員工績效考評(píng)結(jié)果記錄;

j)全部的住戶投訴記錄;

k)全部的住戶回訪記錄;

i)全部的住戶報(bào)修記錄;

m)全部的住戶看法征集記錄;

n)全部的管理處對(duì)外通知、通知記錄;

o)全部的財(cái)務(wù)運(yùn)作損益表和其他財(cái)務(wù)報(bào)表;

p)全部的對(duì)外托付合同書;

q)全部的員工培訓(xùn)記錄;

r)全部的員工崗位、職稱證書、員工檔案;

s)小區(qū)業(yè)主/住戶檔案;

t)全部的住戶裝修管理檔案;

u)政府相關(guān)部門出具的無治安案件、火災(zāi)事故證明書

v)全部社區(qū)文化記錄;

w)全部的電梯年檢、二次供水檢疫、衛(wèi)生消殺檢疫證書;

*)全部的標(biāo)識(shí)復(fù)印件;

y)年有的多種經(jīng)營資料;

z)全部的政府、住戶、上級(jí)公司、外界對(duì)管理處工作的評(píng)價(jià)資料以及其他應(yīng)供應(yīng)的資料、記錄。

物業(yè)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

4.3.7進(jìn)行“自檢”和“預(yù)檢”:

a)在整改硬件和整理“創(chuàng)優(yōu)”迎檢資料過程中,“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)不定期地組織“創(chuàng)優(yōu)”管理處進(jìn)行內(nèi)部自檢。每次自檢均以目標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn),具體、全面地進(jìn)行自查自糾,對(duì)發(fā)覺的問題具體記錄下采逐項(xiàng)落實(shí)到責(zé)任人身上限時(shí)整改完畢。“自檢”一次,整改一次,提高一步,力爭在較短的時(shí)間內(nèi)大幅度地提高“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的迎檢水平。

b)在“創(chuàng)優(yōu)”迎檢前一個(gè)月,內(nèi)部整改即將結(jié)束的時(shí)候,“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)邀請(qǐng)行業(yè)專家對(duì)“創(chuàng)優(yōu)”管理處進(jìn)行正式迎檢前的“預(yù)檢”,“預(yù)檢”完全采納正式檢查評(píng)比的形式進(jìn)行,由檢查團(tuán)依照評(píng)比標(biāo)準(zhǔn),對(duì)“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)逐項(xiàng)驗(yàn)收,最終將結(jié)果總分和存在的問題逐一列出,以便在正

式迎檢前進(jìn)行有針對(duì)性的最終打算并以此熬煉管理處的全體員工。

4.3.8“迎檢”打算。在正式“創(chuàng)優(yōu)”迎檢前“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)應(yīng)著重做好以下工作:

a)硬件整改基本達(dá)標(biāo)。

b)資料、記錄真實(shí)、全面、勸服力強(qiáng)。

c)取得業(yè)主/住戶諒解和支持:“乜1憮,’管理處應(yīng)當(dāng)“創(chuàng)優(yōu)”的意義與業(yè)主/住戶達(dá)成充分的理解,使業(yè)主/住戶的絕大多數(shù)都能支持創(chuàng)優(yōu)工作。

d)取得業(yè)主管理委員會(huì)的支持和協(xié)作。

e)選好住戶代表,為向考評(píng)團(tuán)匯報(bào)工作作好打算:“國優(yōu)”、“省優(yōu),’評(píng)比一般考評(píng)團(tuán)都要求參與考評(píng)的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)有業(yè)主代表的發(fā)言和評(píng)價(jià),仔細(xì)選好住戶代表,贏得住戶代表的鼎力支持對(duì)考評(píng)至關(guān)重要。

f)寫好“迎檢”匯報(bào)材料:“迎檢”匯報(bào)材料是為向考評(píng)團(tuán)匯報(bào)工作所用發(fā)言稿,

發(fā)言稿應(yīng)突出“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的物業(yè)管理特色和成果,簡潔明快、重點(diǎn)突出,切

記冗長乏味o“迎檢”匯報(bào)發(fā)言一般應(yīng)包括以下幾部分:

--小區(qū)/大廈lt.業(yè)區(qū)簡介;

--物業(yè)管理工作匯報(bào);

--社區(qū)文化與精神文明匯報(bào);

--“創(chuàng)優(yōu)”工作狀況。

g)分工負(fù)責(zé),留意迎檢環(huán)境的布置:“迎檢”環(huán)境的布置應(yīng)留意迎檢氣氛的烘托,力爭創(chuàng)建出一個(gè)有利于迎檢、能夠給考評(píng)團(tuán)留下“好印象”的環(huán)境。

h)留意儀表儀容、言行舉止,以最飽滿的精神風(fēng)貌迎接考評(píng)。迎檢時(shí)員工的儀容

儀表、言行舉止都應(yīng)著力進(jìn)行雕鑿,“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)確保迎檢員工的最飽滿

的精神風(fēng)貌和精神狀態(tài)參與考評(píng),以求爭取最佳的考評(píng)成果。

i)迎檢時(shí)的基本要求:

--精神飽滿、儀容整齊;

--紀(jì)律嚴(yán)明,驚慌有序;

--熱忱大方,不卑不亢;

--環(huán)境優(yōu)雅,輕松活潑;

--自信嚴(yán)謹(jǐn)、應(yīng)答適度。

4.4迎檢結(jié)束后,由“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組寫出總結(jié)材料,歸檔保存。

5.0記錄

迪賽大廈物業(yè)管理質(zhì)量檢驗(yàn)限制程序

賽迪大廈物業(yè)管理質(zhì)量檢驗(yàn)限制程序

1.目的

規(guī)范服務(wù)過程和服務(wù)結(jié)果的檢驗(yàn),確保公司所供應(yīng)服務(wù)的質(zhì)量能夠符合要求。

2.范圍

適用于項(xiàng)目執(zhí)行部對(duì)服務(wù)質(zhì)量的管理和限制。

3.職責(zé)

3.1公司質(zhì)量保證部負(fù)責(zé)按《質(zhì)量檢驗(yàn)程序》規(guī)定,對(duì)全公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行管理和限制。

3.2項(xiàng)目執(zhí)行部所屬質(zhì)量限制部負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目執(zhí)行部各部服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和檢查。

3.3項(xiàng)目執(zhí)行部所屬各對(duì)客服務(wù)部門和人員,負(fù)有服務(wù)質(zhì)量的干脆責(zé)任,必需仔細(xì)自檢。

3.4項(xiàng)目執(zhí)行部各級(jí)管理人員負(fù)責(zé)職權(quán)內(nèi)日常服務(wù)過程的檢查和有效限制。

3.5各部門質(zhì)量檢驗(yàn)員負(fù)責(zé)本部門供應(yīng)服務(wù)過程及服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和檢查,并剛好對(duì)不合格項(xiàng)實(shí)行的訂正措施進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證。

4.程序

4.1干脆為用戶供應(yīng)服務(wù)的部門/人員,必需在供應(yīng)服務(wù)的過程中進(jìn)行自檢,剛好訂正不合格項(xiàng)。

4.2各部門管理人員負(fù)責(zé)對(duì)所轄范圍內(nèi)服務(wù)質(zhì)量的日檢和周檢,對(duì)發(fā)覺的不合格項(xiàng)執(zhí)行《不合格品限制程序》規(guī)定,剛好對(duì)不合格項(xiàng)進(jìn)行訂正和記錄。

4.2.1各部門主管級(jí)人員,每天不少于一次對(duì)所管轄范圍內(nèi)作業(yè)人員的服務(wù)質(zhì)量及服務(wù)過程和物業(yè)維護(hù)狀況進(jìn)行監(jiān)督、檢查。

4.2.2部門經(jīng)理每天不少于一次對(duì)本部門主管人員的工作進(jìn)行抽查,每次抽查內(nèi)容不少于總工作量的20%或每周不少于一次對(duì)本部門工作的全面檢查。

4.2.3項(xiàng)目執(zhí)行部總經(jīng)理每周不少于一次對(duì)服務(wù)工作進(jìn)行抽查。

4.2.4各部門質(zhì)量檢驗(yàn)員負(fù)責(zé)本部門服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督和檢查,并對(duì)發(fā)生的不合格項(xiàng)實(shí)行的訂正措施進(jìn)行跟蹤檢查和驗(yàn)證,并負(fù)責(zé)本部門質(zhì)量記錄的統(tǒng)計(jì)工作,并將《月質(zhì)量檢查統(tǒng)計(jì)表》報(bào)質(zhì)量限制部。

4.3項(xiàng)目執(zhí)行部所屬質(zhì)量限制部每月負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目執(zhí)行部的各部門進(jìn)行一次服務(wù)質(zhì)量抽查,并填寫《質(zhì)量檢查記錄表》。每月對(duì)各部門的檢查結(jié)果進(jìn)行匯總,并將《質(zhì)量工作綜合分析表》報(bào)公司質(zhì)量保證部。

4.4公司質(zhì)量保證部負(fù)責(zé)公司《質(zhì)量檢驗(yàn)程序》的實(shí)施和限制,每月對(duì)公司各級(jí)部門的質(zhì)量檢驗(yàn)結(jié)果進(jìn)行抽查和驗(yàn)證。并依據(jù)各部門的質(zhì)量檢查結(jié)果進(jìn)行評(píng)價(jià)分析,剛好對(duì)存在的不合格項(xiàng)實(shí)行訂正措施和預(yù)防措施。

4.5為用戶供應(yīng)的特別服務(wù)應(yīng)由用戶在服務(wù)記錄上簽字確認(rèn)或簽署看法,以此作為服務(wù)質(zhì)量的驗(yàn)證依據(jù)。

5.監(jiān)督執(zhí)行

各部門經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行。

6.支持性和相關(guān)性文件

jc/c*4。13-01-1998(1)《不合格品限制程序》

大廈物業(yè)車場管理員崗位職責(zé)

大廈物業(yè)車場管理員崗位職責(zé)

1、嚴(yán)格執(zhí)行公司停車場安防規(guī)定。

2、文明服務(wù)、禮貌待客、熱忱周到、盡職盡責(zé)。

3、妥當(dāng)合理指揮,疏導(dǎo)車輛及行人,避開發(fā)生交通堵塞及事故。

4、支配車輛的詳細(xì)狀況妥當(dāng)支配車位,按要求仔細(xì)填寫《停車場車輛狀況紀(jì)錄表》。

5、車輛駛?cè)胲噹鞎r(shí)應(yīng)細(xì)致視察車輛外觀狀況,如有刮蹭、損壞等痕跡,應(yīng)剛好向車主聲明,并做好記錄工作,以免事后發(fā)生糾紛。車輛停入期間加強(qiáng)巡察,勸阻無關(guān)人員穿行,確保車輛平安。

6、停車場管理員應(yīng)嫻熟駕馭車庫內(nèi)消防設(shè)備設(shè)施分布及運(yùn)用方法。愛惜車庫設(shè)備設(shè)施,嚴(yán)格按操作規(guī)程進(jìn)行操作,維護(hù)保持各類通道交通設(shè)施的完好、清潔、通暢有效。

7、遇有突發(fā)狀況時(shí)馬上用對(duì)講機(jī)通知安防部中控室和現(xiàn)場值班人員,并剛好了解狀況愛護(hù)好現(xiàn)場,將事故狀況填寫《緊急事故狀況登記表》。

8、做好值班紀(jì)錄,仔細(xì)交接當(dāng)班各項(xiàng)事宜。

9、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的臨時(shí)性工作。

豐華大廈物業(yè)平安管理制度

大廈物業(yè)平安管理制度

1、貫徹'預(yù)防為主'的方針,做好對(duì)員工的了解工作,逐步達(dá)到'四知標(biāo)準(zhǔn)',即:知姓名、知部門、知現(xiàn)實(shí)表現(xiàn)、知有無犯罪前科。

2、進(jìn)行深化細(xì)致的調(diào)查摸底工作,駕馭大廈重點(diǎn)人員動(dòng)態(tài)。在公安機(jī)關(guān)和國家平安機(jī)關(guān)的指導(dǎo)下審查罪嫌人員,查存各種案件,查控通輯人員。

3、把平安檢查納入日常工作,在節(jié)假日及重大活動(dòng)之前重點(diǎn)檢查,不間斷發(fā)覺擔(dān)心全隱患,并督促有關(guān)人員馬上整改。

4、常常檢查大廈要害部位的平安質(zhì)量,對(duì)要害部門的進(jìn)人做出品德審查。對(duì)不適合的要害部位工作的人員剛好提出調(diào)換看法。

5、參加各項(xiàng)保衛(wèi)工作的探討,做好文字記載,成為各種信息協(xié)作點(diǎn),建立健全各種檔案。

6、幫助大廈領(lǐng)導(dǎo)對(duì)全體員工做好防火意識(shí)和技能的宣揚(yáng)教化,宣揚(yáng)覆蓋率要達(dá)到90%以上。

7、把防火檢查納入日常工作,做到每日巡察,不間斷提出改進(jìn)方法,監(jiān)督執(zhí)行,每年同工程部對(duì)煙感報(bào)警系統(tǒng)進(jìn)行二次檢查,使之完好率達(dá)到100%,每年同工程部、物業(yè)部對(duì)大廈客戶電器進(jìn)行二次檢查,發(fā)覺問題剛好處理。

8、制定滅火應(yīng)急方案,印制緊急疏散圖和防火標(biāo)記。

9、對(duì)于大廈義務(wù)消防隊(duì)加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn),每季度一次,適時(shí)組織本大廈員工的消防演練。

10、幫助各部門制訂修訂各項(xiàng)防火制度,并監(jiān)督其落實(shí)。

11、對(duì)火災(zāi)事故剛好報(bào)警,快速疏散來賓,組織撲救,愛護(hù)現(xiàn)場,幫助消防機(jī)關(guān)查明緣由,提出處理看法。

12、保證消防器材正常有效。

13、保安員應(yīng)按確定的警衛(wèi)目標(biāo)和巡察路途支配警戒,愛護(hù)要害部位,維護(hù)園區(qū)秩序,留意發(fā)覺事故苗頭及隱患,阻擋有礙治安秩序的人員進(jìn)入。

14、主動(dòng)協(xié)作內(nèi)保、消防、國家平安等工作,主動(dòng)發(fā)覺可疑狀況,并剛好報(bào)告。

15、發(fā)覺煙感報(bào)警要?jiǎng)偤貌樘?。并做好文字記錄?/p>

16、保安人員必需模范遵守公司的規(guī)章制度,遵紀(jì)遵守法律,留意警容風(fēng)紀(jì)。

金城大廈物業(yè)保安管理規(guī)程

大廈物業(yè)保安管理規(guī)程

(一)保安員的儀容儀表

為使保安員上崗時(shí)保持良好的形象,特對(duì)保安員儀容儀表作如下規(guī)定:

1舉止文明、大方、端正。

2穿著統(tǒng)一制服,佩帶工作牌、服裝整齊干凈。

3不準(zhǔn)披衣、敞懷、挽袖、戴歪帽、穿拖鞋或赤腳。

4頭部毛發(fā)要整齊,前額發(fā)不許遮蓋眼眉、鬢角發(fā)不得超過耳屏,腦后發(fā)不得觸及衣領(lǐng),胡須長不得超過1毫米,鼻毛不得長出鼻孔,保安員不得留長指甲不超過指尖一毫米。

5精神振作,姿態(tài)良好,抬頭挺胸,不得彎腰駝背,東歪西倒,前傾后仰,不得伸懶腰、袖手、背手、叉腰或?qū)⑹植迦胍卵澊?不準(zhǔn)邊執(zhí)勤邊吸煙、吃零食、搭肩挽臂。

6不得戴飾物。

7不得哼歌曲、吹口哨。

8不得隨地吐痰、亂丟雜物。

9常常檢查并保持良好的儀表,但不得當(dāng)眾整理個(gè)人衣物。

10不得將任何文件夾于腋下。

11不抓頭、搔癢、掏耳、挖鼻孔,不得敲桌椅或玩棄其他物品。

(二)保安員交接班制度

1、交接班地點(diǎn)為保安部值班室,人員為領(lǐng)班、內(nèi)保員。

2、內(nèi)保接班人員(領(lǐng)班、內(nèi)保員)必需提前15分鐘到達(dá)值班室備勤,等待與交接班人員進(jìn)行工作交接。

3、交班人員需向接班人員移交工作交接記錄本、對(duì)講機(jī)及其他用品,并要交待清晰當(dāng)班期間發(fā)生的問題及下一班工作應(yīng)留意的事項(xiàng)。

4、接班人員要仔細(xì)傾聽交班人員的口頭交待,仔細(xì)查閱上一班工作記錄內(nèi)容,接收工作交接班記錄本、對(duì)講機(jī)以及各種表格及其他用品。

5、交接班后若無問題,接班人員要在工作交接記錄本上簽字。

6、交接班工作完成后,接班人員要按《保安巡察規(guī)定》接著工作,交接人員在短時(shí)間內(nèi)自行離開。

7、如遇突發(fā)事務(wù)或上一班未完成工作,交班人員需征得主管的同意后方可離去。

8、聽從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的管理,仔細(xì)完成交派的各項(xiàng)任務(wù)。

(三)對(duì)講機(jī)的運(yùn)用與管理

1.為健全保安制度,保證工作和任務(wù)的完成,全部保安員都應(yīng)會(huì)運(yùn)用對(duì)講機(jī)。

2.正確運(yùn)用頻段,保證對(duì)講機(jī)的呼叫正常與聯(lián)系到位,定時(shí)定期應(yīng)對(duì)對(duì)講機(jī)進(jìn)行保養(yǎng)。

3.保證通話質(zhì)量,合理運(yùn)用文明用語,禁止在呼叫時(shí)說臟話,和與工作不相關(guān)的事情。

4.當(dāng)班期間應(yīng)當(dāng)愛惜自己的對(duì)講機(jī),交接班時(shí)做好移交工作,并簽字予以確認(rèn),禁止轉(zhuǎn)借他人,嚴(yán)禁個(gè)人攜帶外出。

5.每日工作完畢或下崗后,應(yīng)剛好充電,保證工作中的運(yùn)用。

6.對(duì)講機(jī)屬公司財(cái)產(chǎn),每個(gè)保安員都有責(zé)任、有義務(wù)保管好,不得遺失或損壞。

(四)橡膠警棍的運(yùn)用規(guī)定

1.各崗位保安員應(yīng)會(huì)正確運(yùn)用橡膠警棍,并進(jìn)行愛惜與保管,定期進(jìn)行保養(yǎng),由領(lǐng)班確定放置位置。

2.嚴(yán)禁在客人面前運(yùn)用,不許指引他人,禁止轉(zhuǎn)借他人,并合理佩帶,并且只能在特別狀況下或夜間必要時(shí)才能佩帶上崗,嚴(yán)禁正常條件下或非值勤人員佩帶運(yùn)用。

3.當(dāng)發(fā)生被人攻擊,愛護(hù)財(cái)產(chǎn),領(lǐng)導(dǎo)交派的愛護(hù)任務(wù)時(shí)才應(yīng)運(yùn)用。

4.不得在崗上隨意玩?；驌]動(dòng)警棍,未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),不得將橡膠警棍帶出大廈范圍。

5.警棍是公司公有財(cái)產(chǎn)禁止任何人的損壞,交接班雙方要做好交接,嚴(yán)防丟失或損壞。

(五)大廈備用鑰匙管理規(guī)定

1.各業(yè)主(用戶)應(yīng)將本公司大門鑰匙及外加鎖鑰匙各一把,交大廈保安部保管備用。

2.由保安部指定專人在指定地點(diǎn)存放保管,實(shí)行領(lǐng)用登記制度。

3.無特別緊急狀況任何人不得借用備用鑰匙。

4.各業(yè)主(用戶)應(yīng)向大廈保安部,供應(yīng)緊急狀況下的聯(lián)系人、聯(lián)系方式。

5.在運(yùn)用備用鑰匙時(shí)應(yīng)由業(yè)主(用戶)方有關(guān)人員在場,緊急狀況下大廈保安部應(yīng)支配兩人以上的人員同時(shí)運(yùn)用備用鑰匙,以保證客戶財(cái)物的平安。

6.當(dāng)業(yè)主(用戶)更換外加鎖時(shí),應(yīng)通知大廈保安部,留存?zhèn)溆描€匙。否則緊急狀況下產(chǎn)生的公共財(cái)產(chǎn)的損壞由業(yè)主(用戶)負(fù)責(zé)。

7.備用鑰匙未經(jīng)保安部許可,禁止任何人擅自另配。

(六)監(jiān)控室值班管理規(guī)定

1.嚴(yán)格執(zhí)行大廈保安部各項(xiàng)規(guī)章制度,仔細(xì)學(xué)習(xí)有關(guān)監(jiān)控設(shè)備操作手冊(cè),提高業(yè)務(wù)學(xué)問。

2.格執(zhí)行大廈考勤制度,不遲到、早退。

3.值班人員外,禁止無關(guān)人員進(jìn)入監(jiān)控室參觀,監(jiān)控室內(nèi)禁止會(huì)客。

4.當(dāng)班期間不準(zhǔn)喝酒,不準(zhǔn)進(jìn)行消遣活動(dòng),不準(zhǔn)洗澡,當(dāng)班不準(zhǔn)睡覺。

5.監(jiān)控室內(nèi)禁止吸煙。

6.隊(duì)員當(dāng)班期間應(yīng)著裝整齊,坐姿端正,領(lǐng)導(dǎo)來檢查工作時(shí)要做到熱忱有禮貌。

7.加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí),嚴(yán)格遵守監(jiān)控設(shè)備操作程序嚴(yán)禁隨意按動(dòng)操作限制鍵。當(dāng)設(shè)備發(fā)生故障時(shí),應(yīng)馬上報(bào)工程部修理,并具體記錄。

8.嚴(yán)禁隨意調(diào)試設(shè)頭位置,隨時(shí)監(jiān)控大廈各部位,發(fā)覺問題剛好上報(bào),若須查巡錄像時(shí)應(yīng)由值班領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可進(jìn)行查詢。

9.當(dāng)班隊(duì)員必需保持室內(nèi)外環(huán)境的干凈、整齊,每天下班前必需打掃衛(wèi)生,每周一由白班負(fù)責(zé)衛(wèi)生大掃除。

(七)保安巡邏規(guī)定

一、班次支配為白班:8:00-20:00夜班:20:00-次日8:00。

二、巡察時(shí)間白班、夜班分別為六次巡邏。

三、巡邏路途。

四、巡邏時(shí)應(yīng)留意的問題及留意事項(xiàng):

1、巡察時(shí)要努力發(fā)覺平安隱患,如有問題應(yīng)剛好上報(bào)領(lǐng)班、主管、并仔細(xì)記錄,以備后查。

2、巡察中要求嚴(yán)格執(zhí)行并遵守巡察的起止時(shí)間,嚴(yán)禁走過場,縮短巡察時(shí)間。

3、要準(zhǔn)時(shí)進(jìn)行巡察,無特別緣由,遲誤巡邏時(shí)間,將按脫崗違紀(jì)處理。

4、巡察時(shí)按規(guī)定著裝,走路姿態(tài)端正,留意儀容儀表。

5、處理問題時(shí),應(yīng)鎮(zhèn)靜冷靜,敏捷駕馭,做到不激化沖突,不擴(kuò)大事態(tài),打人,罵人,有問題剛好上報(bào)。

6、巡察時(shí)不準(zhǔn)脫崗、甩崗,大聲喧嘩,不準(zhǔn)私打電話、會(huì)客、不準(zhǔn)做與工作無關(guān)的事。

7、關(guān)于巡察登記的填寫內(nèi)容要簡明扼要、字跡清楚,不許涂改。

8、巡察時(shí)不許私自進(jìn)入寫字樓房間,夜間如發(fā)覺公司有未鎖門的,剛好用對(duì)講機(jī)上報(bào)領(lǐng)班、主管,并填寫清晰出現(xiàn)人姓名及出現(xiàn)時(shí)間。

9、發(fā)生突發(fā)事務(wù)后,應(yīng)馬上愛護(hù)現(xiàn)場,禁止無關(guān)人員進(jìn)入,并快速上報(bào)。

10、回答商戶詢問或向商戶詢問時(shí),必

須運(yùn)用文明用語。

(八)保安宿舍內(nèi)務(wù)管理規(guī)定

1.宿舍內(nèi)不得大聲喧嘩、打鬧。

2.每天早操之后,整理內(nèi)務(wù),清理個(gè)人物品:被子、外套、帽子、臉盆、毛巾、鞋肯定擺放整齊。

3.室內(nèi)衛(wèi)生每天必需打掃三次以上,而且每次打掃時(shí)必需用拖布拖地,打掃完之后,用毛巾把床架、柜子、椅子擦洗干凈。

4.宿舍內(nèi)不得抽煙,吃零食、不得私自入值班辦公室,有事請(qǐng)示時(shí)必需打報(bào)告,經(jīng)批準(zhǔn)后再入內(nèi)。

5.上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)來宿舍檢查工作時(shí),全體隊(duì)員必需起立站好,敬禮或問好。

6.宿舍內(nèi)各班柜子、物品,必需分層擺放整齊,下崗人員外套、帽子、腰帶必需擺放整齊。

7.不準(zhǔn)私自挪用別人物品及生活用品,不得私自看電視。

寫字樓大廈物業(yè)平安管理標(biāo)準(zhǔn)

寫字樓(大廈)物業(yè)平安管理標(biāo)準(zhǔn)

1.管理目標(biāo)

(1)確保大廈內(nèi)無因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。

(2)維護(hù)好大廈內(nèi)的公共秩序,限制私設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象;限制小商小販進(jìn)入。

(3)有預(yù)見性地對(duì)任何可能緊急業(yè)主的平安狀況,實(shí)行防范措施。

2.建立交互式聯(lián)動(dòng)治安網(wǎng)絡(luò)

(1)在大廈設(shè)立流淌崗哨,實(shí)行24小時(shí)值班巡邏制。做到每兩小時(shí)巡察一遍,并記錄平安狀況及消防設(shè)備、公共物品的完好狀況。

(2)遇有緊急狀況或其他治安須要,管理處通過對(duì)講機(jī)下達(dá)指令,巡邏人員可在1至3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行支援。

(3)與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系,并商請(qǐng)其警官兼任管理處平安管理指導(dǎo)員,定期與管理處平安管理員分析治安形勢、特點(diǎn)以及防范的方法和技能。

3.緊急狀況下的應(yīng)急處理措施

(1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異樣現(xiàn)象時(shí),管理處快速調(diào)集巡邏平安管理員,以最快的速度趕到現(xiàn)場,限制局面,爭取主動(dòng)。

(2)快速調(diào)整人力、物力,以確保應(yīng)急工作的順當(dāng)進(jìn)行。

(3)發(fā)生案件時(shí),馬上報(bào)警并維護(hù)現(xiàn)場,幫助公安機(jī)關(guān)調(diào)查破案。

(4)管理處主任應(yīng)在突發(fā)事務(wù)發(fā)生的第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場,鎮(zhèn)靜、機(jī)靈實(shí)施處理,并向上級(jí)進(jìn)行報(bào)告。

商業(yè)大廈物業(yè)管理前期介入工作

商業(yè)大廈項(xiàng)目物業(yè)管理前期介入工作

物業(yè)管理的前期介入是物業(yè)管理整體階段的基礎(chǔ)和重要環(huán)節(jié),在此階段,物業(yè)管理公司要傾注大量人力物力,在紛繁瑣碎的事務(wù)中理清頭緒,了解熟識(shí)并參加整體物業(yè)的接管驗(yàn)收工作,詳盡登記造冊(cè)存檔,為將來的物業(yè)管理工作開個(gè)好頭,夯下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

總體來講,物業(yè)管理的前期介入工作可以分為以下幾個(gè)時(shí)段與內(nèi)容:

施工期物業(yè)管理

設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理

竣工驗(yàn)收及物業(yè)接管驗(yàn)收期間物業(yè)管理

其他前期打算工作

前期物業(yè)管理人員支配與工作進(jìn)度

1施工期物業(yè)管理工作

1.1盡快熟識(shí)現(xiàn)場和各類施工圖紙,跟蹤了解隱藏工程施工及各類管道檢修口預(yù)留位置狀況并做具體記錄;

1.2了解設(shè)計(jì)和施工狀況,各公共部分水電開關(guān)、裝飾材料等的造型及位置,環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等;

1.3依據(jù)以往的工程前期介入和物業(yè)管理閱歷,就今后可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響運(yùn)用和管理的問題,與發(fā)展商協(xié)商,進(jìn)行前期協(xié)調(diào)改進(jìn);

1.4對(duì)影響大廈功能、危及設(shè)備及業(yè)主子身平安、嚴(yán)峻影響今后管理運(yùn)行的問題,剛好與發(fā)展商洽談解決,盡量不留后患;一時(shí)無法解決時(shí),列出整改報(bào)告,提交發(fā)展商備案處理。

2設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理

在設(shè)施設(shè)備調(diào)試期,**將委派由機(jī)電工程部經(jīng)理帶隊(duì)、各專業(yè)工程師組成的小組來現(xiàn)場幫助工作,除進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)工作外,與管理機(jī)構(gòu)的工程技術(shù)人員一起,共同開展以下工作:

2.1對(duì)設(shè)備的選型、安裝提出建議,對(duì)現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查,包括電梯井道防水、安裝過程的質(zhì)量監(jiān)控,各種管線的預(yù)埋等;

2.2出席有關(guān)工程的會(huì)議,參加機(jī)電設(shè)備的測試檢查,建立調(diào)試檔案;

2.3剛好發(fā)覺可能造成的隱患或阻礙今后日常修理維護(hù)的問題,列出遺漏工程,從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應(yīng)的整改看法,剛好通報(bào)發(fā)展商。

2.4參加設(shè)備的調(diào)試

將工程技術(shù)人員分成四個(gè)小組,分別參加大廈的供配電、電梯、空調(diào)(包括空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等)、給排水(包括消防供水等)、弱電(包括消防自動(dòng)報(bào)警、樓宇自動(dòng)化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等)等項(xiàng)目的調(diào)試,駕馭設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工和環(huán)境條件和操作要領(lǐng),進(jìn)行具體的記錄。在進(jìn)行調(diào)試觀摩的同時(shí),依據(jù)了解的實(shí)際狀況,編制今后的設(shè)施設(shè)備操作修理規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書。

3大廈竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收期物業(yè)管理

3.1大廈工程竣工驗(yàn)收

**工程竣工并起先驗(yàn)收,管理處人員將參加建筑質(zhì)量主管部門與業(yè)主組織的工程竣工驗(yàn)收工作,幫助為主了解、發(fā)覺施工質(zhì)量問題,并作好驗(yàn)收記錄,屬于必需解決的剛好書面呈交施工管理方幫助,并報(bào)發(fā)展商。

3.2物業(yè)接管驗(yàn)收

物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收后進(jìn)行,也可同時(shí)進(jìn)行。由于相關(guān)的交接方不同,驗(yàn)收的側(cè)重面及程度也不一樣,須要區(qū)分對(duì)待。工程竣工驗(yàn)收是施工單位向發(fā)展商移交物業(yè),驗(yàn)收的方式按國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行局部檢查或抽樣試驗(yàn)檢查;而物業(yè)接管驗(yàn)收是發(fā)展商向物業(yè)管理方移交物業(yè),驗(yàn)收的方式是按業(yè)主進(jìn)駐的運(yùn)用要求進(jìn)行檢查,大量的工作內(nèi)容是進(jìn)行全面的外表及功能檢查。物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場驗(yàn)收、資料交接、其它交接與接管驗(yàn)收留意事項(xiàng)等四個(gè)方面。

3.3現(xiàn)場驗(yàn)收主要項(xiàng)目

a.土建工程:包括各屋面排水坡度,伸縮縫、地面有無滲水;地下室墻面有無滲水,地面有無空鼓及滲水,進(jìn)出口坡道防滑等;前廣場及架空層綠化小品,地面有無空鼓及開裂等;消防門、通道、樓梯等。

b.裝飾工程:包括各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板、天花各種裝飾;門和門框及附件;護(hù)攔及扶手;燈具及其它小電氣設(shè)施;外墻面(包括各涂料、裝飾及玻幕);公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾;各種標(biāo)識(shí)及區(qū)域圖示;公共洗手間、會(huì)議室、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、各設(shè)備及管理用房、信報(bào)箱等。

c.供配電系統(tǒng):包括正常供配電設(shè)備;應(yīng)急供配電設(shè)備;油箱及油庫、各配電房的防鼠;各強(qiáng)電檢查并內(nèi)管線及電箱;避雷裝置;公共照明、用電器具等;

d.給排水系統(tǒng):各供水、消防水泵及電機(jī)等;各水箱;給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等;檢查并內(nèi)管線、水表及閥門等;化糞池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等;人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等。

e.電梯系統(tǒng):各電梯運(yùn)行、梯門、井道、機(jī)房及電機(jī)等。

f.空調(diào)系統(tǒng):空調(diào)制冷機(jī)組、汽水交換器、風(fēng)柜、各盤管機(jī)、各風(fēng)管及風(fēng)口;空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)等(包括暖風(fēng)系統(tǒng));空調(diào)冷卻水系統(tǒng)、冷卻塔、冷卻泵及電機(jī)、各檢修口等;通風(fēng)及防排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)口、風(fēng)管及限制系統(tǒng)等;

g.弱電系統(tǒng):消防報(bào)警系統(tǒng)(消防限制中心報(bào)警聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)溫?zé)煾小⒕徏笆謩?dòng)按鈕、防火卷簾門、廣播等);樓宇自動(dòng)化(模塊限制的空調(diào)、電力、電梯、保安等);弱電檢查并內(nèi)管線、接線箱等。

3.4資料交接

a.產(chǎn)權(quán)資料:項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑開工有關(guān)資料、丈量報(bào)告等。

b.技術(shù)資料:竣工圖(包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱藏管線等)、各類公共設(shè)備運(yùn)用說明書及調(diào)試報(bào)告、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開、竣工報(bào)告、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單、圖紙會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)、隱藏工程驗(yàn)收記錄、沉降視察記錄及沉降視察點(diǎn)布置圖、竣工驗(yàn)收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備(水、電、空調(diào)、電梯)及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報(bào)告、供水管道的試壓報(bào)告、機(jī)電設(shè)備訂購合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。

c.驗(yàn)收資料:工程竣工驗(yàn)收證書、消防工程驗(yàn)收合格證、綜合驗(yàn)收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯運(yùn)用合格證、電話保養(yǎng)及驗(yàn)收協(xié)議等。

3.5其他交接

a.設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余材料備品等。

b.具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同(保修協(xié)議也可)等。

c.公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、會(huì)議室、檢查管井、信報(bào)箱鑰匙等。

3.6接管驗(yàn)收留意事項(xiàng)

a.在接管驗(yàn)收前,管理處將主動(dòng)與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗(yàn)收的問題(包括交接方詳細(xì)人員、驗(yàn)收詳細(xì)時(shí)間、留意事項(xiàng)等),同時(shí)要盡量統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。

b.接管驗(yàn)收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量,而且還應(yīng)清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等

類型、數(shù)量及其它要求的參數(shù)。驗(yàn)收?qǐng)?bào)告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。

c.針對(duì)初驗(yàn)發(fā)覺的問題,若屬于必需改正的,書面報(bào)請(qǐng)施工管理方敦促施工單位返修;一時(shí)無法返修的項(xiàng)目要確定今后修理的期限并請(qǐng)發(fā)展商認(rèn)可:屬于無法返修的項(xiàng)目,報(bào)告發(fā)展商記錄備案。

4其它前期打算工作

4.1室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入

依據(jù)**室外綠化、停車場、道路標(biāo)識(shí)系統(tǒng)及園林小品的配套安排,管理處將結(jié)合日后物業(yè)管理運(yùn)作的需求和實(shí)際狀況,提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。

4.2清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入

在大廈啟用前,施工管理方將組織施工單位負(fù)責(zé)進(jìn)行全面清潔工作,管理處應(yīng)當(dāng)予以全面協(xié)作。在此項(xiàng)工作中,管理處要留意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所運(yùn)用的清潔液、清潔工具等,防止腐蝕和劃傷以上材料,造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。

4.3消防及平安管理前期介入

大廈的消防工作注意從根本上杜絕火源及限制易燃材料。在室內(nèi)二次裝修中,很多材料是易燃品,施工現(xiàn)場狀況困難,極易發(fā)生火險(xiǎn)和盜竊事務(wù)。管理處將對(duì)施工管理方進(jìn)行嚴(yán)格巡察檢查,剛好發(fā)覺危急隱患,報(bào)告施工管理方實(shí)行措施,以保證生命財(cái)產(chǎn)的平安。

4.4外部公共關(guān)系建立

為保證今后物業(yè)管理的順當(dāng)開展,管理處主任須在**全面啟用前,與相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)(工商、稅務(wù)、物價(jià)、供電、供水、電信、環(huán)衛(wèi)、園林、環(huán)保、交管、郵電等)建立穩(wěn)定的溝通渠道,辦理相應(yīng)的法律文本,并獲得當(dāng)局的批準(zhǔn)。

4.5客戶全面進(jìn)駐打算

在**大廈客戶全面進(jìn)駐之前,**將主動(dòng)與客戶協(xié)調(diào),確定包括入遷的單位辦公場所、日期、時(shí)間、搬運(yùn)物資數(shù)量、停車地點(diǎn)、搬遷路途、搬運(yùn)時(shí)間、電梯運(yùn)用等,并共同制定搬遷安排及留意事項(xiàng)。在遷入過程中,管理處將再次確認(rèn)支配事項(xiàng),派有關(guān)人員在現(xiàn)場迎接、指引路途,同是監(jiān)督搬運(yùn)工作遵守有關(guān)規(guī)定,保持良好秩序,削減對(duì)其它單位的影響。

5前期物業(yè)管理人員支配安排與工作進(jìn)度

5.1人員支配安排

依據(jù)前期管理工作安排及施工進(jìn)度,**管理處的員工將按安排逐步招調(diào)到位。

a.施工期人員支配及職責(zé)

成立前期物業(yè)管理小組,組長1人,由**副總經(jīng)理擔(dān)當(dāng),組員4人,包括**管理處主任以及拓展策劃、機(jī)電工程、經(jīng)營管理部的有關(guān)人員。負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、指揮、支配前期物業(yè)管理工作,并在中標(biāo)15天后,赴**施工現(xiàn)場與施工管理方會(huì)見,支配進(jìn)一步的調(diào)查摸底,制定出詳細(xì)的**《物業(yè)管理前期介入方案》和《經(jīng)營策劃方案》等。

派長駐**施工現(xiàn)場管理人員1人,在中標(biāo)15天后進(jìn)入現(xiàn)場,負(fù)責(zé)與施工管理方保持親密的聯(lián)系,參加施工方的日常管理工作,完成施工現(xiàn)場的物業(yè)管理前期工作。

b.設(shè)備調(diào)試期人員支配與職責(zé)

成立以工程部經(jīng)理為組長,由配電、給排水、空調(diào)、自動(dòng)化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場,參加設(shè)備調(diào)試期觀摩,負(fù)責(zé)駕馭設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等,編制設(shè)施設(shè)備操作修理規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書等。

c.接管驗(yàn)收前3個(gè)月人員支配與職責(zé)

接管驗(yàn)收前3個(gè)月,**派往**的7名管理骨干將全部到位,負(fù)責(zé)**物業(yè)管理的籌備期工作,包括人員聘請(qǐng)、培訓(xùn)、物資裝備等。

此階段**將適時(shí)派出由副總經(jīng)理帶隊(duì)的專業(yè)人員4~5人參加接管驗(yàn)收,擬訂**《物業(yè)管理接管驗(yàn)收方案》,幫助管理處開展工作。

接管驗(yàn)收前1個(gè)月,管理處全部人員到位。

5.1工作進(jìn)度

依據(jù)**實(shí)際狀況和行業(yè)慣例,建議在定標(biāo)后10天內(nèi)簽定《物業(yè)管理托付合同》,中標(biāo)15天后開展前期管理。

**大廈前期介入工作進(jìn)度表表1

月份項(xiàng)目

5月底6~9月10月初11月底12月底

簽定《物業(yè)管理托付合同》

施工管理方的初次會(huì)見

熟識(shí)施工狀況、隱藏工程記錄,制訂《物業(yè)管理前期介入方案》

參加設(shè)施設(shè)備的調(diào)試

盆藝擺放

崗?fù)?、道閘與標(biāo)識(shí)系統(tǒng)方案

竣工驗(yàn)收

物業(yè)接管現(xiàn)場驗(yàn)收(包括備品備件)

物業(yè)各種資料交接

返修、復(fù)驗(yàn)及試運(yùn)行

清潔開荒

公眾文件送審并發(fā)布

打算迎接全面進(jìn)駐

物資裝備的打算

外部公共關(guān)系的建立

全面進(jìn)駐并起先正式運(yùn)行

機(jī)關(guān)大廈物業(yè)管理原則標(biāo)準(zhǔn)

政法機(jī)關(guān)大廈物業(yè)管理的原則和標(biāo)準(zhǔn)

一、管理范圍

(一)總體而言,凡屬成都**大廈占地13.6畝區(qū)域內(nèi)的范圍,不管是地上,還是地下;大廈內(nèi)部還是大廈外部,均為物業(yè)管理的范圍。

(二)詳細(xì)講物業(yè)管理的范圍與內(nèi)容主要是:

1、成都**大廈共用部位的維護(hù)和管理

共用部位是指大廈主體承重結(jié)構(gòu)部分,主要包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、房頂及大廈外墻面、門廳、公共衛(wèi)生間、樓梯間走廊通道等。

2、大廈共用設(shè)備設(shè)施運(yùn)行及維護(hù)管理

共用設(shè)備設(shè)施是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓泵、電梯、天線、供氣管路、照明、通訊線路及鍋爐、冷凍機(jī)組、供熱管路、消防設(shè)施以及室外道路、綠地、燈光、地下車庫、公益性設(shè)施等。

3、衛(wèi)生保潔

(1)公共部位的日常清洗保潔;

(2)大廈外墻清洗保潔;

(3)垃圾清運(yùn)、化糞池清掏;廈內(nèi)綠化租擺,區(qū)域環(huán)境綠化維護(hù);

4、保安消防

(1)幫助公安部門搞好本大廈的客戶登記、鑰匙管理及區(qū)域內(nèi)的公共秩序,保證人身及財(cái)產(chǎn)平安;

(2)負(fù)責(zé)做好本大廈前后門及區(qū)域內(nèi)的平安消防及監(jiān)控工作;

(3)管理區(qū)域內(nèi)的交通秩、車輛調(diào)度、停放、門衛(wèi)保安和物品出入登記等工作。

二、管理標(biāo)準(zhǔn)

(一)確保大廈公共設(shè)備設(shè)施平安完整,運(yùn)行正常,狀態(tài)良好。零修剛好率達(dá)到100%;

(二)客戶投訴處理率100%;

(三)物業(yè)經(jīng)營管理人員持證上崗、專業(yè)培訓(xùn)合格率100%,工作中嚴(yán)格執(zhí)行員工規(guī)范,做到程序化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化;

(四)24小時(shí)全天候保安監(jiān)控,保證轄區(qū)內(nèi)道路暢通、治安良好,人身財(cái)產(chǎn)平安,無重大案情發(fā)生;

(五)值班室24小時(shí)熱線服務(wù),保證業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)管理滿足率達(dá)到95%以上。對(duì)緊急平安問題,保證3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場,30分鐘內(nèi)解決問題,特別狀況短時(shí)間處理不了的要在3小時(shí)內(nèi)賜予明確答復(fù)。

(六)履行公約的各種規(guī)定;

(七)參與優(yōu)秀物業(yè)達(dá)標(biāo)活動(dòng),爭取3年內(nèi)達(dá)到國家優(yōu)秀大廈物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)。

三、管理原則與目標(biāo)

(一)成都法院大廈已具有高智能、高技能、高檔次、高效率的一流硬件設(shè)施。物業(yè)管理的主要任務(wù)是通過優(yōu)質(zhì)的管理,最大化的發(fā)揮各部分功能的作用,最大限度的延長設(shè)備的壽命,盡量的削減修理保養(yǎng)費(fèi)用。這三者有機(jī)的結(jié)合起來,就達(dá)到了保值增值的管理目標(biāo)?？傊?我們將組織最強(qiáng)的管理班子,最優(yōu)秀的專業(yè)技術(shù)人員和弱電專家,與成都法院的管理人員通力合作,在短期內(nèi)把**大廈做成成都市乃至全國法院系統(tǒng)設(shè)備一流、管理一流的品牌大廈,做到經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益雙贏。

(二)**公司的四大工作目標(biāo)

1、為業(yè)主服務(wù),使物業(yè)保值增值;

2、為用戶服務(wù),創(chuàng)建'安、暖、快、潔、便'的時(shí)間與空間環(huán)境。

3、為社會(huì)服務(wù),使家庭、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。

4、為企業(yè)服務(wù),求生存、求發(fā)展、求效益、求形象。

(三)**物業(yè)服務(wù)宗旨

為客人營造一個(gè)'平安、暖和、快捷、干凈、便利'的工作與生活環(huán)境,簡稱'安、暖、快、潔、便'。對(duì)客服務(wù)工作方針是:'程序、效率、暖和、主動(dòng)'。工作要求是:'企業(yè)圍著經(jīng)營轉(zhuǎn),經(jīng)營圍著市場轉(zhuǎn),領(lǐng)導(dǎo)圍著員工轉(zhuǎn),員工圍著客人轉(zhuǎn)'。簡稱'四轉(zhuǎn)'。

(四)**物業(yè)員工要做到'四酷愛'

愛祖國、愛企業(yè)、愛崗位、愛客人。

(五)**物業(yè)員工要做到'四過硬'

作風(fēng)過硬、紀(jì)律過硬、業(yè)務(wù)過硬、制度過硬。每天的工作要做到:'日事日畢、日清日高'。

(六)**物業(yè)員工的十字銘是

對(duì)企業(yè)忠誠,對(duì)客人負(fù)責(zé),對(duì)員工公正,對(duì)職業(yè)專精,對(duì)工作嚴(yán)謹(jǐn)。

機(jī)關(guān)大廈物業(yè)管理模式

政法機(jī)關(guān)大廈物業(yè)管理模式

一、物業(yè)管理的性質(zhì)、目的和意義

物業(yè)經(jīng)營管理按社會(huì)產(chǎn)業(yè)劃分是第三產(chǎn)業(yè),是服務(wù)性行業(yè)。物業(yè)經(jīng)營管理首先是對(duì)'人'的服務(wù),其次才是對(duì)'物'的經(jīng)營管理。以對(duì)'人'的服務(wù)為核心,由特地的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的物業(yè)經(jīng)營管理人員,運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)手段,對(duì)受托經(jīng)營管理的物業(yè)進(jìn)行代租代售,對(duì)其房屋建筑、專用設(shè)備、附屬設(shè)施、場地及區(qū)域內(nèi)保安消防、衛(wèi)生保潔、綠化租擺、管網(wǎng)、車輛、道路養(yǎng)護(hù)等進(jìn)行專業(yè)化管理和維護(hù)。

其目的是為用戶創(chuàng)建與供應(yīng)平安舒適、環(huán)境美麗、清潔衛(wèi)生、溫馨便利的工作場所和生活環(huán)境。同時(shí)通過良好的經(jīng)營管理:一為業(yè)主創(chuàng)建更高的經(jīng)濟(jì)效益;二使業(yè)主的物業(yè)平安完整,延長運(yùn)用壽命,達(dá)到保值增值之目的。同時(shí)也要為物業(yè)公司股東創(chuàng)建志向的經(jīng)濟(jì)效益。

二、我國目前的物業(yè)管理模式

目前我國物業(yè)經(jīng)營管理中,主要有三種模式:

(一)自建自管

即房地產(chǎn)開發(fā)商(或建設(shè)單位)將自己開發(fā)建設(shè)的物業(yè)設(shè)立一個(gè)附屬部門,分別出一部分多余人員,進(jìn)行物業(yè)管理,由于物業(yè)管理是附屬部門,產(chǎn)權(quán)不清楚,管理者沒有實(shí)踐閱歷,員工未經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn),業(yè)務(wù)生疏。所以很難進(jìn)行良好的物業(yè)管理,更難以達(dá)到國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。因此采納自建自管方式的越來越少,并且隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,必定會(huì)逐步消亡。

(二)合資或合作管理

1、合資管理,即房地產(chǎn)開發(fā)商作為股東,與閱歷豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司,共同出資注冊(cè)登記成立具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理公司,來經(jīng)營管理其新開發(fā)的物業(yè)。

這一模式符合國家'社會(huì)化、專業(yè)化、產(chǎn)權(quán)清楚、兩權(quán)分別'的規(guī)范要求和發(fā)展方向;合作中一方面能利用開發(fā)商參加物業(yè)管理的技術(shù)人員對(duì)物業(yè)工程的熟知狀況,進(jìn)行剛好的修理維護(hù),以利于提高工作效率,削減人力、物力、財(cái)力的奢侈;另一方面有利于物業(yè)管理公司通過豐富的實(shí)踐閱歷順當(dāng)?shù)剡M(jìn)行專業(yè)化、規(guī)范化、程序化的物業(yè)管理。以達(dá)到客戶滿足,物業(yè)保值、增值,提高經(jīng)濟(jì)效益之目的。所以目前采納這一模式的越來越多。

2、合作管理,即開發(fā)商或物業(yè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)權(quán)單位,選擇一家閱歷豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司,以房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位為主,共同成立物業(yè)管理委員會(huì),領(lǐng)導(dǎo)和決策其物業(yè)管理的大政方針;由閱歷豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司派專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行該物業(yè)的日常經(jīng)營管理。這一模式的優(yōu)點(diǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位有主動(dòng)權(quán),閱歷豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司有經(jīng)營管理自主權(quán),這樣優(yōu)勢互補(bǔ),更有利于物業(yè)管理公司的良好運(yùn)轉(zhuǎn)。

(三)托付管理

物業(yè)采納托付管理模式,是與國際規(guī)范管理模式接軌的一種模式。目前有相當(dāng)一部分高檔公寓、寫字樓、高檔綜合商廈等采納這一模式。

物業(yè)管理采納托付專業(yè)化物業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理,真正實(shí)現(xiàn)了全部權(quán)和經(jīng)營權(quán)的兩權(quán)分別,做到了產(chǎn)權(quán)清楚,權(quán)責(zé)明確。業(yè)主和用戶(通過業(yè)主委員會(huì))有更大的監(jiān)督權(quán)、物業(yè)全部權(quán)和運(yùn)用權(quán);物業(yè)公司有更多的經(jīng)營管理自主權(quán),有利于物業(yè)的經(jīng)營管理。但是由于目前尚相識(shí)不足,了解不夠,往往存在怕收費(fèi)高、怕管不好、怕關(guān)系不好處、怕物業(yè)公司把錢拿走等顧慮,還有開發(fā)商考慮富余人員安置等因素。目前托付管理模式采納還不廣泛,然而隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,托付管理模式肯定會(huì)成為我國物業(yè)管理的主要模式。

三、成都**大廈擬定的物業(yè)管理模式

通過以上的介紹和分析,同時(shí)經(jīng)雙方領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商,成都**大廈擬采納合作管理模式,即成都市中級(jí)法院(甲方)與--投資管理有限公司(乙方)共同合作,成立成都**大廈管理委員會(huì)(以下簡稱管委會(huì)),進(jìn)行決策領(lǐng)導(dǎo),乙方設(shè)立'北京永莊投資管理有限公司成都分公司'進(jìn)行成都**大廈的日常物業(yè)管理和服務(wù)工作。

本物業(yè)管理方案即是按此模式進(jìn)行編制的。

行政中心會(huì)議大廈物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)

行政辦事中心及會(huì)議大廈物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)

(一)vk物業(yè)管理服務(wù)宗旨

vk物業(yè)的服務(wù)宗旨:持續(xù)超越我們的顧客不斷增長的期望

vk物業(yè)的服務(wù)理念:

(二)vk物業(yè)為行政辦事中心及會(huì)議大廈供應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)的終極追求

最大程度地保障物業(yè)運(yùn)用功能的實(shí)現(xiàn)和日常工作的正常運(yùn)轉(zhuǎn)

最大程度地為內(nèi)部辦公職員工完成工作使命供應(yīng)便利。

最大程度地削減物業(yè)公司的管理行為和管理活動(dòng)對(duì)物業(yè)運(yùn)用人的影響。

最大程度地保持高雅大方、整齊美觀的物業(yè)形象,延長物業(yè)的運(yùn)用壽命。

(三)vk物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)

嚴(yán)格依照國家建設(shè)部指定的物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)考評(píng)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)開展工作,創(chuàng)建精神文明大廈,達(dá)到物業(yè)各項(xiàng)運(yùn)用功能正常,使物業(yè)各項(xiàng)工作有條不紊的開展,在機(jī)關(guān)事務(wù)管理局的指導(dǎo)下,深化管理服務(wù),提高物業(yè)管理水平,完善環(huán)境設(shè)施,提升物業(yè)管理形象,2年內(nèi)使行政中心及會(huì)議大廈成為zz物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)桿。

(四)管理服務(wù)模式

vk物業(yè)在公共物業(yè)領(lǐng)域獨(dú)創(chuàng)了'三為一體'的管理運(yùn)行協(xié)作模式,將企業(yè)的管理服務(wù)行為置于業(yè)主單位的監(jiān)督下,以保證各項(xiàng)管理服務(wù)活動(dòng)做到'陽光下作業(yè)'。

為了確保行政辦事中心及會(huì)議大廈物業(yè)管理的各項(xiàng)目標(biāo)能夠按時(shí)有效地落實(shí),保證管理成效,必需明確參加物業(yè)管理的各有關(guān)機(jī)構(gòu)或單位各自的職責(zé)和擔(dān)當(dāng)?shù)淖饔?對(duì)該物業(yè)的管理實(shí)行執(zhí)行機(jī)構(gòu)、責(zé)任機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)有機(jī)結(jié)合的'三為一體'式的管理機(jī)制

和管理體系。如圖所示:

執(zhí)行機(jī)構(gòu):vk物業(yè)行政辦事中心及會(huì)議大廈物業(yè)服務(wù)中心

責(zé)任機(jī)構(gòu):深圳市vk物業(yè)服務(wù)有限公司

監(jiān)督機(jī)構(gòu):zz市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局

1.物業(yè)管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)--vk物業(yè)行政辦事中心及會(huì)議大廈物業(yè)服務(wù)中心

為物業(yè)管理的詳細(xì)實(shí)施機(jī)構(gòu),向業(yè)主及vk物業(yè)公司負(fù)責(zé),保證物業(yè)管理的各項(xiàng)工作及環(huán)節(jié)均達(dá)到卓越和令顧客滿足。服務(wù)處的主要執(zhí)行責(zé)任如下:

△依照公司制定的綜合管理安排全面開展各項(xiàng)管理服務(wù)工作。

△在各項(xiàng)管理服務(wù)中,嚴(yán)格遵照公司iso9000質(zhì)量保證體系的要求及程序。

△監(jiān)督、管理分承包公司嚴(yán)格根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求供應(yīng)服務(wù)。

△對(duì)各項(xiàng)管理服務(wù)環(huán)節(jié)和管理服務(wù)目標(biāo)負(fù)責(zé)。

△作好具體的各項(xiàng)管理質(zhì)量記錄,按時(shí)向業(yè)主提交季度物業(yè)管理報(bào)告。

△剛好處理業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作的各種看法和建議。

2.物業(yè)管理責(zé)任機(jī)構(gòu)--深圳市vk物業(yè)服務(wù)有限公司

*落實(shí)物業(yè)管理及后勤服務(wù)目標(biāo)的最終責(zé)任人,負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理及服務(wù)狀況的整體監(jiān)控和指導(dǎo),就管理服務(wù)狀況最終向托付方負(fù)責(zé)。

*指定物業(yè)綜合管理服務(wù)安排和綜合管理服務(wù)目標(biāo)。

*組建精干高效的管理機(jī)構(gòu)和人員隊(duì)伍。

*作為服務(wù)處的支持系統(tǒng)向服務(wù)處供應(yīng)包括人事、品質(zhì)、財(cái)務(wù)等全方位的支持和監(jiān)導(dǎo)。

*總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)服務(wù)處人員的定崗,定編和各類人員的儲(chǔ)備,定期開展各項(xiàng)專業(yè)技能強(qiáng)化培訓(xùn),思想道德訓(xùn)導(dǎo)。

*品質(zhì)管理部監(jiān)控服務(wù)處的管理狀況和服務(wù)狀況,保證管理達(dá)標(biāo),幫助解決問題,定期組織內(nèi)審,內(nèi)查大廈管理服務(wù)達(dá)標(biāo)狀況。

*治安防范專業(yè)委員會(huì)對(duì)服務(wù)處平安管理工作供應(yīng)指導(dǎo)和監(jiān)督。

*環(huán)境專業(yè)委員會(huì)對(duì)服務(wù)處保潔綠化工作供應(yīng)指導(dǎo)和監(jiān)督。

*機(jī)電專業(yè)委員會(huì)對(duì)服務(wù)處的設(shè)備保養(yǎng)與修理工作供應(yīng)指導(dǎo)和監(jiān)督。

*財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)對(duì)服務(wù)處的各項(xiàng)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行有效監(jiān)控,幫助限制管理成本。

*工程技術(shù)部負(fù)責(zé)對(duì)服務(wù)處公用設(shè)施修理和養(yǎng)護(hù)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督,幫助技術(shù)攻關(guān),解決實(shí)際問題。

*ci推廣委員會(huì)負(fù)責(zé)指導(dǎo)大廈整體標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、制作和安裝。并負(fù)責(zé)協(xié)作服務(wù)處進(jìn)行節(jié)日燈飾的設(shè)計(jì),布置。

*公司總經(jīng)理對(duì)服務(wù)處工作進(jìn)行全面整體的監(jiān)控、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。

*定期向業(yè)主進(jìn)行顧客滿足度調(diào)查,聽取業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作的看法和建議,總結(jié)管理狀況,不斷提高管理水平。

3.物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)構(gòu)--確保物業(yè)管理服務(wù)執(zhí)行的有效性。

△托付方(zz市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局)可以通過以下渠道,對(duì)vk物業(yè)公司及服務(wù)處的管理服務(wù)行為進(jìn)行監(jiān)督。

△該服務(wù)處呈交的季度管理服務(wù)報(bào)告以及有關(guān)規(guī)定需填寫的各類工作記錄。

△組織對(duì)管理工作的抽驗(yàn),檢查,審查管理效果。

△可通過與物業(yè)管理人以會(huì)議或其它形式,評(píng)審管理服務(wù)狀況,溝通看法。

△可即時(shí)就管理中存在的問題向服務(wù)處或公司投訴。

△對(duì)物業(yè)管理分包方的有關(guān)質(zhì)量監(jiān)控體系。

△以有關(guān)規(guī)章制度或其它相宜的方式監(jiān)督。

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