大型商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)與控制

大型商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)與控制大型商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)與控制商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)2項(xiàng)目選址風(fēng)險(xiǎn)4商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值31政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)33業(yè)態(tài)組合風(fēng)險(xiǎn)35規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)6資本運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)37商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的靈魂是商業(yè)商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值一商業(yè)物業(yè)的潛在價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅物業(yè)，長(zhǎng)期持有能實(shí)現(xiàn)投資價(jià)值最大化。三未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)將持續(xù)增長(zhǎng)，長(zhǎng)期持有的商業(yè)物業(yè)不像開(kāi)發(fā)的住宅物業(yè)，賣完了就沒(méi)有了，持有的商業(yè)物業(yè)能獲得土地增值收益。二經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)更可以獲得穩(wěn)定的租金或商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收入，獲得寶貴的現(xiàn)金流。四當(dāng)企業(yè)急需用錢時(shí)，有收益的商用物業(yè)可以輕易地抵押給銀行，獲得銀行貸款。商業(yè)地產(chǎn)機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存商業(yè)地產(chǎn)在城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展中承載城市新引擎的作用。商業(yè)地產(chǎn)的效勞范圍主要是第三產(chǎn)業(yè)，隨著中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，政策向第三產(chǎn)業(yè)傾斜及第三產(chǎn)業(yè)自身的快速開(kāi)展，商業(yè)地產(chǎn)在城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展中的地位也越來(lái)越重要，商業(yè)房地產(chǎn)的供給和需求都將比較活潑。盡管最近幾年，商業(yè)地產(chǎn)投資額占房地產(chǎn)投資總額的比重稍有下降，但商業(yè)地產(chǎn)的投資額絕對(duì)數(shù)量增長(zhǎng)較快。商業(yè)地產(chǎn)投資占房地產(chǎn)投資總額的比重城市化是中國(guó)未來(lái)的必然趨勢(shì)，而第三產(chǎn)業(yè)的興旺程度是表達(dá)城市化水平的重要標(biāo)志，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)展正是帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)開(kāi)展以及消費(fèi)率提升的有效推動(dòng)力。我國(guó)的消費(fèi)率低于世界平均水平，消費(fèi)有大幅增長(zhǎng)的潛力，這也預(yù)示著商業(yè)地產(chǎn)的廣闊開(kāi)展空間。商業(yè)地產(chǎn)具有“高投入、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)和高難度〞的特征，在商業(yè)地產(chǎn)高速開(kāi)展的同時(shí)，也隱藏著很多的風(fēng)險(xiǎn)。截止到2021年，辦公樓空置面積近1000萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約8%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積超過(guò)4000萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約5%。

機(jī)遇風(fēng)險(xiǎn)政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)一、商業(yè)地產(chǎn)工程取得成功的要素一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)工程要取得成功，必須具備四個(gè)關(guān)鍵的因素，分別是土地、資金、人才與政策。這四個(gè)方面如果在某一方面存在嚴(yán)重的短板現(xiàn)象，工程開(kāi)發(fā)就很難取得成功。二、什么是政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)政策法規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)就是指城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃、交通、環(huán)境等地方政策法規(guī)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)工程的影響。當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)的其他因素都可以促使工程走向成功的時(shí)候，如果工程存在政策法規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)，那么這樣的打擊可能是消滅性的。一個(gè)工程存在的其他不利因素我們可以通過(guò)后天的努力去進(jìn)行彌補(bǔ)和調(diào)節(jié)，但一旦在政策法規(guī)上存在嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)隱患，失敗的局面將是無(wú)法改變的。政策法規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)是根本上的風(fēng)險(xiǎn)，如果工程存在政策法規(guī)上的風(fēng)險(xiǎn)，這樣的工程應(yīng)當(dāng)予以一票否決！政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)三、政策法規(guī)方面的風(fēng)險(xiǎn)控制〔一〕是否符合城市總體規(guī)劃要求？城市總體規(guī)劃決定了城市未來(lái)的開(kāi)展方向，以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的潛力。工程符合城市總體規(guī)劃是最根本的要求。1、與政府關(guān)系良好，不等于沒(méi)有政策法規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)。與政府關(guān)系良好，憑直覺(jué)去選取開(kāi)發(fā)工程的土地，不從城市總體規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃、交通評(píng)估、環(huán)境評(píng)估等方面去論證工程的可行性，就開(kāi)始進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，這樣的開(kāi)發(fā)決策流程是不科學(xué)的。2、決策不能滿足于粗放型的城市規(guī)劃研究。一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)工程不僅要順應(yīng)城市的開(kāi)展方向，同樣也要對(duì)城市未來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市建設(shè)的節(jié)奏進(jìn)行深入、細(xì)致的分析、研究。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)工程要想取得成功，不能滿足于粗放型方向的指導(dǎo)，而必須對(duì)城市規(guī)劃與工程的關(guān)系進(jìn)行全面系統(tǒng)的論證。政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)3、對(duì)城市規(guī)劃研究的內(nèi)容。城市功能商業(yè)區(qū)是如何分配的？新城區(qū)建設(shè)的區(qū)域和周期是如何安排的？城市商業(yè)走向和人口聚集的脈絡(luò)往哪里去？城市的重要根底設(shè)施如何建設(shè)？城市新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間表是如何安排的？〔二〕是否符合城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃要求？一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)工程同樣要符合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的要求。政府為配合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，必然將市政建設(shè)向這一區(qū)域傾斜，人口規(guī)劃、根底設(shè)施建設(shè)、交通可達(dá)性都將向這一區(qū)位靠攏，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)工程只有符合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的要求，才能事半功倍，獲得成功。政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)案例分析：廣州某開(kāi)發(fā)商通過(guò)關(guān)系在珠江新城黃埔大道拿到了一個(gè)面積達(dá)6萬(wàn)平方米的地塊。論地塊，該工程位于廣州城市規(guī)劃的重心珠江新城的北端，地理位置得天獨(dú)厚。論規(guī)模，6萬(wàn)平方米的商業(yè)面積在天河中心區(qū)域也頗具規(guī)模效應(yīng)。工程擬建成一個(gè)集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)為一體的一站式購(gòu)物中心，在它的開(kāi)展規(guī)劃中，它希望與天河城市廣場(chǎng)形成犄角之勢(shì)，形成天河中心商圈的兩大極核效應(yīng)。工程在開(kāi)業(yè)一段時(shí)間以后，發(fā)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)十分困難，不僅人流量稀少，商業(yè)氣氛不佳，商戶連生存的底線都難以到達(dá)。為什么這一個(gè)看上去條件十分理想的工程，在落成以后，就發(fā)現(xiàn)路行不通了呢？經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)：廣州市政府的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中將天河的商業(yè)中心定在以天河城市廣場(chǎng)、體育中心為核心的天河路、中山大道的商業(yè)主軸上。而工程坐在的黃埔大道政府明確規(guī)劃以家居、裝飾材料為主營(yíng)商業(yè)業(yè)態(tài)的商圈。為此，政府將黃埔大道建設(shè)為八車道的城市快車道，快速通過(guò)的車流不利于人流通過(guò)馬路，卻是良好的建材、家居、汽車等商場(chǎng)的集散地。政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)該工程的規(guī)劃定位是一站式購(gòu)物中心，但零售商業(yè)氣氛卻被黃埔大道隔斷，工程周邊成型的都是裝飾材料市場(chǎng)、家居市場(chǎng)，這一商業(yè)氣氛與天河城零售商業(yè)格局存在天然的障礙。于是，開(kāi)發(fā)商不得不將工程改建為裝飾材料城。雖然整體的經(jīng)營(yíng)狀況有所好轉(zhuǎn)，但由于原有建筑格局和功能分布并不適宜建材、裝飾材料商家的經(jīng)營(yíng)要求，電梯配備、樓板承重、倉(cāng)庫(kù)都不符合要求，難以吸引有實(shí)力的建材商家、裝飾材料商家加盟。同時(shí)，工程建設(shè)本錢高、土地價(jià)格高，而建材商家、裝飾材料商家的租金水平卻比較低，這一現(xiàn)實(shí)的矛盾，一直成為這個(gè)商業(yè)建筑最大的困擾。從本質(zhì)上來(lái)分析，該工程今日所處的困境就是沒(méi)有充分研究城市總體規(guī)劃的結(jié)果，沒(méi)有認(rèn)識(shí)到一個(gè)不符合城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的區(qū)域、以及在一個(gè)建設(shè)中新城區(qū)開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心所存在的風(fēng)險(xiǎn)。與政府關(guān)系良好，并不意味著沒(méi)有政策法規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)，在這個(gè)案例中也得到了充分的證明。一個(gè)城市的總體的商業(yè)規(guī)劃是知道整個(gè)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局和網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的法規(guī)性文件，每個(gè)城市都有與其相適應(yīng)的城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，都是商業(yè)地產(chǎn)工程在進(jìn)行投資決策時(shí)要認(rèn)真研究、分析的重要內(nèi)容，防止工程與城市總體商業(yè)規(guī)劃發(fā)生沖突！

政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)〔三〕是否符合城市的交通評(píng)估？所謂城市交通評(píng)估，就是從交通的層面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)工程的交通流量、交通可達(dá)性、交通負(fù)作用進(jìn)行單項(xiàng)的綜合論證、評(píng)價(jià)。1、交通評(píng)估的必要性交通是商業(yè)工程成功的生命線。一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)工程的交通組織包括建筑內(nèi)部的交通組織、建筑外部的交通組織、內(nèi)部與外部交通的銜接等三個(gè)方面。商業(yè)地產(chǎn)工程的交通評(píng)估就是對(duì)建筑的外部和內(nèi)部交通的銜接進(jìn)行總體評(píng)價(jià)。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)工程在建成后必定有內(nèi)部的交通流線，同時(shí)也有外部市政交通流線。交通評(píng)估所要評(píng)價(jià)的內(nèi)容是：工程建成后，工程產(chǎn)生的交通流量會(huì)對(duì)外部交通產(chǎn)生什么樣的影響？?jī)?nèi)外交通流線是否能夠銜接？如何銜接？外部交通承載能力是否足以承載工程所產(chǎn)生的交通流量？工程產(chǎn)生的交通流量是否會(huì)對(duì)外部交通產(chǎn)生嚴(yán)重的影響？

政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)2、交通總流量在進(jìn)行交通評(píng)估之前，我們首先要明確工程實(shí)際存在的交通總流量，以及保持良性運(yùn)作所需具備的交通總流量。一個(gè)工程如果不具備良好的整體交通條件，不僅對(duì)市政交通產(chǎn)生不良的影響，同樣對(duì)工程的可持續(xù)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生不良的影響。一個(gè)工程的交通評(píng)估不過(guò)關(guān)，同樣要一票否決。案例：廣州天河城商圈現(xiàn)已成為華南地區(qū)最具有規(guī)模效應(yīng)的商圈，有一種觀點(diǎn)提出把天河城商圈的商業(yè)建筑面積由70萬(wàn)平方米提高到200萬(wàn)平方米。天河城商圈現(xiàn)在的每天客流量已經(jīng)到達(dá)30萬(wàn)人次，人流和交通狀況已接近飽和。如果將建筑面積擴(kuò)大到200萬(wàn)平方米，那么天河路每天要吸引150萬(wàn)人次以上的客流量。而天河路每天以現(xiàn)有的全部交通工具搭載的消費(fèi)者最多可達(dá)90萬(wàn)人次，在交通總流量擴(kuò)大到150萬(wàn)人次以上，現(xiàn)有的90萬(wàn)交通總流量之外的60萬(wàn)人所帶來(lái)的交通問(wèn)題，絕不是現(xiàn)有的交通運(yùn)力可以解決的，這足可以讓天河路陷入癱瘓！天河城商圈的容量有多大，不僅取決于商業(yè)建筑面積多大，而且取決于交通總流量有多大。對(duì)于商業(yè)工程而言，地段是決定成敗的關(guān)鍵。從交通便利性來(lái)講，軌道交通、公共交通都興旺的地方自然能帶來(lái)更多人氣，交通動(dòng)線決定了客流量。政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)3、工程所需要具備的交通條件從交通角度對(duì)建設(shè)工程的選址作出評(píng)價(jià)，以周邊商業(yè)設(shè)施的效勞水平不下降為標(biāo)準(zhǔn)，確定建設(shè)工程被允許的最大的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。從交通角度制定工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，包括外部道路紅線、出入口布置、停車配置指標(biāo)、行人交通措施和公共交通配套等。城市內(nèi)的大型商業(yè)地產(chǎn)工程，由于建筑規(guī)模大，勢(shì)必增大運(yùn)輸?shù)冉煌?，給附近已有的道路設(shè)施及交通條件造成影響。商業(yè)地產(chǎn)工程要取得良好的交通條件，就必須結(jié)合交通設(shè)施來(lái)作為工程開(kāi)發(fā)決策的重要參考，把交通需求控制在路網(wǎng)可以接受的水平?！菜摹呈欠穹铣鞘械沫h(huán)境評(píng)估？在商業(yè)地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)中，一定要重視工程的環(huán)境評(píng)估，這也是政策法規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)之一。它包括有以下幾個(gè)方面：1、人流因素。大型商業(yè)地產(chǎn)工程建成運(yùn)營(yíng)以后，勢(shì)必產(chǎn)生巨大的人流量。環(huán)境評(píng)估所需要綜合考慮的是，工程建成以后將產(chǎn)生多大的人流量，這些人流量是否超出了環(huán)境所能接受的能力，是否對(duì)周邊的居民生活和其他公共活動(dòng)產(chǎn)生了極大的影響。要充分考慮車流、人流對(duì)環(huán)境造成的不利影響，將工程投資決策的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)2、車流因素除產(chǎn)生巨大的人流外，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)工程的運(yùn)作勢(shì)必帶來(lái)巨大的車流量，而車流所產(chǎn)生的噪音、廢氣以及對(duì)道路交通產(chǎn)生的壓力都是商業(yè)地產(chǎn)工程環(huán)境評(píng)估的重要內(nèi)容。3、噪音因素一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)工程如果建在社區(qū)居民生活的中心，那么就要重點(diǎn)評(píng)估它的營(yíng)業(yè)時(shí)間、所建地段對(duì)周邊居民生活所造成的影響，是否在可接受的范圍之內(nèi).如果噪音超標(biāo)，是否有其他補(bǔ)救措施等。4、廢氣因素大型商業(yè)地產(chǎn)工程由于有餐飲等復(fù)合業(yè)態(tài)的存在，必然有一定的廢氣產(chǎn)生。這對(duì)周邊居民生活會(huì)造成一定的影響。商業(yè)地產(chǎn)工程除要對(duì)排煙的設(shè)備設(shè)施的使用、安裝有一個(gè)全面的考慮之外，同時(shí)要注意風(fēng)向的問(wèn)題，不要在工程進(jìn)入運(yùn)營(yíng)以后，面對(duì)大量的投訴?！舶咐喝T峽步行街加州牛肉面館對(duì)業(yè)主的影響〕5、廢水、廢渣因素考慮市政配套的污水、垃圾處理站是否有足夠的處理能力？工程至處理站有多遠(yuǎn)，有多高本錢等。政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)地產(chǎn)工程產(chǎn)生的人流噪聲、車流噪聲、廢氣等都應(yīng)通過(guò)環(huán)境評(píng)估。如果周邊群眾對(duì)該商場(chǎng)的噪聲、異味投訴不斷，不斷有人大代表、政協(xié)委員提出議案呼吁解決，請(qǐng)問(wèn)，這樣的商業(yè)地產(chǎn)工程還能良好經(jīng)營(yíng)嗎？這樣的事例屢見(jiàn)不鮮，都是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商沒(méi)有從心里重視環(huán)境評(píng)估的因素，在進(jìn)行投資決策時(shí)沒(méi)有進(jìn)行環(huán)境評(píng)估，這些都將為工程的運(yùn)作帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)。同樣，環(huán)境評(píng)估也是商業(yè)地產(chǎn)工程政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)控制的重要內(nèi)容。工程選址的風(fēng)險(xiǎn)一、商業(yè)地產(chǎn)工程選址的原那么：世界商業(yè)界公認(rèn)一個(gè)原那么，一個(gè)商業(yè)工程要成功，重要的就是3L。第一是Location〔位置〕第二是Location〔位置〕第三是Location〔位置〕但是，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)工程的風(fēng)險(xiǎn)是多方面的，看上去非常良好的地段，其實(shí)未必良好?？瓷先タ梢猿晒Φ纳虡I(yè)地產(chǎn)工程，未必可以取得成功。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)工程是否取得成功，除規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)、招商組合等因素外，單單就選址這一項(xiàng)工作，就可以細(xì)分出很多內(nèi)容，它們每一個(gè)方面都對(duì)商業(yè)地產(chǎn)工程的運(yùn)營(yíng)成敗產(chǎn)生影響。工程選址的風(fēng)險(xiǎn)選址風(fēng)險(xiǎn)分析的內(nèi)容政府出讓土地方式選址地塊的商圈飽和度指數(shù)選址地塊的周邊人口密度選址地塊客流情況調(diào)查選址地塊覆蓋商圈人均可支配收入情況選址地塊商圈內(nèi)商業(yè)〔競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手〕情況選址地塊交通道路選址地塊公交設(shè)施情況選址地塊建筑物可視效果地塊平整條件地塊拆遷條件選址地塊規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)二、選址風(fēng)險(xiǎn)分析的內(nèi)容工程選址的風(fēng)險(xiǎn)〔一〕政府土地出讓方式與工程開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)1、商業(yè)地產(chǎn)工程取得土地的方式：招、拍、掛2、三種方式的利與弊：取得土地的本錢上下，與土地交易方式、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的數(shù)量以及土地交易條件密切相關(guān)。不設(shè)限掛牌取得土地的方式土地成本較低，但相對(duì)有所增高，同時(shí)增加了被接牌的風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)限招標(biāo)取得土地的方式土地成本較低不設(shè)限招標(biāo)取得土地的方式土地成本增加了，但對(duì)于某些優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，仍有一定的可操作空間。設(shè)限拍賣取得土地的方式土地成本很高，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利空間被大幅壓縮了，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)增大。競(jìng)爭(zhēng)的單位越多，土地成本就會(huì)越高，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)就越大。工程選址的風(fēng)險(xiǎn)〔二〕選址地塊的商圈飽和度指數(shù)風(fēng)險(xiǎn)1、何謂商圈飽和度指數(shù)商圈飽和度指數(shù)是判定一個(gè)地區(qū)同類商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)劇烈程度的一個(gè)指標(biāo)。通過(guò)計(jì)算或測(cè)定飽和度指標(biāo)，可以了解某個(gè)地區(qū)同行業(yè)是過(guò)多還是缺乏，以決定是否選擇在此地開(kāi)店。商圈飽和度指數(shù)計(jì)算公式：IRS＝C×RE／RF式中IRS——商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)；C——商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目；RE——商圈內(nèi)消費(fèi)者人均零售支出；RF——商圈內(nèi)商店的營(yíng)業(yè)面積。

工程選址的風(fēng)險(xiǎn)2、商圈飽和度指數(shù)與開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)工程之間的關(guān)系商圈飽和度指數(shù)越大，那么意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低；該數(shù)字越小，那么意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高。在不同的高圈中，應(yīng)選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開(kāi)店。有的人流很多的地方，由于商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)高度劇烈，商業(yè)擴(kuò)張的容量大于消費(fèi)的增長(zhǎng)，這樣的地段看上去雖然人流很多，但是商業(yè)開(kāi)展的空間很小。同樣，有的人流很少的地方，由于存在市場(chǎng)空白點(diǎn)，這樣的地段雖然看上去人流不多，但是卻存在著很大的商業(yè)開(kāi)展空間。從內(nèi)因來(lái)分析，就是兩個(gè)不同地段的商圈飽和度不同。開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)位于已經(jīng)飽和的商圈或超過(guò)飽和度的商圈，就會(huì)面臨較大的經(jīng)營(yíng)壓力和開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。而選擇飽和度較低的商圈，就會(huì)有很大的市場(chǎng)時(shí)機(jī)，風(fēng)險(xiǎn)也就相對(duì)會(huì)比較小。工程選址的風(fēng)險(xiǎn)3、不同業(yè)態(tài)、不同檔次的商圈飽和度各有不同成熟商圈飽和度指數(shù)都比較高，但不代表沒(méi)有時(shí)機(jī)；不成熟的商圈飽和度指數(shù)一般都比較低，不代表風(fēng)險(xiǎn)就小。

在一個(gè)成熟商圈內(nèi)，如果將商品檔次進(jìn)行細(xì)分，也可能發(fā)現(xiàn)中低檔的商品可能飽和，但卻缺少高檔商品，不能滿足局部高檔商品的消費(fèi)者需求，同樣也就造就了新的市場(chǎng)時(shí)機(jī)。在一個(gè)不成熟商圈，雖然總體的飽和度低，但可能某種業(yè)態(tài)已經(jīng)飽和。如某商圈其他零售業(yè)態(tài)還沒(méi)有飽和，但家居、建材市場(chǎng)可能已經(jīng)飽和了，如果在做一個(gè)家居商場(chǎng)，可能會(huì)面臨比較大的風(fēng)險(xiǎn)。分析商圈飽和度，不只是看總量飽和度，還要將業(yè)態(tài)細(xì)分，看不同業(yè)態(tài)的飽和度情況。分析在目標(biāo)地塊做市場(chǎng)的前景如何？它的時(shí)機(jī)在哪里？威脅又來(lái)自哪里？商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況怎么樣？有沒(méi)有可以開(kāi)展的市場(chǎng)空間等……這些，都應(yīng)當(dāng)有一個(gè)清晰的了解。

工程選址的風(fēng)險(xiǎn)4、如何計(jì)算商業(yè)地產(chǎn)工程商圈飽和度的分值？假定某商圈現(xiàn)有120萬(wàn)平方米的商業(yè)面積，該商圈顧客為400萬(wàn)人，全面人平均購(gòu)置為5500元。該商圈的飽和度指數(shù)計(jì)算如下：IRS=C*RE/RF=(400×5500)÷12=18300元/平方米如何去判定飽和度指數(shù)呢？如果工程建成后，商場(chǎng)每平方米的銷售額預(yù)計(jì)能到達(dá)12000元/平方米，那么我們就會(huì)得到一個(gè)比較參值。B=E÷IRS=12000÷18300=0.655B值越小說(shuō)明商圈飽和度指數(shù)越低，商圈飽和度越高，商圈越接近飽和度，工程的風(fēng)險(xiǎn)就越大；反之工程風(fēng)險(xiǎn)就比較小。一般情況下，核心商圈的B值到達(dá)1是較為理想的，最好能到達(dá)1.25以上，如果小于1風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)相比照較高，上例所述的B值為0.655，說(shuō)明該商圈已接近飽和度狀態(tài)，工程的經(jīng)營(yíng)存在相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)。工程選址的風(fēng)險(xiǎn)〔三〕選址地塊的周邊人口密度與工程開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)1、人口密度與工程成敗的關(guān)系人口密度高，根底消費(fèi)群體能支撐工程運(yùn)營(yíng)，工程易成功，風(fēng)險(xiǎn)較小。人口密度低，根底消費(fèi)群體缺乏支撐工程運(yùn)營(yíng)，工程易失敗，風(fēng)險(xiǎn)較大。2、工程建成后，哪些消費(fèi)者會(huì)來(lái)消費(fèi)？分析研究哪些區(qū)域的消費(fèi)者可能來(lái)工程消費(fèi)，根據(jù)消費(fèi)者購(gòu)物的習(xí)慣，和不同區(qū)域?qū)こ痰挠绊懗潭取?、工程潛在的消費(fèi)群體的量有多大？分析潛在消費(fèi)者群體數(shù)量，要用開(kāi)展的眼光。一個(gè)工程可能目前人口密度不高，但周邊有大量的住宅小區(qū)或?qū)懽謽羌靶姓C(jī)關(guān)已建成或在建，這就代表這個(gè)區(qū)域的開(kāi)展趨勢(shì)，也會(huì)因此帶來(lái)較大的入住人口。所以還應(yīng)分析未來(lái)人口密度可能增加的情況，如新建住宅有哪些？何時(shí)建成？何時(shí)入??？分別有多少戶？城市規(guī)劃怎樣？如果規(guī)劃為行政辦公區(qū)，對(duì)未來(lái)人流影響會(huì)怎樣？以上情況，都要綜合的考慮進(jìn)去。4、商圈內(nèi)現(xiàn)有的潛在的消費(fèi)群體是否足以支撐工程的運(yùn)營(yíng)？分析商圈內(nèi)人口數(shù)量要到達(dá)多少，才能滿足工程經(jīng)營(yíng)的要求。工程選址的風(fēng)險(xiǎn)商場(chǎng)本側(cè)人流〔四〕人流動(dòng)線對(duì)客流狀況的影響較窄的馬路，中間沒(méi)有隔離帶，馬路對(duì)面的人很容易過(guò)來(lái)，這樣馬路兩側(cè)的人流都可以考慮進(jìn)來(lái)。中間沒(méi)有隔離帶馬路對(duì)面人流1、人流動(dòng)線對(duì)客流狀況的影響工程選址的風(fēng)險(xiǎn)商場(chǎng)本側(cè)人流比較寬的馬路，中間有隔離帶，一般只考慮單邊的人流。中間有隔離帶馬路對(duì)面人流不做考慮工程選址的風(fēng)險(xiǎn)商場(chǎng)本側(cè)人流客流通往工程中間是岔道和其他交通設(shè)施，客流可能拐個(gè)彎走了。中間有隔離帶工程選址的風(fēng)險(xiǎn)

2、客流量統(tǒng)計(jì)分析客流量統(tǒng)計(jì)分析就是計(jì)算每天經(jīng)過(guò)工程的客流總量。并且對(duì)客流進(jìn)行調(diào)查分析，看客流的構(gòu)成是怎樣的。

是以白領(lǐng)為主，還是以工廠工人為主是以青年人為主，還是以老年人或?qū)W生為主他們的學(xué)歷怎樣？是不是結(jié)婚了？有沒(méi)有小孩？是不是在附近上班？是不是經(jīng)常來(lái)這里購(gòu)物？客流構(gòu)成工程選址的風(fēng)險(xiǎn)〔五〕選址地塊覆蓋商圈人均可支配收入情況你的客源來(lái)自哪里他們的消費(fèi)能力強(qiáng)不強(qiáng)他們的消費(fèi)欲望強(qiáng)不強(qiáng)他們的收入水平怎么樣對(duì)于商業(yè)工程而言，選擇在根底消費(fèi)群的人均可支配收入高，消費(fèi)能力強(qiáng)的區(qū)域，意味著成功的時(shí)機(jī)越大，風(fēng)險(xiǎn)越小。同樣，只有在收入水平高的地段經(jīng)營(yíng)高檔次的商品，才有相應(yīng)的消費(fèi)者來(lái)支撐商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)，在收入水平低的地段經(jīng)營(yíng)高檔商品，失敗的可能性很大。工程選址的風(fēng)險(xiǎn)〔六〕選址地塊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況1、商業(yè)地產(chǎn)工程會(huì)面臨哪些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？

競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境是怎樣的？有哪些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)在哪里？在競(jìng)爭(zhēng)同時(shí)，有無(wú)共同將市場(chǎng)做強(qiáng)的商業(yè)環(huán)境與市場(chǎng)基礎(chǔ)？競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況怎樣？自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在哪里？競(jìng)爭(zhēng)分析工程選址的風(fēng)險(xiǎn)2、對(duì)選址地塊的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行評(píng)估10萬(wàn)平方米10萬(wàn)平方米10萬(wàn)平方米VSVSVS競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手2萬(wàn)平方米結(jié)論：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手影響和威脅不大8萬(wàn)平方米結(jié)論：需要慎重考慮競(jìng)爭(zhēng)因素結(jié)論：兩者之間直接競(jìng)爭(zhēng)10萬(wàn)平方米工程選址的風(fēng)險(xiǎn)3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手評(píng)估中的距離因素競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)工程的影響，因距離遠(yuǎn)近而不同，距離遠(yuǎn)那么影響小，反之那么大。A商場(chǎng)B商場(chǎng)A商場(chǎng)B商場(chǎng)兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)工程的距離在500米以內(nèi)，或步行距離在10分鐘以內(nèi)，競(jìng)爭(zhēng)比較大兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)工程的距離在1500米以上，或步行距離在20分鐘以上，競(jìng)爭(zhēng)比較小工程選址的風(fēng)險(xiǎn)〔七〕選址地塊交通道路條件情況路到才能人到，人到才能財(cái)?shù)?！工程周邊是什么道路？有多少條道路？道路如何與商業(yè)地產(chǎn)工程聯(lián)系起來(lái)？工程選址的風(fēng)險(xiǎn)四面臨街，四面均為雙向六車道，道路交通條件最優(yōu)。單邊臨街，單向單車道，道路交通條件最差。三面臨街二面臨街工程選址的風(fēng)險(xiǎn)〔八〕選址地塊公交設(shè)施情況

1、公交設(shè)施對(duì)商業(yè)地產(chǎn)工程營(yíng)運(yùn)的重要性公共交通設(shè)施是客流易達(dá)性的保障，也是客流聚集的保障。公交車站離工程有多遠(yuǎn)？有多少條公交線路？有無(wú)地鐵？地鐵出口在哪里？這些都是評(píng)價(jià)商業(yè)地產(chǎn)工程公交設(shè)施情況的重要內(nèi)容。

案例：廣州天河城在1998年以前的經(jīng)營(yíng)很不好，直到1998年廣州地鐵1號(hào)線的開(kāi)通，由于地鐵1號(hào)線體育西站出口直通天河城負(fù)一層，為天河城帶來(lái)大量的客流，天河城的經(jīng)營(yíng)也就是從這一年開(kāi)始進(jìn)入一個(gè)繁榮的時(shí)代。太古集團(tuán)在開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心時(shí)，對(duì)地塊的公共交通設(shè)施要求非常高，一定要是位于地鐵沿線或其他交通樞紐位置上，其中最看重的是地鐵交通。在香港開(kāi)發(fā)的三個(gè)經(jīng)典商業(yè)工程都位于地鐵沿線，在北京、上海、廣州等地做購(gòu)物中心，也承接了它一貫的選址原那么。

工程選址的風(fēng)險(xiǎn)2、選址地塊公交設(shè)施狀況評(píng)估

公交車站公交車站公交車站100米以內(nèi)500米以上30米以內(nèi)比較理想選址地塊選址地塊選址地塊最好比較差工程選址的風(fēng)險(xiǎn)〔九〕選址地塊建筑物可視效果1、主力店對(duì)建筑物可視效果的要求

看到才能想到路到才能走到人到才能財(cái)?shù)截?cái)?shù)讲拍芰舻揭粋€(gè)商場(chǎng)首先要容易被人看到，只有看到了以后，人們才能想到去商場(chǎng)消費(fèi)。只有具有良好的交通可行性，人們才能方便地走進(jìn)商場(chǎng)。只有人流到了，商家才會(huì)有生意，商家才能賺到錢。只有商家賺錢了，商業(yè)結(jié)構(gòu)才能穩(wěn)定下來(lái)，商家和消費(fèi)者才能留下來(lái)。大型國(guó)際、國(guó)內(nèi)品牌超市、百貨以及其他品牌商家，他們?cè)谶x址時(shí)，非常重視商用物業(yè)的可視效果，在什么地方能看到，是他們最為關(guān)心的問(wèn)題之一，如果商用物業(yè)可視效果不好，他們很難考慮進(jìn)駐。勢(shì)必為工程以后的招商、運(yùn)營(yíng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響整個(gè)工程的成敗。工程選址的風(fēng)險(xiǎn)2、選址地塊建筑物可是效果的幾種情況如何評(píng)估工程選址的可視效果？一是從所選地塊的各個(gè)角度去直觀分析工程的可視性；二是從各個(gè)觀察工程的能見(jiàn)度，并進(jìn)行量化的評(píng)估。圖示一：地塊單邊臨路，從馬路對(duì)面，或較接近的地方才能看到，其可視性也比較差。圖示二：位于弧形馬路旁邊，雖然也是單邊臨路，但是視覺(jué)性顯然高于臨單邊直道，其可視性一般，比較左圖中兩個(gè)地塊，位于弧頂外側(cè)地塊的可視性顯然優(yōu)于弧形內(nèi)測(cè)地塊。工程選址的風(fēng)險(xiǎn)圖示三：地塊位于丁字路口，承接兩條通道人流、車流聚集之處，可視效果比較好。圖示四：地塊位于十字路口交匯處，地塊的可視性效果又優(yōu)于圖示三所示的地塊，較為理想。工程選址的風(fēng)險(xiǎn)圖示五：工程四面臨路，其可視性最高，從地塊的可視性而言，無(wú)疑最理想。工程選址的風(fēng)險(xiǎn)〔十〕地塊平整條件商業(yè)建筑要求用地豎向高差變化不宜過(guò)大，否那么由于坡地的土方量大大增加，極大的增加了工程本錢。商業(yè)建筑用地盡量平整，這樣才便于商業(yè)建筑的規(guī)劃和建設(shè)。案例：某開(kāi)發(fā)公司在湖北黃石有個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的投資工程，位于市中心，周邊商業(yè)氣氛十分成熟，地理?xiàng)l件十分優(yōu)越。但它卻是一排建在山丘上的老職工宿舍樓。據(jù)初步估計(jì)，該工程的所處的山丘的挖方量高達(dá)7萬(wàn)立方米以上，再加上地下室的挖方量，估計(jì)工程的挖方量高達(dá)10萬(wàn)立方米以上。如果按照當(dāng)?shù)氐墓こ虉?bào)價(jià)，每立方米挖方量需要100元費(fèi)用，那么意味著工程10萬(wàn)立方米的總造價(jià)高達(dá)1000萬(wàn)元以上。除此之外，10萬(wàn)立方米的挖方量按照當(dāng)?shù)氐氖┕つ芰︻A(yù)計(jì)要半年時(shí)間才能完成，這樣又拖慢了整個(gè)建設(shè)工程6個(gè)月左右的時(shí)間，這又增加了本錢。經(jīng)過(guò)研究分析，該公司最終放棄了這個(gè)工程。

一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)工程的挖方總量最好控制在3萬(wàn)立方米以下，挖方產(chǎn)生的工程本錢必須控制在工程總價(jià)的10%以下。如果挖方量超過(guò)5萬(wàn)立方米，或者挖填本錢超過(guò)工程總價(jià)的20%，那么工程挖填方的風(fēng)險(xiǎn)就很大。這樣的工程是否考慮實(shí)施，就要進(jìn)行更加全面的綜合考慮。工程選址的風(fēng)險(xiǎn)〔十一〕選址地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)對(duì)住宅而言，相對(duì)簡(jiǎn)單。地塊能開(kāi)發(fā)何種產(chǎn)品？可售面積多少？市場(chǎng)價(jià)格怎樣？銷售后可以回收多少資金？土地、建安、銷售、財(cái)務(wù)本錢是多少？就可以大致評(píng)估出這個(gè)工程的投資收益。決定做與不做，取決于能不能賺錢，或者說(shuō)取決于其收益能不能到達(dá)開(kāi)發(fā)商的期望值。但對(duì)大型商業(yè)地產(chǎn)工程而言，就要復(fù)雜得多：

建成后有效商業(yè)面積有多大？未來(lái)整體租金水平怎樣？投資回報(bào)率是多少？要多久才能收回投資？對(duì)商業(yè)工程而言，投資收益能在10年內(nèi)收回投資本錢比較理想。如在15年內(nèi)，還不能收回，那么風(fēng)險(xiǎn)就相當(dāng)大了！業(yè)態(tài)組合風(fēng)險(xiǎn)一、商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)指的是經(jīng)營(yíng)者為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的經(jīng)營(yíng)模式或經(jīng)營(yíng)形態(tài)。2004年10月1日起國(guó)家實(shí)施?零售業(yè)態(tài)分類?新國(guó)標(biāo)中，零售業(yè)態(tài)分為百貨店、超市、專賣店、便利店等17種業(yè)態(tài)。二、商業(yè)業(yè)態(tài)組合所謂業(yè)態(tài)組合就是指商業(yè)地產(chǎn)工程根據(jù)自身的定位確定商業(yè)業(yè)態(tài)的種類和每一種商業(yè)業(yè)態(tài)在工程中的分布及分配比例的過(guò)程。

業(yè)態(tài)組合風(fēng)險(xiǎn)業(yè)態(tài)組合涉及三個(gè)層面的問(wèn)題：一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)工程應(yīng)該承載哪些功能，涵蓋哪些業(yè)態(tài)？各業(yè)態(tài)的占比，及每個(gè)業(yè)態(tài)中具體每個(gè)業(yè)種數(shù)量以及相互比例關(guān)系。各業(yè)態(tài)在商業(yè)地產(chǎn)工程中的區(qū)位與業(yè)態(tài)之間的相互關(guān)系。業(yè)態(tài)的選址

配比的問(wèn)題

落位與分布的問(wèn)題業(yè)態(tài)組合風(fēng)險(xiǎn)三、業(yè)態(tài)組合風(fēng)險(xiǎn)分析案例：某購(gòu)物中心總商業(yè)面積6萬(wàn)平方米，為了旺場(chǎng)方案引入好又多和百安居兩大主力店，共占租賃面積高達(dá)5萬(wàn)平方米。剩余1萬(wàn)平方米方案租給中小商家。和兩個(gè)主力店也談好了，他們都同意進(jìn)駐。但是開(kāi)發(fā)商最后算了一筆賬，發(fā)現(xiàn)即使開(kāi)業(yè)率到達(dá)100%，最后也賺不到錢。分析：主力店在該工程中占據(jù)了主要的商業(yè)面積，留給一般經(jīng)營(yíng)戶的面積已經(jīng)不多了。這樣的組合就造成了主力店面積過(guò)大，業(yè)態(tài)組合不合理，因?yàn)橹髁Φ晁苤Ц兜淖饨鹚绞呛艿偷模斐煽傋饨鹗杖脒^(guò)低。

結(jié)論：

合理的業(yè)態(tài)組合是取得合理租金的根本保證。不合理的業(yè)態(tài)組給商業(yè)地產(chǎn)工程帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)態(tài)組合風(fēng)險(xiǎn)主力店的租賃面積、租金多少為宜，其他的餐飲、休閑、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)的租賃面積應(yīng)該是多少為宜，各種業(yè)態(tài)怎樣到達(dá)一個(gè)最正確的組合方案，怎樣才能實(shí)現(xiàn)最正確的投資收益，這些都要在進(jìn)行投資決策前進(jìn)行評(píng)測(cè)。

一般來(lái)講，在業(yè)態(tài)組合是應(yīng)遵循的原那么是---5：3：2即：購(gòu)物占50%，餐飲占30%，娛樂(lè)占20%。但也不是必須遵守的原那么，要根據(jù)開(kāi)發(fā)商自身的戰(zhàn)略進(jìn)行業(yè)態(tài)組合的設(shè)計(jì)。中國(guó)現(xiàn)有的購(gòu)物中心以萬(wàn)達(dá)模式和天河城模式最具代表性：業(yè)態(tài)組合風(fēng)險(xiǎn)萬(wàn)達(dá)模式：通過(guò)訂單地產(chǎn)概念的導(dǎo)入，引入沃爾瑪、蘇寧電器、紅星美凱龍等超級(jí)主力店，其中超級(jí)主力店所占的面積很大，其中相當(dāng)局部的主力店面積超過(guò)了總面積的50%。這樣使購(gòu)物中心租金收益變低，但同時(shí)也降低了風(fēng)險(xiǎn)，收益比較穩(wěn)定。天河城模式：以租金收益為主要目標(biāo)，在購(gòu)物中心的整體業(yè)態(tài)分布上嚴(yán)格執(zhí)行以租金收益為導(dǎo)向的各種業(yè)態(tài)的面積配比。嚴(yán)格控制主力店規(guī)模，將主力店規(guī)?？刂圃诳傮w面積的30%以下，使高租金的商鋪面積最大化，使購(gòu)物中心獲得最大的租金收益。業(yè)態(tài)組合風(fēng)險(xiǎn)分析：中短期的租金收益不是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的追求目標(biāo)，連鎖化開(kāi)展的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)其核心能力在于通過(guò)城市運(yùn)營(yíng)獲得土地增值收益，并通過(guò)與國(guó)外基金合作解決前期資金的問(wèn)題。大面積的主力店雖然造成了租金收入低，但能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定、連鎖化開(kāi)展。對(duì)于中國(guó)大多數(shù)的總體開(kāi)發(fā)規(guī)模不大的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上來(lái)說(shuō)，這樣的模式是一種不可克隆的開(kāi)展模式。中國(guó)絕大多數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商早期實(shí)踐的一定是天河城模式，主要通過(guò)中短期的租金收益來(lái)解決開(kāi)展中的資金問(wèn)題、收益問(wèn)題。那么在這種情況下，就十分有必要對(duì)購(gòu)物中心的各種業(yè)態(tài)的租金水平、租賃面積、租賃年限進(jìn)行全面的評(píng)估，這樣就能全面評(píng)估投資決策的招商組合風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)態(tài)組合風(fēng)險(xiǎn)四、租賃方案設(shè)計(jì)租金高、租期短的租賃方案珠寶商、鐘表商河化裝品商家是商場(chǎng)內(nèi)租金承受能力最高的租戶，無(wú)論在百貨公司還是購(gòu)物中心都是最優(yōu)質(zhì)商戶，位于最顯眼位置，租金支付能力最高，是大多數(shù)大型商業(yè)地產(chǎn)工程爭(zhēng)取的對(duì)象。由于這一類型的租戶所奉獻(xiàn)的租金是工程未來(lái)租金收入增長(zhǎng)的主要來(lái)源，所以開(kāi)發(fā)商與其簽約時(shí)，租約大多數(shù)時(shí)間較短。服裝鞋襪類專業(yè)店也是租金支付能力較高的租戶之一，這一類型的租戶由于擁有龐大的消費(fèi)群體，而專業(yè)店本身也有良好的本錢控制能力，故這一類型的租戶也大多數(shù)能接受租金高、租期短的租賃方案。業(yè)態(tài)組合風(fēng)險(xiǎn)租金低、租期長(zhǎng)的租賃方案百貨公司、超級(jí)市場(chǎng)是購(gòu)物中心的主力店，他們是租金低、租期長(zhǎng)的租戶的主要代表。由于百貨公司、超市的管理本錢高、效勞鏈條長(zhǎng)、競(jìng)爭(zhēng)劇烈，而超級(jí)市場(chǎng)的毛利率又普遍低，這一類型的主力店租戶不可能支付太高的租金。由于主力店的人流帶動(dòng)作用，購(gòu)物中心都把主力店的引入作為“人流發(fā)動(dòng)機(jī)〞引入。通過(guò)與百貨公司、超級(jí)市場(chǎng)簽訂租金低、租期長(zhǎng)的租賃合同，以到達(dá)促進(jìn)其他租金高、租期短的商鋪經(jīng)營(yíng)的目的。娛樂(lè)、餐飲這一類型的租戶租金支付能力即高于百貨公司、主力店，其租期也較百貨公司、超級(jí)市場(chǎng)短，因此這是一類租金水平中等偏低、租期中等的租戶，可以納入租金低、租期長(zhǎng)的租戶范疇。規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)一、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)存在的問(wèn)題為何好地段，商業(yè)運(yùn)作卻不成功，因?yàn)榻ㄖ洗嬖诘膯?wèn)題，導(dǎo)致工程無(wú)法實(shí)現(xiàn)良好的整體收益，甚至造成巨大的資金黑洞？為何有的建筑形式非常美觀，但實(shí)際使用時(shí)，商家及經(jīng)營(yíng)管理人員卻普遍反映建筑物好看不好用？為何有的購(gòu)物中心外部條件非常好，但主力店招商卻不成功，建筑條件無(wú)法滿足主力店要求。造成建筑物長(zhǎng)期閑置？問(wèn)題一問(wèn)題二問(wèn)題三規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)為何有的商業(yè)建筑在投入使用后，出租狀況及不平衡，有的區(qū)域成片無(wú)法經(jīng)營(yíng)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期不能進(jìn)入良性？為何有的購(gòu)物中心看上去很多人流，但是卻只在主力店區(qū)域有集中人流，其他區(qū)域人流稀少，人流分布極不均衡？為什么在同一區(qū)位，有的購(gòu)物中心需要很多管理人員，有的購(gòu)物中心卻能在實(shí)現(xiàn)良性運(yùn)轉(zhuǎn)的前提下，大幅度壓縮人員編制和節(jié)約開(kāi)支？問(wèn)題四問(wèn)題五問(wèn)題六商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的好壞，直接影響開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，以及工程的生死存亡！規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)二、產(chǎn)生問(wèn)題的原因：缺乏商業(yè)建筑規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)；用傳統(tǒng)住宅、公共建筑設(shè)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行商業(yè)建筑設(shè)計(jì)；注重建筑形式，輕視建筑的實(shí)用性；用單一的建筑思維從事商業(yè)建筑規(guī)劃，沒(méi)有商業(yè)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)和高度。三、帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)：這些原因造成商業(yè)建筑設(shè)計(jì)不合理，人流動(dòng)線不清、功能布局混亂等，導(dǎo)致主力店招商不成功、一般店經(jīng)營(yíng)不理想、經(jīng)營(yíng)管理難度增加、租金收益過(guò)低、管理本錢增加等現(xiàn)象，后期的經(jīng)營(yíng)管理出現(xiàn)了無(wú)數(shù)的難題。這些難題，都構(gòu)成了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)！規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)四、科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)是工程取得成功的關(guān)鍵〔一〕以經(jīng)營(yíng)管理為目標(biāo)住宅地產(chǎn)的功能就是人們居住。但商業(yè)地產(chǎn)的功能是商業(yè)經(jīng)營(yíng)。這就首先需要一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)從工程其物業(yè)的空間、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、配套、功能等方面保障和滿足商業(yè)的經(jīng)營(yíng)。在開(kāi)發(fā)之前，必須要充分考慮到商業(yè)的后期經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，不能簡(jiǎn)單的用建筑設(shè)計(jì)代替商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，否那么將很難保證商業(yè)地產(chǎn)的成功運(yùn)營(yíng)?！捕骋陨虡I(yè)定位為依據(jù)商業(yè)定位就是對(duì)工程的業(yè)態(tài)、功能、市場(chǎng)、商品、顧客等方面進(jìn)行設(shè)定。在確定工程的業(yè)態(tài)定位、功能定位、形象定位后，根據(jù)工程功能、形象及不同業(yè)態(tài)商家的需求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)〔三〕以設(shè)備配套為重點(diǎn)不同的商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)功能對(duì)物業(yè)的空間、層高、柱距、荷載、電梯、強(qiáng)電、弱電、給水、排水、通風(fēng)、排煙、暖通、空調(diào)、消防、安防、播送以及配套用房的要求都不一樣，一定要根據(jù)商業(yè)定位來(lái)進(jìn)行空間結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和設(shè)備設(shè)施、電力能源配套。〔四〕兼顧建筑標(biāo)準(zhǔn)和商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)工程的設(shè)計(jì)時(shí)，必須要同時(shí)兼顧“建筑標(biāo)準(zhǔn)和商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一〞。這是商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)和要求所決定的，缺一不可。只有這樣，設(shè)計(jì)的商業(yè)地產(chǎn)，才能既符合建筑技術(shù)和消防的要求，又符合商業(yè)經(jīng)營(yíng)的需要。規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)〔五〕規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容業(yè)態(tài)規(guī)劃功能規(guī)劃布局規(guī)劃空間規(guī)劃設(shè)備配套裝修設(shè)計(jì)交通規(guī)劃外觀形象規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)成都新城市廣場(chǎng)的線性三段式、八面臨街的規(guī)劃設(shè)計(jì)，使廣場(chǎng)只有主力店人流，除此之外其他區(qū)域人流稀少，無(wú)法形成各個(gè)商業(yè)區(qū)良好的人流動(dòng)線，失去了引入主力店的真正目的，租金收益及整體價(jià)值損失巨大。資本運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)一、商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是金融地產(chǎn)資本運(yùn)作對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)工程的重要性就像空氣對(duì)于人類生存的重要性一樣，如果商業(yè)