大型商業(yè)地產(chǎn)風險與控制

大型商業(yè)地產(chǎn)風險與控制大型商業(yè)地產(chǎn)風險與控制商業(yè)地產(chǎn)的機遇與風險2項目選址風險4商業(yè)地產(chǎn)的投資價值31政策法規(guī)風險33業(yè)態(tài)組合風險35規(guī)劃設計風險6資本運作風險37商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的靈魂是商業(yè)商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)投資價值一商業(yè)物業(yè)的潛在價值遠遠大于住宅物業(yè)，長期持有能實現(xiàn)投資價值最大化。三未來中國經(jīng)濟將持續(xù)增長，長期持有的商業(yè)物業(yè)不像開發(fā)的住宅物業(yè)，賣完了就沒有了，持有的商業(yè)物業(yè)能獲得土地增值收益。二經(jīng)營商場更可以獲得穩(wěn)定的租金或商場經(jīng)營收入，獲得寶貴的現(xiàn)金流。四當企業(yè)急需用錢時，有收益的商用物業(yè)可以輕易地抵押給銀行，獲得銀行貸款。商業(yè)地產(chǎn)機遇與風險并存商業(yè)地產(chǎn)在城市經(jīng)濟開展中承載城市新引擎的作用。商業(yè)地產(chǎn)的效勞范圍主要是第三產(chǎn)業(yè)，隨著中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，政策向第三產(chǎn)業(yè)傾斜及第三產(chǎn)業(yè)自身的快速開展，商業(yè)地產(chǎn)在城市經(jīng)濟開展中的地位也越來越重要，商業(yè)房地產(chǎn)的供給和需求都將比較活潑。盡管最近幾年，商業(yè)地產(chǎn)投資額占房地產(chǎn)投資總額的比重稍有下降，但商業(yè)地產(chǎn)的投資額絕對數(shù)量增長較快。商業(yè)地產(chǎn)投資占房地產(chǎn)投資總額的比重城市化是中國未來的必然趨勢，而第三產(chǎn)業(yè)的興旺程度是表達城市化水平的重要標志，商業(yè)地產(chǎn)的開展正是帶動第三產(chǎn)業(yè)開展以及消費率提升的有效推動力。我國的消費率低于世界平均水平，消費有大幅增長的潛力，這也預示著商業(yè)地產(chǎn)的廣闊開展空間。商業(yè)地產(chǎn)具有“高投入、高回報、高風險和高難度〞的特征，在商業(yè)地產(chǎn)高速開展的同時，也隱藏著很多的風險。截止到2021年，辦公樓空置面積近1000萬平方米，同比增長約8%；商業(yè)營業(yè)用房空置面積超過4000萬平方米，同比增長約5%。

機遇風險政策法規(guī)風險一、商業(yè)地產(chǎn)工程取得成功的要素一個商業(yè)地產(chǎn)工程要取得成功，必須具備四個關鍵的因素，分別是土地、資金、人才與政策。這四個方面如果在某一方面存在嚴重的短板現(xiàn)象，工程開發(fā)就很難取得成功。二、什么是政策法規(guī)風險政策法規(guī)的風險就是指城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃、交通、環(huán)境等地方政策法規(guī)對商業(yè)地產(chǎn)工程的影響。當商業(yè)地產(chǎn)的其他因素都可以促使工程走向成功的時候，如果工程存在政策法規(guī)的風險，那么這樣的打擊可能是消滅性的。一個工程存在的其他不利因素我們可以通過后天的努力去進行彌補和調(diào)節(jié)，但一旦在政策法規(guī)上存在嚴重的風險隱患，失敗的局面將是無法改變的。政策法規(guī)的風險是根本上的風險，如果工程存在政策法規(guī)上的風險，這樣的工程應當予以一票否決！政策法規(guī)風險三、政策法規(guī)方面的風險控制〔一〕是否符合城市總體規(guī)劃要求？城市總體規(guī)劃決定了城市未來的開展方向，以及區(qū)域經(jīng)濟開展的潛力。工程符合城市總體規(guī)劃是最根本的要求。1、與政府關系良好，不等于沒有政策法規(guī)的風險。與政府關系良好，憑直覺去選取開發(fā)工程的土地，不從城市總體規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃、交通評估、環(huán)境評估等方面去論證工程的可行性，就開始進行規(guī)劃建設，這樣的開發(fā)決策流程是不科學的。2、決策不能滿足于粗放型的城市規(guī)劃研究。一個成功的商業(yè)地產(chǎn)工程不僅要順應城市的開展方向，同樣也要對城市未來的經(jīng)濟增長、城市建設的節(jié)奏進行深入、細致的分析、研究。一個商業(yè)地產(chǎn)工程要想取得成功，不能滿足于粗放型方向的指導，而必須對城市規(guī)劃與工程的關系進行全面系統(tǒng)的論證。政策法規(guī)風險3、對城市規(guī)劃研究的內(nèi)容。城市功能商業(yè)區(qū)是如何分配的？新城區(qū)建設的區(qū)域和周期是如何安排的？城市商業(yè)走向和人口聚集的脈絡往哪里去？城市的重要根底設施如何建設？城市新區(qū)的開發(fā)建設時間表是如何安排的？〔二〕是否符合城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃要求？一個商業(yè)地產(chǎn)工程同樣要符合商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的要求。政府為配合商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，必然將市政建設向這一區(qū)域傾斜，人口規(guī)劃、根底設施建設、交通可達性都將向這一區(qū)位靠攏，一個商業(yè)地產(chǎn)工程只有符合商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的要求，才能事半功倍，獲得成功。政策法規(guī)風險案例分析：廣州某開發(fā)商通過關系在珠江新城黃埔大道拿到了一個面積達6萬平方米的地塊。論地塊，該工程位于廣州城市規(guī)劃的重心珠江新城的北端，地理位置得天獨厚。論規(guī)模，6萬平方米的商業(yè)面積在天河中心區(qū)域也頗具規(guī)模效應。工程擬建成一個集購物、餐飲、娛樂為一體的一站式購物中心，在它的開展規(guī)劃中，它希望與天河城市廣場形成犄角之勢，形成天河中心商圈的兩大極核效應。工程在開業(yè)一段時間以后，發(fā)現(xiàn)運營十分困難，不僅人流量稀少，商業(yè)氣氛不佳，商戶連生存的底線都難以到達。為什么這一個看上去條件十分理想的工程，在落成以后，就發(fā)現(xiàn)路行不通了呢？經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)：廣州市政府的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃中將天河的商業(yè)中心定在以天河城市廣場、體育中心為核心的天河路、中山大道的商業(yè)主軸上。而工程坐在的黃埔大道政府明確規(guī)劃以家居、裝飾材料為主營商業(yè)業(yè)態(tài)的商圈。為此，政府將黃埔大道建設為八車道的城市快車道，快速通過的車流不利于人流通過馬路，卻是良好的建材、家居、汽車等商場的集散地。政策法規(guī)風險該工程的規(guī)劃定位是一站式購物中心，但零售商業(yè)氣氛卻被黃埔大道隔斷，工程周邊成型的都是裝飾材料市場、家居市場，這一商業(yè)氣氛與天河城零售商業(yè)格局存在天然的障礙。于是，開發(fā)商不得不將工程改建為裝飾材料城。雖然整體的經(jīng)營狀況有所好轉(zhuǎn)，但由于原有建筑格局和功能分布并不適宜建材、裝飾材料商家的經(jīng)營要求，電梯配備、樓板承重、倉庫都不符合要求，難以吸引有實力的建材商家、裝飾材料商家加盟。同時，工程建設本錢高、土地價格高，而建材商家、裝飾材料商家的租金水平卻比較低，這一現(xiàn)實的矛盾，一直成為這個商業(yè)建筑最大的困擾。從本質(zhì)上來分析，該工程今日所處的困境就是沒有充分研究城市總體規(guī)劃的結(jié)果，沒有認識到一個不符合城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的區(qū)域、以及在一個建設中新城區(qū)開發(fā)購物中心所存在的風險。與政府關系良好，并不意味著沒有政策法規(guī)的風險，在這個案例中也得到了充分的證明。一個城市的總體的商業(yè)規(guī)劃是知道整個城市商業(yè)網(wǎng)點布局和網(wǎng)點建設的法規(guī)性文件，每個城市都有與其相適應的城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，都是商業(yè)地產(chǎn)工程在進行投資決策時要認真研究、分析的重要內(nèi)容，防止工程與城市總體商業(yè)規(guī)劃發(fā)生沖突！

政策法規(guī)風險〔三〕是否符合城市的交通評估？所謂城市交通評估，就是從交通的層面對商業(yè)地產(chǎn)工程的交通流量、交通可達性、交通負作用進行單項的綜合論證、評價。1、交通評估的必要性交通是商業(yè)工程成功的生命線。一個成功的商業(yè)地產(chǎn)工程的交通組織包括建筑內(nèi)部的交通組織、建筑外部的交通組織、內(nèi)部與外部交通的銜接等三個方面。商業(yè)地產(chǎn)工程的交通評估就是對建筑的外部和內(nèi)部交通的銜接進行總體評價。一個商業(yè)地產(chǎn)工程在建成后必定有內(nèi)部的交通流線，同時也有外部市政交通流線。交通評估所要評價的內(nèi)容是：工程建成后，工程產(chǎn)生的交通流量會對外部交通產(chǎn)生什么樣的影響？內(nèi)外交通流線是否能夠銜接？如何銜接？外部交通承載能力是否足以承載工程所產(chǎn)生的交通流量？工程產(chǎn)生的交通流量是否會對外部交通產(chǎn)生嚴重的影響？

政策法規(guī)風險2、交通總流量在進行交通評估之前，我們首先要明確工程實際存在的交通總流量，以及保持良性運作所需具備的交通總流量。一個工程如果不具備良好的整體交通條件，不僅對市政交通產(chǎn)生不良的影響，同樣對工程的可持續(xù)運營產(chǎn)生不良的影響。一個工程的交通評估不過關，同樣要一票否決。案例：廣州天河城商圈現(xiàn)已成為華南地區(qū)最具有規(guī)模效應的商圈，有一種觀點提出把天河城商圈的商業(yè)建筑面積由70萬平方米提高到200萬平方米。天河城商圈現(xiàn)在的每天客流量已經(jīng)到達30萬人次，人流和交通狀況已接近飽和。如果將建筑面積擴大到200萬平方米，那么天河路每天要吸引150萬人次以上的客流量。而天河路每天以現(xiàn)有的全部交通工具搭載的消費者最多可達90萬人次，在交通總流量擴大到150萬人次以上，現(xiàn)有的90萬交通總流量之外的60萬人所帶來的交通問題，絕不是現(xiàn)有的交通運力可以解決的，這足可以讓天河路陷入癱瘓！天河城商圈的容量有多大，不僅取決于商業(yè)建筑面積多大，而且取決于交通總流量有多大。對于商業(yè)工程而言，地段是決定成敗的關鍵。從交通便利性來講，軌道交通、公共交通都興旺的地方自然能帶來更多人氣，交通動線決定了客流量。政策法規(guī)風險3、工程所需要具備的交通條件從交通角度對建設工程的選址作出評價，以周邊商業(yè)設施的效勞水平不下降為標準，確定建設工程被允許的最大的開發(fā)強度。從交通角度制定工程的規(guī)劃設計要點，包括外部道路紅線、出入口布置、停車配置指標、行人交通措施和公共交通配套等。城市內(nèi)的大型商業(yè)地產(chǎn)工程，由于建筑規(guī)模大，勢必增大運輸?shù)冉煌?，給附近已有的道路設施及交通條件造成影響。商業(yè)地產(chǎn)工程要取得良好的交通條件，就必須結(jié)合交通設施來作為工程開發(fā)決策的重要參考，把交通需求控制在路網(wǎng)可以接受的水平?！菜摹呈欠穹铣鞘械沫h(huán)境評估？在商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)中，一定要重視工程的環(huán)境評估，這也是政策法規(guī)的風險之一。它包括有以下幾個方面：1、人流因素。大型商業(yè)地產(chǎn)工程建成運營以后，勢必產(chǎn)生巨大的人流量。環(huán)境評估所需要綜合考慮的是，工程建成以后將產(chǎn)生多大的人流量，這些人流量是否超出了環(huán)境所能接受的能力，是否對周邊的居民生活和其他公共活動產(chǎn)生了極大的影響。要充分考慮車流、人流對環(huán)境造成的不利影響，將工程投資決策的風險降到最低。政策法規(guī)風險2、車流因素除產(chǎn)生巨大的人流外，一個商業(yè)地產(chǎn)工程的運作勢必帶來巨大的車流量，而車流所產(chǎn)生的噪音、廢氣以及對道路交通產(chǎn)生的壓力都是商業(yè)地產(chǎn)工程環(huán)境評估的重要內(nèi)容。3、噪音因素一個商業(yè)地產(chǎn)工程如果建在社區(qū)居民生活的中心，那么就要重點評估它的營業(yè)時間、所建地段對周邊居民生活所造成的影響，是否在可接受的范圍之內(nèi).如果噪音超標，是否有其他補救措施等。4、廢氣因素大型商業(yè)地產(chǎn)工程由于有餐飲等復合業(yè)態(tài)的存在，必然有一定的廢氣產(chǎn)生。這對周邊居民生活會造成一定的影響。商業(yè)地產(chǎn)工程除要對排煙的設備設施的使用、安裝有一個全面的考慮之外，同時要注意風向的問題，不要在工程進入運營以后，面對大量的投訴。〔案例：三門峽步行街加州牛肉面館對業(yè)主的影響〕5、廢水、廢渣因素考慮市政配套的污水、垃圾處理站是否有足夠的處理能力？工程至處理站有多遠，有多高本錢等。政策法規(guī)風險商業(yè)地產(chǎn)工程產(chǎn)生的人流噪聲、車流噪聲、廢氣等都應通過環(huán)境評估。如果周邊群眾對該商場的噪聲、異味投訴不斷，不斷有人大代表、政協(xié)委員提出議案呼吁解決，請問，這樣的商業(yè)地產(chǎn)工程還能良好經(jīng)營嗎？這樣的事例屢見不鮮，都是因為開發(fā)商沒有從心里重視環(huán)境評估的因素，在進行投資決策時沒有進行環(huán)境評估，這些都將為工程的運作帶來較大的風險。同樣，環(huán)境評估也是商業(yè)地產(chǎn)工程政策法規(guī)風險控制的重要內(nèi)容。工程選址的風險一、商業(yè)地產(chǎn)工程選址的原那么：世界商業(yè)界公認一個原那么，一個商業(yè)工程要成功，重要的就是3L。第一是Location〔位置〕第二是Location〔位置〕第三是Location〔位置〕但是，一個商業(yè)地產(chǎn)工程的風險是多方面的，看上去非常良好的地段，其實未必良好?？瓷先タ梢猿晒Φ纳虡I(yè)地產(chǎn)工程，未必可以取得成功。一個商業(yè)地產(chǎn)工程是否取得成功，除規(guī)劃、運營、招商組合等因素外，單單就選址這一項工作，就可以細分出很多內(nèi)容，它們每一個方面都對商業(yè)地產(chǎn)工程的運營成敗產(chǎn)生影響。工程選址的風險選址風險分析的內(nèi)容政府出讓土地方式選址地塊的商圈飽和度指數(shù)選址地塊的周邊人口密度選址地塊客流情況調(diào)查選址地塊覆蓋商圈人均可支配收入情況選址地塊商圈內(nèi)商業(yè)〔競爭對手〕情況選址地塊交通道路選址地塊公交設施情況選址地塊建筑物可視效果地塊平整條件地塊拆遷條件選址地塊規(guī)劃經(jīng)濟技術指標二、選址風險分析的內(nèi)容工程選址的風險〔一〕政府土地出讓方式與工程開發(fā)風險1、商業(yè)地產(chǎn)工程取得土地的方式：招、拍、掛2、三種方式的利與弊：取得土地的本錢上下，與土地交易方式、競爭對手的數(shù)量以及土地交易條件密切相關。不設限掛牌取得土地的方式土地成本較低，但相對有所增高，同時增加了被接牌的風險。設限招標取得土地的方式土地成本較低不設限招標取得土地的方式土地成本增加了，但對于某些優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目，仍有一定的可操作空間。設限拍賣取得土地的方式土地成本很高，商業(yè)地產(chǎn)項目的盈利空間被大幅壓縮了，項目風險增大。競爭的單位越多，土地成本就會越高，項目風險就越大。工程選址的風險〔二〕選址地塊的商圈飽和度指數(shù)風險1、何謂商圈飽和度指數(shù)商圈飽和度指數(shù)是判定一個地區(qū)同類商業(yè)競爭劇烈程度的一個指標。通過計算或測定飽和度指標，可以了解某個地區(qū)同行業(yè)是過多還是缺乏，以決定是否選擇在此地開店。商圈飽和度指數(shù)計算公式：IRS＝C×RE／RF式中IRS——商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)；C——商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目；RE——商圈內(nèi)消費者人均零售支出；RF——商圈內(nèi)商店的營業(yè)面積。

工程選址的風險2、商圈飽和度指數(shù)與開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)工程之間的關系商圈飽和度指數(shù)越大，那么意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低；該數(shù)字越小，那么意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高。在不同的高圈中，應選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開店。有的人流很多的地方，由于商業(yè)競爭高度劇烈，商業(yè)擴張的容量大于消費的增長，這樣的地段看上去雖然人流很多，但是商業(yè)開展的空間很小。同樣，有的人流很少的地方，由于存在市場空白點，這樣的地段雖然看上去人流不多，但是卻存在著很大的商業(yè)開展空間。從內(nèi)因來分析，就是兩個不同地段的商圈飽和度不同。開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)位于已經(jīng)飽和的商圈或超過飽和度的商圈，就會面臨較大的經(jīng)營壓力和開發(fā)風險。而選擇飽和度較低的商圈，就會有很大的市場時機，風險也就相對會比較小。工程選址的風險3、不同業(yè)態(tài)、不同檔次的商圈飽和度各有不同成熟商圈飽和度指數(shù)都比較高，但不代表沒有時機；不成熟的商圈飽和度指數(shù)一般都比較低，不代表風險就小。

在一個成熟商圈內(nèi)，如果將商品檔次進行細分，也可能發(fā)現(xiàn)中低檔的商品可能飽和，但卻缺少高檔商品，不能滿足局部高檔商品的消費者需求，同樣也就造就了新的市場時機。在一個不成熟商圈，雖然總體的飽和度低，但可能某種業(yè)態(tài)已經(jīng)飽和。如某商圈其他零售業(yè)態(tài)還沒有飽和，但家居、建材市場可能已經(jīng)飽和了，如果在做一個家居商場，可能會面臨比較大的風險。分析商圈飽和度，不只是看總量飽和度，還要將業(yè)態(tài)細分，看不同業(yè)態(tài)的飽和度情況。分析在目標地塊做市場的前景如何？它的時機在哪里？威脅又來自哪里？商圈內(nèi)競爭對手的情況怎么樣？有沒有可以開展的市場空間等……這些，都應當有一個清晰的了解。

工程選址的風險4、如何計算商業(yè)地產(chǎn)工程商圈飽和度的分值？假定某商圈現(xiàn)有120萬平方米的商業(yè)面積，該商圈顧客為400萬人，全面人平均購置為5500元。該商圈的飽和度指數(shù)計算如下：IRS=C*RE/RF=(400×5500)÷12=18300元/平方米如何去判定飽和度指數(shù)呢？如果工程建成后，商場每平方米的銷售額預計能到達12000元/平方米，那么我們就會得到一個比較參值。B=E÷IRS=12000÷18300=0.655B值越小說明商圈飽和度指數(shù)越低，商圈飽和度越高，商圈越接近飽和度，工程的風險就越大；反之工程風險就比較小。一般情況下，核心商圈的B值到達1是較為理想的，最好能到達1.25以上，如果小于1風險就會相比照較高，上例所述的B值為0.655，說明該商圈已接近飽和度狀態(tài)，工程的經(jīng)營存在相當大的風險。工程選址的風險〔三〕選址地塊的周邊人口密度與工程開發(fā)風險1、人口密度與工程成敗的關系人口密度高，根底消費群體能支撐工程運營，工程易成功，風險較小。人口密度低，根底消費群體缺乏支撐工程運營，工程易失敗，風險較大。2、工程建成后，哪些消費者會來消費？分析研究哪些區(qū)域的消費者可能來工程消費，根據(jù)消費者購物的習慣，和不同區(qū)域?qū)こ痰挠绊懗潭取?、工程潛在的消費群體的量有多大？分析潛在消費者群體數(shù)量，要用開展的眼光。一個工程可能目前人口密度不高，但周邊有大量的住宅小區(qū)或?qū)懽謽羌靶姓C關已建成或在建，這就代表這個區(qū)域的開展趨勢，也會因此帶來較大的入住人口。所以還應分析未來人口密度可能增加的情況，如新建住宅有哪些？何時建成？何時入?。糠謩e有多少戶？城市規(guī)劃怎樣？如果規(guī)劃為行政辦公區(qū)，對未來人流影響會怎樣？以上情況，都要綜合的考慮進去。4、商圈內(nèi)現(xiàn)有的潛在的消費群體是否足以支撐工程的運營？分析商圈內(nèi)人口數(shù)量要到達多少，才能滿足工程經(jīng)營的要求。工程選址的風險商場本側(cè)人流〔四〕人流動線對客流狀況的影響較窄的馬路，中間沒有隔離帶，馬路對面的人很容易過來，這樣馬路兩側(cè)的人流都可以考慮進來。中間沒有隔離帶馬路對面人流1、人流動線對客流狀況的影響工程選址的風險商場本側(cè)人流比較寬的馬路，中間有隔離帶，一般只考慮單邊的人流。中間有隔離帶馬路對面人流不做考慮工程選址的風險商場本側(cè)人流客流通往工程中間是岔道和其他交通設施，客流可能拐個彎走了。中間有隔離帶工程選址的風險

2、客流量統(tǒng)計分析客流量統(tǒng)計分析就是計算每天經(jīng)過工程的客流總量。并且對客流進行調(diào)查分析，看客流的構(gòu)成是怎樣的。

是以白領為主，還是以工廠工人為主是以青年人為主，還是以老年人或?qū)W生為主他們的學歷怎樣？是不是結(jié)婚了？有沒有小孩？是不是在附近上班？是不是經(jīng)常來這里購物？客流構(gòu)成工程選址的風險〔五〕選址地塊覆蓋商圈人均可支配收入情況你的客源來自哪里他們的消費能力強不強他們的消費欲望強不強他們的收入水平怎么樣對于商業(yè)工程而言，選擇在根底消費群的人均可支配收入高，消費能力強的區(qū)域，意味著成功的時機越大，風險越小。同樣，只有在收入水平高的地段經(jīng)營高檔次的商品，才有相應的消費者來支撐商場的經(jīng)營，在收入水平低的地段經(jīng)營高檔商品，失敗的可能性很大。工程選址的風險〔六〕選址地塊競爭對手情況1、商業(yè)地產(chǎn)工程會面臨哪些競爭對手？

競爭環(huán)境是怎樣的？有哪些競爭對手？競爭對手的優(yōu)勢在哪里？在競爭同時，有無共同將市場做強的商業(yè)環(huán)境與市場基礎？競爭對手的情況怎樣？自己的競爭優(yōu)勢在哪里？競爭分析工程選址的風險2、對選址地塊的競爭對手進行評估10萬平方米10萬平方米10萬平方米VSVSVS競爭對手競爭對手競爭對手2萬平方米結(jié)論：競爭對手影響和威脅不大8萬平方米結(jié)論：需要慎重考慮競爭因素結(jié)論：兩者之間直接競爭10萬平方米工程選址的風險3、競爭對手評估中的距離因素競爭對手對工程的影響，因距離遠近而不同，距離遠那么影響小，反之那么大。A商場B商場A商場B商場兩個競爭工程的距離在500米以內(nèi)，或步行距離在10分鐘以內(nèi)，競爭比較大兩個競爭工程的距離在1500米以上，或步行距離在20分鐘以上，競爭比較小工程選址的風險〔七〕選址地塊交通道路條件情況路到才能人到，人到才能財?shù)?！工程周邊是什么道路？有多少條道路？道路如何與商業(yè)地產(chǎn)工程聯(lián)系起來？工程選址的風險四面臨街，四面均為雙向六車道，道路交通條件最優(yōu)。單邊臨街，單向單車道，道路交通條件最差。三面臨街二面臨街工程選址的風險〔八〕選址地塊公交設施情況

1、公交設施對商業(yè)地產(chǎn)工程營運的重要性公共交通設施是客流易達性的保障，也是客流聚集的保障。公交車站離工程有多遠？有多少條公交線路？有無地鐵？地鐵出口在哪里？這些都是評價商業(yè)地產(chǎn)工程公交設施情況的重要內(nèi)容。

案例：廣州天河城在1998年以前的經(jīng)營很不好，直到1998年廣州地鐵1號線的開通，由于地鐵1號線體育西站出口直通天河城負一層，為天河城帶來大量的客流，天河城的經(jīng)營也就是從這一年開始進入一個繁榮的時代。太古集團在開發(fā)購物中心時，對地塊的公共交通設施要求非常高，一定要是位于地鐵沿線或其他交通樞紐位置上，其中最看重的是地鐵交通。在香港開發(fā)的三個經(jīng)典商業(yè)工程都位于地鐵沿線，在北京、上海、廣州等地做購物中心，也承接了它一貫的選址原那么。

工程選址的風險2、選址地塊公交設施狀況評估

公交車站公交車站公交車站100米以內(nèi)500米以上30米以內(nèi)比較理想選址地塊選址地塊選址地塊最好比較差工程選址的風險〔九〕選址地塊建筑物可視效果1、主力店對建筑物可視效果的要求

看到才能想到路到才能走到人到才能財?shù)截數(shù)讲拍芰舻揭粋€商場首先要容易被人看到，只有看到了以后，人們才能想到去商場消費。只有具有良好的交通可行性，人們才能方便地走進商場。只有人流到了，商家才會有生意，商家才能賺到錢。只有商家賺錢了，商業(yè)結(jié)構(gòu)才能穩(wěn)定下來，商家和消費者才能留下來。大型國際、國內(nèi)品牌超市、百貨以及其他品牌商家，他們在選址時，非常重視商用物業(yè)的可視效果，在什么地方能看到，是他們最為關心的問題之一，如果商用物業(yè)可視效果不好，他們很難考慮進駐。勢必為工程以后的招商、運營帶來風險，進而影響整個工程的成敗。工程選址的風險2、選址地塊建筑物可是效果的幾種情況如何評估工程選址的可視效果？一是從所選地塊的各個角度去直觀分析工程的可視性；二是從各個觀察工程的能見度，并進行量化的評估。圖示一：地塊單邊臨路，從馬路對面，或較接近的地方才能看到，其可視性也比較差。圖示二：位于弧形馬路旁邊，雖然也是單邊臨路，但是視覺性顯然高于臨單邊直道，其可視性一般，比較左圖中兩個地塊，位于弧頂外側(cè)地塊的可視性顯然優(yōu)于弧形內(nèi)測地塊。工程選址的風險圖示三：地塊位于丁字路口，承接兩條通道人流、車流聚集之處，可視效果比較好。圖示四：地塊位于十字路口交匯處，地塊的可視性效果又優(yōu)于圖示三所示的地塊，較為理想。工程選址的風險圖示五：工程四面臨路，其可視性最高，從地塊的可視性而言，無疑最理想。工程選址的風險〔十〕地塊平整條件商業(yè)建筑要求用地豎向高差變化不宜過大，否那么由于坡地的土方量大大增加，極大的增加了工程本錢。商業(yè)建筑用地盡量平整，這樣才便于商業(yè)建筑的規(guī)劃和建設。案例：某開發(fā)公司在湖北黃石有個商業(yè)地產(chǎn)的投資工程，位于市中心，周邊商業(yè)氣氛十分成熟，地理條件十分優(yōu)越。但它卻是一排建在山丘上的老職工宿舍樓。據(jù)初步估計，該工程的所處的山丘的挖方量高達7萬立方米以上，再加上地下室的挖方量，估計工程的挖方量高達10萬立方米以上。如果按照當?shù)氐墓こ虉髢r，每立方米挖方量需要100元費用，那么意味著工程10萬立方米的總造價高達1000萬元以上。除此之外，10萬立方米的挖方量按照當?shù)氐氖┕つ芰︻A計要半年時間才能完成，這樣又拖慢了整個建設工程6個月左右的時間，這又增加了本錢。經(jīng)過研究分析，該公司最終放棄了這個工程。

一般來說，商業(yè)地產(chǎn)工程的挖方總量最好控制在3萬立方米以下，挖方產(chǎn)生的工程本錢必須控制在工程總價的10%以下。如果挖方量超過5萬立方米，或者挖填本錢超過工程總價的20%，那么工程挖填方的風險就很大。這樣的工程是否考慮實施，就要進行更加全面的綜合考慮。工程選址的風險〔十一〕選址地塊經(jīng)濟技術指標對住宅而言，相對簡單。地塊能開發(fā)何種產(chǎn)品？可售面積多少？市場價格怎樣？銷售后可以回收多少資金？土地、建安、銷售、財務本錢是多少？就可以大致評估出這個工程的投資收益。決定做與不做，取決于能不能賺錢，或者說取決于其收益能不能到達開發(fā)商的期望值。但對大型商業(yè)地產(chǎn)工程而言，就要復雜得多：

建成后有效商業(yè)面積有多大？未來整體租金水平怎樣？投資回報率是多少？要多久才能收回投資？對商業(yè)工程而言，投資收益能在10年內(nèi)收回投資本錢比較理想。如在15年內(nèi)，還不能收回，那么風險就相當大了！業(yè)態(tài)組合風險一、商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)指的是經(jīng)營者為滿足不同的消費需求而形成的經(jīng)營模式或經(jīng)營形態(tài)。2004年10月1日起國家實施?零售業(yè)態(tài)分類?新國標中，零售業(yè)態(tài)分為百貨店、超市、專賣店、便利店等17種業(yè)態(tài)。二、商業(yè)業(yè)態(tài)組合所謂業(yè)態(tài)組合就是指商業(yè)地產(chǎn)工程根據(jù)自身的定位確定商業(yè)業(yè)態(tài)的種類和每一種商業(yè)業(yè)態(tài)在工程中的分布及分配比例的過程。

業(yè)態(tài)組合風險業(yè)態(tài)組合涉及三個層面的問題：一個商業(yè)地產(chǎn)工程應該承載哪些功能，涵蓋哪些業(yè)態(tài)？各業(yè)態(tài)的占比，及每個業(yè)態(tài)中具體每個業(yè)種數(shù)量以及相互比例關系。各業(yè)態(tài)在商業(yè)地產(chǎn)工程中的區(qū)位與業(yè)態(tài)之間的相互關系。業(yè)態(tài)的選址

配比的問題

落位與分布的問題業(yè)態(tài)組合風險三、業(yè)態(tài)組合風險分析案例：某購物中心總商業(yè)面積6萬平方米，為了旺場方案引入好又多和百安居兩大主力店，共占租賃面積高達5萬平方米。剩余1萬平方米方案租給中小商家。和兩個主力店也談好了，他們都同意進駐。但是開發(fā)商最后算了一筆賬，發(fā)現(xiàn)即使開業(yè)率到達100%，最后也賺不到錢。分析：主力店在該工程中占據(jù)了主要的商業(yè)面積，留給一般經(jīng)營戶的面積已經(jīng)不多了。這樣的組合就造成了主力店面積過大，業(yè)態(tài)組合不合理，因為主力店所能支付的租金水平是很低的，造成總租金收入過低。

結(jié)論：

合理的業(yè)態(tài)組合是取得合理租金的根本保證。不合理的業(yè)態(tài)組給商業(yè)地產(chǎn)工程帶來風險。業(yè)態(tài)組合風險主力店的租賃面積、租金多少為宜，其他的餐飲、休閑、娛樂等業(yè)態(tài)的租賃面積應該是多少為宜，各種業(yè)態(tài)怎樣到達一個最正確的組合方案，怎樣才能實現(xiàn)最正確的投資收益，這些都要在進行投資決策前進行評測。

一般來講，在業(yè)態(tài)組合是應遵循的原那么是---5：3：2即：購物占50%，餐飲占30%，娛樂占20%。但也不是必須遵守的原那么，要根據(jù)開發(fā)商自身的戰(zhàn)略進行業(yè)態(tài)組合的設計。中國現(xiàn)有的購物中心以萬達模式和天河城模式最具代表性：業(yè)態(tài)組合風險萬達模式：通過訂單地產(chǎn)概念的導入，引入沃爾瑪、蘇寧電器、紅星美凱龍等超級主力店，其中超級主力店所占的面積很大，其中相當局部的主力店面積超過了總面積的50%。這樣使購物中心租金收益變低，但同時也降低了風險，收益比較穩(wěn)定。天河城模式：以租金收益為主要目標，在購物中心的整體業(yè)態(tài)分布上嚴格執(zhí)行以租金收益為導向的各種業(yè)態(tài)的面積配比。嚴格控制主力店規(guī)模，將主力店規(guī)?？刂圃诳傮w面積的30%以下，使高租金的商鋪面積最大化，使購物中心獲得最大的租金收益。業(yè)態(tài)組合風險分析：中短期的租金收益不是萬達集團的追求目標，連鎖化開展的萬達集團其核心能力在于通過城市運營獲得土地增值收益，并通過與國外基金合作解決前期資金的問題。大面積的主力店雖然造成了租金收入低，但能實現(xiàn)穩(wěn)定、連鎖化開展。對于中國大多數(shù)的總體開發(fā)規(guī)模不大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上來說，這樣的模式是一種不可克隆的開展模式。中國絕大多數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商早期實踐的一定是天河城模式，主要通過中短期的租金收益來解決開展中的資金問題、收益問題。那么在這種情況下，就十分有必要對購物中心的各種業(yè)態(tài)的租金水平、租賃面積、租賃年限進行全面的評估，這樣就能全面評估投資決策的招商組合風險。業(yè)態(tài)組合風險四、租賃方案設計租金高、租期短的租賃方案珠寶商、鐘表商河化裝品商家是商場內(nèi)租金承受能力最高的租戶，無論在百貨公司還是購物中心都是最優(yōu)質(zhì)商戶，位于最顯眼位置，租金支付能力最高，是大多數(shù)大型商業(yè)地產(chǎn)工程爭取的對象。由于這一類型的租戶所奉獻的租金是工程未來租金收入增長的主要來源，所以開發(fā)商與其簽約時，租約大多數(shù)時間較短。服裝鞋襪類專業(yè)店也是租金支付能力較高的租戶之一，這一類型的租戶由于擁有龐大的消費群體，而專業(yè)店本身也有良好的本錢控制能力，故這一類型的租戶也大多數(shù)能接受租金高、租期短的租賃方案。業(yè)態(tài)組合風險租金低、租期長的租賃方案百貨公司、超級市場是購物中心的主力店，他們是租金低、租期長的租戶的主要代表。由于百貨公司、超市的管理本錢高、效勞鏈條長、競爭劇烈，而超級市場的毛利率又普遍低，這一類型的主力店租戶不可能支付太高的租金。由于主力店的人流帶動作用，購物中心都把主力店的引入作為“人流發(fā)動機〞引入。通過與百貨公司、超級市場簽訂租金低、租期長的租賃合同，以到達促進其他租金高、租期短的商鋪經(jīng)營的目的。娛樂、餐飲這一類型的租戶租金支付能力即高于百貨公司、主力店，其租期也較百貨公司、超級市場短，因此這是一類租金水平中等偏低、租期中等的租戶，可以納入租金低、租期長的租戶范疇。規(guī)劃設計風險一、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設計存在的問題為何好地段，商業(yè)運作卻不成功，因為建筑上存在的問題，導致工程無法實現(xiàn)良好的整體收益，甚至造成巨大的資金黑洞？為何有的建筑形式非常美觀，但實際使用時，商家及經(jīng)營管理人員卻普遍反映建筑物好看不好用？為何有的購物中心外部條件非常好，但主力店招商卻不成功，建筑條件無法滿足主力店要求。造成建筑物長期閑置？問題一問題二問題三規(guī)劃設計風險為何有的商業(yè)建筑在投入使用后，出租狀況及不平衡，有的區(qū)域成片無法經(jīng)營，商業(yè)經(jīng)營長期不能進入良性？為何有的購物中心看上去很多人流，但是卻只在主力店區(qū)域有集中人流，其他區(qū)域人流稀少，人流分布極不均衡？為什么在同一區(qū)位，有的購物中心需要很多管理人員，有的購物中心卻能在實現(xiàn)良性運轉(zhuǎn)的前提下，大幅度壓縮人員編制和節(jié)約開支？問題四問題五問題六商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設計的好壞，直接影響開發(fā)商的經(jīng)濟回報，以及工程的生死存亡！規(guī)劃設計風險二、產(chǎn)生問題的原因：缺乏商業(yè)建筑規(guī)劃經(jīng)驗；用傳統(tǒng)住宅、公共建筑設計的經(jīng)驗進行商業(yè)建筑設計；注重建筑形式，輕視建筑的實用性；用單一的建筑思維從事商業(yè)建筑規(guī)劃，沒有商業(yè)運營的經(jīng)驗和高度。三、帶來的風險：這些原因造成商業(yè)建筑設計不合理，人流動線不清、功能布局混亂等，導致主力店招商不成功、一般店經(jīng)營不理想、經(jīng)營管理難度增加、租金收益過低、管理本錢增加等現(xiàn)象，后期的經(jīng)營管理出現(xiàn)了無數(shù)的難題。這些難題，都構(gòu)成了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃設計風險！規(guī)劃設計風險四、科學的規(guī)劃設計是工程取得成功的關鍵〔一〕以經(jīng)營管理為目標住宅地產(chǎn)的功能就是人們居住。但商業(yè)地產(chǎn)的功能是商業(yè)經(jīng)營。這就首先需要一個商業(yè)地產(chǎn)從工程其物業(yè)的空間、結(jié)構(gòu)、設備、配套、功能等方面保障和滿足商業(yè)的經(jīng)營。在開發(fā)之前，必須要充分考慮到商業(yè)的后期經(jīng)營問題，不能簡單的用建筑設計代替商業(yè)規(guī)劃設計，否那么將很難保證商業(yè)地產(chǎn)的成功運營?！捕骋陨虡I(yè)定位為依據(jù)商業(yè)定位就是對工程的業(yè)態(tài)、功能、市場、商品、顧客等方面進行設定。在確定工程的業(yè)態(tài)定位、功能定位、形象定位后，根據(jù)工程功能、形象及不同業(yè)態(tài)商家的需求進行規(guī)劃設計。規(guī)劃設計風險〔三〕以設備配套為重點不同的商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)功能對物業(yè)的空間、層高、柱距、荷載、電梯、強電、弱電、給水、排水、通風、排煙、暖通、空調(diào)、消防、安防、播送以及配套用房的要求都不一樣，一定要根據(jù)商業(yè)定位來進行空間結(jié)構(gòu)設計和設備設施、電力能源配套?！菜摹臣骖櫧ㄖ藴屎蜕虡I(yè)標準的統(tǒng)一進行商業(yè)地產(chǎn)工程的設計時，必須要同時兼顧“建筑標準和商業(yè)標準的統(tǒng)一〞。這是商業(yè)地產(chǎn)的特點和要求所決定的，缺一不可。只有這樣，設計的商業(yè)地產(chǎn)，才能既符合建筑技術和消防的要求，又符合商業(yè)經(jīng)營的需要。規(guī)劃設計風險〔五〕規(guī)劃設計內(nèi)容規(guī)劃設計內(nèi)容業(yè)態(tài)規(guī)劃功能規(guī)劃布局規(guī)劃空間規(guī)劃設備配套裝修設計交通規(guī)劃外觀形象規(guī)劃設計風險成都新城市廣場的線性三段式、八面臨街的規(guī)劃設計，使廣場只有主力店人流，除此之外其他區(qū)域人流稀少，無法形成各個商業(yè)區(qū)良好的人流動線，失去了引入主力店的真正目的，租金收益及整體價值損失巨大。資本運作風險一、商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是金融地產(chǎn)資本運作對于商業(yè)地產(chǎn)工程的重要性就像空氣對于人類生存的重要性一樣，如果商業(yè)