偉業(yè)顧問北京燕郊項(xiàng)目策劃方案

偉業(yè)簡(jiǎn)介偉業(yè)參謀架構(gòu)篇北京偉業(yè)商務(wù)投資參謀〔偉業(yè)參謀〕，伴隨著北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)生于1993年成立。經(jīng)過多年開展，偉業(yè)參謀已成長(zhǎng)為北京最大的房地產(chǎn)綜合參謀效勞公司之一。從1993年到2006年，經(jīng)歷了十余年風(fēng)雨的偉業(yè)參謀，已從當(dāng)年的一棵幼苗長(zhǎng)成了一棵枝繁葉茂的參天大樹——由專業(yè)的銷售代理起家，現(xiàn)在已開展成為集投資參謀、資產(chǎn)管理、營(yíng)銷代理、商業(yè)參謀、二手房租賃與置換五大業(yè)務(wù)板塊于一體的房地產(chǎn)綜合效勞商。五大專業(yè)公司聯(lián)合互動(dòng)，為客戶提供從融資、參謀、營(yíng)銷到二手房置換的一條龍效勞，多家專業(yè)公司及下轄的400多名專業(yè)人員為北京乃至全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展起到了積極的推動(dòng)作用。公司下轄的多家專業(yè)子公司的劃分，使效勞更加專業(yè)化、系統(tǒng)化，在效勞過程中，各專業(yè)公司之間的有機(jī)結(jié)合，更使偉業(yè)形成了一套獨(dú)有的效勞特性。偉業(yè)簡(jiǎn)介豐富的營(yíng)銷籌劃經(jīng)驗(yàn)豐富的現(xiàn)場(chǎng)包裝經(jīng)驗(yàn)豐富的活動(dòng)組織經(jīng)驗(yàn)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)以望京新城的銷售熱銷掀起了北京市個(gè)人購(gòu)置普通住宅的高潮。以通用時(shí)代提出水岸豪宅概念，帶開工程熱銷；價(jià)格超出開發(fā)商預(yù)期2000元/每平米。以龍珠公寓、芳群公寓的銷售帶動(dòng)了整個(gè)“方莊富人區(qū)的城市印象〞，如今偉業(yè)參謀在方莊的市場(chǎng)占有率高達(dá)90%以上。以萬(wàn)泉新新家園的銷售帶動(dòng)及促進(jìn)萬(wàn)柳居住區(qū)的形成。以楓丹麗舍率先提出“主題社區(qū)〞及“住宅郊區(qū)化〞的概念，榮獲1999年下半年度北京市商品房銷售冠軍的稱號(hào)。以世紀(jì)城率先提出“造城〞的口號(hào)，將眾多購(gòu)房者的目光吸引至西四環(huán)四季青橋。以湖光山舍率先提出“第二居所度假別墅〞的概念，成就北京首家“私人碼頭濱湖別墅〞。······實(shí)際有效的營(yíng)銷籌劃能力專業(yè)經(jīng)驗(yàn)偉業(yè)簡(jiǎn)介操盤經(jīng)驗(yàn)值得信賴的操盤經(jīng)驗(yàn)偉業(yè)參謀自2002年起相繼在山西太原，山東青島、濟(jì)南、煙臺(tái)，呼和浩特，河北石家莊、唐山、秦皇島，天津，東北三省等地運(yùn)作經(jīng)營(yíng)，為當(dāng)?shù)亻_發(fā)商提供高效的營(yíng)銷籌劃和代理銷售工作，得到當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的一致認(rèn)可?；诖?，2005年偉業(yè)中國(guó)正式成立，也奏響了偉業(yè)參謀走出華北，拓展全國(guó)的全新篇章。偉業(yè)簡(jiǎn)介操盤經(jīng)驗(yàn)華僑城地產(chǎn)是中國(guó)房地產(chǎn)綜合效益百?gòu)?qiáng)和“中國(guó)房地產(chǎn)品牌企業(yè)〞20強(qiáng)企業(yè)北京華僑城，北京旅游地產(chǎn)的開篇之作,擁有10萬(wàn)平米的主題公園，85%的綠化率，５００００平米的佛羅倫薩商業(yè)街。公園、商業(yè)街、住宅三為一體的相互結(jié)合而又各自獨(dú)立的規(guī)劃模式，使生活、娛樂、購(gòu)物互為補(bǔ)充又互不干擾.偉業(yè)提供營(yíng)銷籌劃、獨(dú)家銷售代理效勞。北京世紀(jì)華僑城城市綜合體＋大盤工程偉業(yè)簡(jiǎn)介操盤經(jīng)驗(yàn)誠(chéng)品建筑誠(chéng)品建筑,中關(guān)村天空下講究學(xué)問的建筑藉由臺(tái)灣誠(chéng)品書局的創(chuàng)辦精神，透過人文的空間規(guī)劃，使建筑具備閱讀的功能，業(yè)主在建筑里得到心的沉靜，人文的氣氛充滿每個(gè)角落，開創(chuàng)了西部的文化樓盤。銷售價(jià)格始終高于周邊同檔工程1000—1500元/平米。偉業(yè)提供產(chǎn)品參謀、營(yíng)銷籌劃、獨(dú)家銷售代理效勞。城市豪宅＋高檔公寓工程偉業(yè)簡(jiǎn)介操盤經(jīng)驗(yàn)位于亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，總建面10.4萬(wàn)平方米TOWNHOUSE、疊拼、情景公寓、點(diǎn)式公寓、商業(yè)在前期廣告量很少，成功采用借勢(shì)截流的方法，在10月內(nèi)售罄，到達(dá)全程均價(jià)5600元/平米，超出開發(fā)商預(yù)期均價(jià)500元/平米。其中，TOWNHOUSE均價(jià)7000元/平米，疊拼6000元/平米，公寓5000元/平米。偉業(yè)提供投資參謀、營(yíng)銷籌劃及獨(dú)家銷售代理效勞，工程在10個(gè)月內(nèi)售磬、市場(chǎng)反映良好。境界不成熟區(qū)域低密工程經(jīng)典案例認(rèn)知定位營(yíng)銷市場(chǎng)解讀客戶描述偉業(yè)媒體選擇媒體策略價(jià)格策略推售策略推廣原則推盤節(jié)奏微觀區(qū)域項(xiàng)目自身提案結(jié)構(gòu)宏觀市場(chǎng)營(yíng)銷目標(biāo)推廣策略推廣手段推廣階段包裝策略形象定位賣點(diǎn)梳理費(fèi)用預(yù)算結(jié)構(gòu)目錄市場(chǎng)局部90年代中期90年代中期2002年以來90年代初亞運(yùn)會(huì)和奧運(yùn)會(huì)促使北京向北面擴(kuò)張兩軸多中心的開展策略促成大興黃莊和亦莊的成熟同時(shí)使北京向南面擴(kuò)張中關(guān)村、萬(wàn)柳和世紀(jì)城的成熟使北京向西面擴(kuò)張CBD和通州區(qū)域的成熟使北京向東面擴(kuò)張北京核心區(qū)演變宏觀部分市場(chǎng)局部建國(guó)后的北京90年代的北京現(xiàn)在的北京北京核心區(qū)演變宏觀部分大時(shí)代·大北京市場(chǎng)局部宏觀部分——京吞時(shí)代來臨——北京市房地產(chǎn)價(jià)格的演變大北京時(shí)代來臨，房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)不斷攀高宏觀部分市場(chǎng)局部北京通州區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的演變大北京時(shí)代來臨的受益者——通州宏觀部分市場(chǎng)局部宏觀部分市場(chǎng)局部現(xiàn)在的燕郊是曾經(jīng)的通州而通州的現(xiàn)在就是燕郊的未來——北京的東西向主要交通主干——朝陽(yáng)街的延長(zhǎng)線是通州朝陽(yáng)路的延長(zhǎng)線是燕郊燕郊區(qū)域前景宏觀部分市場(chǎng)局部規(guī)劃中的燕郊宏觀部分市場(chǎng)局部燕郊是一個(gè)區(qū)位非常獨(dú)特的地區(qū)，從燕郊到首都機(jī)場(chǎng)只有25公里，按經(jīng)濟(jì)學(xué)家的觀點(diǎn)，300公里的距離是港口的范圍，從燕郊到港口300公里的距離內(nèi)有四個(gè)，一個(gè)是天津港，178公里，一個(gè)是秦皇島港260公里，唐山125公里，所以是被經(jīng)濟(jì)學(xué)家們看好的京津唐金三角經(jīng)濟(jì)區(qū)域腹地，燕郊是最核心的地區(qū)，所以潛力無限。微觀部分市場(chǎng)局部區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域工程比較區(qū)域工程比較燕郊區(qū)域房產(chǎn)正處于大開展的起步階段，房?jī)r(jià)普遍區(qū)間為2600元/㎡—2800元/㎡，但升值潛力巨大；區(qū)域內(nèi)工程集中為多層和小高層板樓，主力戶型以90平米實(shí)用兩居為主；區(qū)域內(nèi)的購(gòu)房客戶主要由局部北京市區(qū)的打工族、拆遷居民及當(dāng)?shù)鼐用駱?gòu)成；產(chǎn)品訴求多以產(chǎn)品自身特點(diǎn)為主，缺乏前瞻性的區(qū)域概念性推廣。微觀部分市場(chǎng)局部『小結(jié)』項(xiàng)目自身市場(chǎng)局部地塊分析核工業(yè)公司幼兒園中學(xué)中海石油公司政府本案京哈高速潮白河燕順路行宮大街項(xiàng)目自身市場(chǎng)局部工程根本信息占地面積：36000平米；總建筑面積：111085平米。地上面積：104465平米；住宅面積：98365平米。商業(yè)面積：6100平米；總戶數(shù)：1106戶。車位：285個(gè)；商業(yè)配套：6100平米。會(huì)所面積：633平米；開工時(shí)間：2006年4月。綠化率：40%；容積率：3.26。西區(qū)住宅別墅產(chǎn)品總計(jì)21套別墅，其中東區(qū)計(jì)19套，9套聯(lián)排，6套獨(dú)棟，另天子莊園6套獨(dú)棟別墅。推售步驟及價(jià)格策略營(yíng)銷局部?jī)r(jià)格策略低價(jià)入市，低開高走，穩(wěn)扎穩(wěn)打?qū)崿F(xiàn)整盤均價(jià)3000元/㎡◎認(rèn)購(gòu)及開盤期價(jià)位要有競(jìng)爭(zhēng)力、市場(chǎng)沖擊力，輔以實(shí)行優(yōu)惠促銷政策?！蛲ㄟ^銷售控制〔以單元為單位控制〕，實(shí)現(xiàn)持續(xù)快速銷售，保證整體銷售額度的完成。戶型總戶數(shù)（套）可售面積（建筑平米）銷售均價(jià)（元）產(chǎn)品總銷金額（元）一居室43320784300062,352,000二居室15313617300040,851,000三居室448533123000159,936,000四居室7210728300032,184,000別墅218500500042,500,000總量1106＋2198441＋85003000＋5000295,323,000＋42,500,000工程整體總銷金額約為：3.38億元工程相關(guān)指標(biāo)營(yíng)銷局部總銷售金額推售步驟及價(jià)格策略營(yíng)銷局部銷售排期推售面積（平米）均價(jià)（元/平方米）銷售金額（元）06年8月—06年11月23244270062,758,80006年12月—07年4月21708290067,953,20007年5月—07年10月27842310086,310,20007年11月—08年2839,700推售步驟西區(qū)住宅局部別墅局部：初步預(yù)估45天均1套的去化量。推售步驟及價(jià)格策略營(yíng)銷局部推售步驟預(yù)熱期

尾盤期

持銷期

認(rèn)購(gòu)期

開盤期

強(qiáng)銷期認(rèn)購(gòu)開盤期擴(kuò)大宣傳面，深層開發(fā)潛在客戶為整合推廣，工程形象打下良好根底；集中掌握來電來訪成交量強(qiáng)銷期延續(xù)認(rèn)購(gòu)期熱潮，進(jìn)入強(qiáng)銷期，挖掘新客戶；消化已有的準(zhǔn)客戶資源積累；保證來電來放量。延續(xù)期大規(guī)模擴(kuò)大工程市場(chǎng)影響力；化解工程不利因素；在立足消化區(qū)域市場(chǎng)客戶的前提下擴(kuò)大客戶層面；持續(xù)積累客戶.06年8月06年11月07年5月07年11月尾盤期消化已積累客戶工程產(chǎn)品戶型配比營(yíng)銷局部戶型配比一居室二居室三居室四居室永定樓2戶32戶122戶36戶安定樓2戶32戶122戶36戶長(zhǎng)盛樓429戶55戶－－萬(wàn)順樓－34戶204戶－合計(jì)433戶153戶448戶72戶所占比例39.2％13.8％40.5％6.5％銷售重點(diǎn)：比重最大的一居和三居推售順序營(yíng)銷局部推售順序第一順序：主推萬(wàn)順樓三居、長(zhǎng)盛樓一居、二居，輔推安定樓四居長(zhǎng)盛樓萬(wàn)順樓永定樓安定樓第二順序：主推萬(wàn)順樓三居、長(zhǎng)盛樓一居、安定樓二居第三順序：主推永定樓全部及安定樓三居第四順序：存量房全部放開，并去化前期剩余產(chǎn)品專業(yè)團(tuán)隊(duì)公司支持圣得二期營(yíng)銷公司策劃中心項(xiàng)目組銷管中心顧問公司我愛我家資產(chǎn)公司商業(yè)公司——多公司協(xié)作——多資源共享專業(yè)團(tuán)隊(duì)團(tuán)隊(duì)架構(gòu)項(xiàng)目人員項(xiàng)目經(jīng)理策劃團(tuán)隊(duì)3人銷售經(jīng)理1人標(biāo)準(zhǔn),公開,透明的數(shù)據(jù)/流程支持銷售主管1人銷售主管1人銷售助理1人策劃助理1人置業(yè)顧問

多人置業(yè)顧問

多人置業(yè)顧問管理售樓處日常銷售管理參與初步定價(jià)參與制定市場(chǎng)初探方案參與推廣活動(dòng)合同管理房號(hào)確認(rèn)按揭客戶數(shù)據(jù)收集銷售現(xiàn)場(chǎng)日常工作市場(chǎng)調(diào)研銷售策劃定價(jià)確定銷控策略市場(chǎng)推廣媒體調(diào)查售樓處形象管理總部營(yíng)銷中心項(xiàng)目自身市場(chǎng)局部SWOT分析Strengths優(yōu)勢(shì)分析Weaknesses劣勢(shì)分析1、位置優(yōu)勢(shì)：區(qū)域內(nèi)小位置優(yōu)于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目；2、周邊配套成熟完善；3、開發(fā)商品牌在區(qū)域內(nèi)具有一定的品牌知名度；4、產(chǎn)品文化理念深厚獨(dú)特。1、位置上偏離北京、通州，公共交通不完善；2、戶型設(shè)計(jì)存在缺陷；（無明衛(wèi)、衛(wèi)生間和廚房對(duì)開門、臥室和客廳開間不合理）3、板樓和別墅地塊分離，捆綁銷售難度加大；4、別墅產(chǎn)品空置期過長(zhǎng)，且產(chǎn)品單一；5、產(chǎn)品增值速度慢。Opportunities機(jī)會(huì)分析Threats威脅分析1、規(guī)模適中利于快速銷售；2、大北京發(fā)展前景良好，通州帶動(dòng)作用明顯；3、區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)不成熟，容易引導(dǎo)，適合新概念包裝。1、區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈，同質(zhì)化嚴(yán)重；2、針對(duì)于市內(nèi)客戶及北京市場(chǎng)，區(qū)域認(rèn)知度低；3、區(qū)域規(guī)劃政府導(dǎo)向不明確。項(xiàng)目自身市場(chǎng)局部核心問題提煉Weaknesses劣勢(shì)分析

1、位置上偏離北京、通州，公共交通不完善；2、戶型設(shè)計(jì)存在缺陷；（無明衛(wèi)、衛(wèi)生間和廚房對(duì)開門、臥室和客廳開間不合理）3、板樓和別墅地塊分離，捆綁銷售難度加大；4、別墅產(chǎn)品空置期過長(zhǎng)，且產(chǎn)品單一；5、產(chǎn)品增值速度慢。Threats威脅分析

1、區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈，同質(zhì)比嚴(yán)重；2、針對(duì)于市內(nèi)客戶及北京市場(chǎng)，區(qū)域認(rèn)知度低；3、區(qū)域規(guī)劃政府導(dǎo)向不明確。目前區(qū)域認(rèn)知度較低產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)特征不明顯項(xiàng)目自身市場(chǎng)局部核心價(jià)值提煉Strengths優(yōu)勢(shì)分析1、位置優(yōu)勢(shì)：區(qū)域內(nèi)小位置優(yōu)于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目；2、開發(fā)商品牌在區(qū)域內(nèi)具有一定的品牌知名度；3、產(chǎn)品文化理念深厚獨(dú)特；4、周邊配套成熟完善。Opportunities機(jī)會(huì)分析1、規(guī)模適中利于快速銷售；2、大北京發(fā)展前景良好，通州帶動(dòng)作用明顯；3、區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)不成熟，容易引導(dǎo)，適合新概念包裝。優(yōu)越的地理位置大北京開展前景項(xiàng)目自身市場(chǎng)局部演繹分析周邊工程都意圖在大北京和潮白河景觀上做文章，但并未炒熱區(qū)域。結(jié)合現(xiàn)有區(qū)域市場(chǎng)及本案特點(diǎn)，我們不難發(fā)現(xiàn)——如假設(shè)本案也主訴求這兩點(diǎn)，并不能實(shí)現(xiàn)本案脫穎而出的效果，當(dāng)然這兩點(diǎn)我們不能舍棄，所以偉業(yè)建議：在此根底上對(duì)本案獨(dú)有的特點(diǎn)加以提煉區(qū)位特點(diǎn)本案優(yōu)于競(jìng)爭(zhēng)工程與尚品福城相比，本案更近潮白河，景觀優(yōu)勢(shì)明顯；與美林新東城、星河皓月相比，本案更近北京，而且周邊配套也較成熟；所以本案相較于競(jìng)爭(zhēng)工程而言應(yīng)該屬于“雙〞高尚產(chǎn)品，即擁城市繁華，又享景觀自然如假設(shè)在此根底上給予附加特性，勢(shì)必脫穎而出本案除對(duì)大北京概念和潮白河景觀進(jìn)行深挖掘外最正確市場(chǎng)切入點(diǎn)為產(chǎn)品自身氣質(zhì)品位方面的拔升市場(chǎng)切入點(diǎn)演繹分析市場(chǎng)切入契機(jī)市場(chǎng)切入點(diǎn)市場(chǎng)局部工程核心價(jià)值整合對(duì)于產(chǎn)品氣質(zhì)品位方面的提升，偉業(yè)建議從別墅產(chǎn)品著手原因有二——①別墅產(chǎn)品擱置時(shí)間較長(zhǎng)，去化難度大，需要通過概念拉升市場(chǎng)形象，以促進(jìn)銷售；②別墅產(chǎn)品的拉升對(duì)于西區(qū)住宅的品質(zhì)升值也有一定的帶動(dòng)作用，可通過對(duì)西區(qū)住宅捆綁上別墅的高品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)整體包裝。舉例：瞰都的芭桑諾瓦……營(yíng)銷局部工程核心價(jià)值整合開發(fā)商河北鼎盛投資集團(tuán)開發(fā)商重人文信譽(yù)文化現(xiàn)代風(fēng)格，品質(zhì)高尚規(guī)劃布局設(shè)計(jì)命名均由俗家大師醒悟先生命名戶型較精致戶型產(chǎn)品類型總11多萬(wàn)㎡，1106戶多層次景觀規(guī)劃且重文化會(huì)所及商業(yè)街生活便利規(guī)模景觀規(guī)劃地塊燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)大北京概念引入潮白河畔度假休閑區(qū)區(qū)域內(nèi)工程不多，但本案并不能通過區(qū)域內(nèi)客戶需求消化，區(qū)域外部客源分流。出行京城便捷內(nèi)部交通順暢競(jìng)爭(zhēng)交通價(jià)值環(huán)境配套文化賣點(diǎn)梳理信譽(yù)口碑文化底蘊(yùn)北京東郊潮白河畔景觀優(yōu)越配套完善產(chǎn)品精致品質(zhì)不俗核心價(jià)值工程核心價(jià)值整合營(yíng)銷局部信譽(yù)口碑文化底蘊(yùn)北京東郊潮白河畔景觀優(yōu)越配套完善產(chǎn)品精致品質(zhì)不俗附加價(jià)值`京吞時(shí)代潮白河畔高尚人文居所核心產(chǎn)品力形象定位定位局部京吞時(shí)代潮白河畔類中產(chǎn)階層.第一次置業(yè)的高尚人文住宅①京吞時(shí)代：大北京政策影響下的北京區(qū)劃〔燕郊為北京城邑〕；②類中產(chǎn)階層：區(qū)別于中產(chǎn)階層，又有一定消費(fèi)能力并有一定修養(yǎng)追求的人；③高尚：品質(zhì)高，產(chǎn)品性價(jià)比高；人文：傳遞人文、文化底蘊(yùn)核心定位定位局部客群描述Ⅰ.燕郊外鄉(xiāng)人士，包括大企業(yè)員工、大學(xué)〔院〕教職工等客群；Ⅱ.周邊輻射外市區(qū)有“挺進(jìn)北京〞欲望的外地人；Ⅲ.工作在北京市內(nèi)及通州至今未置業(yè)的外地打工族群體；Ⅳ.北京市內(nèi)外鄉(xiāng)拆遷人群；——客群共有特點(diǎn)：首次置業(yè)客群描述營(yíng)銷目標(biāo)營(yíng)銷局部銷售周期18個(gè)月,分4期銷售實(shí)現(xiàn)工程90％的銷售率西區(qū)公寓——18個(gè)月，2.66億銷售均價(jià)3000元/㎡以上一期別墅——18個(gè)月，4000萬(wàn)營(yíng)銷推廣原那么營(yíng)銷局部在實(shí)施常規(guī)推廣手段的根底上差異性策略、非常規(guī)推廣傳播營(yíng)銷推廣總體原那么差異性推廣手段：側(cè)重先熱區(qū)域，后熱工程；拔升品質(zhì)，跳出公寓，比肩低密〔以現(xiàn)有別墅加以拉動(dòng)公寓品質(zhì)〕；差異性銷售手段：專業(yè)銷售團(tuán)隊(duì)與客戶獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制；注重銷售現(xiàn)場(chǎng)及樣板間的展示作用輔以專有渠道推廣營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷策略及推廣步驟營(yíng)銷局部整合傳播，精準(zhǔn)營(yíng)銷虛實(shí)結(jié)合專有渠道軟硬兼施內(nèi)外結(jié)合營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷策略及推廣步驟營(yíng)銷局部專有渠道虛實(shí)結(jié)合軟硬兼施內(nèi)外結(jié)合將廣告宣傳與活動(dòng)營(yíng)銷有機(jī)結(jié)合，立體的、全方位的提升項(xiàng)目知名度。偉業(yè)擁有大批量有針對(duì)性客戶的數(shù)據(jù)庫(kù)資源以及及5i5j全國(guó)性和海外拓展方面的渠道軟性宣傳與硬性廣告宣傳相配合，為項(xiàng)目傳播奠定更為堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。兼顧大眾客戶和業(yè)界人士，通過業(yè)內(nèi)人士向目標(biāo)客戶傳播。營(yíng)銷推廣手段營(yíng)銷策略及推廣步驟營(yíng)銷局部事件營(yíng)銷洪占輝——2005感動(dòng)中國(guó)十大人物之一，其勵(lì)志精神感動(dòng)全國(guó)本項(xiàng)目可考慮邀請(qǐng)其為項(xiàng)目代言，以訴求產(chǎn)品精神。主訴求本項(xiàng)目業(yè)主為“四有”新人——有房有車，有山有水所以可考慮在項(xiàng)目預(yù)熱時(shí)，推出“買房送車”車房捆綁促銷公關(guān)活動(dòng)為實(shí)現(xiàn)先炒區(qū)域后炒項(xiàng)目的目的，可考慮與燕郊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)聯(lián)系或聯(lián)系本土的開發(fā)商們（其他5家），舉辦燕郊地產(chǎn)論壇峰會(huì)，并配合媒體炒作，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目在燕郊區(qū)域項(xiàng)目“NO.1”位置。廣告推廣除在初期項(xiàng)目定位的推廣及后期配合活動(dòng)、事件等營(yíng)銷的廣告炒作外，偉業(yè)建議在推廣中以直接訴求為主，如：可理性地訴求低首付、低月供等特點(diǎn)，當(dāng)然這些都是在市場(chǎng)已對(duì)燕郊區(qū)域、項(xiàng)目品質(zhì)認(rèn)可地前提下運(yùn)作可行。營(yíng)銷推廣手段營(yíng)銷策略及推廣步驟營(yíng)銷局部直銷營(yíng)銷與5I5J的一手、二手聯(lián)動(dòng)——5I5J網(wǎng)點(diǎn)遍布北京乃至全國(guó)，品牌聯(lián)動(dòng)，效果卓著。本工程能夠充分利用這些網(wǎng)點(diǎn)作為工程的外圍售樓處，而建立起龐大的直銷系統(tǒng)，使得工程銷售觸手可及，同時(shí)最大限度的覆蓋全城。數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷——偉業(yè)參謀業(yè)界十余年的操盤經(jīng)驗(yàn)，已經(jīng)擁有百余個(gè)高檔豪宅工程達(dá)5000多人次的客戶資源以及眾多不可計(jì)數(shù)的普宅客戶資源。我愛我家連鎖店——當(dāng)代中國(guó)都市的一道亮麗風(fēng)景線我愛我家公司，目前在全國(guó)設(shè)點(diǎn)400多家，北京市已有200個(gè)網(wǎng)點(diǎn)分布產(chǎn)品包裝策略營(yíng)銷策略及推廣步驟營(yíng)銷局部別墅局部①偉業(yè)建議，對(duì)于別墅的包裝需在現(xiàn)有的根底上進(jìn)行拔高，以發(fā)揮其帶動(dòng)全盤的作用。對(duì)現(xiàn)有案名進(jìn)行更換，提升包裝品質(zhì)感。比方：提升為“珍藏21品〞，使得產(chǎn)品在推售時(shí)有一定的附加值。②在推售中，偉業(yè)采取定制化營(yíng)銷策略，偉業(yè)自身所擁有的專有渠道有針對(duì)性的客戶資源將是21品的重要客戶來源。〔百余個(gè)高檔豪宅工程達(dá)5000多人次的客戶資源〕。③對(duì)成交客戶進(jìn)行梳理，通過開展對(duì)老客戶的聯(lián)誼及答謝等活動(dòng)，以實(shí)現(xiàn)老客戶帶新客戶的成效及重復(fù)購(gòu)置的可能。④現(xiàn)有產(chǎn)品的進(jìn)一步包裝，偉業(yè)建議對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)品的局部園林進(jìn)行綠化裝修設(shè)計(jì)或者是提供菜單式裝修的方式，以更好的提升產(chǎn)品檔次并促進(jìn)銷售。⑤有的放矢地針對(duì)目標(biāo)客戶群體進(jìn)行DM直投等直銷營(yíng)銷。產(chǎn)品包裝策略營(yíng)銷策略及推廣步驟營(yíng)銷局部住宅局部①偉業(yè)建議，對(duì)于公寓的包裝在前面所述的根底上進(jìn)行提煉。在推廣案名及SLOGAN方面應(yīng)該瑯瑯上口，容易頌讀及識(shí)記。比方：案名“在北京〞給人以大氣之感，而且標(biāo)注產(chǎn)品性質(zhì)?；蛘呤桥c別墅產(chǎn)品掛鉤。在產(chǎn)品附加值方面應(yīng)更注重文化內(nèi)涵，使得人文氣質(zhì)更為突出。促銷推廣策略營(yíng)銷策略及推廣步驟營(yíng)銷局部?jī)r(jià)格制定完成后，根據(jù)不同付款方式，制定不同的折扣比例，在不同時(shí)期適時(shí)采用各種促銷手段。常規(guī)付款方式：一次性付款\銀行按揭\分期付款可采用的其它方式：置業(yè)卡〔介質(zhì)營(yíng)銷〕輕松首付抽獎(jiǎng)大企業(yè)等團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠贈(zèng)送家具、家電老客戶獎(jiǎng)勵(lì)政策〔人脈營(yíng)銷〕………………營(yíng)銷推廣階段劃分預(yù)熱期

尾盤期

功能樓書制作完成\禮品到位\銷售合同到位售樓處開放樣板間開放物業(yè)管理公約確定\裝修標(biāo)準(zhǔn)確定\樣板組團(tuán)交付使用定單制作完成\銷售夾資料齊備\裝修標(biāo)準(zhǔn)\付款方式\物業(yè)公司\按揭銀行和律師形象樓書\名片\手提袋\導(dǎo)引系統(tǒng)\網(wǎng)站開通\沙盤營(yíng)銷策略及推廣步驟營(yíng)銷局部持銷期

40％90％70％認(rèn)購(gòu)期

開盤期

強(qiáng)銷期0