房地產(chǎn)投資本總結(jié)

房地產(chǎn)投資分析房地產(chǎn)投資分析中的基本問題1．1房地產(chǎn)投資概述1．1．1房地產(chǎn)投資的含義房地產(chǎn)投資是指人們?yōu)閷?shí)現(xiàn)某種預(yù)定的目標(biāo)，直接或間接地對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)和消費(fèi)所進(jìn)行的投資活動(dòng)。房地產(chǎn)投資所涉及的領(lǐng)域有：土地開發(fā)、舊城改造、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、置業(yè)等。所以，這里的投資是預(yù)先墊付的資金（沒有包括其他資源）。（投資是指以一定資源投入某項(xiàng)計(jì)劃，以獲取所期望的報(bào)酬。這里的資源既可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)或其他資源。所以“投資”一詞從廣義上來說，既用來指特種資金，又用來指特定的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。在房地產(chǎn)投資分析中，我們使用的投資概念是狹義的。）1．1．2房地產(chǎn)投資的類型1．從房地產(chǎn)投資形式來說，房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩類。1）直接投資房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購(gòu)買房地產(chǎn)的過程并參與有關(guān)的管理工作，包括從購(gòu)地開始的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形式。（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購(gòu)買土地使用權(quán)開始，經(jīng)過項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)等過程獲得房地產(chǎn)商品，然后將其推向市場(chǎng)，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過轉(zhuǎn)讓過程收回投資、實(shí)現(xiàn)開發(fā)商收益目標(biāo)的投資活動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給。開發(fā)投資的目的主要是賺取開發(fā)利潤(rùn)，風(fēng)險(xiǎn)較大,但回報(bào)也比較豐厚。房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租（如寫字樓、公寓、別墅、貨倉等）或經(jīng)營(yíng)（如商場(chǎng)、酒店等）時(shí)，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長(zhǎng)期置業(yè)投資。（2）房地產(chǎn)置業(yè)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資是購(gòu)置物業(yè)以滿足自身生活居住或出租經(jīng)營(yíng)需要，并在不愿意持有該物業(yè)時(shí)可以獲取轉(zhuǎn)售收益的一種投資活動(dòng)。置業(yè)投資的對(duì)象可以是開發(fā)后新建成的物業(yè)（市場(chǎng)上的增量房地產(chǎn)），也可以是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的二手貨。置業(yè)投資一般從長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)，可獲得保值、增值、收益和消費(fèi)四個(gè)方面的利益。2）間接投資房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為。房地產(chǎn)的間接投資者不需直接參與有關(guān)投資管理工作。具體投資形式包括：購(gòu)買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票；購(gòu)買房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押貸款證券等。山2．摔從房詞地產(chǎn)詢投資診的用暑途來瞇說，凍房地女產(chǎn)投霉資可洗分為養(yǎng)地產(chǎn)紹投資譜、住掃宅房筐地產(chǎn)脂投資嫁、商初業(yè)房隊(duì)地產(chǎn)吧投資琴、工田業(yè)房圖地產(chǎn)尤投資局等。誦地產(chǎn)巾投資工即單洽純地洞投資恰于土祝地，刻利用油土地饑的買護(hù)賣差村價(jià)和偶進(jìn)行開土地弦開發(fā)芒后出懂售或齊出租朗經(jīng)營(yíng)砌來獲款取投留資收監(jiān)益。劉2）奴住宅永房地沒產(chǎn)投磚資冒住宅憑房地惕產(chǎn)分鄉(xiāng)為普微通商營(yíng)品住響宅、反高檔君公寓敲和別訊墅等劑多種面類型綿。投要資于輪住宅樓房地迎產(chǎn)，救既可狡直接呆出售屠，也兆可進(jìn)去行租鉛賃經(jīng)大營(yíng)。含流3）奔商業(yè)夸房地祖產(chǎn)投盼資炭這種敢投資完的對(duì)煮象包計(jì)括寫杯字樓旦、商窯場(chǎng)、嗓旅館俗、酒攝店和贈(zèng)各種嚷娛樂戒設(shè)施鮮等，絡(luò)這類膝房地煮產(chǎn)主冶要以晴出租拔經(jīng)營(yíng)栗為主發(fā)，收哲益較檢高，去但同稀時(shí)承國(guó)擔(dān)的賢風(fēng)險(xiǎn)峰也較節(jié)大。喜物業(yè)歸管理階對(duì)于濟(jì)這類在投資炊顯得崖尤其繁重要篇，它摸是防昆范投跡資風(fēng)艘險(xiǎn)的墻主要罰手段肯。賽4）單工業(yè)睜房地識(shí)產(chǎn)投除資歌我國(guó)半目前好工業(yè)招房地觀產(chǎn)投窩資主漁要集赤中于堵開發(fā)丑區(qū)建手設(shè)中膜，其編他都柜是隨殖一般忘工業(yè)裙投資繁進(jìn)行植的。支3．慨從房浮地產(chǎn)王投資笨經(jīng)營(yíng)蕉方式煙來說哀，房汗地產(chǎn)移投資購(gòu)分為譜出售蔥型房扎地產(chǎn)刮項(xiàng)目壺投資修、出款租型漢房地昂產(chǎn)項(xiàng)判目投賺資和么混合趴型房?jī)龅禺a(chǎn)曉項(xiàng)目彩投資載。惑1）設(shè)出售虎型房乓地產(chǎn)姥項(xiàng)目甚投資利這類稠房地欺產(chǎn)項(xiàng)愿目以鄭預(yù)售榨或開罰發(fā)完稼成后作出售勸的方停式得隙到收蘭入、驕回收猶開發(fā)魯資金牲、獲烏取開賴發(fā)收肚益，知以達(dá)崇到盈閉利的抄目的港。黑2）滑出租煌型房旬地產(chǎn)艇項(xiàng)目膚這類飲房地碑產(chǎn)項(xiàng)異目以良預(yù)租股或開附發(fā)完覆成后孩出租要的方挺式得地到收伍入、耐回收拖開發(fā)挑資金籍、獲蘇取開桌發(fā)收智益，渾以達(dá)輩到盈附利的性目的撐。祖3）標(biāo)混合譯型房持地產(chǎn)誓項(xiàng)目季這類徐房地法產(chǎn)項(xiàng)尤目以祝預(yù)售驚、預(yù)獅租或挖開發(fā)烈完成決后出鄰售、量出租撓、自浙營(yíng)的騎各種精組合致方式片得到僵收入匹，回砍收開截發(fā)資駁金、紙獲取亂開發(fā)藍(lán)收益遣，以探達(dá)到赤盈利顏的目?jī)?cè)的。削1．吵1．旺3房頃地產(chǎn)茶投資揉的目即的獨(dú)房地我產(chǎn)投向資的室目的掠，就殿是為劫了通紡過開芒發(fā)和冰經(jīng)營(yíng)揭等過侄程獲榴取未凍來收寬益。攤這些硬未來豈的收革益具理體包然括：村現(xiàn)金身流量蠅收益飽、避掩稅收?qǐng)?jiān)入、約銷售株收益郵等。快1．據(jù)現(xiàn)金呈流量萍收益林現(xiàn)金磨流量狂收益寺一般啟是擁蝦有房糖地產(chǎn)練的投爭(zhēng)資者發(fā)因?yàn)橼w經(jīng)營(yíng)框房地顯產(chǎn)而踢獲取到的經(jīng)售營(yíng)、跡租金噸收入閣中扣婦除各侮種支歷出后辱的余塘額?？焕Х康毓?jié)產(chǎn)投三資現(xiàn)貪金流蓄量的騎大小毒主要在取決偏于以川下的蛋三個(gè)魂因素爆。俊其一營(yíng)，房乘地產(chǎn)橋租金間總額壤。遠(yuǎn)其二傭，房你地產(chǎn)柜的總畢營(yíng)運(yùn)盤費(fèi)用墨。擾其三鞋，投跪資借礎(chǔ)款的鈴償還鮮方式呀和數(shù)旨額。誠(chéng)勵(lì)2．堪避稅輪收入慎擁有搜房地狼產(chǎn)時(shí)鏡的避胡稅收串入，泊是指樂因提辛取房緒地產(chǎn)黨折舊禍而降艘低納才稅基稀數(shù)，萄給投雖資者魯帶來聚的收姨益。柱它是寶房地主產(chǎn)投樓資者險(xiǎn)因擁壯有房督地產(chǎn)肺而間碌接獲中得的觸收益椒。在貧有關(guān)閃政策描和法狠規(guī)允嶺許的村范圍鍋內(nèi)，門加速僚折舊反是擴(kuò)赴大稅階收好秧處的那基本截途徑速之一遇。偶3．純銷售胖收益害在所壓有房備地產(chǎn)芹投資中收益股中，隆銷售捎收益才是最鴉大的夢(mèng)。銷羽售收茄益既徒可以桿來自趕于房里地產(chǎn)繪開發(fā)尺投資蒼，也胞可以呀來自銅房地斑產(chǎn)置躬業(yè)投牲資。杯對(duì)于蝦房地塘產(chǎn)開防發(fā)投仰資者磚來說溫，其插投資乘的主抗要目蒜的是園獲取嫁銷售盟開發(fā)粗利潤(rùn)數(shù)，此英時(shí)，月銷售址收益字就變顏成了悉銷售援利潤(rùn)斤。家對(duì)于蠶房地恥產(chǎn)置汪業(yè)投何資者龜來說虜，投聽資的盼主要譜目的低是為促了獲皆取現(xiàn)杯金流獎(jiǎng)量收纏益，狗也就尿是將軟投資才購(gòu)入稱的物塞業(yè)出芝租給高最終蝕的使趁用者亮，獲未取較之為穩(wěn)印定的駝經(jīng)常慮性收籃入。垃這種派投資繼具有侍的另卻一個(gè)術(shù)特點(diǎn)稻是，扭在投是資者嶼不愿岡意繼狹續(xù)持我有該請(qǐng)項(xiàng)置緩業(yè)投召資時(shí)芳，可汪以將閘其轉(zhuǎn)拆售給慚另外物的置迅業(yè)投圍資者蕉，轉(zhuǎn)獄售價(jià)取格扣杜除相挽應(yīng)的偏銷售健稅和邀交易援成本窯后就西是銷燈售收胳益。死兩種絹情況雪下的展銷售寇收益懶都是鳥賣掉版房地校產(chǎn)所支獲得冊(cè)的收惜入，涼減除盜納稅敏和有沸關(guān)成稈本后猛的余枯額。良1．江1．威4房炎地產(chǎn)圣投資茶的特鉤性植房地乒產(chǎn)投譜資，聯(lián)由于鄉(xiāng)其商核品的荷特殊使性，夜存在棟著不撞同于您其它弟投資異類型梢的特超點(diǎn)。貍認(rèn)識(shí)玻和掌螺握這糟些特泛點(diǎn)，干對(duì)我妻們進(jìn)牌行房狠地產(chǎn)朋投資叨決策析分析革是十蠶分重星要的昏。勤1．李位置熔的固乳定性閣房地耀產(chǎn)的耽位置窯固定文性也譽(yù)叫不搶可移宅動(dòng)性歇。這盜一點(diǎn)垂決定俘了房逮地產(chǎn)業(yè)不能創(chuàng)脫離刃周圍趙的環(huán)捐境而溜單獨(dú)徹存在累。這轟使得御房地烏產(chǎn)投屑資者師在選漢擇房芽地產(chǎn)據(jù)項(xiàng)目起的區(qū)呀位時(shí)關(guān)，應(yīng)榜注意西以下園幾點(diǎn)衰：全選擇砍的房割地產(chǎn)悲區(qū)位幟，在咱當(dāng)前哀必須按對(duì)開較發(fā)投影資者潮、置摔業(yè)投掛資者坐以及企未來堤的租的客都啞具有主吸引庫力。統(tǒng)僻2）判選擇楚的房忙地產(chǎn)昌區(qū)位澆，在著未來稼必須基具有肅增值輛潛力獸。房應(yīng)地產(chǎn)朝投資凈價(jià)值樣的高攏低，毯在很士大程聽度上擊取決務(wù)于其蛛所處霞地區(qū)蟲物業(yè)臘的整腔體升眨值潛酷力，仗而不她僅僅千是看修當(dāng)前梳凈租狹金水牌平的定高低佩。身3）掩投資爛者還張必須搜重視壓房地便產(chǎn)項(xiàng)瓣目所斬處區(qū)正位的傷變化腸情況描。明2．磚壽命翅周期腳長(zhǎng)蹤房地輕產(chǎn)商牢品與麻其他踏商品鬧相比蔥，其妨生產(chǎn)逮周期定和使獵用周衫期都普很長(zhǎng)引。疊如果申房地將產(chǎn)的還維護(hù)丘狀況秘較好健，其造較長(zhǎng)雨的自朽然壽后命可泄以使奔投資陳者從割一項(xiàng)綿置業(yè)毛投資撞中獲沃取幾擺個(gè)經(jīng)餃濟(jì)壽佛命（楊經(jīng)濟(jì)礙壽命切是指臣在正蠢常市世場(chǎng)和嶼運(yùn)營(yíng)更狀態(tài)承下，蓋房地肌產(chǎn)產(chǎn)垮生的胞收益煩大于濱其運(yùn)夏營(yíng)成潮本，添即凈富收益磨大于念零的奪持續(xù)將時(shí)間擴(kuò)）。長(zhǎng)3．頁適應(yīng)表性男所謂您適應(yīng)陰性，昌是指年房地叔產(chǎn)投掌資者仆能夠念根據(jù)按市場(chǎng)恒的變觸化和識(shí)需要損，及替時(shí)地甩調(diào)整纖房地短產(chǎn)的劃使用險(xiǎn)功能井，使枯之既藏適合砍房地扛產(chǎn)市滾場(chǎng)的燭需求儀，又就能增背加置護(hù)業(yè)投株資的假收益鏡。齊4．表個(gè)別薪性缺房地油產(chǎn)的磁位置剖固定杯性，葉決定寶了此革地與也彼地蕉（或委此處錯(cuò)與彼柿處）界的房折地產(chǎn)也不可貓能完寇全相窗同。有即使鈔是緊牢鄰的棋兩宗叔房地邀產(chǎn)，浩也由錯(cuò)于此蹄時(shí)投訓(xùn)資與嘴彼時(shí)劫投資程而不忽一樣誼。節(jié)房地引產(chǎn)市薦場(chǎng)上耽的產(chǎn)牧品不論可能黎做到麗標(biāo)準(zhǔn)欠化。進(jìn)這種徹差異役往往綢最終情反映即在兩詞宗物惑業(yè)的只租金斯水平從和出善租率理等方耍面。稈從這抗種意匙義上狂講，貨每一培宗物扒業(yè)在伍房地準(zhǔn)產(chǎn)市同場(chǎng)中護(hù)的地芽位和獎(jiǎng)價(jià)值青都是哀不一游樣的借。僻政策浴影響優(yōu)性頑政策鈔影響晴性是偷指房豬地產(chǎn)哥投資襲容易伸受到閣政府標(biāo)政策原的影軟響。缺由于觸房地就產(chǎn)在遭社會(huì)新經(jīng)濟(jì)跟活動(dòng)蟻中的撥重要掉性，側(cè)政府練對(duì)房杯地產(chǎn)攏市場(chǎng)蜓十分綁關(guān)注悄，經(jīng)踏常會(huì)系有新挎的政獅策措壇施出原臺(tái)，富以調(diào)織整房嫂地產(chǎn)笑商品叔在生就產(chǎn)、慚交易隨、使降用過暮程中沒的法司律關(guān)碌系和垃經(jīng)濟(jì)字利益筐關(guān)系蒜。搬6．惡對(duì)專差業(yè)管光理的撞依賴衛(wèi)性捆對(duì)房?jī)?yōu)地產(chǎn)善直接恰投資報(bào)而言叫，房少地產(chǎn)倒投資鑼對(duì)專樓業(yè)管籍理的秀依賴殲性較庫強(qiáng)。米房地嘗產(chǎn)開燕發(fā)投疲資需賀要投宮資者芒在獲識(shí)取土?xí)厥贵H用權(quán)賢、規(guī)杯劃設(shè)所計(jì)、襪融資鍋貸款凳、施室工管監(jiān)理、術(shù)市場(chǎng)薯營(yíng)銷蝴等方梯面具寇有管擦理經(jīng)遭驗(yàn)和禁能力壁；即撤使是峰置業(yè)膀投資偏也需眨要投輪資者建考慮滅租客鳳、租炭約、醉維修輝、保功安等堪問題洪。波7．迅相互躁影響晴性計(jì)房地蝦產(chǎn)投痕資的較相互闖影響雙性是痰指在料一個(gè)誦區(qū)域叛范圍趟內(nèi)，落房地套產(chǎn)的遇投資捉價(jià)值躁往往配與周列邊情卻況的否好壞期有關(guān)花。如線果政蒼府在呢道路語、公范園、盤學(xué)校慎等公咳共設(shè)筒施方司面加評(píng)大投貍資，宇往往雙能顯桑著提眠高附篩近房湊地產(chǎn)球的價(jià)狠值。序反之門，一庫個(gè)地妖區(qū)的撓衰落艇和冷紗清，碰也會(huì)沿導(dǎo)致刑附近亡房地什產(chǎn)價(jià)注值的呆降低覺。躺8．鍛房地附產(chǎn)投灘資的淘巨額葬性羨房地秀產(chǎn)投端資需沈要大伙量資餅金墊氣付，忽沒有缸雄厚堵的資久金實(shí)預(yù)力或逃一定城的籌章資能火力，檔就不丹能投騾資于煎房地卸產(chǎn)。校肌9．橡房地秋產(chǎn)投塔資的岸風(fēng)險(xiǎn)肚性撤房地望產(chǎn)投錦資開腦發(fā)的盈每一慶個(gè)過洽程均孝存在敢著不晚確定糟性因子素，著因而桿也存率在著諸風(fēng)險(xiǎn)贏。由方于市桃場(chǎng)上逃各種怒不確茫定因墻素的重作用譜，使糧投資渡可能梳會(huì)朝驅(qū)著與蹈投資瓦者愿朗望相焰反的擁方向秒發(fā)展嚷。由房地鬼產(chǎn)投兼資的歐保值謙與增羊值性泊隨著該社會(huì)昆的發(fā)神展、錦人口鉤的增鏡多、債經(jīng)濟(jì)薦的繁設(shè)榮、田人們方對(duì)土賤地的價(jià)需求胞日益汗增長(zhǎng)您，房餓地產(chǎn)突的價(jià)潔格總抄體呈索不斷貢上升兄趨勢(shì)頑。所皺以從煮長(zhǎng)遠(yuǎn)傍來看萄，最兩能保站值而抖又最賓重要咱的實(shí)格物就緣是房膛地產(chǎn)揚(yáng)。另曲一方出面，患由于想土地穩(wěn)資源星的不少可再翠生性訪和稀雨缺性鑒及房名地產(chǎn)闊的耐內(nèi)用性膜和使王用價(jià)決值上警的廣龜泛性拍，并展且，歷隨著鴨經(jīng)濟(jì)培的發(fā)螞展和佩人民調(diào)生活矛水平壤的提理高，待人們徑對(duì)房鳴地產(chǎn)退需求諒的迫嘗切性孩也日府益增晉長(zhǎng)，鐘使房泄地產(chǎn)還在相賓當(dāng)時(shí)供期內(nèi)很成為朵供不秤應(yīng)求縱的商述品，悟房地價(jià)產(chǎn)價(jià)仗格根桿據(jù)市拌場(chǎng)經(jīng)陪濟(jì)規(guī)箏律不檔斷上低升。何從長(zhǎng)食遠(yuǎn)利箭益看挎，投充資于搬房地犁產(chǎn)，依是一壟種比城較可妻靠的谷增值球手段雨。咱1．原2房變地產(chǎn)啄投資固分析爽概述齊1．兼2．杰1為但什么鞋要進(jìn)佩行房繞地產(chǎn)起投資六分析魚房地傍產(chǎn)投糕資的座形式養(yǎng)多種慮多樣漿。比侮如一縣個(gè)普炭通的賢個(gè)人辯投資快者，搖可以燦用4預(yù)萬元未的首抖付款茶運(yùn)作潑一個(gè)盼20穗萬元滴的置曲業(yè)投大資項(xiàng)鎮(zhèn)目；折一個(gè)受不愿甘意參追與房艱地產(chǎn)肥直接突管理狼的投肌資者僻，可棋以用界1萬豆元購(gòu)肥買房鬼地產(chǎn)詳公司贊的股疑票、討債券血；一棟個(gè)房六地產(chǎn)婆開發(fā)減公司拍可以郵投資頸數(shù)百返萬或帆數(shù)千給萬元植建造綢一幢邊寫字績(jī)樓；霜而一列個(gè)政愿府可墳以花寶費(fèi)數(shù)柿億元吐新建婆一個(gè)纏車站切和交注通系肺統(tǒng)。臨所有擾這些驗(yàn)都牽臭涉到既房地偏產(chǎn)投碧資決式策問您題。歡盡管疤它們贏表現(xiàn)船形式屢各異絮，但據(jù)它們爬都有葉一個(gè)耀共同軍的特榆點(diǎn)，懸即通晃過犧產(chǎn)牲現(xiàn)僅在的類某些涉利益己換取悶預(yù)期冰收益利。谷因?yàn)榧俣喾N介投資他機(jī)會(huì)鉆往往瞞同時(shí)炸存在站，其敬中誘題人的膨投資牽機(jī)會(huì)樣又往拔往不躺只一淡個(gè)，功而投星資者姓可以賺利用血的資尾源卻協(xié)是有線限的駱，所懲以投留資者則必須軍在確俘定的樓即期冊(cè)支出污與不殖確定惰的未醉來收覽益之摘間做擁出慎對(duì)重的阿選擇曠。這訴時(shí)，拆就需啟要有坐一種詳方法筑能夠迅對(duì)各敏種投網(wǎng)資方罪案進(jìn)舍行評(píng)羅估，父幫助討投資娛者在餃各種上限制疑條件本下，湖如可舅承受東的風(fēng)凍險(xiǎn)、角所要癢求的山投資協(xié)收益伏率以砌及城墳市規(guī)果劃的毯約束泛等，扶使投河資獲鏈得最撕大的匪效益惕。常投資戴的收帥益需挽要預(yù)此測(cè)；和收益磁獲得遇的時(shí)懂間不遼同需瘦要校百正；絹收益穩(wěn)的置夏信程標(biāo)度即匙風(fēng)險(xiǎn)朽需要連考慮渡；面朵臨多獎(jiǎng)種投交資機(jī)量會(huì)但夠資源王有限惕。上閑述原裕因要軋求我惑們必挪須通邪過房鈴地產(chǎn)壤投資屈分析雨才能蔥做出淺正確貿(mào)決策捕。游1．凱2．案2房焦地產(chǎn)堡投資供分析斜的任度務(wù)門房地歉產(chǎn)投代資分撤析要繁完成覆的基靠本任件務(wù)是貸：絕1．刺為投責(zé)資者繼提供寧投資怖方向魚投資睡者在最準(zhǔn)備輝投資雙前，赤往往笑面臨叢投資綁方向睛問題松，諸傷如地沖域、平地址邁選擇跳，物扭業(yè)種獨(dú)類選宴擇，扁規(guī)模費(fèi)、期亂限選適擇，飼合作街伙伴賞選擇馬等等弊。因門此，噸要求沫一個(gè)葉良好掘的分題析報(bào)監(jiān)告，扛對(duì)投向資方垂向諸貫問題俱做出滲全面振、可但信的撕論證中。白2．舟為投鉛資者搞提供券運(yùn)作警方式煩一項(xiàng)成投資估活動(dòng)治的運(yùn)軋作包姻括許視多方檢面，衫如投翁資者敬欲選斧擇地棍塊興認(rèn)建商濱業(yè)設(shè)鋪施出劣租經(jīng)勇營(yíng)。賴他將候面臨緊如何不取得餡土地帽使用附權(quán)、酸如何探取得測(cè)建筑添開工前許可葛證、閥如何辯籌集沈資金當(dāng)、如賺何保蝴證開買發(fā)建刃設(shè)工下期、茫如何涼選擇添合作說伙伴初等問蛋題。加3．歇為投壩資者碎預(yù)測(cè)騰投資劍效益謠投資厭收益邊是投分資者訊關(guān)心帆的根渠本問緊題，待是投四資者夫的投年資目辦的所威在。邪也有湖一些仍投資籠者更牌關(guān)心適投資茫的社雜會(huì)效螞益問軋題。含4．刺為投嚷資者象描述他風(fēng)險(xiǎn)欣及提烈供避語險(xiǎn)方腿法構(gòu)分析志人員播僅僅繪為投披資者頃預(yù)測(cè)稿投資正收益款是不巧夠的執(zhí)，還良要告士訴投絡(luò)資者圣投資穴風(fēng)險(xiǎn)虜；僅稱僅告宗之有核風(fēng)險(xiǎn)消還是雀不夠稀的，沃還要膜告之租如何恐躲避裝風(fēng)險(xiǎn)菜。蓄除上音述任漁務(wù)外勝，分井析人犯員還腦須就織投資屑項(xiàng)目典可能脫引發(fā)襪的社徐會(huì)問司題、鳳環(huán)境愿問題旅加以給闡述科。房島地產(chǎn)嘩投資虛的主凱要目速標(biāo)是喪獲取物高額灶利潤(rùn)勞，但感并不般意味俊著不飯考慮歇投資貫的社仙會(huì)效傅益和虹環(huán)境項(xiàng)效益惱。因克為一笛項(xiàng)社總會(huì)效變益和沾環(huán)境杰效益相不好冤的房騰地產(chǎn)勉投資導(dǎo)項(xiàng)目威，不輩可能扛獲得此政府頭的批橫準(zhǔn)。鍵房地光產(chǎn)投訴資分尺析的墓實(shí)質(zhì)錯(cuò)是為屠投資湯者出銅謀劃仍策。岸一份宅好的肢分析辯報(bào)告表可為衡投資說者節(jié)拘省資俊金和煮謀取辱利益鋒。而角一份煙不好千的分筐析報(bào)窗告可褲能導(dǎo)褲致投曾資者妻誤入江歧途緊。房終地產(chǎn)醉投資早分析誘的最遠(yuǎn)終目剩的，辨是使斑房地怠產(chǎn)投量資項(xiàng)膨目在盜既定赴的目?jī)礃?biāo)和萄既定幣的資悼源條母件下遲，選錢擇最冷佳方苦案以游獲取沒最好謙的經(jīng)返濟(jì)效諒益。騙1．奸2．障3房沙地產(chǎn)霉投資詢分析掩的內(nèi)塑容叨1．駝市場(chǎng)楊分析府房地使產(chǎn)投炎資項(xiàng)琴目在拋投資悉決策松確定飲之前逮，調(diào)則查市過場(chǎng)情矛況、可項(xiàng)目低背景稈資料由，辨代識(shí)投萍資風(fēng)舞險(xiǎn)，機(jī)選擇腎投資橫機(jī)會(huì)震的過稿程，另稱為潤(rùn)房地式產(chǎn)投陳資項(xiàng)猾目的泡市場(chǎng)分分析融。市童場(chǎng)分振析包宵括對(duì)鈔房地趴產(chǎn)市鐮場(chǎng)的糊調(diào)查蹈與預(yù)懸測(cè)。騙2．碧區(qū)位責(zé)條件脖分析神在很樹多情怎況下貓，房巡地產(chǎn)口銷售徑價(jià)格專和租哭金水躍平主驗(yàn)要是附由其廢區(qū)位福因素另決定駛的，今對(duì)某綿一區(qū)禮位的貌需求聾越大英，該悲區(qū)位箏單位摟面積掉的租今金和倡價(jià)格暴水平正就越啊高。嚴(yán)所以躁區(qū)位我條件凡的好獻(xiàn)壞對(duì)慧房地案產(chǎn)投緒資項(xiàng)突目的角利潤(rùn)鑒和收步益有寸著重街要的令影響偶。某鑰一具牌體的裕城市己地塊策常在航很大姥程度晉上受盈這一者城市春區(qū)域變內(nèi)的顏經(jīng)濟(jì)退、社消會(huì)和韻政治裙力量嶄的影保響。放對(duì)投糾資項(xiàng)飽目構(gòu)粱成影迎響的雙區(qū)位挽條件麻還包哈括該這項(xiàng)目微具體加地點(diǎn)吧的自全然和煙法律較特征角。鞋3．違基礎(chǔ)底數(shù)據(jù)盈估算拌分析賴包括點(diǎn)許多城定量授的調(diào)膨查或加預(yù)測(cè)戒結(jié)果捎，如內(nèi)項(xiàng)目肆的投械資、段成本陪與費(fèi)繳用、詠各項(xiàng)厘稅金躲和利語潤(rùn)、匆租售院價(jià)格唯、資侍金的版籌措惠、可蘋獲得抱的融仍資額趴以及升進(jìn)度連的安裹排等砌，這數(shù)些數(shù)晝據(jù)如萄果不攤夠準(zhǔn)穴確（欺當(dāng)然貿(mào)是相借對(duì)的嚷），貫?zāi)敲磶竺娑鋼?jù)此縫分析壞所得大出的拖結(jié)論見就是趙可商陣榷的催。罰4．奉財(cái)務(wù)疏分析皆財(cái)務(wù)纖分析旦是對(duì)博項(xiàng)目育的盈跳利能躍力、段清償競(jìng)能力舅、資遵金平疤衡能拾力等鴿進(jìn)行薄的分踐析，老從而罩得出捧財(cái)務(wù)畝上是驕否可炒行的踩結(jié)論影。料5．歐不確膀定性坐分析推在房結(jié)地產(chǎn)霜投資緊項(xiàng)目伐的經(jīng)最濟(jì)分命析中宵，運(yùn)昂用了膽大量地的技劉術(shù)經(jīng)銅濟(jì)數(shù)意據(jù)，拌如銷痰售單非價(jià)、疑成本誤、收緩益、柜貸款松、利盾率、倍工期畢等。五由于收這些棍數(shù)據(jù)錘都是士投資梅分析框人員瞎根據(jù)爬資料靜對(duì)未級(jí)來的蒙可能耍性作廉出的惹某種極估計(jì)莖，所轉(zhuǎn)以分窮析中端必然宿帶有跳某種籠不確摔定性劈。通乒過臨醒界點(diǎn)踐分析喊、敏久感性套分析琴對(duì)這隔些不刊確定火性因捏素進(jìn)筆行分蹲析，啦以揭蜓示項(xiàng)以目所裹能達(dá)栗到的乘盈利連水平樓和面食臨的譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)奮。貢6．遍風(fēng)險(xiǎn)腦分析本前述戴的不圣確定腳性分碰析無獄法對(duì)代投資隱者所擊承擔(dān)德的風(fēng)談險(xiǎn)做域定量習(xí)估計(jì)響，它導(dǎo)只能艷起到嚷定性宰說明妻的作悠用。稍而風(fēng)班險(xiǎn)分獻(xiàn)析可的以根陣據(jù)各鋪種變迅量的消概率茂分布巾，來睜推求浩一個(gè)凳項(xiàng)目漿在風(fēng)憲險(xiǎn)條碑件下炒獲利單的可坑能性旁大小湯。這相種可散能性被描述門了房蛾地產(chǎn)毅項(xiàng)目圣在特躺定收克益狀貪態(tài)下嚷的風(fēng)及險(xiǎn)程殖度，環(huán)進(jìn)而租為投緣資者跡決策機(jī)提供禾可靠竹依據(jù)畝。需7．縱決策漠分析的（即災(zāi)方案易比選屢分析球）扇某些俯時(shí)候稈，投贏資者鄙需要壓從各復(fù)種投跟資方傭案中豎選擇漆一個(gè)堆或幾絞個(gè)投埋資方譜案，粘用于避投資住活動(dòng)笑。當(dāng)隊(duì)投資剝者資惰源有沫限的柔時(shí)候識(shí)，就點(diǎn)需要粉對(duì)投撫資方鋪案再座進(jìn)行域比選華。玉1．及2．奉4房狀地產(chǎn)頂投資紗項(xiàng)目抄的可倍行性奴分析擺與投優(yōu)資分瓦析、三項(xiàng)目塘評(píng)估絡(luò)的不籌同辰可行梁性分招析與貫投資院分析側(cè)的不桂同頃房地顛產(chǎn)投屈資分拐析，陳是指急在房逆地產(chǎn)漢投資恒活動(dòng)寺的前嫁期，木投資緊者運(yùn)邪用自杠己及涌投資雁分析狼人員抱的知列識(shí)與述能力汗，全傲面地秘調(diào)查快投資去項(xiàng)目哪的各耕方制繳約因吸素，翁對(duì)所皆有可蜜能的欄投資四方案獲進(jìn)行蔬比較住論證婚，從順中選棕?fù)褡钗＜逊娇冒覆⒂畋ＷC勁投資斃有較餃高收笨益水鼻平的僑分析壇活動(dòng)聲。燕可行貝性分嗓析也犧叫可膽行性驕研究榴，它獻(xiàn)是在撤投資軟決策究前，顯對(duì)項(xiàng)芒目在旨技術(shù)烘上、溫經(jīng)濟(jì)監(jiān)上、使工程萍上的妙可行掙性進(jìn)杠行論嶺證、狐研究書、評(píng)致價(jià)的博分析鎖過程碰。鈴我們剝說一頸個(gè)方態(tài)案可孫行，累并不什是說嘩這一五方案深就一儀定是傾合適抹的。帖有時(shí)頸幾個(gè)煉方案侵可能杯都是掩可行作的，撥甚至獄都很茶具有禾吸引遠(yuǎn)力。愈可行萬性分放析僅躬僅是西投資疏分析冰的一畫個(gè)起罪點(diǎn)。腸回答慢的只梁是投走資者偷能做肉什么疊，而碗不是余應(yīng)該腳做什內(nèi)么的姻問題茂。后嘗者應(yīng)惰該由謝投資安分析慰來解斑決。探面對(duì)及市場(chǎng)藍(lán)上眾撇多的妥投資危機(jī)會(huì)的，通飛過可知行性瑞分析秒，可倘能會(huì)咱找出梁多個(gè)企可行目方案且。而醉由于元資源鬼有限靜，投套資分盛析將矩幫助宣投資皺者在稅多個(gè)還可行飽方案譜中，龜通過盼收益當(dāng)、時(shí)角間、跨風(fēng)險(xiǎn)塑的排拍序找驅(qū)出一拴個(gè)方壞案作乎為投胸資者危的最慎后選棒擇。擇也就榆是說菠，房識(shí)地產(chǎn)固投資貞分析它關(guān)心務(wù)的是叫從多假個(gè)預(yù)絞選方疊案中次選擇均一個(gè)圈最適念合投省資者兼目的惱的一謊個(gè)方島案。播可見態(tài)，可政行性牽分析封是投墳資分巴析中鞏的一哥個(gè)重膠要階喬段。奸2．渴可行愛性分蜜析的某內(nèi)容獻(xiàn)可行僑性分逝析也詢是投辨資前美期所雅做的芝工作臉，它旱一般嚴(yán)分為矩投資宇機(jī)會(huì)破研究售、初蓮步可歡行性宋研究廈和詳克細(xì)可錫行性引研究膛。貍1）胳投資販機(jī)會(huì)效研究伶該階笑段的芒主要軟任務(wù)供是對(duì)輝投資屯項(xiàng)目作或投陷資方饒向提害出建乓議，酬即在盯一定異的地唇區(qū)和徐部門憐內(nèi)，兼以自宜然資悟源和絨市場(chǎng)悶的調(diào)倚查預(yù)掩測(cè)為葬基礎(chǔ)避，尋棉找最診有利廚的投烘資機(jī)戲會(huì)。曾如果吼機(jī)會(huì)碎認(rèn)為出是可皮行的置，就式可以廟進(jìn)行繞下一樹階段群的工基作。廈2）煮初步董可行菠性研恰究容大型遵投資鼠項(xiàng)目否的可族行性團(tuán)研究酬往往耽需要棕相當(dāng)五多的煎人力砍和資議金，仁耗費(fèi)晶較長(zhǎng)久的時(shí)視間。雙為了蜂避免詢不必掉要的公時(shí)間竟、金閥錢和笑人力妄方面耐的浪抵費(fèi)，什有些陪投資癥者對(duì)兩一些馬需要網(wǎng)耗費(fèi)高較多襲資源喚的項(xiàng)叢目，課在進(jìn)反行正傻式可柳行性披研究議之間瓶，先違進(jìn)行畝一輪格初步刑的分怨析，滋這就剖是所霧謂的船初步刑可行君性研誰究。矩初步英可行淺性研軍究的窯主要午目的召在于而分析憲機(jī)會(huì)陷研究腫的結(jié)艙論，蔑初步閣判明亂項(xiàng)目睜投資滲是否光可行喘，決歐定是淺否進(jìn)義行下撤一步索的可浪行性北研究舊。華3）丈詳細(xì)皺可行匙性研顏究隊(duì)詳細(xì)意可行哨性研鈔究是攻開發(fā)澇項(xiàng)目喘投資述決策凡的基條礎(chǔ)，飾是在良分析吸項(xiàng)目蠟技術(shù)撲、經(jīng)末濟(jì)是證否可絞行后厭做出糕投資郊決策帽的關(guān)須鍵步涂驟。攪詳細(xì)督可行廣性研酸究是三項(xiàng)目濃投資秀可行心性研曠究全符過程笛中最貧重要堤的一高個(gè)組迫成部拾分。揀項(xiàng)目查的可歪行性躲研究敵應(yīng)在喪尚未嬌簽署斤任何斃正式譽(yù)協(xié)議烈之前娘進(jìn)行圓，以似便開皆發(fā)商期有充冷分的侍時(shí)間老和自殊由度印來考寺慮有晶關(guān)問眨題。牙3．難可行慎性分計(jì)析與視項(xiàng)目誦評(píng)估愿的不慘同聾項(xiàng)目他評(píng)估磚是在胃可行瓦性研朱究的貞基礎(chǔ)崗上，開根據(jù)浩國(guó)家受有關(guān)多部門斥頒布蘆的政扭策、頭法規(guī)溪、方鼻法、客參數(shù)汁和條談例等夠，從言項(xiàng)目怕（或蔑企業(yè)摟）、辟國(guó)民庫經(jīng)濟(jì)車和社談會(huì)的綁角度呈出發(fā)煉，由春有關(guān)辭部門潛（包羊括銀余行、熱中介煤咨詢嚇機(jī)構(gòu)卷等）喪對(duì)擬面建投床資項(xiàng)些目建遙設(shè)的貫必要脫性、砌建設(shè)腿條件魚、生任產(chǎn)條否件、早項(xiàng)目桐的市允場(chǎng)需粉求、淋工程特技術(shù)烏、財(cái)汽務(wù)效浴益、詠經(jīng)濟(jì)母效益賓和社迷會(huì)效懶益等朗進(jìn)行櫻全面匪分析敞論證揀，并瞇就該刺項(xiàng)目筒是否紡可行槍提出辦相應(yīng)悔職業(yè)受判斷蝶的一班項(xiàng)工授作。概可行幫性分矛析與總項(xiàng)目某評(píng)估駝的不抖同之曾處在釀?dòng)谒睦蹅€(gè)方略面：櫻1封）行粘為的宿主體死不同葬。2烤）立群足點(diǎn)藍(lán)不同旺。礦3）浮所起混的作旦用不購(gòu)?fù)?旺）所化處的湊階段造不同忙。句可行艙性分京析應(yīng)稿該注尤意的關(guān)問題望防止默先入雪為主揉的可剝行性繼研究包選好疤可行沸性分耐析的庭主角穩(wěn)投資辦決策味的結(jié)購(gòu)論首反先取轟決于受市場(chǎng)民分析貪的結(jié)遺果惡1．下3房境地產(chǎn)嚷投資依分析期中常紙用的浪基本都概念沿1．控3．除1關(guān)猜于投兼資價(jià)插值卵一個(gè)盲開發(fā)槍項(xiàng)目罰的投您資價(jià)粘值在籍于開仙發(fā)完迫成后蹄的價(jià)弦值大焰于其本投入荒的成悼本費(fèi)羨用，咸并在圓一定粒的利曬潤(rùn)水鍛平之厚上；尸一個(gè)漢置業(yè)傘項(xiàng)目泰的投氣資價(jià)斃值在擦于其溉持有撈期內(nèi)披各年昆凈現(xiàn)震金流牛量的每現(xiàn)值麗大于城其投或入的筆初始知現(xiàn)金瞞支出慰。談1．豐交易番價(jià)格監(jiān)通常廉交易柿價(jià)格烈是指慎實(shí)際差交易鋸過程桃中發(fā)盆生的淚歷史凝價(jià)格痕，即盟實(shí)際超發(fā)生尤的成食交價(jià)變，是框由買命賣雙偽方通鈴過議多價(jià)過柴程決全定的奇。筍2．越最可掏能銷屬售價(jià)靈格根最可洗能銷籍售價(jià)爛格是核對(duì)未勉來交附易中電成交偽價(jià)的俗一種鴿可能溉性估交計(jì)。藍(lán)它是終指現(xiàn)牧行的湖市場(chǎng)栗條件亡下，勸按照龍目前贊某一粒物業(yè)豪的銷多售條掠件，哄在合帽理的宅時(shí)間穩(wěn)范圍攏內(nèi)，葛對(duì)該筋類物梯業(yè)未坦來交綱易價(jià)熱格所堂作的躍預(yù)測(cè)驚。但塔由于倆房地滴產(chǎn)的著買方腹與賣鮮方各劍自掌霜握的感信息勞不同勸，因督此對(duì)荷同一窗房地薦產(chǎn)的辟最可謝能銷逝售價(jià)村格的證預(yù)測(cè)伶結(jié)果可可能恥是不半一致守的。喉3．支市場(chǎng)宿價(jià)格保市場(chǎng)訓(xùn)價(jià)格騎是指集在一方個(gè)具雕備公亮平銷要售所路需要遠(yuǎn)的一雹切條式件下旋的競(jìng)瞇爭(zhēng)開隸放市箭場(chǎng)中撤，某囑一物禍業(yè)公懲開銷怨售時(shí)幻的最什可能夸價(jià)格險(xiǎn)。閱4．務(wù)交易躺區(qū)間煌賣方揮在出結(jié)售物役業(yè)時(shí)泛將為慈該物伏業(yè)的發(fā)交易逃價(jià)格鑼設(shè)置危一個(gè)田較低前的價(jià)諒格下市限，捉而買粒方則扎將為尼此設(shè)售置一既個(gè)較耗高的膏價(jià)格侄上限康。實(shí)惜際成公交價(jià)束格將共總是漲落在雁這兩寬個(gè)極輕限之搜間，曉這就害是交戲易區(qū)眉間?？叭绻Ｒ粋€(gè)固交易歐要成季功，坡買方救所認(rèn)水為的撫投資貝價(jià)值拍必須周大于弄賣方辣。戴5．逢投資論價(jià)值糊投資遙價(jià)值疑是預(yù)藥期的神未來算收益疫的價(jià)揀值，雪該價(jià)骨值是登根據(jù)葵項(xiàng)目擊所能掩產(chǎn)生己的稅納后現(xiàn)講金流置量和耳投資失者所明能接袖受的炭最低策收益戰(zhàn)率，威計(jì)算回所得占到的丸投資歲者購(gòu)嫌置該鋼資產(chǎn)念所支呆付的疑最大柔款額脂。但稍某一粒特定燕物業(yè)疾的投喇資價(jià)銷值對(duì)享于不拘同的局投資歪者而螺言，叫結(jié)論位不是晝唯一嚇的。乞6．吧投資育價(jià)值勵(lì)與市倆場(chǎng)價(jià)困值的播不同豎市場(chǎng)樓價(jià)值淋是客勸觀的醒、非怠個(gè)人糠的價(jià)浮值，玩而投稅資價(jià)軟值是上建立砍在主礙觀的體、個(gè)騙人的動(dòng)因素伯基礎(chǔ)銅上的權(quán)價(jià)值辨。在杠某一怒時(shí)點(diǎn)信，市富場(chǎng)價(jià)脾值是煮唯一迅的，涼而投辯資價(jià)郵值因猶投資亦者不蘇同而尖不同索。投筒資價(jià)像值與謠市場(chǎng)尿價(jià)值浮的評(píng)皮估方爐法可染能相傭同，善但其墳中參壩數(shù)選崖取的尤立場(chǎng)撓可能現(xiàn)不同拿。投儲(chǔ)資者叼評(píng)估積的物繭業(yè)的怠投資蔬價(jià)值堡，或蒜者說羞消費(fèi)提者對(duì)悠物業(yè)轟的評(píng)造價(jià)，灣大于授或等叮于該額物業(yè)嗓的市繪場(chǎng)價(jià)挽格，枕是其增投資擊行為謙或交巾易能丑夠?qū)嵮努F(xiàn)的涼基本脂條件割。就瀉投資戚價(jià)值轎與市鋸場(chǎng)價(jià)門值相暮對(duì)而塊言，盈投資菠價(jià)值革常為該房地疼產(chǎn)投恩資分齊析人串員使突用；抽市場(chǎng)候價(jià)值獻(xiàn)（或?qū)偈袌?chǎng)晝價(jià)格持）常劃為房墻地產(chǎn)勉評(píng)估湖人員三使用憤。朋1．咸3．去2關(guān)旺于現(xiàn)資金流鼓量濟(jì)在房敬地產(chǎn)災(zāi)投資昏分析額中，耐把某姿一項(xiàng)至投資焰活動(dòng)逗作為衛(wèi)一個(gè)扔獨(dú)立錄的系添統(tǒng)，厘把各悔個(gè)時(shí)論間點(diǎn)昂上實(shí)鉤際發(fā)場(chǎng)生的緒資金菌流出彈或流葡入叫緣做現(xiàn)址金流級(jí)量。瞧流出袖系統(tǒng)奏的資蠟金叫?，F(xiàn)金塔流出凍，流擇入系僻統(tǒng)的提資金桐叫現(xiàn)哥金流姜入，存現(xiàn)金旨流入辨與流緒出之辮差叫府凈現(xiàn)拴金流將量。勞1．紛開發(fā)閘后出暑售房皺地產(chǎn)組項(xiàng)目背時(shí)的失現(xiàn)金訪流量農(nóng)對(duì)于細(xì)一個(gè)書房地樓產(chǎn)開壘發(fā)項(xiàng)管目，鄉(xiāng)項(xiàng)目牛的凈盞現(xiàn)金遷流量衡（即賤稅前咸現(xiàn)金呆流量蓋或利牽潤(rùn)總叛額）恩是項(xiàng)林目銷遷售收票入扣擺除總格投資皇（或永總成忽本費(fèi)蘆用）水及償乞還貸澤款本沒息之寸后的扶余額襖。籍2．粘開發(fā)姓后持貿(mào)有房象地產(chǎn)客項(xiàng)目桃時(shí)的鋤現(xiàn)金施流量較這種總時(shí)候糞的凈晚現(xiàn)金烤流量芳主要紀(jì)與凈襲租金忌收入厘或凈待經(jīng)營(yíng)紛收入震有關(guān)遇，同隊(duì)時(shí)考悼慮每斬年還壯本付窄息因先素。持在持圍有期湖或經(jīng)忌營(yíng)期子結(jié)束劈后，屬可能在會(huì)有木轉(zhuǎn)售盒收益兄或固鞠定資捎產(chǎn)余辣值回鄰收，車這些句也構(gòu)紐成了周其現(xiàn)枕金流蔬量的況一部闖分。沸3．絨置業(yè)號(hào)投資型項(xiàng)目弄的現(xiàn)蓄金流芝量認(rèn)置業(yè)勢(shì)投資學(xué)的現(xiàn)呢金流載量通柔常是頂由兩偉部分票構(gòu)成星：一坊部分俊是持逆有期沃間內(nèi)蒙物業(yè)膝每年蘭的凈拋經(jīng)營(yíng)希收益咬；另李一部家分是傲持有彩期末曉物業(yè)團(tuán)的凈鞏轉(zhuǎn)售怠收益咳。當(dāng)獸對(duì)項(xiàng)紹目進(jìn)眉行投泡資分蒙析以販判斷詞其投正資價(jià)漠值的波時(shí)候摔，有煩些動(dòng)安態(tài)指返標(biāo)需望要考南慮折災(zāi)現(xiàn)因紙素，遞即把阻上述盼的凈納現(xiàn)金擁流量筍折現(xiàn)僚到項(xiàng)攔目投錄資的倦起始罵點(diǎn)，伯然后糕與項(xiàng)是目的劈投入妻或支德出進(jìn)批行比預(yù)較，喇從而慨判斷熔項(xiàng)目向在財(cái)型務(wù)上澤的可憲行性矮。繁1．頑3．像3關(guān)未于投庭資與面成本嗽1．猜廣義菠投資血與成前本的淡概念踏1）圓投資觀廣義艘的投堤資是喚指人適們的紛一種否有目熱的的珠經(jīng)濟(jì)豆行為坡，即爪以一墨定的苦資源群投入直某項(xiàng)帥計(jì)劃玻，以主獲取晶所期論望的粉報(bào)酬向。染2）茂成本蒙成本拴是指好人們湯為達(dá)工成一艱事或衫取得藥一物哥所必稼須付獅出或宴已經(jīng)閥付出膜的代康價(jià)。積房地壓產(chǎn)投膨資分舅析中玩使用珠的成欣本概摧念與傳企業(yè)奸財(cái)務(wù)他會(huì)計(jì)險(xiǎn)中使適用的毯成本羅概念頸不完邊全相籃同。泄2．慌房地樂產(chǎn)投額資分揀析中擁的投擴(kuò)資與伯成本灣房地昨產(chǎn)開膝發(fā)經(jīng)仆營(yíng)活鋤動(dòng)中物的投掩資與汗成本執(zhí)，與對(duì)一般蒙工業(yè)間生產(chǎn)綠活動(dòng)剪有較那大的疤差異偶。對(duì)銳于開吵發(fā)出柳售模鏡式下登的房晝地產(chǎn)的開發(fā)魯項(xiàng)目肅而言植，基脅本上驅(qū)所有細(xì)的投測(cè)資均捏一次聞性地慈轉(zhuǎn)移哀到房份地產(chǎn)寬產(chǎn)品耕的開字發(fā)成阻本中亭去了皆。房踢地產(chǎn)丸置業(yè)仙投資執(zhí)或開龍發(fā)建旺設(shè)完斯成后踐出租喚樓宇現(xiàn)或自么行經(jīng)卷營(yíng)，鴉則與些一般脊的工艙業(yè)生峰產(chǎn)項(xiàng)躁目投弱資和防成本海的概且念較芝為相櫻似。拜1．雜3．植4關(guān)挎于財(cái)嗓務(wù)杠趕桿涉1．捎抵押肢貸款男盡管蟻各種叫房地叢產(chǎn)抵腫押貸張款方餅式差手別較乓大，繼但是知關(guān)于槐房地購(gòu)產(chǎn)抵猜押貸?？畹恼溲芯恳?，主勝要從猴兩個(gè)陣方面孟展開紡，一躬個(gè)是械抵押弓貸款浴還本同付息鞠額，民一個(gè)傘是貸銳款余車額。誤要想五了解銳這兩蓮個(gè)重法要因門素，平首先波要計(jì)椅算的秘就是憐抵押距貸款老常數(shù)純。這房里僅崖以固來定利存率抵揉押貸毅款為邁例，謙介紹命抵押計(jì)常數(shù)丑和貸牲款余禮額的威計(jì)算甜方法譯。記1）診抵押國(guó)常數(shù)籠銀行源在貸世款給未投資早者時(shí)鈴，對(duì)弊于貸坐款條屬件的覽設(shè)定右通常廣有兩過種情案況，掀一種寬是給且定年慢利率懂，要震求按蠶年等核額償樣還；宅另一立種是央給定姓年利良率，維要求耕按月告等額天償還唉。優(yōu)懲按年笛等額貌還本登付息訂時(shí)，顧抵押滴常數(shù)振（有哭的書向中也貧叫還怕款系標(biāo)數(shù)）軟為：使式中重：M償：抵棍押常蕉數(shù)（礎(chǔ)年）友；擠r：秧年利檢率；兆n：恢貸款臺(tái)年數(shù)至。嬌按月順等額折還本輸付息探時(shí)，扛抵押見常數(shù)慢M為街：汪式中版：M數(shù)：抵圓押常適數(shù)（朝月）按；r機(jī)/1室2：聲月利蹤率；染n盒X邊12尺：貸摔款月嬌數(shù)。給它的部意思恩是，強(qiáng)年利旱率為象r,刃貸款浴年限刑為n陽,貸訓(xùn)款額擠度為晃1元砍的每樓月還抽款額岔。滴其經(jīng)錫濟(jì)含罷義是榨，在鞋給定輕的n題年內(nèi)們，為皺回收塑1元鴨貸款鄭，每深月應(yīng)至收回茅的數(shù)坡額。破實(shí)際乏上抵辱押常吳數(shù)等欲于1戀元貸秋款年假金現(xiàn)促值因疾素的亂倒數(shù)避。疑2）死抵押謠貸款閑還本尿付息段額買在較忍為常嫩見的蘆固定梅利率積抵押糾貸款晉償還著方式硬下，歷世界豎各地個(gè)均普野遍采曠用等寒額還糕本付跟息法抽，也悲叫本峰息均以攤法搖。我易們?nèi)月室园纯嗽碌瑞掝~償誘還本廚息為廊例來唐說明臭。巡假定父貸款摸總額烈為P要，每芝月付夾款額手為M樹0，餃貸款予年數(shù)繪為n筑，年紡利率躲為r造，復(fù)柴利次些數(shù)為炊12術(shù)，則六月還秩本付廣息額俘的計(jì)圈算公府式為胡：勉3）派抵押找貸款線余額芽假設(shè)潛一筆迫貸款鐵按月店等額回還本攤付息退，則學(xué)有：屯有時(shí)雙為了妄計(jì)算遍的需零要，勤我們臭必須油把每毅月或兼每年絲的本精金和招利息未分開鄰，那響么根犁據(jù)上槳述討勾論，阿我們含可以蛛歸納冰出本細(xì)息分式開的賄計(jì)算衰步驟農(nóng)：共熔1、園已知通貸款價(jià)年限刺、貸音款利俊率、屢貸款極額度神，可推求出醉抵押襯常數(shù)份；簡(jiǎn)寫2、堤已知發(fā)了抵吩押常言數(shù)（商或通惹過查趕表）傍和貸虧款額獵度，缸可求柱出每臘月付輝款額應(yīng)進(jìn)而豪求出最每年濫付款傷額；分潮3、桶已知竿了每豎年(銜月)薪付款踏額，顧可求鏈出要絡(luò)求的刷某年串(月合)貸槽款余冬額；聰雙4、堅(jiān)某年糞(月昨)償繪還本摧金擊=棵上一彩年(飯?jiān)?學(xué)貸款扁余額震砌–墨該述年(殲月)植貸款員余額管超5、爛某年范(月于)償蘆還利提息葉=平每年轉(zhuǎn)(月床)付蛋款額濁概–女該蘇年(搖月)堆償還拿本金玩實(shí)際雙上，撒只要蒼已知撇貸款渡利率弓、貸瓶款期好限、撲貸款返本金導(dǎo)、抵饅押常令數(shù)和拖每月川付款算額這班5個(gè)該因素馬中的漿任何告4個(gè)離，即足可求沸出剩父下的炸一個(gè)開，其游它的吸指標(biāo)溫也就息計(jì)算嚼出來衰了。緩2才．財(cái)橡務(wù)杠降桿智利用惜借貸指資金懲擴(kuò)大躍自有比投資轟產(chǎn)出鐘通常杯被稱壤為財(cái)京務(wù)杠距桿。嫌資產(chǎn)忙回報(bào)袋率與狗貸款掩利率醫(yī)（或置借貸臣成本猛）之自間的腎差價(jià)站稱之糟為利紅差。嬸高杠電桿投拳資中歲，即銜使較嘩小的秘有利弦利差舒也可畏能急廳劇擴(kuò)役大自婦有資所本的典收益求率；登一個(gè)拴小小婚的不抱利利稱差，搶也會(huì)符帶來房自有功資本進(jìn)的負(fù)寨收益挨率。局這使問我們而認(rèn)識(shí)菠到財(cái)小務(wù)杠安桿不撞是在趁所有暢情況喂下都晨可以港為投按資者音帶來河收益貫。醉財(cái)務(wù)作杠桿石的作執(zhí)用儀借貸糾資本林與自泳有資柳本的漿比例揪越大榨，財(cái)賤務(wù)杠柱桿的僵作用跪程度詠越深悟。其被作用粗有正燥向與頑負(fù)向沿兩種老。琴1）驚財(cái)務(wù)該杠桿舟的正塌向作賭用。夢(mèng)當(dāng)資器產(chǎn)總員回報(bào)批率大諷過借陵貸成閣本時(shí)陽，財(cái)磚務(wù)杠泊桿就牲是有亭利的戀。此蛋時(shí)借槳款越橋多自僵有資皇本的芳收益待率越掀大。甲2）勸財(cái)務(wù)煙杠桿罩的負(fù)府向作塵用。叼當(dāng)資孫產(chǎn)總役回報(bào)稼率小男于借您貸成元本時(shí)丹，財(cái)嘗務(wù)杠忠桿就腳是不濫利的互。此喬時(shí)借不款越巧多自衣有資倒本的鄰收益兆率越影低，確直至貸帶來猜財(cái)務(wù)史風(fēng)險(xiǎn)倍。鼻1．良3．茶5關(guān)常于其鄉(xiāng)他投謹(jǐn)資經(jīng)娛濟(jì)效門果評(píng)懲價(jià)指壞標(biāo)嫩1．瓜投資江回收共與投秒資回福報(bào)制遷賠房地蚊產(chǎn)投如資的鞭收益勺包括劃投資戰(zhàn)回收賣和投紫資回獵報(bào)兩黨部分提。投枕資回番收是卻指投刃資者柜對(duì)其筋所投藏入的絲資本潛的回服收，援投資策回報(bào)常是指尾投資厘者所考投入版資本爪在使脫用過和程中梢所獲重得的北報(bào)酬晴。抵就房消地產(chǎn)巨開發(fā)吼投資嚷來說揪，投籮資回遷收主告要是栽指開賺發(fā)商隨所投侍入的至總開側(cè)發(fā)成歉本的惱回收親，而疾其投三資回偷報(bào)則赴主要院表現(xiàn)離為開欺發(fā)商哪利潤(rùn)崖。秩2．嶄收益快率柔收益徐率通蠢常被雁表示程為一伍個(gè)復(fù)洋合年歇百分?jǐn)?shù)率，祖表明收了投什資項(xiàng)感目在臭某一鞏計(jì)算瞞周期肯內(nèi)的扎連續(xù)沈收益駕能力絲。這濫種收氧益既差包括貼物業(yè)漏在持垮有期露間預(yù)退期可止獲得飲的收楊益，疾也包魔括物令業(yè)持泄有期帳末轉(zhuǎn)遠(yuǎn)售時(shí)靠所獲提得的俱凈轉(zhuǎn)徑售收弱益，欣這是結(jié)與投茂資回迎報(bào)率慣之間筑的最桃大區(qū)爺別。提投資內(nèi)回報(bào)謙率通杯常為紡某年筑的收貝益或達(dá)收入杰與投貴資之酒比抱。螞房地字產(chǎn)市傭場(chǎng)研援究監(jiān)2．在1房盼地產(chǎn)閑市場(chǎng)君的一勤般問旗題朽2．棄1．砌1房娛地產(chǎn)列市場(chǎng)豬的特水征培1．稀房地葬產(chǎn)市掌場(chǎng)是雨信息鞠不充姜分的救市場(chǎng)露由于鉛房地城產(chǎn)市火場(chǎng)與許完全叫競(jìng)爭(zhēng)刺市場(chǎng)盛的四饅個(gè)條照件相繼差較壟遠(yuǎn)，積因此擴(kuò)，缺葬乏信份息是導(dǎo)房地剃產(chǎn)市駁場(chǎng)的駁重要酷特征扯。獅2．吊房地弄產(chǎn)市車場(chǎng)的軟區(qū)域詠性強(qiáng)劃房地培產(chǎn)商舍品的瞞這種妹固定杜性，即決定霞了房漲地產(chǎn)班市場(chǎng)澇具有配明顯蠅的區(qū)乖域性拐。這沃一區(qū)途域性凡表現(xiàn)瘦為：嚇不同械地區(qū)攀市場(chǎng)浙發(fā)育月和完抵善程應(yīng)度千黎差萬怠別；址同一業(yè)類型佳產(chǎn)品船地域蚊價(jià)差秀大；旅市場(chǎng)魯供求搭圈小帳，市恩場(chǎng)輻母射功雙能弱亡等。飄房地歇產(chǎn)市卷場(chǎng)所哨包括華的范融圍越徑大，旅對(duì)房員地產(chǎn)課投資治者的皆意義艱就越椅小。番3．參房地雜產(chǎn)市訴場(chǎng)產(chǎn)基品的感異質(zhì)旨性詳這種鋪異質(zhì)左性，廣主要茄是指迎房地律產(chǎn)市思場(chǎng)供拿給產(chǎn)套品的并非標(biāo)榜準(zhǔn)化坦，也蝶就是扭說產(chǎn)尚品之療間不鍵可替丸代。乖4．?dāng)z地產(chǎn)猜市場(chǎng)體的壟蒼斷性尤土地友是一褲種有帆限的誤資源趟，一多旦某應(yīng)塊土遷地被影某人訊占有混，就霧會(huì)形較成對(duì)央該塊乘土地刻的壟勺斷。龍但由瘦于土浪地所堂有制坊的性頌質(zhì)不限同，描對(duì)土糟地的椒壟斷堪也具片有不也同的域特點(diǎn)跳。在驕土地假私有磚化為攪主的堂國(guó)家窮，土遭地的口壟斷健實(shí)質(zhì)危上是蜂一種滴私人脊的壟踐斷。汁我國(guó)估的土接地市墻場(chǎng)總巨體上忘是由耕國(guó)家戲直接驚經(jīng)營(yíng)選的壟借斷市摸場(chǎng)。寒此外賴，地充產(chǎn)市滾場(chǎng)交披易的滑金額倉一般斧都很祥大，戚使進(jìn)雨入地譯產(chǎn)市駁場(chǎng)的什競(jìng)爭(zhēng)暢者較修一般蒜市場(chǎng)故大為甜減少園，因應(yīng)而也姿容易鼓出現(xiàn)膝壟斷祥。母5．皮房地映產(chǎn)市弊場(chǎng)是霧房地亡產(chǎn)權(quán)暈益的據(jù)交易資市場(chǎng)致房屋漏的流瓶通和提土地是使用裁權(quán)的汪有償佳轉(zhuǎn)讓然，其櫻交易噴過程耐只有叛貨幣遮的單繳方面術(shù)的感“貫商流繳”橡，而友沒有賀物質(zhì)蕉實(shí)體濱的浙“堵物流疏”皂。房蘭地產(chǎn)蘭市場(chǎng)玩是不培動(dòng)產(chǎn)靈市場(chǎng)跌，在洽交換慣中轉(zhuǎn)罵移的氧只是萌房地剃產(chǎn)權(quán)躁屬，盼每一噸次交尸換行陷為都論是對(duì)棚房地狀產(chǎn)權(quán)百利的仍重新鉛界定賤，從簽這個(gè)予意義捏上說協(xié)，房菌地產(chǎn)芒市場(chǎng)欣是房仰地產(chǎn)陸權(quán)益忘的交謝易市厲場(chǎng)，熟是權(quán)臨益的燙讓渡縱市場(chǎng)扶。搜6．覺房地寧產(chǎn)市線場(chǎng)對(duì)零商品慢短期劍供求雜變化如反映繩不靈摟敏蹦當(dāng)市隙場(chǎng)上商出現(xiàn)帽某種至房地畏產(chǎn)商感品供碧過于攝求時(shí)鳥，由消于開應(yīng)發(fā)商貪已經(jīng)鐮投入維了大攜量資江金，豬施工斗正在蝕進(jìn)行悟，而煎不可暢能停腰止建戒設(shè)。勞當(dāng)市毯場(chǎng)上紗某種魄房地信產(chǎn)商攀品出朵現(xiàn)供更不應(yīng)藝求時(shí)貢，雖劫然開旱發(fā)商魄可采奪取某毀種措扎施加賺快施詳工進(jìn)侵度，發(fā)但也再不可咐能像住其它棍工業(yè)宅品生禿產(chǎn)那稻樣，久迅速私適應(yīng)鍵市場(chǎng)進(jìn)需求布拿出膨產(chǎn)品餡來投言放市巖場(chǎng)，腰導(dǎo)致溫了房角地產(chǎn)蚊市場(chǎng)趨對(duì)房泥地產(chǎn)淹商品利的短祝期供介求變挺化反黃映遲未鈍。星2．傭1．謎2房熟地產(chǎn)愧市場(chǎng)夫的效蒜率昆市場(chǎng)旅效率披，是霉指市始場(chǎng)傳易遞產(chǎn)釘品和恨價(jià)格泛的信殊息的組功能綢。獲貢得反適映市蛛場(chǎng)價(jià)塞格最脈新信朱息的法時(shí)間丘通常茄可以挺用市刃場(chǎng)效烘率來韻衡量庭。相瞎對(duì)于資某些志市場(chǎng)砌而言肺（如斷證券泄市場(chǎng)曾），狹房地役產(chǎn)市養(yǎng)場(chǎng)是蟲一個(gè)塊低效顆率的過市場(chǎng)蕩。赤1．堤房地受產(chǎn)市齒場(chǎng)低勸效率廊的原畜因候1）席在房術(shù)地產(chǎn)獎(jiǎng)市場(chǎng)仆上，動(dòng)每一比個(gè)交吳易物讓都是可彼此抽獨(dú)立撲的。駁2）部房地筆產(chǎn)產(chǎn)飛品異耍質(zhì)。賽3）代房地慮產(chǎn)交腫易過推程較沖為復(fù)紫雜。萄4）數(shù)尋找孤成交檔伙伴匠也有場(chǎng)較大喘的難奔度，具并需基耗費(fèi)生大量憑時(shí)間拖。距5）攏有關(guān)易房地窗產(chǎn)市找場(chǎng)價(jià)詢格的亂刊物肯較少抱。弄2．絨市場(chǎng)驚的低白效率歷與投構(gòu)資機(jī)亦會(huì)揮正因服為市六場(chǎng)效席率的樸低下春，才夏造成支了對(duì)恥市場(chǎng)刷價(jià)值喜評(píng)估尋的困展難，旨才帶食來了順獲取鏟巨大浸額外番收益汪的可幼能性款，才至為投納資商漁通過社從事護(hù)投資銹、租付賃和談開發(fā)類等活糟動(dòng)以紙謀取哈利潤(rùn)恒提供絡(luò)了機(jī)袍會(huì)。踢在一宿個(gè)效勿率較釀高的吳市場(chǎng)逐上尋位找一寬個(gè)被悼人忽孫視的積投資躬項(xiàng)目湊較為逮困難負(fù)，而伴在效弊率較撓低的霜市場(chǎng)橫上，偶則可套以通錘過細(xì)峽心的狹觀察含尋找朵到被接人忽線視的騾投資碌項(xiàng)目惑，并臣能不勞斷獲點(diǎn)取額糞外收叫益?；糜捎趦x前述蘭的房拋地產(chǎn)糾市場(chǎng)稀的諸敗多特憶征，兆決定助了房匆地產(chǎn)芹市場(chǎng)皺是個(gè)掃低效痛率的托市場(chǎng)肯，因丈而，滔房地兔產(chǎn)市箏場(chǎng)就部格外叨需要兼市場(chǎng)條研究氧和分蝴析。攏2．寇1．秀3房訊地產(chǎn)全市場(chǎng)逼的分攻類插按房森地產(chǎn)菌用途擺劃分拿，房川地產(chǎn)墾市場(chǎng)能可分延為：惕1）改居住誕物業(yè)宅市場(chǎng)麻居住喚物業(yè)眠一般莫是指顫供人語們生為活居適住的團(tuán)建筑由，包莖括普稠通住飾宅、比公寓戒、別蝶墅等溜。狹2）和商業(yè)叢物業(yè)意市場(chǎng)爛商業(yè)于物業(yè)熄有時(shí)步也稱敲收益拉性物證業(yè)或牛投資齊性物仔業(yè)，島包括狼酒店砍、寫科字樓并、零亡售商求業(yè)用衫房（使店鋪笛、超夸市、恥購(gòu)物估中心價(jià)等）臥、出喝租商蛙住樓鼻等。片位置真對(duì)于幟這類環(huán)物業(yè)筍有著失特殊驗(yàn)的重踩要性艘。慰3）趕工業(yè)聯(lián)物業(yè)凳市場(chǎng)許工業(yè)月物業(yè)兵通常把是為包人類霧的生映產(chǎn)活餓動(dòng)提寸供入炊住空免間，長(zhǎng)包括戴工業(yè)徒廠房關(guān)、高摟新技櫻術(shù)產(chǎn)飲業(yè)用櫻房、假研究交與發(fā)監(jiān)展用木房（事又稱視工業(yè)浴寫字淋樓）釘、倉艷儲(chǔ)用它房等信。癢4）揮特殊喉物業(yè)漏市場(chǎng)盟對(duì)于蔥賽馬疑場(chǎng)、蘭高爾冊(cè)夫球戚場(chǎng)、剃汽車紫加油抽站、態(tài)飛機(jī)花場(chǎng)、鞠車站德、碼辯頭、恩高速發(fā)公路項(xiàng)、橋朱梁、惕隧道搖等物邀業(yè)，售常稱連為特倘殊物嫁業(yè)。由5）訪土地姥市場(chǎng)要在我職國(guó)，鋪土地準(zhǔn)市場(chǎng)慚是指免以城吃鎮(zhèn)土睛地使堂用權(quán)巨為對(duì)來象進(jìn)夸行交躲易的睛市場(chǎng)瘡。土耕地的聽征購(gòu)姿、土并地的口出讓慎、土騾地的舌轉(zhuǎn)讓斤這三宮者均俊屬土磁地市來場(chǎng)的泄內(nèi)容籃。察房地居產(chǎn)投貴資分堆析主暗要側(cè)止重于沖前兩祥類市窄場(chǎng)的刷分析疏。視2．鞠按房嫁地產(chǎn)波購(gòu)買恢者的隙目的慶劃分壟，房棚地產(chǎn)定市場(chǎng)鄭可分厲為：白1）派房地卵產(chǎn)自文用市霉場(chǎng)捎自用舞型購(gòu)巖買者藥將房局地產(chǎn)蝴作為君一種鏟耐用波消費(fèi)興品，旅目的剃在于石滿足填自身帝生活檔或生心產(chǎn)活咳動(dòng)對(duì)殘入住還空間群的需窯要。烘蒸2）險(xiǎn)房地凍產(chǎn)投返資市雁場(chǎng)令投資潤(rùn)型購(gòu)懸買者捐將房偶地產(chǎn)趨作為乞一種握投資垃工具魯，目羽的在忠于將歌購(gòu)入賄的房堂地產(chǎn)亭出租斜經(jīng)營(yíng)岡或轉(zhuǎn)椒售，侮并從粱中獲透得投躍資收與益。疑房地守產(chǎn)投薄資分矛析更妄側(cè)重銜于第豬二類且市場(chǎng)顛。受3．些按房頓地產(chǎn)導(dǎo)權(quán)屬據(jù)交易年的內(nèi)蓄容劃屯分，傘房地勵(lì)產(chǎn)市策場(chǎng)可恥分為導(dǎo)：饑1）件租賃印市場(chǎng)蹈租賃房市場(chǎng)貓是對(duì)閘不同宮類型紡房地為產(chǎn)的詢使用膀權(quán)進(jìn)姿行一文定期即限和泛方式濕的有脈償轉(zhuǎn)兵讓的之市場(chǎng)足。凡2）息產(chǎn)權(quán)偽市場(chǎng)栗產(chǎn)權(quán)清市場(chǎng)辦是對(duì)勉房地簡(jiǎn)產(chǎn)產(chǎn)素權(quán)進(jìn)嫌行買籃賣的喚市場(chǎng)嘆。閃2．竭2房臭地產(chǎn)捕市場(chǎng)壁分析堅(jiān)2．敏2．續(xù)1房庫地產(chǎn)縫市場(chǎng)冊(cè)分析捧的必犁要性竟房地已產(chǎn)項(xiàng)君目的錢市場(chǎng)黃分析峽是在玻投資臥決策董確定蹦之前裂，調(diào)券查市希場(chǎng)情蚊況、這了解泥項(xiàng)目件背景代資料洲、辨敲識(shí)投府資風(fēng)辣險(xiǎn)、酬選擇量投資曲機(jī)會(huì)竄的過鎖程。乘欲市場(chǎng)饑分析圖的必羅要性刮表現(xiàn)聽在以奔下幾亂方面遙：逃一是收房地緩產(chǎn)投倆資決恰策需回要市者場(chǎng)分名析。濫二是演房地堤產(chǎn)經(jīng)缸營(yíng)管逃理需普要市帥場(chǎng)分駝析。菌三是揉房地濁產(chǎn)價(jià)切格策勻略的諷制定鋒需要迅市場(chǎng)犁分析蓋。宮2．皇2．慕2房公地產(chǎn)雅市場(chǎng)寒分析論的限預(yù)度吃1．慰市場(chǎng)喊分析滅的限賓制哲由于敬以下軍幾方磚面的艱限制品，市攜場(chǎng)分情析的以效果悔有時(shí)真并不錢如我港們想休象的荒那么肺好。屬1）溝費(fèi)用熱的限庭制2旅）時(shí)避間的萄限制富3）側(cè)技能接的限犧制4態(tài)）偏抓好的好限制忠市場(chǎng)繭分析蒜可以咸提供顏重要得的資船料與桃客觀鳴的報(bào)咐告供松投資鼻者或擠決策恢者參希考，遙但它晚并不鐮能代零替投雁資者寇和決潮策者薪作決怪策。緞2．牽市場(chǎng)敵分析及的程威度貍進(jìn)行飼市場(chǎng)吸分析拒的目古的是拆想使同投資不項(xiàng)目定的現(xiàn)歉金流幣量及啞市場(chǎng)關(guān)價(jià)值盤的變罵化預(yù)錢測(cè)的居準(zhǔn)確素，以筆使自歇己在閘開發(fā)席結(jié)束憶時(shí)或消持有艙期內(nèi)誕獲得魂最大辮利潤(rùn)矮。如疤果想草做，芹市場(chǎng)谷分析塞是無劫止境百的。議因此艷，在坑分析泛到一版定階爛段時(shí)毅，會(huì)貧有一稅個(gè)點(diǎn)拍使市盟場(chǎng)分源析所瑞需的煎成本專超過陷收益柄。這紅就說管明，勤即使前上面每所述葬的四完個(gè)限氧制均疫不存盈在，乳也仍拍然有擺一個(gè)量市場(chǎng)巴分析射的合英理程俊度問拼題。步只有左當(dāng)市歸場(chǎng)分坡析的秋收益真超過璃該分單析所唯花費(fèi)咸的成胖本時(shí)城，市譽(yù)場(chǎng)分援析才號(hào)是合玉算的篇。檢圖2南-2倉楚市場(chǎng)亡分析俊的成殼本、嚴(yán)效益精示意無圖收益收益市場(chǎng)研究的深度M成

本總成本總利潤(rùn)成本利潤(rùn)凈利潤(rùn)貞2．浮2．劇3房保地產(chǎn)過市場(chǎng)茂分析取的內(nèi)優(yōu)容遞房地?zé)┊a(chǎn)市慈場(chǎng)分叼析的賄內(nèi)容鋸主要董是市豬場(chǎng)調(diào)娛查與倘市場(chǎng)殊預(yù)測(cè)磁。房礦地產(chǎn)腫市場(chǎng)滴調(diào)查迫與預(yù)大測(cè)包宴括房待地產(chǎn)澤投資非環(huán)境炸的調(diào)窗查與搞預(yù)測(cè)匯、房餅地產(chǎn)燈市場(chǎng)掌狀況偷的調(diào)俊查與涉預(yù)測(cè)泉。斤1．師房地陸產(chǎn)投樸資環(huán)斷境的益調(diào)查可與預(yù)怪測(cè)愿投資攤環(huán)境臥是指端擬投蜂資的設(shè)地域墨（國(guó)刃家、縫地區(qū)改、城己市或糠街區(qū)童）在瓦一定疊時(shí)期抖內(nèi)所紋具有燦的能結(jié)決定寇和制幸約項(xiàng)誰目投流資的悶各種漢外部瘡境況豐和條傳件的放總和躍。綿對(duì)投繼資環(huán)帶境的滲調(diào)查景和預(yù)翠測(cè)，企一般唐是指就對(duì)下收列各所環(huán)境蛙的調(diào)獸查和共預(yù)測(cè)奉：1尿）政躍治環(huán)著境2緞）法半律環(huán)購(gòu)境3丘）經(jīng)吐濟(jì)環(huán)隆境4漂）文蒼化環(huán)重境5艙）自喬然環(huán)緊境6玻）規(guī)疤劃環(huán)漿境7賣）基遇礎(chǔ)設(shè)布施環(huán)跨境親2．販房地屑產(chǎn)市貫場(chǎng)狀省況的虛調(diào)查預(yù)與預(yù)嫩測(cè)靜房地乒產(chǎn)市諸場(chǎng)狀桿況的絕調(diào)查窩與預(yù)刺測(cè)應(yīng)仔在房遭地產(chǎn)暗投資洲環(huán)境捧調(diào)查草與預(yù)松測(cè)的芒基礎(chǔ)船上進(jìn)采行。寺如果善一份調(diào)市場(chǎng)峰分析增報(bào)告頌?zāi)苷f角明上妥述所吊有的降問題屆當(dāng)然拌更好殘，但雞實(shí)際宅上，艱不是孩每一標(biāo)個(gè)項(xiàng)彎目都插必須來把所劃有信灣息都晃調(diào)查剝分析績(jī)得面撿面俱壞到幼——選這既港不太急可能頭，有筒時(shí)也作沒有劈必要石。滴3．緩房地奔產(chǎn)項(xiàng)法目在仙不同葛階段斬進(jìn)行飄市場(chǎng)辜分析旁的要懂點(diǎn)習(xí)1）上房地敲產(chǎn)項(xiàng)擊目定稅位階撞段亞該階解段的雷市場(chǎng)暫調(diào)查提分析值除了側(cè)進(jìn)行客公開灣在售瀉項(xiàng)目不基本它數(shù)據(jù)管的調(diào)慮查、糞市場(chǎng)寫供求饅研究見之外撕，還中包括合項(xiàng)目月的細(xì)木分市席場(chǎng)分升析、省目標(biāo)鈴市場(chǎng)午狀況桃，消格費(fèi)者?；顒?dòng)李、購(gòu)說買動(dòng)終機(jī)、浩傾向懼、決饑策等絲心理肥過程乏的分搞析?？?）嬸房地御產(chǎn)項(xiàng)川目市客場(chǎng)推蛛廣階瘡段袋該階本段的槍市場(chǎng)松調(diào)查典分析亡除了丙進(jìn)行醒在售歇項(xiàng)目恩基本誠(chéng)數(shù)據(jù)彎的調(diào)險(xiǎn)查、菠市場(chǎng)跟供求追研究緊之外直，還薦包括希特定飛項(xiàng)目轟的銷尼售狀犬況、券價(jià)格求調(diào)查燭、目弊標(biāo)消厭費(fèi)者趨的特吵征研虛究，翼以及容用科仆學(xué)方懼法收展集消弄費(fèi)者赴購(gòu)買劍以及計(jì)使用磁產(chǎn)品攀的事湯實(shí)、齒意見立、動(dòng)舒機(jī)等騙有關(guān)蹤資料障，并始予以擱分析貴研究若。宵3）養(yǎng)房地斯產(chǎn)銷枕售階帆段女該階水段的逢市場(chǎng)衰調(diào)查嶄分析艷主要池包括筆房地趨產(chǎn)項(xiàng)嗓目廣看告策槐略在仁目標(biāo)委市場(chǎng)收中的合反應(yīng)脫和收聽效情踩況，閑收集丙并充芬分研類究所叢收集箏到的膛資料秒，了竄解公象司營(yíng)熔銷計(jì)銳劃的娘執(zhí)行魄情況雷、市脆場(chǎng)上什其他萌在售未項(xiàng)目跳的主席要營(yíng)緩銷手優(yōu)段和醬銷售羞狀況灶、價(jià)昨格走永勢(shì)等頃；此睬外還兆包括鉛消費(fèi)議者購(gòu)計(jì)買商確品的溜動(dòng)機(jī)料以及北使用抵商品襲的事索實(shí)情她況調(diào)水查分握析。屯4挎）房展地產(chǎn)尾三級(jí)舍市場(chǎng)蓄調(diào)查瓦分析加具體企內(nèi)容膜包括米房地未產(chǎn)再闊轉(zhuǎn)讓估過程裕中價(jià)施格調(diào)板查、途成交繼客戶素調(diào)查四和區(qū)扇域調(diào)式查以安及競(jìng)寬爭(zhēng)狀當(dāng)況調(diào)攜查。隸2．氣2．扶4房看地產(chǎn)威市場(chǎng)產(chǎn)分析告中的鼻信息涂類型層1．歡從投糧資者彎的角后度看象，分認(rèn)為三鞋個(gè)類挽型。佳1）異是與噴宏觀級(jí)環(huán)境嬸相關(guān)尋的信司息，君如政兄治法簽律環(huán)倍境、逆經(jīng)濟(jì)閃環(huán)境績(jī)。猜2）螞是與愈區(qū)域管環(huán)境質(zhì)有關(guān)招的信侵息。掌3）冷是與桑投資蘭項(xiàng)目光直接月相關(guān)藥的信脆息。錘2．爺從市仇場(chǎng)分瓦析的桃角度撲看，兆市場(chǎng)籌信息獻(xiàn)分為膏四個(gè)清方面難。恥1）徑房地拿產(chǎn)需溫求方帶面的社信息齒。起2）船房地上產(chǎn)供逗給方確面的鄭信息姨。規(guī)3）刃房地淚產(chǎn)市森場(chǎng)交貴易方螞面的益信息壓。瘦4）免其他衛(wèi)信息亮。慮2．偷3房愁地產(chǎn)奇市場(chǎng)獸調(diào)查奏的方羽法與紛程序彩2．冬3．銜1房亭地產(chǎn)址市場(chǎng)丈調(diào)查范的方質(zhì)法么房地唐產(chǎn)市帶場(chǎng)調(diào)拾查是麻以房錢地產(chǎn)盤為特海定對(duì)腔象，酒對(duì)相起關(guān)的娃市場(chǎng)碼信息痕進(jìn)行蹤系統(tǒng)般的收雁集、座整理弓、記似錄和躁分析噴，對(duì)奇房地楚產(chǎn)市脂場(chǎng)進(jìn)賺行研究究和純預(yù)測(cè)以，并靠最終近為房剖地產(chǎn)遺投資諷項(xiàng)目場(chǎng)提供沙決策匙服務(wù)括的一悔種活式動(dòng)。貨房地甘產(chǎn)市菊?qǐng)稣{(diào)絕查方駝法是葡指市日?qǐng)稣{(diào)榆查人維員在但實(shí)地怒調(diào)查寧中收詢集各見種信環(huán)息資夾料所籮采用丟的具傻體方備法。鹽市場(chǎng)故調(diào)查防的方頓法主寒要包葬括以辰下幾扣種：狗1．抬普查舊法2?。榉驑诱{(diào)匯查法扶3．左直接煎調(diào)查扮法4捎．間帆接調(diào)司查法鼻上述駝介紹霸的調(diào)炎查方極法，仰具體俊到房限地產(chǎn)設(shè)項(xiàng)目遇的不辰同階魄段會(huì)照有很椒強(qiáng)的晨選擇波性。米市場(chǎng)軍調(diào)查掏通過格一定河的市奪場(chǎng)調(diào)秧查程丙序得圍以實(shí)緩現(xiàn)。俯2．紙3．版2房雄地產(chǎn)嶄市場(chǎng)俊調(diào)查貿(mào)的程惡序雷1．輝提出欄問題花，確野定調(diào)鞭查的狂目的匙這一噴步要糊解決吼的問公題是餓為什帆么調(diào)潤(rùn)查。忽只有貼當(dāng)需假要調(diào)擇查的貼問題座被仔蘇細(xì)、貧準(zhǔn)確答地定愿義以慨后，持才能環(huán)設(shè)計(jì)凍研究漿計(jì)劃戀，獲癢取切載乎實(shí)灑際的歉信息恩。一仿般來飾說，毛確定享調(diào)查螞目的閉要有厲一個(gè)魯過程形，不交是一厲時(shí)就窗能確筍定下嚴(yán)來的猴，可浙以采威用探把測(cè)性礙調(diào)查冶、描陣述性加調(diào)查饒、因延果性艘調(diào)查釀來確簽定。烈2．蕉決定扣收集扣資料趕的方項(xiàng)法確資料鬧分為深第一尚手資項(xiàng)料和補(bǔ)第二眼手資晃料。道第一忌手資籌料是輩專門賴為要跌調(diào)查袋的問零題而歇特地捐收集愉或?qū)嵟垓?yàn)而嘩得的施統(tǒng)計(jì)煤資料逼；第播二手搜資料辟是指表原始巧資料翻經(jīng)過扁整理遍后所垮形成飽的可何為他杏人利單用的張資料飄或其講它項(xiàng)衛(wèi)目已臉經(jīng)擁流有的林資料態(tài)。伍3．霉設(shè)計(jì)首調(diào)查藍(lán)表長(zhǎng)設(shè)計(jì)殊調(diào)查英表的乘程序乘和應(yīng)耐注意華的問吳題如踩下：烘1）總決定樹調(diào)查餅方式洗2）妹決定往采用虎哪一非種類呀型的在問題珍3）綁設(shè)計(jì)拳調(diào)查劉表問走題應(yīng)鑄注意待的事掙項(xiàng)痕4．貸選樣販5．始數(shù)據(jù)學(xué)處理愁、分邪析與躬解釋蟲6．培提出株調(diào)查摘報(bào)告祥需要免說明誰的是禿，房司地產(chǎn)厚市場(chǎng)的調(diào)查膠是房追地產(chǎn)遍市場(chǎng)跳分析暈的前兆期工魔作，躺房地鴉產(chǎn)市壇場(chǎng)分躬析是凈對(duì)市漏場(chǎng)調(diào)瘋查信勾息再粥加工恩的過訪程。氣但有悶時(shí)一蔑些市躁場(chǎng)調(diào)嗓查做苦完后撥，市簡(jiǎn)場(chǎng)分批析也算就直以接包翠括在果市場(chǎng)果調(diào)查戚的過感程中拌了。嚇2．儉4房催地產(chǎn)伸市場(chǎng)窮預(yù)測(cè)泄的種乘類與然方法尿2．算4．鋤1房瓜地產(chǎn)寒市場(chǎng)糖預(yù)測(cè)偷的種拌類龍房地逢產(chǎn)市數(shù)場(chǎng)預(yù)諷測(cè)是券指運(yùn)勁用科監(jiān)學(xué)的加方法略和手徹段，從根據(jù)植房地劑產(chǎn)市垃場(chǎng)調(diào)黎查所音提供辭的信鋪息資瞞料，坡對(duì)房葵地產(chǎn)蓋市場(chǎng)多的未諷來及奶其變征化趨伙勢(shì)進(jìn)巷行測(cè)腔算和瀉判斷工，以糧確定錘未來褲一段搏時(shí)期砍內(nèi)房蓮地產(chǎn)槽市場(chǎng)苦的走蹦向、撥需求菠量、念供給都量以端及相熔應(yīng)的貌租金懲售價(jià)恢水平釣。房貨地產(chǎn)鋼市場(chǎng)繭預(yù)測(cè)判一般介分為鼻定性匆預(yù)測(cè)昨和定當(dāng)量預(yù)湊測(cè)。架1．卷定性羽預(yù)測(cè)惜定性啦預(yù)測(cè)忌是指屠依靠祖人們權(quán)的經(jīng)惰驗(yàn)、揚(yáng)專業(yè)跪知識(shí)鄰和分桌析能她力，玉參照礙已有陸的資蹤料，隔通過誰主觀睬判斷凝，對(duì)榨事物押未來廢的狀鍛態(tài)如耽總體扇趨勢(shì)憲、發(fā)訴生或磁發(fā)展贊的各搖種可摸能性崖及其輔后果章等做編出分務(wù)析與墊判斷總。其俊特點(diǎn)引是，扒主要美靠經(jīng)毛驗(yàn)判干斷未誓來，羞有時(shí)放也做清一些猾量化晝分析浸作為失判斷宮的輔摩助手賤段。束2．道定量近預(yù)測(cè)碰定量史預(yù)測(cè)億是在蒜了解勾歷史刪資料碗和統(tǒng)脊計(jì)數(shù)吸據(jù)的涉基礎(chǔ)趕上，菜運(yùn)用射數(shù)學(xué)番方法刑和其怖他分柳析技晴術(shù)，務(wù)建立根可以利表現(xiàn)狹數(shù)量癥關(guān)系輸?shù)臄?shù)祝量模師型，黨并以蓬此為臟基礎(chǔ)帥分析歲、計(jì)紀(jì)算和唐確定東房地茄產(chǎn)市辨場(chǎng)要攤素在掙未來?？赡軗p的數(shù)蜓量。休2．掠4．促2房嬸地產(chǎn)贈(zèng)市場(chǎng)懇預(yù)測(cè)翁的方親法攔房地蹦產(chǎn)市翻場(chǎng)預(yù)膀測(cè)的順具體衰方法聰因預(yù)蕩測(cè)的狡對(duì)象蓄、內(nèi)拴容、蹈期限尼不同啞而有批所不辨同。拍通常爹采用蜂的方伐法有件：姨1．蒙直觀著判斷代法吸這是類定性杰預(yù)測(cè)杯方法蘭的統(tǒng)眨稱。凳這種宜方法燥適用隔范圍限廣、炮成本沈低、牢費(fèi)時(shí)父少，我但受曠預(yù)測(cè)驗(yàn)者的右主觀女因素豎影響本大，港較難菠提供敘以準(zhǔn)普確數(shù)界據(jù)為內(nèi)依據(jù)理的預(yù)扔測(cè)值國(guó)，在殼數(shù)據(jù)珠資料輸較少察或不跑準(zhǔn)的浴情況涌下，蠻多采藝用此菌法。澆定性磚預(yù)測(cè)朗方法駝主要聚包括戚集體儲(chǔ)判斷姓法、蝴專家廊意見競(jìng)法。汽2．蘋歷史初引伸儲(chǔ)法怕這是屆定量測(cè)預(yù)測(cè)定方法足的統(tǒng)摟稱。炭在占釋有若疊干統(tǒng)蟻計(jì)資秋料、訊預(yù)測(cè)蔽對(duì)象份的未爽來受饑突發(fā)居性因溫素影彈響較撫小的櫻情況泥下，覽選用叛適當(dāng)念的數(shù)否學(xué)模此型進(jìn)析行定尿量預(yù)已測(cè)，配可以葛得到染比較伸滿意辰的預(yù)促測(cè)效裁果。滴但是蠟，由霉于所疤選擇肝和建果立的緊數(shù)學(xué)弓模型控不可吉能把詢所有橫因素浩都考鏡慮進(jìn)恥去，忽因此斷定量得預(yù)測(cè)浙的結(jié)嗽果出妨現(xiàn)誤味差也爺在所脖難免與。此他種方住法包業(yè)括簡(jiǎn)胖單平噴均數(shù)貝法、惡移動(dòng)燭平均窯數(shù)法放、加治權(quán)移嗎動(dòng)平飄均數(shù)陷法、雙趨勢(shì)備預(yù)測(cè)焰法、粘指數(shù)沿平滑雷法和事季節(jié)備指數(shù)庫法等袍。贏1）秩簡(jiǎn)單馳平均研數(shù)法息簡(jiǎn)單蒸平均濫數(shù)法休是用恐算術(shù)多平均律值作僻為新肯一期丈的預(yù)鍋測(cè)值比的方鋸法。兄其婆計(jì)算磚公式屬如下光：丈式中缸，躁分：代蹦表平潛均數(shù)鞭，即牧用算魂術(shù)平貴均法訓(xùn)進(jìn)行司預(yù)測(cè)悶時(shí)的降預(yù)測(cè)奮值；東n：蛙代表屑資料獎(jiǎng)數(shù)；付xn孫：代綱表第揀n期騾的實(shí)朽際銷缸售數(shù)張（=鍵1，床2，秘3，腎……稻）。取2）蔥移動(dòng)糾平均構(gòu)法刑移動(dòng)風(fēng)平均件法是賠在簡(jiǎn)嚇單平縫均法歉的基隔礎(chǔ)上摔發(fā)展養(yǎng)起來雹的，通其做衛(wèi)法是鄰把被膽平均顯的項(xiàng)此逐漸顛向后者移動(dòng)睛加以犧平均熟，每策項(xiàng)平把均的供總項(xiàng)悅數(shù)不屆變。西這個(gè)扔平均濕數(shù)就雅直接預(yù)作為融下期當(dāng)?shù)念A(yù)嬸測(cè)值療。平倘均時(shí)紐，可農(nóng)以用移簡(jiǎn)單鍬的算方術(shù)平里均數(shù)六，也妙可以善用加撐權(quán)平叮均數(shù)倆。簡(jiǎn)莖單移腥動(dòng)平撇均法綿的計(jì)跨算公攝式為蜂：購(gòu)加權(quán)徹移動(dòng)心平均動(dòng)法的叨計(jì)算粱公式躍為：看從公煮式可蟲見，雜不論投簡(jiǎn)單飼式還文是加擋權(quán)式?jīng)r，只殲?zāi)茴A(yù)葉測(cè)下棟一期溝數(shù)值悟。返3）鍋趨勢(shì)詞預(yù)測(cè)芒法霸這是影歷史嶺引伸者法中搶最適峽合于風(fēng)中長(zhǎng)精期預(yù)速測(cè)的三方法紛。其牌基本灶原理糕是：女根據(jù)且過去廢各期置的實(shí)脂際數(shù)漂據(jù)，失分析知其發(fā)伍展趨史勢(shì)，舉并假練定今星后按己該趨躲勢(shì)繼握續(xù)發(fā)劣展，傘從而反測(cè)定列今后填各期療的數(shù)峰據(jù)。獲如果脆過去床各期之?dāng)?shù)據(jù)狼大體舞呈現(xiàn)餅等差辭級(jí)數(shù)炎，則高其變弟化趨殖勢(shì)可搶用直猜線方造程來塵表示形；如只果過摸去各束期數(shù)潮據(jù)大濱體呈隔現(xiàn)等綠比級(jí)未數(shù)，撈則可饒用曲餅線方迅程來坑表示愿。醋在這汗里，尖我們墓以直芹線趨摸勢(shì)方睡程為傭例。送求趨闖勢(shì)直慚線的燒方程北式是客：壘式中昌：y蛛：預(yù)榆測(cè)值級(jí)；x鵝：代攪表的取年份暴；a皆，b薪：待伙定系撐數(shù)此運(yùn)用垂最小羽二乘偷法求孝得如擾下方燥程組膛：垃令奶，則精上式令可簡(jiǎn)亞化為械：慌式中夾：y點(diǎn)i：渡各年醒的實(shí)備際銷友售量旁；x獨(dú)i：醉各年目的代肌號(hào)；縣n：慚已掌挺握數(shù)波據(jù)的燙年數(shù)握。愧值得分注意連的是膽，每錘一趨葉勢(shì)直淋線方舌程都覆必須驕注明偉原點(diǎn)儉的時(shí)斬間和島計(jì)量裁單位雪，這飛一點(diǎn)聯(lián)和后蓋面闡構(gòu)述的鞭表明張現(xiàn)象單變量講之間舌相關(guān)葉關(guān)系羞的回蹦歸方奧程是銳有區(qū)的別的堤。使4）陷指數(shù)叨平滑扁法拍指數(shù)起平滑拔法是凡在移歌動(dòng)平熟均法掏的基軟礎(chǔ)上桂發(fā)展炎起來打的，吼指數(shù)拼平滑砌法是味利用槽預(yù)測(cè)益前一陰期的艷實(shí)際串值和讀前一傅期的傅指數(shù)租平滑猴預(yù)測(cè)琴值進(jìn)賓行加者權(quán)平限均來難取得予預(yù)測(cè)盲值的協(xié)方法謝。它懇實(shí)際糟上是愧一種卸特殊線的加驅(qū)權(quán)移生動(dòng)平些均法奏。疏其計(jì)窄算公僻式為絮：大本期燥預(yù)測(cè)袖值=汽a胳×死上期箏實(shí)際質(zhì)發(fā)生鋸值+準(zhǔn)（1旺-a復(fù)）呀×評(píng)上期筒預(yù)測(cè)粥值梅。席式中業(yè)：a乎為平燙滑系直數(shù)，置且0底≤≤麥1戀。催當(dāng)a遍=1材時(shí)，淋預(yù)測(cè)愧值=控上期倘實(shí)際架發(fā)生勸值伶；辜當(dāng)a冰=0欲時(shí)，筑預(yù)測(cè)道值=御上期掩預(yù)測(cè)租值紛。支一般鼓根據(jù)蓄經(jīng)驗(yàn)羽估計(jì)范，當(dāng)圾差異駁較大越時(shí)，擠a取辣0.嘩7～仗0.鹿8為族宜；仿當(dāng)差輪異較毫小時(shí)聚，a召取0歉.2艱～0兆.3掠為宜殼。猛5）弊季節(jié)大指數(shù)懼法觸季節(jié)剪性預(yù)于測(cè)比滾較簡(jiǎn)蜓單的攪方法億是計(jì)尿算各拐個(gè)季鉆度的尚不同鄉(xiāng)銷售謠指數(shù)闖。季諷節(jié)銷豪售指捧數(shù)可塵利用道簡(jiǎn)單巖平均閱法算其出。富它是津根據(jù)辰歷史冠資料館求出鑄每季舉度平券均數(shù)帥占全走期總活平均慎數(shù)的挎比例命，以納表明賴各季拳銷售任水平眨比全殖期總寶銷售過水平智高低擇的程躲度。撤其預(yù)效測(cè)步拌驟為靈：另第1懷步：免求出儀歷年奔各季霸的平對(duì)均銷砌售量斬。淹第2蹤步：噴求出步各季叮的季豎節(jié)指蒙數(shù)，蝕即當(dāng)隊(duì)季的私平均宇數(shù)占迫全年燈平均俊數(shù)總其和的司百分吐比。求第3揀步：號(hào)根據(jù)貌季節(jié)儉指數(shù)并和已占知某背年某蘋季的尋實(shí)際許數(shù)預(yù)內(nèi)測(cè)該歐年其玻它各處個(gè)季濃的數(shù)杯據(jù)。診3．挑因果滿預(yù)測(cè)遷法則因果董預(yù)測(cè)格法是結(jié)利用右原因遼和結(jié)靜果之搏間存紗在數(shù)死學(xué)函龍數(shù)式跌的內(nèi)燒在聯(lián)講系，痕建立逮相應(yīng)晃的數(shù)化學(xué)模抽型來扭進(jìn)行希預(yù)測(cè)虹。包葡括回稅歸分殲析法高和相險(xiǎn)關(guān)分息析法第等。塑回歸兄分析疏法嘴回歸諸分析族法就咱是根逆據(jù)岡“漸自變稱量莖”穴來分旅析昏“治因變?nèi)铝棵谩边€的變漢化方奸向和謀程度柳。在巡采用厲回歸臉分析伶法進(jìn)扎行預(yù)線測(cè)時(shí)治，預(yù)宵測(cè)對(duì)疑象和味影響諸因素殖之間逐一定鴿要存騙在因萄果關(guān)絮系，瓶且樣懲本數(shù)死據(jù)量丟足夠總；預(yù)居測(cè)對(duì)邪象和該影響拌因素三的樣芽本數(shù)理據(jù)之絕間存城在某犁種統(tǒng)榆計(jì)規(guī)穗律，忍且能腔反映暢未來校發(fā)展亞狀態(tài)轉(zhuǎn)；樣旬本數(shù)滿據(jù)的塵分布屠若存呆在著末線性笛趨勢(shì)怖，則塊可采寫用線喝性回襖歸分聚析法傾進(jìn)行拼預(yù)測(cè)怨。缺其計(jì)覺算公俯式如受下：梅式中頂：y非：預(yù)波測(cè)值伐；x改：自載變量篩；a刃、b貍：回叫歸系欠數(shù)龍。店其中框：扣這一刻方程樸與趨察勢(shì)預(yù)嫌測(cè)中酒的一氏次（牢直線避）方營(yíng)程相炭同，禾不同褲的地并方是沿趨勢(shì)錢預(yù)測(cè)叉中以帆x代捧表年刊份，徒而在處回歸幻分析閥法中突則以粱x代迫表榴“規(guī)自變井量綁”蟲。所歡以，紋此處摸不能近令怎2）貌相關(guān)論分析肚法唯相關(guān)蠶分析筐法是櫻分析頸市場(chǎng)奇商品島供求掏變化旱諸因休素中劇兩個(gè)崖相關(guān)求變量快之間廳的因航果關(guān)坐系。業(yè)它主喝要是荒在定竊性分耳析的詢基礎(chǔ)春上，聰找出房事物烈發(fā)展湊的內(nèi)態(tài)在聯(lián)登系，其確定爭(zhēng)自變深量與努因變牢量之暴間的悄函數(shù)慘關(guān)系睛，然尚后用籃回歸案方程享來進(jìn)晌行預(yù)瓣測(cè)。欲它與碰一元藝線性牛回歸賴法不宵同的邊地方點(diǎn)是，冤此處搞因變工量的音變動(dòng)削不一常定決貍定于票某個(gè)吼主要斬自變席量，婚也可祥以是珍其他閃相關(guān)青因素末。棚其計(jì)良算公顆式是既：晴2．除5市美場(chǎng)分動(dòng)析應(yīng)妥用舉決例結(jié)——散某房薦地產(chǎn)組市場(chǎng)妖分析瘋報(bào)告筐大綱虧2．魄5．切1摘咳要鉗1．肌市場(chǎng)盾分析水的目丙的。潔2．警分析宗方法搏、主躬要假嚼設(shè)條漲件和串風(fēng)險(xiǎn)相因素寬。顛3．籃建議遼——瘦做/棉放棄藍(lán)/推售遲/討改進(jìn)藥以后究可以盆做。熟2．紫5．悼2概班述炸1．蘿國(guó)家柄或整距體社令會(huì)經(jīng)槳濟(jì)狀那況和忽主要閃的增沃長(zhǎng)領(lǐng)塵域（形確認(rèn)算有吸區(qū)引力泉的物父業(yè)投攀資類耳型摸——披可選歉擇的蔥投資敞方向問，分嫂析當(dāng)幕前所紀(jì)處的秩經(jīng)濟(jì)雄周期籌或房界地產(chǎn)蛇周期病中的落位置皆）。難2．睡地區(qū)足經(jīng)濟(jì)吩概況驗(yàn)（可敏與國(guó)瓶家進(jìn)將行對(duì)晚比分壩析）褲。禽3．披城市輪經(jīng)濟(jì)特狀況蟲（與奶國(guó)家乎和地吩區(qū)相閃比城彩市的至就業(yè)款狀況起及趨誕勢(shì)，凈本城椅市就講業(yè)情素況短線期預(yù)搏測(cè)，垮確認(rèn)面和介深紹當(dāng)逮地主垮要產(chǎn)扛業(yè)、燒企業(yè)爭(zhēng)和產(chǎn)舌品）鞭。宴4．涼市場(chǎng)話環(huán)境淚與場(chǎng)羨地分嘴析（渾市場(chǎng)電區(qū)域謹(jǐn)?shù)膭澯帧M土地餡面積罵、土理地利何用情擔(dān)況、禁場(chǎng)地拉描述畢，場(chǎng)棚地周糟圍交仗通環(huán)芽境及累可及橡性分浮析，餃場(chǎng)地扁周圍貢土地播利用初情況牽和競(jìng)杯爭(zhēng)情理況）董。渡2．意5．包3需用求分負(fù)析箏1．姐預(yù)計(jì)桃的總快需求冠（詳猾細(xì)分舉析項(xiàng)千目所存在市仍場(chǎng)區(qū)法域內(nèi)彎就業(yè)唉、人陰口、冬家庭耕規(guī)模億與結(jié)骨構(gòu)、灶家庭與收入坡等，匯以預(yù)任測(cè)擬跨開發(fā)子房地守產(chǎn)類司型的戶市場(chǎng)盟需求閉）。運(yùn)（1膨）就淹業(yè)分義析；瘦（2憲）人佳口和躬家庭貧分析灰；（廳3）艱收入什分析黃。座2．溝吸納減率分完析（領(lǐng)就每閱一個(gè)弟相關(guān)將的細(xì)礙分市月場(chǎng)進(jìn)敞行需缸求預(yù)桃測(cè)，矩以估贈(zèng)計(jì)市絕場(chǎng)吸業(yè)納的泳價(jià)格需和數(shù)語量）懂。惡（1雙）市蠻場(chǎng)吸昨納和齊空置鄙的現(xiàn)樹狀與擺趨勢(shì)艘；如（2富）預(yù)感估市膽場(chǎng)吸罪納計(jì)息劃（冷相應(yīng)鹽時(shí)間踐周期喬內(nèi)的靈需求狗）。庭2．失5．李4供賽給分標(biāo)析嘆1．滿調(diào)查濃房地要產(chǎn)當(dāng)黃前的大存量捆、過黃去的夕走勢(shì)船和未麥來可慈能的叫供給禮。偵（1血）相斷關(guān)房物地產(chǎn)寬類型棉的存芽量、聚在建脈數(shù)量玻、計(jì)按劃開碑工數(shù)森量、粥已獲王規(guī)劃與許可慧的數(shù)扔量、觸改變秋用途犯數(shù)量才和拆姓除量因等；賣（2仿）估翅計(jì)短蠶期的把新增牽供給泛數(shù)量調(diào)。復(fù)2．奪分析時(shí)當(dāng)前吐城市寨規(guī)劃詠及其跳可能甲的變?nèi)A化和帶土地導(dǎo)利用蓋、交褲通、荒基本搜建設(shè)萄投資敬等計(jì)鉛劃。配3．骨分析術(shù)房地心產(chǎn)市扇場(chǎng)的禍商業(yè)生周期負(fù)和建盾造周勤期循學(xué)環(huán)運(yùn)征動(dòng)情褲況，限分析巡未來始相關(guān)脂市場(chǎng)伴區(qū)域河內(nèi)供悠求之還間的寇數(shù)量楊差異聯(lián)。廣2．沒5．宵5競(jìng)馳爭(zhēng)分違析棵1．鉆列出提競(jìng)爭(zhēng)洗項(xiàng)目憐的功禽能和勝特點(diǎn)汪（價(jià)以格、季數(shù)量辱、設(shè)貌計(jì)形策式、丙功能丘、裝志修標(biāo)尖準(zhǔn)）脫。努（1密）描紅述已刊建成輔或正筍在建贈(zèng)設(shè)中漁的競(jìng)貿(mào)爭(zhēng)性友項(xiàng)目仿（價(jià)梁格、懸數(shù)量掛、建省造年鐘代、心空置塔、競(jìng)蒜爭(zhēng)特刃點(diǎn)）扇；漲（2李）描乓述計(jì)臨劃建太設(shè)中賭的競(jìng)摘爭(zhēng)性膜項(xiàng)目暈。鹿2．叫市場(chǎng)稼細(xì)分遷，明肝確擬爆建項(xiàng)錄目的暈?zāi)繕?biāo)御使用醋者。們（1姑）目雨標(biāo)使最用者氏的狀纖態(tài)（紐年齡女、性匹別、僵職業(yè)騾、收付入）刊、行貴為（搏生活泰方式豎、消鏟費(fèi)模壽式）濁、地舉理分誘布、事需求妹的區(qū)決位分訓(xùn)布及餓流動(dòng)傾性；賤（2梁）了種解每陵一細(xì)奪分市皆場(chǎng)下衡使用著者的咸愿望眼和需悼要；摔（3叼）按肢各細(xì)孔分市駕場(chǎng)結(jié)附果，袋分析訂對(duì)競(jìng)魔爭(zhēng)項(xiàng)壇目功產(chǎn)能和敲特點(diǎn)縮的需梁求狀利況，響指出凳擬建不項(xiàng)目艦應(yīng)具膊備的螞特色研。適2．餐5．淘6市蠻場(chǎng)占雄有率柄分析額1．辛基于喊競(jìng)爭(zhēng)劃分析無的結(jié)墾果，鬧按各岸細(xì)分經(jīng)市場(chǎng)里估算尊市場(chǎng)慚供給嗽總吸粒納量聽、吸美納速焦度和團(tuán)擬開理發(fā)項(xiàng)嘆目的驢市場(chǎng)穴份額冰，明職確擬失開發(fā)屋項(xiàng)目信吸引柏顧客刺或使趕用者賠的競(jìng)做爭(zhēng)優(yōu)冊(cè)勢(shì)。寄（1慨）估岸計(jì)項(xiàng)至目的車市場(chǎng)伍占有糠率；頃（2載）在杏充分段考慮忌擬開薄發(fā)項(xiàng)駁目?jī)?yōu)李勢(shì)的籍條件石下，霉進(jìn)一別步確債認(rèn)其臟市場(chǎng)須占有順率；前（3飄）簡(jiǎn)心述主凝要的奪市場(chǎng)繞特征舅。沒2．品市場(chǎng)鞭分析址結(jié)果刑（市房場(chǎng)占助有率貸、擬掠建項(xiàng)柄目銷上售或燭出租魄進(jìn)度拆、價(jià)夸格、糧銷售腥期）增。梅（1幕）在卻一定荷時(shí)間光內(nèi)以剩某一詢價(jià)格竟出售棕或出復(fù)租的會(huì)面積鏟或單武元數(shù)炒量；株（2古）有驚利于傍增加昌市場(chǎng)欲占有掩率的膨建議扁。屑房地芳產(chǎn)項(xiàng)年目的糠開發(fā)蠢程序債與政彎府管阻理鉤房地毒產(chǎn)開封發(fā)是副通過喂多種然資源蘇的組孟合使敘用而幼為人濱類提盲供入永住空夜間，葵并改筒變?nèi)税Y居環(huán)浴境的蘿一種流活動(dòng)撈。酒3．泊1房貓地產(chǎn)直項(xiàng)目濃的開窄發(fā)程衰序趨開發(fā)蠅商從筐有投搜資意隨向開于始至偶項(xiàng)目尸建設(shè)壺完畢且出售泛或出雅租并險(xiǎn)實(shí)施南全壽配命周生期的制物業(yè)煉管理酒，大舍都遵基循一時(shí)個(gè)合服乎邏伏輯和渾開發(fā)迎規(guī)律雄的程績(jī)序。燙一般害說來怖，這中個(gè)程洋序包衰括8酒個(gè)步抵驟，亮即投機(jī)資機(jī)泄會(huì)尋嫌找、者初步先可行翻性研遮究、羊土地雅使用犁權(quán)的牢談判收、詳雅細(xì)可燦行性置研究歸、規(guī)橡劃設(shè)登計(jì)與誕方案噸報(bào)批苦、簽滔署合偽作協(xié)嫁議、仆施工兆建設(shè)起與竣么工驗(yàn)削收、真市場(chǎng)希營(yíng)銷深與物逼業(yè)管蛾理。百3．艙1．殃1投斤資機(jī)宗會(huì)的找選擇剖投資號(hào)機(jī)會(huì)莖選擇深是整混個(gè)開田發(fā)過陣程中痕最為參重要維的一跟環(huán)，我主要賽包括面投資惕機(jī)會(huì)語尋找藝和篩釘選兩項(xiàng)個(gè)步泉驟。玻耐3．歐1．款2初亭步可裂行性片研究爪初步你可行仔性研利究是遺指在哪規(guī)劃戒參數(shù)額尚未縣獲得惡政府昨批準(zhǔn)豐的前箏提條料件下默，由辮專業(yè)系職能旦部門繼按照卸項(xiàng)目蜻所在圈地區(qū)府和市怎場(chǎng)一突般條在件以訴及常剝規(guī)性再規(guī)劃起指標(biāo)宅和項(xiàng)采目的億特點(diǎn)罪，就漁其投董資效屋果和裝可能派出現(xiàn)住的技洲術(shù)經(jīng)加濟(jì)問震題進(jìn)肉行研霉究，剪編制雙初步鐵可行艘性研昨究報(bào)映告。奮3．譽(yù)1．飲3土僵地使逮用權(quán)座談判綠土地吉使用歌權(quán)談齊判是澇指開碌發(fā)商環(huán)在其謹(jǐn)完成捐了初健步可刊行性摧研究斃后，促對(duì)于港若干關(guān)認(rèn)為熱有潛誰在開計(jì)發(fā)價(jià)趁值的埋項(xiàng)目撕與土欄地提潔供方瞇或合奔作方濫就相傷應(yīng)的敬條件工和價(jià)然值等廣因素舒進(jìn)行簡(jiǎn)談判杯，以掩便取旅得更供利于賭自身籠的條麻件。弟通過課這一存過程放將使沃開發(fā)茄商的筐某種研投資任設(shè)想坡落實(shí)鉆到一嫌個(gè)具繁體的末地塊冬上。幅如認(rèn)給為可費(fèi)行，藥就可桐以草乏簽購(gòu)安買土盯地使逮用權(quán)磚或有防關(guān)合膊作的紙意向啟書。命3．垃1．棒4詳廉細(xì)可舟行性亦研究拔在通浸過談竊判取吵得了修一些販較為擔(dān)有利宣的條杯件后告，可認(rèn)對(duì)該訴項(xiàng)目罪進(jìn)行榮詳細(xì)膽的、煎正式壺的可慧行性禿研究傻。詳管細(xì)可免行性柏研究乳是對(duì)獎(jiǎng)方案戒優(yōu)選斬階段許的驗(yàn)瑞證和撞繼續(xù)導(dǎo)。在抬這一賄階段樣，要洪采用幅多種吼技術(shù)舅經(jīng)濟(jì)份方法晃，對(duì)變優(yōu)選充出的述開發(fā)秧方案送進(jìn)行菊市場(chǎng)互分析隔、財(cái)盟務(wù)分姓析、纖敏感聰性分墻析、快經(jīng)濟(jì)滋效益緩分析柿和社最會(huì)效匠益分害析，熟從多鏟個(gè)角銜度說陷明項(xiàng)碌目的框建設(shè)贏是否截可行遲。排3．壺1．禿5規(guī)窯劃設(shè)晉計(jì)與推方案聽報(bào)批圖規(guī)劃尊設(shè)計(jì)而是開銀發(fā)建垮設(shè)所涉遵守其的依參據(jù)和箭準(zhǔn)則辦，是元開發(fā)奔區(qū)域窗內(nèi)的易空間宅布置煙計(jì)劃老。規(guī)臨劃設(shè)水計(jì)的穗目的藝就是談做好改土地?zé)崾褂眉拥墓t能分改區(qū)工疊作和奶各項(xiàng)彎建設(shè)毯用地坐的規(guī)旁劃安筐排。紗在這侄一過穿程中步，開岸發(fā)商忙根據(jù)滴市場(chǎng)序分析豐中得等到的汽用戶妥需求鳥特征蔽確定寺了最認(rèn)終設(shè)暴計(jì)方猾案，擔(dān)并因拍符合許城市娛規(guī)劃級(jí)的要絹求而霉獲得喂政府富方面谷的批崖準(zhǔn)（壁即用鄙地、綱規(guī)劃租許可賽，其猶標(biāo)志綱是獲晚得土業(yè)地使評(píng)用權(quán)味證、納建設(shè)赤用地奔規(guī)劃劍許可告證和撲建設(shè)竹工程師規(guī)劃壯許可臘證）促。拒3．騾1．垮6簽己署有勻關(guān)合繡作協(xié)爬議奉開發(fā)守商完印成了混各種籃方案野的報(bào)排批后故，開鞠始簽駁署合拳同，陳包括省合作擋開發(fā)育協(xié)議摔、建燒設(shè)貸耽款協(xié)掉議、險(xiǎn)長(zhǎng)期慚融資呆協(xié)議即、土燕地出槽讓或關(guān)轉(zhuǎn)讓解合同幼、工腿程施剛工合橫同、利保險(xiǎn)肯合同狡和預(yù)唱租（竹售）淘合同積。較3．說1．信7施征工建負(fù)設(shè)與敵竣工墾驗(yàn)收裹項(xiàng)目辰的建微設(shè)階腔段是媽從項(xiàng)鑄目正購(gòu)式施吸工到婦竣工胖使用賽的過她程。疑進(jìn)入司到這照個(gè)程巡序，麥必須池從有春關(guān)政型府管后理部唐門獲特得開分工許什可證希。完禍成這港個(gè)程躺序需餓要持傭有有鼠關(guān)部役門下鋤發(fā)的征竣工泊驗(yàn)收怪合格料證書旱。位3．棒1．礦8市挑場(chǎng)營(yíng)量銷與忙物業(yè)劉管理殃當(dāng)項(xiàng)終目竣窯工驗(yàn)潮收后閘，開慎發(fā)商尋的主箏要工柏作就題是采風(fēng)取有雅效的芒營(yíng)銷掏手段父，促課進(jìn)房貴屋的道租售酷，以妖盡快技收回虧資金薪，保鍋?zhàn)C收載益。例物業(yè)覆的租礎(chǔ)售策弊略一棵般與逝市場(chǎng)紙需求瘋情況蓄、開轟發(fā)商尤對(duì)資許金回淚收的究迫切糖程度哈及開晶發(fā)物熟業(yè)的靜類型萄有關(guān)緩。物執(zhí)業(yè)管忌理的案主要瞇任務(wù)堵是保貧證入吊住者羞方便亂、安策全地研使用慧物業(yè)貨及配菊套設(shè)辭施，預(yù)能為秤其提弦供一樓系列清生活離服務(wù)聽，并螺通過蛇建筑使物的乓維修貢與保打養(yǎng)、橫機(jī)電輕設(shè)備筋與公駝共設(shè)寇施的趣維護(hù)擊與管跳理、妥小區(qū)洞內(nèi)的戒治安項(xiàng)保衛(wèi)為、清伐潔綠司化來林保證旋物業(yè)耕的使泰用壽胞命及兇價(jià)值駝。鮮需要咸指出雙的是冰，上橋述開艘發(fā)過漆程中愁的每療一程懼序都駁會(huì)對(duì)丙其后椒續(xù)程煎序產(chǎn)毯生重渡要的揚(yáng)影響店。候3．伶2政夠府對(duì)麻房地賓產(chǎn)開避發(fā)的閣管理晌3．薄2．丘1政郊府的寧土地?cái)r管理由1．產(chǎn)土地傅供應(yīng)洽計(jì)劃恰上的方管理禁無論豐是宏厘觀經(jīng)示濟(jì)的傾計(jì)劃茅指導(dǎo)湖，還曬是市朱場(chǎng)運(yùn)即行過紀(jì)程中勺的調(diào)焰控，胖土地椒供應(yīng)舌計(jì)劃貓的作仗用都臘十分駱重要瓦。一男個(gè)城舍市的暖土地焰開發(fā)恩和供印應(yīng)計(jì)抓劃，國(guó)一般汽由城勺市土疲地管到理部垮門和磨規(guī)劃耀管理超部門參按城盲市總道體發(fā)驗(yàn)展要葛求、坊土地陪開發(fā)繼潛力起以及宅城市都規(guī)劃底的要賓求制鑄定。甚實(shí)施克土地氣供應(yīng)演計(jì)劃窩是宏衛(wèi)觀調(diào)杠控的種必要也條件似，可狡使政的府擁憑有足醒夠的辭土地獲儲(chǔ)備井。妖2．度土地持使用唇過程著中的儉管理鑄1）望對(duì)劃核撥土蝦地的交管理交土地上使用閘權(quán)劃免撥是圍