物業(yè)日常工程維修服務(wù)方案

物業(yè)日常工程維修服務(wù)方案第一節(jié)、空調(diào)維修保養(yǎng)方案一、日常保養(yǎng)1、空調(diào)主機(jī)：每小時按造作規(guī)程運行檢查所列項目對空調(diào)主機(jī)進(jìn)行檢查；每班檢查一次水總管壓差裝置的工作狀況，并記錄壓力表讀數(shù)：每周清理一次機(jī)組外表及機(jī)組環(huán)境。2、空調(diào)水泵：每兩小時做如下檢查：壓力表讀數(shù)是否正常；聯(lián)軸器是否有異響、跳動及漏油；閥門開關(guān)位置是否正常；排除不正常漏水現(xiàn)象；每周清理一次泵組外表及機(jī)房環(huán)境。3、冷卻水塔：運轉(zhuǎn)時是否異響和振動；水流是否正常，塔內(nèi)水位是否正常；每周檢查皮帶張緊度，按照正常值進(jìn)行檢修。4、空氣壓縮機(jī)：經(jīng)常檢查壓縮機(jī)、電機(jī)運轉(zhuǎn)響聲、溫度和振動情況；經(jīng)常觀察儲氣瓶氣壓及減是否正常，并檢查除濕裝置的工作狀況；每天早班檢查油位，排放儲氣瓶積水；每周清理一次機(jī)組外表面。二、月度保養(yǎng)1、空調(diào)主機(jī)：認(rèn)真檢查各儀表是否正常、可靠，檢查冷凍劑是否泄漏或漏油、漏水現(xiàn)象，分析運轉(zhuǎn)情況；2、空調(diào)水泵：軸承加油，檢查聯(lián)油器潤滑油是否足夠，檢查地腳螺絲及主要連接螺絲是否松動；3、冷卻水塔：檢查皮帶張緊度及皮帶輪磨損情況，是否有松動學(xué)校，軸承卻水塔內(nèi)外表面；4、空氣壓縮機(jī)：清潔所有的空氣濾網(wǎng)，手動檢查安全閥門的性能，檢查各部件進(jìn)行調(diào)換；5、盤管風(fēng)機(jī)：檢查空調(diào)效果，檢查各風(fēng)機(jī)盤管運轉(zhuǎn)是否有異響及振動，必要時拆檢加油，修理，檢查皮帶張緊和磨損情況，清潔盤管機(jī)濾網(wǎng)，檢查冷凝水管及冷凍是否堵塞。三、季度保養(yǎng)1、空調(diào)水泵：電機(jī)軸承加油，聯(lián)軸節(jié)清潔換油，清潔泵前水過濾網(wǎng)；2、空氣壓縮機(jī)：檢查機(jī)油質(zhì)量，必要時換油，清潔除濕裝置空氣過濾器；3、空調(diào)主機(jī)：檢查冷凍劑和機(jī)油是否足夠，機(jī)油是否變質(zhì)，必要時添加或更換，檢查清過濾器；4、水系統(tǒng)：檢查水質(zhì)，必要時換水，閥門絲桿清理加油，檢查集水總管壓差裝置的工作性能，必要時進(jìn)行調(diào)整。四、年度保養(yǎng)1、空調(diào)主機(jī)：2、空調(diào)水泵：檢查所有的部件的磨損情況，更換軸承油，清理葉輪、風(fēng)機(jī)殼，檢查腐蝕情況，做好防銹保護(hù)工作，測量記錄葉輪密封間隙，檢查整個系統(tǒng)密封情況，檢查保養(yǎng)的所有附屬件，檢查保溫層，檢查風(fēng)管是否完好，對電機(jī)做年度檢查，大修483、風(fēng)機(jī)盤管：4、廚房、衛(wèi)生間抽氣扇：全面檢查各臺抽氣扇運轉(zhuǎn)是否異響及電機(jī)過熱現(xiàn)象，必拆檢修理；5、水系統(tǒng)：可靠性，檢查管道所有伸縮節(jié)繼續(xù)使用的可靠性；6、風(fēng)管：查不能使用的風(fēng)管。五、維修方案（一）在空調(diào)保養(yǎng)方面：空調(diào)經(jīng)過長時間運行，空調(diào)制冷劑、空壓機(jī)、冷卻水系統(tǒng)、制冷主機(jī)及風(fēng)機(jī)散熱盤管不可避免地出現(xiàn)虧制冷劑、銹蝕和粉塵問題，保養(yǎng)如下：1、節(jié)約能源、降低運行成本。262、延長使用壽命，減少設(shè)備折舊使用費。減少事故停機(jī)，改善制冷效果。清洗可去除污泥，使管路暢通，水質(zhì)清澈。同時除垢、防垢，提高了冷凝器、蒸發(fā)器的熱效率，從而避免了壓縮機(jī)運行超壓停機(jī)現(xiàn)象，改善了制冷效果，使系統(tǒng)安全高效運行。3、降低維修費用失。4、改善工作環(huán)境每月不定時清除銹水、污水、污泥、菌藻會改善周圍環(huán)境又保護(hù)生態(tài)環(huán)境，同時空調(diào)系統(tǒng)所供應(yīng)的冷暖氣清新、優(yōu)質(zhì)，有利于使用者的身體健康。（二）空調(diào)維修方面：1、空調(diào)責(zé)任劃分（細(xì)2、設(shè)備部每月做好的維修記錄設(shè)備部接到《設(shè)備維修單》后，立即安排人員到現(xiàn)場維修：維修分為內(nèi)修和外修兩大類：向采購請購，同時及時跟蹤請購的配件。外修：對于較復(fù)雜的空調(diào)維修，由設(shè)備部或輔料采購對外尋找兩家以上供應(yīng)商，進(jìn)行比價、議價，最后得出最便宜的一家進(jìn)行維修，此次重點對中央空調(diào)，一般室外空調(diào)維修市場有統(tǒng)一維修價?？照{(diào)維修后，由部門主管負(fù)責(zé)確認(rèn)。3、維修做好跟蹤服務(wù)記錄第二節(jié)、電梯維修服務(wù)方案一、目的為了更好地完成電梯維修保養(yǎng)計劃，特制訂本方案。二、維修保養(yǎng)的一般要求按時保質(zhì)保量對電梯進(jìn)行相應(yīng)的檢修、維護(hù)。電梯維保人員每半月對電梯各易損運動安全部件及基本功能進(jìn)行一次較為全面的檢查、清潔、調(diào)整、潤滑、更換零部件等保養(yǎng)工作。保養(yǎng)工作。準(zhǔn)及企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。維保負(fù)責(zé)人或公司管理人員要對保養(yǎng)員工填報的真實性進(jìn)行不定期檢查。1、曳引機(jī)減速器合應(yīng)保持良好，保證工作的可逆性而無撞擊聲。（齒輪油（即蝸桿和蝸輪齒的接觸面以下。蝸桿軸伸出端采用橡膠油封密封，此處允許產(chǎn)生少量潤滑性滲油。經(jīng)濾過后再可使用。曳引機(jī)底座的螺栓應(yīng)緊固無松動現(xiàn)象。80C。80C均勻噪聲或甚至出現(xiàn)磨切和撞擊聲時，該軸承應(yīng)調(diào)換。在檢查減速器蝸輪和蝸桿的齒和軸承的情況時，如必須將減速器拆開排去減速器內(nèi)潤滑油，用煤油洗凈。1在工作中產(chǎn)生猛烈的撞擊時應(yīng)考慮調(diào)換蝸輪與蝸桿。2、制動器檢查閘瓦應(yīng)當(dāng)緊密地貼合于制動輪的工作表面上，當(dāng)松閘時，閘瓦應(yīng)0.7磁鐵應(yīng)能自由滑動，無卡住現(xiàn)象。閘瓦的襯墊如有油膩等，要拆下清洗，以防打滑。當(dāng)閘瓦的襯墊磨損后與制動輪的間隙增大，會使得制動不正常。如發(fā)度，使間隙恢復(fù)。2/3制動器彈簧每隔一段時間要調(diào)整其彈簧力，使電梯在滿載下降時應(yīng)能從平層速度過渡到準(zhǔn)確停層于欲停樓面上。3、曳引電動機(jī)如下。①鋼性連接應(yīng)≤0.04②彈性連接應(yīng)≤0.2080℃。生噪聲時，則應(yīng)更換軸承。滾動軸承應(yīng)用鋰基潤滑脂填入約等于軸承室 2/3的容積，在工2500~3000小時后應(yīng)更換新的潤滑脂。4、曳引輪檢查曳引輪槽的工作表面是否平滑，檢查鋼絲繩臥入曳引輪槽內(nèi)的深1.5檢查曳引輪槽內(nèi)鋼絲繩是否落底并產(chǎn)生打滑現(xiàn)象，當(dāng)繩槽共同磨損至1厚度，大于相應(yīng)鋼絲繩直徑。5、導(dǎo)向輪壞。6、導(dǎo)軌與導(dǎo)靴用滾輪導(dǎo)靴的導(dǎo)軌工作面上，必須擦凈潤滑劑；用滑動導(dǎo)靴而無自動置的導(dǎo)軌，每月檢查油盒油位，并及時加注潤滑油。當(dāng)導(dǎo)軌工作面由于安全鉗動作造成損傷時，應(yīng)及時用油石修光。固，并對導(dǎo)軌的端面重新校正。7、井道電纜檢查隨行電纜的安裝狀況。有無固定部位松動現(xiàn)象。8、井道開關(guān)和隔磁板限位開關(guān)和極限開關(guān)的動作應(yīng)靈活可靠，在低速運行轎廂的同時，當(dāng)（動開關(guān)，檢查轎廂是否停止，因極限開關(guān)動作使電梯停止后應(yīng)不能再向原方向啟動，只能向相反方向開動。檢查限位和極限開關(guān)時，應(yīng)先拭去塵垢，將蓋子開啟。核實觸點接觸轉(zhuǎn)動和摩擦部分可有鈣基潤滑脂潤滑。9、曳引鋼絲繩可用鋼絲繩錐套螺栓上的螺母來調(diào)節(jié)彈簧的緊度使其平均。鋼絲繩應(yīng)有適宜的潤滑，可以降低繩絲之間的摩擦損耗，同時也保護(hù)可太多，使鋼絲繩表面有能滲透的輕微潤滑（手摸有油感即可。但當(dāng)滲油過多時應(yīng)進(jìn)行除油，防止因滲油過多而造成鋼絲繩在曳引輪上有打滑現(xiàn)象。度，接頭是否完好和有無松動現(xiàn)象。檢查曳引鋼絲繩如發(fā)現(xiàn)下列情況之一時，應(yīng)予以更換。①斷絲在各股之間均布時，在一個擰距內(nèi)的最大斷線數(shù)超過32根。1216③曳引繩表面的鋼絲有較大磨損和銹蝕。④曳引繩嚴(yán)重磨損后其直徑小于原直徑90%。⑤當(dāng)曳引鋼絲繩過分伸長時應(yīng)予截斷。10、轎廂門和自動門機(jī)構(gòu)門導(dǎo)軌應(yīng)經(jīng)常擦拭并涂抹少量機(jī)油，使門輕快靈活、運行平穩(wěn)，門導(dǎo)靴工作面因磨損影響使用時，應(yīng)及時更換。100行，以防止撞擊。每半月檢查自動門機(jī)構(gòu)的傳動皮帶，伸長而引起張力降低，影響開關(guān)緊。每周檢查開關(guān)門機(jī)構(gòu)的微動開關(guān)，保證動作準(zhǔn)確。每半月檢查安全觸板、要求動作靈活可靠。動開關(guān)的位置，確保門速適中。11、轎廂轎廂內(nèi)部。①轎廂內(nèi)開關(guān)應(yīng)靈活可靠。照明及風(fēng)扇的開關(guān)接觸是否良好，如有故障應(yīng)及時修理。③檢查轎廂內(nèi)顯示的情況，如有與樓層不符應(yīng)找出原因，排除故障。導(dǎo)靴的磨損、導(dǎo)軌接頭連接不良或?qū)к壨岫紝⒁疝I廂的擺動或振動。的上下位置或隔磁板的相對位置。轎廂外部。①對驅(qū)動轎廂門的電動機(jī)軸承應(yīng)定期加油鈣基潤滑油，每年清洗一次。低而打滑，可以調(diào)節(jié)電動機(jī)的底座，調(diào)節(jié)螺釘使皮帶至適當(dāng)張緊。③安全觸板動作應(yīng)靈活可靠，共碰撞力不大于5牛頓。200~300⑤門導(dǎo)軌每次保養(yǎng)時，應(yīng)清掃，使門移動輕便靈活運行時無跳動、噪聲，吊門滾輪外圈直徑磨損3毫米時應(yīng)予以更換，每次應(yīng)檢查連接螺栓并緊固。⑥在轎廂門完全關(guān)門，安全開關(guān)閉合后，電梯方能行駛。12、限速器和安全鉗油一次，每年清洗換新一次。每月加油一次，每年清洗一次。安全鉗的動作靈活可靠，有足夠強(qiáng)度，能承受相應(yīng)的沖擊力。時發(fā)生作用，并且兩邊的作用力均勻，此時轎廂不應(yīng)有顯著地歪斜。安全鉗的傳動杠桿應(yīng)予潤滑，鉗口斜塊或滾柱可用鈣基潤滑脂防銹。斷開，使用電動機(jī)停止運轉(zhuǎn)。當(dāng)安全鉗作用后，應(yīng)重新檢查和調(diào)整間隙，并將導(dǎo)軌進(jìn)行修正。13、緩沖器（50空氣，加入油（加油至置桿的上標(biāo)記）后馬上擰緊蓋帽。第三節(jié)、供水系統(tǒng)維修服務(wù)方案一、目的：維護(hù)給排水系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施各項性能完好。二、維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容給排水管道的運行情況。1、給水泵電動機(jī)維修保養(yǎng)：500V0.5MA或修復(fù)；檢查電動機(jī)軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承；檢查電動機(jī)風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理：2、清潔電動機(jī)外殼：重新油漆。3、給水泵維修保養(yǎng)：響，則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承；轉(zhuǎn)動水泵軸，如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴(yán)重，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸；檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤根；上油漆。檢查電動機(jī)與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應(yīng)更換。檢查水泵機(jī)組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)。4、閘閥維修保養(yǎng)：檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應(yīng)更換密封膠墊；檢查壓黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應(yīng)重新加壓黃油麻油；對閘閥閥桿加黃油潤滑；對銹蝕嚴(yán)重的閘閥（明裝）應(yīng)在徹底鏟除底漆后重新油漆。5、止回閥維修保養(yǎng)：檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應(yīng)更換同規(guī)格彈簧；檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴(yán)重則應(yīng)處理后重新油漆。6、浮球閥維修保養(yǎng)：檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應(yīng)更換；檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應(yīng)校直；檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴(yán)重，如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換。7、液位控制器維修保養(yǎng)：檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊；緊固所有螺母。8、給水管道的維護(hù)保養(yǎng)管理：三、檢漏每季度現(xiàn)場實地檢漏，檢漏的方法有查漏、聽漏、校漏等，一般根據(jù)具體條件選用。4-8m管網(wǎng)接通，如果水表指針轉(zhuǎn)動，就說明該區(qū)管網(wǎng)漏水。四、檢修補(bǔ)焊方法堵漏；腐蝕嚴(yán)重的管道應(yīng)立即更換。五、水管防凍好。如發(fā)現(xiàn)損壞立即加裝、更換。六、給水管道清理由于給水水質(zhì)、流速快慢（金屬管道還存在管內(nèi)腐蝕）等因素的影響，給水管道在使用一段時間以后，管內(nèi)壁會產(chǎn)生結(jié)垢，而且越積越多，影響管道的輸水能力，同時降低了供給水壓。因此，必須年度定期清除管內(nèi)的結(jié)垢，改善管道的輸水條件。3~50.5-0.7MPa第四節(jié)、排水管道的維護(hù)保養(yǎng)方案一、排水管道的檢修理工作就在于排除漏水點，疏通堵塞管段。排水管道堵塞的檢修引起排水管道堵塞的原因一般有以下幾方面：過慢，水中雜質(zhì)在管內(nèi)沉積下來，使管道堵塞；使用者不注意，將硬塊、破布、棉紗等掉入管內(nèi)，引起管道堵塞；管道鋪設(shè)坡度有問題時，應(yīng)按有關(guān)要求，對管道坡度進(jìn)行