房地產(chǎn)物業(yè)管理概述中

房地產(chǎn)物業(yè)管理概述(中)第三章

物業(yè)管理程序

在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)中，傳統(tǒng)的管理方式正在被科學(xué)的、先進(jìn)的管理方式所取代。因而物業(yè)管理不能照搬老一套的管理辦法和管理經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)引進(jìn)現(xiàn)代化管理中的全新思想，對(duì)物業(yè)實(shí)行“全過程”的管理。本章將就物業(yè)管理全過程中物業(yè)管理的前期介入，物業(yè)的驗(yàn)收與接管，物業(yè)入伙手續(xù)的辦理，物業(yè)的裝修與管理，物業(yè)檔案資料的建立，物業(yè)日常管理和維修養(yǎng)護(hù)等內(nèi)容進(jìn)行論述。第一節(jié)

物業(yè)管理前期介入

一、物業(yè)管理前期介入的認(rèn)識(shí)

對(duì)于一項(xiàng)物業(yè)來說，存在著開發(fā)——經(jīng)營(yíng)——管理三個(gè)階段。從形式上看，物業(yè)管理是對(duì)物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時(shí)介入即可，并且很多物業(yè)管理企業(yè)也是這么做的，然而，從物業(yè)管理的實(shí)踐來看，并非如此簡(jiǎn)單。我國(guó)的物業(yè)管理是從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理脫胎而出的，體制雖變，但管理手段卻還有很多沒有更新，物業(yè)管理一直滯后于規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)。開發(fā)設(shè)計(jì)是各物業(yè)轄區(qū)能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約因素。以往房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)中考慮了房屋和配套設(shè)施建造時(shí)的方便和節(jié)約，而沒有從管理角度把房屋建成后的管理聯(lián)系起來統(tǒng)一規(guī)劃，造成建成后物業(yè)管理上的矛盾和漏洞。如現(xiàn)在常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調(diào)位置未考慮，脫排水的管道未顧及，以及水、電、煤、通風(fēng)、交通等配套方面存在的問題。這種整體布局上的缺陷，既使業(yè)主時(shí)有抱怨，又使物業(yè)管理工作難以完善，并且以后往往也難以彌補(bǔ)。如果開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就選擇好物業(yè)管理企業(yè)，即利用物業(yè)管理企業(yè)的豐富經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出建議和意見，使規(guī)劃設(shè)計(jì)更符合使用管理的要求，可為以后的管理工作打好基礎(chǔ)。

物業(yè)管理是以經(jīng)濟(jì)為手段，從事對(duì)物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營(yíng)工作和提供服務(wù)，是使物業(yè)發(fā)揮最佳效應(yīng)的一種管理形式，它同物業(yè)的形成過程即投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)及房屋營(yíng)銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。因此，物業(yè)管理應(yīng)建立追求全過程最佳效益的現(xiàn)代化管理模式，在物業(yè)的開發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求，考慮到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展后居住水平提高的需要，要有一定的超前性，即從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就開始關(guān)注物業(yè)的全過程效益。物業(yè)管理是一種對(duì)物業(yè)全過程的管理，其首要環(huán)節(jié)即是物業(yè)管理的前期介入。

這里所說的物業(yè)管理前期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計(jì)階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段性管理。物業(yè)前期管理工作雖然尚未形成對(duì)物業(yè)運(yùn)行主體的管理，但是就其管理的內(nèi)涵分析，它應(yīng)屬于企業(yè)管理的一個(gè)管理階段。

物業(yè)管理前期介入是一種物業(yè)管理企業(yè)同房地產(chǎn)開發(fā)商共同對(duì)物業(yè)實(shí)施平行或交叉管理的方法，因此，無論是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)都是非常必要的。房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)物業(yè)進(jìn)行的是硬件建設(shè)，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行的是軟件管理。前者是形成物業(yè)，后者是發(fā)揮物業(yè)的功能作用，雖有區(qū)別但又相互聯(lián)系。對(duì)于開發(fā)商而言，進(jìn)行投資決策，規(guī)劃設(shè)計(jì)，選擇適當(dāng)?shù)牡囟巍⒎啃图案綄僭O(shè)施，并通過施工建造形成物業(yè)，其目的是為了增強(qiáng)對(duì)業(yè)主的吸引力度。尤其在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮中，房地產(chǎn)開發(fā)商要保持其產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，還必須有超前意識(shí)，即從高起點(diǎn)起步，充分考慮人們對(duì)房地產(chǎn)品和工作、居住環(huán)境需求的不斷變化，不僅要重視物業(yè)本身的工程質(zhì)量，更應(yīng)該考慮物業(yè)的使用功能、小區(qū)的合理布局、建筑的造型、建材的選用、室外的環(huán)境、工作或居住的安全舒適與方便等；然而對(duì)于業(yè)主而言，卻不止于此，業(yè)主還將對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行權(quán)衡。從某種意義上講，物業(yè)的硬件建設(shè)相對(duì)較為直觀，而軟件管理卻要長(zhǎng)期相伴。一個(gè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目需要幾年時(shí)間，但其使用時(shí)間卻是幾十年，甚至上百年。隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變，業(yè)主既會(huì)從使用者的角度，也會(huì)從所有人的角度對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行選擇、評(píng)價(jià)。在物業(yè)開發(fā)階段適時(shí)地選擇恰當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理企業(yè)，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物業(yè)更符合使用和管理的要求，因此，這是開發(fā)商不容忽視的重要環(huán)節(jié)。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)而言，首先應(yīng)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)以獲取物業(yè)的管理權(quán)。在同開發(fā)商簽訂了物業(yè)管理協(xié)議書后，即應(yīng)著手配備與物業(yè)相匹配的管理人員，開展各項(xiàng)物業(yè)前期階段的管理工作。由于將來的業(yè)主管理委員會(huì)擁有“決定繼聘或選聘物業(yè)管理企業(yè)”的權(quán)利，因此，物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否滿足業(yè)主的服務(wù)需求，能否在業(yè)主中樹立良好的、有效的“管家”形象，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來說是一個(gè)把握機(jī)會(huì)、占領(lǐng)市場(chǎng)的重大問題。毋庸置疑，物業(yè)管理前期介入將使硬件建設(shè)與軟件建設(shè)相得益彰，對(duì)物業(yè)實(shí)行前期管理不僅是物業(yè)管理者的需要，同樣也成了房地產(chǎn)開發(fā)商的需要，當(dāng)然更是業(yè)主維護(hù)自身權(quán)利的需要。

二、物業(yè)管理前期介入的必要性

(一)促使物業(yè)竣工后返工無望的工程質(zhì)量難點(diǎn)提前得到妥善解決

物業(yè)管理的基本職能是代表和維護(hù)業(yè)主的利益，對(duì)所委托的物業(yè)進(jìn)行有效管理。然而在物業(yè)管理的實(shí)踐中，一些物業(yè)的先天缺陷一直困擾著物業(yè)管理企業(yè)，諸如物業(yè)質(zhì)量、設(shè)備性能、設(shè)施配套以及綜合布局等，這些均不取決于物業(yè)管理企業(yè)，而往往在于物業(yè)的開發(fā)商和建筑商。要改變這一狀況，把一些以往長(zhǎng)期難以得到解決的問題盡可能在物業(yè)管理過程中將之限制在最小范圍之內(nèi)，就必須開展物業(yè)管理的前期介入，使物業(yè)管理前期介入同規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)同步或交叉進(jìn)行，這樣既可以反映以后專業(yè)化管理得以順利實(shí)施的各種需求，又可以從業(yè)主或使用人的角度，憑專業(yè)人士的經(jīng)驗(yàn)和以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的種種問題和缺陷，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)進(jìn)行審視，對(duì)不適之處提出修改方案，優(yōu)化、完善設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié)，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭(zhēng)取在物業(yè)竣工之前，逐項(xiàng)加以妥善解決，減少后遺癥，保持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

(二)物業(yè)管理前期介入是對(duì)所管物業(yè)的全面了解

物業(yè)管理行為的實(shí)質(zhì)是服務(wù)。然而要服務(wù)得好，使業(yè)主滿意，就必須對(duì)物業(yè)進(jìn)行全面的了解。如果物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用時(shí)才介入管理，就無法對(duì)諸如土建結(jié)構(gòu)、管線定向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況了如指掌。因此，必須在物業(yè)的形成過程中就介入管理，才能對(duì)今后不便于養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見，并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)記錄。唯有如此，物業(yè)管理企業(yè)方能更好地為業(yè)主服務(wù)。

(三)物業(yè)管理前期介入是為后期管理做好準(zhǔn)備

物業(yè)管理也是一項(xiàng)綜合管理工程，通過物業(yè)管理把分散的社會(huì)分工集合為一體，并理順關(guān)系，建立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。此外，在對(duì)物業(yè)實(shí)體實(shí)施管理之前，還應(yīng)設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開發(fā)商草擬有關(guān)文件制度，籌備成立業(yè)主管理委員會(huì)，印制各種證件，以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。物業(yè)管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗(yàn)收，物業(yè)管理企業(yè)便能有序地對(duì)物業(yè)實(shí)體進(jìn)行管理。

三、物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容

在物業(yè)管理前期介入階段，物業(yè)管理企業(yè)的管理內(nèi)容大致可以歸納為以下幾個(gè)方面：

(一)物業(yè)管理企業(yè)通過投標(biāo)來接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù)

無論物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商組建的，或是獨(dú)立組建的，或是房管所轉(zhuǎn)換的，還是各大系統(tǒng)組建的，要獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)首先必須不斷開拓，通過投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)來接洽業(yè)務(wù)。

1.進(jìn)行可行性、可靠性、可盈利性分析?？尚行允侵肝飿I(yè)管理企業(yè)既要從自身的實(shí)際出發(fā)，考慮擬接管的物業(yè)與本企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)是否相符，該物業(yè)的接管能否發(fā)揮本企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，做到揚(yáng)長(zhǎng)避短，又要考慮能否在該物業(yè)的管理權(quán)競(jìng)爭(zhēng)中取勝，如果明知競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)力比自己強(qiáng)大，就不必勉強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)?？煽啃允侵冈撐飿I(yè)的建設(shè)是否有保證，開發(fā)商的資信條件是否較好并能協(xié)作配合，等等。這樣做可避免管理權(quán)競(jìng)爭(zhēng)得手后，由于開發(fā)商或建設(shè)方面的原因，使工作留有漏洞，造成今后的物業(yè)管理難以完善，給企業(yè)帶來不應(yīng)有的損失?？捎允侵肝飿I(yè)管理企業(yè)根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，測(cè)算物業(yè)的管理能否給企業(yè)帶來正常利潤(rùn)，或近期雖無利潤(rùn)但企業(yè)能在該地區(qū)打開新局面，爭(zhēng)取更多的業(yè)務(wù)。

2.具體測(cè)算物業(yè)管理費(fèi)用，并草擬總體管理方案。

3.投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)、洽談、簽訂物業(yè)管理合同(協(xié)議)。

4.選派管理人員運(yùn)作物業(yè)前期管理。

(二)建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系

物業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè)，而服務(wù)對(duì)象則是人，即業(yè)主和使用人。因此，物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)與第一業(yè)主(開發(fā)商)共同協(xié)商，又要與未來業(yè)主或使用人取得聯(lián)系，聽取意見。

1.聽取業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)管理的要求、希望。

2.了解業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)使用的有關(guān)安排、打算。

3.參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約，并提供草擬的業(yè)主公約、裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場(chǎng)管理辦法、管理費(fèi)收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。

(三)察看工程建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)

物業(yè)管理前期介入的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理要求，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑施工提出合理化建議。

1.審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。重點(diǎn)察看消防安全設(shè)備、自動(dòng)化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、車庫(kù)及公用泊位設(shè)備、電力設(shè)備、交通運(yùn)輸及電梯設(shè)備、服務(wù)設(shè)備等。

2.對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)提出符合物業(yè)管理需要的建議方案，磋商解決辦法。

3.在施工現(xiàn)場(chǎng)做好日后養(yǎng)護(hù)、維修的要點(diǎn)記錄，圖紙更改要點(diǎn)記錄。

4.參與工程驗(yàn)收，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測(cè)試、銘牌檢查，并按整改計(jì)劃督促整改。

(四)設(shè)計(jì)管理模式，草擬及制定管理制度

物業(yè)管理企業(yè)在前期介入中要根據(jù)業(yè)主和使用人的希望與要求，設(shè)計(jì)日后的管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，其中還須與開發(fā)商一起草擬有關(guān)文件制度。

1.籌建業(yè)主管理委員會(huì)。

2.與開發(fā)商一起草擬物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、業(yè)主管理委員會(huì)章程、業(yè)主公約、裝修施工管理辦法等。

3.設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機(jī)構(gòu)，規(guī)定各部門人員崗位責(zé)任制度，編制住戶手冊(cè)、物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等。

4.制定上崗人員的培訓(xùn)計(jì)劃，并實(shí)施計(jì)劃。

(五)建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)

物業(yè)管理的專業(yè)化、社會(huì)化、企業(yè)化特征決定了其特定的環(huán)境條件，物業(yè)管理的成敗在很大程度上取決于物業(yè)管理公司與這些環(huán)境條件即與社會(huì)有關(guān)部門相互關(guān)系的協(xié)調(diào)，這里既有行政管理關(guān)系，又有經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

1.保安、清潔、養(yǎng)護(hù)、維修、綠化隊(duì)伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同。

2.同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通與協(xié)調(diào)。

3.建立代辦服務(wù)項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)。

(六)辦理移交接管事宜

物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用之前，還要為物業(yè)的交接做好準(zhǔn)備。

1.擬訂移交接管辦法。

2.籌備成立業(yè)主管理委員會(huì)。

3.協(xié)助和辦理移交接管事項(xiàng)。第二節(jié)

物業(yè)的接管與驗(yàn)收

一、物業(yè)的竣工驗(yàn)收

(一)竣工驗(yàn)收及驗(yàn)收種類

物業(yè)的竣工驗(yàn)收是指一項(xiàng)物業(yè)建筑生產(chǎn)的最后一個(gè)階段。物業(yè)的竣工是指該物業(yè)所屬的工程項(xiàng)目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝以后，達(dá)到了該工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求，具備了使用或投產(chǎn)的條件。工程項(xiàng)目竣工后，由建筑商向開發(fā)商辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時(shí)，需經(jīng)開發(fā)商或?qū)ｉT組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行查驗(yàn)，在認(rèn)為工程合格后辦理工程交付手續(xù)，建筑商把物業(yè)交給開發(fā)商，這一交接過程稱之為驗(yàn)收。

竣工驗(yàn)收是建筑商與開發(fā)商之間發(fā)生的一個(gè)法定手續(xù)，通過驗(yàn)收能明確責(zé)任，如工程達(dá)到設(shè)計(jì)或合同要求，經(jīng)驗(yàn)收后，就可解除合同義務(wù)。從物質(zhì)形態(tài)上說，建筑商完成了一項(xiàng)最終建筑產(chǎn)品，而開發(fā)商也完成了該物業(yè)的開發(fā)任務(wù)；從經(jīng)濟(jì)關(guān)系上說，建筑商即可解除對(duì)開發(fā)商承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。

建筑工程項(xiàng)目的驗(yàn)收不僅有竣工驗(yàn)收，而且有再建工程驗(yàn)收。它包括隱蔽工程驗(yàn)收、單項(xiàng)工程驗(yàn)收、分期驗(yàn)收和全部工程驗(yàn)收。

1.隱蔽工程驗(yàn)收

隱蔽工程驗(yàn)收是指將被其他工序施工所隱蔽的分部分項(xiàng)工程，在隱蔽之前所進(jìn)行的檢查驗(yàn)收，它是保證工程質(zhì)量、防止留有質(zhì)量隱患的重要措施。隱蔽工程驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)為施工圖設(shè)計(jì)和現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范，驗(yàn)收是由開發(fā)商和建筑商共同進(jìn)行的，驗(yàn)收后要辦理簽證手續(xù)，雙方均要在隱蔽工程檢查簽證上簽字，并列入工程檔案。對(duì)于檢查中提出不符合質(zhì)量要求的問題要認(rèn)真進(jìn)行處理，處理后進(jìn)行復(fù)核并寫明處理情況。未經(jīng)檢驗(yàn)合格不能進(jìn)入下道工序施工。

2.單項(xiàng)工程驗(yàn)收

單項(xiàng)工程驗(yàn)收是指某個(gè)單項(xiàng)工程已按設(shè)計(jì)要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產(chǎn)要求時(shí)，建筑商便可向開發(fā)商發(fā)出交工驗(yàn)收通知。開發(fā)商在接到建筑商的交工通知后，應(yīng)先自行檢查工程質(zhì)量、隱蔽工程驗(yàn)收資料、工程關(guān)鍵部分施工記錄以及工程有否漏項(xiàng)等情況，然后再組織設(shè)計(jì)單位、建筑商等共同進(jìn)行交工驗(yàn)收。

3.分期驗(yàn)收

分期驗(yàn)收是指在一個(gè)群體工程中分期分批進(jìn)行建設(shè)的工程項(xiàng)目，或個(gè)別單位工程在達(dá)到使用條件、需要提前動(dòng)用時(shí)所進(jìn)行的驗(yàn)收。例如住宅小區(qū)，當(dāng)?shù)谝黄诜课萁ǔ珊螅纯沈?yàn)收，以使建筑產(chǎn)品能提前投入使用，提前發(fā)揮投資效益。

4.全部工程驗(yàn)收

全部工程驗(yàn)收是指工程項(xiàng)目按設(shè)計(jì)要求全部落成并達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)即可進(jìn)行全部工程竣工驗(yàn)收。全部工程竣工驗(yàn)收應(yīng)在做好驗(yàn)收準(zhǔn)備工作的基礎(chǔ)上，按預(yù)先驗(yàn)收——正式驗(yàn)收的順序進(jìn)行。

物業(yè)管理企業(yè)均應(yīng)在物業(yè)前期管理中參與上述各種建筑工程項(xiàng)目的驗(yàn)收。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)代表業(yè)主，從今后管理和使用的角度，根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)提供意見。這樣既便于避免建筑后遺癥的發(fā)生，又便于掌握第一手資料，為日后的管理打好基礎(chǔ)。

(二)竣工驗(yàn)收的依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)及主要工作

1.竣工驗(yàn)收的依據(jù)

①上級(jí)主管部門的有關(guān)文件。

②開發(fā)商和建筑商簽訂的工程合同。

③設(shè)計(jì)文件、施工圖紙和設(shè)備技術(shù)說明書。

④國(guó)家現(xiàn)行的施工技術(shù)驗(yàn)收規(guī)范。

⑤建筑安裝統(tǒng)計(jì)規(guī)定。

⑥對(duì)從國(guó)外引進(jìn)的新技術(shù)或成套設(shè)備項(xiàng)目，還應(yīng)按照簽訂的合同和國(guó)外提供的設(shè)計(jì)文件等資料進(jìn)行驗(yàn)收。

2.驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)

①工程項(xiàng)目按照工程合同規(guī)定和設(shè)計(jì)圖紙要求已全部施工完畢，達(dá)到國(guó)家規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能夠滿足使用要求。

②竣工工程達(dá)到窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風(fēng)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常。

③設(shè)備調(diào)試、試運(yùn)轉(zhuǎn)達(dá)到設(shè)計(jì)要求。

④建筑物周圍2米以內(nèi)的場(chǎng)地清理完畢。

⑤技術(shù)檔案資料齊全。

3.做好竣工驗(yàn)收工作

①建筑商準(zhǔn)備和提交竣工資料。為了使開發(fā)商對(duì)物業(yè)合理使用和維護(hù)管理，為改建、擴(kuò)建提供依據(jù)和辦理工程決算，建筑商向開發(fā)商提交的資料有：竣工工程項(xiàng)目一覽表；圖紙會(huì)審記錄；竣工圖；隱蔽工程驗(yàn)收單、工程質(zhì)量事故發(fā)生記錄單；材料、半成品的試驗(yàn)和檢驗(yàn)記錄；永久性的水準(zhǔn)點(diǎn)坐標(biāo)記錄；建筑物或構(gòu)筑物沉陷觀測(cè)記錄材料、構(gòu)件和設(shè)備的質(zhì)量合格證；土建施工的試驗(yàn)記錄；土建施工記錄；設(shè)備安裝施工和檢驗(yàn)記錄；建筑商和設(shè)計(jì)單位提供的建筑物使用注意事項(xiàng)；該工程的有關(guān)技術(shù)決定；工程結(jié)算資料、文件和簽證等。

②開發(fā)商收到建筑商提供的竣工資料以后，應(yīng)對(duì)這些資料進(jìn)行逐項(xiàng)檢查和鑒定。

③進(jìn)行設(shè)備的單體試車、無負(fù)荷聯(lián)動(dòng)試車、有負(fù)荷聯(lián)動(dòng)試車。

④辦理工程交接手續(xù)。檢查鑒定和負(fù)荷聯(lián)動(dòng)試車合格后，合同雙方即可簽訂交接驗(yàn)收證書，逐項(xiàng)辦理固定資產(chǎn)移交，根據(jù)承包合同的規(guī)定辦理工程結(jié)算手續(xù)。除注明承擔(dān)的保修工作內(nèi)容外，雙方的經(jīng)濟(jì)關(guān)系與法律責(zé)任可予以解除。

二、物業(yè)的接管驗(yàn)收

(一)接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收

接管驗(yàn)收不同于竣工驗(yàn)收。接管驗(yàn)收是由物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)建設(shè)部1991年7月1日頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，接管開發(fā)商移交的物業(yè)所進(jìn)行的驗(yàn)收。接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別在于：

1.驗(yàn)收的目的不同

接管驗(yàn)收是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)；竣工驗(yàn)收是為了檢驗(yàn)房屋工程是否達(dá)到設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求。

2.驗(yàn)收條件不同

接管驗(yàn)收的首要條件是竣工驗(yàn)收合格，并且供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用，房屋幢、戶編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)；竣工驗(yàn)收的首要條件是工程按設(shè)計(jì)要求全部施工完畢，達(dá)到規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能滿足使用等。

3.交接對(duì)象不同

接管驗(yàn)收是由物業(yè)管理公司接管開發(fā)商移交的物業(yè)，竣工驗(yàn)收是由開發(fā)商驗(yàn)收建筑商移交的物業(yè)。

(二)接管驗(yàn)收中應(yīng)注意的事項(xiàng)

物業(yè)的接管驗(yàn)收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理企業(yè)通過接管驗(yàn)收，即由對(duì)物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入到對(duì)物業(yè)的實(shí)體管理之中。因此，為確保今后物業(yè)管理工作能順利開展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：

1.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理人員及技術(shù)人員參加驗(yàn)收工作。

2.物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

3.接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對(duì)存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至完全合格。4.落實(shí)物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)商負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理企業(yè)交付保修保證金，或由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修，開發(fā)商一次性撥付保修費(fèi)用。5.開發(fā)商應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)移交整套圖紙資料，包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。6.物業(yè)管理企業(yè)接受的只是對(duì)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)以及政府賦予的有關(guān)權(quán)利。

7.接管驗(yàn)收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。

當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即完成。第三節(jié)物業(yè)入伙手續(xù)的辦理

所謂“入伙”就是業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)的驗(yàn)收與接管工作完成以后，即物業(yè)具備了入伙條件后，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)按程序進(jìn)入物業(yè)的入伙手續(xù)的辦理階段。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時(shí)將入伙通知書、入伙手續(xù)書、收樓須知、收費(fèi)通知書一并寄給業(yè)主，以方便業(yè)主按時(shí)順利地辦好入伙手續(xù)。

由于物業(yè)的入伙階段是物業(yè)管理企業(yè)與其服務(wù)對(duì)象——業(yè)主接觸的第一關(guān)，這一階段除了大量的接待工作和繁瑣的入伙手續(xù)外，各種管理與被管理的矛盾也會(huì)在短時(shí)期內(nèi)集中地暴露出來，為此，這一階段通常也是物業(yè)管理問題最集中的階段。所以，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)充分利用這一機(jī)會(huì)，既做好物業(yè)管理的宣傳、講解工作，又要切實(shí)為業(yè)主著想辦事，以樹立起物業(yè)管理企業(yè)良好的“第一印象”，取得廣大業(yè)主的信賴。

一、入伙通知書

入伙通知書就是關(guān)于業(yè)主在規(guī)定時(shí)間辦理入伙事宜的通知。物業(yè)管理企業(yè)在制作入伙通知書時(shí)應(yīng)注意如下問題：

1.一般情況下，一個(gè)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)入伙的業(yè)主不是一家或幾家，而是幾百家甚至上千家，如果均集中在同一時(shí)間里辦理，必然會(huì)使手續(xù)辦理產(chǎn)生諸多困難，因此在通知書上應(yīng)注明各幢、各層分期分批辦理的時(shí)間，以方便業(yè)主按規(guī)定時(shí)間前來辦理。

2.如業(yè)主因故不能按時(shí)前來辦理，應(yīng)在通知書上注明補(bǔ)辦的辦法。悄

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胃一工、業(yè)脊主裝豎修申閃請(qǐng)表

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漠根叨據(jù)政宣府有隊(duì)關(guān)法柱規(guī)，付為加店強(qiáng)物嘉業(yè)轄畝區(qū)管播理，澤保證和物業(yè)柴的完業(yè)好和搖安全忌，保埋持物滑業(yè)轄讀區(qū)的夸整溪潔美磨觀，支維護(hù)抄全體原業(yè)主僚的合臉法權(quán)旗益，季一般蘿物業(yè)遞管理奏企業(yè)臥均對(duì)碗裝修售制定漆如下艦規(guī)定嚴(yán)：息

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浸(似5)式嚴(yán)禁仿將垃辜圾倒賓入下悄水管亭道內(nèi)器或?qū)⒏馍罟~污水芒由雨溝水管子道排腥出。戰(zhàn)

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蒼(爆8)罷高層蠟住戶調(diào)裝修衰不得惜使用頂載人球電梯翠裝運(yùn)雁建材剝、木燃料、草工具哨等物燭品。兄

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錯(cuò)(能2)淋裝修拜施工盟中有統(tǒng)意或闊無意刃損壞棍公共怠設(shè)施雷、設(shè)北備和言給他彼人財(cái)詳產(chǎn)、跪物品苗造成夕損害戲的，尾必須供照斃價(jià)賠訂償。劉

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爛物業(yè)長(zhǎng)管理搜模式

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蕩在荒傳統(tǒng)偷的計(jì)百劃經(jīng)森濟(jì)體急制下替，物稼業(yè)管紡理的印概念挪在我居國(guó)尚鍋未形治成，墳常規(guī)風(fēng)的管約理也嗚是以讓行政俗管肚理的構(gòu)方式覺進(jìn)行撇的，場(chǎng)即一每個(gè)單竭位的賢房屋健由單惡位的煎行政帳辦公駐室或怎后勤摩部門淺負(fù)責(zé)須，進(jìn)被行一宗些日擾常的哲房有屋維凍修等亮。改屑革開蜓放以焰后，界尤其座是以鋪土地笨的使價(jià)用權(quán)略有償屈有期匆出讓誕的改勤革為報(bào)契機(jī)蛛，國(guó)防家加欲大喪了房令改的配力度積，房吉屋產(chǎn)志權(quán)由疲過去腰的單蒜一形搬式變?cè)笧槎酀稍~以后賺，給垂房屋彈的管凈理帶奪來了穩(wěn)難度枯。我家國(guó)菊南方符經(jīng)濟(jì)肌特區(qū)勉城市偵逐步漲引進(jìn)臣并推塘廣了位以經(jīng)鳴濟(jì)手根段對(duì)童物業(yè)區(qū)進(jìn)行促管理信的概日念和模方法銳，并領(lǐng)逐步?jīng)]建成立了取以經(jīng)帝濟(jì)手舅段為懇主，田法律申和行芹政手言段為吉輔的校物業(yè)朋管理不體制密。由愧于我頓國(guó)歷徒史等炸一些膜原因蕉，東僚西歷部經(jīng)湯濟(jì)發(fā)質(zhì)展有鋤較大史的差煌異，與即使較在同少一個(gè)瘋城市假中，紐也存哈在著憐經(jīng)濟(jì)潔懸殊紡過大量的現(xiàn)氣象，陸這就錢決引定了籌我國(guó)巷目前旋物業(yè)變管理摧的多籮樣性待。

娛第一哲節(jié)

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暮

生5豆.按用照現(xiàn)魄代企糞業(yè)制章度建序立物疫業(yè)管輪理公棚司的級(jí)管理牧模式住

哪

側(cè)這梅種模惕式的臣優(yōu)點(diǎn)購(gòu)：首救先是丈管理落思路腹清晰權(quán)、市愚場(chǎng)意痛識(shí)強(qiáng)扣烈，乖明確誕服務(wù)壟對(duì)象野是業(yè)隙主(期使用逃人)連，殊辦事倚熱情窩、認(rèn)枝真；她其次把，物執(zhí)業(yè)管熟理企終業(yè)成乎本概骨念清擊楚，毫他們大完全針按照種“獨(dú)娃立核座算、何自負(fù)提盈虧使、自歸我運(yùn)紋轉(zhuǎn)、務(wù)自我艘發(fā)展需”的覺方式雖進(jìn)行朱，可秩解決攔多年慎來行披政管折理缺往乏資鞋金的呆大問推題；土再次踏，擱這種肉按照慰現(xiàn)代政企業(yè)融制度輝建立化起來靜的物源業(yè)管儉理公押司機(jī)旨制靈繼活，渴運(yùn)用相市場(chǎng)融經(jīng)濟(jì)盞規(guī)律叫采用刃優(yōu)勝紅劣汰妄的競(jìng)數(shù)爭(zhēng)機(jī)絲制，炊對(duì)企染業(yè)職欄工采勤用聘揉用制摔、合朱同工翻制，鄙定期?？己似ǘ髌谠u(píng)羨定，烏充分置調(diào)動(dòng)州全體避員工擴(kuò)的得積極貨性，狂徹底衛(wèi)打破蒸過去羅國(guó)有汗企業(yè)覆那種究吃“半大鍋辰飯”盈的懶等惰思韻想；依最后澡，這井種企拖業(yè)為伍業(yè)主欺(后使用貍?cè)?飲服務(wù)煮思想析牢固日，服仇務(wù)質(zhì)豐量高甚。這近種按誼照現(xiàn)擁代企撿業(yè)制子度建北立的猶物業(yè)包管理弦公司搖應(yīng)是傾我國(guó)戀物寨業(yè)管扁理行駕業(yè)發(fā)替展的違方向?qū)?，因辯為它息符合床社會(huì)規(guī)主義既市場(chǎng)胞經(jīng)濟(jì)綁的要畢求，跌有強(qiáng)煩大的供生命撓力，敏但由燃于我街國(guó)國(guó)豪情所憤限，澆一是工人們搭的思涌想觀暗念還露停留作在計(jì)構(gòu)劃經(jīng)督濟(jì)時(shí)被期的枝福利妨房上線，對(duì)賺花錢光買享葬受還慣不元理解富；二命是我蘭國(guó)經(jīng)羽濟(jì)發(fā)拉展還棗不平陪衡，櫻生產(chǎn)猶力提鳴高不維快，領(lǐng)人民燦生活潮水平足相對(duì)贈(zèng)較低賢，因纏此一瞧些物柴業(yè)管下理公砌司還寬處在話低水慣平上濕運(yùn)轉(zhuǎn)滔。如筒果一懼些物弊業(yè)管毫理公紅司托拴管房返產(chǎn)面雁積小交的話等還會(huì)籌出現(xiàn)撇虧損宿經(jīng)釘營(yíng)。嗓必須砌引起需物業(yè)彈管理臭公司俘高度束重視吉，強(qiáng)產(chǎn)練內(nèi)屢功，跪擴(kuò)大糕規(guī)模導(dǎo)，扭憂虧為脂盈。厭

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械6估.按胸照“偶三合責(zé)一”暢組建池的物產(chǎn)業(yè)管杜理模房式蘆

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早“載三合澆一”寺模式鴿的優(yōu)奪點(diǎn)：近首先畜是居柏委會(huì)侮參與者，可模以樹子立物評(píng)業(yè)管罩理公牧司的妨形象響。因蜻為居純委更會(huì)作射為我高國(guó)行躁政組位織的賞最基嚷本單揉位，無它代硬表政卡府，色有一桑定威春信。稼其次釀，容及易與圖政府激各部率門協(xié)梳調(diào)裝。居余委會(huì)陶可以繁代表勵(lì)物業(yè)戀管理交公司品與政撥府各方職能元部門蹄進(jìn)行障協(xié)調(diào)銜。因它為居卸委會(huì)穿對(duì)街貼道、晚政府歇較稼為熟省悉，鴿協(xié)調(diào)旬較為綱容易先。最濤后，啞居委鳴會(huì)與檢物業(yè)咐管理劍公司塑在行壩政、蹤經(jīng)濟(jì)夠上分地工明恨確，慚小區(qū)俘行政睬管盜理由秋居委貿(mào)會(huì)承串擔(dān)，賤經(jīng)濟(jì)道上由叨物業(yè)奏管理療公司晚解決欲并支鉤持居高委會(huì)摧開展棵工作瓣。這踐種?？偸降牡副锥隧?yè)：鳳一是攻領(lǐng)導(dǎo)舒體制素不順猶：居樹委會(huì)旋主任智由上室級(jí)街提道委吩派，技物業(yè)盡管理獅公司愚經(jīng)理我是企您業(yè)法薯人，愧當(dāng)兩此者工棚作叛發(fā)生熱矛盾度時(shí)，穩(wěn)到底葡誰服明從誰震？沒塔有明肚確規(guī)醬定。裂二是稿存在檢權(quán)利采與義缺務(wù)不情符。村對(duì)于墳居委勢(shì)會(huì)來薄講睛，經(jīng)稿費(fèi)上搞得到把物業(yè)浙管理希公司翻的支酬持(費(fèi)有些役居委菌會(huì)工拔作人撤員還糞得到貫了一然份補(bǔ)起貼)跑，應(yīng)香該承棍擔(dān)物患業(yè)描管理追公司艦的一映部分想工作研，但盾事實(shí)望上，銷很多霜物業(yè)宰管理偉公司付認(rèn)為筆居委黎會(huì)權(quán)單利要丘得多鴿，義免務(wù)承師擔(dān)得請(qǐng)少挖，容擱易產(chǎn)度生矛佛盾。脾三是休產(chǎn)生舅了新轉(zhuǎn)的政姨企不孝分的鋸局面品。物勸業(yè)管鈔理公嗽司作何為企奉業(yè)，佩自負(fù)恢盈虧匠；煉居委籍會(huì)作升為國(guó)違家基框礎(chǔ)行煮政組繁織，頂則以負(fù)行為揚(yáng)利益女為重貨，企近業(yè)利搜益與會(huì)行政承利益辭常發(fā)確生沖還突，干領(lǐng)導(dǎo)疾又坐常和賠稀泥木。四睬是物率業(yè)管蒸理中喚出現(xiàn)忘重大挽失誤扯，業(yè)清主把烤物業(yè)沾管理奏公司透告上階法庭卷時(shí)，六由于書體制優(yōu)不叛清，筆許多典物業(yè)里管理逮公司拋經(jīng)理蜻還兼仙任居級(jí)委會(huì)灣主任前，就絲出現(xiàn)污業(yè)主宮狀告德政府積(居辰委會(huì)敵主任高代表渴基層吊政隙府)殖的被咳動(dòng)局低面。股第二破節(jié)

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牛傳統(tǒng)鞭的房蹄屋管富理與充市場(chǎng)野化的妙物業(yè)徹管理播的區(qū)跌別

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憤為海了更多好地招了解鼠市場(chǎng)精化的洗物業(yè)舍管理督的特較點(diǎn)，怒有必縱要同耐過去慚傳統(tǒng)知的房?jī)A屋行加政管泉理進(jìn)真行對(duì)糕照煙與比酷較。

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坐一大、傳吵統(tǒng)的途房屋況管理

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縫通呆常是什以行省政手陰段管應(yīng)理，趕其管忌理單閃位是嗚政府陣的一驅(qū)個(gè)職叔能部失門，仔如市遲、區(qū)妥房管癥局和梅基層水單嗓位—煙—房權(quán)管所膏。傳驅(qū)統(tǒng)房肆屋管南理單慈位屬字于事手業(yè)性棉質(zhì)。壺由于劉房管撕部門旅管理單的房搭屋是女國(guó)有丈財(cái)產(chǎn)奉(產(chǎn)嶼權(quán)所單一杜)，尼而房桂管部芽門又然是政妥府的血一個(gè)那職能汽部門沸，所搬以產(chǎn)垮權(quán)和乞管理除權(quán)是益合一鋤的。鑰一般買是對(duì)烈房偷屋及堆其附茅屬設(shè)呢備進(jìn)蔥行維洽修、沖養(yǎng)護(hù)昌，工私作比復(fù)較單姻一，月管理陡水平畏也不鼠需要觀很高散，通蓋常房喇管所訂只要月配“借一員鄙三工供”便曲可以明負(fù)責(zé)甜一個(gè)托片的于房屋悅維修傭管理捉?！胺揭粏T賴”為般房管谷員，紹每月鼠定期拆收房元租，鑼如抹果住棒戶有扒問題悔，只勇負(fù)責(zé)拒傳遞先信息再，而院且只努圍繞扔房屋予的維秀修方柏面；奮“三槽工”提即瓦串工、立木工柔和壯引工，陶也就毛是維絕修的扯基本賊隊(duì)伍琴，幾胸個(gè)房女管員謎才配由上一銹個(gè)水蒜電工紡。其食維修箱經(jīng)費(fèi)脾來源至有兩店種：柱一免是收衣取的陪低租副金(脾由于惑國(guó)家悅采取脆的方亂針是弟福利字型的劈住房過制度錯(cuò)，故訪靠收脾房租淹是非腹常少遺的)飄；二劇是大孤量的縱靠國(guó)芹家財(cái)丈政補(bǔ)腿貼。隙所以模國(guó)家嘆房屋鴨建得麗越多蝴，包拋袱背杜得越持重。吧國(guó)家順想管棋好房榮屋但亡沒有柔財(cái)幫力保憶證。

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秘市蘿場(chǎng)化唯的物組業(yè)管朵理采雖取的狀是以蛙經(jīng)濟(jì)抓手段未進(jìn)行縱管理秩，其危管理丑單位羨——校物業(yè)錄管理誠(chéng)公司妨屬于橡企業(yè)煌性質(zhì)頑。物羅業(yè)管灰理公剪司的盲基層炭管理企單位益是管存理處則。一嘉般來騙說，再物業(yè)畝管理勸公司扎只有陶經(jīng)營(yíng)慕管理禾權(quán)淺而無摧產(chǎn)權(quán)揚(yáng)。物跑業(yè)管許理公節(jié)司管金理的埋內(nèi)容零非常虎廣泛巖，通漁常分顯為三撇類：勞第一觸類是寇公共庸服務(wù)漢，就叨是為栽全體掉住戶嶄提供賣經(jīng)常榆性的鬼有償掀或無娃償服臟務(wù)，戚例如漂清掃棍保潔仰、治落安保楚衛(wèi)、芝庭園柿綠化孕等；鑒第二疏類是峽專六項(xiàng)服攝務(wù)，典為小胃區(qū)內(nèi)弓的住怖戶提派供專授門服縫務(wù)，頸如修箭理與查管理舊各種碌車輛谷，為長(zhǎng)用戶橋提供蔽室內(nèi)幻裝修榜服務(wù)碑，開艙辦商偏店、唯飯店慨、美績(jī)發(fā)店舅等；墊第三聚類是蜓特約狠服務(wù)救，即駱根據(jù)偽住戶玻的特槽殊需惕要進(jìn)僚行服葛務(wù)，艷如晃代購(gòu)該車船利票，詢?yōu)樽『鎽舸①?gòu)糧蠅食、袍蔬菜驅(qū)，代仇送兒伸童上愛學(xué)等捕。其泡經(jīng)費(fèi)燒來源拜主要帽是物訊業(yè)管炎理公賞司自衡己籌夸集，漢通過偽收繳次管理造費(fèi)和申多種干經(jīng)營(yíng)洽來解換決，叮為居謠民提宮供有貍償服拌務(wù)。

彎

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養(yǎng)三街、兩縣種管姥理方概式的獲比較

習(xí)從傳艘統(tǒng)的萄房屋純管理旁方式向向社薪會(huì)主迷義市港場(chǎng)經(jīng)搜濟(jì)條抽件下孫的市管場(chǎng)化旗物業(yè)委管理騾方式背轉(zhuǎn)變碰，從貴表面潔上看躲，兩予者區(qū)把別不抽大，跟都是文對(duì)物筒業(yè)進(jìn)威行管取理。察然而色，如加果我名們認(rèn)書真地什對(duì)物洽業(yè)、擴(kuò)物業(yè)且管理撤的概蝦念巧與傳面統(tǒng)的塵房屋甘管理獻(xiàn)相比脈較，征不難取發(fā)現(xiàn)熱，它鼓們之續(xù)間有誕諸多被原則氣上的部區(qū)別隊(duì)，詳俗見下傲表。依

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魯1訴.從馬管理及體制誠(chéng)上看斯兩者傲的差斷別龜

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諷傳勉統(tǒng)的書房屋救管理善是計(jì)賊劃經(jīng)百濟(jì)下確政府割部門擾和企壟事業(yè)護(hù)單位蟻按產(chǎn)勵(lì)權(quán)、夸按部剖門采灑用行富政手網(wǎng)段，右直押接進(jìn)隊(duì)行行延政福商利型也的封商閉式叨管理限。通粥常是襯長(zhǎng)官潮意志氣、行葵政命向令的董辦法花，是區(qū)計(jì)劃頃包辦碼的維盈修管狡理辦筑法。嶼前幾剩年，仙全國(guó)查許多映地方鳥實(shí)行規(guī)了所追有權(quán)碧與經(jīng)掃營(yíng)權(quán)壟“兩勾權(quán)分驚離”燕，組竟建了們一批父房屋危管理仰公閱司，蚊在管辮理體天制上玻做了捧些變霉革。松但這荒些單嚇位大撓都為膝事業(yè)促單位地，行本政干巨預(yù)、煎政企童不分幻的色碧彩較員為濃丙厚。揮物業(yè)沾管理鞭公司昨是專咸業(yè)化式的企孕業(yè)。球它的旨服務(wù)雁是通純過市計(jì)場(chǎng)、準(zhǔn)采用辭經(jīng)濟(jì)次手段啄進(jìn)行釀社會(huì)姿化念管理斬的有服償服槽務(wù)，規(guī)是按對(duì)“獨(dú)舒立核急算、雹自負(fù)叨盈虧宗、自皂我運(yùn)溫行、咽自我孝完善序、自賤我發(fā)合展”豬的管昆理體好制開杰展工掠作的竄。概樂括地蛋說，申前者拖是計(jì)病劃經(jīng)寨濟(jì)下矛的政驢府、他部門塑行為兔，是皆福利腎型的瘦；后撿者是偏市場(chǎng)曾經(jīng)賓濟(jì)下棟的企喝業(yè)行疫為，岔是有祝償型周的。遞

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挎2族.從廣管理遙內(nèi)容漲上看牲兩者遷的區(qū)勁別取

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僚傳億統(tǒng)的超房屋球管理捷多年男來一針直以嚷單一溉的“兄收租纖養(yǎng)房榜”為精主要瞎內(nèi)容構(gòu)。而捏國(guó)家迎實(shí)行寧的又胖是福站利型引低租活金政迷策，絡(luò)即使責(zé)收了賓租也截養(yǎng)不菊了房燒，仍膚需要共政府沙給大蘆量的付財(cái)政渣補(bǔ)貼扯進(jìn)行杜房屋蠢維修掛，因惡此庫(kù)形成黨了房綿屋蓋童得越迅多，戚政府散補(bǔ)貼縮得越青多，粥包袱鄭背得聯(lián)越重集的惡絨性循座環(huán)?？?jī)物業(yè)志管理三是對(duì)繡房屋寺、設(shè)羨備、濁設(shè)施致、市眠政、摘環(huán)境盲等實(shí)筆行全銅方位濫、多消功能衫的經(jīng)能營(yíng)、鑼管理幸、服媽務(wù)；夢(mèng)它既評(píng)要管悼好房駱，又翻要以棋人斷為核報(bào)心提曠供物鞠質(zhì)和仁精神掏兩個(gè)屬方面喂的服麻務(wù)。碑企業(yè)遞通過娘開展押一業(yè)疊為主品、多良種經(jīng)尺營(yíng)的恥經(jīng)營(yíng)屠方針萄，實(shí)壘現(xiàn)造培血功舉能，白政府肢不給傲補(bǔ)貼追，逐爐步走封向良秋性循仗環(huán)。覺

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罷(手4)托19罷98竿年，氣我國(guó)躬城鎮(zhèn)圾住房墾建設(shè)廁再創(chuàng)東歷史賽最高擦水平港，住詢房竣峽工面昆積為于4.近76灰億平道方米疏，比茄上賢一年夜增長(zhǎng)飾17管.4焦％；關(guān)

估

告(藍(lán)5)匠19聲98建年，巨我國(guó)廈經(jīng)濟(jì)蓮增長(zhǎng)艇7.萄8％壺中，候其中替至少?gòu)赜幸粡V個(gè)百緣分點(diǎn)敘是住縮宅建表設(shè)拉符動(dòng)的議。鋪

潤(rùn)

球商叛品住健宅納稱入物篇業(yè)管日理市極場(chǎng)已懸成為縣現(xiàn)實(shí)濟(jì)，僅討此一刪項(xiàng)就邊足以陜看到我中國(guó)享物業(yè)福管理啊市場(chǎng)脅的波勒瀾宜壯闊室。大懷量的求商住永樓、犬寫字悄樓的糕出現(xiàn)價(jià)為我鼓國(guó)的難物業(yè)寺管理個(gè)市場(chǎng)低增添?yè)趿苏T檔人的捧魅力風(fēng)。另燃外，租大中舟城市松的房音改力您度速癢度加沿大、汁加快挖，公肉有住腸房出券售工百作近穩(wěn)期要筒完成歌，進(jìn)考一步議擴(kuò)大改了物諸業(yè)管騾理市益場(chǎng)育，更仍值得替一提利的是寒，許掩多城扮市不愚僅重沾視新扇建房忍屋的商物業(yè)青管理待，也茅開始宰對(duì)舊凈住宅洲小區(qū)握進(jìn)行薪出新妖并納金入物纖業(yè)管俱理。敲以南黎京為菌例：螞全市現(xiàn)實(shí)有燥房屋態(tài)總量明為8償60僚7萬剝平方展米，關(guān)近年絲來，肚每年問新建軋成寄住宅測(cè)近3映00王萬平打方米毀，1敘99郊2年毒以來鳥建設(shè)兼2萬開平方宰米以都上的術(shù)住宅梨小區(qū)鞋就有側(cè)26司4個(gè)概，已災(zāi)建成航高層寨樓宇畢42撥7幢幅、6媽68勺萬平湊方米饑，在順建高并層1噴75漿幢、罪49荒6萬遭平方栽米，努同時(shí)術(shù)積極怒開展擱小區(qū)蜜出新疑工作貼，1掏99音8機(jī)年全描市對(duì)炊16灶個(gè)、筍21故7萬雕平方唯米舊留住宅藏小區(qū)飽進(jìn)行翅了出供新試蹤點(diǎn)，勸推行創(chuàng)了物往業(yè)管匹理，百19啄99米年又常對(duì)4慘2母?jìng)€(gè)、楊34燥7萬艷平方褲米舊下住宅體小區(qū)穩(wěn)進(jìn)行洗出新歌。目多前南伏京的可物業(yè)粱管理思公司首近4抹00俊多家街，物檔業(yè)管紅理已貝成帽為南診京第高三產(chǎn)盲業(yè)的散一支好重要塘的生馬力軍恩，而梳全國(guó)泛的物慣業(yè)管妨理市琴場(chǎng)則光更加搜可觀嘩，到爛19攻98宅年全始國(guó)物飽業(yè)管冤理公逐司已要達(dá)到撞12恭00舅0家年左右駁，從錫業(yè)人臂員近盾15刷0萬魔。據(jù)而有關(guān)柜專家垃估計(jì)活，到映國(guó)家圣“十箭五”紛計(jì)劃謝結(jié)慣束，澆全國(guó)騙大中巴城市憐納入覽物業(yè)筑管理雪的房都屋將距達(dá)到柿50喘％～組60薯％，斜一些縱沿海娘經(jīng)濟(jì)薄發(fā)達(dá)澡城市聚要達(dá)舉到長(zhǎng)80判％以偉上。禽應(yīng)該柔說中盯國(guó)的補(bǔ)物業(yè)桿管理暫市場(chǎng)塑前景傻廣闊迅，前饑程似艷錦。侮

君

東2確.中創(chuàng)國(guó)近記期物誘業(yè)管棟理的鋪特點(diǎn)奮

場(chǎng)

剖(就1)父與市她場(chǎng)經(jīng)監(jiān)濟(jì)相掏適應(yīng)逗的物叮業(yè)管謹(jǐn)理模檔式和牧計(jì)劃釣經(jīng)濟(jì)閘體制隙下傳惹統(tǒng)的嫌管理遭模式包在一氧個(gè)時(shí)期期中潔并肯存。駛近幾壁年，辱一方這面大念量建雞成的放住房判進(jìn)入醋房地板產(chǎn)市掩場(chǎng)，旺作為肌商品偽房出艙售，曲售后型管理偏納入危物業(yè)犬管理顯軌道宵，這貍部分詳房屋糞呈逐輝年增筋加趨崗勢(shì)；如另一頑方面言，未不出售雖的直筑管公翼房還剝要繼妻續(xù)管內(nèi)理。河在續(xù)城市訊房屋征的管呆理中露，房廚管所桿還具效有其套不可延替代母的自被身的簡(jiǎn)優(yōu)勢(shì)幅。在凡一定偽時(shí)期屆內(nèi)，海它將熄繼續(xù)表是城輩市房甘屋管勝理的容重要陣組成板部分點(diǎn)。因桃此，稍市場(chǎng)敢化的棚物業(yè)伴管理漢模式鉗與傳器統(tǒng)的毛房管癥所管只理模弟式將易在相同當(dāng)桐一個(gè)稠時(shí)期緒內(nèi)共楚存，琴它們積將為段中國(guó)未的房徐屋管婆理作標(biāo)出各犧自的至貢獻(xiàn)義。當(dāng)盜然，吃兩者子的比擇重和燦地位吐也將質(zhì)會(huì)隨志著時(shí)貴間的需變化辨而變練化。掏

刑

先(席2)曲物業(yè)婚管理乘的模獸式和班標(biāo)準(zhǔn)鵲將呈元多層欄次性包，與藝現(xiàn)代拾化都桂市建傭設(shè)和喉人們滴的生克活、假工作吹要求甘相駝適應(yīng)抵。由案于房深改以泊后，厭房屋卻的產(chǎn)香權(quán)轉(zhuǎn)牧向多猛元化億。隨叢著市避場(chǎng)經(jīng)猛濟(jì)的咽發(fā)展跡，允殘?jiān)S一堅(jiān)部分聾人先閘富起極來，兔導(dǎo)致自房屋犧的質(zhì)宜量和隸居住場(chǎng)的水前準(zhǔn)呈麻現(xiàn)為桌多層之次，串從一蔥般小半?yún)^(qū)居稠民住糾房到朗高級(jí)卻豪華肆的公政寓熟別墅白，其憐差距徒很大唯。因政此與碎之相略適應(yīng)確的物濟(jì)業(yè)管洋理模園式也燕將出匹現(xiàn)多雜類型拔、多城層次坡的趨顛勢(shì)。作從一捐般的論維修橋、清棋潔、具治安偷、家濟(jì)務(wù)勞緣動(dòng)到項(xiàng)引進(jìn)岔先進(jìn)火的管土理設(shè)賤備和誼管理線思想淺，實(shí)蛇施多罷功能漂的與脅國(guó)際排水爽準(zhǔn)接償軌的拔服務(wù)爬，以刮滿足潛各個(gè)青不同霉層次勢(shì)水準(zhǔn)腫的居做住和蒼工作構(gòu)需要出。所底以全倆國(guó)物執(zhí)業(yè)管嚴(yán)理的烘發(fā)展尊和市既場(chǎng)的油培育膽必須搏適應(yīng)蔑這一稱特點(diǎn)漏。圓

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亡二茂、中筍國(guó)物莫業(yè)管上理體宜制發(fā)艱展預(yù)材測(cè)

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寶物營(yíng)業(yè)管正理在倒我國(guó)年一出味現(xiàn)便艱顯示配出強(qiáng)靠大的駱生命唱力，趟并蓬咱勃地泰發(fā)展鞋起來應(yīng)，目控前我亮國(guó)物螺業(yè)管遇理魚還處寬在一槳個(gè)萌奔芽狀腸態(tài)，靜隨著世時(shí)間恰的推因移，拋將是籠怎樣前的狀凡況呢邀？經(jīng)歲過近自期調(diào)踩查研竄究，播未來諒物業(yè)之管理翻將沿局著以步下發(fā)蘆展方悶向前連進(jìn)。酒

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濁經(jīng)格濟(jì)是呢基礎(chǔ)倍，一激個(gè)發(fā)紅展中悠國(guó)家各更應(yīng)宣感到楚發(fā)展都經(jīng)濟(jì)暗的重赤要性目。所錄以小淺平講賺“發(fā)尋展是戀硬道霞理晉”，徑只有婆在不軍斷地乞發(fā)展蜻生產(chǎn)宏，提扮高勞捏動(dòng)生熱產(chǎn)率今，人煌們的裝物質(zhì)召生活鵝水平臥進(jìn)一寬步得暢到提怕高以威后，像人們池才會(huì)止有改仁善其煎生活埋環(huán)境寨、求陣善求蹦美、協(xié)追求奔自我準(zhǔn)的要屢求。炒中國(guó)矮的物賣業(yè)管算理要井上水衡平，府上一讀流錢，就詠必須都提高粱中國(guó)削人民挖的勞乒動(dòng)生凍產(chǎn)力怪，人洲民收含入增尊加了思，生周活提面高了盤，有陶了一擾定的霜經(jīng)濟(jì)坦基礎(chǔ)踏，物猾業(yè)管遮理企剛業(yè)開增展各稈類服卵務(wù)，肚就不四會(huì)因謎費(fèi)用孫收不般齊而呆感到寨緊張畝。滾

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膀

歸第耍一類班：歷奉史遺科留下在來的攪居住足房屋生。一亞些沿圍街道市、里貨弄蓋鉆建的月簡(jiǎn)陋銀平房辨和零笨星工循房仍昂然谷存在梨，而耍且面尚廣量臭大。祝由于甲國(guó)家拖的財(cái)棕力有守限，拉不可仰能短懼期把峰所有氏資金卻全投際入到表改造著居民此住宅混中去侍，所俱以仍到然執(zhí)尚行傳趟統(tǒng)的刑管理牧模式么。辭

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檔第金三類同：高往標(biāo)準(zhǔn)誓的內(nèi)固銷商止品房緒、外間銷公糕寓住擾宅、掌別墅務(wù)、商屠務(wù)樓歇都將框納入脊物業(yè)籍管理圈。其稀中苗一部真分還夸將同伐國(guó)際享接軌磁，實(shí)暴施全劇方位睡的管孤理與寺服務(wù)懲。物寧業(yè)管頃理的舅收費(fèi)練執(zhí)行堅(jiān)市場(chǎng)替價(jià)格岔。鉆

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漫隨晃著物巡業(yè)管榮理的戒企業(yè)發(fā)化、畜專業(yè)第化、念社會(huì)劇化程敬度的攀不斷管提高頂，業(yè)倉(cāng)主的嬌期望汪也隨鍛著物衫質(zhì)生翠活障和精僵神生繡活的歌提高萄而提善高，貸這就仗給品翁牌公弱司提宗供了衰更多侍的發(fā)密展空剖間。肚有了敲規(guī)范肅的