濰坊某置業(yè)有限公司倉南小區(qū)、七甲新村項目可行性研究報告

PAGE濰坊某某置業(yè)有限公司倉南小區(qū)、七甲新村項目可行性研究報告山東某某工程項目管理有限公司二○○八年四月目錄第一章總論………4第二章項目建設必要性…………8第三章建設條件與建設地址……12第四章工程方案…………………17第五章環(huán)境保護…………………32第六章節(jié)能………38第七章物業(yè)管理…………………42第八章實施計劃與工程管理……43第九章投資估算與資金籌措……45第十章效益分析…………………49

附件附圖1、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書3、土地證明4、規(guī)劃證明5、供水證明6、供電證明7、供熱證明8、環(huán)保立項證明9、建設項目招標方案10、區(qū)域位置圖11、總平面布置圖第一章總論一、項目名稱及承辦單位1、項目名稱倉南小區(qū)、七甲新村2、項目建設性質(zhì)新建3、項目建設單位濰坊某某置業(yè)有限公司法定代表人:4、報告編制單位山東某某工程項目管理有限公司法定代表人:聯(lián)系地址:濰坊市奎文區(qū)新華路1甲89號聯(lián)系電話、工作依據(jù)1、濰坊嘉邑置業(yè)有限公司與山東某某工程項目管理有限公司簽訂的工程咨詢委托書與合同書2、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》3、《城市規(guī)劃編制辦法》4、《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》5、《濰坊市城市總體規(guī)劃》6、項目用地范圍內(nèi)現(xiàn)狀及周圍環(huán)境等基礎資料。7、有關部門提供的證明和資料等三、研究范圍1、項目建設必要性2、建設條件與地址3、規(guī)劃設計方案4、物業(yè)管理5、環(huán)境保護與消防6、節(jié)能7、實施計劃與工程管理8、投資估算與資金籌措9、經(jīng)濟和社會效益分析四、工作概況山東某某工程項目管理詢有限公司在接受濰坊嘉邑置業(yè)有限公司關于建設倉南小區(qū)、七甲新村項目的工程咨詢委托后，立即成立了研究小組，小組本著客觀、科學和對項目負責的精神，多次進行實地考察，搜集資料，對項目建設的必要性進行了多方面的調(diào)查研究，會同有關部門，對項目建設方案進行了認真、細致地研究、討論，根據(jù)目前濰坊市住宅狀況以及城市分區(qū)規(guī)劃的有關要求，確定了項目的建設規(guī)模和實施方案，在此基礎上編制了該報告。五、建設單位概況濰坊某某置業(yè)有限公司.于二零零五年四月經(jīng)濰坊市工商局核準注冊登記,辦理法人營業(yè)執(zhí)照,注冊資金1200萬元。公司位于濰坊市奎文區(qū),企業(yè)類型為有限責任公司,主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā),商品房銷售。濰坊某某置業(yè)有限公司,自二零零五年四月籌建到成立之日,以投資建設建設倉南小區(qū)、七甲新村為起點,促進濰坊市城市建設為目標,積極為城市發(fā)展作出貢獻六、研究結論1、建設地址建設倉南小區(qū)工程位于濰城區(qū)南關街辦倉南路58號。此處北有客運火車站和站前商務中心，東有茶葉批發(fā)市場、貨運中心，西緊鄰月河路，南距高家樓新村約500米，北側(cè)緊靠倉南路，是西南片區(qū)中心繁華區(qū)域。是社會各界人士理想的居住辦公場所。2、建設規(guī)模該項目規(guī)劃凈地7565m2，總建筑面積為14000m2，其中住宅建筑面積12333m2，商業(yè)建筑面積1667m2。規(guī)劃居住戶數(shù)108戶，停車位40個。項目建成后，將形成一個布局合理、配套齊全、功能完善的居住區(qū)。3、物業(yè)管理該項目建成后，通過招標擇優(yōu)選擇一家物業(yè)管理公司負責進行物業(yè)管理，中標公司應嚴格按照《物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定為居民提供多層次、全方位、細致周到的物業(yè)管理服務。4、實施進度計劃該項目建設期計劃為1.8年，工程擬于2008年10月份開始建設，預計2010年6月份竣工交房。5、投資估算該項目建設總投資為2640萬元，其中工程費用1300萬元，土地費用800萬元，其他費用280萬元，不可預見費50萬元，稅費170萬元，銷售費用50萬元。項目建設資本金1000萬元。6、資金籌措建設資金由建設單位自籌解決。7、經(jīng)濟和社會效益分析該項目的開發(fā)建設符合國家產(chǎn)業(yè)政策和濰坊市城市發(fā)展規(guī)劃，對于改善城市面貌，加快城市化進程具有積極的作用。提高和改善了濰坊市區(qū)的居住環(huán)境，為居民提供一處功能齊全、設施完善、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化商業(yè)居住中心。同時可帶動濰坊市建材工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益。主要經(jīng)濟技術指標表序號項目單位指標1銷售收入萬元39402銷售稅金及附加萬元-1603土地增值稅萬元-2404總投資萬元-23405利潤總額萬元12006所得稅萬元-2607稅后利潤萬元9408投資利潤率%31.49投資利稅率%42.610投資凈利潤率%21.0411內(nèi)部收益率%63.812投資回收期年1．8第二章項目建設必要性一、項目提出背景濰坊市在歷屆黨委、政府的正確領導下，城市建設有了突飛猛進的發(fā)展，近年來全市國民經(jīng)濟保持了快速連續(xù)增長的勢頭，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了巨大的變化，綜合經(jīng)濟實力顯著增強。為進一步加快城市經(jīng)濟發(fā)展步伐，實現(xiàn)濰坊市經(jīng)濟的超常規(guī)、跨越式發(fā)展，市委、市政府高度重視縣城的建設發(fā)展，為城市的建設發(fā)展制定了一系列優(yōu)惠政策，加大招商引資力度，優(yōu)化投資環(huán)境，加快了城市的發(fā)展速度。伴隨著經(jīng)濟的迅猛發(fā)展和人民群眾的生活水平的提高，人民群眾在滿足了衣、食、行等方面的要求后，對居住條件、環(huán)境的要求也日益提高，特別是中高檔收入消費者對高品質(zhì)居住房的需求與日俱增。也對住房提出了更高的要求，寬敞、舒適、服務功能多樣化、日用科技現(xiàn)代化的住宅已成為改善人們生活環(huán)境的重要組成部分。目前濰坊市城區(qū)內(nèi)形成規(guī)模的住宅區(qū)難以滿足當?shù)鼐用窈蛡€體私營企業(yè)職工的居住需求，對改善居住環(huán)境和改善城市面貌的要求越來越迫切。該項目位于濰坊市濰城區(qū)，規(guī)劃用地屬性為一類居住用地、行政辦公用地、商業(yè)金融業(yè)用地。該地塊基礎設施配套完善，交通、通訊等條件便捷，是開發(fā)建設中高檔綜合商住社區(qū)的理想地段。二、濰坊市房地產(chǎn)概況2006年，盡管受國家“房產(chǎn)新政”影響，濰坊樓市一度有所震蕩，但一個健康的正走向成熟的市場依然表現(xiàn)出了頑強的發(fā)展軌跡，2006年濰坊樓市依然活力十足，熱點頻頻，2006年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資83億元，施工面積996萬平方米，全市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出供需兩旺、穩(wěn)中有升的良好態(tài)勢。熱點一：“高層”政策推行，多層熱，高層溫與“住宅郊區(qū)化”同步，在傳統(tǒng)的市中心黃金地段，2006年，新建多層住宅小區(qū)已難覓蹤影，由于2005年市政府有關政策的貫徹推行，“兩片四帶”一帶一律要規(guī)劃建設高層建筑，由此市中心僅存無幾的少量多層住宅在2005年的市面上變得極為稀缺，由于濰坊人長年喜住多層的居住習慣短時間難以改變，加之高層存在價高、公攤大、物業(yè)費用高等情況，2005年出現(xiàn)了多層緊俏熱銷，升值幅度較大的行情，即便是一些遠郊樓盤也大受追捧，多次調(diào)高了價格而高層住宅相較之下顯得溫溫的，房價增幅較小，一些高層樓盤推出了優(yōu)惠讓利的措施。熱點二：濰坊戶型“減肥”，中小戶型數(shù)量增多前幾年濰坊的新建商品住宅戶型一直明顯偏大，90多平方米就算是濰坊的小戶型，甚至出現(xiàn)了不少180-200平方米的超大戶型。相比較2004年的樓盤，本年度濰坊新起樓盤的戶型面積明顯“減肥”，戶型由上年的90-150平方米，以130-150大戶型為主，已經(jīng)縮減到70-140平方米，以80-120平方米左右為主，有的小區(qū)還設計了少量60多平方米的小戶型。而“酒店式小套房”30-50平米的超小戶型在本年度更是大行其道。究其因，一方面是2005年國家政策的調(diào)整使然，140平方米以上的大戶型受到了限制，另一方面也是市場自身調(diào)節(jié)的結果，過大的面積必然帶來過高的總價和相應的高額費用，對此濰坊市場缺乏有力的需求支撐。當然，相對濰坊普通百姓的購買力和生活需求而言，80平方米以下，60平方米的左右的居家型小戶型所占數(shù)量仍然十分短缺。熱點三：住宅“郊區(qū)化”，“居住片區(qū)”概念出現(xiàn)經(jīng)過2003、2004年的開發(fā)，市中心最為核心的金鉆地段——奎文區(qū)、高新區(qū)、或白浪河沿岸范圍內(nèi)的東風街、勝利街、福壽街之間地塊，可供開發(fā)住宅地已十分稀缺難尋，2006年面市的樓盤中，健康街、北宮街，或是東風街、勝利街的東西兩頭已屬于優(yōu)選地段，北到玄武街，南到寶通街甚至過了膠濟鐵路南的也為數(shù)不少，已不足為奇。在私家車的加速普及進程中，2006的濰坊新樓盤出現(xiàn)了明顯的“郊區(qū)化”傾向。與此同時，濰坊市已逐步形成了一些新的“居住片區(qū)”。如白浪河兩岸，虞河兩岸形成了水景住宅帶；如北宮街、健康街沿線；如北海路沿線作為新濰坊的交通軸和發(fā)展軸，在其東西兩側(cè)及南北兩頭已明顯形成了濰坊的高尚住宅區(qū)，包括濰城的經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會周邊一帶；南部的九龍山一帶，鐵路南的坊子新區(qū)一帶。這里所謂的“中心”是相對的，隨著城市中心的擴容，新規(guī)劃的實施，這些目前看似乎還有些偏遠的居住區(qū)不用多少年后很可能又將成為新的“中央居住區(qū)”。三、市場分析濰坊房產(chǎn)市場日趨規(guī)范，整體處于上升趨勢，在市場發(fā)展的過程中，可分為兩個階段，2003年之前是起步摸索階段，以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時市場選擇范圍小，客戶購買存在一定盲目性。政府對開發(fā)公司的實力要求不嚴，開發(fā)商實力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴重，不重視客源心理及市場發(fā)展特性，主觀開發(fā)，追求暴利，無品牌意識，對專業(yè)銷售機構極度排斥。產(chǎn)品形式單一，缺乏特色，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征。2003年以后，振蕩中走向發(fā)展的過渡階段，客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費心理上趨于理性，此時散戶消費逐漸成為市場主力。迫于競爭的壓力，開發(fā)商主動尋求新的開發(fā)理念，開始注重客源需求，逐漸向以產(chǎn)定銷的路線靠攏。品牌意識已大大增強，大量實力雄厚、理念先進的外地開發(fā)企業(yè)著眼于濰坊房產(chǎn)市場的良好發(fā)展前景，進而紛紛搶占濰坊市場。產(chǎn)品多元化。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。該項目設計定位于中高檔水平，從規(guī)劃設計開始就高起點、高要求、高標準，突出特性，樹立品牌，以超前的設計，一流的質(zhì)量、完善的配套、卓越的物業(yè)管理搶占市場，真正做到物美價廉，市場前景十分樂觀。該項目的建設正是順應了這一新形勢、新需求，具有良好的開發(fā)潛力和需求空間，因此，該項目的開發(fā)建設是十分必要的。第三章建設條件與建設地址一、建設地區(qū)概況濰坊市地處山東半島中部，轄奎文、濰城、寒亭、坊子、壽光、諸城、青州、安丘、高密、昌樂、臨朐等十二個縣市區(qū)，總面積1.58萬平方公里，總?cè)丝?74萬人，其中城區(qū)人口140萬人。濰坊市東接青島，西靠淄博，南連日照，北鄰渤海灣，地理位置優(yōu)越，經(jīng)濟較為發(fā)達，是無數(shù)商家向往之地。近年來，通過濰坊國際風箏會的舉行，更是將濰坊推向、輕工、化工、食品、建材、紡織、醫(yī)藥等支柱產(chǎn)業(yè)各領風騷了世界。濰坊作為一座新興的工業(yè)城市在齊魯大地崛起，機械、電子。隨著改革開放的不斷深入和經(jīng)濟建設的快速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，綜合經(jīng)濟實力明顯增強，截止2006年完成地區(qū)生產(chǎn)總值1720.9億元，增長16.5%；財政總收入177.7億元，其中地方財政收入88.5億元，分別增長26.1%和26.4%；社會消費品零售總額573.6億元，增長16.3%；居民消費價格總水平上漲1.0%。成為半島城市群中最具活力的城市之一。二、建設地址倉南小區(qū)工程位于倉南路西段，月河路以東。此處北有客運火車站和站前商務中心，東有茶葉批發(fā)市場、貨運中心，西緊鄰月河路，南距高家樓新村約500米，北側(cè)緊靠倉南路，是西南片區(qū)中心繁華區(qū)域。是社會各界人士理想的居住辦公場所。該區(qū)域基礎設施配套完善，交通、通訊等條件便捷，是開發(fā)建設居住區(qū)的理想地段。附：區(qū)域位置圖二、自然條件1、地形、地貌、地質(zhì)等資料：2、水文、氣象資料：該項目所在地位于濰坊市奎文區(qū)，屬暖溫帶半濕潤季風區(qū)，氣候溫和，四季分明，雨量集中，雨熱同期。氣溫：歷年平均氣溫：12.2歷年平均最高氣溫：19.2極端最高氣溫：40.7歷年平均最低氣溫：7.7極端最低氣溫：-21.4降雨量：歷年平均降雨量：646~677mm年最大降雨量：1215.7毫米年最小降雨量：372.3毫米濕度：歷年平均空氣濕度：67.5%年最大空氣濕度：90%年最小空氣濕度：55%風向風力：夏季主要風向為：東南風冬季主要風向為：北風歷年平均風速：3.5米/秒最大風速：20米/秒霜凍：歷年平均冰凍期52天歷年平均霜期79天凍土深度：490毫米歷年平均日照總時數(shù)為2792小時。從地質(zhì)、水文、氣象等條件來看，對工程建設無不利影響。四、市政配套設施條件1、交通濰坊市位于山東省交通樞紐的核心地帶，地處素有山東“半島走廊”之稱的咽喉要地，膠濟鐵路橫貫東西，聯(lián)通全國各地。國道及城鄉(xiāng)公路四通八達，濟青高速公路、濰萊高速公路、濰徐、濰德、煙濰、濰石、王濰等多條干線公路途經(jīng)或靠近昌樂縣。北部沿海已建有港口3處，22個泊位，年吞吐量113.6萬噸，可直通大連、天津等地。市內(nèi)現(xiàn)已開通30多條公共交通路線，擁有公共交通車輛357輛，公交運營路線長達587公里，市區(qū)內(nèi)還有2400多輛出租汽車。2、給排水該項目用水由濰坊市自來水公司供給，自就近市政給水管網(wǎng)引入DN200的給水管作為給水主管道，供水水壓、水量有保證，飲用水質(zhì)達到《生活用飲用水衛(wèi)生標準》。該項目排水實行雨污分流制，雨、污水匯集后就近分別排入市政雨、污水管網(wǎng)。3、供電該項目用電由濰坊市供電公司供給，自就近市政供電網(wǎng)接線，在區(qū)內(nèi)建設變配電室，即可滿足項目用電需要4、該項目燃氣由濰坊市天燃氣公司供應，自就近燃氣管道接入燃氣管線，在區(qū)內(nèi)建設燃氣降壓站，經(jīng)調(diào)壓后供給用戶，可滿足項目用氣需求。5、采暖該項目采暖熱源由濰坊熱力公司供應，自就近的市政供汽管道接入供熱管線，在區(qū)內(nèi)設熱交換站，即可滿足項目冬季采暖需求。6、電訊濰坊市以程控電話、移動電話、高速寬帶為主形成高效迅捷的通訊網(wǎng)絡，各類信息能夠及時傳輸交流，為項目的通訊提供了便利條件。7、教育濰坊市教育層級結構設置合理，城區(qū)內(nèi)現(xiàn)有普通高校和成人高校5所，普通高中7所，普通初中64所，小學351所，各校規(guī)模適當，教育設施先進，師資力量雄厚。多年來，適齡兒童入學率、九年義務教育普及率均達99.5%以上，初中入學率達98.9%，高中階段普及教育也得到快速發(fā)展。8、醫(yī)療衛(wèi)生濰坊市市區(qū)現(xiàn)有第一人民醫(yī)院、第二人民醫(yī)院、中醫(yī)院、市立醫(yī)院、市立二院、解放軍第89醫(yī)院、濰坊醫(yī)學院附屬醫(yī)院等十多家大型專業(yè)醫(yī)院，并且現(xiàn)在濰坊社區(qū)醫(yī)療機構、醫(yī)藥超市發(fā)展較快，居民買藥、看病很方便。9、消防濰坊市消防局根據(jù)火災危險性類別和重點單位、工商企業(yè)、人口密度、建筑狀況以及交通道路、水源等實際情況劃分消防區(qū)，以“消防結合、以防為主”的原則組織消防。整個城區(qū)消防給水以城市自來水為主，消防設施按防水規(guī)范要求設置，沿城市主干道每隔120米設一消火栓，次干道每隔150米設置一消火栓，以確?；鹎榘l(fā)生時能及時滅火，降低損失。該項目的消防應按《建筑設計防火規(guī)范》和《建筑滅火器配置設計規(guī)范》設計、配置。第四章工程方案一、建設規(guī)模該項目規(guī)劃凈用地7565m2，其中道路用地5846m2，總建筑面積為14000m2，其中住宅建筑面積12333m2，商業(yè)建筑面積1667m2。規(guī)劃居住戶數(shù)108戶，停車位40個。項目建成后，將形成一個布局合理、配套齊全、功能完善的居住區(qū)。二、方案設計1、規(guī)劃依據(jù)⑴《中華人民共和國城市規(guī)劃法》⑵《中華人民共和國建筑法》⑶《中華人民共和國城市規(guī)劃編制辦法實施細則》⑷《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（GB0180-93）（2002年版）⑸中華人民共和國現(xiàn)行的有關法律、法規(guī)、技術規(guī)定⑹甲方提供的規(guī)劃設計條件和設計要求。2、規(guī)劃原則⑴公共優(yōu)先--遵循城市透綠、和諧、怡景的指導思想，從城市的角度為出發(fā)，創(chuàng)造更多的觀景視廊和更大的公共開放空間。⑵本次規(guī)劃設計，首先對“人”本身進行了層面的劃分，即充分考慮了“居住人”的利益，又充分考慮了“開發(fā)人”與“觀察人”或相關人（社會）的利益，在居住與開發(fā)之間尋求平衡，同時也在開發(fā)與社會環(huán)境、自然環(huán)境之間尋求了平衡，⑶自然生態(tài)—居住區(qū)規(guī)劃設計現(xiàn)在已經(jīng)進入了一個“后小康時代”，即從安居到舒適，再到體現(xiàn)個性化的時代，小康之前重面積，小康之時重裝修，小康之后重環(huán)境。在充分把握基地環(huán)境的前提下，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，全面提升居住品質(zhì)。⑷傳統(tǒng)文化--布局尊重濰坊特點，體現(xiàn)文化底蘊，同時參照居住區(qū)規(guī)劃設計的要求，將該小區(qū)規(guī)劃成布局合理，環(huán)境優(yōu)美，設施配套，空間豐富的適應現(xiàn)代人生活的居住社區(qū)。充分考慮居民居住、工作、活動、休憩的需求，確保地域特色，突出地域建筑的獨特風格，營造具有濰坊地方特色的居住環(huán)境。⑸和諧共融--講求人與環(huán)境的和諧，建筑與規(guī)劃的和諧，規(guī)劃與城市文化底蘊的和諧。居住行為與游憩行為的融合，建筑與綠化、周邊環(huán)境的融合。⑹協(xié)調(diào)統(tǒng)一--堅持社會效益，經(jīng)濟效益和環(huán)境效益統(tǒng)一原則，平衡整體開發(fā)中的近遠期利益。3、設計理念⑴總體規(guī)劃思路，是充分利用現(xiàn)有的城市綠化體系，欲揚先抑，強調(diào)整體空間的開敞性，將多樣化的行列式、自由式組團完全與“生態(tài)化、園林式、健康型”的社區(qū)綠化空間融為一體。⑵景觀布局適合中國人含蓄、細膩的心理特點，布局上欲揚先抑，逐步引人入勝的景觀系統(tǒng)。⑶人車分流。4、總體要求居住區(qū)的規(guī)劃布局，應貫徹以人為本和可持續(xù)發(fā)展的思想，遵循居民的行為心理和居住行為的軌跡，綜合考慮路網(wǎng)結構、公建與住宅布局、群體組合、綠地系統(tǒng)及空間環(huán)境的內(nèi)在聯(lián)系，有效、有機地組織居住區(qū)內(nèi)的物質(zhì)功能要素，使全區(qū)各項功能布局合理，構成一個完善的、相對獨立的有機整體。用地布局應做到充分、合理、有效地使用土地，處理好住宅建筑用地、公建用地、道路用地和綠化用地的布局關系，使規(guī)劃結構具有整體性，主次分明，中心突出，脈絡清晰。同時還應處理好建筑、道路、綠地和空間環(huán)境等各方面相互間的關系，以適應居民物質(zhì)與文化、生理與心理、動與靜的要求。規(guī)劃布局還應具有該項目的特色，突出規(guī)劃結構的識別性、藝術性和地方特色。附：總平面布置圖5、住宅設計⑴該項目住宅類型為多層。住宅戶型分中、小三大類，小戶型80~90平方米；中戶型120平方米；⑵住宅單元設計，能體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展智能建筑的新趨勢。在功能布置上有三個特點：①戶型設計充分體現(xiàn)以人為本的設計思想，并結合當?shù)鼐用竦木幼×晳T。②燃、電、水、暖四表盡量出戶布置，或接電腦自動抄表系統(tǒng)。③均設綜合管線布置，其考慮水、電、燃、暖氣外，尚有電話、電視、因特網(wǎng)、報警、傳呼等弱電管線在新戶型中安全、衛(wèi)生、高效的運行。⑶住宅立面風格：住宅是社會文明產(chǎn)物，不應偏離社會和傳統(tǒng)文化，應沿襲地方文化脈絡，同時，住宅也是體現(xiàn)城市風貌的重要標志。本小區(qū)住宅建筑形式力求體現(xiàn)“新東方主義”的藝術氣質(zhì)，造型簡約、清新，立面采用現(xiàn)代造型的設計手法，飄板構架、線腳、外凸窗的運用充分表達其高雅、精致的主題風格。⑷建筑色彩：住宅的立面色彩力求簡約明快，親切自然，樓體基座采用深色體系墻色，墻面以白色或灰色為主，凸陽臺采用亮色如黃色等為主、并根據(jù)不同的風格和顏色形成不同的組團，以提高整個小區(qū)建筑的可識別性。6、公建⑴公共服務設施該項目用地范圍內(nèi)建設換熱站、變配電等公共配套設施，在小區(qū)入口處設治安保衛(wèi)、建設便利店和燃氣調(diào)壓站，小區(qū)配以綠化來美化環(huán)境。⑵物業(yè)管理與文化娛樂設施為使用方便，小區(qū)入口處設物業(yè)管理中心、小區(qū)會所，在小區(qū)中心綠地結合設置居民健身廣場，布置娛樂、培訓、健身等提高居民精神文化修養(yǎng)的設施。其他設施均按居住小區(qū)要求配置。小區(qū)空間環(huán)境里均布置室外休閑娛樂活動設施，并按不同年齡的心理需要，布置不同內(nèi)容和氛圍。7、道路、交通組織設計交通組織強調(diào)“人性化”的人車分流的組織，不刻意追求人車的絕對分流，而是著眼于“以人為本”，出行與休閑流線相對分離的交通組織方式。路面以不同花紋色彩鋪磚形成，讓人產(chǎn)生休閑愉悅的輕松感。另外，主入口處道路斷面適當放寬，同時輔之以綠化，以強化道路主入口的景觀。8、環(huán)境與景觀設計規(guī)劃注重體現(xiàn)綠色生態(tài)理念和生態(tài)多樣性基礎上的人性化理念。滿足人們對綠化生態(tài)環(huán)境的生理、心理需求，盡可能增加景觀休閑空間，通過建筑、小品、雕塑、植物、水體等景觀要素的相互滲透與聯(lián)系為居民營造成良好的住區(qū)生態(tài)環(huán)境。10、豎向規(guī)劃⑴指導思想和規(guī)劃原則①因地制宜，充分利用地形，達到工程合理、造價經(jīng)濟、景觀優(yōu)美的目標；②綜合解決城市規(guī)劃用地的各項控制指標，使城市道路的縱坡度既要配合地形又能滿足交通要求；③合理組織小區(qū)的地面排水；④合理、經(jīng)濟地組織好用地的土方工程。⑵規(guī)劃內(nèi)容小區(qū)周圍城市主干道按照城市規(guī)劃早已成形。小區(qū)內(nèi)各級道路中心線的設計標高，根據(jù)小區(qū)四周城市主干道現(xiàn)狀標高依次得出，滿足地面排水的要求。三、結構說明1、設計依據(jù)《建筑結構荷載規(guī)范》GB50009-2001《混凝土結構設計規(guī)范》GB50010-2002《建筑地基基礎設計規(guī)范》GB5007-2002《建筑抗震設計規(guī)范》GB50011-2001《民用建筑設計防火規(guī)范》GB50045-952、該工程由多層和高層住宅樓組成。3、該工程建筑結構安全等級為二級，結構設計使用年限為50年。4、該工程中建筑物的耐火等級為二級。5、該地區(qū)地震基本烈度為7度，抗震設防烈度按照7.5度進行設計。6、基本風壓：0.45kPa基本雪壓：0.45kPa7、主要樓面活荷載標準值：走廊、樓梯：2.0kPa廁所：2.0kPa住宅：2.0kPa疏散樓梯：3.5kPa陽臺：2.5kPa車庫：2.5kPa上人屋面：2.0kPa不上人屋面：0.5kPa設備用房根據(jù)不同功能分別取值，人防荷載按有關規(guī)范取值。四、基礎配套設施綜合規(guī)劃基礎配套設施綜合規(guī)劃根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》，以及城市各專項、專業(yè)規(guī)劃的有關規(guī)定做到布局合理，達到既有利于設施的施工與維護，又有利于凈化美化城市市容的目標，區(qū)內(nèi)各種基礎配套設施配套管線全部采用地下敷設。小區(qū)內(nèi)基礎配套設施綜合規(guī)劃有電力工程規(guī)劃、電信工程規(guī)劃、給排水工程規(guī)劃、暖通工程規(guī)劃、燃氣工程規(guī)劃、環(huán)境保護與環(huán)境衛(wèi)生規(guī)劃。管線敷設交叉時應遵循以下原則：⑴壓力流管讓重力流管；⑵小管徑讓大管徑；⑶給水管盡量在污水管上面；⑷易彎的讓不易彎的；⑸臨時性的讓永久性的；⑹工程量小的讓工程量大的。各種管線間距應滿足規(guī)范要求。(一)電力工程規(guī)劃1、設計依據(jù)⑴《低壓配電設計規(guī)范》⑵《10KV變電所設計規(guī)范》⑶《建筑設計防火規(guī)范》⑷《民用建筑電氣設計規(guī)范》⑸《火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范》⑹《建筑防雷設計規(guī)范》⑺《高層民用建筑設計防火規(guī)范》2、負荷估算小區(qū)內(nèi)建筑有多層和高層住宅組成，用電負荷按以下原則估算，住宅用電負荷為40W/m2，公建用電負荷為60W/m2，小區(qū)總用電裝機負荷約為2365kW。3、供電系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)住宅其配套用房的應急照明設備、消防報警用電設備等屬二級負荷；住宅用電及其它用電等屬三級負荷。根據(jù)負荷分布情況和負荷估算結果，小區(qū)設置1座變電站，以滿足住戶用電需求。電源由附近的市政10KV線路以電纜方式埋地引入。4、低壓配電系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)所有用電負荷均為低壓負荷，供電電壓380/220V。在小區(qū)內(nèi)采用放射式供電方式。消防用電設備需由兩個專用配電回路供電，電源引自不同的低壓母線段，并在配電設備末端設雙電源自動切換箱。每戶住宅均為單相進線，電源進戶后均設置用戶配電箱。變電所電力計量采用高供低計的形式；住宅均實行一戶一表計量，計量表采取相對集中的方式；公用照明等各類負荷設分類計量表。5、建筑照明根據(jù)不同場所的使用功能及建筑要求選用各種類型的照明光源及燈具，每個房間設置2-3組插座和一個燈頭。重要場所及出入口處均按消防要求設置必要的帶鎘鎳電池的應急照明燈和疏散照明指示燈。公共場所均采用節(jié)能型燈具和光源，分散控制。走廊、樓梯間開關采用延時和聲、光控相結合的開關。6、電氣消防系統(tǒng)整個小區(qū)內(nèi)按規(guī)范要求在相關場所裝設火災自動報警和聯(lián)動控制裝置。當火災發(fā)生時，聯(lián)動啟動系統(tǒng)相關消防設施，撲救火災。7、建筑物防雷接地根據(jù)自然條件、當?shù)乩纂娙諗?shù)、建筑物的高度和重要程度，小區(qū)內(nèi)所有建筑物均屬二、三類防雷建筑物。采用屋頂女兒墻上設置避雷帶，利用柱子內(nèi)鋼筋作接地引下線、基礎內(nèi)鋼筋網(wǎng)作綜合接地體，構成整個防雷接地系統(tǒng)。接地系統(tǒng)采用TN-C-S接地系統(tǒng)，綜合接地電阻不大于10Ω。在每個建筑物進線處作總等電位聯(lián)結，衛(wèi)生間作局部等電位聯(lián)結。所有供重要弱電設備用電的配電箱內(nèi)均設置防雷電感應的保護器。(二)電信工程規(guī)劃1、電話通訊系統(tǒng)該小區(qū)內(nèi)的所有住宅及其它公用建筑的電話用戶均設電話通訊，住宅按每戶1門電話考慮，其它公建按150m2（建筑面積）一部計。2、電視系統(tǒng)通過在小區(qū)內(nèi)建立分支分配網(wǎng)絡，將有線電視信號傳輸?shù)礁髯魞?nèi)，小區(qū)有線電視信號接自市政有線電視網(wǎng)。3、對講與防盜門控制在小區(qū)內(nèi)各單元門住戶處安裝防盜門和對講裝置，以實現(xiàn)住戶與訪客的對講，住戶可遙控開啟防盜門，有效防止非法人員進入住宅樓內(nèi)。4、住戶寬帶接入系統(tǒng)建立小區(qū)寬帶接入網(wǎng)絡，在住戶家中設立網(wǎng)絡接入信息點，用戶在家中享受寬帶接入的信息網(wǎng)絡服務。使小區(qū)內(nèi)的住戶可以實現(xiàn)與互聯(lián)網(wǎng)（INTERNET）的高速通訊。(三)給排水工程規(guī)劃1、規(guī)劃依據(jù)建筑給水排水設計規(guī)范》GB50015—2003(2003年版)⑵《建筑設計防火規(guī)范》GBJl6—87(2001年版)⑶《居住小區(qū)給水排水設計規(guī)范》CECS57—94⑷《建筑滅火器配置設計規(guī)范》GBJl40—90(1997年版)⑸《人民防空工程設計防火規(guī)范》GB50098—98(2001年版)⑹《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》GB50067—97⑺《高層民用建筑設計防火規(guī)范》GB50045—95(2001年版)2、規(guī)劃范圍該項目范圍內(nèi)室內(nèi)外給水排水設計，含室內(nèi)生活給水、污廢水系統(tǒng)、室內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng)、建筑物滅火器具配置以及小區(qū)室外污廢水排放、場地雨水排放等。3、生活給排水規(guī)劃⑴生活給水規(guī)劃①水源小區(qū)給水水源取自市政供水管網(wǎng)，根據(jù)城市管網(wǎng)資料，在城市干道上有市政供水干管，供水主干管采用DN150-200，樓前管以單體設計時定，給水干管均在車行道下敷設，供水水源有保證。②用水估算用水量定額按住宅用水150升/人·日；公建用水按1人/15㎡×30升/人·日×面積㎡；綠化及澆灑道路用水2升/㎡·日，不可預見用水量按總用水量的10%計。③供水系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)多層樓房由市政管網(wǎng)直供。小高層建筑用水考慮設置統(tǒng)一變頻供水系統(tǒng)供給，在地下室設置生活不銹鋼水箱及變頻泵組。⑵生活排水規(guī)劃室內(nèi)生活污廢水合流，室外雨污分流，污廢水均采用單立管排水系統(tǒng)，立管上部升頂通氣。所有生活污、廢水排出室外后經(jīng)化糞池處理再排入室外市政污水管網(wǎng)。所有污廢水經(jīng)收集處理后，排入市政污水管網(wǎng)。污水量以總用水量的85%計，污水干管管徑為DN300-500，埋設于小區(qū)主要道路下。4、雨水排水規(guī)劃①暴雨公式采用濰坊市暴雨公式：4091.17（1+0.824Lgp）q=（t+16.7）0.87②屋面雨水經(jīng)雨水排水立管有組織排入室外市政雨水管網(wǎng)。5、消防給水規(guī)劃⑴消火栓給水系統(tǒng)①設計參數(shù)根據(jù)規(guī)范要求，室外消火栓系統(tǒng)用水量為20L／s，地下車庫的室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為20L／s，火災延續(xù)時間為2小時。②室外消防室外消防給水管與生活給水管共用，統(tǒng)一由市政管網(wǎng)供給，設置SSl50—1.0型地上式消火栓。③室內(nèi)消防該工程室內(nèi)消防系統(tǒng)與室內(nèi)生活給水系統(tǒng)分開獨立設置。根據(jù)規(guī)范要求，室內(nèi)消火栓的布置保證同層任何部分有兩股消火栓水槍充實水柱同時到達。(2)建筑滅火器配置根據(jù)《建筑滅火器配置設計規(guī)范》，本工程基本屬于中、輕危險級，按中危險及A類火災設計，滅火器最小配置級別為5A，最大保護面積為15m2／A。所有消火栓箱均配置MFA2型磷酸銨鹽干粉滅火器兩具。5、管材選用室外埋地給水管采用鍍鋅鋼管；室外雨水管和污水管DN≤400采用U-PVC加筋管，DN>400采用鋼筋混凝土管。室內(nèi)生活給水管、給水主管及立管采用鋼塑復合管,給水支管采用PP-R管；消火栓給水管DN100采用鍍鋅鋼管，DN>100采用無縫鋼管鍍鋅；室內(nèi)雨水管和污水管采用U-PVC塑料排水管。(四)暖通工程規(guī)劃1、供熱工程⑴熱力站及熱源該小區(qū)擬采用集中供熱的方式，擬在小區(qū)內(nèi)設汽水換熱式集中換熱站作為小區(qū)的熱源，熱力站的熱源就近由市政供汽管道接入。⑵設計參數(shù)①室外氣象資料冬季：空調(diào)計算干球溫度-11度℃；通風計算溫度-3℃；采暖計算溫度-7℃；相對濕度61%；大氣壓力1022.6kpa；②室內(nèi)設計參數(shù)場所冬季溫度（℃）相對溫度%商鋪16-1840住宅18-2040⑶熱負荷測算住宅建筑熱負荷估算（均以建筑面積為計算依據(jù)）。住宅建筑采暖熱負荷指標為60W/M2，采暖熱負荷：3080KW。小區(qū)建筑供熱總負荷：3080KW。2、空調(diào)所有住宅均考慮預留空調(diào)電源插座，空調(diào)設備由住戶自行選購。(五)燃氣工程規(guī)劃該項目燃氣在小區(qū)內(nèi)設燃氣調(diào)壓站，燃氣管線自就近敷設的燃氣管線接入，小區(qū)全部采用管徑為DN100低壓燃氣管線為主管，防腐保護地下直埋敷設，供各用戶使用。小區(qū)內(nèi)各類管線，應根據(jù)其不同特性和設置要求綜合布置，各類管線相互間的水平與垂直凈距及埋設順序應符合有關規(guī)定。五、建筑新材料、新技術的應用根據(jù)建設部科技進步發(fā)展規(guī)劃，結合目前建筑科技發(fā)展情況，在小區(qū)中擬采用以下幾項科技進步成果：⑴大量推廣使用建筑節(jié)能新型墻材，該技術能減少污染，節(jié)約能源，提高居住質(zhì)量。⑵高效鋼筋和預應力混凝土技術的應用。該技術具有降低工程造價、提高工程質(zhì)量的特點，應在各項建筑中積極推廣、應用。⑶生活垃圾粉碎處理技術，該技術將區(qū)內(nèi)居民日常生活垃圾分類收集，進行粉碎處理，大大降低污染，節(jié)約能量，應在小區(qū)建設中大量推廣。⑷太陽能熱水系統(tǒng)，該技術將太陽能轉(zhuǎn)化為熱能，直接利用太陽能，節(jié)省能源，在小區(qū)中應推廣使用。⑸其它新材料、新技術的應用，包括新型建筑防水材料，PVC塑料管應用技術等。通過對新型材料、新技術的利用，提高居住環(huán)境質(zhì)量，節(jié)約能源和資源，降低造價，建設生態(tài)型居住小區(qū)。六、主要技術經(jīng)濟指標小區(qū)主要技術經(jīng)濟指標序號項目單位數(shù)量備注1規(guī)劃總用地平方米10171其中城市道路平方米2480綠化用地平方米3606建設用地平方米75652總建筑面積平方米14000其中住宅建筑面積平方米12333商業(yè)建筑面積平方米16673規(guī)劃戶數(shù)戶1084規(guī)劃居住人口人356戶均3.3人5容積率1．66建筑密度%25.47綠化覆蓋率%408停車位個409其中地上停車位個40地下停車位個0

第五章環(huán)境保護一、設計依據(jù)1、《中華人民共和國環(huán)境保護法》2、《中華人民共和國水污染防治法》3、《固體廢物污染環(huán)境防治法》4、《環(huán)境噪聲污染防治法》5、《污水綜合排放標準》二、設計原則最大限度利用資源，加強污染物治理措施，確保排放物符合國家規(guī)定的排放標準。三、環(huán)境條件調(diào)查該項目提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念。在當前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設計，提倡健康住宅已是大勢所趨，目前國內(nèi)的景觀設計多采用噴泉、廣場等“硬質(zhì)景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質(zhì)景觀”，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛，形成了層次分明的景觀體系，同時應注意尺度感，通過小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。36%的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和只人化控制，污染較少。四、施工期環(huán)境影響分析1、施工期污染源⑴施工期噪聲污染源施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機械設備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼?。施工場地噪聲主要是施工機械設備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。聲級最大的是電鉆，可達115dB(A)。物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。該項目運輸車輛安排時盡量避開居民樓。各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階段挖土機78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機95電錘100-105空壓機75-85手工鉆100-105打樁機95-105無齒鋸105底板與結構階段混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機100-110電據(jù)100-110云石機100-110電焊機90-95多角磨光機100-115空壓機75-85交通運輸車輛聲級施工階段運輸內(nèi)容車輛類型聲級/dB(A)土方階段底板與結構階段裝修階段土方外運鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設備大型載重機混凝土罐車、載重車輕型載重卡車9080-8575⑵施工期揚塵施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚塵。⑶施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結構階段混凝土養(yǎng)護排水，以及各種車輛沖洗水。⑷施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。2、施工期環(huán)境影響分析⑴施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設備交互作業(yè)，這些設備在場地內(nèi)的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表。各施工階段晝、夜聲級估算值單位：dB（A）施工階段晝間場界噪聲標準值夜間場界噪聲標準值土方階段75-857575-8555結構階段70-857065-8055裝修階段80-9585禁止施工55⑵施工揚塵的影響由于土石方過程破壞了地表結構，會造成地面揚塵污染環(huán)境，其揚塵量的大小與諸多因素有關，是一個復雜、較難定量的問題。五、項目建成后環(huán)境影響影響分析作為房地產(chǎn)開發(fā)項目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。1、大氣污染源分析⑴車庫廢氣項目建有82個地下車庫，車庫內(nèi)的廢氣有組織高空排放。⑵天然氣燃燒廢氣居民住宅炊事采用天然氣，最大燃氣量為1.8立方米/h，平均燃氣量為1.4立方米/h。天然氣為清潔燃料，完全燃燒產(chǎn)物主要為水蒸氣和CO2,不會對環(huán)境空氣質(zhì)量造成影響，食物烹飪過程中產(chǎn)生的油煙經(jīng)油煙吸收設施，沿專用排風道引至群樓樓頂高空排放。2、水污染源分析擬建項目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水150L估算，居住人口1156人，生活耗水量每天173.4立方米。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。3、主要污染源、污染物防治措施⑴樓內(nèi)設垃圾收集點，由物業(yè)管理和環(huán)衛(wèi)人員有組織清運，保證住宅樓內(nèi)清潔衛(wèi)生。⑵生活污水經(jīng)污水管統(tǒng)一收集后，經(jīng)化糞池沉淀處理后排入市政污水管網(wǎng)，輸送至城市污水處理廠統(tǒng)一處理。⑶對日益增多的汽車，設置汽車地面集中停放區(qū)和停車庫，減少對小區(qū)環(huán)境的影響，停車庫內(nèi)將汽車廢氣有組織附壁高空排放，保持停車庫的空氣質(zhì)量。廚房及無窗衛(wèi)生間均設煙氣道高空排放煙氣。⑷噪聲根據(jù)功能區(qū)的劃分，交通道路網(wǎng)的分布、綠化與隔離帶的設置、有利地形和建筑物屏蔽的作用，均符合防噪聲設計要求，盡可能將對噪聲不敏感的建筑物排列在外圍臨交通干線上，形成周邊式的聲屏障。對進出的汽車禁止鳴喇叭，水泵及通風設備采用低噪聲設備，并盡可能將設備設于地下室。在區(qū)內(nèi)周圍和內(nèi)部加大綠化面積，降低噪音的傳播強度。六、結論綜上所述，通過以上環(huán)保措施，項目不會對周圍環(huán)境造成較大的影響，環(huán)保是可行的。七、建議1、工程施工期間要嚴格控制施工噪音和揚塵污染，噪聲不得超過《建筑施工廠界噪聲限值》規(guī)定的限值。因工程需要夜間施工時，必須到環(huán)保局辦理許可證手續(xù)。對建筑垃圾應妥善處理，防止造成二次污染。應搞好小區(qū)的綠化建設和周邊環(huán)境生態(tài)恢復。2、建好與小區(qū)相配套的污水處理設施，生活污水經(jīng)處理后達到《污水綜合排放標準》表4中三級標準，生活垃圾要及時清運。3、工程竣工后，按規(guī)定時限到環(huán)保局辦理環(huán)?？⒐を炇帐掷m(xù)。

第六章節(jié)能一、編制依據(jù)⑴《節(jié)約能源法》；⑵國務院發(fā)布的《節(jié)約能源暫行條例》及國家和行業(yè)的有關規(guī)范、標準。二、節(jié)能措施小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設計應貫徹國家和地方有關節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標。1、建筑節(jié)能技術該工程維護結構的保溫材料選擇和構造方案如下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)=0.60W/(m2.k)外墻：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=0.77W/(m2.k)門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風性能屬標準GB7106第2級，空氣滲透性能屬標準GB7108第3級，雨水滲透性能屬標準GB7108第4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=2.56W/(m2.k),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為k=1.70W/(m2.k)樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結磚，靠樓梯間一側(cè)加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為k=1.67W/(m2.k)2、采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施小區(qū)內(nèi)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設定的流量極值和室外溫度的變化自動調(diào)節(jié)流量。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。。3、建筑節(jié)能技術、材料、工藝的應用除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術外，在項目的建設過程中，應大量應用四新技術，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。地基處理采用CFG樁復合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關；樓梯間入口采用防盜對講系統(tǒng)；燃氣采用PGM2.51磁卡燃氣表；電表為DDY-17磁卡電表；水表采用ZS-2遠程控制裝置；GRC隔墻板、硅美輕質(zhì)隔墻板應用技術；變壓式通風道；采用高效有機硅廚廁防水技術;利用太陽能為建筑物提供生活熱水。三、節(jié)水措施1、小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設小區(qū)水環(huán)境，提供安全。有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。實現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質(zhì)應達到國家規(guī)定的相應標準，以保障回用水的安全和適用。對小區(qū)用水水量和水質(zhì)進行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水分配計劃、水質(zhì)和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場所。收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經(jīng)適當處理后回用做小區(qū)雜用水。2、綠化景觀用水節(jié)水保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。景觀用水應設置循環(huán)系統(tǒng)，并應結合中水系統(tǒng)進行優(yōu)化設計以保證水質(zhì)，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補充地下水。3、節(jié)水器具應用大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龍頭：⑴不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。⑵根據(jù)用水場合的不同，可選用延時自動關閉(延時自閉)式、水力式、光電感應式和電容感應式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。淋浴器具：冷、熱水混合器具(水溫調(diào)節(jié)器)；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機，洗碗機等節(jié)水型家電。四、采用節(jié)能產(chǎn)品購買和使用符合國家能效標準要求的高效節(jié)能空調(diào)、冰箱、照明器具、風機、水泵等，降低建筑物能耗。

第七章物業(yè)管理該項目的物業(yè)管理擬通過招標擇優(yōu)選擇一家物業(yè)管理公司負責進行物業(yè)管理。物業(yè)管理公司對該項目的物業(yè)管理將提前介入，積極推行社會化、專業(yè)化、科學化、經(jīng)營型的物業(yè)管理體制，按照邊建邊管、建管結合的原則，對項目開發(fā)建設的全過程（規(guī)劃、設計、建設、銷售以及售后服務等）進行熟悉、改進和質(zhì)量監(jiān)督，做好物業(yè)管理的各項準備，為竣工驗收、接管和物業(yè)管理奠定良好的基礎。項目建成后，物業(yè)管理單位要嚴格按照建設部頒發(fā)的《物業(yè)管理條例》等有關規(guī)定，本著“為民、便民、利民”的原則，對物業(yè)及配套設施進行維護、保養(yǎng)，確保物業(yè)的正常運行。其職責主要包括：1、保安：該項目保安包括遠紅外中央監(jiān)控系統(tǒng)的運行和維護；二十四小時保安值勤及巡更任務。2、衛(wèi)生清潔：該項目環(huán)境清潔、保潔，樓道等公共部分清潔、保潔及垃圾收集、清運。3、房屋及配套設施(上下水、電、暖、燃氣等)維修、維護。4、代收相關費用(水、電、暖、物業(yè)等)。

第八章實施計劃與工程管理一、實施進度計劃該項目的建設期計劃為1.8年，自該項目報告批復后立即著手施工前的準備工作。建設單位立即組織施工圖設計，通過招標，選定施工隊伍和設備、材料供應廠家，在工程監(jiān)理公司的監(jiān)理下，保證工程進度，力求高速、優(yōu)質(zhì)地完成工程的建設。詳見實施進度計劃表實施進度計劃表時間項目名稱2008.9-2010.6立項、規(guī)劃施工準備施工圖設計工程施工竣工驗收二、工程管理為保證該項目的建設進度和質(zhì)量，擬采取以下質(zhì)量保證措施：一是抓好規(guī)劃設計的招標評優(yōu)，確定一個較高水平的規(guī)劃設計方案，使該項目規(guī)劃布局合理、結構清晰、空間序列明確，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。二是通過投標競爭選定一批實力雄厚、管理上套、重視信譽、積極配合的施工隊伍和設備、材料供應廠家。三是實行工程監(jiān)理制，聘請有實力的監(jiān)理公司對工程建設實行全方位、全過程監(jiān)理，從規(guī)劃到建設都要有專家參與，從而保證工程建設各個環(huán)節(jié)都得到科學有效的控制。四是實行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，利用經(jīng)濟杠桿把質(zhì)量、目標與施工單位的效益緊緊掛鉤，促其自覺地實行全面質(zhì)量管理，保證工程質(zhì)量。五六是實行定期碰頭會制度，確定最佳施工方案和施工工藝，及時處理工程建設中出現(xiàn)的問題，確保工程按計劃進度組織實施。三、項目招標根據(jù)《中華人民共和國招標法》和國家發(fā)展計劃委員會第9號令《建設項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容以及核準招標事項暫行規(guī)定》的要求，在該項目報告批復后，對該項目的工程監(jiān)理、設計和施工單位的選定，依法進行公開招標。附:山東省建設項目招標方案

第九章投資估算與資金籌措一、估算依據(jù)及說明1、國家計委、建設部發(fā)布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》2、國家計委投資司、建設部標準定額研究所編《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)實用手冊》。3、中國國際工程咨詢公司編《投資項目經(jīng)濟咨詢評估指南》4、建筑工程按當?shù)卦儍r估列。5、裝置性材料購置按市場詢價估列。6、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅按國家稅務總局國稅發(fā)[1999]158號文件有關規(guī)定暫緩征收。7、不可預見費按工程費用和其他費用之和3%計列，價差預備費按國家計委計投資[1999]1340號文件費率為0%。8、土地費用75萬元/畝。二、投資估算該項目建設總投資為2640萬元，其中工程費用1300萬元，土地費用800萬元，其他費用280萬元，不可預見費50萬元，稅費170萬元，銷售費用50萬元。項目建設資本金2640萬元。詳見9-1總投資估算匯總表9-2工程費用投資估算表9-2工程其它項目費用估算表三、資金籌措建設資金由建設單位自籌解決?？偼顿Y估算匯總表表9—1序號項目名稱金額（萬元）建筑面積（）單方造價()占總投資比例（%）一工程費用1400090056.0二土地費用45026.6三其他費用1606.5四不可預見費802.0五財務費用0.00.0六稅費1127.5七銷售費用201.4八總投資1670100.0工程費用投資估算表表9—2序號項目名稱建筑面積（m2）單方造價(元/m2)金額（萬元）備注一多層住宅工程費123339801商業(yè)建筑16670023二基礎配套工程160821.51給水工程1882.42排水工程946.23供電工程21107.84采暖工程1682.25電訊工程841.16燃氣工程1366.77消防工程20102.78電梯工程20102.79道路綠化工程20102.710市政管線工程1577.0三合計663.4表9—3工程其他費用估算表單位：萬元序號項目名稱金額備注1建設單位管理費802建設項目行政事業(yè)性收費1603人防工程易地建設費404土地規(guī)劃許可證手續(xù)費4.05工程規(guī)劃許可證手續(xù)費3.96工程交易費1.27招標公證費0.48招標代理費2.09工程造價咨詢費3.010工程監(jiān)理費1511防雷檢測費3.112圖紙審查費2.013評估咨詢費3.014勘察設計費20.0合計337.6第十章效益分析一、經(jīng)濟效益分析的依據(jù)1、《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》2、《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》二、經(jīng)濟效益說明該項目建成投運后，共實現(xiàn)銷售收入3940萬元。按照《營業(yè)稅暫行條例》的有關規(guī)定，銷售不動產(chǎn)稅目的稅率為5%，應上繳營業(yè)稅197萬元，城市維護建設稅73.5萬元，教育費附加31.5萬元，地方教育費附加10.5萬元。該項目可實現(xiàn)利潤總額1200萬元。三、財務基礎數(shù)據(jù)1、銷售收入⑴銷售價格根據(jù)建設單位提供的有關資料，結合城市消費水平和項目所處地理位置，參照濰坊市商住樓售價行情，確定項目銷售價格。多層住宅和高層住宅建筑均采用平銷售價格計算，多層住宅2400元/平方米，商鋪3500元/平方米，停車位按6萬元/個。⑵銷售面積多層住宅⑶銷售計劃及銷售收入根據(jù)項目實施進度計劃，在開工建設的同時開展銷售工作，預計項目2年內(nèi)全部售出。該項目實現(xiàn)銷售總收入3940萬元。年度銷售計劃見表10－1表10-1銷售計劃表單位:萬元年份項目銷售比例45%55%100%銷售收入1595.72344.339402、銷售稅金及附加該項目建成后可實現(xiàn)銷售稅金及附加共計877.5萬元，其中營業(yè)稅799.5萬元，城市維護建設稅56萬元，教育費附加24萬元，地方教育費附加8萬元。詳見表10-2銷售稅金及附加估算表表10-2銷售稅金及附加估算表單位：萬元序號項目名稱建設經(jīng)營期合計1231營業(yè)稅2城市維護建設稅3教育費附加4地方教育費附加合計3、土地增值稅該項目土地增值稅按四級超率累進稅率計算，需交納土地增值稅80萬元。見表10－3土地增值稅估算表表10-3土地增值稅估算表單位：萬元序號項目計算依據(jù)交納金額1銷售收入39402扣除項目金額2.1+2.22.1總成本費用2.2銷售稅金及附加3增值額1-24增值率3／25增值稅率4≤40%6速算扣除率4≤40%取07土地增值稅3×5-2×6804、總成本費用該項目總成本費用由總投資和運營費用構成。運營費用為項目開發(fā)經(jīng)營期間發(fā)生的各種費用包括管理費用和銷售費用，按銷售收入的1%計取。5、所得稅該項目所得稅稅率為33%。四、損益與靜態(tài)盈利分析該項目實現(xiàn)利潤總額1100萬元，所得稅330萬元。經(jīng)測算本項目投資利潤率為投資利稅率為37.8%，投資凈利潤率27.3%。詳見表10-4損益表表10-4損益表單位：萬元序號項目名稱建設經(jīng)營期合計1231銷售收入2總成本費用3銷售稅金及附加4土地增值稅5利潤總額6所得稅7稅后利潤8盈余公積金9可分配利潤評價指標投資利潤率＝（利潤總額／總投資額）×100%＝（1100／2840）×100%＝38.7%投資利稅率＝（利稅總額／總投資額）×100%＝1100/3170×100%＝31.5%投資凈利潤率＝（凈利潤／總投資額）×100%＝（770／2840）×100%＝27%五、現(xiàn)金流量與動態(tài)盈利分析該項目經(jīng)測算該項目稅后內(nèi)部收益率為58.5%，財務凈現(xiàn)值1100萬元，投資回收期1.8年，基準收益率32.5%。詳見表10-5現(xiàn)金流量表表10-5現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項目名稱建設經(jīng)營期1現(xiàn)金流入1.1銷售收入2現(xiàn)金流出2.1建設投資2.2運營費用2.3財務費用2.4銷售稅金及附加2.5土地增值稅2.6所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量七、盈虧平衡分析固定總成本盈虧平衡點=———————————————×100%=58.5%經(jīng)測算，項目盈虧平衡點為58.5%，即銷售收入或售房量達到58.5%時，項目可保本。八、風險分析1、敏感性分析該項目分別對總投資、銷售收入作了單因素的敏感性分析，敏感性分析結果見表10－6敏感性分析表表10-6敏感性分析表單位：萬元序號變動因素變動幅度內(nèi)部收益率%財務凈現(xiàn)值（萬元）投資回收期（年）1基本方案58.5%11001.82銷售收入-10%17.8%88.62+10%85.6%1246.41.53總投資-10%81.5%1186.81.5+10%12.6%24.8524預售款回籠速度-10%28.7%1043.01+10%85.61246.71.5從上表看，售房價格和開發(fā)產(chǎn)品投資是兩大敏感因素，如果它們分別向不利方向變動10%，內(nèi)部利益率分別下降至17.8%和12.6%，投資回收期也相應增加1.5年和2年。相比之下，預售款回籠進度對項目影響較小，因此，項目有一定的抗風險動力。2、定性分析⑴自然風險自然風險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟上的損失。自然風險因素主要包括：火災風險、風暴風險、洪水風險、雪災風險、氣溫風險。⑵政策風險政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。所以，應該密切關注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風險。政策風險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風險、經(jīng)濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融政策改革風險、環(huán)保政策變化風險、建筑安全條例變化風險、審批手續(xù)過程風險、法律風險。⑶經(jīng)濟風險。⑷技術風險房地產(chǎn)技術風險是指由于科學技術的進步、技術結構以及相關變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風險、建筑施工技術和工藝革新的風險、建筑設計變動或計算失誤的風險、設備故障或損壞的風險、建筑生產(chǎn)力因素短缺風險、施工事故風險、市場供求風險。⑸社會風險社會風險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)市場的社會風險因素主要有城市規(guī)劃風險、區(qū)域發(fā)展風險、公眾干預風險、住客干預風險、治安風險。⑹內(nèi)部決策和管理風險內(nèi)部決策和管理風險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導致預期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點、類型風險選擇、人、財、物組織管理風險等。3、投資風險的控制及早地發(fā)現(xiàn)或預測到這些風險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風險。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對風險的認識和管理。該項目控制風險的方式包括三項措施：⑴通過加快進度來回避風險開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的經(jīng)濟形勢就越難預測。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預測。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險的辦法快完成開發(fā)項目。針對該項目，采取提高前期的速度、采用招投標的辦法和建設單位簽訂具有法律效應的承包合同，以保證資金的充分供應，與建筑材料等物資供應賞簽訂施工材料供應合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。⑵通過市場調(diào)查來降低風險通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關投資環(huán)境和投資項目的市場信息越多，做出的預測就越精確，從而能進行正確的科學的決策，包括投資項目的選擇、區(qū)位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風險。⑶通過加強管理來控制風險良好的項目管理是重要的保證。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進度和質(zhì)量是重點。聘請有經(jīng)驗的房地產(chǎn)專家進行指導是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費用、提高收益水平，進而降低并控制風險。九、結論與建議1、結論從經(jīng)濟效益來說：由于公司在項目開發(fā)建設前，進行了廣泛、深入的市場調(diào)研，了解客戶的需求，目前部分單元已有意向性客戶提前預定，銷售前景看好。該方案采取了提前預售、分期付款等措施，可以給公司帶來高的利潤回報，可以提高公司在社會上的知名度，為公司將來的發(fā)展奠定基礎。項目投資利潤率為38.7%，所得稅后財務內(nèi)部收益率為58.7%。從社會效益來說：項目建成后，可提供住宅108套，將切實解決居民的生活及居住問題。由于本小區(qū)注重環(huán)境營造和公共設施的建設，它將成為當?shù)赜忠粋€亮點，為人民提供了優(yōu)越的住宅環(huán)境，積極有效的響應了濰坊市的安居工程，使人民能夠更好的生活和工作。因此社會效益極為可觀。從環(huán)境效益來說：該開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對環(huán)境的破壞，該工程完成后，項目以全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，配套功能齊全的公共服務設施以及便利的交通，無疑將在該區(qū)域形成一個全新的亮點，對于美化市容，改善環(huán)境帶來較大的影響?？v觀開發(fā)全過程，從經(jīng)濟效益，社會效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全可行的。2、建議強化項目進程中的投資、質(zhì)量、進度計劃，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。⑴實行速度管理，加強項目運作進度，以避免市場可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風險。⑵公司各部門緊密配合，以加快項目運作進度。⑶要做精品。產(chǎn)品設計各個環(huán)節(jié)都要以招標方式求得高水平設計出來的標志性、有品位的產(chǎn)品。⑷項目成本須合理控制，以保留市場波動時的降價應對空間。⑸注意嚴格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項工作。特別要準備好抗風險資金，不可挪用。目錄TOC\o"1-3"\h\z第一章總論 1第一節(jié)項目背景 1第二節(jié)項目概況 2第三節(jié)可研報告編制依據(jù)及研究范圍 4第二章項目建設的必要性 6第三章外部和內(nèi)部環(huán)境分析 8第一節(jié)外部環(huán)境分析 8第二節(jié)x