某地產(chǎn)項目宣傳企劃案

天潤柏川·龍城帝景宣傳企劃案一、市場現(xiàn)狀分析1、大市場走勢分析2005年中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)成為國家經(jīng)濟增長的兩大支柱。一個是成熟的賺錢機器，造就了一批又一批億萬富翁、一個是極速增長的消費熱點，五一、十一火了各大旅游景點的同時，也帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。而各大產(chǎn)業(yè)的根本資本投資市場，經(jīng)過十多年的發(fā)展，無論是業(yè)內(nèi)人士還是投資者都逐漸成熟，一個沒有實質(zhì)變化的概念、或一個突發(fā)奇想的點子已經(jīng)難以打動人心。消費者越來越注重金融產(chǎn)品的核心本質(zhì)和為其創(chuàng)利的能力。2．區(qū)域市場分析由于太原獨特的地理條件及位置，導致太原及周邊地區(qū)的投資渠道少，而山西又是產(chǎn)煤大省，大量的資金由于投資渠道的問題而閑置下來，從而引起了商業(yè)地產(chǎn)的火爆。商業(yè)地產(chǎn)的火爆不能說明商業(yè)的繁榮，從經(jīng)營情況來看，太原的商業(yè)經(jīng)營入不敷出的例子比比皆是，從這一點看，商業(yè)的經(jīng)營情況直接影響著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)的火爆不能說明商業(yè)的繁榮，但從經(jīng)營情況來看，太原的商業(yè)經(jīng)營入不敷出的例子比比皆是，從這一點看，商業(yè)的經(jīng)營情況直接影響著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。近年太原市的商貿(mào)業(yè)發(fā)展較快，但也暴露出一些問題：一是商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量逐年增加，消費卻相對不足。太原市城鎮(zhèn)居民可支配收入較低成為目前太原商業(yè)發(fā)展的“致命”弱點。從經(jīng)營方式來講，太原絕大多數(shù)以招租返租方式為主，承諾給客戶的投資回報率在6%到10%間，返租時間多為5－10年。經(jīng)營方式十分相似，只是在售價上有些差異而已。由于招租返租形式的參與機構(gòu)多，風險大，在太原出現(xiàn)幾個未能履行租金回報的樓盤后，投資者對這種形式的熱情也開始打折扣。一方面的大量的閑置獎金急等待投資獲利，一方面是可投資產(chǎn)品的單一匱乏，這就給本案的金融地產(chǎn)尖產(chǎn)品的發(fā)展創(chuàng)造了良好的市場切入點。3、市場未來走勢預期（1）市場環(huán)境分析2005年太原房地產(chǎn)市場狀況不溫不火，隨著各大樓盤市場投放量的加大，市場呈供過于求，同質(zhì)化嚴重。將導致大量客戶加入持幣觀望的隊伍，本案推出的金融地產(chǎn)概念以地產(chǎn)存折的形式出現(xiàn)，讓投資者月月見現(xiàn)錢，既滿足了投資者快速回報的獲利心理、又保證其原有獎金的安全，必定大有作為。（2）敵牌環(huán)境分析以“銅鑼灣”“東大盛世華庭”“和信摩爾”為代表的商鋪類樓盤，將和本案在太原及山西市場范圍內(nèi)形成直接的競爭，再加上小區(qū)域（以本案為中心500米距離）的競爭，本案所面臨的市場競爭激烈程度空前激烈。解決之道在于跳出同質(zhì)化的怪圈，“以娛樂業(yè)態(tài)經(jīng)營回報空前”“地產(chǎn)存折、月月返錢“兩大獨特概念與競爭者拉開距離，置身于混戰(zhàn)之外。二、本案SOFT分析屯St戴re損ng萬th糾s薦優(yōu)偽勢促We槐ak彼ne投ss元笑劣赤勢折地處刻柳巷做成熟表商圈救，地條段優(yōu)冤勢明激顯。吹外部類商業(yè)叔配套幼齊全樣和周赴邊商哈業(yè)氛衫圍濃舉厚。范四五棚層以猛“紀娛樂撒餐飲遼”音業(yè)態(tài)局作為吵經(jīng)營部項目名，跳霜出了歪太原衰商鋪擁以商燦場經(jīng)找營為刑主的拜模式皮。遙上海它百聯(lián)擱、美仗特好礙等知摘名企廢業(yè)的壓入駐施或即戚將入碧駐，趟將給據(jù)投資能者更置多信扯心。潮工程敢已基穿本完苦成，束以準疾備現(xiàn)歐房的救形式弟發(fā)售渠。策銀行求保函水、定訪期回泰購等脹保證舍堅定便了消佳費者煎的信殲心。逆太原伏市商散鋪開伶發(fā)過速剩，苦商業(yè)奴用房徐空置僑增長余顯著組。衰目前剛柳巷喘規(guī)劃剝較為邀混亂裹，本在案與退柳北膨尚有械一段項距離止，并愿有爛媽尾樓抖相隔寶。掏本案引“侮寫字揚樓尚”“咸購物評商場嶼”“咽娛樂崖餐飲鵝”凝等多冶業(yè)態(tài)獸同時群發(fā)售叛，容假易造拆成項習目識驢別系卡統(tǒng)的鑒混亂竟。數(shù)局送也住工程昨進度康工期鹽等方夢面的稼因素番，項睜目市沉場口俗碑不描佳。酸個案誘曾經(jīng)待由開誤發(fā)商肌自行撫銷售耗、現(xiàn)濾階段倚又由豬不同等房地夜產(chǎn)代污理公繼司代底理銷色售，危參差架不齊臥的銷工售水拖平、靠服務全態(tài)度橡，對緣外承鍋諾的右口徑合不一做，有嶄可能溜在市像場產(chǎn)蟲負面冠影響輩。蛾Op擦po若rt油un競it結(jié)ie河s寸熄機會墨Th皇re漸at托s誦普威脅瘦太原魔人對貪柳巷什有一倡定偏按愛，阿招商高與投禁資難唉度相集對較瓜??；雜舊城東拆遷悼改造易重點奴，長感遠看層，升絕值潛尸力較旺大。鄙準現(xiàn)鉗房項佛目，珠容易驅(qū)建立營目標正客層趨的購炮買信耀心。詢周邊黎競爭糾者，晨東大鬼盛世饑已將類宣傳時重點執(zhí)放到領“翅酒店退式公股寓若”針，銅耽鑼灣鋤也因捷銷售級周期戴過長偉失去塘市場峰新鮮凈感。誕美特投好與艷上海稍百聯(lián)關(guān)進駐欠，會視堅定遺觀望灑者入切場信飛心。慶以糖“鉛娛樂喚業(yè)態(tài)混”鋪廣泛李宣傳漆的商助鋪在坦本地螞市場萬很少蠢。鍵現(xiàn)階弱段如橡能加夾強工玻程進畜度，辛則有企利于穴提升偽客戶升對本巧案的鹽信心或。貢周邊紡競爭豎對手艷多，蒜規(guī)模弄上本綿案沒母有優(yōu)脖勢，傘容易抬陷入臘價格瘋競爭世或惡炸性比肥拼。勻太原柿商鋪益開發(fā)嚇過剩繳，商隙業(yè)用柿房空尚置增勾長幅注度顯傅著。飲客戶屢觀望憶心態(tài)趕嚴重垂，前事期已撈購者具有質(zhì)夾疑。擔開發(fā)源商有夠多種候來態(tài)姓銷售潮，是爽否支覺持本妨案先焰行，際對本榮案營租銷工山作的澇開展棕起一只定作通用。共四、僵本創(chuàng)案總殿體定設位分費析決怨策關(guān)1、豈總體朝定位歲：思山西互檔次償最高鮮的休得閑M鄭AL彎L負“瑞娛樂隨業(yè)態(tài)艦”紫商鋪包+柳“滅（百宏聯(lián)）卸龍城嬌時尚煌之顛商”找2斬、核援心競態(tài)爭力焦：企“聞娛樂熔業(yè)態(tài)兔商鋪淘”瓣回報倚豐顆厚意五、姜本案偷主力奶目標偶客戶茅群預霜想定亂位及件分析帥畢本案森作除為商酸業(yè)投尸資樓翁盤，裙其婚規(guī)模癢、地見段、主價格乞等墾決定晝了其蛋主力鬼客戶肌群為本經(jīng)濟挖強勢絲群體但，有云如下玻特征族：羞福1、查豐富邊的社買會閱蔽歷。之謝2、益購買處決定軋者的傍年齡西成集假中在壘30罪-5支0歲煩左右協(xié)。狹3、儀家庭含結(jié)構(gòu)稻主要晃為2聰代居丟或向則3代諸居過踐度。矮4、涂經(jīng)濟州實力鏡強。奴五柴、本銀案形踢象定里位分紅析決決策激1、濫識別話系統(tǒng)恒在廣呆告推范廣時配，有豎效整遮合個眾案質(zhì)琴素，往利用溜市場郵識別腐系統(tǒng)塵塑曾造透天潤蔬柏川惰.塞御花夢園假風日廣夾場仁在消貨費者慧心目塘中的似創(chuàng)富氏形象綿，建怕立雨天潤提柏川略.狂御花模園假險日廣扎場愛的美夕譽、蝦知名坑度。室2、簽識別貴系統(tǒng)晨具體殊表現(xiàn)坐（1梅）對色調(diào)逐：燭曖躺色調(diào)碎，金威色為述主攪來體偏現(xiàn)本瀉案的桑“旨創(chuàng)富都理念類”敲，以繩財富爬、打章造未酒來優(yōu)搞越生雅活為迅內(nèi)容撓表現(xiàn)趁。隸（2兄）豆銷售科現(xiàn)場跳的包怒裝：紗包括核銷售抓道具跟與銷罷售人長員素逗質(zhì)的甩完善且與規(guī)絮范。母首先挨，保刃持銷己售現(xiàn)購場環(huán)懲境的牌整潔滑清亮流。其宗次，糧銷售河道具辰齊全工，包露括廣向告單頓、業(yè)鋪位些分部準圖、負樓盤闖的模訴型、習效果抓圖、歐價格冠表、泉客戶壓須知租等。帆（3頭）廢銷售湊人員曬：銷傷售人惱員整畫體素冊質(zhì)和澇產(chǎn)品棉特性托向符繞合。架確實鉤抓好禿銷售怠人員拌的業(yè)打務知償識水三平與戲服務糖質(zhì)量盒，有教效引訴導成踩交?；晖瑫r遺不間累斷的昆進行兼有躺針對虛性的礙培訓伶。香六農(nóng)、雞本案號樣版商工程社的建稈設選及配豎套設稱施策規(guī)略窩有效貞強化駁項目援的齊后備迷功能璃和始即將乓投入怒經(jīng)營禮的表圓象。王三、馳四層述作東為渣“文娛樂睡業(yè)態(tài)訂”猜的商舟鋪樣連版，特其相沙關(guān)裝孟修工溉程及隨配套廈設施鉆的提裁前施爭工建割設，英有助杜于約驅(qū)除著客戶湊心理斧疑慮棉。提糠升項今目的宏綜合膀競爭崗力及顯信任慘度，靠使相忙關(guān)配溫套成頓為有寧效的堆、看鳳得見跳的銷幸售道醋具，副刺激晶購買紋欲，柱形成敵新的睜賣點想。婆七川、本示案膀“陪娛樂健業(yè)態(tài)悄”鹽商鋪摧執(zhí)行微分析滋決策膝1、曾“稻娛樂啟業(yè)態(tài)榜”櫻商鋪削在太抖原來違講是杏一個去新的錫商鋪夜推廣向策略鴨，這騎就要探求在刺目標拼客戶坊心中足建立燒新的械概念田，而縫這個匹概念屢的建您立嶺不是褲一兩燈張效厲果圖適所能晌表達抖的，復推廣仰中應奪該擯權(quán)棄我水們要蒙說什沙么的才傳統(tǒng)紛做法五，而碑更多秧的考滿慮消其費者境頭腦辣中早規(guī)已形掃成的勒固有剖觀念湯，將幸其重鞏新整線理，今達成穗我們英想看勝到的擾新的冠聯(lián)結(jié)令。師2、皺“橡娛樂大業(yè)態(tài)造”馳商鋪認方案新的推鬧廣是挪一回廈事配，疼而能升否具尚體實借施又熊是另蝶一回檔事，方因此缺需要墾開發(fā)白商強壓有力鳳的配收合仆。廁3、豎“伐娛樂呼業(yè)態(tài)沾”柏商鋪次的高公回報樣能力灣對于纏銷售熄的作結(jié)用是粥不言機而喻岸的，港在問“搬娛樂筍業(yè)態(tài)揚”蠅商鋪稅形成遼廣泛翼認知拒之前斃，在運銷售享現(xiàn)場云可通馳過推多組想現(xiàn)場托噴繪稱方式奴具體痰表現(xiàn)串。挨八迅、本透案工濕程管誼理分密析決循策算好的絕施工超現(xiàn)場繳及管灑理，宜對銷墨售促葛進作柜用是蜂十分據(jù)明顯變的，慧具體慎建議忙如下摸：翻1、陡施工全現(xiàn)場折封閉輪式管州理，禁力求阻做到蓮整潔刺，干醋凈，腦材料銷排放死要整車齊，轟有序毒，歸季類排斯放。絮2、莊施工厚人員意要確痛實遵估守施換工的骨規(guī)章愛制度熊，在按保證堵施工謝安全企的同漠時要撓按期躺完工瓦建設侍?？?、敗看房奸通道特要整原潔、啞內(nèi)容都豐富訓，保文證看蹦房客猶戶的斧人身移安全誘。亦九恒、本膜案銷程售現(xiàn)解場管軍理決揉策今加下強銷擺售現(xiàn)拉場的據(jù)管理昂，具相體如江下：活1、只針對竭項目扒體量喝大、為鋪住型種淹類多憤的特失點，和采用轎良好雅的現(xiàn)服場銷薯控手緒法，贏營造床銷售下現(xiàn)場押積極長熱鬧簽的銷憂售氣日氛。牌2、檔針對深前期舉和未寒來厭銷售戲工作段中出始現(xiàn)的介問題伐作具鴿體要忌求，項培養(yǎng)總現(xiàn)場頭業(yè)務收員良祥好的橋工作專習慣每和專詠業(yè)服諒務態(tài)疲度。艙3、扮從專株業(yè)的奴角度棕，弱鮮化正“控推銷軍房子陳”壯的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