四川綿陽高新五金機電城項目可行性研究報告

PAGEPAGE19四川力盛投資管理有限公司2010年11月2日目錄1.1項目建設背景、目標及意義 21.1.1項目建設背景 21.1.2項目建設目標 31.1.3項目服務功能設計 41.1.3項目建設意義 61.2項目概況 92.1商業(yè)市場環(huán)境分析 102.1.1宏觀環(huán)境 102、 積極融入成渝經濟區(qū)的發(fā)展 113、 金山鎮(zhèn)將成為最大受益城鎮(zhèn) 122.2營銷戰(zhàn)略 122.2.1項目初步規(guī)劃布局特點及功能構成 132.2.2項目地塊分析 142.2.2項目整體開發(fā)設想 162.2.2項目經營設想 17第一章項目分析1.1項目建設背景、目標及意義通過對建設背景及建設目標的描述，將闡述項目開發(fā)對社會、政府、企業(yè)本身的積極意義。1.1.1項目建設背景四川作為西部地區(qū)的老工業(yè)基地，工業(yè)高地，在推進新型工業(yè)化進程中，將起到重要的作用。四川省委省政府在新形勢下提出的“三個轉變”更對走新型工業(yè)化道路、加快工業(yè)化進程、加快城市化進程有指導和助推的作用。前四川省副省長楊志文于2004年指出，四川是一個資源大省，結合全省工業(yè)工作會議提出的工業(yè)強省的宏偉目標，對我省資源進行大開發(fā)與國內國際大市場進行對接，西部和四川都需要高規(guī)格大手筆的五金機電交易平臺。由此可見，五金機電產業(yè)是事關國計民生的基礎產業(yè)之一，同時也是與許多重要行業(yè)關系十分密切的基礎產業(yè)，搞好五金機電產業(yè)的發(fā)展是一個迫切而重要的問題，可以說，五金機電行業(yè)能夠繁榮起來的話，由此可以帶動75%的關系國計民生的配套及附加產業(yè)的發(fā)展。因此，近幾年來，四川一直將五金機電產業(yè)作為重點產業(yè)加以扶持。省委，省政府對五金機電行業(yè)的發(fā)展也十分關心，多次指示，要求以“三個代表”重要思想為指導，發(fā)揚“求真務實”精神，迎頭趕上發(fā)達地區(qū)的水平。工業(yè)在整個國民經濟中占的比重是最大的，據不完全統(tǒng)計，2001年四川機電行業(yè)進出口比例達到了50%以上，2002年四川機電進出口首次突破10億美元，名列全國十強。這樣的發(fā)展態(tài)勢，也反映出了四川的機電行業(yè)正在向國際市場邁進。就全國而言，中國是一個全球加工基地，政府十分重視這類市場的發(fā)展，現(xiàn)在全國各地如廣州、深圳、福建、上海、重慶等地都出現(xiàn)了不少的機電大市場，并且隨著五金機電市場的繁榮，迅速拉動了周邊區(qū)域的商氣及人氣的形成。隨著金山工業(yè)基地的規(guī)劃與開建，工業(yè)基地本身對于五金機電市場的興建已形成強大的需求，可以說，從未來的發(fā)展來看，本項目的開建為大勢所趨。1.1.2項目建設目標本項目的建設目標，根據金山五金機電行業(yè)的發(fā)展狀況及金山鎮(zhèn)的具體形勢來看，是可以設定為以五金機電市場為主體，構建成一個具體一定規(guī)模和檔次的綜合類物資交易平臺。從硬件設施上看，須充分體現(xiàn)其外型的現(xiàn)代建筑美感，且在功能布局上符合綜合類物資交易平臺的特殊需求：集展示、交易、辦公、居家、倉儲為一體的現(xiàn)代物流中心。從經營管理上看，側重“先商業(yè)，后地產”的開發(fā)模式，努力達到政府、投資企業(yè)、市場商戶共同期待的多贏局面：擁有一個管理規(guī)范、商業(yè)氛圍濃郁的現(xiàn)代化綜合類物資交易平臺以帶動和繁榮區(qū)域經濟，同時又能在預期時間內達到土地資源及投資收益雙增的終極目的。我們認為德陽金山物資博覽交易中心的整體定位為：1、金山工業(yè)產品和先進技術的集中展示窗口和匯集通道2、金山工業(yè)化進程現(xiàn)實、顯著和強有力的推進器3、成為我市工業(yè)化建設及城鎮(zhèn)化建設的一個標志工程和典型項目1.1.3項目服務功能設計服務是市場的核心競爭力之一，因此為市場設計服務功能對于市場的建設和發(fā)展是十分必要的。我市場主要擬在五個方面向客戶提供服務：信息流服務、質量保障和監(jiān)督服務、物流服務、商流服務、資金流服務、管理流服務。1、信息流服務：主要是針對客商目前在經營決策過程中信息上的一些關鍵弊病，比如信息零碎、信息滯后、信息不全、信息失真和信息靜止等方面，在條件成熟的時候針對一些產品，逐步引入大型采購企業(yè)拍賣制度、信息沙龍、定期市場分類報告、市場結構性特征分析等制度，以客商為中心全面規(guī)劃市場的信息系統(tǒng)組織，在交易信息生成、整合、加工、提供、以及幫助客戶信息挖掘、輔導利用等方面提供全程服務，切實幫助經營戶擴寬信息渠道來源、提高信息時效性和信息質量，減低經營決策中的信息風險（決策失誤是最大的經營失誤），同時逐步完善和推動經營戶的電子商務系統(tǒng)提高經營效益。2、質量保障和監(jiān)督服務：通過與質量管理監(jiān)督部門的合作，建立產品質量監(jiān)督和信譽保障系統(tǒng)，提高市場的品牌價值并使整個市場朝著高水平的方向發(fā)展，逐步建立市場準入制度，逐步提高進場企業(yè)的自我質量管理門檻，形成市場“高品質流入，高品質流出”的流通局面。3、物流服務：物流服務是實現(xiàn)成本降低目標的一個重要手段，因為在商品從生產到消費的整個流通過程中工藝用五金工具，物流成本占總成本比例可達到30%以上，通過加強物流管理來降低成本的空間很大。市場通過在運輸管理、組貨管理、倉儲管理、包裝管理等方面提供的服務組合，通過提高包括車輛組貨能力、降低車輛空駛率、推動專業(yè)化倉儲等等一系列服務，降低經營戶的倉儲成本、配送成本、運輸成本，使經營戶在物流方面的成本逐步下降，提高經營戶整體的競爭優(yōu)勢。4、商流服務：經營戶需要尋找上下游企業(yè)，上下游企業(yè)需要尋找合作伙伴，商流服務是通過有關的會展等方式，幫助經營戶尋找、甄別、確定和開發(fā)商流，為經營企業(yè)和中外同行開拓更大的商機，引入外貿和海關服務，引入海外市場研究不定期專家、客商報告會，為經營戶開發(fā)海外市場提供切實的幫助，引入相關工商服務機構和金融輔助服務機構，為經營戶提供商業(yè)信用方面的支持幫助。5、資金流與金融服務：主要包含兩個方面的內容：結算支付和融資支持。市場通過提供更高效的結算服務，逐步實現(xiàn)交易的非現(xiàn)金化，通過融資服務解決企業(yè)的短期金融困難、幫助企業(yè)提高資金周轉率、做大做強。條件成熟后，建立資本市場、項目市場、產權市場、品牌市場等相關生產力要素市場，為企業(yè)成長壯大保駕護航。6、管理流服務：通過幫助經營戶企業(yè)化運作，實現(xiàn)中小型企業(yè)，特別是民營企業(yè)的現(xiàn)代化轉軌，提高經營戶的企業(yè)組織規(guī)范、降低企業(yè)因為自身管理水平、管理素質不高造成的經營風險，幫助企業(yè)更快地騰飛，塑造一代新的機電五金工商巨子。其他服務包括：消防與安全服務、人員培訓服務、保險服務等。1.1.3項目建設意義1.1.3.1為社會、政府、群眾及地方經濟的發(fā)展提高帶來廣泛的社會效益、經濟效益、環(huán)境效益，改善項目所在地區(qū)的勞動就業(yè)狀況，提高區(qū)域商業(yè)投資環(huán)境的知名度及美譽度。1.1.3.1.1社會效益:從金山鎮(zhèn)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，盡管工業(yè)企業(yè)的招商引資已經初具規(guī)模且已開始或完成初期投資，住宅類物業(yè)的投資建設已初具規(guī)模;但應該清醒的認識到，金山的住宅類物業(yè)的繁榮依托于工業(yè)企業(yè)的投資入住，可以說，金山的經濟發(fā)展在未來到底能走多遠的一個重要保障就是工業(yè)企業(yè)的投資，經營的良性與否。根據經濟學上的配第——克拉克定律，經濟發(fā)展而產生的產業(yè)結構演變的一般規(guī)律是：勞動力先從農業(yè)流向制造業(yè)，再從制造業(yè)流向商業(yè)和服務業(yè)；因此三次產業(yè)產值變動規(guī)律先是第二產業(yè)比重逐步提高，然后是第三產業(yè)占GDP的比重逐漸增大。也就是說工業(yè)化是欠發(fā)達地區(qū)現(xiàn)代化的必由之路。工業(yè)化的進程一般要經歷三個階段及三個時期，即：一是初級產品生產階段，亦稱為前工業(yè)化階段；二是工業(yè)化階段，又進一步分為工業(yè)化初期（亦稱工業(yè)化啟動期、經濟起飛期等）、中期（亦稱準工業(yè)化期）和后期（亦稱工業(yè)化完成期）三個時期；三是發(fā)達經濟階段五金工具、鎖具，亦稱為后工業(yè)化階段。按此標準衡量，目前金山尚處于工業(yè)化中期的初始階段；工業(yè)競爭力成為經濟運行質量不高的重要標志。“無工不富，無商不活”，可以說，金山鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)的投資入住僅僅是為區(qū)域經濟建設提供了基礎，但能否最終實現(xiàn)還需要商業(yè)這只手來拉動，這個商不是常見的商業(yè)，而應該定位于“能夠承載金山鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)及工業(yè)產品宣傳和展示功能之商”，“能夠實現(xiàn)金山鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)及工業(yè)產品酒香也能飄出深巷目標之商”。也就是說，我們提出的構建以五金機電市場為主體，構建成一個具體一定規(guī)模和檔次的綜合類物資交易平臺及物流配送中心的構想符合金山鎮(zhèn)未來發(fā)展，經濟建設的大政方針。1.1.3.1.2經濟效益:項目的發(fā)展勢必會促進地區(qū)經濟的發(fā)展。本項目具有相當規(guī)模、功能完善、配套齊全，其本身既可產生巨大的經濟效益，同時，隨著地區(qū)商品貿易尤其是五金機電、物流、配套產業(yè)貿易的繁榮，又可帶動周邊交通、金融、服務及房地產等第三產業(yè)的發(fā)展。本項目的開發(fā)，將從一定程度上提高金山鎮(zhèn)特別是項目所在區(qū)域附近3-5公里居民的經濟收入，將大幅度增加國家及地方稅收收入。相信歷經三到五年的精心培育后，本項目可為金山鎮(zhèn)的地方財政帶來每年數(shù)千萬元的可持續(xù)稅收，創(chuàng)造巨大的經濟效益。1.1.3.1.3環(huán)境效益:在項目設計上，我們力求吸取國內經濟較發(fā)達地區(qū)的先進商業(yè)模式，并結合本地區(qū)域的實際情況，立足于人們生活的客觀需求，建設一座具有社會價值、高品位文化底蘊和符合公眾利益的現(xiàn)代化商業(yè)建筑。本項目的設計立意新穎、思路超前、環(huán)境優(yōu)美、氣勢不凡，是體現(xiàn)多主題的功能完善的綜合型購物場所，將購物、休閑、娛樂完美地融為一體。項目的建成，將為金山鎮(zhèn)的城區(qū)建設又平添了一座以自然生態(tài)為主題的具有現(xiàn)代都市氣息的標志性建筑。1.1.3.1.4改善勞動就業(yè)狀況:預計本項目可直接安置解決下崗、待業(yè)、榮轉軍人等2000余人就業(yè)，間接提供更多的就業(yè)發(fā)展機會，為政府排優(yōu)解難。本項目屬勞動密集型產業(yè)，設置勞動崗位數(shù)目相當可觀。崗位技能涉及高、中、低三個層面，主要是中、低層面，職能技術的掌握相對容易，適合中青年多個年齡段的就業(yè)。同時也為金山人民就業(yè)提供寬廣的理想化平臺，對金山鎮(zhèn)社會的安定團結也起到積極正面的影響。1.1.3.1.5知名度和美譽度:本項目引領金山在商業(yè)建筑領域與經濟發(fā)達地區(qū)同步。通過創(chuàng)立商業(yè)建筑品牌，提高金山鎮(zhèn)在省內外商業(yè)領域的認知度。隨著在改革開放后的飛速發(fā)展，現(xiàn)正成為省內大城市中一顆耀眼的新星。山不在高，有仙則靈；水不在深，有龍則名，該項目的成功運作必將營造一個完美的現(xiàn)代專業(yè)市場購物環(huán)境。1.2項目概況1.2.1項目名稱：德陽金山物資博覽交易中心（暫定）1.2.2建設地點：金山鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)，現(xiàn)金山鎮(zhèn)政府斜對面1.2.3投資單位：四川力盛投資管理有限公司1.2.4法人代表：蘭國盛1.2.5建設規(guī)模：1.2.6建設期限：1.2.7第二章項目商業(yè)市場環(huán)境分析及營銷戰(zhàn)略2.1商業(yè)市場環(huán)境分析本部分將對目前金山鎮(zhèn)的宏觀政策及經濟環(huán)境進行分析。2.1.1宏觀環(huán)境1、政府出面多方聯(lián)手打造成、德、綿經濟走廊為搞好金山“十一五”規(guī)劃編制工作，配合國家做好成渝地區(qū)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，2004年8月13日，在省委的倡議下，綿陽、成都、德陽三市發(fā)展計劃委員會就提升成、德、綿區(qū)域經濟競爭力，以及如何搞好“十一五”規(guī)劃和構建成德綿經濟區(qū)等共同關注的問題專門召開了會議。會議認為：成德綿地區(qū)是四川省乃至西部最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一，也是國家“十一五”規(guī)劃中提出需要整合提高的城市密集區(qū)。成、德、綿經濟總量占全省約48%，是四川的經濟核心，成都的都市經濟、德陽的重型機械裝備、金山的科技城建設，將構建四川“十一五”期間最有發(fā)展?jié)摿Φ慕洕鲩L區(qū)域，也是成渝經濟區(qū)域最重要的經濟發(fā)展組成部分，應當加快、加大經濟協(xié)作。為加快成德綿區(qū)域經濟發(fā)展，建立經濟協(xié)作戰(zhàn)略伙伴關系，指導三市“十一五”規(guī)劃編制工作，三市計委將聯(lián)合組建《“十一五”期間成德綿區(qū)域合作與開發(fā)思路研究》課題小組，就三市共同關心的問題進行深入研究。三市計委達成了“情況互通、信息互通、相互促進”的意向，將進一步加強相互間的溝通和學習。三市計委共同探討了在市場經濟體制下，該由政府解決的，加快經濟發(fā)展的平臺建設問題，對三城市基礎設施、能源、現(xiàn)代物流、通訊信息、金融、專業(yè)化協(xié)作等問題進行了討論，對建立通訊本地化、金融協(xié)作、城際快速通道、輕軌建設提出了積極的建議。同時，從產業(yè)結構調整與互補發(fā)展、優(yōu)化區(qū)域產業(yè)結構和空間產業(yè)布局，加強跨區(qū)域產業(yè)整合和協(xié)調，打破地區(qū)間的貿易壁壘，構建與市場相適應的產業(yè)網絡，形成統(tǒng)一的大市場，促進區(qū)域間資源的流動和共享進行了討論。2005年1月31日，四川省發(fā)改委正式批復同意編制《成德綿區(qū)域發(fā)展規(guī)劃》（川發(fā)改規(guī)劃[2005]43號）文件，編制和實施成德綿區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，不僅對統(tǒng)籌成德綿地區(qū)經濟社會發(fā)展，進一步發(fā)揮其龍頭和骨干作用，而且對于促進四川全省經濟社會的跨越式發(fā)展和金山科技城建設，都具有十分重要的作用。編制成德綿區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，推進成德綿區(qū)域經濟發(fā)展，得到省發(fā)改委的贊同，將成德綿區(qū)域經濟發(fā)展寫入了2005年四川省人大工作報告。積極融入成渝經濟區(qū)的發(fā)展綿陽第四屆五次會議第3號提案中提出的《主動融入成渝經濟區(qū)，建立“成綿經濟合作戰(zhàn)略伙伴關系”》的建議案受到廣泛的重視，結合“十一五”規(guī)劃的制定，市計委已將“綿陽在成渝經濟區(qū)的地位和作用”作為一個重大課題進行研究，并在編制金山“十一五”規(guī)劃時，將金山加入成渝經濟區(qū)作為重要內容之一編入規(guī)劃，在四川形成綿陽、成都、重慶三個區(qū)域經濟的組成結構。金山鎮(zhèn)將成為最大受益城鎮(zhèn)金山位于成綿高速旁，現(xiàn)至綿陽12-15分鐘路程，綿陽高新新區(qū)――磨家并入城區(qū)后，金山至綿陽的車程約8分鐘，距德陽15-20分鐘車程，距羅江縣城約10分鐘車程。隨著城市化的進程加快和土地資源的升值，絕大多數(shù)有遠見的工業(yè)企業(yè)及物資交易及展示行業(yè)將從城中走出來，而作為可輻射德陽，綿陽的金山，將成為其首選之地。2.2營銷戰(zhàn)略根據本項目的整體戰(zhàn)略計劃，公司針對其相關產業(yè)，進行了前期市場調研，在獲得大量市場信息數(shù)據的前提下，以確立項目的營銷與推廣核心、尊重市場客情與營銷環(huán)境、顧及內部資源與開發(fā)實力為前提，結合項目的地塊規(guī)劃特點與項目開發(fā)條件，制定了較詳盡的項目開發(fā)策略與營銷策略。為明確營銷資源和傳播，本章節(jié)進一步總結、界定了項目的產品總體規(guī)劃特點與項目品質形象定位。依此提煉產品賣點與策劃要點，總結項目的核心理念與營銷主題，確立項目總體推廣思路，并本著近細遠疏、循序漸進的原則，對不同階段的戰(zhàn)術特征與企劃思路予以界定和描述，從而保障營銷推廣方案的可執(zhí)行性、可持續(xù)性、可整合性、可拓展性。同時，基于商業(yè)物業(yè)與商務公寓在本案開發(fā)中的難點與不確定性，分別就相關區(qū)域環(huán)境、經濟趨勢、業(yè)界態(tài)勢、可比物業(yè)狀況等立項指標，進行了全面、科學的再次調研與深入分析，進一步得出二者以及二者統(tǒng)一的市場定位、產品規(guī)劃、經營分析及銷售控制等結論。2.2.1項目初步規(guī)劃布局特點及功能構成依據本案“1拖1商鋪”+“大型展示中心”+“住宅”＋配套商業(yè)的規(guī)劃主題；結合項目地塊的形狀特點及規(guī)劃條件，并顧及到本案開發(fā)策略的制訂與實施。對項目的規(guī)劃與商業(yè)的定位結合提出適合本項目的規(guī)劃及建筑形式設計要求。(布局示意)2.2.2項目地塊分析本項目作為商業(yè)地產在金山展開運作，算是要硬生生地在此造出一個全新的、充滿活力的黃金商業(yè)口岸來，難度是可想而知的。建議開發(fā)商從運作一開始即以“塑造”和“培育”為核心，穩(wěn)扎穩(wěn)打，既不失大氣，也不浮躁冒進。優(yōu)勢：項目地塊與地處德陽，綿陽的居中位置；地處成綿高速南側，擁有交通優(yōu)勢；金山工業(yè)環(huán)境，居住投資環(huán)境已初步成型；政府大力支持。劣勢：項目周邊區(qū)域配套不夠完善，居民購買力有限；項目區(qū)域流動人口稀少，商業(yè)氛圍嚴重不足；項目所在地周邊開發(fā)度不高；依托于工業(yè)投資的完成和良好經營。2、開發(fā)條件分析機會點：隨著成德綿經濟走廊及成渝經濟圈的逐步推進，以及區(qū)域招商引資步伐的明顯加快，項目所在地勢必形成我司定位的大型物資交易中心；金山前兩年的經營已吸引各類投資人群的關注；我公司為綿陽五金機電商會的會長級單位，同時與德陽制造業(yè)商業(yè)有長期穩(wěn)定的互通式合作關系。威脅：當?shù)卣恼猩陶呤欠翊嬖诳勺冃?；項目的經營能否得到當?shù)刂鞴懿块T及機構的全方位支持；B、項目開發(fā)建議（1）、盡可能地建一個有規(guī)模、上檔次，并在當?shù)貐^(qū)域內從規(guī)劃設計上看可以領先五到十年的“生態(tài)型”大型物資貿易中心，全面提升行業(yè)形象。（2）、分期開發(fā)，分期投資，先做市場再做配套類物業(yè)。（3）、充分引進外地有口皆碑的優(yōu)勢企業(yè)入駐本項目，形成品牌企業(yè)陣營，凸顯狼群效應。（4）、投入大量資本進行品牌整合推廣，本著“先商業(yè)，后地產”的原則作大市場，留住商家，發(fā)展商家，滿足投資者的利益回報。（5）、強化開發(fā)商在硬件投入上的超前思維，充分滿足經營商家和投資者對項目環(huán)境和功能的挑剔心理。2.2.2項目整體開發(fā)設想 項目整個建筑群為三個組團，分二期進行開發(fā)。 一期開發(fā)一、二組團：第一組團占地面積約100畝，建筑面積約33000平方米（一樓面積約15000）；第二組團占地面積約40余畝，建筑面積預計36000平方米（包括3500平方米左右底層商鋪及32500平方米五層半小高層住宅）的生活有配套區(qū)域。二期開發(fā)第三組團，為占地面積約200畝的商住區(qū)。 建筑規(guī)劃方面，項目的三個組團之間布置有廣場如旱噴泉廣場及停車場，提供優(yōu)良的購物環(huán)境。一組團的二層頂面相連預計規(guī)劃一個10000多平米的空中綠化廣場，提供給入住商家休閑商務談判之用。建筑造型強調現(xiàn)代而大氣，簡潔，明快，標識性強。2.2.2項目經營設想2.2.2.1經營策略方面第一、充分吸引本司所掌握的五金機電商會優(yōu)勢，聯(lián)合成都五金機電商會、德陽制造業(yè)商會的會員商家，在購買、租賃政策方面提供具有足夠吸引力的優(yōu)惠。第二、以五金機電商家的入住吸引如物流企業(yè)及其他配套行業(yè)的入住。第三、通過首期第二組團住宅物業(yè)的開發(fā)和銷售，增加區(qū)域的商氣及人氣。第四、配備專業(yè)的市場推廣團隊，提升本項目的知名度，并與外部商會及商家聯(lián)盟組織結成戰(zhàn)略合作。2.2.2.2政策扶持方面 第一、市場建成后，希望由政府出面組織成立市場服務中心，工商、稅務、公安、銀行、保險等部門進駐市場，實行“一站式”服務。 第二、對進入市場的經營單位和個人（以下簡稱經營戶），在辦理工商注冊登記、稅務登記、企業(yè)代碼證書、環(huán)境影響評估報告等各項進場證照手續(xù)過程中，盡量爭取除國家核定的工本費外，免收其他所有費用。 第三、對市場內從業(yè)的符合下崗再就業(yè)稅收優(yōu)惠條件的個體工商戶，經審批合格的向政府機關申請免征三年的營業(yè)稅、個人所得稅、教育費附加、城建稅?？傉撘陨蠟槲宜踞槍鹕芥?zhèn)的工業(yè)布局，參照政府的相關招商政策，旨在更好的為金山當?shù)毓I(yè)產業(yè)發(fā)展服務，同時也抓住金山的發(fā)展機遇實現(xiàn)企業(yè)自身的發(fā)展所提出的構想，希望我司的前期報告能起到拋磚引玉的效果，懇請各位領導提出寶貴的意見！謝謝您的觀閱！目錄1.1項目建設背景、目標及意義 2