物業(yè)策劃手冊

物業(yè)策劃手冊想知道項目旺銷的秘密嗎？“規(guī)劃設計方案沒有物業(yè)管理單位的簽字不能實施，施工結(jié)算沒有物業(yè)管理單位簽字不能付款，讓物業(yè)管理全方位地參與項目的質(zhì)量監(jiān)督”，這是某熱銷樓盤發(fā)展商的明文規(guī)定?！秲?yōu)期導入物業(yè)管理實戰(zhàn)操作手冊》從項目制勝的戰(zhàn)略角度系統(tǒng)講述了獲得競爭優(yōu)勢的奧秘。操作程序第1操作環(huán)節(jié)：理解先期導入物業(yè)管理

第2操作環(huán)節(jié)：物業(yè)管理前期介入的市場價值

第3操作環(huán)節(jié)：物業(yè)管理的內(nèi)容設定第1操作環(huán)節(jié)：理解先期導人物業(yè)管理

本策劃包括物業(yè)管理規(guī)劃，它與建筑規(guī)劃的不同之處在于：各自所站的角度不同。我們發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)建筑設計院在規(guī)劃設計時，未能充分或準確考慮日后的物業(yè)管理，給住戶造成了麻煩，給物業(yè)管理公司帶來7不便甚至困難。比如，空調(diào)機的安裝及排水考慮失誤，造成影響制冷效果或裝修困難；鐵圍欄及其地鐵制材料的過多使用，造成日后的保養(yǎng)負擔過大等。這些情況都說明設計院對物業(yè)管理問題欠考慮。同時，由于物業(yè)管理公司熟知這些問題，因而才能在這方面提出專業(yè)意見。我們在規(guī)劃的初期就積極引進物業(yè)管理觀念，讓物業(yè)管理與規(guī)劃設計、建筑安裝、機電設備、營銷推廣等不同專業(yè)在不同的層面上進行互動。有鑒于此，物業(yè)管理服務最好是在物業(yè)開發(fā)的初始，即基礎工程建設開始就介入，但此時不是全面介入，通常只是由一位熟請工程和設備的專家參與，該專家將根據(jù)物業(yè)管理的需要對有關結(jié)構(gòu)設計和設備配置等技術(shù)性問題提出專業(yè)意見，并且參與部分工程的施工監(jiān)管，同時可以培養(yǎng)未來的物業(yè)管理技術(shù)骨干。物業(yè)管理的全面介入應該是在銷售工作開始以前，為了配合銷售，物業(yè)管理專家應該在售前完成的工作是：明確服務內(nèi)容；明確設備配置；確定組織架構(gòu)；明確財務預算（即收費標準）；完成管理份額計算；完成所有合同文本。這一系列工作的完成，通常須要兩到三個月時間。第2操作環(huán)節(jié)：物業(yè)管理前期介人的市場價值從“馬后炮”到“未雨綢繆”

緞隊提起起萬科分物業(yè)射，擔“址無人渠化諒”英、牢“除個性吊化敏”我似乎題成了奏它的蛾代名嫌詞，獅但卻減絕少末有人送知道錫“價提前排介入贏”給。提冬前介使入，然是一怪個長巴效服繳務的停概念扣，即對物業(yè)恥公司經(jīng)在接壩管某滋樓盤醒之前顛，代漏表業(yè)鞭主的促利益君先期漲介入挎樓盤夜建設耗。湖萍起初播，他蛛們只殼是成賀立專躁業(yè)職澆能部譜門，鉤負責賄公司涌所屬爺房屋鋼的維屢修和設投訴瀉協(xié)調(diào)譽，盡巧量將久事故像隱患盾杜絕續(xù)在萌酷芽狀充態(tài)。走但是潔站在欠業(yè)主貨的角悟度，里哪怕董你服芒務再溫及時油，維抄修再殃到位駁，即邊使疲隊于奔剝命也妻不會具使他常們滿種意。執(zhí)正如逃一個溉社區(qū)下，破礙案率傷再高尖都不賀是一驅(qū)件值拌得炫堅耀的縫事，怕只有尼發(fā)案槍率等筍于零祥，社嗓區(qū)的訴安全許才會包得到朝居民難的認垃可。鳴渴于是泛，物味業(yè)公速司一匹改最厚初的焰“紫滅火庭”鋼為祖“扣防火軋”體，在饅規(guī)劃鋪設計交方案瞎出臺管前，走就介伍入方首案的檔修改滾、優(yōu)那化和撿決策危，把姻平時運管理隆實踐梨過程洽中掌銅握的緊信息弄反饋鼠給設鉤計師餃，在跨設計碼時充扎分考甜慮到秒業(yè)主居生活芝和物努業(yè)管目理的抽實際酸需要燈，提跳高設仿計品竭質(zhì)。殘我們囑與專化業(yè)監(jiān)多理公謝司不半同，群他們鍋與開塘發(fā)商劍之間夕是合墻同關陶系，姑工程遷驗收耽一旦緣結(jié)束糠，就計不再絲有任獻何的域后續(xù)糾服務捕。而蛋我們漁是診‘咽長效凝服務潑’籠，必喜須為艦以后戒公司邁的維窯修服惠務著旋想。蟻整個起工程蹲與物紀業(yè)管野理自尊身的雙后續(xù)產(chǎn)服務愚是密喚切相驕關、層榮辱蘋與共溪的。料現(xiàn)在廈，承劣建商賄對我圈們非就常理境解和擁歡迎陷。最濾初，么他們絕也有松抵觸布情緒儀，我祝們的屯管理籠人員蛾到材妄料現(xiàn)腹場取堂證，辟他們與有的溝工人善甚至底要砸剝我們?nèi)I(yè)薯管理舍人員覆的照蹄相機六。有謝人問籠起我謎什么朵是萬臨科精朗神，愿我想和就跟刪我們滔推行撫提前警介入寬一樣柳，不瑞斷創(chuàng)蜜新、逝在別蜜人走宏時我妖們就霉開始看跑?？∵@就滿是我董們的充精神選吧。贈業(yè)管幼理前甚期介刻入的密作用劫前期贏介入夏—聞一移增交接踢管推—枝一后需期管宜理，鵝這種嬌模式膝才是慨物業(yè)劫管理遼的完律整模吊式。凱勸第一逃，物前業(yè)管要理前景期介萍入有社利于神優(yōu)化賊設計襖，完累善設銜計細誠節(jié)。來版粒今年律3月犬份以輛來，爐由深眨圳廬尤山置且業(yè)有枕限公偽司發(fā)砍展的惡嘉匯代新城再出現(xiàn)裁了持烏續(xù)旺喊銷的耐現(xiàn)象耽，據(jù)鑄據(jù)分朱析，施其旺欺銷的賽原因的除了農(nóng)優(yōu)越瓶的地斷理位獲置外毀，物氏業(yè)管蜜理的集前期辨介入梅也起休到了弱非常思積極辛的作寧用。離發(fā)展追商明租確規(guī)陵定“鍛祝劃狂設計羊方案間沒有臺物業(yè)譯管理靠單位鍋的簽艘字不歇能實腎施，幫施工窄結(jié)算雪沒有產(chǎn)物業(yè)培管理壺單位諒簽字真不能櫻付款憤，讓周物業(yè)塌管理條全方怕位地微參與軟項目彈的質(zhì)狂量監(jiān)竊督”理，在劍嘉匯囑新城掛的設站計方怠案中蛾，物殼業(yè)公泥司提仰出了慌10簡項意茂見和劇建議財，發(fā)記展商分采納夫了8麗項，娃收到烘了優(yōu)押化設億計、鹽完善民細節(jié)蠶的作普用。繳第意3操翼作環(huán)病節(jié)：僑物業(yè)第管理布的內(nèi)隆容設無定

認捷內(nèi)容傅設定送A：灣日常到管理代工作塑晚怒物業(yè)滲管理朝公司棒應遵免循以摘下原通則，廈制定危明確圈的管鬼理程誘序及愁高效貴操作兩程序愈文件泰，嚴貧格執(zhí)倦行。豬（串l）希遵循雖國家培及地冬方政適府的劑有關茅法規(guī)船；

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溜8、造住戶哄裝修桿管理趴（珍1）編制定練住戶丹裝修喘管理治規(guī)定訪，明劉確裝括修范割圍、封肘間艇、垃胸圾的通處理沾及裝穩(wěn)修人鼠員的誼管理倦，完灣善裝鄙修申岸報手詢續(xù)；倚（形2）缺建立幻裝修洲檢查失監(jiān)督鍋制度抓，明馬確責夜任人貢，以獵確保膠房屋魔結(jié)構(gòu)量、小土區(qū)消灣防、租防盜來安全嫂及環(huán)醋境衛(wèi)瓜生不雄受影裂響。揪9、北車輛橫管理辣（熱1）道車輛從管理底包括舞機動載車及省非機驕動車展的管焦理；戰(zhàn)（煮2）工制定星物業(yè)真管理產(chǎn)區(qū)內(nèi)怕車輛濾的進繩出、息停放湖和行植駛的也管理衡規(guī)定挪，明等確責窩任人旁的崗儲位職晴責及玉作業(yè)會程序業(yè)；暫（妥3）顯制定愿停車豬場、閑自行擋車棚耗的完傘好率茄、維懸修及姓時率垃和合趙格率偽標準晴。賞10頌、客成戶檔散案管艷理喪（茫1）鍋客戶發(fā)檔案讓包括怖與客揀戶有依關的臟各類含人住爽資料妖、申豪請表立格、串維修賴記錄懶、合木同、鋒協(xié)議隔、收臉費記微錄等喝；俯（虹2）犁建立島客戶翻檔案娘的管光理規(guī)概定，戚明確也責任魚人的嚇崗位降職責窗及作廉業(yè)程屋序。屈內(nèi)容肯設定事B：青階段妖性工叔作要捧點既11轉(zhuǎn)、物霞業(yè)管急理工巨作一幟般可噸劃分怕以下病三個級階段坑：冒階段慌一：黨前期熟介入醋至人慶住前昆階段飯二：專人住份至業(yè)扔主委炒員會杠成立奸階段魔三：成業(yè)主泉委員琴會成妹立后輝至全富面入窄住扶12炭、前惜期介喚入階鹽段物法業(yè)管慣理公冶司作膊為獨陽立經(jīng)低營的忘法人漂企業(yè)史，與道發(fā)展怨商簽叮訂對浴物業(yè)姜管理渾區(qū)的悉委托瓶管理基合同胳，明溫確責枝、權(quán)揪、利贊，并食開展抖以下俯工作覽：若（的1）奮組建哈管理雕機構(gòu)費；誼（吧2）態(tài)如發(fā)成展商責有要地求，臟可作胸為物枝業(yè)管澆理顧楊問參扔與規(guī)樹劃設修計；奏（纖3）錫按照蘇國家綠規(guī)范購，代把表業(yè)聲主對究物業(yè)刷管理進區(qū)實榴施全允面驗為收；澇（層4）楚確定獵管理月范圍輸及內(nèi)躬容，茄制定閉管理睜服務納費的幣收費柔標準名；修（兵5）駐準備代入住拿。角13它、入央住期顆間，島物業(yè)書管理拜公司偉應做筒到：闊（刪1）頑對物枯業(yè)管那理區(qū)再實施濤正常下的管陳理服用務；段（授2）療在?；栊奁诓蓛?nèi)還顛肩負若著解飯決職緊責范捆圍內(nèi)鐮業(yè)主繪提出蝦的房碗屋及講公共練配套松設施甘的返涼修；牙（醒3）奧協(xié)調(diào)娛業(yè)主洞與發(fā)白展商鳴和建晶設單那位的即關系悉，督貴促或始協(xié)助債發(fā)展罷商和牌建設隊單位導解決寧業(yè)生湊提出且的有介關房素屋及總公共以配套卡設施倡方面朋的問趨題；柳（恢4）迫建議催在保善修期放期滿釋時，徐代表濱業(yè)生凍對其鐮產(chǎn)權(quán)井范圍撓內(nèi)的須物業(yè)術(shù)進行煮一次暮全面粗的檢坐查。程14義、八套住平蛇達到膚50穿％并總有過不半數(shù)薪業(yè)主局同意貧，物姥業(yè)管誓理公瞞司應國做到彩：博（腫1）詠會同痛發(fā)展奉商和娛政府郵主管詠部門灰組織喬召開紅業(yè)主洪大會劑，選侍舉并娛產(chǎn)生釋業(yè)主好委員幫會，較制定伙章程紙，明辮確權(quán)刷利和字義務翼；唯（餡2）圈終止跡與發(fā)緒展商駱的合同同，屋修改震與業(yè)副主委惰員會哥簽訂短委托比管理訪合同腹，明革確責香、權(quán)怕、利洗。朋內(nèi)容抱設定竿C：都便民膀服務掏15址、物樣業(yè)管羽理公劍司應菠在管智理區(qū)絞內(nèi)設部立使脂民服紗務，霞具體閃項目悼可根葛據(jù)物均業(yè)管午理區(qū)闊的特仿點及修自身枕的實奮際情轉(zhuǎn)況確員定。胳16對、便量民服摔務若（榴1）零可分娘為無代償服臨務和接有償屢服務剖兩類書，內(nèi)合容及遭價格墨應透割明化難；彼（詠2）防無償乏服務堂的成孟本費寬用從存管理宰服務州費中焦支出喉；有款償服制務的扒價格立應按炊政府灑有關悄法規(guī)筐執(zhí)行乖。鉛17逆、建銅立使伴民服我務的睬管理屢程序利及作弟業(yè)指座導書刃，明偶確責瓜任，踏規(guī)范棵服務被人員賺的用瘦語及曾行為傍。崇內(nèi)容磨設定跪D：叔與業(yè)對主日尋常溝眨通鉆18鴿、與糕業(yè)主晝的日橫常溝怒通包誼括以愛下形朋式和爪內(nèi)容支：徐（障1）慣通過剝林、信持函、爺張貼廈公布沒及面沾對面濾等形決式處棵理各從項與條客戶尼有關拔的事章務；補（妙2）獵通過顏登門兔或約英見的氏形式鮮，定左期或據(jù)不定乏期拜檔訪客籠戶；刷（埋3）籃通過企組織苗專題吸或系奸列活保動，運開展鏡社區(qū)浪文化爛活動腹；月（繞4）貞應邀徹參加穩(wěn)或列爪席業(yè)賭主大霸會或災業(yè)主撤代表盟大會否。煩19圣、物本業(yè)管憐理公乳司的畏高層距管理針人員咸應高昂度重森視與效業(yè)主數(shù)的日翻常溝立通，眾保持址與每飼一業(yè)銀主的聲良好衣關系呀。慮20遮、如缸通業(yè)脖主發(fā)鑼生違薦背管板理規(guī)屋定或恢發(fā)生端其他向不愉楊快事雨件時艱，物豎業(yè)管鍋理公暴司。漫必須貫堅持器不采拔取任僻何制僚裁性樂的措服施，航而應刮通過伶正面算協(xié)調(diào)毅直至冊尋求乳法律多援助菜。富內(nèi)容縣設定足E：識處理其客戶勿投訴鑰賽21到、物搶業(yè)管瓶理公伴司應柿遵循墊公司片的經(jīng)減營原旗則，貸規(guī)范線客戶控投訴吧的處肚理程徐序：舞（羨1）釣接到蹲投訴賄時，賓首先渠要假釀定我鍬們的依工作始存在華問題孝：仆（律2）虹出現(xiàn)壁投訴丙，一銷定要胸及時耕向上躍反映剖信息穴；焦（存3）尼面對議重大軌的投往訴問溝題，劫第一谷負責幫人要注親自啊處理秘；己（襲4）驚在處賭理投旗訴的鍋過程它中，再應正幫確把甲握好配與新送聞媒眼體的模關系碰；去（郊5）飼在滿祖足客饑戶的甜要求梯時，遙應遵勝循公蹲司的牌經(jīng)營蘿原則螺辦事晚，若徑客戶飼的要驅(qū)求違勉背公拖司的騎經(jīng)營朋原則涌，則粗應尋蝶求法況律援治助。異22扮、物盡業(yè)管較理公穴司應線及時畏分析季、總回結(jié)客蒙戶投熟訴的狂案例類，并亭列入留崗位啞培訓喇的教胞材中撇。補內(nèi)容賽設定燥E：學處理尖客戶猜投訴盛經(jīng)21塌、物跪業(yè)管通理公內(nèi)司應養(yǎng)遵循財公司趴的經(jīng)配營原賣則，艷規(guī)范湊客戶紡投訴張的處才理程蒙序：枕（桶1）陽接到撥投訴福時，