保修期間維修管理辦法(終版)2014.1.24

保修期間維修管理辦法保修期間維修管理辦法根據(jù)《中華人民共和國建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》和所簽訂的各專業(yè)施工合同，經(jīng)各方協(xié)商一致，對五里坨項目保修期間如何進行維保工作制定如下辦法。一、目的此辦法按照《國家工程質(zhì)量管理條例》內(nèi)容實施，以督促各施工單位完成施工合同的全部義務(wù)，規(guī)范各單位的維修服務(wù)工作，確保及時有效解決維保范圍內(nèi)的維修問題、保證住戶的滿意入住為目的而制定。二、維保范圍、內(nèi)容及責(zé)任單位：1、維保范圍及內(nèi)容施工單位在質(zhì)量保修范圍內(nèi)，按照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章制度和合同約定，承擔(dān)工程質(zhì)量保修責(zé)任。質(zhì)量保修范圍包括地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏。供熱與供冷系統(tǒng)，電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝，以及雙方約定的其他項目。具體保修的內(nèi)容為施工單位負(fù)責(zé)施工的所有工程項目，如出現(xiàn)施工質(zhì)量缺陷或施工質(zhì)量隱患，施工單位必須履行保修義務(wù)，特別是出現(xiàn)以下情形（不在施工單位承包范圍的項目除外）時：1.1樓地面、屋面、墻面滲水；1.2煙道、排氣孔道、風(fēng)道和設(shè)備管道等管道不通或泄露；1.3樓地面沉陷、空鼓、開裂、起砂、面磚及塊料面層空鼓、開裂、松動；1.4內(nèi)外墻及頂棚抹灰、面磚、油漆等飾面及結(jié)合層開裂、脫落，或墻面起堿脫皮；1.5門窗變形、門窗五金配件及門鎖損壞、開啟關(guān)閉不靈或縫隙超過規(guī)范規(guī)定及滲漏水等；1.6廁所等有地漏的房間泛水倒坡積水；陽臺、露臺、走廊、屋面倒坡積水；1.7水箱、水池、有防水要求的地下室滲漏水；1.8室內(nèi)外上下水管道及其他管道滲漏水、堵塞；1.9強電系統(tǒng)不能正常使用，電氣設(shè)備及開關(guān)、插座故障，線路漏電、短路；1.10鋼筋砼、磚砌體結(jié)構(gòu)及其他承重結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變形裂縫；1.11施工產(chǎn)生的其他質(zhì)量缺陷。2、維保責(zé)任單位及維保責(zé)任人詳見附件。若因施工單位未及時書面通知建設(shè)單位及物業(yè)公司其變更信息造成與維修人員無法聯(lián)系，而延誤維修工作的每次罰款施工單位1000元。三、質(zhì)量保修時間本工程質(zhì)量保修期限從工程取得驗收備案證明之日起計算。根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》及施工合同有關(guān)規(guī)定，約定本工程的質(zhì)量保修期如下：1、地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程為設(shè)計文件規(guī)定的該工程合理須完成，剩余土建修復(fù)工作三天內(nèi)完成；2.8強弱電系統(tǒng)不能正常使用，電氣設(shè)備及開關(guān)、插座故障，線路漏電、短路為三天。電梯門開關(guān)不靈、困人、跑水等事故，以實際故障大小為依據(jù)，再行商議維修時間。2.9如遇特殊維修情況，可與業(yè)主進行協(xié)商，但需取得業(yè)主的書面認(rèn)可。以上時限均以住戶配合為前提，如住戶不予配合，施工單位維修人員應(yīng)及時告知物業(yè)人員到場確認(rèn)，未經(jīng)物業(yè)人員確認(rèn)的，均視為住戶已配合。五、質(zhì)量保修金的返還及扣除1、保修費用由造成質(zhì)量缺陷的責(zé)任方承擔(dān)。本工程建設(shè)方與施工方約定，合同結(jié)算金額的5%作為質(zhì)量保修金暫不支付；2、自規(guī)定的質(zhì)量保修期開始計算之日起滿兩年時，由建設(shè)單位預(yù)算部確認(rèn)已到期保修款金額，由建設(shè)單位工程部負(fù)責(zé)支付；合同約定的防水工程保修期滿時，由建設(shè)單位工程部負(fù)責(zé)保修金余額返還工作；3、屬于施工單位保修責(zé)任，且因施工單位原因?qū)е陆ㄔO(shè)單位或物業(yè)另行雇傭人員進行維修所產(chǎn)生的費用，根據(jù)實際報修單，由預(yù)算部在三日內(nèi)完成審核，并出具結(jié)算單，由財務(wù)部在一周內(nèi)從預(yù)留保修金中雙倍扣除，扣除資金除了按照結(jié)算單金額由工程部申請支付維修費用外，剩余部分用于賠償因維修問題造成的間接損失或獎勵在維修過程中表現(xiàn)較好的個人及單位。如保修金余額不足以抵扣，施工單位須在接到建設(shè)單位書面通知后10日內(nèi)償付建設(shè)單位，否則，每逾期一日，施工單位應(yīng)按應(yīng)付款項的萬分之四向建設(shè)單位支付滯納金；4、若因施工單位原因造成業(yè)主索賠的，由施工單位指定的工程保修負(fù)責(zé)人配合建設(shè)單位及物業(yè)與業(yè)主進行協(xié)商解決，因解決該索賠問題而由該工程保修負(fù)責(zé)人簽署的文件、協(xié)議對施工單位具有法律效力。若施工單位委托的工程保修負(fù)責(zé)人不配合建設(shè)單位及物業(yè)進行協(xié)商處理的，則視作施工單位同意委托建設(shè)單位全權(quán)處理賠償事宜，建設(shè)單位與業(yè)主簽訂的協(xié)議對施工單位有法律效力，其協(xié)議中所約定的賠償金由施工單位承擔(dān)，并認(rèn)可建設(shè)單位可直接從施工單位預(yù)留的質(zhì)量保修金中扣付并予以支付；5、屬于施工單位保修責(zé)任，且因施工單位原因?qū)е陆ㄔO(shè)單位或物業(yè)另行雇傭人員進行維修所產(chǎn)生的費用，經(jīng)預(yù)算部結(jié)算后費用在2000元內(nèi)的，將對施工單位進行三倍罰款。6、在返還質(zhì)保金前，施工單位除需向建設(shè)單位提交質(zhì)保金支付申請外，還需同時提供物業(yè)公司所出具的《保修情況報告》（見附表），施工單位在質(zhì)保期滿后將該報告送達物業(yè)公司，物業(yè)公司應(yīng)在10日內(nèi)給予答復(fù)，建設(shè)單位在見到物業(yè)公司確認(rèn)的所有維修任務(wù)已完成的《保修情況報告》后，即認(rèn)為施工單位已履行完成保修工作，可進行質(zhì)保金支付工作。六、保修工作程序1、業(yè)主發(fā)現(xiàn)有需要維修部分時，需向物業(yè)客服部報修并根據(jù)報修情況填寫物業(yè)報修處理單。2、物業(yè)客服接到報修單，做好相關(guān)登記及分類，電話通知施工單位保修工作負(fù)責(zé)人前來領(lǐng)取報修單。（如不在建筑工程保修范圍之內(nèi)，則由物業(yè)進行處理）。3、根據(jù)本辦法中維修人員工作要求規(guī)定，施工單位工程保修負(fù)責(zé)人需在接到電話后在規(guī)定時限內(nèi)至物業(yè)處取報修單，并組織人員維修。4、維修人員到達維修現(xiàn)場首先根據(jù)現(xiàn)場實際情況制定維修計劃，提出的維修計劃征得業(yè)主同意后，方可進行維修；如若業(yè)主不同意維修計劃，則需向業(yè)主問明原由后在報修單上填寫備注說明，并請業(yè)主簽字認(rèn)可，該保修單上報物業(yè)單位及建設(shè)單位后，由建設(shè)單位工程部組織人員入戶調(diào)查，如業(yè)主要求合理即予以解決，如業(yè)主要求不合理，則由建設(shè)單位法務(wù)部人員配合工程部進行協(xié)商，收集證據(jù)，做好應(yīng)訴準(zhǔn)備。維修人員需按與業(yè)主達成一致的維修計劃進行維修，如未按計劃維修引起業(yè)主投訴的，每次處罰1000元。5、維修人員維修完畢后，需在報修記錄單上填好維修所用材料、維修人姓名及時間，請業(yè)主驗收，簽字確認(rèn)合格。6、維修結(jié)束后，施工單位應(yīng)及時將維修情況反饋到物業(yè)處；物業(yè)應(yīng)對報修單進行復(fù)驗或回訪，物業(yè)公司負(fù)責(zé)將維修單進行匯總。7、建設(shè)單位、物業(yè)公司、施工單位每季度召開保修工作協(xié)調(diào)會，會上本季度的維修情況進行總結(jié)，對下季度的維修工作進行總體安排，同時對施工單位保修未盡事宜進行協(xié)商解決。另外可隨機抽出相應(yīng)維修單，安排人員進行回訪，在回訪中發(fā)現(xiàn)維修不合格處以及業(yè)主的建議，可組織二次維修等。8、如電梯出現(xiàn)故障，物業(yè)公司需第一時間通知電梯廠家進行維修，電梯廠家先對故障電梯進行恢復(fù)，以保證業(yè)主的正常使用，再由物業(yè)牽頭建設(shè)單位配合進行責(zé)任劃分，落實責(zé)任的承擔(dān)，如因業(yè)主原因造成電梯損壞的，則由物業(yè)公司對賠償事宜進行協(xié)調(diào)解決；如因總包單位原因造成電梯損壞的，則由建設(shè)單位工程部對賠償事宜進行協(xié)調(diào)解決。流程補充：以上流程只是普通的日常報修流程，有緊急報修（如停電，跳閘，電梯停，困人，漏水等）根據(jù)總包房屋建筑工程質(zhì)量保修書規(guī)定物業(yè)及專業(yè)維修人員應(yīng)做好應(yīng)急處理，迅速到達現(xiàn)場，不以見到報修單再去維修為準(zhǔn)則，但事后需做好事件詳實記錄。七、維修人員工作要求1、工程保修期間，施工單位應(yīng)將其指定的工程保修負(fù)責(zé)人姓名、聯(lián)系方式以書面形式報建設(shè)單位及物業(yè)。如建設(shè)單位在需進行維修時仍未收到施工單位的通知，則視為施工單位同意指定該工程項目經(jīng)理為保修負(fù)責(zé)人；2、施工單位指定的工程保修負(fù)責(zé)人的聯(lián)系電話應(yīng)隨時保持暢通，如保修負(fù)責(zé)人聯(lián)系電話發(fā)生變動，施工單位應(yīng)及時以書面形式通知建設(shè)單位及物業(yè)公司，有關(guān)變更在建設(shè)單位收到施工單位的通知之日起正式生效。當(dāng)發(fā)生質(zhì)量投訴時，建設(shè)單位或物業(yè)可按施工單位提供的聯(lián)系電話通知施工單位指定的保修負(fù)責(zé)人，該保修負(fù)責(zé)人應(yīng)于接到通知時起，24小時內(nèi)到物業(yè)公司領(lǐng)取報修單，該電話通知以物業(yè)公司留存的電話錄音為準(zhǔn)。逾期未來領(lǐng)取，或電話通知時該保修負(fù)責(zé)人的聯(lián)系電話無法接通，為了避免各方損失擴大化，視為施工單位同意由建設(shè)單位另行委托其他施工單位維修，所發(fā)生的費用及代辦費由建設(shè)單位預(yù)算部結(jié)算后雙倍從質(zhì)量保修金中扣付。3、施工單位從物業(yè)處領(lǐng)取報修單后，如需進行現(xiàn)場核查，可與物業(yè)公司約定現(xiàn)場核查時間，并按時到現(xiàn)場核查、完成維修。4、施工單位維修人員在領(lǐng)取報修單后應(yīng)妥善保管，在完成維修后，將經(jīng)業(yè)主簽名確認(rèn)后的保修單及時交回物業(yè)處。否則視為施工單位未履行保修義務(wù)，建設(shè)單位有權(quán)按照返修內(nèi)容計算返修費用，按照本條第3款規(guī)定從施工單位預(yù)留的質(zhì)量保修金中扣付；如施工單位維修人員履行了保修義務(wù)而業(yè)主無正當(dāng)理由不在報修單上簽名確認(rèn)，施工單位維修人員應(yīng)及時通知物業(yè)，經(jīng)物業(yè)簽字確認(rèn)后，可認(rèn)定為施工單位已履行了保修義務(wù)。八、保修工作流程圖報修流程簡圖流程名稱保修工作流程業(yè)主物業(yè)公司施工單位建設(shè)單位開始有需維修問題開始有需維修問題報修受理報修受理未聯(lián)系上保修負(fù)責(zé)人取得聯(lián)系未聯(lián)系上保修負(fù)責(zé)人取得聯(lián)系工程部部與施工單位進行聯(lián)系工程部部與施工單位進行聯(lián)系聯(lián)系保修負(fù)責(zé)人情況記錄聯(lián)系保修負(fù)責(zé)人情況記錄情況調(diào)查情況調(diào)查未取得聯(lián)系未取得聯(lián)系同意否同意否提出維修方案及計劃提出維修方案及計劃另行雇傭人員維修另行雇傭人員維修同意實施維修實施維修財務(wù)部預(yù)算部財務(wù)部預(yù)算部簽字確認(rèn)簽字確認(rèn)維修記錄不同意維修記錄維修結(jié)束維修結(jié)束預(yù)算部進行結(jié)算，計算需扣除保修金額，財務(wù)部進行雙倍支付預(yù)算部進行結(jié)算，計算需扣除保修金額，財務(wù)部進行雙倍支付回訪回訪工程部在維修單中說明情況，請業(yè)主簽字配合工程部在維修單中說明情況，請業(yè)主簽字配合合理要求予以解決合理要求予以解決結(jié)束結(jié)束不合理要求配合進行協(xié)商法務(wù)部部不合理要求配合進行協(xié)商法務(wù)部部附件：五里坨定向安置房項目保修情況報告建設(shè)單位：北京實興騰飛置業(yè)發(fā)展公司物業(yè)管理單位：北京興泰嘉園物業(yè)管理服務(wù)中心工程項目名稱五里坨建設(shè)組團01#地塊定向安置房B地塊合同編號TFWY20110506E010施工單位名稱江蘇鹽城二建集團有限公司施工范圍B-15#樓保修期限兩年期限：（2013年10月9日至2015年10月8日）保修情況：根據(jù)合同約定，在保修期內(nèi)，根據(jù)業(yè)主提出問題，不管是土建裝修工程還是水、電、暖、消防工程等，在第一時間進行了維修，履行了總包保修義務(wù)，全部整改完畢。施工單位：江蘇鹽城二建集團有限公司2015年10月30日北京興泰嘉園物業(yè)管理服務(wù)中心北京實興騰飛置業(yè)發(fā)展公司意見及蓋章：意見及蓋章：經(jīng)辦人簽字經(jīng)辦人簽字日期日期五里坨A地塊維修安排總包維修負(fù)責(zé)人：代云號各部位及專業(yè)劃分負(fù)責(zé)人員聯(lián)系電話單位名稱備注11#、2#、4#、5#、7#、9#、10#、北區(qū)地下車庫及人防、車庫及自行車出口陽光棚盧進南省建設(shè)集團有限公司隸屬總包管理范圍23#、6#、8#、南區(qū)地下車庫及人防張志遠18611180347311#、12#、南區(qū)地下車庫及人防吳子江135228634164小區(qū)雨污水管線盧進軍185102213215二次熱力及消防管線楊樹賢136713211266電梯劉京四季海星電梯公司7小區(qū)消防系統(tǒng)及設(shè)備魏如京安迪盛安全系統(tǒng)自動化有限公司8全部門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)阿京訊通暢達通訊科技開發(fā)有限公司9通風(fēng)劉小蘇鑫眾達建設(shè)有限公司10北區(qū)塑鋼門窗李英星卓宏11南區(qū)塑鋼門窗華文星卓宏12戶門秦書津龍甲門業(yè)13單元門李英星卓宏14園林綠化、小區(qū)道路、圍墻郭松鋼園林15小區(qū)低壓供水96116自來水公司16小區(qū)供電95598電力公司17一次熱力及換熱站96069熱力集團18室內(nèi)外天燃?xì)?6777燃?xì)饧瘓F19電視96196歌華有線20電話10010中國聯(lián)通五里坨B地塊維修安排總包維修負(fù)責(zé)人：蔡號各部位及專業(yè)劃分負(fù)責(zé)人員聯(lián)系電話單位名稱備注14#、5#、6#、9#、10#、13#、15#、2#地下車庫及人防景國蘇鹽城二建集團有限公司隸屬總包管理范圍27#、11#、14#、16#、17#、18#、1#地下車庫B段及人防王少聰1861012023031#、2#、3#、8#、12#、1#地下車庫A段及人防、雨棚倉基軍132611249204塑鋼門窗加京國風(fēng)建業(yè)門窗制造有限公司5戶門秦書津龍甲門業(yè)6單元門及雨棚楊經(jīng)京國風(fēng)建業(yè)門窗制造有限公司7全部門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)李事利達8園林綠化、小區(qū)道路、圍墻劉小茵大地9二次熱力、小區(qū)市政管線張城市政10電梯馬曉立11通風(fēng)張玉代北安12消防韓金彤永恒13小區(qū)低壓供水96116自來水公司14小區(qū)供電