房地產(chǎn)營銷中非道德行為的分析-論文

PAGEPAGE21中國某某信息學(xué)校學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì)(論文)題目：房地產(chǎn)營銷中非道德行為的分析姓名：0000班級、學(xué)號：0000班、000號系(部)：經(jīng)濟(jì)管理系專業(yè)：物業(yè)管理指導(dǎo)教師：000000000開題時(shí)間：2008年06月04日完成時(shí)間：2009年11月12日2009年11目錄畢業(yè)設(shè)計(jì)任務(wù)書…………………1畢業(yè)設(shè)計(jì)成績評定表……………2答辯申請書……………………3-5正文……………6-19答辯委員會表決意見……………20答辯過程記錄表…………………21課題房地產(chǎn)營銷中的非道德行為的分析課題(論文)提綱0.前言一、提出問題1、房地產(chǎn)營銷道德問題的提出及非道德行為的界定二、淺析問題2、房地產(chǎn)營銷非道德行為的表現(xiàn)3、房地產(chǎn)營銷非道德行為的成因分析三、結(jié)論4、房地產(chǎn)企業(yè)非道德行為的對策二、內(nèi)容摘要我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過一段時(shí)期的發(fā)展，已逐漸步入營銷時(shí)代，營銷道德問題日益成為一個(gè)嚴(yán)峻的課題擺在房地產(chǎn)企業(yè)和社會公眾面前。房地產(chǎn)營銷中非道德行為的發(fā)生無疑嚴(yán)重?fù)p害了社會利益，侵犯了消費(fèi)者權(quán)益，據(jù)此，我們必須要對這種行為進(jìn)行分析，研究對策，以限制這種行為的發(fā)生和泛濫。參考文獻(xiàn)[1].王青蘭，《物業(yè)管理導(dǎo)論》[D]，中國建筑工業(yè)出版社，2000.6[2].張海潮，《試論如何解決物業(yè)管理收費(fèi)難》[EB]，陜西物業(yè)管理信息網(wǎng)，2006.4[3].閻祖興，《物業(yè)管理法律實(shí)務(wù)》，中國建筑工業(yè)出版社，2003.4[4].王貴嶺，物業(yè)管理[M].北京：中國物價(jià)出版社，2003.[5].季如進(jìn)，物業(yè)管理[M].沈陽：遼寧大學(xué)出版社，2001.[6].李國強(qiáng)，《中國小城鎮(zhèn)發(fā)展及政策建議》[J].農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，2001，11.房地產(chǎn)營銷中的非道德行為的分析0000中文摘要：我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過一段時(shí)期的發(fā)展，已逐漸步入營銷時(shí)代，營銷道德問題日益成為一個(gè)嚴(yán)峻的課題擺在房地產(chǎn)企業(yè)和社會公眾面前。房地產(chǎn)營銷中非道德行為的發(fā)生無疑嚴(yán)重?fù)p害了社會利益，侵犯了消費(fèi)者權(quán)益，據(jù)此，我們必須要對這種行為進(jìn)行分析，研究對策，以限制這種行為的發(fā)生和泛濫。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)營銷道德；非道德行為表現(xiàn)；成因分析；對策引言：營銷道德是指企業(yè)的營銷活動應(yīng)自覺接受道德規(guī)范的約束，符合社會道德標(biāo)準(zhǔn)。在我國，隨著市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，營銷道德問題已開始受到人們重視。在理論界，營銷學(xué)學(xué)者不僅引進(jìn)了大量西方學(xué)者的研究成果，而且也開始對我國的營銷道德狀況進(jìn)行探討；在企業(yè)界，由于物質(zhì)生活水平的提高和消費(fèi)者自我保護(hù)意識的增強(qiáng)，一些國內(nèi)的領(lǐng)先企業(yè)也逐漸意識到這一問題，并作出了一些努力。不過，從我國的整體狀況看，大多數(shù)企業(yè)都還沒有將營銷道德提到議事日程上，非道德的營銷行為仍是一個(gè)很普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，這不僅擾亂了市場秩序，而且破壞了社會的安定團(tuán)結(jié)。而作為關(guān)系到國計(jì)民生的房地產(chǎn)業(yè)來說，其不道德的營銷行為更是極大的侵害社會和公眾的利益，妨礙了市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。1、房地產(chǎn)營銷道德問題的提出及非道德行為的界定我國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近20多年的發(fā)展，經(jīng)過兩次大起大落后，目前正逐漸向成熟和規(guī)范化方向發(fā)展。房地產(chǎn)市場日益活躍，部分發(fā)達(dá)城市呈現(xiàn)買方市場格局，房地產(chǎn)企業(yè)開始運(yùn)用多種營銷手段吸引目標(biāo)消費(fèi)者，滿足公眾需求。但是與此同時(shí)，很多的房地產(chǎn)企業(yè)在暴利思想的驅(qū)動下，也出現(xiàn)了很多不道德的行為，如面積縮水、宣傳與實(shí)際不符、延期交樓甚至爛尾等等。有數(shù)字表明，中國消費(fèi)者協(xié)會1999年收到的房地產(chǎn)投訴是6400件，2000年達(dá)到22000多件，而到2001年投訴就已達(dá)27000多件了。如下圖所示，清楚的反映出了房地產(chǎn)營銷中的非道德性行為發(fā)生的情況：圖1-1房地產(chǎn)商品使用時(shí)間長、價(jià)值高，購買者常常需要花費(fèi)大部分積蓄，并使用很長時(shí)間，企業(yè)的這些行為無疑極大的侵害購買者的利益，房地產(chǎn)營銷道德開始成為一個(gè)嚴(yán)峻的問題擺在社會公眾面前。道德是一定社會調(diào)整人與人之間以及人與社會之間行為準(zhǔn)則和規(guī)范的總和。房地產(chǎn)營銷道德是指房地產(chǎn)企業(yè)的營銷行為應(yīng)符合社會道德規(guī)范，但具體應(yīng)如何判斷，其評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是什么？這是理論界歷來頗爭議的一個(gè)課題。西方學(xué)者對此的研究較國內(nèi)深入，出現(xiàn)的幾個(gè)有代表性的理論包括功利論、道義論、顯要義務(wù)理論、相稱理論、社會公正理論等，其中功利論和道義論最為社會普遍接受。所謂功利論認(rèn)為，判斷人們行為是否道德，主要視其后果如何，如果能給最大多數(shù)人帶來最大幸福就是道德的；而道義論則強(qiáng)調(diào)行為本身，只要行為的動機(jī)和過程是好的，不管行為結(jié)果如何，該行為都是道德的。本文主要是通過對營銷要素的分析，把功利論和道義論結(jié)合起來界定非道德行為，即凡是動機(jī)不良的或是結(jié)果侵犯了公眾和社會利益的，均屬于非道德行為。2、房地產(chǎn)營銷非道德行為的表現(xiàn)2.1產(chǎn)品方面產(chǎn)品是企業(yè)的支柱，對于房地產(chǎn)這樣的大宗商品來說，其質(zhì)量的好壞更是關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。而在實(shí)踐中，由于建造房屋涉及面廣，政府主管部門、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、消防部門及水電煤氣公司等，由于缺乏專業(yè)知識、協(xié)調(diào)工作中的失誤以及謀取不正當(dāng)利益的驅(qū)使，很容易造成房地產(chǎn)在產(chǎn)品方面出現(xiàn)問題，嚴(yán)重影響消費(fèi)者正常的生活和工作，損害公眾和社會利益。事實(shí)上，消費(fèi)者投訴的焦點(diǎn)也集中在房地產(chǎn)產(chǎn)品方面：2.1在施工過程中，開發(fā)商以次充好，使用劣質(zhì)材料，或者施工單位偷工減料，不按正常標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范施工，監(jiān)理單位把關(guān)不嚴(yán)，導(dǎo)致房屋漏水、不隔音、不隔熱等。北京就有某樓盤，住宅入戶門墻體厚度竟不足8厘米，用錘子一擊，就可以打穿；樓上樓下根本不隔音，隔壁說話聽得一清二楚。入冬后，室內(nèi)溫度達(dá)不到國家取暖標(biāo)準(zhǔn)，晚上睡覺蓋兩床棉被，仍凍得難以入睡。有的開發(fā)商在裝修過程中使用不合標(biāo)準(zhǔn)的建材，結(jié)果有害氣體嚴(yán)重超標(biāo)，極大的損害了消費(fèi)者健康。據(jù)報(bào)曾有某樓盤氨氣超標(biāo)，檢測的濃度高達(dá)5.6毫克/立方米（國家標(biāo)準(zhǔn)氨氣濃度公共場所為0.5毫克/立方米，居民區(qū)大氣最高容許濃度為0，2毫克/立方米），導(dǎo)致全樓許多居民都患上了呼吸系統(tǒng)疾病，長期難以恢復(fù)。有的開發(fā)商由于質(zhì)量意識不夠，施工過程中出現(xiàn)嚴(yán)重失誤，造成房屋傾斜、裂開甚至坍塌。廣州某花園就由于沒有弄清楚復(fù)雜的地質(zhì)情況，結(jié)果造成地基不均勻下降，使部分墻體出現(xiàn)寬1厘米多，長2.1.2開發(fā)商常常由于資金不足、施工進(jìn)度慢、驗(yàn)收問題、產(chǎn)權(quán)糾紛等原因不能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將房屋交付使用，有些甚至成為“爛尾樓”，讓消費(fèi)者血本無歸。資金不足是延期交樓最常見的原因，由于預(yù)售制度的存在，很多開發(fā)商在房屋還沒建好，甚至是剛拿到地皮時(shí)就開始預(yù)售，后續(xù)資金由消費(fèi)者的預(yù)售款和銀行的按揭款維持，一旦銷售不理想，就出現(xiàn)資金危機(jī)，致使工程無法如期進(jìn)行。有的開發(fā)商為了免于延期交樓的處罰，在基礎(chǔ)配套水、電、煤氣都未開通的情況下，就通知入住，結(jié)果給業(yè)主的生活帶來極大的不便。2.1.3發(fā)展商交付使用的商品房與承諾不同，一般情況是發(fā)展商降低商品房裝修檔次，特別是櫥、衛(wèi)、燈具等的標(biāo)準(zhǔn)，以偷梁換柱的方式欺騙消費(fèi)者。某樓盤在促銷時(shí)展示：“精裝修廚房、浴室、中高檔合資的衛(wèi)生潔具”。但在交付時(shí)卻以次充優(yōu)，甚至用三無產(chǎn)品冒充高檔產(chǎn)品，致使全樓的坐便器都漏水。2.1.很多開發(fā)商為了促銷，在銷售時(shí)信口開河，大肆吹噓其小區(qū)的規(guī)劃如何完美，配套如何完善，泳池、網(wǎng)球場、會所、超市、菜場等應(yīng)有盡有，等到業(yè)主們?nèi)霊艉?，才發(fā)現(xiàn)這些根本不可能實(shí)現(xiàn)。還有的開發(fā)商認(rèn)為樓盤售完就完了，對相關(guān)配套的建設(shè)不重視，結(jié)果業(yè)主們常常在入住幾年后，還享受不到這些配套服務(wù)。2.1.物業(yè)管理費(fèi)用收取和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與承諾不同等也是消費(fèi)者投訴較多的問題，消費(fèi)者對此叫苦不迭。在肆意侵犯消費(fèi)者權(quán)益的同時(shí)，開發(fā)商的一些不道德行為也對城市和公眾利益造成了損害。2.1.有的開發(fā)商為了多獲取利潤，到處找熟人，拉關(guān)系，提高容積率、增加覆蓋率、降低綠化面積和公共設(shè)施用地，結(jié)果使資源過分開發(fā)，透支公眾的土地和空氣，降低了公眾的生活品質(zhì)。2.1.有的開發(fā)商素質(zhì)較低，缺乏審美觀念，開發(fā)出很多設(shè)計(jì)粗糙的建筑，如席卷全國的“歐陸風(fēng)”，典型的克隆產(chǎn)品，讓人望而生厭。還有的標(biāo)新立異、嘩眾取寵，只考慮個(gè)體出奇制勝，結(jié)果與周邊環(huán)境格格不入，使整個(gè)城市缺乏和諧美。2.2價(jià)格方面價(jià)格是房地產(chǎn)營銷中最有力的調(diào)節(jié)手段，它不僅關(guān)系到企業(yè)利潤目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，而且直接涉及消費(fèi)者的切身利益。開發(fā)商在價(jià)格方面的不道德行為，將給消費(fèi)者帶來重大的經(jīng)濟(jì)損失。2.2.即交付使用的商品房面積小于合同上的面積，使消費(fèi)者多支付總價(jià)額。造成縮水的原因是有的發(fā)展商鉆空子，將一些不該由業(yè)主承擔(dān)的公共面積分?jǐn)偅狗课輰?shí)用率低，使用面積下降；有的是測量機(jī)構(gòu)核定有差額，而開發(fā)商不予糾正，結(jié)果由業(yè)主蒙受差價(jià)損。2.2.開發(fā)商以虛假的廣告吸引顧客購買，如在展銷會開發(fā)商提高商品房基價(jià)和折扣，實(shí)際價(jià)格基本不變，但卻號稱大降價(jià)，欺騙消費(fèi)者；還有的開發(fā)商推出一口價(jià)，而實(shí)際其中部分套房的價(jià)格要高出市場價(jià)很多，一口價(jià)只是誘惑消費(fèi)者上當(dāng)?shù)囊粋€(gè)幌子。2.2.即開發(fā)商針對不同地區(qū)（一般區(qū)分為國內(nèi)和港澳臺外籍地區(qū)）的客戶派發(fā)不同的價(jià)目表，對某些地區(qū)（一般是港澳臺外籍地區(qū)）客戶收取高價(jià)，這種情況在深圳、廣州等地較為常見。2.3分銷方面開發(fā)商一般采用自銷和委托中介代理兩種方式銷售商品房。由中介公司代理銷售，本是專業(yè)化分工日益明確的必然趨勢，但目前由于中介市場數(shù)量眾多、魚龍混雜又缺乏行業(yè)規(guī)范，因此在委托中暴露出很多問題：一些中介代理為了拉業(yè)務(wù)，大勢賄賂開發(fā)商主管人員，送禮、拉關(guān)系、給回扣等等，而開發(fā)商也不顧對方是否有能力組織銷售甚至不管有無中介的資質(zhì)，就將業(yè)務(wù)委托給對方，一旦銷售中出現(xiàn)了問題，就互相推委責(zé)任；有的開發(fā)商則利用中介拉業(yè)務(wù)的迫切心理，開出十分苛刻的條件，如要求中介商先打入一定數(shù)額的保證金，如果在限定時(shí)間內(nèi)完不成任務(wù)，沒收保證金；或者只給予相對市場行情低很多的提成比例等等；還有的開發(fā)商出爾反爾，違背合約的規(guī)定在銷售過程中變更中間商；而一些中介機(jī)構(gòu)為了完成銷售任務(wù)，只顧追求眼前利益，對客戶過分承諾甚至能騙就騙，拿到傭金后一走了之，剩下一大堆遺留問題交開發(fā)商處理。2.4促銷方面促銷是房地產(chǎn)企業(yè)營銷中非常重要的一環(huán)，它的主要任務(wù)就是向消費(fèi)者傳遞真實(shí)的房地產(chǎn)信息，引導(dǎo)消費(fèi)者作出正確的購買決策，指導(dǎo)消費(fèi)者正確消費(fèi)。（如下圖1-2是一年的房地產(chǎn)廣告投放量走勢圖）在現(xiàn)今的“注意力”經(jīng)濟(jì)時(shí)代，促銷的重要性是不言而喻的，但有些企業(yè)在促銷過程中，不惜采用虛假廣告、誤導(dǎo)廣告等不道德的方法來達(dá)到引誘消費(fèi)者購買的目的。圖1-22.4.開發(fā)商為了達(dá)到促銷的目的，對商品房的質(zhì)量、環(huán)境、配套等夸大其詞或?qū)蛻糇鬟^分的承諾。某開發(fā)商在廣告中稱，有的毯式綠地，而當(dāng)業(yè)主們以每平方米近9000元的房價(jià)購置，入住了一年多，所見到的草坪也只有320平方米，比國家規(guī)定的建樓最低綠化面積還少了700多平方米。還有廣告稱“頂級至尊寶地”，實(shí)際在鐵路沿線；“面臨大?！保鋵?shí)要到最頂樓才看到一道海平線；“花園式住宅”，只是在小區(qū)中修了個(gè)花園；“高級進(jìn)口潔具”2.4.開發(fā)商對商品房的質(zhì)量、價(jià)格、配套等故意含糊其詞，引導(dǎo)消費(fèi)者作出錯(cuò)誤的理解和判斷。如時(shí)下滿天飛的“概念房”就是典型的誤導(dǎo)廣告：“綠色概念”，只是有一片綠地；“智能概念”，只是在小區(qū)建了個(gè)寬帶網(wǎng)；“環(huán)保概念”，多了個(gè)過濾水裝置；“郊居概念”，就是在城市邊緣蓋了片小區(qū)等等?！笆赘抖嗌伲鹿┒嗌佟?，卻不提首付后半年內(nèi)還要付全款的20%。精明的消費(fèi)者往往能識破這些廣告中的花招，而有些則在上當(dāng)之后才恍然大悟。2.4.有些開發(fā)商由于對售樓人員疏于管理或管理經(jīng)驗(yàn)不足，而讓售樓人員鉆了空子，出現(xiàn)很多不道德的行為：有的售樓員在房子搶手時(shí)，會向有意向的客戶索要“茶水費(fèi)”，在有好的房號放出時(shí)，將房號保留，然后加價(jià)出售；有的銷售人員私下幫助客戶買賣房號或在購買時(shí)向公司爭取折扣，以收取客戶的“好處費(fèi)”；還有的銷售人員收取房屋差價(jià)，或者私收客戶訂金或房款，然后消失得無影無蹤，這些行為無疑都損害了公司和消費(fèi)者利益，并給銷售市場帶來很大的混亂。3、房地產(chǎn)營銷非道德行為的成因分析產(chǎn)生房地產(chǎn)企業(yè)營銷非道德行為的原因，既有內(nèi)在原因，也有外部原因。其中外部原因主要包括政府因素、法律因素和消費(fèi)者因素；內(nèi)部原因則主要指企業(yè)自身的因素。只有將產(chǎn)生非道德行為的原因分析，才能杜絕這些行為的發(fā)生。3.1政府因素政府因素是影響企業(yè)營銷道德水準(zhǔn)極重要的外部因素，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，則更是如此。政府及政府機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營中扮演著極為重要的角色，開發(fā)商從購買土地使用權(quán)開始，就需要不斷的跟政府的土地管理、城市規(guī)劃、建設(shè)管理、房地產(chǎn)管理等部門打交道，以獲取投資許可證、土地使用證、規(guī)劃許可證、開工許可證、預(yù)售許可證和產(chǎn)權(quán)證書等。除提供有關(guān)服務(wù)外，政府還對開發(fā)商行使監(jiān)督和管理職能。如果政府能從宏觀上引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)行為，真正代表公眾的利益對開發(fā)商進(jìn)行監(jiān)督，一定能有力的限制非道德行為的產(chǎn)生，但事實(shí)上，一些地方政府不但把關(guān)不嚴(yán)、監(jiān)督不力、管理不善甚至對企業(yè)的不道德行為加以縱容。3.1.一級市場是指土地的出讓市場。目前，全國除少數(shù)幾個(gè)較發(fā)達(dá)城市的土地轉(zhuǎn)讓是采用招投標(biāo)、拍賣等方式公開、公平、公正的進(jìn)行外，大部分的土地都是由政府協(xié)議轉(zhuǎn)讓，透明度低，彈性大，一般轉(zhuǎn)讓價(jià)格低廉，付款方式優(yōu)惠。這樣，有“背景”、“來頭”的人或公司（很多都不具備開發(fā)資質(zhì)）可以很輕松的拿到好地，而真正有經(jīng)營實(shí)力但沒有關(guān)系的開發(fā)商卻不得不在二級市場購買高價(jià)地。政府在一級市場操作不規(guī)范，嚴(yán)重打擊了開發(fā)商合法高效經(jīng)營的積極性，擾亂了公平競爭的市場秩序。3.1.房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)新興行業(yè)，相關(guān)理論建設(shè)滯后，政府在對房地產(chǎn)企業(yè)行為進(jìn)行引導(dǎo)時(shí)，就顯得有些力不從心。以城市規(guī)劃職能來說，表現(xiàn)為缺乏整體性、連續(xù)性，隨意性大，使很多開發(fā)商無所適從，如在剛建好的小區(qū)邊突然增建立交橋，原有的醫(yī)院、學(xué)校突然被拆除等等，開發(fā)商對此無法預(yù)計(jì)，受害的是消費(fèi)者。另外，政府在控制土地批租總量，控制各種類型房地產(chǎn)總量，規(guī)范交易制度、交易程序，引導(dǎo)和協(xié)調(diào)供求關(guān)系等方面對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控也顯得經(jīng)驗(yàn)不足，常常使市場的發(fā)展呈現(xiàn)一種無序的混亂狀態(tài)。3.1.政府對房地產(chǎn)企業(yè)不僅要管理，而且還要監(jiān)督。從開發(fā)商取得資質(zhì)開始，政府就要每年對其進(jìn)行嚴(yán)格的考核和驗(yàn)證，在其開發(fā)經(jīng)營過程中，為其提供各種服務(wù)并進(jìn)行監(jiān)督。然而在現(xiàn)實(shí)中，由于政府職員素質(zhì)參差不齊，在某些環(huán)節(jié)由于個(gè)人利益驅(qū)使，就很容易喪失立場，如廣州某花園在工程質(zhì)量認(rèn)定的時(shí)候，核定的質(zhì)量等級是“優(yōu)良”，不久房屋就出現(xiàn)裂縫；再如增加容積率、減少綠化面積、不符合條件也頒發(fā)預(yù)售許可證等等，都是政府把關(guān)不嚴(yán)所致。由于監(jiān)督機(jī)制的不健全，開發(fā)商的不道德行為不僅沒有得到遏止，反而被縱容，使不道德活動更加猖獗。3.2法律因素法律是道德規(guī)范體系中可以對企業(yè)行為使用國家權(quán)力外在強(qiáng)制的部分，對營銷行為的認(rèn)定非常明確并帶有極大的權(quán)威性，因此對企業(yè)營銷中的非道德行為具有極強(qiáng)的制約作用。我國的房地產(chǎn)法制建設(shè)經(jīng)過幾十年風(fēng)雨，已形成了自己的法律法規(guī)體系，特別是從2002年6月開始執(zhí)行由建設(shè)部頒發(fā)的《商品房銷售管理辦法》，是使我國房地產(chǎn)市場走向成熟和規(guī)范化的重要舉措。但客觀的說，我國房地產(chǎn)企業(yè)的法律環(huán)境還存在一些不如人意的地方，表現(xiàn)比較突出的有：3.2.在我國目前的法規(guī)體系中，一方面對于某些發(fā)生較多的不道德行為如小區(qū)配套的最終交付日期、提供物業(yè)管理服務(wù)的正確信息等缺少相應(yīng)的法律規(guī)定；另一方面對于一些模糊的概念如“高檔”、“豪華”等的標(biāo)準(zhǔn)未做出說明，對于各地規(guī)章和法規(guī)不一樣的重要規(guī)定，如陽臺面積的計(jì)算、公共設(shè)施和公共配套建筑是否分?jǐn)偟?，都沒有統(tǒng)一意見。更重要的是，目前的法規(guī)體系中尚缺乏對消費(fèi)者欺詐行為的賠償規(guī)定，缺乏對造成商品房質(zhì)量問題的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理和質(zhì)檢部門追究責(zé)任的規(guī)定，這樣就無法對行使不道德行為的其他主體進(jìn)行處罰和制裁。3.2.在處理貨不對板問題時(shí)，由于現(xiàn)行法律規(guī)定“誰主張、誰舉證”，業(yè)主負(fù)有舉證責(zé)任，而樣板房是開發(fā)商促銷時(shí)布置，不一致的情況則往往發(fā)生在業(yè)主的商品房交付使用后，甚至是相當(dāng)長一段時(shí)間后，但又沒有樣板房相關(guān)資料的備案，這樣證據(jù)實(shí)際處于一種難于收集和保存的狀態(tài)，法規(guī)無法保障業(yè)主的權(quán)益；雖然規(guī)定業(yè)主如果認(rèn)為房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，有權(quán)要求重驗(yàn)，但事實(shí)上，很少有業(yè)主有能力去查驗(yàn)結(jié)構(gòu)是否合格或者委托質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)來重新核驗(yàn)。盡管買方有權(quán)要求開發(fā)商提供五證，但在目前不能方便的上網(wǎng)或電話查詢的前提下，買方能有多少精力去辨別這些證明文件的真?zhèn)文?？操作性不?qiáng)的法規(guī)實(shí)際成為一紙空文，無法真正遏制開發(fā)商的不道德行為。3.2.加強(qiáng)法制建設(shè)必須加強(qiáng)司法建設(shè)，但在我國“有法不依、違法不究、執(zhí)法不嚴(yán)”的現(xiàn)象普遍存在，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。有數(shù)字表明，在業(yè)主投訴要求退房的案件中，僅有1%至2%能獲得滿意的結(jié)果。執(zhí)法不嚴(yán)，對房地產(chǎn)企業(yè)的非道德行為打擊力度不夠，實(shí)際等于在鼓勵(lì)這些行為的發(fā)生。3.3消費(fèi)者因素企業(yè)采取不道德的營銷行為，歸根到底是為了謀求企業(yè)利潤的最大化，而消費(fèi)者作為企業(yè)營銷的對象，如果有較強(qiáng)的自我保護(hù)意識，企業(yè)的非道德行為就會受到有效的抑制。但是，很多消費(fèi)者卻由于自身素質(zhì)影響或法律意識淡薄，對不道德行為抵制不力，使不道德營銷行為得以蔓延。3.3.房地產(chǎn)是一門專業(yè)性很強(qiáng)的學(xué)科，涉及建筑、工程、規(guī)劃等方面的專業(yè)知識，一般的消費(fèi)者不可能全面掌握。但是對于購買商品房這樣動則幾十萬上百萬人民幣的大樣商品來說，消費(fèi)者了解基本的商品房知識，如買房時(shí)除了看朝向、戶型、樓層外，還要注意周邊環(huán)境、配套、交通、學(xué)校等；買期房要重視封頂日期、入伙日期、發(fā)展商信譽(yù)；買現(xiàn)房要看房屋面積有無縮水、墻面、屋面有無滲漏，有無產(chǎn)權(quán)糾紛等等，是十分必要的。一些消費(fèi)者在購房前表現(xiàn)的很理性，他們會左右權(quán)衡、反復(fù)比較，還會請教懂行者；但一些消費(fèi)者卻過于感性，容易受現(xiàn)場氣氛感染，聽信銷售人員的說詞。而一些開發(fā)商正是抓住這一點(diǎn)，不在提高商品房的質(zhì)量上下工夫，卻在賣場（售樓現(xiàn)場）和廣告上大肆渲染，誘惑消費(fèi)者上當(dāng)受騙，正是消費(fèi)者的無知和輕率才使不法的開發(fā)商有了可趁之機(jī)。3.3.在商品房的買賣過程中，消費(fèi)者會接觸到大量法律文書或者具有法律效力的文件、資料，如涉及買賣商品房合法性的有開發(fā)商資質(zhì)證書、五證兩書等；涉及商品房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的有樓宇認(rèn)購書、房地產(chǎn)買賣合同、公證書、按揭合同、付清房款證明書、入伙通知書、產(chǎn)權(quán)證明書等；涉及交付商品房狀況的有發(fā)展商宣傳資料、廣告等。消費(fèi)者在購房時(shí)應(yīng)該認(rèn)真審核這些文書、文件或資料，并予以妥善保存，以便在必要時(shí)運(yùn)用法律武器來保護(hù)自己。但事實(shí)上，很多消費(fèi)者的法律意識淡薄，購房時(shí)不僅不注意收集日后可能對自己有利的證據(jù)，在簽署各項(xiàng)法律文書時(shí)，也不仔細(xì)審查各項(xiàng)條款，對于需要附加的說明如裝修標(biāo)準(zhǔn)、車位使用、花園歸屬等沒有要求發(fā)展商做書面的補(bǔ)充，而這些都是交房后容易出現(xiàn)的問題，一旦出現(xiàn)發(fā)展商違背承諾，消費(fèi)者就處于很不利的位置。還有些消費(fèi)者則本著息事寧人的態(tài)度，只要問題不是特別嚴(yán)重，就不愿意花費(fèi)時(shí)間和精力來與發(fā)展商對峙，這實(shí)際是在某種程度上縱容了開發(fā)商的不道德行為。3.4企業(yè)文化因素企業(yè)文化是企業(yè)在一定社會文化背景下，在長期生產(chǎn)經(jīng)營過程中逐步形成的獨(dú)特的企業(yè)價(jià)值觀、道德標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)傳統(tǒng)、經(jīng)營哲學(xué)及經(jīng)營戰(zhàn)略等。企業(yè)文化直接影響企業(yè)營銷道德。企業(yè)價(jià)值觀直接引導(dǎo)著企業(yè)的經(jīng)營行為，規(guī)定營銷決策的動機(jī)。企業(yè)文化中的企業(yè)目標(biāo)和規(guī)章制度對營銷決策的內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范，使決策合理化、科學(xué)化。與此同時(shí)，企業(yè)文化還使企業(yè)內(nèi)部形成一股凝聚力和向心力，讓營銷決策能更好的實(shí)施。在我國，有些房地產(chǎn)企業(yè)能迅速適應(yīng)市場，并重視企業(yè)文化的培育和發(fā)展，因此在公眾中有很好的口碑，但大多企業(yè)的文化建設(shè)還存在很多問題，這些問題也正是導(dǎo)致營銷中非道德行為發(fā)生的重要原因。3.4.由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)育時(shí)間較短，市場運(yùn)作不規(guī)范，原本一個(gè)應(yīng)因資金需求量大而準(zhǔn)入較難的行業(yè)，在我國卻是只要有關(guān)系弄到一塊地，就可以注冊成立一個(gè)項(xiàng)目公司進(jìn)行開發(fā)。對于這樣的項(xiàng)目公司來說，撈一把就走的思想十分常見，什么品牌、信譽(yù)根本無所謂，至于企業(yè)文化的建設(shè)則更是提不上議事日程，只要樓賣出去，賺了錢就行。大多數(shù)被投訴的發(fā)展商正是這些項(xiàng)目公司。3.4.最近幾年我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生了很大的變化，特別是土地市場的逐步放開，使一些老牌大開發(fā)商失去政府土地政策的庇護(hù)，更向市場化邁進(jìn)了一步。這就要求企業(yè)必須改變經(jīng)營觀念，重塑企業(yè)文化。而文化的再造不是一朝一夕就能完成的，在企業(yè)從以生產(chǎn)為中心轉(zhuǎn)向以市場和消費(fèi)者為中心的過程中，就出現(xiàn)很多問題，表現(xiàn)最突出的是來自于工作流程的進(jìn)一步理順、銷售部門和生產(chǎn)、財(cái)務(wù)、人事等銷售協(xié)助部門之間的溝通障礙和激烈沖突。體現(xiàn)在外部行為上，就是延遲交貨、貨不對板、配套承諾不兌現(xiàn)和虛假廣告等。3.5售樓人員因素售樓人員是一個(gè)特殊的社會群體，他們一般都很年輕，頭腦靈活，社會適應(yīng)性強(qiáng)，由于大都以售樓的提成為主，業(yè)績好的往往收入頗豐。他們在商品房買賣中扮演著重要的角色，傳遞發(fā)展商樓盤信息、了解消費(fèi)者需求、促進(jìn)消費(fèi)者購買，并為消費(fèi)者提供相關(guān)服務(wù)。但由于流動性大，素質(zhì)參差不齊，售樓人員一般較難管理，往往成為企業(yè)不道德行為的重要原因之一。3.5.售樓人員流動性大，一方面是因?yàn)樗麄內(nèi)菀资艿酵饨绲恼T惑，生手往往在做了一段時(shí)間后，開始尋覓更高的提成機(jī)會；熟手則會挑樓盤，正在大力促銷期的旺樓是最理想的選擇，有些老熟手甚至?xí)羧钗宓奶?，樓盤旺銷時(shí)留下來，一旦前景不好，就趕緊溜之大吉。另一方面也是由于售樓人員的企業(yè)歸屬感不強(qiáng)。很少有企業(yè)會將售樓人員納入企業(yè)的正式編制，使其短期行為的傾向較大，其流動性大又給開發(fā)商的管理帶來很大的難度。管理上的不完善，再加上售樓人員追求短期利益的動機(jī)驅(qū)使，就很容易造成過分承諾、欺上瞞下等不道德行為的發(fā)生。3.5.目前從事售樓工作不需要行業(yè)資格證，大多數(shù)的開發(fā)商對售樓人員的要求也不高，能賣樓就行，結(jié)果導(dǎo)致售樓隊(duì)伍中的人員素質(zhì)參差不齊。大多數(shù)開發(fā)商在對售樓人員進(jìn)行培訓(xùn)時(shí)，重點(diǎn)都在知識性和技巧性內(nèi)容上，很少涉及道德方面的教育。有些開發(fā)商認(rèn)為，售樓人員拿點(diǎn)回扣沒關(guān)系，只要樓賣出去，公司拿了大頭就可以了，對售樓人員任其所為，售樓人員作出一些損害公司和消費(fèi)者的行為就不足為怪了。4、結(jié)論：房地產(chǎn)企業(yè)非道德行為的對策綜上所述，要杜絕房地產(chǎn)企業(yè)非道德行為的發(fā)生，必須從以下方面著手：首先發(fā)展社會生產(chǎn)力，完善市場體系和市場機(jī)制，強(qiáng)化競爭機(jī)制，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)規(guī)律淘汰非道德的營銷行為。土地市場放開，加大采用招標(biāo)、拍賣等土地轉(zhuǎn)讓方式，逐步取消協(xié)議出讓方式，增加土地市場的透明度。在這些措施中政府應(yīng)強(qiáng)化宏觀調(diào)控，弱化微觀管理，并加強(qiáng)自身建設(shè)，依法行政，創(chuàng)造公平、公開、公正的競爭環(huán)境，規(guī)范房地產(chǎn)市場，維護(hù)市場秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)法制建設(shè)，完善現(xiàn)有法律法規(guī)，并加快出臺一系列新的法律法規(guī)。執(zhí)法部門嚴(yán)格執(zhí)法，對違法行為堅(jiān)決處罰。宣傳商品房基本知識，提高消費(fèi)者素質(zhì)，增強(qiáng)消費(fèi)者自我保護(hù)意識，運(yùn)用法律手段維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。在杜絕房地產(chǎn)營銷非道德行為中還要充分發(fā)揮新聞媒體的作用，加強(qiáng)輿論宣傳和監(jiān)督。房地產(chǎn)企業(yè)也要重視企業(yè)自身文化的塑造，牢固樹立現(xiàn)代市場營銷觀念，正確處理企業(yè)利益、消費(fèi)者利益和社會利益三者之間的關(guān)系。并制定企業(yè)自律準(zhǔn)則，建立與完善企業(yè)內(nèi)部規(guī)章制度，有效的約束企業(yè)的營銷行為。強(qiáng)化道德和企業(yè)價(jià)值觀培訓(xùn)，切實(shí)提高售樓人員素質(zhì)，加強(qiáng)售樓人員的企業(yè)認(rèn)同感，使其注重企業(yè)形象，講求營銷道德，自覺規(guī)范營銷行為。參考文獻(xiàn)：[1].王青蘭，《物業(yè)管理導(dǎo)論》[D]，中國建筑工業(yè)出版社，2000.6[2].張海潮，《試論如何解決物業(yè)管理收費(fèi)難》[EB]，陜西物業(yè)管理信息網(wǎng)，2006.4[3].閻祖興，《物業(yè)管理法律實(shí)務(wù)》，中國建筑工業(yè)出版社，2003.4[4].王貴嶺，物業(yè)管理[M].北京：中國物價(jià)出版社，2003.[5].季如進(jìn)，物業(yè)管理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