農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流市場項目策劃書

PAGEPAGE36目錄一、總論二、項目建設(shè)背景三、項目建設(shè)的必要性和可行性四、市場預(yù)測與分析五、項目建設(shè)選址及市政配套條件六、項目建設(shè)方案內(nèi)容及規(guī)模七、節(jié)約能源、環(huán)境保護與消防安全八、機構(gòu)設(shè)置及勞動定員管理九、項目組織方式及實施進度十、投資估算、資金籌措及資金使用十一、項目效益分析十二、結(jié)論與建議附表：1、表14—1銷售收入估算表2、表14—2收入、稅金測算表3、表14—3單位產(chǎn)品成本測算表4、表14—4產(chǎn)品銷售成本表5、表14—5總成本測算表6、表14—6損益表7、表14—7現(xiàn)金流量表恩施民豐物流貿(mào)易有限公司農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流市場項目策劃書一、總論（一）、項目簡介1、項目名稱：恩施民豐物流貿(mào)易有限公司2、建設(shè)地點：恩施市小龍?zhí)洞鍡飨銥?、建設(shè)單位：恩施民豐物流貿(mào)易有限公司4、建設(shè)性質(zhì)：新建5、建設(shè)方案：項目擬在恩施市小龍?zhí)洞鍡飨銥痴鞯?00畝，平整場地后新建恩施民豐物流貿(mào)易有限公司鮮活農(nóng)產(chǎn)品冷鏈配送中心、農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量檢測中心、蔬菜水果批發(fā)市場、農(nóng)產(chǎn)品電子商務(wù)交易平臺、金融、稅務(wù)、工商等行政服務(wù)中心、公司行政辦公中心、員工生活設(shè)施。項目總用地66667平方米，各類建筑物基底面積21730平方米，建筑系數(shù)為32.65%,行政辦公及生活設(shè)施用房占地面積2310平方米，占3.5%，各類建筑物總面積31480平方米，容積率0.47，道路、停車場和場壩36937平方米，占55.4%，綠化面積8000平方米，綠化率12%。6、項目投資及資金籌措：項目總投資9196.5萬元。其中固定資產(chǎn)投資8196.5萬元，流動資金1000萬元。項目建設(shè)所需資金全部由項目業(yè)主自籌或融資解決。7、項目效益分析經(jīng)濟效益：項目投產(chǎn)后，每年實現(xiàn)銷售收入4444萬元，經(jīng)營利潤1398.2萬元，所得稅349.6萬元，企業(yè)凈利潤1048.7萬元。投資利稅率15.8%，投資利潤率15.2%，投資純收益率11.4%,稅前投資回收期6.6年，稅后投資回收期8.8年。盈虧平衡點40.2%。社會效益：項目投產(chǎn)后，可提供就業(yè)崗位約1000個，有利于調(diào)控恩施州及武陵地區(qū)蔬菜水果產(chǎn)銷之間淡旺季矛盾，進一步促進區(qū)域性特色優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展；有利于促進區(qū)域性農(nóng)產(chǎn)品從傳統(tǒng)經(jīng)營方式向現(xiàn)代流通方式的轉(zhuǎn)變；有利于降低農(nóng)產(chǎn)品流通損失，減少流通費用，增強市場競爭力，促進區(qū)域性農(nóng)產(chǎn)品做大做強；有利于提高區(qū)域蔬菜水果經(jīng)營行業(yè)的經(jīng)營水平和質(zhì)量安全；能帶動包裝印刷等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進一步新增就業(yè)崗位500個，促進社會穩(wěn)定。（二）、項目編制依據(jù)及編制原則1、編制依據(jù)（1）《中華人民共和國食品衛(wèi)生法》（2）《中華人民共和國農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全法》（3）國家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》的通知（發(fā)改投資〔2006〕1325號）（第三版）；（4）《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》工業(yè)項目用地比例指標(biāo)控制（國發(fā)〔2004〕28號）；（5）《商務(wù)部財政部農(nóng)業(yè)部關(guān)于做好農(nóng)產(chǎn)品“農(nóng)超對接”試點工作的通知》（商建發(fā)〔2009〕286號）；（6）中共恩施州委、恩施州人民政府關(guān)于印發(fā)《恩施州國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)政策創(chuàng)新試驗區(qū)建設(shè)十年規(guī)劃總體實施綱要》的通知（州文〔2008〕34號；（7）《恩施州“十二五”規(guī)劃綱要》；（8）《恩施市“十二五”規(guī)劃綱要》；（9）恩施民豐物流貿(mào)易有限公司的其他相關(guān)資料。2、編制的基本原則（1）堅持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，結(jié)合州委、州政府提出的“三州”戰(zhàn)略，以市場為導(dǎo)向，以滿足和改善城鄉(xiāng)居民對鮮活農(nóng)產(chǎn)品消費需求為取向，努力提高恩施州蔬菜水果產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)模化、品牌化、市場化程度，延長產(chǎn)業(yè)鏈，增加產(chǎn)品附加值，力爭把恩施本地?zé)o公害蔬菜水果產(chǎn)業(yè)真正辦成有效推進農(nóng)民增收致富奔小康和豐富城鄉(xiāng)居民菜籃子的在產(chǎn)業(yè)；（2）對建設(shè)場地等基礎(chǔ)條件進行方案的優(yōu)化研究，使生產(chǎn)車間總平面布置緊湊，工藝流程順暢，廠區(qū)綠化設(shè)計面積達到規(guī)定要求；（3）積極采用國內(nèi)外先進成熟可靠的技術(shù)，科學(xué)、合理、有效地引進國外關(guān)鍵部件，確保系統(tǒng)裝備設(shè)備水平處于領(lǐng)先地位；（4）通過縝密細致的方案比較，優(yōu)選優(yōu)化設(shè)計方案；（5）在設(shè)備造型上選用信譽良好，產(chǎn)品質(zhì)量優(yōu)秀，價格合理，業(yè)績突出，售前售后服務(wù)周到的廠家設(shè)備；（6）處處體現(xiàn)用戶至上的原則，強化節(jié)能與環(huán)保設(shè)計，為業(yè)主實現(xiàn)最大的經(jīng)濟效益和社會效益提供保障。二、項目建設(shè)背景（一）、項目背景恩施州及武陵地區(qū)小氣候發(fā)育完善，生物具有多樣性。蔬菜、小水果是當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，也是政府發(fā)展特色優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)品的主攻方向之一。但是，從恩施州及武陵地區(qū)蔬菜水果產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀看，存在如下問題：一是品種結(jié)構(gòu)不合理，不能完全適應(yīng)外向型蔬菜市場的要求；二是產(chǎn)品的衛(wèi)生安全性較差，嚴重影響質(zhì)量，不利于發(fā)展蔬菜出口貿(mào)易和樹立地方蔬菜品牌形象；三是產(chǎn)品的貯藏保鮮加工技術(shù)滯后，不能有效地平衡蔬菜產(chǎn)品的淡旺季矛盾，影響蔬菜產(chǎn)品的整體效益。因此，為了有效解決上述問題，突顯優(yōu)勢，必須培育蔬菜貯藏保鮮的龍頭企業(yè)。而本項目則是以恩施民豐物流貿(mào)易有限公司為龍頭，依托恩施州及武陵地區(qū)高山反季節(jié)蔬菜板塊基地和各類蔬菜水果專業(yè)合作社提供的蔬菜水果為主要來源，有效解決各地蔬菜、水果產(chǎn)銷淡旺季矛盾，進一步發(fā)揮區(qū)域性特色蔬菜水果的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，切實促進資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟優(yōu)勢，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級，企業(yè)發(fā)展，農(nóng)業(yè)增效，農(nóng)民增收。（二）、項目區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展現(xiàn)狀恩施土家族苗族自治州位于湖北省的西南部，地處云貴高原東延武陵山脈與大巴山之間，連接著我國中西部經(jīng)濟帶，是湖北省唯一享受國家西部大開發(fā)政策的地區(qū)，國家新一輪扶貧開發(fā)的重點地區(qū)，農(nóng)業(yè)部定點扶貧地區(qū)之一，財政部農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)政策創(chuàng)新試驗區(qū)。恩施州獨特的地理環(huán)境和氣候條件造就了生物的多樣性。草食畜牧業(yè)、富硒茶、煙葉、中藥材、干鮮果、蔬菜是本地的特色優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)品。所產(chǎn)“毛壩生漆”、“金絲桐油”、“利川雞爪黃連”、“富硒茶葉”、“恩施板黨”、“來風(fēng)風(fēng)頭姜”、“黃金梨”、“建始官口葡萄”等土特產(chǎn)品斐聲海內(nèi)外。該項目建設(shè)在恩施州府所在地，水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)基本形成，為貨物運輸?shù)於肆己没A(chǔ)。全州轄六縣二市及兩個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)；國土面積2.4萬平方公里，其中耕地面積430萬畝；總?cè)丝诮?00萬，其中農(nóng)業(yè)人口333萬。2010年全州實現(xiàn)生產(chǎn)總值330億元，比上年增長12.8%。按照恩施州經(jīng)濟社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要，要在“十二五”時期逐步將恩施州建設(shè)成為“全國知名的特色農(nóng)產(chǎn)品基地”，大力發(fā)展特色、優(yōu)質(zhì)、專用、無公害農(nóng)產(chǎn)品；加大品牌的宣傳推介力度，努力培植一批具有資源優(yōu)勢、民族特色、品質(zhì)獨特的精品名牌，搶占市場制高點。建設(shè)以32個鄉(xiāng)鎮(zhèn)為重點的高山蔬菜基地，總面積60萬畝；以風(fēng)頭姜、山藥、白皮大蒜、莼菜、葛仙米為重點的地方特種菜基地，總面積25萬畝；以薇菜、葛、蕨菜、魚腥草為重點的山野菜基地，總面積15萬畝。到2015年，基地規(guī)模達到100萬畝以上，總產(chǎn)量160萬噸以上，綜合產(chǎn)值40億元以上。（三）、項目業(yè)主基本情況恩施民豐物流貿(mào)易有限公司系由恩施綠野生態(tài)農(nóng)莊有限公司更名而來。恩施綠野生態(tài)農(nóng)莊有限公司于2005年4月1日登記注冊，法定代表人李文淵。經(jīng)李文淵同意，由恩施州工商行政管理局登記，將原恩施綠野生態(tài)農(nóng)莊有限公司更名為恩施民豐物流貿(mào)易有限公司，法定代表人陳可忠。公司注冊資本金100萬元。主要經(jīng)營范圍為賓館管理、倉儲服務(wù)、停車服務(wù)、貨物運輸代理服務(wù)、貨運信息服務(wù)。現(xiàn)有資產(chǎn)總值550萬元。綠野公司于2005年開始在恩施市板橋鎮(zhèn)大山頂建設(shè)高山反季節(jié)蔬菜基地，常年種植面積保持在4000畝左右，已建成蔬菜初加工車間和組合式冷庫，雇請農(nóng)民工80余人，年外銷蔬菜8000多噸，年經(jīng)營額1800萬元，純利100萬元左右。公司已經(jīng)對白蘿卜、胡蘿卜、包菜等六個品種申報了綠色食品認證。經(jīng)國家綠色食品發(fā)展中心審核，有4個產(chǎn)品都符合綠色食品A級標(biāo)準(zhǔn)，被認定為綠色食品A級產(chǎn)品，許可使用綠色食品標(biāo)志。公司運作模式為“公司+基地+農(nóng)戶”的訂單農(nóng)業(yè)經(jīng)營管理模式。種子、肥料、技術(shù)由公司提供，統(tǒng)一生產(chǎn)技術(shù)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，生產(chǎn)加工由公司統(tǒng)一經(jīng)管，并與廣州、上海、長沙、武漢等地蔬菜批發(fā)市場建立了穩(wěn)定的供求關(guān)系。公司法定代表人李文淵先生在長期經(jīng)營蔬菜業(yè)務(wù)中，掌握了當(dāng)?shù)厥卟怂a(chǎn)銷淡旺季規(guī)律，摸清了本地蔬菜與外地大棚蔬菜之間的特色與差別，致力于鮮活農(nóng)產(chǎn)品保鮮儲藏技術(shù)的研究，多次到全國很多蔬菜市場進行考察，并大膽進行實踐運用，獲取了很多成功的經(jīng)驗。因此，在恩施市小龍?zhí)洞鍡飨銥痴鞯?00畝，建設(shè)一個具有一定規(guī)模的鮮活農(nóng)產(chǎn)品冷鏈配送中心、農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量檢測中心、蔬菜水果批發(fā)市場、農(nóng)產(chǎn)品電子商務(wù)交易平臺、金融、稅務(wù)、工商等行政服務(wù)中心、公司行政辦公中心、員工生活設(shè)施。把產(chǎn)業(yè)進一步做強做大。三、項目建設(shè)的必要性和可行性（一）、項目建設(shè)的必要性1、項目建設(shè)是發(fā)展壯大全州蔬菜、水果優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，增加農(nóng)民收入的需要；2、項目建設(shè)是滿足市場供應(yīng)，豐富城鎮(zhèn)居民菜籃子，提高人民生活水平的需要；3、項目建設(shè)降低農(nóng)產(chǎn)品流通損耗，節(jié)約流通費用，提高農(nóng)產(chǎn)品流通領(lǐng)域的商品質(zhì)量，確保消費安全的需要；4、項目建設(shè)是完善恩施州農(nóng)產(chǎn)品市場流通體系的需要。（二）、項目建設(shè)的可行性1、項目建設(shè)符合國家現(xiàn)行產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策和投資方向；（1）2000年國家發(fā)改委制定的《國家當(dāng)前重點鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品及技術(shù)目錄》，將農(nóng)產(chǎn)品儲藏、加工和綜合利用列入其中；（2）2001年國家經(jīng)貿(mào)委等六部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見》的通知，為現(xiàn)代物流的發(fā)展指明了方向；（3）十七屆三中全會作出了《關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》，強調(diào)把新農(nóng)村建設(shè)作為農(nóng)村改革發(fā)展的戰(zhàn)略任務(wù)；（4）2008年國辦下發(fā)了《關(guān)于搞活流通擴大消費的意見》指出：要進一步強化農(nóng)村商品配送中心的商品采購、儲存、加工、編配、調(diào)運、信息等功能，增加統(tǒng)一配送的商品品種，降低經(jīng)營成本，積極推動“農(nóng)超對接”，促進產(chǎn)銷衍接；（5）中央連續(xù)8年的1號文件都是關(guān)于解決“三農(nóng)”問題的方向信號，這表明中國經(jīng)濟的發(fā)展，農(nóng)業(yè)需要穩(wěn)定，農(nóng)村需要發(fā)展，農(nóng)民需要致富，這是最有力的宏觀政策導(dǎo)向；（6）隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的推進，國家新一輪扶貧開發(fā)的實施，恩施州及武陵地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進程明顯加快，生態(tài)旅游快速發(fā)展，必將促使本地的特色優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化的快速發(fā)展；（7）2009年省商務(wù)廳下發(fā)了《省商務(wù)廳關(guān)于進一步加強市場體系建設(shè)擴大消費的通知》，明確要求和鼓勵各地開展農(nóng)產(chǎn)品冷鏈項目建設(shè)，并給予一定的資金扶持，為項目建設(shè)提供了強有力的政策保障；（8）武陵地區(qū)經(jīng)濟協(xié)作區(qū)已上升為國家戰(zhàn)略，必將促進恩施州及武陵地區(qū)特色農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的加速；（9）省委、省政府提出用10年時間把恩施州建設(shè)成全國最先進的自治州，商品流通的現(xiàn)代化不言而喻，恩施州農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流市場的建設(shè)填補了現(xiàn)代商品流通的空白。2、項目建設(shè)符合地方產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和城市規(guī)劃；下列規(guī)范性文件都將恩施州特色蔬菜作為農(nóng)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，制定了中長期發(fā)展規(guī)劃。（1）《湖北省優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)品及特色農(nóng)產(chǎn)品區(qū)域布局規(guī)劃》；（2）《恩施州“十二五”規(guī)劃綱要》；（3）《恩施市“十二五”規(guī)劃綱要》；（4）《恩施州國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)政策創(chuàng)新試驗區(qū)建設(shè)十年規(guī)劃總體實施綱要》。為此，州政府還在恩施州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)專門設(shè)立了農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū)，該項目選址就確定在距開發(fā)區(qū)物流園兩公里的恩施市小龍?zhí)洞鍡飨銥常耆系胤疆a(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃。3、項目建設(shè)具有一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，原材料來源有保障；近年來，恩施州圍繞建設(shè)“全國知名的綠色產(chǎn)業(yè)基地”目標(biāo)，初步形成具有恩施區(qū)域特色的農(nóng)業(yè)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，總面積達400余萬畝，小水果產(chǎn)量突破30000噸，蔬菜產(chǎn)量突破50萬噸，輻射帶動農(nóng)戶近30萬戶。外加地域廣闊的武陵地區(qū)。4、產(chǎn)品的品質(zhì)優(yōu)勢明顯，銷售市場廣闊。該項目以恩施州及武陵地區(qū)地道的無公害富硒時令蔬菜、水果為主要原材料，其內(nèi)質(zhì)與外地大棚菜有本質(zhì)區(qū)別，更加適合當(dāng)?shù)厝说目谖?，同時減少了長途運輸和中間環(huán)節(jié)，節(jié)省了流通費用，具有明顯的價格優(yōu)勢，其發(fā)展前景看好。5、交通便利，方便運輸。該項目建設(shè)在恩施州府所在地，水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)基本形成，為貨物運輸?shù)於肆己没A(chǔ)。四、市場預(yù)測與分析（一）、冷鏈物流的興起與發(fā)展冷鏈起源于19世紀(jì)上半葉，到了20世紀(jì)30年代，美國和歐洲的農(nóng)產(chǎn)品冷鏈初步建立。目前，國際上最典型的農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流是美國的蔬菜物流。美國、歐盟、加拿大、日本等發(fā)達國家和地區(qū)發(fā)展冷鏈起步較早，肉禽蛋乳制品及飲料的冷鏈比例達100%，蔬菜水果的冷鏈比例達95%。真正建立起了“從田間到飯桌”的一體化冷鏈體系，農(nóng)產(chǎn)品損耗處于較低程度。（二）、我國冷鏈物流業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀我國的冷鏈物流最早產(chǎn)生于50年代的肉食品外貿(mào)出口。1982年頒布的《食品衛(wèi)生法》推動了食品冷鏈的起步，農(nóng)產(chǎn)品冷鏈也隨之起步。經(jīng)過近20年的發(fā)展，我國已經(jīng)不同程度地建立起了農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流體系。從目前看，仍存如下問題：一是完整獨立的食品冷鏈體系尚未形成，損耗浪費驚人。目前大約90%的肉類、80%的水產(chǎn)品和蔬菜水果基本上是在沒有冷鏈保證的情況下運輸銷售。由于我國果蔬采后加工和流通設(shè)施落后，腐爛損失嚴重，物流成本增加，全國每年果品腐爛損失近1200萬噸，蔬菜腐爛損失1.3億噸，按1元kg計算，經(jīng)濟損失千億元以上。二是冷鏈物流的硬件設(shè)施陳舊落后，冷藏運輸效率低，與國際標(biāo)準(zhǔn)差距較大。發(fā)達國家預(yù)冷保鮮率為80-100%、果蔬采后損失率5%、冷藏運輸率80-90%，冷藏保溫車占貨運汽車比率1-3%，而我國分別為30%、20-40%、10%、0.3%。三是食品冷鏈的市場化程度很低，第三方介入很少。我國的冷鏈物流業(yè)尚處于初級階段，市場規(guī)模還不大，且區(qū)域性比較強；第三方物流企業(yè)能提供的綜合性全程服務(wù)還不足總體需求的5%，而專門針對生鮮易腐農(nóng)產(chǎn)品的物流服務(wù)更是微乎其微，缺乏有影響力的、全國性的第三方冷鏈物流行業(yè)領(lǐng)袖，服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和信息系統(tǒng)不健全，準(zhǔn)確性和實效性差，物流成本和商品損耗高，造成生鮮易腐農(nóng)產(chǎn)品的區(qū)域性過剩，從而大大損傷了生產(chǎn)者的積極性和市場的健康發(fā)展。四是冷鏈物流缺乏上下游的整體規(guī)劃和整合。冷鏈物流的效率取決于冷鏈物流各節(jié)點的有效銜接。由于中國農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化程度和產(chǎn)供銷一體化水平不高，缺乏供應(yīng)鏈上下游之間的整體規(guī)劃和協(xié)調(diào)，很大程度上影響了食品冷鏈的資源整合及行業(yè)的發(fā)展。2008年國辦下發(fā)了《關(guān)于搞活流通擴大消費的意見》指出：要進一步強化農(nóng)村商品配送中心的商品采購、儲存、加工、編配、調(diào)運、信息等功能，增加統(tǒng)一配送的商品品種，降低經(jīng)營成本，積極推動“農(nóng)超對接”，促進產(chǎn)銷衍接。2009年開始，很多冷鏈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目在各地紛紛上馬，對促進我國冷鏈物流發(fā)展起到了極大的推動作用。商務(wù)部財政部農(nóng)業(yè)部《關(guān)于開展農(nóng)超對接試點工作的通知》（商建發(fā)〔2009〕487號）精神，按照城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的總體要求，積極發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代流通方式，推進鮮活農(nóng)產(chǎn)品“超市+基地”的供應(yīng)鏈模式，引導(dǎo)大型連鎖超市直接與鮮活農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地的農(nóng)民專業(yè)合作社對接，培育大型農(nóng)產(chǎn)品流通企業(yè)與自主品牌，保障城鄉(xiāng)居民食品安全，促進農(nóng)民持續(xù)穩(wěn)定增收，擴大農(nóng)村消費。與此同時，商務(wù)部將支持大型流通企業(yè)農(nóng)產(chǎn)品冷鏈配送系統(tǒng)建設(shè)和農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場改造工程，提高鮮活農(nóng)產(chǎn)品進入冷鏈系統(tǒng)的比重。除此之外，我國對于冷鏈設(shè)施的投入也在逐步加大，商務(wù)部部長陳得銘表示，我國將加快儲備基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，投巨資建中央儲備肉直屬冷庫。另外，各地方政府也抓住機遇，積極投資冷鏈設(shè)施建設(shè)。在四川樂山投資建設(shè)的藍雁集團樂山冷鏈物流中心占地面積325畝，總投資4.2億元，是目前西南最大的冷鏈物流中心。該項目建成后，將與廣東藍雁食品有限公司30萬噸冷庫物流中心聯(lián)姻，打造西南一流的大型冷鏈物流配送產(chǎn)業(yè)集群。洞庭湖區(qū)的一些農(nóng)村正在加快完善農(nóng)產(chǎn)品市場體系，改擴建一批現(xiàn)代化水平高、輻射范圍廣、功能齊全的大中型農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)批發(fā)市場。積極發(fā)展以鮮活農(nóng)產(chǎn)品冷藏和低溫倉儲、運輸為主的冷鏈物流系統(tǒng)。引導(dǎo)鼓勵農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場、流通企業(yè)與農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地建立農(nóng)副產(chǎn)品“從種養(yǎng)基地到城市”直達快速通道。哈爾濱市于2010年4月開工建設(shè)的33萬平方米的食品物流中心，總投資14.8億元，內(nèi)設(shè)大型冷庫、農(nóng)副產(chǎn)品交易市場、蔬菜交易中心、果品交易中心等相關(guān)配套設(shè)施?？偼顿Y10億元，于2010年開工建設(shè)的國內(nèi)規(guī)模最大的凍品物流基地——天津市水產(chǎn)集團水產(chǎn)品冷藏加工物流基地，占地面積233畝，總建筑面積22萬平方米。投產(chǎn)后預(yù)計年加工各類水產(chǎn)品5萬噸，年交易量100萬噸，實現(xiàn)年交易額300億元。該基地將成為立足京津、輻射“三北”的全國最大的凍品物流基地。（三）、恩施州冷鏈物流市場預(yù)測目前，州內(nèi)除肉食品外還沒有一家專業(yè)從事蔬菜水果冷鏈物流配送的企業(yè)，僅有的都是各類蔬菜種植龍頭企業(yè)建立的一些小型速冷庫，主要是便于將蔬菜冷凍后外銷運輸，基本上不具備儲藏保鮮功能，運輸過程中也沒有專業(yè)的冷藏運輸工具，蔬菜水果的冷鏈物流基本上是空白。恩施州現(xiàn)有400人口，其中：城鎮(zhèn)人口90萬，州城所在地約30萬人。按照城鎮(zhèn)人口每年消費280公斤蔬菜計算，全年需要25.2萬噸，其中僅州城就緒8.4萬噸。州委、州政府提出在未來5——10年內(nèi)將恩施州城建設(shè)成為中等城市的目標(biāo)，屆時州城人口將超過50萬人，年蔬菜消費量將超過14萬噸。按照恩施州蔬菜水果生產(chǎn)淡旺季和市場供應(yīng)淡旺季規(guī)律，基本上在夏秋季是對外銷售，蔬菜需要大量流出；在春冬季，則需從外購進。因此，在恩施州建設(shè)蔬菜水果冷鏈物流項目，不僅可以填補恩施州農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流的空白，平衡淡旺季矛盾，而且有著廣闊的發(fā)展空間，必將帶來巨大的投資收益。再加上項目業(yè)主從事蔬菜經(jīng)營多年，在廣州建立了穩(wěn)定的銷售渠道，該項目建成后，年儲藏經(jīng)營蔬菜水果16200噸，產(chǎn)品50%運往廣州市場，50%供應(yīng)本地市場。從市場預(yù)測看，項目前景十分看好。五、項目建設(shè)選址及市政配套條件（一）、項目選址該項目建設(shè)選址在恩施市小龍?zhí)洞鍡飨銥场Ｖ苓厽o建筑物，不需拆遷補償，可減少前期投資。從這里上滬渝高速公路3公里，到金桂大道1公里，距宜萬鐵路恩施火車站500米，離恩施機場3公里，由施州大道連接209、318兩條國道，背靠恩施經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，交通方便，區(qū)位優(yōu)勢明顯，有利于項目建設(shè)中的材料運輸和項目建成后的物資中轉(zhuǎn)發(fā)送。選址地段既符合城市規(guī)劃布局，又能滿足項目業(yè)主建設(shè)用地要求。（二）、市政配套建設(shè)1、供電：經(jīng)過城網(wǎng)改造后，無論項目建設(shè)過程中還是建成后，電力供應(yīng)均有保障；2、供水：州城現(xiàn)有三個自來水廠，日供水能力在10萬噸以上，且水質(zhì)好，完全能保證用水需求；3、供氣：川氣東輸工程經(jīng)過恩施，城區(qū)內(nèi)由中石油管道燃氣公司供氣，氣源充足；4、通訊：數(shù)字程控電話、固定電話、移動電話、IP電話、語音服務(wù)、呼叫電話、光纜寬帶網(wǎng)傳輸信息全面開通，滿足項目建設(shè)需求；5、排污：恩施市綠源污水處理廠已將污水管網(wǎng)全部安裝進入火車站，項目建設(shè)只需安排建設(shè)自己的污水管網(wǎng)排放系統(tǒng)，與城市污水主管網(wǎng)接口即可。六、項目建設(shè)方案內(nèi)容及規(guī)模（一）、項目設(shè)計要求及依據(jù)1、總體要求。符合《中華人民共和國食品衛(wèi)生法》、《中華人民共和國農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。2、設(shè)計依據(jù)。按照《冷庫設(shè)計規(guī)范》（GB50072-2001）、《冷藏庫建筑工程施工及驗收規(guī)范》SBJ11-2000）、《制冷設(shè)備、空氣分離設(shè)備安裝工程施工及驗收規(guī)范》（GB50274-98）等設(shè)計、施工及驗收規(guī)范的要求和相關(guān)儲存食品的技術(shù)規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。所選用的制冷設(shè)備應(yīng)符合相關(guān)的國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。（二）、項目建設(shè)方案項目總用地66667平方米，各類建筑物基底面積21730平方米，建筑系數(shù)為32.65%,行政辦公及生活設(shè)施用房占地面積2310平方米，占3.5%，各類建筑物總面積31480平方米，容積率0.47，道路、停車場和場壩36937平方米，占55.4%，綠化面積8000平方米，綠化率12%。其區(qū)域內(nèi)平面布局為：在場地南面臨火車站方向中央設(shè)計配送中心大門，在大門兩旁分別建設(shè)蔬菜水果批發(fā)市場及行政大樓，蔬菜批發(fā)市場建在大門左側(cè)，占地面積1950平方米，建造兩層，建筑面積3900平方米；水果批發(fā)市場及行政大樓建在大門的右側(cè)，占地面積1950平方米，建造五層，建筑面積9750平方米。在場地西邊從南至北依次建設(shè)蔬菜原材料倉庫、包裝車間和冷凍庫，其中：蔬菜原材料倉庫占地2500平方米，建筑面積2500平方米；蔬菜包裝車間占地面積1000平方米，建筑面積1000平方米；冷凍庫占地面積1000平方米，建筑面積1000平方米。在場地東邊從南至北依次建設(shè)職工食堂、澡堂衛(wèi)生間、水果原材料倉庫、包裝車間和水果恒溫庫，其中：職工食堂占地面積450平方米，建筑面積450平方米；澡堂衛(wèi)生間占地面積300平方米，建筑面積300平方米；水果原材料倉庫占地面積1500平方米，建筑面積1500平方米；水果包裝車間占地面積1000平方米，建筑面積1000平方米；水果恒溫庫占地面積2500平方米，建筑面積2500平方米。在場地北邊中間建蔬菜恒溫庫，占地面積7200平方米，建筑面積7200平方米。在蔬菜恒溫庫與冷凍庫之間建制冷機房和水泵房，共占地200平方米，建筑面積200平方米。在蔬菜恒溫庫與水果恒溫庫之間建配電房，占地面積100平方米，建筑面積100平方米。在水果批發(fā)市場大門右邊建一個地磅房（兼門衛(wèi)室），占地面積80平方米，建筑面積80平方米。在蔬菜批發(fā)市場后建大型停車場，在場地中央建一個圓形花壇，花壇中間設(shè)計噴泉，間作消防池。圍繞花壇設(shè)計9米寬的環(huán)形車道，通達各主要建筑物和停車場。在整個場地的東、西、北三面建筑物與圍墻之間建3米寬綠化帶，在停車場和道路兩旁種植綠化樹。整個場地布局緊湊，疏密有致，產(chǎn)品在各環(huán)節(jié)的運行路線和流向合理，車輛出入上下貨十分方便，并對今后企業(yè)發(fā)展需要增加倉儲能力留有空間。(三)、項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模1、項目建設(shè)內(nèi)容主要有蔬菜水果原材料倉庫、清洗分級包裝車間、蔬菜水果批發(fā)交易市場、農(nóng)產(chǎn)品電子商務(wù)交易平臺、農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量檢測中心、鮮活農(nóng)產(chǎn)品保鮮儲藏庫、行政辦公服務(wù)設(shè)施等。2、項目建設(shè)規(guī)模（1）前期工程。征用土地100畝，推山填土，場地平整，做圍墻和給排水溝。（2）土建裝飾工程。水果批發(fā)市場及行政大樓占地面積1950平方米，采用全框架混凝土結(jié)構(gòu)，共建五層，建筑面積9750平方米，其中一層設(shè)水果批發(fā)獨立門面30間，每間面積不低于40平方米，二層為農(nóng)產(chǎn)品電子商務(wù)交易平臺，三層為業(yè)務(wù)開票室、業(yè)務(wù)洽談室、財務(wù)結(jié)算中心，四、五層為農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量檢測中心、行政辦公中心、電子監(jiān)控室、會議室等。蔬菜批發(fā)市場占地面積1950平方米，建造兩層，建筑面積3900平方米，其中一層設(shè)蔬菜批發(fā)獨立門面30間，每間面積不低于40平方米，二層為農(nóng)產(chǎn)品電子商務(wù)交易平臺。蔬菜原材料倉庫占地2500平方米，建筑面積2500平方米。蔬菜包裝車間占地面積1000平方米，建筑面積1000平方米。水果原材料倉庫占地面積1500平方米，建筑面積1500平方米。水果包裝車間占地面積1000平方米，建筑面積1000平方米。冷凍庫占地面積1000平方米，建筑面積1000平方米。蔬菜恒溫庫占地面積7200平方米，全框架混凝土結(jié)構(gòu)，一層，庫內(nèi)凈高5米，中間留一條10米寬的通道，通道兩旁按每500平方米隔為一個小庫房，共計12個庫房，建筑面積7200平方米，并附設(shè)隔氣層、防潮層，建立冷卻水循環(huán)系統(tǒng)以節(jié)約生產(chǎn)用水。水果恒溫庫占地面積2500平方米，全框架混凝土結(jié)構(gòu)，一層，庫內(nèi)凈高5米，按每500平方米隔為一個小庫房，共計5個庫房，建筑面積2500平方米，并附設(shè)隔氣層、防潮層，建立冷卻水循環(huán)系統(tǒng)以節(jié)約生產(chǎn)用水。配電房占地面積100平方米，建筑面積100平方米。制冷機房和水泵房共占地200平方米，建筑面積200平方米。地磅房（兼門衛(wèi)室）占地面積80平方米，建筑面積80平方米。職工食堂占地面積450平方米，建筑面積450平方米。澡堂衛(wèi)生間占地面積300平方米，建筑面積300平方米。以上土建裝飾工程均采用節(jié)能環(huán)保建筑裝飾材料，力爭既節(jié)能環(huán)保，又節(jié)約生產(chǎn)用水。（3）輔助工程。包括供電工程、供水工程、消防工程、排污及垃圾堆場、弱電工程、道路、圓形花壇、噴泉、綠化帶。（4）設(shè)備工程。檢測中心，對農(nóng)殘、重金屬含量和違禁藥物進行檢驗和檢測。農(nóng)產(chǎn)品電子商務(wù)交易平臺，即互聯(lián)網(wǎng)移動商務(wù)一體化平臺，包括互聯(lián)無限的中心平臺、地方近網(wǎng)互聯(lián)的電子商務(wù)平臺、多級體制的簡易操作平臺。冷凍設(shè)備，全部采用自動化控制系統(tǒng)，所有冷間溫度自動控制，所有冷風(fēng)機自動融霜，全部制冷機、設(shè)備自動安全保護。原材料處理、包裝、產(chǎn)品運輸及其他設(shè)備。以上設(shè)備均采用國內(nèi)國際先進制造企業(yè)所產(chǎn)，力求設(shè)備科技含量高、市場適應(yīng)強、智能化設(shè)計明顯。七、節(jié)約能源、環(huán)境保護與消防安全本項目建設(shè)力求從戰(zhàn)略和全局的高度做好節(jié)能工作，體現(xiàn)能源的可持續(xù)發(fā)展，充分、合理地利用能源資源，采用高效節(jié)能材料，采取科學(xué)的節(jié)能措施，千方百計降低能源消耗。為了保護好生態(tài)環(huán)境，實踐可持續(xù)發(fā)展，本項目建設(shè)將根據(jù)國家頒布的有關(guān)環(huán)保法規(guī)及恩施州人民政府發(fā)布的環(huán)境保護管理暫行條例等文件精神，結(jié)合項目建設(shè)“三同時”的原則，在建設(shè)和營運過程中對“三廢”進行有效治理，使各項指標(biāo)均達到國家環(huán)保法規(guī)要求。按照《中華人民共和國消防法》等法規(guī)的規(guī)定，本項目建設(shè)的消防設(shè)計范圍主要為室內(nèi)外消防設(shè)施系統(tǒng)。八、機構(gòu)設(shè)置及勞動定員管理（一）、企業(yè)組織機構(gòu)恩施民豐物流貿(mào)易有限公司設(shè)總經(jīng)理1人，副總經(jīng)理3人，財務(wù)總監(jiān)1人，由5人組成公司領(lǐng)導(dǎo)班子?？偨?jīng)理負責(zé)全面工作；一名副總經(jīng)理負責(zé)行政、辦公室、人事、安全、后勤、批發(fā)市場和農(nóng)產(chǎn)品交易中心管理等工作；一名副總經(jīng)理負責(zé)基地建設(shè)、原材料采購、產(chǎn)品銷售工作；一名副總經(jīng)理負責(zé)抓生產(chǎn)加工、倉儲管理、質(zhì)量檢驗、運輸調(diào)配、設(shè)備管理；財務(wù)總監(jiān)負責(zé)財務(wù)工作。公司下設(shè)行政辦公室、人事部、財務(wù)部、業(yè)務(wù)部、生產(chǎn)部、儲運部、質(zhì)檢部、安保部等組織管理部門，行政管理人員定崗25人。（二）、生產(chǎn)經(jīng)營機構(gòu)及人員設(shè)置市場和交易中心工作人員6人，質(zhì)檢員5人，原材料采購8人，市場營銷8人，原材料收購保管車間10人，分級、整理、包裝車間30人，制冷機房和水泵房3人，電工機修工3人，倉庫保管發(fā)貨10人，司機12人，地磅及安保員4人，食堂3人，裝卸工人4人，勤雜工2人。共計108人。（三）、公司總用工公司總用工138人，其中：管理人員30人，其他從業(yè)人員108人。（四）、勞動安全保護本項目在策劃時，按照物流管理流程要求，全面科學(xué)地分析了勞動安全及職業(yè)衛(wèi)生，各建筑物布局充分利用自然采光和通風(fēng)，規(guī)劃建設(shè)一定的綠化帶，改善生產(chǎn)生活環(huán)境。設(shè)備選型選用技術(shù)性能安全可靠、機械化、自動化程度較高的設(shè)備。除此之外，還采取以下措施加強勞動安全保護:1、加強安全衛(wèi)生管理，保持環(huán)境清潔、安靜、為、衛(wèi)生；2、統(tǒng)一配置生產(chǎn)人員的工作服、安全帽及手套，對特殊崗位人員增加特殊津貼；3、對電器設(shè)備采用接零保護；4、對高層建筑設(shè)置防雷保護；5、內(nèi)設(shè)食堂、澡堂、衛(wèi)生間；6、根據(jù)工作需要，定期發(fā)放個人勞保用品，加強職工安全衛(wèi)生教育。九、項目組織方式及實施進度（一）、項目實施的組織機構(gòu)與分工為了確保項目的順利進行，邀請有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)參加，組建“工程籌建小組”，專門負責(zé)項目的組織、協(xié)調(diào)、領(lǐng)導(dǎo)工作。由“工程籌建小組”負責(zé)組建工程項目部，作為項目執(zhí)行單位，全面負責(zé)項目的具體實施工作。聘請有關(guān)專家擔(dān)任項目的技術(shù)顧問，配合項目進行重大技術(shù)問題的咨詢與決策。項目部下設(shè)三個職能部門：1、資金部。負責(zé)項目的財務(wù)計劃和實施計劃安排，與項目履行單位辦理合同協(xié)議及資金的使用收支手續(xù)；2、綜合部。負責(zé)行政工作以及與項目履行單位的接待聯(lián)絡(luò)等項工作，負責(zé)項目技術(shù)文件、技術(shù)檔案的管理，主持設(shè)計圖紙會審、處理有關(guān)技術(shù)問題以及組織職工的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)等工作；3、工程部。負責(zé)項目的土建與安裝工程施工、施工進度與計劃安排、施工質(zhì)量與施工安全的監(jiān)督檢查以及工程驗收、項目設(shè)備材料的訂貨采購保管、調(diào)撥等項工作。（二）、項目實施進度安排1、建設(shè)工期。本項目的建設(shè)工期按照國家建設(shè)部《全國統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額》（2000年中國計劃出版社）中的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本項目的實際，確定施工工期為18個月。2、實施進度安排。經(jīng)過策劃，本項目進度計劃安排如下：（1）2011年3月—5月底共三個月時間完成項目可行性研究報告編制、環(huán)境評價報告、土地預(yù)審、規(guī)劃選址、立項批復(fù)、土地征用、場地平整；（2）2011年6月—2012年5月底共12個月時間完成主體工程施工；（3）2012年6月—11月底共6個月時間完成建筑裝飾工程、水、電、氣安裝、室內(nèi)設(shè)備采購安裝調(diào)試及室外綠化等；（4）2012年12月底之前工程項目全部驗收交付使用。十、投資估算、資金籌措及資金使用（一）、投資估算范圍及依據(jù)1、投資估算范圍。依據(jù)項目的建設(shè)內(nèi)容，投資估算的內(nèi)容包括土地征用費、項目前期費、工程費用、其他費用、預(yù)備費用。其中工程費用包括土建工程、建筑裝飾工程、設(shè)備設(shè)施采購及安裝工程、室外工程、環(huán)境保護等。2、投資估算的主要依據(jù)。先將投資估算的主要依據(jù)作如下說明：（1）《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》（CB50500-2008）；（2）《湖北省建筑、安裝、市政、土石方工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表（單位估算表）》（鄂建文〔2008〕214號）；（3）《工程材料市場信息價》（2009年2季度恩施州建設(shè)委員會監(jiān)督發(fā)布）；（4）建設(shè)單位管理費按照《財政部關(guān)于印發(fā)<基本建設(shè)財務(wù)管理規(guī)定>的通知》（2002年9月27日財建〔2002〕394號）文件規(guī)定計算；（5）勘察設(shè)計費按照國家計委、建設(shè)部《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》（計價格〔2002〕10號）文件規(guī)定計算；（6）工程監(jiān)理費按國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定》的通知（發(fā)改價格〔2007〕670號）文件計算；（7）環(huán)境影響評價費按《國家計委、國家環(huán)境保護總局關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費有關(guān)問題的通知》（計價格〔2002〕125號）文件計算；（8）建筑物的室內(nèi)給排水、供配電、弱電等系統(tǒng)按單位面積指標(biāo)法估算；（9）基本預(yù)備費按工程費用及其他費用之和的5%計算，建設(shè)工程前期有關(guān)費用按國家及地方有關(guān)規(guī)定計算；（10）參照同類建筑物當(dāng)?shù)卦靸r水平。3、投資估算結(jié)果。項目總投資9196.5萬元。其中：固定資產(chǎn)投資8196.5萬元，流動資金1000萬元。固定資產(chǎn)投資方面，土地征用費1000萬元、項目前期費600萬元、土建及裝飾工程3318萬元、配套工程653萬元、工程建設(shè)其他費用144.4萬元、設(shè)備采購安裝工程2091萬元、項目總預(yù)備費390.1萬元。固定資產(chǎn)投資強度為81，96萬元／畝。（二）、資金籌措項目建設(shè)總投資9196.5萬元全部由業(yè)主自籌或融資解決。（三）、資金使用計劃1、項目從2011年4月開始征地，2011年6月動工，2012年11月底全部建成，其固定資產(chǎn)投資分兩期：2011年4196.5萬元；2012年4000萬元。2、流動資金投入分兩期：2012年500萬元，2013年500萬元。十一、項目效益分析（一）、經(jīng)濟效益分析1、財務(wù)效益評價的依據(jù)。在財務(wù)分析中，按設(shè)計倉儲能力、年銷售量和銷售價格進行財務(wù)分析。投產(chǎn)第一年按達到產(chǎn)量的50%測算，第二年按80%測算。計算財務(wù)效益的總資金為9196.5萬元，其中固定資產(chǎn)8196.5萬元，流動資金1000萬元。2、財務(wù)效益分析。財務(wù)效益分析主要從收入、稅金、經(jīng)營成本和項目損益四個方面進行：（1）收入測算。本項目的收入主要有五項：鮮活蔬菜水果儲藏保鮮后的銷售收入、蔬菜水果批發(fā)市場門店出租收入、農(nóng)產(chǎn)品電子商務(wù)交易平臺收入、農(nóng)產(chǎn)品檢測中心收入、本地銷售送貨運費收入。A、產(chǎn)品銷售收入。參照同類產(chǎn)品市場批發(fā)價格，以穩(wěn)定物價、讓利于消費者的原則制定產(chǎn)品出庫價格。蘿卜：本地出庫價1000元／噸，銷售量5000噸，運達廣州銷售價1800元／噸（含運費），銷售量5000噸；山藥：本地出庫價5000元／噸，銷售量500噸，運達廣州銷售價6000元／噸（含運費），銷售量500噸；辣椒：本地出庫價2400元／噸，銷售量1000噸，運達廣州銷售價3000元／噸（含運費），銷售量1000噸；生姜：本地出庫價3000元／噸，銷售量500噸，運達廣州銷售價4000元／噸（含運費），銷售量500噸；春芽：本地出庫價10000元／噸，銷售量50噸，運達廣州銷售價12000元／噸（含運費），銷售量50噸；洋合：本地出庫價5000元／噸，銷售量50噸，運達廣州銷售價6000元／噸（含運費），銷售量50噸；黃金梨：本地出庫價3000元／噸，銷售量500噸，運達廣州銷售價4000元／噸（含運費），銷售量500噸；關(guān)口葡萄：本地出庫價5000元／噸，銷售量250噸，運達廣州銷售價6000元／噸（含運費），銷售量250噸；獼猴桃：本地出庫價4000元／噸，銷售量250噸，運達廣州銷售價5000元／噸（含運費），銷售量250噸；根據(jù)以上資料測算，第一年達到產(chǎn)量的50%時，銷售收入為1927.5萬元，第二年達到產(chǎn)量的80%時，銷售收入為3084萬元，第三年及以后年份每年銷售收入3855萬元。（詳見附表14—1）。B、代儲水果收入。全年按代客商儲存水果5000噸、代儲保管費400元／噸計算，第一年達到產(chǎn)量的50%時，代儲收入為100萬元，第二年達到產(chǎn)量的80%時，代儲收入為160萬元，第三年及以后年份每年代儲收入200萬元。（詳見附表14—1）。C、門店出租收入。蔬菜水果批發(fā)市場共建獨立門面60間，每間面積不小于40平方米。參照恩施州城現(xiàn)有的門店收費標(biāo)準(zhǔn)，每間每月可收租金2000元，其中：第一年為72萬元，第二年為115.2萬元，第三年及以后年份每年為144萬元。（詳見附表14—2）。D、農(nóng)產(chǎn)品電子商務(wù)交易平臺會員收入。農(nóng)產(chǎn)品電子商務(wù)交易平臺可供100人以上會員同時進場操作，按每個會員每年收費1萬元計算，年會費收入第一年為50萬元，第二年為80萬元，第三年及以后年份每年為100萬元。（詳見附表14—2）。E、農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量檢測中心收費收入。農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量檢測中心除滿足公司自身檢測外，可對外進行質(zhì)量檢測和鑒定，全年按2000批次計算，沒檢測一批次收費300元，年檢測費收入第一年為30萬元，第二年為48萬元，第三年及以后年份每年為60萬元。（詳見附表14—2）。F、運費收入。蔬菜水果批發(fā)對外銷售的運費已含到銷售價格之中，批發(fā)銷售給本地市場的總量為8100噸，在州內(nèi)平均運費安100元／噸測算，年運費收入第一年為40.5萬元，第二年為64.8萬元，第三年及以后年份每年為81萬元。（詳見附表14—2）。G、項目總收入。項目全部建成投產(chǎn)后，預(yù)計第一年達到產(chǎn)量的50%時，收入總額為2220萬元，第二年達到產(chǎn)量的80%時，收入總額為3552.2萬元，第三年及以后年份每年收入總額為4440萬元。（詳見附表14—2）。（2）稅金。本項目建成投產(chǎn)后，其經(jīng)濟業(yè)務(wù)主要涉及以下幾個稅種：A、房產(chǎn)稅：門面出租所獲租金收入應(yīng)按12%的稅率計算征收房產(chǎn)稅。各年都度應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅詳見附表14—2。B、營業(yè)稅：檢測收入、運費收入和房屋租金收入應(yīng)征收5%的營業(yè)稅。各年度應(yīng)繳納的營業(yè)稅詳見附表14—2。C、城市維護建設(shè)稅和教育費附加：以繳納的營業(yè)稅為計稅依據(jù)計算征收7%的城市維護建設(shè)稅和3%的教育費附加。各年度應(yīng)繳納的城市維護建設(shè)稅和教育費附加詳見附表14—2。（3）經(jīng)營成本。主要考慮單位產(chǎn)品經(jīng)營成本和總成本。A、單位產(chǎn)品經(jīng)營成本及其測算：主要計算蔬菜水果自收購、清洗、挑選、整理、分級、包裝、保鮮儲藏等過程的材料消耗和生產(chǎn)車間工人工資。單位產(chǎn)品成本計算結(jié)果詳見附表14—3、附表14—4。B、總成本及其測算。具體從以下六個方面考慮：a、企業(yè)總用工人數(shù)為138人，收購加工車間工人40人的工資及福利已按計件工資核算到經(jīng)營成本。高級管理人員5人，工資及福利費按3000元/月計算，年支出18萬元；中層管理人員25人，工資及福利費按2000元/月計算，年支出60萬元；其他員工共計68人的工資及福利費按1500元/月計算，年支出122.4萬元。三項共計200.4萬元；b、養(yǎng)老保險、工傷、失業(yè)、生育、醫(yī)保等五項統(tǒng)籌費用按工資總額的30%計算，每年應(yīng)提繳五項統(tǒng)籌費60.1萬元；c、固定資產(chǎn)總投資8196.5萬元，其中設(shè)備2091萬元，預(yù)計使用8年，其余固定資產(chǎn)預(yù)計使用30年，預(yù)計凈殘值率均為5%，每年需列支折舊費441.6萬元；d、維修費按固定資產(chǎn)的1%提取，每年應(yīng)列支82萬元；e、銷售費用按收入總額的2%列支；f、管理費用按收入總額的5%列支。經(jīng)測算，該項目投產(chǎn)后年總成本約為2942萬元，其中：固定資產(chǎn)折舊441.6萬元，維修費82萬元，管理費用202.7萬元，銷售費用81萬元，工資福利費200.4萬元，武鄉(xiāng)統(tǒng)籌費60.1萬元。各年度總成本詳見附表14—5。（4）項目損益分析。在損益分析中，其他業(yè)務(wù)支出是指汽車營運支出，企業(yè)所得稅按25%的稅率計算。經(jīng)測算，該項目在達到年產(chǎn)量后，每年可實現(xiàn)經(jīng)營利潤1398.2萬元，上繳企業(yè)所得稅349.6萬元，企業(yè)凈利潤1048.7萬元。各年度財務(wù)損益測算詳見附表14—6。3、項目效益指標(biāo)分析。評價該項目的經(jīng)濟效益主要采用以下指標(biāo)：（1）投資利稅率（達到年產(chǎn)量）15.8%；（2）投資利潤率（達到年產(chǎn)量）15.2%；（3）投資純收益率11.4%；（4）按達到年產(chǎn)量計算投資回收期（所得稅前）6.6年，所得稅后8.8年。4、現(xiàn)金流量及財務(wù)凈現(xiàn)值分析。根據(jù)現(xiàn)金流量表，項目累計凈現(xiàn)值從第十年開始由負數(shù)轉(zhuǎn)為正數(shù)，累計大于零。詳見附表14—7。5、盈虧平衡分析。當(dāng)產(chǎn)量達到項目設(shè)計能力時：盈虧平衡點=986.8/（4444-1955.2-33.5）100%=40.2%也就是說，當(dāng)設(shè)備生產(chǎn)能力達到設(shè)計能力的40.2%時，該項目盈虧平衡。（二）、社會效益分析本項目實施后的社會效益主要體現(xiàn)在以下幾個方面：1、項目建成后，有利于調(diào)控恩施州蔬菜產(chǎn)銷之間淡旺季矛盾，達到我額定生產(chǎn)、穩(wěn)定市場的目的，從而進一步促進全州特色優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展，增強農(nóng)民發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)的信心和積極性，促使農(nóng)民收入穩(wěn)定增加。2、項目建成后，有利于促進全州農(nóng)產(chǎn)品從傳統(tǒng)經(jīng)營方式向現(xiàn)代流通方式的轉(zhuǎn)變，可以更好地掌握和捕獲市場信息，進一步拓展市場空間，有利于降低農(nóng)產(chǎn)品流通損失，減少流通費用，增強市場競爭力，促進全州農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)做強做大。3、可以提高全州蔬菜水果經(jīng)營行業(yè)的經(jīng)營水平和質(zhì)量安全，有效地控制農(nóng)殘、重金屬及有害物質(zhì)超標(biāo)，建立質(zhì)量可追溯體系，為社會提供更多更好的綠色健康食品，增加市場的有效供給。4、有利于帶動包裝印刷等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加社會就業(yè)崗位，促進社會和諧穩(wěn)定。十二、結(jié)論與建議通過一年多時間對恩施州及武陵地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、冷鏈物流市場的調(diào)查分析，結(jié)合州委、州政府提出的“生態(tài)立州，產(chǎn)業(yè)興州，開放活州”戰(zhàn)略和市委、市政府提出的打造“仙居恩施”的發(fā)展思路，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展必將步入快車道，因此，我們本著以市場為導(dǎo)向，以滿足和改善城鄉(xiāng)居民對鮮活農(nóng)產(chǎn)品消費需求為取向，努力提高恩施州及武陵地區(qū)蔬菜水果產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)模化、品牌化、市場化水平，延長產(chǎn)業(yè)鏈，增加產(chǎn)品附加值，力爭把恩施本地及武陵地區(qū)無公害蔬菜水果產(chǎn)業(yè)真正發(fā)展成有效促進農(nóng)民增收致富和豐富城鄉(xiāng)居民菜藍子的特色產(chǎn)業(yè)。同時經(jīng)過對項目的效益進行了客觀分析，本項目建成投產(chǎn)后，其經(jīng)濟效益和社會效益均十分顯著，特申請在恩施市小龍?zhí)洞鍡飨銥辰ㄔO(shè)恩施民豐物流貿(mào)易有限公司農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流市場，敬請批準(zhǔn)立項！并予以大力支持，促使項目順利實施。恩施民豐物流貿(mào)易有限公司朱承林目錄第一章總論 4第一節(jié)綜述 4第二節(jié)編制的依據(jù)和原則 9第三節(jié)項目提出的背景及投資的必要性 10第四節(jié)結(jié)論與建議 21第二章市場分析與預(yù)測 25第三章項目建設(shè)條件及建設(shè)地點選擇 40第一節(jié)項目的建設(shè)條件 40第二節(jié)項目建設(shè)地址 42第四章建設(shè)規(guī)模及產(chǎn)品方案 44第一節(jié)建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 44第二節(jié)產(chǎn)品方案 51第五章科研與生產(chǎn)技術(shù)方案 52第一節(jié)馬鈴薯科研方案 52第二節(jié)馬鈴薯莖尖剝離產(chǎn)生脫毒苗工藝流程 55第三節(jié)脫毒苗快速繁殖工藝流程 55第四節(jié)網(wǎng)室生產(chǎn)微型薯技術(shù)路線 56第五節(jié)原種一代生產(chǎn)技術(shù)路線 56第六章公用工程和輔助工程 58第一節(jié)道路工程 58第二節(jié)電力工程 60第三節(jié)給水工程 62第四節(jié)排水工程 63第五節(jié)通信工程 64HYPERLINK"file:///H:\\準(zhǔn)備修改傳百度文檔\\項目書\\項目\\內(nèi)蒙古民豐薯馬鈴薯學(xué)研高科技示范