房地產(chǎn)麗景灣項目銷售策劃報告

第三篇項目定位3-1、市場定位3-1-1、項目定位之基準(zhǔn)項目地塊之地產(chǎn)因子決定的地塊適宜建造的建筑功能；市場調(diào)研反映的具有有效需求的市場空間；政府在城市總體規(guī)劃上的限制。所謂地產(chǎn)因子，指的是一個建筑地塊所具備的適宜建造某種功能建筑的條件和質(zhì)素。一個地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來建筑價值之核心因素之一。房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同。具體如下表：從上表來看，本項目地塊具備絕大部分中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因子，但缺乏中高檔住宅和豪宅、別墅等所需要的最重要的因素——區(qū)域景觀資源，如何解決這一問題是我們在物業(yè)市場定位中最為重要的一個問題。3-1-2、本項目的市場定位原則根據(jù)目前對市場的認(rèn)識，我司認(rèn)為本項目定位應(yīng)該確認(rèn)如下幾個原則：快速銷售原則，合理回避低檔的價格密集競爭區(qū)；品牌優(yōu)先原則，項目應(yīng)該以建設(shè)品牌獲取整個項目的成功為標(biāo)準(zhǔn)；性價比合宜原則，不強(qiáng)調(diào)過高的素質(zhì)與過低的價格去犧牲項目利潤。袋3-群1-忍3、隱本項剪目的遼市場鼠定位排1、除項目完的地唇塊特選征麗景灣金銀湖生態(tài)區(qū)漢口城區(qū)麗景灣金銀湖生態(tài)區(qū)漢口城區(qū)金銀湖核心區(qū)金銀湖核心區(qū)炊從上換圖中綠可以撫發(fā)現(xiàn)憂，項話目所央處地扮塊正弓處于振三大坦區(qū)域腹的交業(yè)匯處我，能澡滿足況人們趨親近炮自然泛、親輛近繁取華的弦特點匆，售但目具前這魚一功狹能還暈不夠殖明顯孤，但肺隨著躲金銀描湖片罵區(qū)開喘發(fā)光的不饑斷深儀入，亭我們鹽在營泳銷推傲廣中振加以殖提煉炕，會祝引起盛人們卵對未閥來的予美好纖聯(lián)想衛(wèi)，對換促進(jìn)錦銷售賓十分井有益彈，而倆這本題身也哥是對拔項目遞市場幻定位幕的有裙力支腦持。勤2、票項目井的市親場定踩位在金銀疊湖片譯區(qū)最存接近荷都市尿的高京品質(zhì)靠、超母值中輕高檔姑住宅走定位扒詮釋站：果定位沾說明梳：由竿于萬柴科已伍經(jīng)建養(yǎng)立了螺片區(qū)倍的市集場領(lǐng)箭導(dǎo)者構(gòu)形象習(xí)，直盲接競炎爭會氧有大振量的多推廣冶成本槳，掛項目縫可以斑從性免價比越角度李切入疤，在關(guān)品質(zhì)幫上盡拘可能找縮小跟與四墳季花死城的賠差距省，使血買家瓶感覺鴉不到標(biāo)，而睛在部跳分賣革點又膊上優(yōu)狀于該縫項目龜，價流格上臘適當(dāng)足拉開妨一個環(huán)區(qū)間法，買顧家感散覺明優(yōu)顯，跟以此蒸來促至進(jìn)與末片區(qū)秩其他廟項目榆的競本爭占深位。連以上噸圖可快以清為晰地芹看出搞項目照市場缸定位據(jù)的思芳路。市3-逆2、侄形象疲定位辰3-型2-宣1、血項目萬形象貞定位牛的基匠本思疼路與剩條件懶：挪1、堂最大夜化的暮提示錦項目式特質(zhì)沫，正說明嬌項目卡核心窮賣點旨；孫2、糕符合身項目款傳播遺的有樣效性布。使謀消費伯者在跌獲取院項目明的第撿一印免象時脊了解巖項目寬；姿3、蕉最主畫要此還是話項目陳在消擦費者汽心中既的心目理占消位踏。育3-擱2-雕2、岸項目冷形象野定位租及描怎述缸金銀均湖門視戶籃——疲純粹螺的意銹大利艱風(fēng)情雹小鎮(zhèn)局支撐謎點：恩也紹攝-茄片迫區(qū)的侄必經(jīng)漠之路射，交清通便蝴利，培離市死區(qū)很此近矩-逼純粹毒歐洲努風(fēng)情垂的建貞筑立博面設(shè)況計班-綱歐洲墻風(fēng)情仔的園屬林及類水系招景觀獲設(shè)計峰-厘獨特燙的區(qū)僵位條浴件-鋪跑馬受場-短西方升貴族膚運動膀的聯(lián)兄想詠-貪歐陸雄化閑爆情生女活方撲式的廟聯(lián)想固-賀倡導(dǎo)遞健康餃、生揀態(tài)、問休閑魂的產(chǎn)狀品規(guī)麥劃吵-程自成刊一體繁的復(fù)剃合生煤活社細(xì)區(qū)紗-蝕倡導(dǎo)用高尚充、和蹄諧、燭禮貌爐、鐘“德紳士韻化暑”衡的社氏區(qū)文嗽化美輔助扒定位婆：極金銀沈湖第蘭一個退標(biāo)志距性的憶人文潔社區(qū)打金銀護(hù)湖主掙流生裝活社伍區(qū)室形象映標(biāo)簽共：挖上流裂生活吳——殘高貴翅、和筐諧、撐生態(tài)甩、閑傍情、橋紳士燃都市多生態(tài)弓臨界施點稿——持繁華禽、方褲便、溪輕松風(fēng)+幣舒怒適、直綠意廁、平測靜桐3-扯2-梅3、獅項目離構(gòu)筑俗高品聞質(zhì)、述超值近住宅庭定位扔的支準(zhǔn)撐體蕩系完善服務(wù)體系完善服務(wù)體系軟件支撐高品質(zhì)住宅硬件支撐生態(tài)區(qū)位、建筑、環(huán)境、配套優(yōu)越的價格性能比優(yōu)越的價格性能比金銀湖片區(qū)高品質(zhì)住宅優(yōu)越的性價比優(yōu)越的性價比幼說明時：血項目鋸的整倒個定良位支腿持體挪系需辦要從砍硬件孝、軟對件兩凳個方老面加間以支少撐，傭做到估“黎兩手嚴(yán)都要元硬立”國，只瞇有從鴨各個抹方面游對項妻目的父綜合萍素質(zhì)謝加以凡提升議，項美目在盒今后凈營銷醉中才忠可以膝應(yīng)對需市場賭激烈雙的競莫爭，貝給消阿費者殼項目拍名副廟其實棍的印哭象，論推動船麗景扯灣后惠期營侮銷的幕成功由。買3-絹3、嘴目標(biāo)匠客戶教定位下3-結(jié)3-型1、怠目標(biāo)促客戶置分類瀉項目晉的目棉標(biāo)客俱戶主香要是慢：絕工薪屢一族畏，白維領(lǐng)中往上階隨層，陡高級氏藍(lán)領(lǐng)摩階層展，部恨分企第業(yè)管戚理者突、小胡企業(yè)柴主，留做小彼生意紫的經(jīng)鐮商一獲族，暈機(jī)關(guān)孕、企酸事業(yè)外單位晚的職鎮(zhèn)工，都可以氣將他蝦們這理樣進(jìn)曬行分射類：波A型教：高飼文化測中收載入的曠“棚知識摧英才莖階層攏”狠B型乞：高孔文化群中收妙入的也“壁前衛(wèi)黎另類感階層儉”儉C型資：中氣文化岔高收括入的杯“撥社會戲精英無階層糟”市D型評：中裹文化逼中收戒入的列“池高級鳳白領(lǐng)較階層?！睒狤型襖：低禁文化彎中收煎入的嗓“壟普通碑市民潤階層終”喘F型革：商檔務(wù)活壓動頻啟繁的該“世空中聯(lián)飛人驕階層哥”謹(jǐn)3-還3-州2、寇目標(biāo)重客戶尿描述號-嘴禮打算域購買灘近郊漫大型喂優(yōu)質(zhì)秒樓盤咱的中紅高收北入的裕白領(lǐng)塔、專懶業(yè)人傍士以秤及事截業(yè)有小成的種中小淚企業(yè)鼻老板持。他甚們中搬有一傳部分莖是首旦次置障業(yè)，斑也有餐一部跡分是銳二次粥以上攪置業(yè)篩；譯遙-逮欲忽融合污機(jī)場暢交通映便利滲與市昨中心練商務(wù)至便利穴的外狂來客選戶。武然而館，此下類客巾戶的曾比例另很低拿，但條卻是液提升干麗景觸灣項暖目高久尚品而質(zhì)社言區(qū)形成象的叨重要糟因素雹，帶噴動力秩巨大臺，是商消費己領(lǐng)導(dǎo)斷者；彼他們茶是這討個城根市和谷這個扔社會條里的紅中上孫階層浩，他豐們正曠在努裹力追即求著幸改善愉生活列的環(huán)稍境，贈他們搖擁有曠一定皇的經(jīng)探濟(jì)和海社會悅地位逆，他容們是潤樸實緞的、琴有責(zé)差任感托的；喂他們?nèi)f對生丸活充廊滿了嗚美好傻的憧品憬，油渴望乒能夠熔與父纏母、倒妻兒嘗分享世天倫蛛，渴睜望進(jìn)堵入高鐮品質(zhì)聰?shù)纳粱?；匪他們督的消立費傾賀向?qū)⒉急卷椼~目作油為提潑升生驚活素談質(zhì)的駛居所遲。他萄們主油要考饅慮的集是泳狂——仇價格藝、生當(dāng)活配米套、究教育壯及交禾通等惕；祥這部爪分消械費群渡的共監(jiān)同特高征是融有一獄定的雁經(jīng)濟(jì)假實力觀、社滑會閱害歷，每對提改升生梢活品飄質(zhì)有跡極強(qiáng)跑的愿趁望，科對價扣格較束為敏誘感，左大部作分使轎用公命共交羞通。促他們借在購錄房時平容易澆沖動預(yù)。沙但對檢產(chǎn)品肝有自構(gòu)己的夕生活按要求部。剛3-皺4、洗戶型收定位葡3-吸4-漠1、偏一期憐戶型南與價它格定第位原跌則束戶型集與價故格定軍位在搏市場麗調(diào)查容基礎(chǔ)囑下的泡原則有：支總價豪原則倆：以烤20毯—悄30異萬元杯總價句為基盒準(zhǔn)工性價項比超環(huán)值原追則籃月供見額度擠原則剩擴(kuò)大你客戶擾層面漫原則鉤3-楊4-購2、惰一期刪戶型色定位貸根據(jù)禽市場墾調(diào)研承結(jié)果怒和樓盯盤橫崗向?qū)μ?，如麗景貢灣項踢目主懂力戶儲型以系三房老（二顏房）聲為主塔，主瓶力面挖積區(qū)親間：厚80憶—纏13譯0M彼2（港80很%）宜為宜市，其軟中：乎二房此二廳辣一衛(wèi)剝面積親區(qū)間彎為8夜0靈—拍95弦M糞2澆三房近二廳祝二衛(wèi)駱面積回區(qū)間戒為1校1段0頑—怎13枯0捐M忽2無四房蘿二廳摩二衛(wèi)杜面積咐區(qū)間愚為1腔30唇—別14舉5滾M有2航其它魯復(fù)式想、躍童式大稠戶型圓面積晌小于草21善0鴉M勢2間戶均竭面積弱維持畫在1愉15隊M娛2騎上該下珍入戶窄花園踏以大既戶型隨為主敢，建區(qū)議三吳房的背大面替積住錢宅，伐全部痕的四坐房、司復(fù)式目住宅鄰采用贈入戶種花園似的戶雁型設(shè)伐計。日建議斑項目模一期看戶型動配比飲如下純表所諒示：慣戶型昆面積獄區(qū)間界所占壤比例渾入戶破花園意比例睛二房遍兩廳戚80抗—勸90塌M招2易22兇%靜——僑兩房夏半嶺90脈—狐95需M注2歇5%爆——棄三房宋兩廳趨11絮0傷—保13婚0礦M朗2波60伶%派20缸%朋四房撓兩廳即13親0浸—再14暮5脹M社2刷12鳥%交10煙0%道復(fù)喪體式寺6逢1粥%濾10恩0%榆3-淚4-屯3、絨住宅馬設(shè)計動適當(dāng)銜增加倍戶型膨的院鞏落概框念、號疊錯屯式洋細(xì)房、良入戶潤花園習(xí)，頂讀層復(fù)機(jī)式陽驕光花攪園等叛特色英；保畏持電柜梯廳改明亮染。偽3-葡4-搬4、抓建筑塘類型厚捎施根據(jù)自目前狀片區(qū)辛的建積筑產(chǎn)理品類惡型，狐低層稿、多找層住恭宅所疏占比毫例超誘過總?cè)毫康倪t90賓%，阻小高斜層項基目非詞常少括，僅未萬科怪四季坡花城姑和高岸爾夫院城市俯花園幼做了挑一部寶分。至郊區(qū)惠的小六高層幫接受玻度還橡比較麻差。哪本項陣目一砍期可秀以適旅當(dāng)做覺一部跨分，像但不練要超抓過總辛量的詳10腳%為距宜，唉而且易要盡撿量留鴨在項梨目后極期入歐市。亂建筑尾類型總所占慶比例味多匪層版90濫%棚小高饅層詢10趟%宵3-忌5、棄價格究定位1500元1500元2000元2500元高低中品質(zhì)價格四季花城高爾夫花園碧海花園麗水家園黃金海岸戀湖家園汀香水榭常青花園麗景灣（一期）濫主要列是要今求把答項目捷在整薯個市勞場中乒的位杜置加滋以確啟定，六我們敘可以剃通過奪上面快物業(yè)姓市場績定位勝示意舟圖來筑說明恭項目耳在片墾區(qū)中要的市世場位朗置。萍根據(jù)組上文蟲相關(guān)風(fēng)定位標(biāo)原則企，同跡時參衛(wèi)考東餓西湖此片區(qū)翼樓盤米目前酸狀況布及未塊來發(fā)因展趨戀勢，蕩確定譯平均猶價格蝦為2盯10離0-固23無00細(xì)元/卻平方彩米弊。擇具體冶標(biāo)準(zhǔn)城視最腿終選繼擇的辮項目追檔次拳而定脹?？沉坑捎谕卷椖堪兹胧姓b時間遠(yuǎ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