天明國(guó)際森林公寓銷售方案

天明國(guó)際森林公寓銷售方案一、銷售策略1、前期大量積累客戶資源，按照政府規(guī)定，開盤集中爆發(fā)，快速銷售2、南樓北樓同步銷售，以南樓為重點(diǎn)銷售，北樓適當(dāng)控制銷售節(jié)奏，保證項(xiàng)目持續(xù)的熱銷；3、開盤目標(biāo)：開盤銷售40%，約260套，其中南樓約180套，北樓約80套(2007年5月26日開盤，開盤方式另定)（一）定價(jià)項(xiàng)目的定價(jià)參照鄭州高樓樓盤，結(jié)合項(xiàng)目成本效益分析，本著市場(chǎng)預(yù)測(cè)的原則，制定科學(xué)的價(jià)位。入市表現(xiàn)均價(jià)：住宅均價(jià)4300元/平米、商業(yè)用房均價(jià)5300元/平米目標(biāo)成交均價(jià)（最終）：住宅均價(jià)4500元/平米、商業(yè)用房均價(jià)6000元/平米（二）鄭州市代表性高檔高層價(jià)位概況從以上價(jià)格情況分析：1、高檔的高層項(xiàng)目均價(jià)相對(duì)范圍在3800—4200元/平米，特別是集中3800—4000元/平米的均價(jià)，相對(duì)高端的達(dá)到5000元/平米以上，如銀基王朝和天下城；2、公寓樓由于存在精裝修差別，均價(jià)范圍相對(duì)較大，3800—4400元/平米，市場(chǎng)上高端項(xiàng)目的精裝修和毛坯房比例基本相當(dāng)，在成本和表現(xiàn)均價(jià)約200元/平米；3、樓層差價(jià)，高層由于樓層高，差價(jià)一般范圍小，小幅差價(jià)在10-20元/平米，一般在30-50元，差價(jià)大的在50—100元/平米，以20-50元/平米居多，具體差價(jià)更多在于樓層數(shù)，部分項(xiàng)目執(zhí)行階段性樓差價(jià)，如非常國(guó)際就是采用的這種定價(jià)方式，6層以下，層差為60元，6-12層差20元，12-17層樓層差15元，18層以上樓層差為10元。根據(jù)以上高層市場(chǎng)，結(jié)合項(xiàng)目特征，本項(xiàng)目在產(chǎn)品、位置、環(huán)境、建筑立面存在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而在企業(yè)品牌、內(nèi)部配套、物業(yè)管理上存在差距。難（幕三放）借項(xiàng)目研成本坐分析森：抓（三尋）開委發(fā)利卡潤(rùn)美：掛項(xiàng)目伐面積中（平攏米）掀銷售去額年（萬(wàn)規(guī)元）亦均價(jià)線（元傲/平如米）皂優(yōu)惠它3%胖南樓益南戶性10炕58夏4烏48吼40嗓45褲73握44蒙36弱南樓讀北戶竿99旦93拼44榴48韻44套51姿43瘦18烤南樓駱整體龜20肥57仙8稼92偵89充45鉗14住43扛79嗓北樓噴23愧86聚7攏10僚43挎1呢43京71掛42頓40膚住宅各總體贏44雖44澇5刮19閑72宇0朵44間3惰8叼43淋04蒸商業(yè)弓50信03遣26塵52豆53代00副——粗總體隱49惠44狡8畏21襲78堅(jiān)0迎44瘡05俘——蹦項(xiàng)目蝴利潤(rùn)駁：營(yíng)21瘦78墓0?！g1內(nèi)73瘦87并=4洪3認(rèn)93袋萬(wàn)元句投資孕回報(bào)悔率=該43鄭93性÷降17英38蟻7=仰25謀%急現(xiàn)金寧流量河分析悔：以肉20捐07緞年5炮月份貪開盤吹推測(cè)嘆，按盞照一科年的邀銷售六周期炎計(jì)算吼，在恥20唇07裝年8拘月份儲(chǔ)出現(xiàn)仇正現(xiàn)獵金流掌。傾具體盯模擬妨價(jià)格邁表和生現(xiàn)金宗流量廢表譯見附傲件辜，具縮體優(yōu)淹惠另從定！汁（四讓）銷濟(jì)控：腥銷控也策略仰：?jiǎn)蕡?zhí)行斑以價(jià)戴格銷州控為輛主，逗輔以啦樓層館銷控億南樓朝南戶姑：?jiǎn)握磦€(gè)戶給型的浮立體討銷控春（從景底層拳到頂由層）畝與單妙個(gè)戶熄型的抵階段匠樓層騾銷控室相結(jié)鵝合兵南2紐、南阻4、壁南6與、南劣8、歇南1速0執(zhí)沾行從跌5層倚到2峰6層磨整體予銷控?fù)?，每炕平米集比正醋常價(jià)該位高豎30剪0元警/平堪米片南1匯戶：攻執(zhí)行籃樓層測(cè)銷控須，6問、7差、可9、扔12塑、1吧5、朱16綁、2松0、壺22徒層比兇正常響價(jià)位腸高3瘦00查元/云平米誘南樓砍北戶今：剖北2咳、北睜6、暢北9杯戶執(zhí)捷行從骨5層廣到2做6層鹿整體茫銷控睜，每喊平米隸比正伴常價(jià)控位高撲30爽0元座/平衣米玩注：熄南樓辨當(dāng)客椒戶需餓要相密鄰兩宜套或愿多套仆組合柜時(shí)，搜可根界據(jù)情番況靈俱活掌帽握銷疤控房勉源。守北仗樓：籠東一顫單元歪東南毫戶、角東戶壯、東爺二單信元西牛南戶丑執(zhí)行非從2傷—跌28甚層整騎體銷蔽控冠手錄柳東二純單元幻西戶較執(zhí)行雞樓層者銷控惡，5漸、7爺、9輪、1惜0、弓12灶、`臉5、眾16趁、1迫8、眉19倉(cāng)、2減0、斃25景層每械平米糾比整遮體價(jià)押位高鴨30畜0元矮/平祝米荒總體附銷控磚量在除總量殃的4域0%將，保赴證房環(huán)源銷談售和方持續(xù)終熱銷顧；跑商業(yè)傾銷售患周邊痕商業(yè)絞分析敘：港天旺罪廣場(chǎng)胡天旺熊廣場(chǎng)傘分為蹦“天糊旺廣相場(chǎng)商煩業(yè)街針”和饞“世曬紀(jì)聯(lián)城華大臣賣場(chǎng)席”兩讓部分拿，總舒占地引面積詞約最34饅00達(dá)0m謠2炎，總捷建筑堪面積賽約6區(qū).6需萬(wàn)m袍2。警天旺爐廣場(chǎng)蜓商業(yè)城街建拍設(shè)規(guī)怖模為迫地上解四層遺，局鼠部五買層，尿總建昌筑面研積約稱3.唐8萬(wàn)倆m2宮，具擁有零泡售、棚娛樂搞、餐隱飲、囑休閑角康體她、文碰化和拖生活玉配套悲服務(wù)攜等功宵能。增大賣犧場(chǎng)建沒設(shè)規(guī)批模為申地上爹三層亦、地參下一內(nèi)層，鉗地上蔽總建認(rèn)筑面密積約紅2萬(wàn)構(gòu)m2崇，入鴿口分漁別面勇向東晶風(fēng)路著、豐霧樂路凍和東冶部廣倚場(chǎng)，錘地下功為汽侮車庫(kù)裕和設(shè)性備用俗房。甜天旺騾廣場(chǎng)蹤總建盾筑面械積６各萬(wàn)多枕平方肺米，為除已構(gòu)開業(yè)丸運(yùn)營(yíng)床的西書側(cè)２軌萬(wàn)平依方的富世紀(jì)畫聯(lián)華盛外，晃三、啟精裝鉤修式和物楚業(yè)管具理建休議扶（一蝴）精餡裝修施為了迅提高吸項(xiàng)目諷品質(zhì)鳥，樹嗚立高欣檔形氏象，應(yīng)節(jié)省少公寓進(jìn)樓業(yè)服主的響裝修放煩瑣貝，筐避免夾各戶堂裝修盡的相熊互干脊擾，處便利私業(yè)主周投資要置業(yè)獄，建摟議南醒樓公鹽寓統(tǒng)狂一采治取精會(huì)裝修鋪，在呼實(shí)際駁裝修教中采妖用惕簡(jiǎn)裝術(shù)修斷，具翅體裝沿修標(biāo)刮準(zhǔn)建投議如倚下：較帝1、覆大堂往：鎮(zhèn)大堂宜為石遣材精撇裝修燭。首種層大秤堂墻牧面、祖地面粉采用搜石材肚或同篇檔次蒼材料慚飾面擠，頂蹤棚為愛礦棉船吸音赤板吊野頂，梢燈飾退等裝景飾。政2、泊公共丘樓梯顆間地耀面、俘欄桿京：花慨崗巖挽踏步書、不旱銹鋼谷扶手治欄桿施?；?、呆電梯懶：知雞名品凝牌電葬梯（窗如西點(diǎn)子奧盯的斯?fàn)t）萌，佳候梯父廳墻吼面為敲環(huán)保營(yíng)涂料滔和其蹈他材嘩料裝少飾而奏成，互電梯戲門套聲為石坡材裝庸飾,厭吊頂愿,并乘且裝扁有監(jiān)流控系荷統(tǒng)，餡煙感眼、噴湊淋、畝背景個(gè)音樂術(shù)等設(shè)辨施一疲應(yīng)俱內(nèi)全。替電梯低門套酸：優(yōu)膝質(zhì)大亭理石校/花據(jù)崗石域雕刻堡造型盯4、叉公共逮走道果：石帥膏吊師頂，阿地面嗚鋪防愈滑地咐磚并害設(shè)1雖0公態(tài)分踢責(zé)腳線傘材料蹦為地乓磚，工墻面小外刷佩乳白鼠色防桶瓷涂諒料。受5滿、入祥戶門死：為蹈雙層倡防割撬厘門，感有子亭母鎖警。虛統(tǒng)一冷安裝糠一級(jí)么防火夠板門受，防券盜執(zhí)晴手鎖虜，如倚盼盼兆牌蹤。億6障、室窩內(nèi)窗臘戶批：中枝空玻景璃彩拍鋁窗乓。數(shù)7悟、室爬內(nèi)天拜棚茄：品根牌乳逼膠漆夏飾面幟（如燭鴕鳥服牌弄、多膀樂士藥等煙）。正8壤、室屯內(nèi)地樹板棚：品巴牌復(fù)都合木錘地板堤并帶庸10否公分球高踢型腳線癢。禿9安、室龍內(nèi)墻悔面根：品恒牌乳鳳膠漆腸飾面由（如肌鴕鳥福牌）爺。垂1倚0魄、電肅訊齡：每錫戶預(yù)超留電步訊線朵路，哭預(yù)當(dāng)鋪寬期頻網(wǎng)晌絡(luò)，溜預(yù)留案網(wǎng)絡(luò)葛接口醬，室泰內(nèi)預(yù)葉留電肯話接廟口倉(cāng)室內(nèi)罷預(yù)留葡有線團(tuán)接口昂，賊品牌議電源沾開關(guān)份（如掩西門債子）養(yǎng)。潔客廳例餐廳思：坊地坪郊：圣凡象/陡紅塔縱/福么滿地淺或同仙等級(jí)甩實(shí)木遇復(fù)合皇木地唇板畏柱墻面室及天練花：雪立邦拆/多帥樂士復(fù)或同烈等級(jí)需環(huán)保護(hù)乳膠孔漆角吩踢腳噸板：炮圣象迫/紅脹塔/醫(yī)福滿碗地或萄同等姨級(jí)實(shí)惱木耀胡開關(guān)竊插座心：西諒門子骨（S炊IE盲ME痕NS鑒）/躲松下埋（N蟲AT辰IO籠NA燙L）悶或同車等級(jí)摧栽窗簾續(xù)桿（京軌）耐窗簾用盒：牧高檔捷優(yōu)質(zhì)腿金屬種或木秋制均廚房義：烏地坪雕及墻賊面：喇路華糾（R端OV貞ER嫩）/瞧奧龍略（O換LO建NG憐）/這鷹牌借/諾弟貝爾著或同蹄等級(jí)先人造絨石或濕瓷磚他線吊頂系：輕暮鋼龍系骨防蓮水石戚膏板魯刷立月邦、偏多樂演士或李同等擴(kuò)級(jí)防沃水環(huán)宏保乳挎膠漆釣立燈具歸：高葉檔優(yōu)藥質(zhì)吸專頂燈褲康門：礎(chǔ)史丹翼利（毯ST虹AN狡LE稅Y）笑/德拆仕（源DS躍H）杰同等肚級(jí)玻兇璃推仰拉門談臺(tái)面式石：伏可麗畜耐/勇西德錦石或雙同等亡級(jí)人羅造臺(tái)等面石唱小洗滌娛盆：舌高檔桑優(yōu)質(zhì)亞不銹鍛鋼子姿母盆倦裹龍頭澤：進(jìn)柱口或難合資笨品牌克雙溫蔥單柄接拉出綠式水新龍頭受/直襪飲水株龍頭插灶具痰：進(jìn)聽口或片合資繭品牌黑吸油輛煙機(jī)錫：進(jìn)鄉(xiāng)口或填合資盟品牌父陳開關(guān)草插座動(dòng)：西糟門子久（S俯IE拖ME憶NS社）/糾松下漸（N爽AT丹IO慌NA黨L）穩(wěn)或同目等級(jí)賀衛(wèi)生校間護(hù)：自地坪杯及墻擇面：池路華尖（R面OV透ER暑）/塊奧龍防（O懼LO片NG佩）爆/吃諾貝搶爾或蠢同等兆級(jí)人餓造石歉或瓷給磚口敏平頂呀：立扔邦/凡多樂瞎士或憤同等架級(jí)防驚水環(huán)乏保乳舌膠漆爹供燈具腰：高黎檔優(yōu)雁質(zhì)吸怠頂燈狠潔具辟、龍描頭、抵花灑膠五金芽：科葛勒（翠KO租HL遍ER斧）/榨樂家錯(cuò)（R碌OC矩A）抖合成騎或同前等級(jí)登炎化裝核鏡配耀鏡燈韻：高等檔優(yōu)趕質(zhì)壘朋開關(guān)飄插座汪：西吳門子梢（S偽IE握ME棉NS槐）/仗松下輕（N意AT物IO嫩NA搖L）警或同聰?shù)燃?jí)棋裝修塘費(fèi)用譽(yù)預(yù)算瓣：黨約園40存0竄元/乎㎡繭，此淚裝修醋費(fèi)用岔通過施售價(jià)蛋獲得脆，南禍樓每貿(mào)平米其提高眉40炸0中元/鏡平米利。僚（二任）各樣板礦房裝臟修摸：昏1、獨(dú)樣板輛房：顧建議杰在與霞售樓弊中心難聯(lián)建帳，以刑南樓些標(biāo)準(zhǔn)哀公寓勁戶型春38守.裂76在平米拌和6染4.害15捉平米幕為樣伐板房吼，以奴現(xiàn)代膨簡(jiǎn)約觸式裝運(yùn)修風(fēng)籍格，策內(nèi)部姐布置若與炭交房辮標(biāo)準(zhǔn)厭類同郵。嗽開放救時(shí)間酒：與鍵售樓俯中心虎同賺時(shí)褲開放應(yīng)，專12占月1背0日這。聾2、戀售樓控中心史：位近置在撐臨東摸風(fēng)路忌，東柳西長(zhǎng)許