漫談商業(yè)地產(chǎn)策劃中的市場調(diào)查方法

商業(yè)地產(chǎn)策劃中的市場調(diào)查方法漫談市場調(diào)查是商用物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營策劃的基礎(chǔ)性工作，“沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)”，此言乃真理。商業(yè)地產(chǎn)策劃所需要的商業(yè)、商圈、商用物業(yè)調(diào)查，與住宅、寫字樓物業(yè)市調(diào)或純商業(yè)經(jīng)營相比，調(diào)查的區(qū)域更彈性、更集中、內(nèi)容更廣泛、程度更深入，相應(yīng)難度會更大一些，因此有必要就此問題作專題探討，與大家交流共享，并就教于大方之家。一、市調(diào)分類商業(yè)地產(chǎn)策劃和前期市場調(diào)查，按不同目標(biāo)、任務(wù)、規(guī)模、方式，可分為以下幾類：1、按工作任務(wù)分：基礎(chǔ)普查、專題研究調(diào)查、項(xiàng)目定位調(diào)查2、按工作規(guī)模分：全地段全面考察、典型代表調(diào)查、個案深入調(diào)查3、按操作方法分：實(shí)地考察調(diào)查、問卷調(diào)查、訪談?wù){(diào)查4、按考察形式分：系統(tǒng)分工考察、集中快速考察、自由漫游考察二、市調(diào)準(zhǔn)備無論做哪類市場調(diào)研，都應(yīng)有充分準(zhǔn)備，才能有的放矢，提高效率，防止遺漏。準(zhǔn)備工作一般有：1、明確任務(wù)--明確市調(diào)的目的、性質(zhì)、內(nèi)容、范圍、形式、時間、質(zhì)量等要求；2、團(tuán)隊(duì)分工--明確團(tuán)隊(duì)（工作小姐）人員組成、任務(wù)分工及協(xié)作關(guān)系；3、工作計(jì)劃--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）；4、資料預(yù)熱--有關(guān)調(diào)查城市區(qū)位（商圈、項(xiàng)目的書刊、報(bào)紙、網(wǎng)站等公開信息與內(nèi)部資料；具5、穩(wěn)配齊關(guān)工具輪--有準(zhǔn)備盯好考提察表故格、科問卷瓜、訪攔談提度綱、敢公司艙資料乓、數(shù)枯碼相洲機(jī)、北攝像桶槍等梅；跟6、租考察活線路衫--洞前往賓考察朗區(qū)域姐對象州的交碗通工灘具、歪入口麥、行漿走方驅(qū)向、牧重要婦節(jié)點(diǎn)章、出羅口等當(dāng)?shù)念A(yù)旁計(jì)、白判斷腐及分播工協(xié)探作安玩排；趕纏7、黃時間順安排魔--罵市調(diào)勞時段落的安繪排（儲平日污、周欲末、場節(jié)假葵日、飼白天罵、夜饒晚）凱，考恩察時權(quán)間長勺短的金估算滴，考逃察項(xiàng)牲目、死地段千的時瞧序安查排等匹。秧三、扯基本拍概念怖理解鄰與應(yīng)辜用短究在市慘調(diào)和妥商業(yè)闖地產(chǎn)蔽策劃艇中常佛用到攪如下茶基本然術(shù)語檢、名喘詞、跳需要書有共夠同的貨界定培：笛1、粗區(qū)位晃、板車塊、傲商圈攀、商邪業(yè)中迷心、彈地段繡、節(jié)戰(zhàn)點(diǎn)、丑地標(biāo)陜食檔這是莊一組赤地理標(biāo)學(xué)、披規(guī)劃康學(xué)、鞏商業(yè)貪及房緞地產(chǎn)玉業(yè)常文用的也互相最聯(lián)系濫的概歲念。冶非癢區(qū)位端——仇帶綜靠合性蘆的規(guī)爽劃學(xué)嗚用語肥，指義為某懇種經(jīng)激濟(jì)、尺政治嶄、社報(bào)會活襪動所藏占據(jù)錦的場蠅所，羽在某倒一城乞市（吐地區(qū)遷）中韻所處唉的空贊間位尤置。唐削箱板塊腿——抹住宅悄房地沸產(chǎn)開墳發(fā)、摸營銷畜常用婆的詞苦語，周一般絲指住捕宅小逃區(qū)相楊對集廢中開筍發(fā)的勉城市相區(qū)域凈，沿顏交通邁干線騙居多凈，如惑華南謎板塊蹲、洛朋溪板遼塊、琴廣園捎?xùn)|板昏塊、納工業(yè)沸大道稼板塊綱等。改夏搭商圈仍——郊零售鼻學(xué)用恥語，蹄現(xiàn)商族用物挺業(yè)開殿發(fā)也麗借用碑該詞展，意師指商課業(yè)圈紅或商伍勢圈比，指拉在一傲定時典間內(nèi)嬸達(dá)到厚某一陷購物潔或消艙費(fèi)頻玻率的帶顧客未群，物以其識所處裳的最貸遠(yuǎn)距嘉離為腰半徑揪，劃顯定的摘一系滾列圓允形或虹方形饅區(qū)域治，簡飯言之罰，即脂為優(yōu)逃先選傅擇到性某商鍬店或江商業(yè)獸聚集違中心澇消費(fèi)悟的顧罵客分渾布區(qū)哀域范紛圍。普商圈疼一般荒按層調(diào)次分搬為核充心商得圈（竿離消亦費(fèi)地蝴最近叮，吸朽納總奇量5握0-派80鴉%顧子客的旱范圍三）、講次級窗商圈藥（吸東納1慎5-癢25塊%顧虹客的旁范圍鐮）、付邊緣登或輻攝射商蚊圈（估吸納難5-較25撒%顧播客的涂范圍飲）。難裕容顯然裁，競“丑商圈?！斌H現(xiàn)有向兩種雄用法叢，一孟是正超式的裂零售維界用眼法，廁著重或指吸核納的午目標(biāo)窄顧客敵分布兆空間救范圍腦，另有一是桶現(xiàn)流鵲行的趴房地坡產(chǎn)開舞發(fā)和魚媒體授借用膠后產(chǎn)連生歧情意的汁用法肝，著禍重指雹商家鹿聚集賓的區(qū)捉域、消地段稅。我稀們使外用時鑼，若彼有必篇要，幕應(yīng)指焦明商掙圈的沒準(zhǔn)確丟涵義淡。伙商業(yè)華中心夸——社規(guī)劃但學(xué)用想語，薦與商霞業(yè)功凈能區(qū)算同義學(xué)，與悶通俗票的霸“黎商圈哪”發(fā)稱法衣接近膝，一關(guān)般分親市級貼、區(qū)濁級、觸社區(qū)計(jì)、鄰喚里四閥級。逃?jì)鸬囟伪肌覀鹘y(tǒng)戶商業(yè)搖中心皂的商疏戶以芹街道握、馬早路、奉干道纖兩側(cè)妖分布凝為主園，因帽此商圓圈、旱商業(yè)孝中心稀再可挖細(xì)分爛為某駐一地邪段，寧房地幸產(chǎn)開中發(fā)也鵲常用矩此術(shù)疼語。已鋤探節(jié)點(diǎn)納——駁規(guī)劃壇學(xué)用描語，餓指觀盼察者澤、步僚行入挺進(jìn)出取、經(jīng)晃過的壞集中民焦點(diǎn)兄，基減本上但是交豐叉口置、交茫通轉(zhuǎn)斬?fù)Q處因、十源字路蠟口、抬建筑辦形態(tài)盜的變數(shù)換點(diǎn)政等，黃它們喜從某付種功蝦能或月建筑豎特征插的集夕聚、伴濃縮賴中獲鑒取重騙要性蝶。商羨業(yè)地規(guī)段（之步行隊(duì)街）謙常以混休閑交廣場邊、餐糊飲美密食城佛、電蓄影院搬、交乓通廣目場、頂著名冒地標(biāo)襖式建須筑作擁為節(jié)季點(diǎn)。彈蘭喂地標(biāo)隊(duì)——澡與節(jié)見點(diǎn)構(gòu)晨成城術(shù)市空宮間或咸商業(yè)翅中心租另一幼類參爬照點(diǎn)蘭，觀刷察者尤一般綿不能坡進(jìn)入嬸內(nèi)部遣，僅溉具外固在主掠觀、療仰視下、眺謠望的覆視覺劑必性缺，如域超高誠層公白共建猛筑、棍鐘樓川、塔間頂、弱廣告狀招牌避、山色頂。命浪宗應(yīng)用待：慰①撥上述徒概念牙常用弄，應(yīng)滋熟練涼掌握滅與區(qū)帽分，呀清晰木界定否市調(diào)輸范圍妹；溝②蠶上述捎概念在的空熟間范惡圍，撇除不穿同商威業(yè)業(yè)斬態(tài)、劫業(yè)種哀商店改的商親圈有山一定瀉伸縮秀彈性稠外，投開鍋基沒本是幸從大功到小墳排列就，應(yīng)蟻根據(jù)積特定淺任務(wù)殿選擇蓬市調(diào)旅區(qū)域餃。情③鹿出書五面正階式報(bào)嬸告，私應(yīng)使夫用準(zhǔn)孫確、蜜學(xué)術(shù)宗性用鴉語。舍程2、州業(yè)態(tài)尤、業(yè)賢種蒸塑零售虛商業(yè)禁用語挑，現(xiàn)狡對零誠售消籍費(fèi)的旺各類韻商戶倆也使繞用此丙術(shù)語著。虜辮業(yè)態(tài)來——漂指細(xì)板分市楚場面姻向某延類目慘標(biāo)顧艱客購籍買水臨平與廳習(xí)慣飾的商節(jié)店?duì)I夕業(yè)形予態(tài)，花特征插是欲“饒?jiān)趺幢刈儠浴本?。目怎前中匯國有騎10懼多種股零售辦業(yè)態(tài)翠，日賠本2姨0多降種，于美國嬸40段多種生。嘉謎業(yè)種造——嗚指面險(xiǎn)向顧趁客某源類用盡途的芬商店驅(qū)營業(yè)貿(mào)種類銷，特兄征是刻“鉆賣什勒么炭”廳。目槳前國共內(nèi)零贊售消斬費(fèi)市板場可嘉細(xì)分管上百食個業(yè)吩種，有國外液發(fā)達(dá)危國家夕更多喇，難巾以勝膠數(shù)?？藁旒磻?yīng)用禍：摧①雀策劃鹿商業(yè)恥地產(chǎn)稀，必怪須熟庭悉業(yè)術(shù)態(tài)業(yè)箭種分聯(lián)類及但其特勢征、愉典型勿商戶艱等基綢本功令；康②老市調(diào)息必須轉(zhuǎn)分業(yè)購態(tài)業(yè)瓶種進(jìn)邀行表纖格、幟問卷錘、訪玻談設(shè)晉計(jì)，尾查清難所需瞞類別哈基本李狀況費(fèi)進(jìn)行縮常悶比媽較分祖析；歡使③梳傳統(tǒng)憑和新濕興業(yè)搶種，享也逐千漸采良用不五同業(yè)摟態(tài)模新式經(jīng)歐營，團(tuán)如：駱建材誦、I略T、凡文儀紋、藥竿資擊伙品、借圖書定等業(yè)痰種；攀或④發(fā)零售苦商業(yè)拆外的原業(yè)種惕，也腦流行尺采用喝零售茄業(yè)態(tài)象經(jīng)營起模式繁，如產(chǎn)：美奉食街襯、自本助式腐咖啡逆毯憂店殘、量刷販?zhǔn)缴廗T底V、腐旅行永社超辣市等修。頑四、輩市調(diào)需內(nèi)容化和考辦察次期序投怠商業(yè)夜地產(chǎn)遇發(fā)展祖（定場位）該策劃胡，最知常見寄的市念調(diào)是用基礎(chǔ)她普查懸、全戒地段眠重點(diǎn)踩考察犧，其最次是錢專項(xiàng)瑞調(diào)查療（分亡商業(yè)骨業(yè)態(tài)悼、業(yè)蝕種、耳物業(yè)純類別員），平再次刺是定固點(diǎn)考際察（挎類似鹽項(xiàng)目羅、競粉爭項(xiàng)位目、勞新興扯與特夢色項(xiàng)照目）暴，前割者一釣般會洋覆蓋塘后兩印者，地因此機(jī)主要秩以前欣者為肺例。晚權(quán)繩市調(diào)招有兩傻個前父提，浙一是愁實(shí)地尾考察債前應(yīng)委對區(qū)雁位的濕功能侄有所潮判別鼻，是兄商務(wù)焰區(qū)，揮還是勾商業(yè)導(dǎo)居住鼠混合具區(qū)，炊或是輪商業(yè)怎功能籮區(qū)，晚后者范再分參市、菌區(qū)、算社區(qū)律、鄰純里四藍(lán)級商盜業(yè)區(qū)備，實(shí)偷考主襯要是損印證超和具歡體細(xì)盒節(jié)了孔解；標(biāo)二是儀事先醋掌握潛區(qū)位三、板像塊、最商圈啄內(nèi)的栗面、蹄線、進(jìn)點(diǎn)關(guān)殲系，感面是舌板塊分、商妖圈（倘區(qū)位話比面生要大扎些）能，線裝是地罪段、惑路街雨沿線懂，點(diǎn)傲是重置要、恰大型見商家廳和節(jié)炕點(diǎn)。共趁面商圈衰的基核本功耳能、籠定位山、檔溉次、瞇氣氛勾、交獸通、威客流仇量等良，主架要通販過已“宰面覽”濾觀察所。厚截商業(yè)揀業(yè)種兇集聚供、檔苗次、娘氣氛侍、建偶筑形傲態(tài)及棚專業(yè)框店、初專賣食店、報(bào)便利資店、開小吃恩店、錫服務(wù)訂店等揮，通權(quán)過滅“嬌線籠”映觀察峽。百崇購物苦中心螞、大波賣場售、特鵲色店任、新否開店必、大豆型飲察食、禮娛樂密、休孟閑廣糧場等巖，通詞過菌“張點(diǎn)酸”端觀察路。礦調(diào)查若過程局及內(nèi)稼容，扛按當(dāng)起時的襪要求仰分工麗細(xì)定諒，但蘭調(diào)查年結(jié)果仔均要斥反映模下述揭內(nèi)容臥：兄①拆商圈清范圍肝，業(yè)約態(tài)業(yè)期種構(gòu)澆成、恥大致喘比例向關(guān)系百、商織戶總嫌量、拌商品饒種類創(chuàng)、品玻質(zhì)、伴產(chǎn)地咳、品暗牌，絹重點(diǎn)童商戶督經(jīng)營造概貌槐；?、诹w商業(yè)織競爭韻趨勢案（同妙質(zhì)或窩互補(bǔ)償、同債檔或去錯位昏、過勇量或防缺少幼、主濃要競載爭手董段）齡；遺③西客流牛量、公購物室消費(fèi)粒者特癢征（績年齡透、性僑別、礦職業(yè)座、來慕源、倆目的勢）、怪消費(fèi)箏欲望愧與消精費(fèi)水踢平（薪瞬間坦顧客彩密度摔、收句銀臺鎖排隊(duì)淹人長誦度、雷結(jié)伙逐人數(shù)夾、客姻單價堤、提受袋率揀、關(guān)法聯(lián)消澆費(fèi)寬貓度、其可停碼留時逗間）澡；頃④衡路街欠條數(shù)磁、長有度、丹寬度茄、建市筑層懼?jǐn)?shù)、療風(fēng)格免、新魯舊度愧，代引表性端商鋪牙門面耗寬度輝、進(jìn)縫深、饑凈空殺，建喬筑外瘋立面顧廣告跳牌、氏霓紅佛燈、土街燈筒、路訓(xùn)面用衡材、綿綠化壞、小厭品等背裝飾舒度，電主要母節(jié)點(diǎn)蔽的功怎能構(gòu)油成、逢空間勺間距柜，路匯街步庭行、踐購物攤、休給閑的災(zāi)舒適騙度、元安全膀度、灣趣味硬性；箏界⑤狠交通銳干道室及出語入口踢，消蔑費(fèi)者扯基本諒交通鏟工具易，公戚交線牲及快朋速交良通線泳對外毀連接勻區(qū)域院，停托車場框數(shù)量忍、泊砍位及鼓其可傅觀性脈、便剖利性慚，機(jī)套動車綁輛秩蝦序及獸對行從人的全干擾躬性；浪僑⑥竄商圈善內(nèi)寫飄字樓從、酒迎店、德娛樂掠、醫(yī)溫院、征文教愈、公堪園、念景點(diǎn)妻、政通府機(jī)豆關(guān)、帖重點(diǎn)漆住宅白樓群魔等相釣關(guān)機(jī)及構(gòu)數(shù)背量、廳檔次脊、服數(shù)務(wù)對磚象、維經(jīng)營閉狀況付與購耍物消依費(fèi)場除所的舒關(guān)聯(lián)深度；斷育⑦巧商圈呈商用帆物業(yè)督供求薦與租神售概翅況（塞單價淘水平部及走東勢、威租售豆比例猜、付約款方級式、慧空置狹率等促）；館蠅⑧尼在建趣、擬巨建大休型商蹦用物晉業(yè)個俗案，漿城建席規(guī)劃爹重點(diǎn)陽，街掏區(qū)改騙造和忙重點(diǎn)景扶持便對象亂，政嘆府管骨治水惑平等玻。樂五、膊市調(diào)留方式足方法黃鞋目前勤階段元，我圈們主啟要采器用簡斯便、索實(shí)用喉的方爭式方魯法：衫造1、倉實(shí)地饅觀察蛇法頁怠通過廈目測臥、拍宵攝、攝筆記氧、攀鍵談、娘購物羅、消彼費(fèi)體閘驗(yàn)方攔式掌故握商連圈基句本概饒貌。沉有必動要時技，需鞭不同蛾時段零反復(fù)今觀察暴、體妥驗(yàn)才絲有意墊義。魚弓2、頂訪談戒法沾山通過但個別讀面談漏、小封組座喇談，媽較深劫入了漢解本微地零椅售經(jīng)淹營從紛業(yè)人體員、秘物業(yè)鉆開發(fā)役經(jīng)營游商、膽商圈精內(nèi)服教務(wù)從眉業(yè)人驅(qū)員、息政府炎主管椒部門笑人員辜、當(dāng)培地居流民與貨家庭稍、異訴地居影民與供家庭至成員宵對商餃圈的喝認(rèn)識層和傾紡向?；脴O3、左問卷欣法欄費(fèi)通過骨街頭犬欄截院式問羞卷填召寫、類方問卷吵填寫艘、訪紫談問依卷填質(zhì)寫、砌問卷門置留桃填寫貓等進(jìn)握行調(diào)雜查統(tǒng)結(jié)計(jì)及器分析陽。奇4、儲參展恭法艘途參加役行業(yè)駕會展腎、企糖業(yè)營彎銷展粉示會深，主反題研魯討會騎、大廉型樓麻盤、敵商號蘿開盤啞、開丈業(yè)儀猾式等嫂活動唐，集跨中了階解參亡會參渾展商叨戶近斗況、留動向甘、收哨集營春銷推怠廣材況料及客區(qū)域月市場囑信息砍。DATE\@"M.d.yyyy"DATE\@"HH:mm"14:42DATE\@"M.d.yyyy"DATE\@"HH:mm"14:42DATE\@"HH:mm:ss"14:42:23TIME\@"y