某房地產(chǎn)公司項(xiàng)目市場報(bào)告

東沽項(xiàng)目可行性分析報(bào)告前言2004年，A濱海置地在B項(xiàng)目即將清盤、新河項(xiàng)目延期啟動(dòng)的背景下，如何盡快獲取土地資源啟動(dòng)新項(xiàng)目，成為支撐10億財(cái)務(wù)指標(biāo)的當(dāng)務(wù)之急。基于對公司戰(zhàn)略和財(cái)務(wù)指標(biāo)的充分理解，銷售體系調(diào)動(dòng)所有可利用資源包括現(xiàn)場、市調(diào)、策略、客戶資源、置業(yè)連鎖店，采取三線并進(jìn)的市調(diào)策略：1、梳理老客戶，現(xiàn)場對B老業(yè)主（來自渤海石油）進(jìn)行回訪、現(xiàn)場座談獲取有益信息；2、針對東沽周邊目標(biāo)區(qū)域、樣本客戶采取一對一填寫有效調(diào)查問卷的形式進(jìn)行充分調(diào)研；3、針對競爭樓盤興海園三期的第一次認(rèn)購進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)控。經(jīng)過一周時(shí)間的緊張工作，取得如下進(jìn)展：現(xiàn)場和樂購?fù)赓u場回訪老業(yè)主、到訪客戶、攔截式調(diào)查共77組；回訪未成交客戶73組；現(xiàn)場組織10組老業(yè)主座談會；東沽（非渤海石油）社區(qū)問卷調(diào)查103份，社區(qū)問卷調(diào)查（渤海石油）379份，油建四部社區(qū)問卷調(diào)查28份；現(xiàn)場監(jiān)控2月15日開始的興海園三期認(rèn)購情況。通過對三方反饋信息的匯總和充分論證，對東沽區(qū)域市場和客戶需求有了基本判斷，并得出非常樂觀的結(jié)論，現(xiàn)將分析報(bào)告提交如下：市場分析（一）區(qū)域市場容量分析從區(qū)域市場角度分析，東沽地區(qū)人群兩極分化嚴(yán)重。渤海石油職工月收入狀況渤海石油（中國海洋石油總公司渤海分公司）職工屬于其當(dāng)?shù)馗呤杖肴巳?。從?shù)據(jù)上分析，其家庭年收入平均在4萬左右(見下圖，樣本總量379，不包括年終分紅，并存在保守性誤差)渤海石油職工月收入狀況考慮到收入普查的保守性誤差，通過走訪渤海石油工會以及和B以300組為基數(shù)的老業(yè)主訪談結(jié)果來看，渤海石油總職工數(shù)約30000人，考慮雙職工或其他因素，其總戶數(shù)約20000戶，普通職工由于公司性質(zhì)及效益的差異，個(gè)人年收入6－15萬元不等，主要集中在8－10萬元，每月公積金額度在600－800元。約有50%或更多的家庭儲蓄在30~100萬元，約有10000戶有絕對購房實(shí)力，其中又有很多家庭有購房意向，最保守估計(jì)2000戶以上。附推導(dǎo)依據(jù)：（1）渤海石油現(xiàn)有職工總數(shù)約30000人→（2）考慮其中的雙職工家庭比例等因素，相應(yīng)推算出渤海石油職工家庭戶數(shù)約20000戶→（3）其中由年齡構(gòu)成及工作年限因素推導(dǎo)出約50%以上的家庭儲蓄在30萬元以上，約10000戶，此類家庭具備購房實(shí)力→（4）其中依據(jù)與客戶面談獲取信息周邊同事有購房需求的比例在20%以上，估算結(jié)果為2000戶，具有近期購買意向。東沽其他地區(qū)雖然和海洋大院只有一墻之隔，卻完全屬于兩個(gè)世界。其人群收入偏低（見下圖），家庭月收入多集中在1500元以下；開發(fā)區(qū)企業(yè)員工，當(dāng)?shù)厮綘I企業(yè)主形成其相對高收入一族。其他居民居文化素質(zhì)偏低，居住條件簡陋，71%的居民沒有公積金。東沽居民家庭月收入狀況東沽居民家庭月收入狀況乏（二鳳）區(qū)作域市低場供柜給分菌析翁區(qū)域替內(nèi)現(xiàn)漲有住析房情霸況著渤海日石油禿職工菜20櫻00蹲年初惠大致盟分為虛企勞花制、敵企聘削制和偏合同筑制三朗類?；昶渲袆t企勞庫制職糟工享壇受福礙利分輸房，思居住蘆區(qū)域鋼主要艘在石澡油新賠村1體－4綱區(qū)和遺濱海銀新村司東西覆兩區(qū)電；藍(lán)釣苑專只門為此企聘押制職瘦工修岔建；杠而0柔1年敗與0害2年乓的興僅海園裙一期屑、二因期銷意售屬裁于商腸品房丹，為臨合同艇制職閘工修畫建。渣但商腸品房貌銷售訂對象穴并沒伸有嚴(yán)礎(chǔ)格界免定。醒（1?。┧{(lán)寨苑小貴區(qū)腸開發(fā)服商：再渤海指石油醒航務(wù)噴建筑門工程蹈有限女公司念（由鐵渤海捉石油市港口疼建筑肚公司妥全體虛，渤村海石贏油房什地產(chǎn)縮開發(fā)丑有限販公司據(jù)全體籌，渤線海石諒油建歸筑公獻(xiàn)司部雷分整愈合而校成）橡建筑噴面積箱：3素00妖00細(xì)㎡垮項(xiàng)目相位置愚：西擊鄰東盟鹽公緣路，很與石邀油新閘村三枯區(qū)接改壤。弄北鄰省津沽英公路專，南堂至振撇國北欠道。脫東側(cè)胖與A義關(guān)注刺地塊充僅一喘墻之部隔。妄銷售害狀況加：1蕉92瓜0/蘭㎡。熔其中憂3-照4棟顧樓由桿各公愿司租溉用分爹配給表剛畢辟業(yè)的肚大學(xué)屆生單康身職貿(mào)工作廈為集鏡體宿勇舍。策項(xiàng)目渴概況普：2渾00焦0年暑項(xiàng)目慈，面招積在膽80落－箭13熄0驕㎡脂。分受為兩眾個(gè)組洋團(tuán)，面一組蓮團(tuán)建舌筑面陜積1宿70應(yīng)00色㎡，濃二組寨團(tuán)建濁筑面柄積1滾30盒00貌㎡。挨銷售舊對象撕為渤棟海石逗油企福聘制默職工懂。其（2導(dǎo)）興縫海園勿一期還、二黎期須開發(fā)控商：陣渤海策石油管航務(wù)育建筑到工程礦有限死公司笑建筑至規(guī)模貧：一就期1紀(jì)4棟鹿樓，項(xiàng)二期律5棟哨樓架建筑剃形式蔑：以耐6層演、6指層半歐坡頂三磚混托為主旋，個(gè)絨別樓逝有地赤下存吸車處謀項(xiàng)目磨位置頸：閘駐北路犯以東換，濱霜海石脆油新叢村內(nèi)冊，西玩鄰渤論海石狗油醫(yī)效院，紛東接熟渤海岡石油洲第一撫中學(xué)沙及渤圍海兒富童世畫界鋒銷售祖狀況全：一端期2殿00閉1年獲，二啊期2各00室2年鎮(zhèn)，當(dāng)意時(shí)均鳥價(jià)2增10左0-翅22坊00每元/物平方晉米，育二期芬開盤罷即清恥盤集區(qū)域躲內(nèi)在震建在傅售項(xiàng)吼目分粱析方（1慮）故管局達(dá)開發(fā)懶項(xiàng)目域（祥“叨十棟詠樓噴”冊）卷開發(fā)挑商：冤塘沽防房管籍局房販地產(chǎn)扛開發(fā)喉總公襯司沸建筑儲面積石：2挨00攝00種㎡鈔項(xiàng)目胖位置吊：東文側(cè)緊謹(jǐn)鄰閘挺南路孤，津敗沽公亭路以攝南。橋北端芒距離鴉津沽軍公路蓬15究0米短左右旋，規(guī)網(wǎng)劃2器00煮00范㎡綠阿地。孩西側(cè)取緊鄰貸A關(guān)誕注地孔塊。插項(xiàng)目容概況畜：1蘇0棟冷六層茅磚混細(xì)，2蘭00恢余戶土。主痛體封翁頂，辰外檐內(nèi)完工宮。主薦力戶竭型在獵80揮㎡左強(qiáng)右。最戶型爐依據(jù)狀塘沽套房管贊局房餓地產(chǎn)兇開發(fā)改有限坑公司翻對0欲3年支東西撫沽當(dāng)橋地居的民需魚求調(diào)作研結(jié)拒果設(shè)嚇計(jì)。車當(dāng)?shù)氐鹁用竦浚ò鼜睦ú硵U(kuò)海石效油職絞工）臭均視禿其為希東西溝沽拆扮遷周園轉(zhuǎn)房勢。級銷售駛狀況剝：現(xiàn)只房，山尚未材取得處銷售割許可衰證。順據(jù)分甩析并撤非手喜續(xù)原晶因，鳥其房械產(chǎn)已恐經(jīng)以艱18篩00溫元/飄㎡抵賴押給慣銀行農(nóng)；由吃于其煤低成遷本和辜東西仇沽改串造工饞程即挽將啟受動(dòng)，唱推測撫其目歲的在捕于等齡待東餓沽房秘地產(chǎn)撤市場液起步賢，以圈相對輸?shù)蛢r(jià)式策略胡牟取銜暴利陰，并真給周轟邊尚臥未啟嫂動(dòng)同鵝類項(xiàng)況目形學(xué)成威框懾。來對策題：開資發(fā)差隔異化分產(chǎn)品核，區(qū)辮分消運(yùn)費(fèi)人膝群，撲這也把是A瘡的優(yōu)詞勢之言所在賺。蝕(2狂)遠(yuǎn)限景莊撈園盞開發(fā)誠商：舉遠(yuǎn)景外置業(yè)買建筑蜓面積邊：2掌0萬鑰㎡左靠右；繡容積燕率小盈于1漏項(xiàng)目怪位置丹：津歇沽路證北側(cè)州03刮年年售中開答盤，泛開盤體均價(jià)晚在1注30就0左唐右。偉自開嫁盤以袍來銷畜售持庸續(xù)低構(gòu)迷，炭一直州到0雅3年翼10翁月開裂始好金轉(zhuǎn)。噴03雄年1賠1月細(xì)，由戴于土今地有吊償轉(zhuǎn)濃讓新誠政策籃實(shí)施找，每嚴(yán)平方掩米土丟地需蟻向政模府補(bǔ)憲交5淚0＋貪10家0＝押15音0元刊出讓遙金。蠟樓盤捷于1羽1月秧開始抬停止罵銷售奏。槳03默年1板1月云停盤鋸前價(jià)塌格：返多層穩(wěn)磚混濤：起譯步價(jià)載15擔(dān)80該元/疫㎡；同均價(jià)廉17喉00脅元/次㎡左晃右。居熱銷塞戶型御在1盈20盆㎡以宋上。海其中踩03雀年1艱0月戀統(tǒng)計(jì)荷渤海網(wǎng)石油牛購買妄10刃0余京戶，脖其購洞房特滾點(diǎn)：唉一個(gè)么門棟軋除一贈(zèng)樓及獎(jiǎng)六樓旬（頂狀樓）準(zhǔn)外整押體性塑購買傭。聯(lián)世排別祝墅：橋均價(jià)趣在2傲50蹲0左猛右，慘銷售宗情況逮不理督想。漂獨(dú)棟彩別墅刪：均叨價(jià)在牲32副00偉左右殘，銷輩售情刊況不柳理想領(lǐng)。熟興海駛園三纏期竹開發(fā)鎮(zhèn)商：扇天津霞美晨懶房地帖產(chǎn)開迅發(fā)有道限公奏司鍬項(xiàng)目當(dāng)位置得：興寸海園翅一期創(chuàng)北側(cè)散住宅蔥面積柜：4久.5溫6萬借平方賓米，睛41俗4戶批公建兆面積饒：0肝.2謙2萬墳平方哈米，泊單層遺臨街萌底商率建筑壓形式?。阂怨?層螞、5劣層半特坡頂浩磚混紹為主渾，半棵地下聾儲藏薯室、霉車庫東配套溪設(shè)施駁：地著下熱閉水，恥與一闖期統(tǒng)劇一封襯閉物烏業(yè)管鳥理，影0.監(jiān)5-宏0.融6元頭/平滋方米鳥/月冤戶型課設(shè)計(jì)姑：9城8㎡層－1諷68育㎡，決十余闖種房掃型。生頂層蛛贈(zèng)送震閣樓安，部胞分三滑室戶護(hù)型帶訴一浴粘房一乳儲間乳。姐認(rèn)購作時(shí)間耽：0湖4年齡2月省15搬日始尚；入奶住時(shí)辛間；磁20鼓05兵年1鹽0月味銷售跌政策碧：起彎步價(jià)里近2邀40慘0元辟，最怒高價(jià)宜近3必00嫂0。衛(wèi)定金水3萬曲元可墾退（息一坡周內(nèi)插），器一周庭內(nèi)交止首付柜。單吹價(jià)以伴其中填1號啊樓為載例：毛一層舍：2豪69寫8元走/平酬米；股二層誦：2記79著8元竹/平疏米；千三層給：2殖85削8元呆/平遇米；車四層神：2廳79晚8元辜/平業(yè)米；化五層亮：2奶66找8元例/平自米；沾六層器：2住49彎8元?jiǎng)?平趣米。愧儲藏碌室：陳88合0元撞/平雀米，丟車庫皮：按某面積船大小頃分為辰3.扛5萬爪、4露萬、產(chǎn)4.停8萬呼、5炸萬/患單位能強(qiáng)制按性規(guī)直定：侍1-捷4層普必須揚(yáng)購買嫌車庫展，5灣-6攪層必液須購冊買儲門藏室恭據(jù)說繭興海較園三疫期屬愉于渤飄海石飽油房傭地產(chǎn)水公司吼自建其，三娛棟點(diǎn)迎式高頑層。走但由哪于土搏地等飄原因宰原土敬地規(guī)遮劃改花建三深層車首庫。遣據(jù)分電析，隔目前落的興討海園算三期描沿用劍的是鼻一、塊二期珠大配哈套，距也就臉是說霞美晨睬與渤賓海石泄油房椒地產(chǎn)自公司亦之間幫可能錦存在蛙一定注程度無上的判合作甚關(guān)系廣。認(rèn)誰購形育勢火吐爆，竭當(dāng)?shù)丶墒袌鲟]關(guān)注猾度奇魯高，憶部分課客戶街顯露定出盆“尼饑不乒擇食知”徒的盲盆從購成房心券態(tài)。粗綜述色：羊鑒于佳東沽拳區(qū)域鋪人員清在收獅入等雁方面螞特征渴的極繼端性臺分布映導(dǎo)致稱項(xiàng)目格產(chǎn)品頑定位段的差關(guān)異化偉特別氣明顯彈。以兼上三補(bǔ)個(gè)在膏建在昂售項(xiàng)助目分韻別針脹對近謙期的遙東西始沽改沖造拆帳遷居聰民、魔東沽妥區(qū)域扭內(nèi)其暖他企少業(yè)員違工以鍵及渤眨海石盈油相誠對低遞收入柔人群蛛、渤醉海石脂油相榜對中易高收超入人食群。漸區(qū)域港內(nèi)供肯給極寇不均陣衡。信大戶移型高妥端市瞎場極基端的袍供不石應(yīng)求趕；中銅低端稿市場榜的均榨衡被架遠(yuǎn)景礦莊園重的停區(qū)售所屬打破然，而陡純低潔端市正場一遼直狀給態(tài)低圈迷。掛不過肉隨著跳東西計(jì)沽大泥規(guī)模轎拆遷順改造灰工程冒的啟貪動(dòng)，掉如果浸開發(fā)質(zhì)商能緩夠解方?jīng)Q低謠成本笨運(yùn)作靜土地托問題做，純?nèi)绲投擞率袌鲆趯r(shí)來一厲、兩鴉年成枕為區(qū)苦域的鐘一匹芽黑馬獲。圖市場衛(wèi)空白心點(diǎn)寒1.錘區(qū)域洲：目拋前東盈沽區(qū)痛域可喪售商份品房到存量丈只有芹“窮十棟米樓裕”久，尚傳無其鐘他在刑售項(xiàng)群目。歪2.侄產(chǎn)品躲：由臉于目雀前無黑其他駕在售踐項(xiàng)目遞，結(jié)籃合目虹標(biāo)客薯戶群包購買警實(shí)力婦，中葡高檔雹住宅造產(chǎn)品粥是本拴區(qū)域響市場厚的空運(yùn)白點(diǎn)激。乖區(qū)域傷內(nèi)二院手房酷市場橫狀況響目前謊渤海際石油秋地區(qū)肺二手份房供形不應(yīng)循求，挺基本謀私下辰貼條副自售甘。以檔石油皇新村革為例災(zāi)，目叛前渤澆海石虧油大滋院內(nèi)瓜部二奴手房交均價(jià)減在2暫10隱0－慶22帖00掀元/征㎡左塞右。李通過斥上述泄對渤融海石放油居駁住區(qū)斤二手準(zhǔn)房市趙場的偉描述中，我赤們得想到如初下的西結(jié)論盡：歡渤海片石油望居民餐外遷奶的數(shù)鄭量總初體不通大，價(jià)導(dǎo)致君了該逐區(qū)域濁的二倘手房課房源斑量少若，市淘場出鋤現(xiàn)了垃供不精應(yīng)求割的情坑況。私這也脆從側(cè)模面反彼映了萄該區(qū)私域未寬搬遷閑的居尚民數(shù)胃量仍碗然很尺大，越市場信容量鬼沒有遞問題姨?；蝽撜呶颐搨儚耐硗怦g一個(gè)浙分析屈上述藏內(nèi)容罰：渤摟海石嬌油居犧住區(qū)昂，搬跳遷量否具有沫一定柴的規(guī)額模，宮但是堅(jiān)其本徒身二袍手房濟(jì)市場專較為釋火爆是，油鞋建四衛(wèi)部等跡其他漢渤海撓石油抽居住察區(qū)域匯的客堆戶對統(tǒng)東沽臥區(qū)域幫較為軍認(rèn)同跌，對霧房源恨需求兇較為蒼強(qiáng)烈序。牽通過徑對其懇二手悶房價(jià)統(tǒng)位分盲析，尾二手刃房均貢價(jià)在遙21譜00坐－2宋20稿0元戴/㎡扣左右憶，本辭身價(jià)枝位較掛高，鳥且房章齡較朵老，塞項(xiàng)目梁本身毯的品紫質(zhì)具勁有相丘當(dāng)?shù)木┪苛?，古價(jià)位它相對申二手君房而橫言，滅具有聞一定續(xù)的吸渾引力惱。柜通過娘以上喇分析機(jī)，我怕們對第東沽傲的二培、三陣級市奸場進(jìn)慕行整截體動(dòng)抵態(tài)分鄙析：灘針對聾公司相的東筍沽項(xiàng)月目，剛東沽叨渤海睛石油鍛居民貿(mào)將成肚為主悲要的極購買砍群體呀，其飽搬遷巾后進(jìn)本一步亦擴(kuò)充福了其亞三級惰市場雄供應(yīng)松量，熟同樣霉的油鴉建四跟部居羽民及主每年匯新進(jìn)陳入公頑司的世大學(xué)凱生能破夠補(bǔ)盾充整牧體東右沽的譽(yù)二、喊三級厘市場急供應(yīng)樣。蛾通過說與置午業(yè)公才司共尚同進(jìn)妻入東亂沽市今場，孤利用尋公司濟(jì)聯(lián)動(dòng)聽體系籠的特貞殊優(yōu)質(zhì)勢（獎(jiǎng)二三烤級市結(jié)場聯(lián)孫動(dòng)，銹提供喬全程返無憂真購房釘<竭金鑰們匙置置業(yè)計(jì)到劃福>表），雅整體若開發(fā)壯東沽夏市場止，提期升項(xiàng)渡目的濫價(jià)值態(tài)價(jià)格尼比，詠吸引工大量欲客戶腿。示4.稀區(qū)域儉外可韻比市碑場供元給情拘況矮從渤侮海石決油（企濱海饑新村備、石害油新鍬村、銀藍(lán)苑或）調(diào)宜查數(shù)感據(jù)表蠢明，只在東透沽區(qū)匯域以吉外，橋人們提選擇之的地可區(qū)主系要集概中在銳開發(fā)潮區(qū)、笛杭州額道、醋解放鉛路、譯新港左、新匆河區(qū)揮域。瞧其主回要特做點(diǎn)是惕大區(qū)匪內(nèi)項(xiàng)織目眾虛多，如周邊熟配套矮齊全胡，交脈通便勺利，觸已經(jīng)奉成為睜人們吸心目讀中理取想的棍成熟港居住股社區(qū)少。其折中開敲發(fā)區(qū)竟以3洞4%令的比墓重成腥為渤桌海石暑油職算工心照目中騰的首郊選居押住區(qū)別域，棕其政蔽府整院體規(guī)疏劃優(yōu)柿勢在駁濱海叮區(qū)域粘內(nèi)獨(dú)野一無員二。除了東沽區(qū)域，您還會考慮在下列哪個(gè)地點(diǎn)購房除了東沽區(qū)域，您還會考慮在下列哪個(gè)地點(diǎn)購房窮目前掀，由橋于解湊放路捧與新框河區(qū)螺域沒正有在半建在益售項(xiàng)拼目，絮暫不遮做具燈體分韻析。鉆針對翅渤海輔石油片職工壯需求廁，我慣們做惱了以知下在兵建在據(jù)售樓貪盤調(diào)鄭研。蛙開發(fā)笑區(qū)區(qū)恐域：想1．耗米蘭密世紀(jì)幸（申M&臟C談Ga飾rd購en愛）：剪開發(fā)齒商：笛天津丘萬邦偏房地雹產(chǎn)開妻發(fā)有死限公拐司。占開發(fā)勁區(qū)洞勺庭路闊與第訪三大游街交吧口肚。產(chǎn)宰品形詢式以打四層拉半花綠園洋膽房、祥雙拼利別墅巨、聯(lián)棉體別巾墅組兄成?？鹨黄诟偪偨ü娣攴e2狡0萬漠㎡，編建筑哥面積標(biāo)10者60負(fù)00濱㎡，腎商業(yè)游及會偵所7假00停0㎡董，容彩積率潮0.疲91亂，綠凝化率伙40陣%。烘04唐年2她月5阿日統(tǒng)冠計(jì)價(jià)僅格區(qū)斤間2串70矩0-偉45草60友元。餡一期錢共3磁34鑄套住腥宅，送全部競開放桐，你80醒-1炎10蛇㎡，薯17蛛0布㎡以闊上的禿面積撿為主潮力戶乎型，業(yè)考慮幟路邊絲停車傍。0浴4年蟻2月燃5日德統(tǒng)計(jì)隨剩余血7套幸；二連期大田概4萍00音套房攝，仍姻處于把施工走階段聲，未石封頂旱，當(dāng)繞時(shí)剩塔余3柱50搬余套植。二送期當(dāng)山時(shí)已喂開盤怕60牌套，府售出洗30得余套崗。其柱中，冒所有匹已經(jīng)它開盤懼的聯(lián)籠體別魯墅全釋部售粘磬。選年后班至統(tǒng)粗計(jì)日臭，米掉蘭世眼紀(jì)總門計(jì)出析房量燈在3悔0套密左右溉，高犬于其厲定位礙的淡斗季預(yù)耐期，婆并且賽銷售稼前景姨，特?fù)鮿e是松聯(lián)體對別墅耗看好達(dá)。全2．納桐景暮園：家泰豐播三期葡開發(fā)姿商：欺天津漢聯(lián)德未房地腥產(chǎn)開澆發(fā)有日限公許司芽。建歲筑面揭積：晚20定00傻0㎡概。泰攝豐家檔園一陰期、粘二期祖已整猜體入袍住，名由腸天津收泰豐信工業(yè)嶼園投郵資（競集團(tuán)芽）有損限公仗司跪開發(fā)姨。三貌期主絨力戶廊型在藏14儲0-捎16伴0足㎡，跑銷售回情況憤較好里。0果4年鐘2月業(yè)5日蚊調(diào)查茫結(jié)果邪其三疲期全明部工直程已革經(jīng)封杯頂，慨但尚丹未開唱始做汁外沿詞。在掛年前五的銷遲售策鉗略與槽B類搜似，佩以限蜜量發(fā)故售和水封盤槍為噱彼頭。慎年后書銷售對情況狹高于永經(jīng)驗(yàn)困預(yù)期撫，但帳具體扁情況申不詳崗，銷歇售情梯況略就輸于攔米蘭陳世紀(jì)皇。銷興售人開員態(tài)傳度冷槽淡。芽3．珠泰達(dá)屋新天咽地：腿開發(fā)邊商：喘德末福實(shí)贏業(yè)。該位于杏開發(fā)債區(qū)第忘二大以街與讀南海讓路交讓口桌。建幅筑面婆積拔23善00房0平貧方米臣。0牲4年靠2月謀5日駁統(tǒng)計(jì)扇均價(jià)拔在3凳20省0左或右，榴由凱數(shù)誠代惹理銷殿售。聽由寫對字樓脈和住換宅樓怎組成家：寫贏字樓從15螺0-唐16酒0套頑，當(dāng)?shù)笗r(shí)?？钟?閘/3摘左右里；住售宅2值00勝套左芽右，貞當(dāng)時(shí)蘇剩余紛30唐套左雖右，甲剩余護(hù)樓層窄集中肚在最輔低與規(guī)最高陷兩端叢（2各層與買12家層）駱。新屋天地日項(xiàng)目解銷售暢一直留沒有安推出擊靈活橫的優(yōu)蟲惠政盲策，后其自在開盤特后只值存在拒一次草性付露款每刷平方押米優(yōu)爺惠3夾0元片的優(yōu)梢惠。錦年后單銷售俯成績道相對敏喜人亮，8在套左默右（蠶04今年2鼓月5杰日統(tǒng)普計(jì)）墨。停4．猛貽欣拖園：翁開發(fā)輔商：惑天津爬貽成越集團(tuán)騙。位棚于構(gòu)開發(fā)歐區(qū)第阻二大怕街與藝南海檢路交浴口智。建曬筑面屢積：醋10呀35難24煤平方崖米塌。項(xiàng)心目整搞體面桿積較誼小，跑缺乏涉特色奉。據(jù)繩04兵年2賓月5縣日統(tǒng)唉計(jì)結(jié)暮果，便余房描10煤0套秀左右者，年何后銷棟售1擋0套塞左右黑。鎖塘沽坡區(qū)域沖：來1．喝海韻仁園：贏開發(fā)賊商：次天津尚經(jīng)濟(jì)敬技術(shù)經(jīng)開發(fā)撫區(qū)房若地產(chǎn)貴開發(fā)悟公司他（建炕設(shè)集勇團(tuán)子舍公司腐）&站天津糖開發(fā)暖區(qū)金杰泰實(shí)垂業(yè)發(fā)獸展有況限公繞司。棗位于國上海傍道塘濃沽一輩中對互面。捎建筑訴面積離50請00幫0㎡恐，1省1層支（局步部1勝8層鍛）板濕式高框?qū)印Ｏ?3萌年1脆1月驗(yàn)統(tǒng)計(jì)頓整體愈均價(jià)竊：2番92慨0元?jiǎng)潯?贊4年曉2月笨5日素統(tǒng)計(jì)占所剩馳5套殊尾盤泛，最忠小面反積為境14項(xiàng)8㎡輪，為?？拷柹虾＞W(wǎng)道附肚近的貴2號砍樓一懲樓，門其它武余房毅分布相于2謠號樓座一、誘二、蔬三樓它西房塑山，渡面積慧為1凡58瓶㎡左呢右和淘一套栗27隙0㎡撤左右看的頂以層躍帝層。褲2．析馨苑歉小區(qū)庫：銅開發(fā)身商：祝天津室興渤位海建患設(shè)發(fā)奴展有廢限公肯司，捧位于維新港仍潮陽蔥樓居個(gè)住區(qū)琴西側(cè)恢，南饞鄰新批港路謊，北幻鄰新便規(guī)劃籌的重釣點(diǎn)中纏學(xué)紫廉云中我學(xué)（渡主體技已封局頂）尼，西清面為亦紫云處公園會。一國期、灑二期誤已經(jīng)喚實(shí)現(xiàn)橋整體中入住迫，三店、四沖期施地工到坦四層族并于員春節(jié)雜前停失工。負(fù)馨苑級小區(qū)確整體難均價(jià)育在2輝00甘0元噴左右乎，三吐期均絮價(jià)在漸22看00敞左右首。其鋪近期電動(dòng)態(tài)朝：1歷月1充0日攝—銅2月巨9日工整體組封盤厘，9沉日開霉盤后份宣稱土以超升值驚半喜回荷報(bào)客虛戶。叢年后疾馨苑說小區(qū)伸重新嗓開盤孫平均濃漲價(jià)貪20伸0元槳/㎡樣。其殘附近富的華掀云園再小區(qū)沃漲價(jià)頂幅度散也在虎20寇0元裂左右谷。睬區(qū)域乎外可從比市保場供局給綜艙述：鎖以上賊項(xiàng)目腔基本栗為東鳥沽地檢區(qū)客遲戶外炎流的盛主要此流向刊，從搞對于哭開發(fā)陶區(qū)的罪各項(xiàng)雨目的介調(diào)查歡中顯元示，險(xiǎn)目前太濱海絲區(qū)域浸內(nèi)住倉宅項(xiàng)看目開工發(fā)面撫積較葬小，額產(chǎn)品莖結(jié)構(gòu)壁比較號單一圍，沒麗有形圖成多便層次恒的客琴戶群觸，相艱對的踐客戶侮群比辦較集裳中?；⒁罁?jù)奸渤海棚石油陵區(qū)域催調(diào)研襪數(shù)據(jù)減分析殺，可秀以考騎慮針鑒對其危購房閃消費(fèi)巖特征腎，設(shè)鞭計(jì)一場些高冬檔的灘花園頸情景書洋房宗，利計(jì)用面肥積比壟較大趨的戶乞型，葬為這委些高應(yīng)消費(fèi)環(huán)的實(shí)滿力消宋費(fèi)人隱群提泳供相裙應(yīng)的攀產(chǎn)品析形式跳。燈區(qū)域各市場獎(jiǎng)綜述槳：罪近年撞來由餓于東再沽地替區(qū)相礦對于遷塘沽亞其他三區(qū)域皮發(fā)展糠滯后脆，其輸整體瀉供應(yīng)沉量與憶需求豪量大隱致持跨平，嬸存在吊需求街層次壇內(nèi)部揭的極粉端不粉平衡女性。緞在供水給上飽，渤紋海石風(fēng)油外扭區(qū)域溜開發(fā)灘商多餅走的趴是低班價(jià)低餓檔路遍線，習(xí)而渤脅海石戀油大菊院內(nèi)筍部卻導(dǎo)是持償續(xù)高勒價(jià)中河低檔圍狀況嘗，這察是造近成渤陳海石蛇油職椅工外磚遷的司部分梳原因凈。專由于弄渤海班石油榜外其將他居李民在謎收入科、消逝費(fèi)特落點(diǎn)上漸不能妙形成蓮巨大滾購買暗力，扮以及崖市場少容量講，需嚼求的樓特點(diǎn)層和公掠司快練速回竹款壓峽力，欺使得腫這部假分人擾群不貸能成腰為項(xiàng)的目的煎目標(biāo)簽客戶州。并逢且由劣于歷且史原喊因、族在生餡活習(xí)粥慣、搏人文過素質(zhì)宵的差理異使或得渤漏海石伴油職奪工與彎東沽鑼當(dāng)?shù)貖示用癫と诤响o度很飾低，階基本辦上可較以否屯定多種檔次卻開發(fā)肅、多皺目標(biāo)歇客戶熟群的何定位盯，目筒標(biāo)客嘩戶應(yīng)疏該鎖既定渤厲海石劇油職怠工和遠(yuǎn)少量歸東沽脂高收抄入原葉住居銹民。否而渤懂海石憲油職腦工近芹兩年脊正在敏形成蟲外流可趨勢抹，流避向區(qū)縱域主憐要為織以上介區(qū)域賄外可粗比市碎場的神多個(gè)會項(xiàng)目爽。通敘過研那究數(shù)耕據(jù)表險(xiǎn)明，宮其遷蠅出的飛大致翼原因譯如下遇：如周邊爽配套扒設(shè)施系建設(shè)蟻不完酬善貧附近構(gòu)沒有頂滿意難的中廚高檔已樓盤秤自然從環(huán)境遺較差爹離繁尸華商愛業(yè)區(qū)歷較遠(yuǎn)煎周邊剛?cè)宋哪沫h(huán)境省欠缺東沽地區(qū)需有哪些需要改善的地方表閘岸從數(shù)信據(jù)上籠分析旺，如盼果要哥在東豆沽地真區(qū)建梨立項(xiàng)謀目，保必須慕迅速債提升曉區(qū)域鈴價(jià)值寧，首包先要免解決敲的問瓶題是繁如何旋引導(dǎo)瓶目標(biāo)尤客戶沾對于化惡劣遺自然肚環(huán)境基的不濕認(rèn)可坐程度報(bào)以及開其區(qū)顆域與環(huán)塘沽沙區(qū)其尾他區(qū)屢域的芽交通螞問題仁。東沽地區(qū)需有哪些需要改善的地方澆客群伐分析蠅購買壞力械通過部2月煮15騙日全妄天對傻未成蓋交渤援海石其油客速戶的貨早回訪奉，使文我們捕對東壞沽渤中海石寫油職動(dòng)工的急購買脖能力讓有了妙較為犁明確繡的判盡斷，漁詳見暴《近誘期有京購房疊需求怖的客愧戶基赴數(shù)等墳待電醒話回痛訪結(jié)蛋果》亮基數(shù)仁20窩1陪遲抽取蔑樣本戶73覺單位沉名稱歸職工圣人數(shù)文有購鉤房需那求人屢數(shù)異單位譜人均灑月收牌入光渤油給局機(jī)討關(guān)碧10兩0懸50慌45討00妄-9爺00預(yù)0降天津真分公市司膊50瓶0鞠10凡0這45啄00活-9期00抱0規(guī)渤油指物資列公司拳60魯0眉80信30囑00輩-4禁50震0劍渤油最船舶狂公司息30沈00資40催0闖45庫00聽以下倆渤油之海洋堂工程退70視0綁40麥45曾00仇以下盲渤油窄總公行司小20這00逐20雅0里30芳00傾-6牙00錯(cuò)0申渤油塵運(yùn)輸今公司緣80舌0屆40判30而00珍-4岸50得0紹渤油犯通訊姓公司街30練0泄20株30巨00嘉-9蹦00句0鄙采氣愉服務(wù)輝公司蝕80儉16腦30特00巾-4巨50順0漲渤油演鉆井丹公司奪25戚00皂-6宗00睛0臨中海押油服闖45劈00質(zhì)-9比0插00呼中海埋物探抹25航00辣-3映50擱0時(shí)巨濤非油田研服務(wù)找公司蘋45把00蠅-6析00辛0養(yǎng)渤油參實(shí)業(yè)綁45葬00伍-6質(zhì)00浩0廢海上貞裝備炎公司破80搞0給80茂45粱00威-6績00筑0每渤油列計(jì)算僚中心領(lǐng)30癢00與-4通50濁0旨渤油帝采油那公司夾30令00擾-4巖50壁0盒渤油膽堪樣事部刮30喝00最-4藝50套0績上表屑是通喂過對竊渤海喜石油間公司色18咳個(gè)下娘屬公喘司中禿的老綁客戶澤的電勿話回它訪，巨對于姓同一才分公嫩司中業(yè)不同樣客戶屋進(jìn)行黨多角首度提回問和央溝通渾后整布理得頭出的祥結(jié)果覺，從尋表中蒜可以射看出趁調(diào)研悶數(shù)據(jù)分較全氏面的比渤海哭石油洲下屬加公司妨收入偶普遍爪較高習(xí)，有撇半數(shù)勺左右遭職工評月收勤入可著以達(dá)銹到或羨超過尊60首00影-9登00原0元喘，另毀據(jù)對銅這一柴樣本糕的公親積金尾數(shù)額挨調(diào)研擁，渤隊(duì)海石云油職攔工的汽公積萄金數(shù)悼額在嫌50房0-舊80姨0元依的占添47簡%，屆較高惑的收雪入及烘公積雙金為科渤海奏石油撕職工裝購房驅(qū)提供例了很杯好的盒資金虜及貸拴款依爛據(jù)，貪另外卵由于詳渤油繩下屬遇一些駐公司瞇（如爆船舶逃、海慘洋工改程等佛）的聯(lián)特殊具情況身，很坑多員鼻工要類出海還作業(yè)偉，同芒時(shí)也販有較量長的停地面或假期動(dòng)，無秒需出夠海的拍公司敞大部括分實(shí)鳳行輪雜休制設(shè)度，織這就傍為渤監(jiān)油員剝工購治房提窄供了嫩足夠就的時(shí)門間支蒜持。壩由此斯可見擊渤油押職工午的購械買能樸力是殺相當(dāng)炎強(qiáng)的笑，也船是能傅夠?qū)λ麞|沽刃項(xiàng)目織銷售違形成甩最強(qiáng)益有力禽支持疤的人鉛群。薄區(qū)域進(jìn)分布萌針對格東沽挽項(xiàng)目傭，將寒區(qū)域勵(lì)市場擺劃分抬為以穴下幾欣個(gè)區(qū)裂域：籮渤海領(lǐng)石油鉗、新環(huán)港、針三槐煌路、俯解放蹦路、率新村漂、向君陽、扶杭州做道、慶開發(fā)子區(qū)及候塘沽尤區(qū)外家圍市柱場（類胡家逮園、吉中心獎(jiǎng)莊、雷新城裝、工哄農(nóng)村謙、北講塘及講東西吸沽等秧）。壯通過斧對以名上幾苗個(gè)社尚區(qū)的因居民摩進(jìn)行那攔截雄式社伶區(qū)調(diào)貿(mào)研，拋共獲趣得7趕7份陰分析注樣本通，其陶中認(rèn)嚷可東仍沽區(qū)科域市棚場的蠅僅一粒戶，射占總符體樣踩本的釀1.域3％蓋。架同時(shí)東通過捆對東畜沽渤互海石舅油居牲住區(qū)綠攔截帝式調(diào)振研（否樣本筍37腐9）號獲知繞，半卷數(shù)以處上的僚渤海伏石油插客戶戲會選司擇在毀東沽序區(qū)域忠（東傲沽及株藍(lán)鯨定島）好購房庭，共啊20縱6戶撇，占奉總體趟調(diào)研思樣本池的5豬4.跳35胳％。凳同時(shí)企針對脖渤海的石油策客戶股總體疏的需吊求B招成交視業(yè)主也、到風(fēng)訪客竊戶訪姐談（高樣本侵10嬌）及頸針對侄B未縫成交哀客戶奏膏回訪串，我趣們了勾結(jié)到下，目朝前渤蘆海石舅油居御住區(qū)對總體邀的市雀場容陰量在憤12租00政0戶片左右麻（其鴿中石主油新肆村8百00趨0戶晝，濱羅海新慕村4乎00色0戶釣）。山其中強(qiáng)在前搏期搬英遷到塵海河口北岸或的近傍20擺00吉戶左鹽右，困實(shí)際劉居民孩為1棚00晃00障戶。賣《近猜期有驗(yàn)購房裳需求趨的客拋戶基繩數(shù)等緞待電壺話回演訪結(jié)栗果》替，且障通過地與業(yè)齒主及界客戶打的交例流，溪我們恥獲知鉛大部宣分的蠶渤海宋石油羅居民短對該醋區(qū)域骨的認(rèn)蕉可程駕度較右高，昌有的青業(yè)主岔甚至長表示指如果海提前駛獲知所公司深在該駛區(qū)域察開發(fā)推項(xiàng)目捆的情膠況，充就不案會購石買B引，而階轉(zhuǎn)為鐵購買艙東沽貞項(xiàng)目模。玻針對躁東沽中居民厲的調(diào)評研分彼析（樓樣本酸量1棉03膠戶）增表明削，需旨要在糊東沽借地區(qū)矩購房洞的居歷民為巨35絞戶，墻占總扮體樣促本量掙的3村3.亭98頂％。件可見護(hù)東沽嫩本區(qū)菜域的偉居民確對該亡區(qū)域史項(xiàng)目宗的認(rèn)揀可程噴度是福最高歸的，懸同時(shí)索我們?yōu)┩ㄟ^瘡所占燭比例關(guān)分析曉，渤罵海石穩(wěn)油東財(cái)沽居置住區(qū)姥是東稍沽項(xiàng)距目的移主要椒目標(biāo)桶區(qū)域鍛。泉人口波特征只渤海沸石油進(jìn)東沽腐居住聽區(qū)域盈（石骨油新駐村、御濱海萄新村圓）常陣駐人膏口為郊5萬蔥人，躲共1豈20婦00木余戶殿（石秤油新祝村8橋00征0戶劃，濱瀉海新藥村4賞00彎0戶耍），壟去除毀前期忙搬遷懶至河筍北岸督的2凈00距0余裕戶，盲尚有罩10條00浪0余浩戶居朗住于炕東沽外區(qū)域節(jié)。該堪區(qū)域牙居民熔主要楚是由浴以下酸幾類輛人群襲構(gòu)成辛：渤錢海石涼油各仔大小影公司知的職啄工及胃職工奮家屬肝；在鴨渤海巨石油鴉居住扁的渤磁海石失油非幻正式捧職工猾；在奉渤海足石油感經(jīng)商鞠的攤辜販。掘下面秘就以顛上三彎類人嘗群有將重點(diǎn)超的進(jìn)館行分償析：蹄1．賓渤海訊石油甘職工汪及其身家屬嘗在年羨齡結(jié)院構(gòu)分移布上晴以3縱5～瘦55牙歲為黎主，丑逐步鏈向老春齡化判靠攏灰，是跟海洋蝶石油臺公司蛛的中堤堅(jiān)力粉量，韻一線圣員工引收入首水平笛高，袖（詳駐見購饞買力蒸分析鐘）但粗文化冤素質(zhì)酬參差押不齊戚，受依到歷鉗史背羊景的狠影響搜，該嶄年齡息段的抽居民膏對各呆種外森部事鋤物的版認(rèn)知球能力授及分私析能各力均解不相厘同。負(fù)但由爺于其巡收入件水平煌在塘努沽地電區(qū)處羞于高浴端水這平，臂其對風(fēng)高品孝質(zhì)生儀活的勉向往盈是相剖同的侄。查35衛(wèi)歲以控下年繞齡段粉，主剪要為打海洋含石油牌公司黎的員鐮工子吳弟及慘對外鳴招聘兆的大傍學(xué)生碧。渤茂海石譽(yù)油的烤部分電學(xué)校雞（詳零見人際文環(huán)敢境分羊析）付教學(xué)乖質(zhì)量劣相當(dāng)孫高，扎其學(xué)匠生多妻為其釣職工語的子倉弟，仆文化畜素質(zhì)芳較高蹄。同虧樣的睛海洋執(zhí)石油觸公司糞，為迷了提排高其槐職工駕的整貝體素駱質(zhì)要促求，燭自9扒8年圈開始土，對擊外招象聘大纖學(xué)生歇而非符直接撲錄用至其職漏工子填弟。禽提高揭了其駝職工塊的綜監(jiān)合能塌力。情55懇歲以圈上的思老年工居民熔，多耍為海眨洋石崗油公樣司的必離、籮退休客職工塘或其周職工僚的家章屬。騙除其攝離休筍的干孫部外濃，整轟體的陸文化歇素質(zhì)彼水平示較低師，對匯外界透的認(rèn)關(guān)知非置常閉殼塞，廊接受煤外部術(shù)新鮮賢事物裂的機(jī)答會較元少。前隨著喜正常促的新握陳代以謝，腿該部購分居啞民將蝕逐漸您減少態(tài)。使2．債渤海猛石油條居住死的非砍正式猴員工肌3．嘉渤海捐石油稼居住限區(qū)經(jīng)屠商的女個(gè)體霜營業(yè)瀉者搭以上姨兩種漠人群宋，人延口基齒數(shù)較纏少，柔且多拼為個(gè)也體營縱業(yè)者萬，主挽要是犁為渤則海石佳油居確住區(qū)難提供礎(chǔ)生活店上的質(zhì)各種芒支持難，該腦類人巖群多慮為租搜住戶識，其講本身片對購掩房并陜無明方顯需艘求。孤消費(fèi)午特征煩通過納上面量對東梳沽地幼區(qū)特瀉別是州渤海汽石油蕉居民偽的購拍買力拉水平座分析濫（詳斬見購繳買力章分析甲）我控們不妙難得額出，畫海洋鳴石油托公司湊的職可工收型入水詢平相朋當(dāng)高逢（尤殊以其諸一線孕職工倉為高肥），柄且可婚支配觀的休旬閑時(shí)懼間較似多。臭基于鐵以上閑兩點(diǎn)檢，我藏們可乖以看能到其釣購買殺力水漿平同距樣非贏常高汪。閣同時(shí)憐，其間居住徑居住謊區(qū)域航相較潔海河編北部努受天鏈然屏僚障（掩海河纏）的殘影響三非常興大，斃其生悠活的左各種饞休閑懸、娛捏樂等減配套揚(yáng)設(shè)施輔極不悉健全辦，僅換能維齡持其郵日常扮生活奔所需扶，大崇宗消理費(fèi)及抽娛樂推休閑澡多集所中在熟塘沽任及開媽發(fā)區(qū)鄉(xiāng)的購克物休五閑場壟所。攔這一槳點(diǎn)從捷樂購盯賣場婆周末丙接待枕的大賓量渤單海石買油客痕戶也顏能夠巖得到匠證明原。同菜時(shí)因?yàn)鯙槠湫沂杖胴愃阶砀?，區(qū)其對楊價(jià)位饑的要排求并艱不是礦非常雄嚴(yán)格波，同鑰樣的訓(xùn)，很斯多的殘商家仔、企玉業(yè)（蓬包括涉房地谷產(chǎn)開嗽發(fā)商損）都針將渤詞海石否油市趣場作朝為重工點(diǎn)的皮開發(fā)垃及維傘護(hù)區(qū)質(zhì)域。完同樣喇的，牌正式鎮(zhèn)因?yàn)檠势涫臻l入高交且居巴住區(qū)抱域相胳較海邁河北予部受到天然結(jié)屏障政（海壺河）蠟的影傻響非駁常大令，且硬其內(nèi)攀部市斥場的館攤位陣租金旺相當(dāng)鵲高（雞最差廳位置水40驅(qū)元/腿平方廉米/集月的印租金賴）所占以其憑內(nèi)部尸的物倉價(jià)指揀數(shù)較窗高，拖基本劈上與紹開發(fā)介區(qū)的井物價(jià)寨水平澤持平房，高總于塘幅沽區(qū)批物價(jià)押水平復(fù)。但肢目前賓部分廉的居茅民開段始在挪東沽順及西滔沽農(nóng)羞貿(mào)市鴨場購都物。討其對委價(jià)位俘的要搏求也顫在逐繭步提萌高。孟客戶桑需求鄙從地柏緣意樸識和遵心理圈差位驗(yàn)的角慣度來渣看，背東沽濟(jì)原住刷居民儉與渤繭海石芒油群族體彼扭此心火理對招立，跟需要雀一個(gè)嫂獨(dú)立被封閉號的空頭間形魚成身選份自科然識拍別。翠改善躬欲望惡強(qiáng)烈廈，渴乘望與掌渤海徒石油默居民隸看齊落且需傲要身捕份肯原定的遠(yuǎn)少量謊東沽版原住攏居民勝與需尚要體容現(xiàn)身影份優(yōu)與越性嚼的渤寇海石型油居拒民都排需要界一個(gè)松高尚池住宅練小區(qū)飼，以贏便從諒舊有尼居住匙空間社剝離蔽出來醫(yī)。增客戶蠟需求桌方面猜主要瘡了解量的是危區(qū)域篇市場犁對項(xiàng)算目產(chǎn)環(huán)品的俯需求惠，即丑產(chǎn)品叨價(jià)值紡、價(jià)豐格方癢面的情東西姨。柔價(jià)值妙方面校，上據(jù)面對向渤海它石油蟻區(qū)域別的描席述中破也提盯到了漠，渤錫海石揪油的滔職工畫收入禍水平朗高，叉目前慈居住級區(qū)域悉的現(xiàn)誘狀與稈其高喬收入擇水平貴不相片匹配陪。無悄論是講景觀錦環(huán)境島、戶闊型、帽面積柿需求擊及各愈種配我套設(shè)薯施等屆均在梯影響汽著其萬生活鐘質(zhì)量候。正聚是在券這種書背景側(cè)下，創(chuàng)海洋煙石油晌的職像工對搏高質(zhì)呢量生替活的浙要求壺也就詢更加占強(qiáng)烈滾?；锞唧w侍到針絡(luò)對產(chǎn)隸品開天發(fā)環(huán)曬節(jié)唐，佩通過撞對業(yè)互主、壘老客悉戶及而渤油夏社區(qū)飄居民叛的調(diào)選研，絡(luò)我們查可以母看出面，在校戶型鍬、面井積、襲建筑狠形式柿上有償如下秩情況扎:龍需求存戶型圾：大紹兩室初占調(diào)疏研總嗓需求離量的助46級%，尾大三悶室占次調(diào)研舟總需呈求量椒的3皆3%哀需求察面積酒：渤州油職理工對兄面積腹的需肢求較酒集中呈，1紡00店平方貢米左茅右（耀占調(diào)錄研總院需求欄量3狀0%拜）的蓄或1帥30勵(lì)平方占米以送上（淡占調(diào)蒙研總院需求損量3朱2%震）為頸主流畫需求扒建筑聯(lián)形式窄：從忙調(diào)研泉結(jié)果嶄來看揮渤油球職工歌對花裂園洋型房（愚占調(diào)災(zāi)研總誕需求羅量2宿5.奔8%抖）和從6層蘭磚混唐（占復(fù)調(diào)研蜻總需蔽求量配45扮.9鈴%）容較為撤青睞耍。給購房識消費(fèi)承特征暗從前挖期項(xiàng)豆目自倍身接朽待情轎況、舊和濱途海新螺村三糠棟高譜層前怎期共俗30哭0套弱房子負(fù)囤積饑90爭0客蹄戶的捉情況弦，還鼻有便2月罰15羞日縫興海蝕園三對期內(nèi)申部認(rèn)桌購開方始的陸場面扔來看晚，東覽沽地慎區(qū)可加供選迷擇的氧商品喪房項(xiàng)秩目特頃別的演少，閃導(dǎo)致裝了渤踢油職屯工購肆房時(shí)候有極白強(qiáng)的夠緊迫利感，畜成交命速度鏡非常奇快。肯另外輪渤油吃職工旋購房瘦消費(fèi)菜都有餐著共籮同的他特征提，其挖特征灑就是胡需求災(zāi)房屋近面積善較大練（兩倒室1瞞00閘平方猶米左隔右，渴三室敞以上粉13挪0-銹15斗0平差方米曲）；左購房餅時(shí)間否較早賺（渤陣油社欣區(qū)調(diào)昆研中片57蝴.3撈8%梁的人技選擇鞋會在宵項(xiàng)目惜成為繡現(xiàn)房尿前購姑買）曲;改崗善型券購房笛者占塑大多走數(shù)(鄰占渤誘油社脖區(qū)總盾調(diào)研葡人數(shù)腿的7伸7.假92夾%)仇,另參外渤孫油職違工購謊房時(shí)停還體波現(xiàn)出電較強(qiáng)湖的攀枝比欲瑞和集透體購室買傾享向。斥從項(xiàng)介目前港期得醉到的善全部叨數(shù)據(jù)勒分析士結(jié)果慣來看餓，東球沽地績區(qū)的底項(xiàng)目普定位蚊只能書針對聯(lián)渤油棟職工咸和拆猛遷戶植二者超之一蝴，對盈拆遷白戶的汽調(diào)研賣發(fā)現(xiàn)衫，東殘沽拆怒遷戶音對于軌新房磨總房竟款承書受能千力幾攻乎全識部在迅16營萬以勞下，水70堂%的鏡東沽貪拆遷晃戶月衣收入的不到近15合00仿元，潮71醒%的戀東沽何拆遷竹戶沒六有公氏積金聽，針云對這落部分酸拆遷手戶開南發(fā)的氧產(chǎn)品玉是不呢可能熱滿足弄集團(tuán)碎快速桿回款演與利陜潤指紹標(biāo)要敗求的仆，種蠅種信及息表賊明東事沽地紛塊的執(zhí)開發(fā)構(gòu)與產(chǎn)律品定凡位必西須針羽對渤臥海石玩油職鄰工。浮信息帝渠道蘭普通委媒體幫在本葬區(qū)沒絲有特辰別的帽差異結(jié)。但憑由于春海河妄將東蓄沽與疲藍(lán)鯨繼島分織別分儀割，搏不論講從地滲理上牌還是筍心理肆上都吧造成俊一定噴的區(qū)禍域封鳴閉，兆在加個(gè)上占途絕對卡比重作的居通民都摔來自盒渤海軌石油相，他秀們的象工作砍地點(diǎn)賠和生傻活地柿點(diǎn)又孝相對畫聚集村，使法廣大先人群疤更注旋重相村互溝侮通、針交流竭的生女活方蠻式，脈信息醬來源少更多隔的是虛通過鉗人際按傳播渴。翻三、但宗地頭分析遞（1賞）宗些地自象然環(huán)賄境分居析召通過捷對意萄向地貢塊周躁邊環(huán)畜境的認(rèn)勘查暈，意既向地華塊周哪邊環(huán)朵境的癢不利忽因素弟較多任。首艙先是才港務(wù)偉局南喜疆焦稿炭碼駕頭煤頸碳運(yùn)鵲輸帶嘆來的揭粉塵衫污染門，煤剝炭運(yùn)霜輸通床道帶果來的森粉塵慕污染拾是目普前東心沽渤諸海石節(jié)油居偵民外荷遷的音最主傲要原泛因之趁一；背其次奇是南刷疆工辮業(yè)園籌區(qū)的申化工羅污染郵，南趨疆原謊有的怠化工獄廠及惜大沽錯(cuò)化工扒廠對刃東沽座一帶執(zhí)的空購氣污薦染本吼來就離比較歸嚴(yán)重筋，時(shí)卵下又從有傳野聞表圖明天炊堿的津一部笛分生蹈產(chǎn)部狂門要鉆遷往毅南疆溉工業(yè)珍園。獨(dú)（2喉）區(qū)蘇域優(yōu)刃勢分嚇析悄：通遵過區(qū)開政府偵的遠(yuǎn)悔景規(guī)允劃，死可能量會給沖這一鮮區(qū)域陜帶來噸非常仆美好華的前槳景，逝例如雄煤炭伏運(yùn)輸腫通道駁的南撒移、爛大沽酷炮臺身主題棉公園扣的建現(xiàn)立、舊東西行沽老督棚戶裁區(qū)的握搬遷踏和改世造等珍，從臺長遠(yuǎn)督來看造這一決區(qū)域文的未語來情煎況還長是比撲較好扮的，剩最重繞要的脹是這首一區(qū)靜域滿命足了逝渤油與職工贈(zèng)上班走，子用女就央學(xué)的觸距離鞠要求寒。寨（3委）人營文、裕教育斬環(huán)境唯分析犬：卵經(jīng)過嘩前期初有針循對性天的調(diào)袖研，楊大體橫上可脈以將因渤海瞞石油木的居封住人可群分革為三添類：念第一骨類是領(lǐng)目前險(xiǎn)已經(jīng)席離退享休的灘渤海屬石油被職工棋，年嘗齡普坑遍在哭55儀歲以米上，港他們庫屬于國渤海喬石油宏公司蜓的建鑒立者橫，文呈化水沸平一研般不我高。稻第二梢類是尤目前橋渤?；槭湾X公司途的主迎要領(lǐng)通導(dǎo)層樹和生歪產(chǎn)部府門員刪工，繳年齡掉集中鈔在3砌5-將55勤歲之然間，蓬這部牛分人叛群的不文化以水平跪良莠缸不齊孟，受問過高訴等教厚育憲的人袍一般獅在機(jī)翠關(guān)單歲位或病工程收單位銅，文稱化水鏡平較傲低的脈一般供集中牌在船靠舶和錦生產(chǎn)雞一線母。肝第三醫(yī)類是囑九八輕年以豈后進(jìn)癢入渤孫海石敢油公回司的踢新生嘗代員疏工，雄他們源的年萬齡集傍中在菊35戲歲以字下，住文化凡素質(zhì)額相當(dāng)稠高。比從目擁前市栗調(diào)情房況來昏看，沿整個(gè)摟渤海懂石油賞公司趴的人礙口素柿質(zhì)相凳對塘靜沽區(qū)證內(nèi)人辯群為京高，己由于輝渤海屆石油傻集中旗居住痰地區(qū)證的高栽收高但福利疑和高聾素質(zhì)益，形虧成了芬東沽遣特有緣的高絕級教緣育單畏位，擔(dān)渤油纖小學(xué)秧、渤劇油一倆中都坐是區(qū)似內(nèi)的燥重點(diǎn)燦學(xué)校卵，這帳種教隔育部搞門的默產(chǎn)生業(yè)也是尊一部嚷分渤畏油職母工不鍵愿意跌搬離嫁東沽倍的主寸要原葉因。筑（4參）區(qū)胡域生語活配舊套分鐮析：芽整個(gè)失東沽旅的物侍價(jià)因列為渤脊海石誰油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