佛山市南海區(qū)桂城名苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與被上訴人佛山市南海區(qū)興業(yè)物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理糾紛上訴案

佛山市南海區(qū)桂城名苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與被上訴人佛山市南海區(qū)興業(yè)物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理糾紛上訴案

佛山市南海區(qū)桂城名苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與被上訴人佛山市南海區(qū)興業(yè)物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理糾紛上訴案

廣東省佛山市中級(jí)人民法院

民事判決書

佛中法民五終字第484號(hào)

上訴人佛山市南海區(qū)桂城名苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，住所地佛山市南海區(qū)桂城南一路名苑小區(qū)。

負(fù)責(zé)人張國(guó)強(qiáng)，主任。

委托代理人馮富春，系廣東君和政通律師事務(wù)所律師。

被上訴人佛山市南海區(qū)興業(yè)物業(yè)管理有限公司，住所地佛山市南海區(qū)桂城軍橋側(cè)環(huán)保大樓三樓。

法定代表人麥華桐，經(jīng)理。

委托代理人周騰，系廣東雅頌律師事務(wù)所律師。

上訴人佛山市南海區(qū)桂城名苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)因與被上訴人佛山市南海區(qū)興業(yè)物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱興業(yè)物業(yè)管理公司)物業(yè)管理糾紛一案，不服廣東省佛山市南海區(qū)人民法院南民三初字第302號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審判決認(rèn)定：興業(yè)物業(yè)管理公司是佛山市南海區(qū)桂城南一路名苑小區(qū)的前期物業(yè)管理企業(yè)。20XX年11月4日，名苑小區(qū)籌備成立業(yè)主委員會(huì)。在居委代表陳偉清、興業(yè)物業(yè)管理公司代表陳錦安、麥煒田、高應(yīng)林及業(yè)主代表參與的桂城名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)籌備會(huì)上，就桂城名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)成立后的工作經(jīng)費(fèi)達(dá)成協(xié)議，簽署《名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)籌備組全體成員會(huì)議記錄》，約定：從興業(yè)物業(yè)管理公司所收管理費(fèi)當(dāng)中提取5％作為桂城名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。20XX年12月31日，經(jīng)佛山市南海區(qū)國(guó)土資源局批準(zhǔn)，桂城名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)正式成立。桂城名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)成立后，興業(yè)物業(yè)管理公司從20XX年1月至8月期間一直按約定給付上述費(fèi)用，從20XX年9月開始，因桂城名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)、興業(yè)物業(yè)管理公司之間產(chǎn)生矛盾，興業(yè)物業(yè)管理公司停止給付原告上述經(jīng)費(fèi)。

原審判決認(rèn)為：建設(shè)部頒發(fā)的《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第三十五條的規(guī)定，“業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)；經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢?！币虼耍瑯I(yè)主委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)來源于全體業(yè)主，其收取方式多樣，可由其直接向全體業(yè)主收取，亦可由物業(yè)公司代為另行收取。但物業(yè)公司代為另行收取業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)并不是從其收取的物業(yè)管理費(fèi)中提取。物業(yè)管理費(fèi)雖然亦是來源于全體業(yè)主，但物價(jià)部門核定的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并不包括業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)，故若在物業(yè)管理費(fèi)中提取業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)，在同等服務(wù)條件下實(shí)際上是由物業(yè)公司支付業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)，或者是物業(yè)公司以降低服務(wù)質(zhì)素為對(duì)價(jià)。20XX年11月4日的會(huì)議紀(jì)要中關(guān)于桂城名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的約定雖是興業(yè)物業(yè)管理公司在進(jìn)行前期物業(yè)管理過程中，興業(yè)物業(yè)管理公司要求其支付工作經(jīng)費(fèi)而簽訂的，但仍是名苑小區(qū)業(yè)主代表和興業(yè)物業(yè)管理公司代表在平等自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上達(dá)成的協(xié)議，雙方意思表示真實(shí)，其內(nèi)容沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，具有合同性質(zhì)。就該工作經(jīng)費(fèi)而言，由于沒有對(duì)價(jià)，雙方不存在對(duì)等給付關(guān)系，興業(yè)物業(yè)管理公司僅承擔(dān)義務(wù)而不享有權(quán)利，桂城名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)只承擔(dān)權(quán)利而不享有義務(wù)，屬于單務(wù)合同。同時(shí)，興業(yè)物業(yè)管理公司按物價(jià)局核定的標(biāo)準(zhǔn)收取的物業(yè)管理費(fèi)并不包括原告的工作經(jīng)費(fèi)，興業(yè)物業(yè)管理公司也無法定義務(wù)支付工作經(jīng)費(fèi)，故該約定實(shí)際上是興業(yè)物業(yè)管理公司將自己的財(cái)產(chǎn)無償贈(zèng)與原告，屬于贈(zèng)與合同。根據(jù)合同法規(guī)定，不屬于“具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同或經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同”，贈(zèng)與人可隨時(shí)終止合同的履行。本案中，興業(yè)物業(yè)管理公司在履行該合同過程中因其經(jīng)營(yíng)困難而終止向原告支付工作經(jīng)費(fèi)，亦符合《中華人民共和國(guó)合同法》第一百九十五條“贈(zèng)與人的經(jīng)濟(jì)狀況顯著惡化，嚴(yán)重影響其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或者家庭生活的，可以不再履行贈(zèng)與義務(wù)?！钡囊?guī)定，故興業(yè)物業(yè)管理公司辯解有理，法院予以采納。桂城名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)要求興業(yè)物業(yè)管理公司支付工作經(jīng)費(fèi)沒有依據(jù)，法院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款，《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第一百八十五條、一百八十六條、一百九十五條，《人民法院訴訟收費(fèi)辦法》第十九條的規(guī)定，判決如下：駁回桂城名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)的訴訟請(qǐng)求。本案受理費(fèi)970元由桂城名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)負(fù)擔(dān)。

宣判后，上訴人桂城名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)不服上述判決，向本院提起上訴稱：一、原審對(duì)合同的定性錯(cuò)誤。20XX年11月4日，桂城名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)與興業(yè)物業(yè)管理公司就桂城名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)工作經(jīng)費(fèi)問題達(dá)成協(xié)議，約定從興業(yè)物業(yè)管理公司收取的費(fèi)用中提取5%作為工作經(jīng)費(fèi)，該合同應(yīng)屬無名合同。但原審卻以該合同為單務(wù)合同，興業(yè)物業(yè)管理公司無法定義務(wù)支付工作經(jīng)費(fèi)，其已支付部分為無償贈(zèng)與為由，將合同定性為贈(zèng)與合同顯屬錯(cuò)誤，理由如下：1、據(jù)協(xié)議約定，20XX年11月4日后，興業(yè)物業(yè)管理公司收取的費(fèi)用并非全部是物業(yè)管理費(fèi)，其中95%才屬于物業(yè)管理費(fèi)，而5%為興業(yè)物業(yè)管理公司的工作經(jīng)費(fèi)，這一變化是基于雙方20XX年11月4日達(dá)成的協(xié)議，該約定是雙方真實(shí)的意思表示，合法有效，應(yīng)對(duì)雙方具有法律約束力。因此，雙方基于協(xié)議降低物業(yè)管理費(fèi)用，并將降低部分即總收入的5%作為桂城名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)并非是興業(yè)物業(yè)管理公司從自己的物業(yè)管理費(fèi)當(dāng)中贈(zèng)與5%給桂城名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)；2、興業(yè)物業(yè)管理公司從所收取的費(fèi)用當(dāng)中提取5%作為桂城名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的行為是興業(yè)物業(yè)管理公司履行協(xié)議的代收代付行為，由于雙方經(jīng)過充分協(xié)議，將降低的物業(yè)管理費(fèi)的5%作為桂城名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)，且這一部分仍由興業(yè)物業(yè)管理公司代收和代付，因此，興業(yè)物業(yè)管理公司的行為屬于履行20XX年11月4日的代收代付行為，而并非贈(zèng)與行為；3、原審以本案合同為單務(wù)合同就將其確定為贈(zèng)與合同過于片面，根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，贈(zèng)與合同的確為單務(wù)合同，但單務(wù)合同并非全部都是贈(zèng)與合同，因此，原審以此推斷本案合同就是贈(zèng)與合同顯屬錯(cuò)誤。二、原審適用法律錯(cuò)誤。根據(jù)本案的客觀事實(shí)，本案的合同應(yīng)為無名合同，由于本案合同并非贈(zèng)與合同，所以原審判決以贈(zèng)與合同為由，使用《合同法》第186條，第195條規(guī)定，駁回桂城名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)起訴請(qǐng)求顯屬適用法律錯(cuò)誤。據(jù)此請(qǐng)求：1、撤銷原審判決，依法改判；2、本案一、二審訴訟費(fèi)用由興業(yè)物業(yè)管理公司承擔(dān)。

被上訴人興業(yè)物業(yè)管理公司辯稱：一、原審判決公正、合法，敬請(qǐng)二審法院依法判決駁回桂城名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)的所有上訴請(qǐng)求，維持原判。二、原審判決根據(jù)興業(yè)物業(yè)管理公司安排工作人員參與名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)籌備組于20XX年11月4日于召開的籌備組全體成員第三次會(huì)議的事實(shí)，就推定興業(yè)物業(yè)管理公司與桂城名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)雙方達(dá)成協(xié)議，興業(yè)物業(yè)管理公司同意從每月所收取的管理費(fèi)中按5%的比例提取工作經(jīng)費(fèi)給桂城名苑小區(qū)業(yè)主委會(huì)的事實(shí)，原審判決對(duì)該事實(shí)的認(rèn)定與事實(shí)相違背，屬認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。答辯人據(jù)佛山市南海區(qū)桂城國(guó)土房管所指示協(xié)助名苑小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)籌備組開展相關(guān)成立桂城名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)的活動(dòng)，安排了工作人員參與名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)籌備組為成立桂城名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)，安排工作人員參與名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)籌備組開展的各項(xiàng)活動(dòng)是為了協(xié)助名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)籌備組盡快成立桂城名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)，而不是授權(quán)陳錦安等工作人員與名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)籌備組就桂城名苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)的事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商。興業(yè)物業(yè)管理公司的工作人員在名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)籌備組于20XX年11月4日召開的全體成員第三次會(huì)議記錄上簽名的行為僅是代表興業(yè)物業(yè)管理公司參與見證、協(xié)助名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)籌備組為成立桂城名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)而開展的有關(guān)工作而已，并不能代表興業(yè)物業(yè)管理有限公司同意名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)籌備組提出的佛山市南海區(qū)興業(yè)物業(yè)管理公司應(yīng)從每月所收取的物業(yè)管理費(fèi)中按5%的比例提取工作經(jīng)費(fèi)給桂城名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)。因此，名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)籌備組于20XX年11月4日召開的籌備組全體成員會(huì)議上所提出的“興業(yè)物業(yè)管理公司應(yīng)從每月所收取的物業(yè)管理費(fèi)中按5%的比例提取工作經(jīng)費(fèi)給桂城名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)”的建議，僅是名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)籌備組單方意愿，興業(yè)物業(yè)管理公司從未以任何方式同意名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)籌備組所提出的上述建議，籌備組的單方建議不能約束興業(yè)物業(yè)管理公司；桂城名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)不能憑籌備組單方的意愿強(qiáng)行向興業(yè)物業(yè)管理公司索取工作經(jīng)費(fèi)。三、根據(jù)國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第五條第一款、第六條第項(xiàng)、第九條第項(xiàng)、第十七條第二款、第十九條及國(guó)務(wù)院頒發(fā)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條第項(xiàng)、第十二條第一、三款、第十四第三款等相關(guān)法律、法規(guī)、部門規(guī)章的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表及建設(shè)單位代表組成，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的籌備工作，并參照政府部門制定的示范文本擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》，然后依法召開業(yè)主大會(huì)。后由業(yè)主大會(huì)作出制定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》決定，并經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過，這樣《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》才生效?，F(xiàn)從佛山市南海區(qū)桂城名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)所提供的證據(jù)來看，當(dāng)時(shí)所組成的業(yè)主大會(huì)籌備組僅有業(yè)主代表，并無建設(shè)單位的代表參加，因此，當(dāng)時(shí)成立的名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)籌備組是一個(gè)不符合有關(guān)法規(guī)、規(guī)章的組織。相應(yīng)，桂城名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)所依據(jù)名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)籌備組所召開的會(huì)議及制定的《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》是無效的，城名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)不能據(jù)此要求興業(yè)物業(yè)管理公司支付其工作經(jīng)費(fèi)。四、桂城名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)依據(jù)名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)籌備組召開的會(huì)議記錄及其制定的《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》的相關(guān)條款，要求興業(yè)物業(yè)管理有限公司從每月所收取的物業(yè)管理費(fèi)中按5%的比例提取工作經(jīng)費(fèi)，均是沒有任何事實(shí)與法律依據(jù)的。敬請(qǐng)二審法院依法判決駁回桂城名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)的所有上訴請(qǐng)求，維持原判。

經(jīng)審查，本院對(duì)原審認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：20XX年11月4日，在居委會(huì)代表陳偉清、興業(yè)物業(yè)管理公司代表陳錦安、麥煒田、高應(yīng)林及業(yè)主代表參與的桂城名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)籌備會(huì)上，上訴人桂城名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)與被上訴人興業(yè)物業(yè)管理公司，就桂城名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)成立后的工作經(jīng)費(fèi)約定：從興業(yè)物業(yè)管理公司所收管理費(fèi)當(dāng)中提取5％作為桂城名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。該約定是名苑小區(qū)業(yè)主代表和興業(yè)物業(yè)管理公司代表在平等自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上達(dá)成的，是雙方真實(shí)意思表示，且內(nèi)容沒有違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該協(xié)議合法有效，對(duì)雙方均有約束力。建設(shè)部頒發(fā)的《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》雖規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)應(yīng)由全體業(yè)主承擔(dān)，但收取方式，既可直接向全體業(yè)主收取，亦可由物業(yè)公司代為另行收取。綜合分析本案，訟爭(zhēng)雙方上述協(xié)議應(yīng)視為是雙方當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商就物業(yè)管理費(fèi)用作了變更，并將降低部分即所收管理費(fèi)中的5％作為代桂城名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)向業(yè)主收取的工作經(jīng)費(fèi)。如此認(rèn)定，符合訟爭(zhēng)雙方協(xié)議當(dāng)時(shí)的真實(shí)意思表示。據(jù)此，桂城名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)要求興業(yè)物業(yè)管理公司支付工作經(jīng)費(fèi)有合同依據(jù)，予以支持。原審判決認(rèn)為上述協(xié)議是贈(zèng)與合同,有悖雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,本院予以糾正。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、撤