中國(南京)軟件谷產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

中國（南京）軟件谷產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目基本情況1、項(xiàng)目概況軟件谷開發(fā)公司已收購原明發(fā)原料城公司部分股份,現(xiàn)在股權(quán)結(jié)構(gòu)為明發(fā)占股51%,軟件谷開發(fā)公司占股49%，由軟件谷公司負(fù)責(zé)公司運(yùn)營管理。江蘇燕寧與軟件谷公司共同出資組建交通智慧產(chǎn)業(yè)園公司（籌），實(shí)際負(fù)責(zé)策劃、招商、運(yùn)營管理園區(qū)，打造具有智能交通特色，涵蓋軟件、研發(fā)、服務(wù)外包、電子商務(wù)等產(chǎn)業(yè)的綜合性高科技園區(qū)；成為中國（南京）紫金特創(chuàng)社區(qū)的重要版塊。合作面積：暫定4萬平方米（啟動區(qū)2萬平方米）。2、項(xiàng)目名稱中國（南京）軟件谷產(chǎn)業(yè)園3、項(xiàng)目進(jìn)展情況公司人員也多次與軟件谷開發(fā)公司進(jìn)行洽談；雙方戰(zhàn)略合作框架協(xié)議將在2012年4月簽署。二、項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境、建設(shè)條件1、中國（南京）軟件谷經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境根據(jù)南京市寧委發(fā)（2011）39號文件精神（具體詳見附件），南京充分發(fā)揮首個(gè)中國軟件名城的品牌效應(yīng)，重點(diǎn)打造以繞越高速—三橋連接線為橫軸、寧丹路—丹陽大道為縱軸，著力打造以中國（南京）軟件谷為核心，南京軟件園和江蘇軟件園為兩翼，規(guī)劃面積約100平方公里的軟件產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。其中中國（南京）軟件谷位于雨花臺區(qū)，范圍涵蓋雨花軟件園、雨花經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、鐵心橋工業(yè)園等，規(guī)劃面積約70平方公里。南京市委書記楊衛(wèi)澤表示，“十二五”期間，南京將全力推動軟件業(yè)高端化、國際化、品牌化、規(guī)?；l(fā)展，力爭到２０１５年，實(shí)現(xiàn)軟件業(yè)總收入４０００億元，向世界軟件名城邁進(jìn)。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，市委連發(fā)三份綱領(lǐng)性文件，分別是：●2011年7月1日寧委發(fā)35號文件《關(guān)于印發(fā)人才引領(lǐng)、科技創(chuàng)業(yè)、制度先試、園區(qū)先行8項(xiàng)重點(diǎn)計(jì)劃的通知》●2011年7月2日寧委發(fā)36號文件《關(guān)于聚焦四個(gè)第一、實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動戰(zhàn)略、打造中國人才與科技創(chuàng)新名城的決定》●2011年8月1日南京市委市政府發(fā)布《關(guān)于以打造‘一谷兩園’軟件產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)為重點(diǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)中國軟件名城的意見》。今年８月初，南京召開了高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)中國軟件名城再動員大會，提出按照資源集合的原則，建立以中國（南京）軟件谷為核心，南京軟件園和江蘇軟件園為兩翼的“一谷兩園”軟件產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，加速南京軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展。根據(jù)寧委〔2011〕發(fā)240號文件，南京市委市政府決定成立中共南京市委中國（南京）軟件谷工作委員會、中國（南京）軟件谷管理委員會，掛雨花經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)黨工委、雨花經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會牌子，實(shí)行“兩塊牌子、一套班子”的體制，工委書記、管委會主任按正局級配備，黨工委、管委會為市委、市政府派出機(jī)構(gòu)，委托雨花臺區(qū)管理。黨工委、管委會負(fù)責(zé)承擔(dān)軟件谷所涉及區(qū)域的行政、經(jīng)濟(jì)管理、干部管理和黨建工作職能。成立中國（南京）軟件谷發(fā)展有限公司，負(fù)責(zé)“一谷兩園”的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)、招才引企、物業(yè)管理、項(xiàng)目管理、咨詢服務(wù)、產(chǎn)業(yè)開發(fā)等。2、中國（南京）軟件谷公司財(cái)務(wù)情況3、項(xiàng)目建設(shè)條件3.1項(xiàng)目現(xiàn)狀擬委托資產(chǎn)為原“明發(fā)工業(yè)原料城”已建成區(qū)域的B區(qū)/展示位部分，即商鋪區(qū)。項(xiàng)目所在土地是工業(yè)用地性質(zhì)，未來計(jì)劃變更為教育科研用地（C65）。B區(qū)外圍臨近街道建筑為三層樓，每戶內(nèi)部樓梯連通，一樓設(shè)洗手間。三樓設(shè)防盜門，可進(jìn)入屋頂。除外圍建筑，其余商鋪為兩層樓，每戶內(nèi)部樓梯連通，一樓設(shè)洗手間。獨(dú)立商鋪外已掛有門牌號碼，并經(jīng)過公安部門備案。建筑整體結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)。相鄰商鋪之間墻體上留有門洞，可根據(jù)客戶要求保留門洞、打通墻體、填實(shí)門洞或做其他改動。3.2周邊環(huán)境“明發(fā)工業(yè)原料城”位于雨花經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，地處龍藏大道與鳳集大道交匯處的西南角（中心環(huán)島西南側(cè)）。該項(xiàng)目瀕臨長江，毗鄰長江三橋，距繞城公路5分鐘車程。規(guī)劃中的南京地鐵8號線及12號線從附近通過。周邊目前3公里范圍內(nèi)現(xiàn)有蘇寧電器配送中心、三鴻食品、金星啤酒、金達(dá)鵬紙業(yè)、南京風(fēng)機(jī)廠、三橋氣體等企業(yè)的廠房及待租鋪位。周邊住宅配套不全，有一部分企業(yè)配套的宿舍，建設(shè)檔次一般。目前蘇寧電器配送中心內(nèi)部有一家小型超市，但僅對員工定向開放，不對外營業(yè)。此外步行10分鐘范圍內(nèi)無其他生活設(shè)施。沿鳳集大道行至寧蕪公路右轉(zhuǎn)，可抵達(dá)板橋的生活區(qū)，涵蓋板橋醫(yī)院、蘇果倉儲超市、郵局、學(xué)校等，車程10分鐘左右。項(xiàng)目周邊有公交158、96、153，可從板橋行至小行地鐵站。因公交分布較散，發(fā)展不均衡，當(dāng)?shù)厝顺鲂薪?jīng)常乘坐機(jī)動三輪車、出租車。三、項(xiàng)目投資、建設(shè)模式和運(yùn)作流程1、項(xiàng)目的投資、建設(shè)模式（1）成立合資公司 雙方共同成立管理公司，注冊資金為1000萬元，我方出資510萬，占51%，對方出資490萬，占49%。（2）裝修補(bǔ)貼 雨花區(qū)政府為一期啟動區(qū)提供1000萬元裝修補(bǔ)貼，分期撥付至合資公司（管理公司）。付款節(jié)點(diǎn)：公司成立30%，裝修工程開工20%，竣工并投入的使用50%（3）項(xiàng)目規(guī)模 項(xiàng)目總體量約4萬平方米，其中啟動區(qū)為2萬平米，后2萬平方米視啟動區(qū)實(shí)施情況而定。（4）合同簽署方式 軟件谷管委會與交科院針對產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目簽訂合作意向協(xié)議，雙方約定具體合作執(zhí)行交予雙方下屬的燕寧公司及軟件谷公司進(jìn)行運(yùn)作實(shí)施。（5）相關(guān)扶持 雙方積極爭取相關(guān)扶持資金，資金進(jìn)入管理公司。（6）整體規(guī)劃 由對方提供項(xiàng)目的整體規(guī)劃方案及項(xiàng)目推進(jìn)的進(jìn)程表，初步預(yù)計(jì)4月底進(jìn)場進(jìn)行裝修工作。2、項(xiàng)目投資范圍重新對啟動區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行定位，使其符合紫金特區(qū)的政策導(dǎo)向及未來軟件谷的發(fā)展趨勢。邀請專業(yè)策劃、規(guī)劃及設(shè)計(jì)單位對現(xiàn)有建筑進(jìn)行整修、內(nèi)外裝修和環(huán)境營造。協(xié)調(diào)政府、管委會等部門，獲得政策優(yōu)惠；協(xié)調(diào)公交運(yùn)營公司改善周邊交通狀況。引進(jìn)專業(yè)招商團(tuán)隊(duì)對啟動區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行整體營銷、全面包裝、招商引資。協(xié)助已引進(jìn)商戶完成裝潢、消防檢查、入駐等。對其進(jìn)行規(guī)范化管理，通過自營或外包物業(yè)的模式，保障園區(qū)防火、防盜、保潔、安保等各項(xiàng)工作。四、項(xiàng)目運(yùn)作流程1、組建合資公司公司架構(gòu)：組建方案：公司職能：2、裝修施工裝修方案設(shè)計(jì)：選擇有創(chuàng)意且成本合理的設(shè)計(jì)方案，建議與施工合同打包進(jìn)行。施工單位招標(biāo)：選擇有實(shí)力且行業(yè)口碑良好、業(yè)績突出的施工單位。施工管理：施工現(xiàn)場合資公司派出專業(yè)人員進(jìn)行現(xiàn)場管理，可以考慮聘請監(jiān)理單位配合。后期維保：由施工單位進(jìn)行商戶入駐期間維修、保護(hù)等配合工作。3、策劃招商合作單位招標(biāo)：選擇有類似項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)的代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招商，并簽訂目標(biāo)管理合同。項(xiàng)目整體定位：項(xiàng)目定位為“STUDIO工作室”社區(qū)，為成長型企業(yè)和大型企業(yè)分支機(jī)構(gòu)提供集聚區(qū)。利用本園區(qū)在政策、稅收、成本和配套服務(wù)方面的優(yōu)勢，打造南京高新科技研發(fā)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。招商實(shí)施方案：引入營銷代理單位進(jìn)行廣泛招商合資公司充分調(diào)動內(nèi)部資源進(jìn)行重點(diǎn)入駐企業(yè)招商與意向入駐企業(yè)簽訂租賃合同（可考慮一定的免租期）4、運(yùn)營管理合作單位招標(biāo)：運(yùn)營管理實(shí)施方案：五、現(xiàn)金流測算（1）現(xiàn)金流入：政府財(cái)政補(bǔ)貼、合資公司注冊資本、商戶租金收入、其他收入。政府財(cái)政補(bǔ)貼政府財(cái)政補(bǔ)貼不少于1000萬元（主要用于裝修及改造）。商戶租金收入租金標(biāo)準(zhǔn)：按1元/㎡·天（參考周邊紅太陽平均租金，含物業(yè)費(fèi)）；出租面積：啟動區(qū)建筑面積以25000㎡計(jì)算；入駐率：預(yù)計(jì)三年完成招商任務(wù)，分別為20%,30%，50%（參考專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)）；租金：第一年25000㎡*20%*360天*1元/㎡·天=180萬；第二年25000㎡*30%*360天*1元/㎡·天+180萬=450萬；第三年25000㎡*50%*360天*1元/㎡·天+450萬=900萬。其他收入服務(wù)費(fèi)、代辦費(fèi)、車位租賃費(fèi)、配套項(xiàng)目營業(yè)收入等。（2）現(xiàn)金流出：裝修改建費(fèi)用、廣告營銷費(fèi)、稅費(fèi)、管理費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等。裝修改建費(fèi)用按1000元/㎡計(jì)，合計(jì)約2500萬（參考專業(yè)專業(yè)施工單位報(bào)價(jià)）。廣告營銷費(fèi)參考專業(yè)營銷代理機(jī)構(gòu)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，考慮報(bào)紙、電視、廣播和新媒體全覆蓋，第一年70萬、第二年50萬、第三年30萬。管理費(fèi)合資公司日常運(yùn)營費(fèi)用暫按50萬/年計(jì)。物業(yè)費(fèi)考慮引入物業(yè)公司進(jìn)行日常管理，按2元/平米/月考慮，預(yù)計(jì)物業(yè)費(fèi)支出約48萬/年。（2元X12月X20000平米=48萬）稅費(fèi)營業(yè)稅、城建稅、房產(chǎn)稅、印花稅合計(jì)17.6%六、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析1、收益分析2、資金分析七、投資及建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)分析與應(yīng)對措施1、地方財(cái)政不能如期履約可以在合資公司組建時(shí)，明確由軟件谷公司協(xié)調(diào)、解決和承擔(dān)該部分風(fēng)險(xiǎn)。2、建設(shè)過程出現(xiàn)問題施工單位進(jìn)場前，進(jìn)行詳細(xì)踏勘，對于現(xiàn)場實(shí)際情況進(jìn)行詳細(xì)了解，避免隱蔽工程出現(xiàn)較大變更，合理控制成本。3、招商問題采用多種形式組合招商，充分調(diào)動內(nèi)部、外部單位積極性，4、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)選擇具有類似園區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)的單位進(jìn)行園區(qū)后期管理八、可行性結(jié)論綜述綜上所述：整個(gè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可控，具有較高的操作性和收益性，實(shí)施本項(xiàng)目是可行的。目錄TOC\o"1-2"\h\z\u前言 31綜合說明 52基本情況 82.1自然概況 82.2社經(jīng)情況 92.3壩址及其上下游溝道工程情況 102.4氣象水文泥沙 102.5建筑材料 113水文計(jì)算 133.1工程等別及建筑物級別 133.2水文計(jì)算 134工程設(shè)計(jì) 234.1設(shè)計(jì)依據(jù)及樞紐組成 234.2壩體設(shè)計(jì) 244.3放水建筑物設(shè)計(jì) 304.4溢洪道的設(shè)計(jì) 395施工組織設(shè)計(jì) 435.1施工條件 435.2施工進(jìn)度計(jì)劃 435.3施工方法與質(zhì)量 445.4施工導(dǎo)流 496工程量計(jì)算 506.1土壩工程量計(jì)算 506.2放水建筑物工程量計(jì)算 516.3溢洪道工程量計(jì)算 527工程概算 537.1編制依據(jù)和方法 537.2基礎(chǔ)單價(jià) 537.3建筑工程單價(jià)編制 547.4獨(dú)立費(fèi)用 557.5編制成果 558工程建設(shè)與運(yùn)行管理 888.1建設(shè)期管理 88HYPERLINK"file:///H:\\準(zhǔn)