東方國際廣場客戶定位報告詳細

東方國際廣場客戶定位及裝修建議報告一、昆山市場分析就房地產(chǎn)業(yè)而言，以2006年上半年為例，昆山房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持健康穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，市場秩序良好。消費群體仍然以“新昆山人”—臺、港、澳及其他境外企業(yè)高管和白領(lǐng)人士為主，這一因素的影響下，中低價位、中小戶型、總價低的普通住宅消費仍占主導(dǎo)地位。2006年1—6月份開工情況：單位：萬平方米知開工止總面誘積非住宅功面積希商業(yè)肢用房謝動遷攻房星12費3溝46腿8砍17蹦2.涂22006年1—6月份銷售價格（均價）情況單位：元淘住宅晝普通處住宅恒別墅急高檔聰公寓墳38租32詳32隙47灣54術(shù)40潛43撥142006年1－6月份發(fā)放預(yù)售許可證面積比例：從以上圖表可以看出昆山房地產(chǎn)今年的開發(fā)量比例中，酒店式公寓的開發(fā)量占有很大比例，這樣說明昆山的市場需求有很大的空間。二、昆山市酒店公寓的市場分析：環(huán)境因素目前的昆山，有全球54個國家和地區(qū)的3600余家外資企業(yè)，在這里投資了180億美元國際資本，其中世界500強企業(yè)有27家落戶；臺灣十大筆記本電腦廠商現(xiàn)已有8家進入昆山，筆記本電腦占國際市場的三分之一。臺灣排名100位的大企業(yè)及上市公司先后在昆山投資興辦了1400多家企業(yè)。20年來，全球54個國家和地區(qū)的3600多家外資企業(yè)在昆山落戶，總投資超過200億美元。民營企業(yè)總數(shù)超過12000家，注冊民資145億元。昆山以平均每個月創(chuàng)造50億元GDP和20億美元進出口，每天誕生2家外資企業(yè)和10家民營企業(yè)的速度前進。扔20斯04僚年全算年實勢現(xiàn)地沫區(qū)生傳產(chǎn)總附值5恒70煙億元企，按陜可比新價格爹計算蓄，比泥上年抬增長燕24攏.5率%。軌字產(chǎn)業(yè)鑄結(jié)構(gòu)羽在調(diào)深整中餃不斷訂優(yōu)化泄。全襯年第驗一產(chǎn)斜業(yè)增鵝加值餃10迷億元逗，比侵上年助下降帖4.似8%駕；第青二產(chǎn)液業(yè)增酸加值頑38泡9億晉元，跑比上澡年增番長2情5.絡(luò)0%差；第綢三產(chǎn)繳業(yè)增趙加值瞇17釋1億悟元，案比上筒年增蔑長2摧5.拖9%樹。裙按戶死籍人殼口計拾算的合人均刻地區(qū)噸生產(chǎn)磁總值滑突破倡9萬剛元，突達9過.0維7萬豬元（維按現(xiàn)壽行匯渴率折灶10籮96宗1美若元）矮，按蛛常住震人口臨（戶蔑籍人對口+抽暫住怪人口尾）計燒算的貼人均致地區(qū)哲生產(chǎn)宣總值信達4圖.8歐3萬芒元（雨按現(xiàn)桂行匯泊率折添58之39毀美元州）。繳狀全年話完成股全口話徑財明政收賊入8鐘5.液83恐億元脈，比遲上年將增長雹29育.6莫%，描其中修：一凳般預(yù)殘算收筐入3程1.望54優(yōu)億元狡，比遍上年宗增長舟30舊.5幕%。址財政遮收入笛占地去區(qū)生布產(chǎn)總峽值的廚比重擠為1酬5.捕1%鵝。般昆山廁人均牙地區(qū)拌生產(chǎn)炭總值燦和人漲均一勇般預(yù)尊算收宿入繼彈續(xù)高頸居全熄省各缺縣（怕市）營之首潤。加昆山脊綜合屈實力學在全險國縣纖級市叼中名麥列第款一。垂司20脾06返年胡上半流年，卵昆山伶完成吸地區(qū)火生產(chǎn)邀總值晨33妥8.總1億信元，佳增長拌22君.8存%萍；全語口徑如財政搜收入顧59向.2掛億元貧，地謙方一鋤般預(yù)宏算收宋入2誓2.傘8億專元,語分別洗增4而7.裁1%農(nóng)和4全4.料3%層；工州業(yè)總魔產(chǎn)值此10繭29農(nóng).7技億元射，增烏長4湊1.你2%柄；進該出口他總額聲14旅2.蝴3億氣美元料，其釋中出需口7繪6.茅1億文美元絲，分遷別增咸長4粘7.鞏6%居和5丑0.繪2%辱。

辰結(jié)論端分析殘：禍良好子的經(jīng)切濟實綿力和擠雄厚痰的資瓦本加震之日禍益擴霜大的芹高素誤質(zhì)移沙動人謀口，裝必將葛推動園昆山城酒店燕式公客寓的聽良性甘發(fā)展理。襖位置尖優(yōu)勢鈴1.椅按照奉"統(tǒng)宰籌規(guī)舊劃，予重點街開發(fā)驕，分臭步實拐施，劍先通仰后暢裝"的艱方針誠，逐蝕步建虛設(shè)和盤形成共昆山簽市域披內(nèi)"辱三縱括六橫昨一環(huán)疫"二宵級公喜路以漠上標繳準的豬公路起網(wǎng)。挺昆山狹——療蘇州牽（3素3公散里，朋自駕插40匆分鐘弄，火爽車2詞0分癢鐘）禮昆山吹——長上海辯（5泥5公很里，氏自駕旱60武分鐘納，火準車4驕0分班鐘）釀根據(jù)予蘇州獎市域疏公路日網(wǎng)規(guī)危劃，別昆山籠境內(nèi)逝規(guī)劃疾新建蹄三條貢高速沙公路無：繞敏城高鎮(zhèn)速公永路東失段（狀湘城格－巴假城－廟正儀筆－用絨直）超"十肚五"龜期間遣完成舞；蘇仗滬外胞環(huán)連答接線灶，從街繞城姓東南魄環(huán)經(jīng)挎大市等鎮(zhèn)接間上海回外環(huán)肆，"刃十五順"期患間完賞成；戒蘇州融－太薪倉高歪速公騙路（糾繞城鉛東北懶環(huán)－功陸楊驅(qū)－頃雙鳳糟）"踏十五悅"期攏間完擁成。匯昆廊山市厲緊鄰斬上海超市，承經(jīng)濟但發(fā)展蹲迅速齊，這鵝就要花求公梯路基作礎(chǔ)建浩設(shè)同車步發(fā)淹展。罷因此將，昆姑山市哥干線顧公路燃將在寬20華10攤年前檔全面累建成且通車屆。蚊結(jié)論蝴分析笨：急昆山勞毗鄰坡上海犁，受暴上海急影響編很大貝，特光別是愉房地層產(chǎn)市藏場，話一直啞有客“粗上海斯感冒桐，昆頂山吃有藥中”號的說穗法。記作為喉受地極緣影貴響的姨城市仍，同裳樣昆豆山也冬受到航上海違地產(chǎn)蝕的帶輸動。富目前去，上測海來法昆山壇置業(yè)品的人常仕越盡來越鄙多，返其中訴除了市昆山令城市楊的競城爭力堂外，雪便捷株的交鍛通也太是一包個重殺要的椅因素鉤?？ド叫旆康嘏e產(chǎn)市許場潛瘡力分殃析：良昆山鞋與上史海區(qū)帥最近掙的倍縣麥區(qū)綢房價砌比較步

晨離上羊海的銷距離尿聯(lián)排創(chuàng)別墅按價格偽（元疤/平乒米）撫松江倡45女km展70喜00構(gòu)奉賢捆52急km魄75懷00益嘉定趴45啄km市85寄00日閔行同45建km膊90墳00青南匯像45細km駁75暗00冤昆山忙55漢km盼48倆00費結(jié)論牛：焰距上羅看，慎與上芒海的鳳松江甚、奉糕賢等依區(qū)縣棚到上家海市游區(qū)的關(guān)距離斷類似古，同幅處在揀“上鍛海一眨小時慎經(jīng)濟芬圈”建內(nèi)，上并且參，昆煮山經(jīng)翅濟總聞量遠貍超過洲松江音、奉昆賢等緩區(qū)縣寸，但退是目禿前房糾價較您于其多他上坦海近捕郊區(qū)蛋域非棋常低生，所況以房躺地產(chǎn)睜升值巾空間葛很大底，跑具有離很大暫的發(fā)什展?jié)撔伊?wù)。豪誠三、亂昆山款市酒住店公絲寓市貫場情講況分擁析越1.賤產(chǎn)品阻開發(fā)恨量婦：2看00棄6年荷上半預(yù)年至乳今在負售的撲酒店雷公寓磚面積省是5問7萬嬌平方嚇米，趕占上宇半年會開發(fā)敗總量餃的4公0%歌；搞可以變看出樂，其擺市場姨份額袖和潛猶力很洗大。扔2.兔產(chǎn)品善構(gòu)成貞：拐在對退外宣姑傳上憐都用害酒店慨式公筐寓進輛行推假廣，港在產(chǎn)花品功般能及應(yīng)產(chǎn)品孟細分矩上，蒙則有脅以下倍三種艇，一獵是提餅供全速裝修樸或提貫供菜尺單式雙裝修皂的中慮檔型尤公寓淋；二質(zhì)是提浸供全譽精裝筒修的卵高檔跟公寓忘；三處是全輕精裝示修，題按酒棍店來框經(jīng)營距的產(chǎn)融權(quán)式概公寓士（產(chǎn)竹權(quán)式污酒店聞），棍具體墊的調(diào)分查請毫詳見影昆山顧酒店降式公唯寓裝怨修情芒況介慎紹。陽糧3啟、宏產(chǎn)品粒客戶欄構(gòu)成那：目環(huán)前在罰昆山為銷售岸的樓災(zāi)盤中稀，以拘住宅數(shù)為例領(lǐng)，臺蠢灣客洪群購偽買占津總體牽銷售賭的3行0%馬，新聞加坡稿、香費港鉗、日嘗本等份地小也有睜一定策比例柴，占哥到總細銷售脖的8針%左職右。傍酒店或式公派寓的滾購買知人群頃中，險臺灣練客群溪所占版比例谷相當蓮高，巾達5旁0%卷，另承外國棉內(nèi)客披群也井占到扁40參%，況其中派以上登海、脹南京肅、溫唱州等強地為時主。聲同樣岔，香蹲港、耽新加恒坡、鍋日本慢等腥也占逗到了秋10仆%桐鑄備圍4脹、銷填售及少經(jīng)營住情況刺：目餐前昆臣山在膀經(jīng)營晉的酒爛店式報公寓鞋經(jīng)營病業(yè)績賄相良肚好，欲如騰杠龍閣投、東儀方云治頂，乒其中預(yù)東方橡云頂賣酒店姿式公棚寓排身名在染全國于百強告的2乓9位浮。由喉此影去響，外昆山她的酒撥店式車公寓覽銷售非也是搭一片喇光明襯，如干在售滴中的速帝標痛等。粒四、氏酒斃店式功公寓仍的購遮買客鳴戶群良體分午析聽主力體客戶尚構(gòu)成疲：橫據(jù)統(tǒng)沃計在毯昆山曬購買部高檔暴住宅殼的客嶺戶主踢要是僑外地惱人為筋主，意占有蜻相當組大的砍比例仔，有移37聯(lián)%為完境富外人咽士，脂國內(nèi)錘客戶頓大多陵為2璃次以駛上置那業(yè)者準，沙為專豐業(yè)投摧資者憂，占處45紗%；兵其他括部分快客戶淺主要術(shù)以陵企業(yè)爹高級參白領(lǐng)填為主線，主選要以疑自主哨為主跌。啊主力秧客戶薄對產(chǎn)直品的臉要求草：摘境臺外客拔戶：島要求筍全新瘦精裝鄙修，港家私州家電折齊全括；笑面積柏要求滿在4愉0平確方米正左右黎；攪有酒遮店式予服務(wù)魂和管腦理。認作為握投資瀉用途己，投郵資者扔不需幸要另擋費時洪間購剩置家逝私家撈電，辨且現(xiàn)北在裝溜修款傭也可蓬按揭蝦，故添他們括對全絞精裝脅修情剃有獨雨鐘。厲作為壤使用車（租題賃）違客戶糞，一捧般都嘉為外罵企高句管的京商端壯人仕跟，租掌住時些肯定逝需要脆業(yè)主落（委湖托的曲酒店蛛管理燕公司灣）提傍供全王精裝爺修。饞國內(nèi)型投資尋者冒：刊主要悉作為漫投資餅用作率，俗易出掌租和電管理偵，豆要求至精裝卻修，生不用迅自己矛打理談，省此事省沒力；灣面積尾要求叨60襖-8掩0平破方米裹以內(nèi)英，提逮供酒豪店式認服務(wù)惜和管箱理，翁并有塔固定即的投雹資回析報。予自住虹型客楊戶兇：叼他們誘大都寨是企鏡業(yè)的枝高層礎(chǔ)和高痛管，烏對住歪的要劑求很討高，敵特別咱是他踏們平浩時的定工作烈很忙利，根軌本沒器有時憑間去領(lǐng)打理鐘，更宣沒有壞可能娘去購均置家縣私家器電用匹品，持故他責們在隙租住披酒店回式公烈寓時弟，選出擇全幕精裝叛修是窗前提代。魔注：好普通騰型公錢寓：可此類柏公寓餡的檔級次較稿低，析銷售呢價格拼不高茫，加軟之戶乎型面草積小蝴，總跳價不稠高，迅對于宵一些粗投資擇者和資城市慢白領(lǐng)晃（一束次置畫業(yè)者頌）是寶一種蜘不錯匪的選化擇。違就其豆租客強而言訪，由寨于客零戶的度層次喚不是腫很高碑，故移有沒包有全橫精裝浩修就住顯得肥不是敘十分梢的重舉要了蛇。倉五、跟東方療國際筍廣場此的客叉戶定含位：腫昆山柿首席凡五星文級社不區(qū)蹦鎖定餓高端沿的客欲戶范耳圍：捐東方繼國際作廣場淋是一色個五備星級獸的高芝檔社惜區(qū)，直在此炸居住惹的客鉛戶以刷高消胡費能哥力，壽高收較入、敢高素毀質(zhì)人寇群為清特點激；弦銷售狠對象遼以國挪內(nèi)的嶼專業(yè)艦投資歸者（魯上海擁）為蟻主，灣他們鞋都有濱兩次春以上閘投資頂經(jīng)驗父；沙在昆縮山的倘日本病、韓陳國、優(yōu)歐美國等境艷外人晚士，兆他們阿需要減有家遙的感杏覺和茄酒店乳式的體服務(wù)患，因繡此，閥東方聽國際項廣場故最適猾合他歷們居辣?。还г诶ビ郎酵额~資和厲工作診的臺朱灣勉企業(yè)巡高級魚管理臟、高近等技偉術(shù)人誘士，剪如：辯龍騰拍光電壟、仁竭寶電仗子、蟲維創(chuàng)草資通蘿等農(nóng)企業(yè)蛋；路是東左方國賊際廣動場的搏主要杜客戶短群體慘，罪他們胳以自理住+曉投資躍型的帶客戶醋；俱各大脹企業(yè)漢的高飛級白孫領(lǐng)，跑他們會購買播的目出的主鄭要用蟻于創(chuàng)適業(yè)期饑間的勿過度巷，日信后又?？梢粤R作為蕩投資窯；黑昆山斯及周茫邊地氧區(qū)益高收窩入、亦高素貼質(zhì)的斜投資田者漆。資大型饅的齡業(yè)購屢買，搏主要鐵用于萄接待副客戶出和員田工福硬利。遵六、療東方踏國際崖廣場毛主力挺客戶瘡對產(chǎn)樓品的桑要求憶：勒在此阿期間孫我們揮走訪石了在址昆山贈的臺劣灣、挺新加圖坡、玻馬來油西亞惰、日抖本和則韓國舉，通那過聊傭天了縣解例到，掉在昆旁山的奔臺灣喘人撲數(shù)量蛇最多發(fā)，物有很啊多都栽愿意鉗在昆拜山置嗚業(yè)，才有部構(gòu)分人鐮已經(jīng)選在上扔海或汗昆山蔬購買積過物僵業(yè)，廳他們覽對昆原山的紀發(fā)展滋和生竿活都段很滿漠意。鉛談到廢東方悅國際臭廣場兇他們太也表訴示出掘濃厚將的興何趣，自但要速使他寫們真覽正購渡買就尤必須積滿足陪他們敏的條烤件項，針帽對這害些目灘標客瓣戶的猜反饋懇意見涼總結(jié)看如下桂：評（一仁）國雅外及眾臺灣佳的準斤客戶槐①辦面積步要求益最好岔在4唯0竄-8云0曠平方丟米左豎右，布需要士做精疼裝修震，配片有家圓私，倘最好高可以滔直接飽入住咸，因揚為他盯們在六昆山裙工作向繁忙對，沒窩時間橡去裝愚修打鍬理，晚裝修連也很冷麻煩受。揚要求雄有酒夾店式亞服務(wù)舍和管芝理。詠②反國外鐘的客飼戶在悟面積慮上基擊本以干小面泄積為損主，胡他們迎對堡環(huán)境啦等各偶方面故都不留熟，否加之資工作參時間兄關(guān)系關(guān)，要瘡求有牲高檔雖次的廊精裝溫修，慕配有既家私矛和電首器設(shè)蜂備損，要磚求園有酒都店式吸服務(wù)盆和管庸理。殲（二弊）踩國內(nèi)啞的?？儤I(yè)投彼資挨：能要求斑基本錯都在風10食0平臘方米映以大下嘆，要卡求有兩帶裝編修誦不用崖自己霉去打屈理，即家私瓶家電恒可以擺自己夢配，盟要求倆有酒抖店式臟服遷和管磚理來懼保障孝穩(wěn)定詠投資憂回報沸。前（三補）品企業(yè)洞購買堂趁臣宇膚幼吳企側(cè)業(yè)購價買的陰主要減用于事客戶荷接待煩和員疲工福飲利，走這些卵企業(yè)批涉外名或外周資企使業(yè)，噸必須疫是帶析精裝葉修好膏的房釋間，宅家私輝家電瘡都需價要有佩高檔貫次酒屢店式熊的管臘理和束服務(wù)摔。壞（四盞）自慕住型蒙的客學戶諒這部思分客周戶在吃東方夢國際筒廣場莫的目筋標客腦戶中拖所占始比例日較小鼓，這孫部分陳客戶說中有王部分?？蛻敉嫘枰袀€們性化任的駕裝修呆，冠配置額高檔損的家于用電燦器，平七、疼東方臂國際才廣場晚的裝靈修建玩議蹄：足通過賤對饞目標驕客戶逃的走厚訪，框?qū)⒗ド教院蜕腺r海兩托地的間酒店干式公堤寓鋼進行遇調(diào)研犧分析迎之后嬸作出詳以下臨建議獲：狹酒店儲公寓留全部閘統(tǒng)一柜裝修青，裝搶修工親程交隸由欄有實等力的鋼專業(yè)憐裝飾仿公司己來完鋤成，辨這樣聰開發(fā)久商可查以省灑去很胳多麻眉煩。察在東辰方國里際廣考場這讀樣一勇個五飛星級膏社區(qū)弓里，鋤裝修臺時間怎必須蔬統(tǒng)一攜控制底。披統(tǒng)一辣配置倉高檔宜家私拌及電惜器，篇可以漂交給橫裝飾梢公司冠統(tǒng)一逗規(guī)劃表，使念其更踐規(guī)更木專業(yè)帆，更等具有雁市場責競爭舟力。坊交由塵專業(yè)敗酒店扛管理減公司純統(tǒng)一憤經(jīng)營縫管理鋤，提拼高自內(nèi)身品斃牌形眨象，羽提高坦經(jīng)營雀效益妥八．漠昆山犯酒店葡式公抓寓裝棒修情普況介奪紹個1.素．昆亂山市檔酒店嘗公寓斑簡表尿區(qū)位譯樓盤吹裝修僚情況裹中心披城區(qū)退雍景遍灣南痰苑嫌全精脈裝修祖中心修城區(qū)者御景刻苑其全精測裝修練城北執(zhí)紐約哨之星也全裝冬修芹城北鞠濱江盯麗景機全裝敬修漸城北工日月樹星城拉全裝極修牌開發(fā)卡區(qū)劫捷利蔥·輪騰龍翁閣爺全精孟裝修畢西部監(jiān)東方恭云頂夫全精崖裝修牌西部鉤國際簽上湖惹全精娃裝修或西部格星海陷大廈版全裝偵修忘西部掠金色本假日墾全精徹裝修喉西部斧水都嶼美墅系全裝誤修真中部肅帝標搜全精猜裝修顛中部窯弘基上全精半裝修著以上她眾項礙目雖紫說有飲的并噴不是漿真正曲意義濫上的漆酒店嫂式公斜寓，塌且每滿個項步目都許有可茫乏陳擴之處躍。但腐我們該從裝罷修的墾角度第上可余以得根出，字以上首酒店御公寓捆仍是尊以提箭供全豆裝修慘或全泊精裝壺修為齒主，贏相信姥未來或全精樣裝修壤仍然砍是酒閉店式稠公寓橋的主避流。拔2.府上海奧酒店氣式公貫寓裝勺修情資況介喉紹（切參考吃）克上海余是酒匆店公飛寓十嶺分發(fā)駱達的供城市涂（北訂京、壤廣州穴、深庸圳酒搶店公所寓也天占有盜較大哪的市吐場份孝額）耐。在蘇上海撇的酒頭店公狼寓中栗，提駝供全討精裝挎