華電價(jià)格報(bào)告

華電路1號項(xiàng)目成本/價(jià)格/與不同物業(yè)配比/分析報(bào)告目錄一、項(xiàng)目不同銷售進(jìn)度的價(jià)格分析3漸（一沫）識1餅?zāi)晔郯腕赖呐鋬r(jià)格虹分析檔6碑（二菠）一來搶而啄空的趁價(jià)格盾分析煎9株二念、南遞京挑五高小徹戶型希調(diào)研悉報(bào)告除11池三估、項(xiàng)法目成盆本分妙析躍有伯1碎5燥四問、項(xiàng)鋤目不撐同物挺業(yè)配舞比分樓析丑57哀五申、項(xiàng)富目現(xiàn)顫金流像量表裙與動(dòng)深態(tài)投幸資分佳析摘6念0痰六、防戶型南配比柱分析犁6籃1燒一荷、圍項(xiàng)目矩不同辰銷售務(wù)進(jìn)度逗的價(jià)斧格分景析得：圓1屆、超定價(jià)佩策略誠本項(xiàng)扛目價(jià)每格的亡確定商采用資以下迎基本兄思路遭：微市場陜比較面法推銀算單呆價(jià)退2領(lǐng)、市泡場比曬較法盼的運(yùn)辛用燦2.卷1蜓億估價(jià)把思路舍市場盟比較化法的顏核心欠是運(yùn)訓(xùn)用相僻類似暈的項(xiàng)程目作衰為樣暗本，死通過所對影蚊響房準(zhǔn)地產(chǎn)州價(jià)格做因素焦的分項(xiàng)析及腿修正緊，從昨而得房到評芽估項(xiàng)怨目最那可能舟實(shí)現(xiàn)申的合錯(cuò)理價(jià)能格。予2.國2鄙判樣本靜選取祖樣本吐必須巴具有矛參照庫意義賴，否燭則將前影響宰價(jià)格脆的準(zhǔn)射確性境。優(yōu)覺派克菌思地葵產(chǎn)策瓦略研脅究中完心在橫實(shí)踐乏中總骨結(jié)出館以下殼樣本震選取沖原則在：六相近浸原則歪，相蠶近地鐵段會著有更用多的穿相近燈因素滅成功逝原則紛，只蒙有成哥功的肥樓盤泄才具乓有參烘考意欄義孫功能啦原則態(tài)，樣倦本樓冷盤必蛋須具稿有相信同的飯功能妥定位繳在以室上原糊則的下指導(dǎo)雙下，軌我們秀調(diào)查削了與嘴本案茫相關(guān)鋼的物岡業(yè)，坦選取殘了其辜中具晌有參搬考價(jià)律值的改個(gè)案州作為舊本案新的比隊(duì)較對塌象。松2.惡3掀肚修正跳思路尋一般袖情況舌下，其市場誠比較絞所需枯考慮盒的因扇素有膚交易羅情況于、交亮易日鈔期、傷區(qū)域臨因素妨及個(gè)遣別因褲素錦4奉個(gè)方希面。民但在義樣本健選取曉的過院程中石，我展們充車分考管慮了佩交易深情況估和區(qū)魔域因膨素，勾故這貝兩項(xiàng)忽因素墳的修文正意沈義不逝大，耕這里曠簡略掌認(rèn)為論相同跡；個(gè)蜻案得值到的慕均為戲銷售撇價(jià)格度數(shù)據(jù)簡，都農(nóng)是當(dāng)閱前時(shí)弄間發(fā)敗生的智價(jià)格椒，因胞此也廣不必步考慮鞋交易鈴日期暑因素唱。因萬此，史優(yōu)派嘆克思抗選擇旦了一密些指閘標(biāo)對奸普通欄公寓謎個(gè)案抗進(jìn)行瞧了修注正。雜3破、膝項(xiàng)目緩周邊趣在售愁項(xiàng)目迎市場洽價(jià)格揪情況愛：杠案名雞開發(fā)荒商爺項(xiàng)目贈地址粗占地獄面積堡(桂萬豬M急2迫)問總建糠筑面借積撐(敗萬室M么2淡)墓建筑窮形態(tài)掠在售石主力挑戶型恩整體驅(qū)成交出均價(jià)紙當(dāng)月閥成交建均價(jià)穩(wěn)弘燕帝名居沙南京惜弘瑞明建設(shè)膏實(shí)業(yè)壓有限闊公司登和燕捏路眠38譽(yù)6汗號鼠0.捷5聞1.云3麻高層千二房供10置9.注58器-1材11霸.2疫4懷49求29世51丑62純棲霞墻天韻鈴南京錯(cuò)棲霞遭房地答產(chǎn)開糠發(fā)有敘限公隊(duì)司黑邁皋茂橋收71山號萍0.床48致3.沃17狐高層差三房溪13雹9棚－四14跌0祝53旦84鞋52獎(jiǎng)67鍛北城嬸世家芬棲霞欄房地老產(chǎn)貿(mào)合班宋村警8臺號礦3萄7站多層討、小左高層傘三房溜11喂3-貿(mào)12地1污51協(xié)80潑52兄20薯贊成怎湖畔謝居君南京挺贊成降房地染產(chǎn)開淚發(fā)有什限公悶司愁龍?bào)炊崖芳?5潮號汁4.旋8燦9.掘6揉小高卷層劣三房糕10領(lǐng)9-戚12財(cái)5服53混86亦56得64綿紅山膚韻致依居秀南京潛中鵬庫建設(shè)急有限娛公司籃十字辭街震68港號串1.榴7攪4政小高親層、死多層駁三房棍粥10響9景～刊11愛8吐57伏39燥57替39習(xí)東恒補(bǔ)陽光畢嘉園眾東恒擠集團(tuán)馳國貿(mào)摘建設(shè)撲股份吵有限等公司喊恒嘉度路（苗原黑搬墨營隔路）博98賊號板13革20緒高層阿、小臭高層裙、多飄層惱二房廉 徑9悔2菜三房役買而12果9-敗13雕5酬54悟56誰56偽06蓄金基閉翠城拿南京槽金基證房地開產(chǎn)開免發(fā)有平限公裹司舒黃家貿(mào)圩返8餃號筐7.梢5同12兵小高鞭層、跡多層叮三房芹兩衛(wèi)偵10危6-雷13丟4嘗59答60獲63班96陶林景伙瑞園誘江蘇摧通宇仔房地坐產(chǎn)開調(diào)發(fā)有餓限公消司始合班敗村率17比號藝5希.2圈8測小高肆層狐挑高項(xiàng)戶型袍二房負(fù)：刑90勺三房遺：勺11鉗0睜56骨43棟56鐮43季百通脫國際屋公寓朱南京嗓百通秧置業(yè)竄有限厚公司鎮(zhèn)地鐵劈一號更線邁售皋橋姑站南庭-群2項(xiàng).殖56軟高層棄36勞-8餅7多尚未互開盤峰4每、市零場比息較法從下的巾本案糟價(jià)格歪評估踩本項(xiàng)層目位惑于南壺京城律北華豐電路溜1秀號，定在此向采用立市場舍比較網(wǎng)法來取推測貪本項(xiàng)宗目的犬預(yù)計(jì)孕可實(shí)爺現(xiàn)價(jià)判格，亂因此匪我們溫選取顯同為纏項(xiàng)目院同區(qū)度域的爭在售綢項(xiàng)目守作為死可比頭案例咐進(jìn)行墳比較丘，有啄下列買4辭個(gè)：誼東恒夕陽光徑嘉園融、處金基并翠城賠、巴林景準(zhǔn)瑞園守、紅逝山韻姨致居麥。史表懇：育項(xiàng)目輩普通飛公寓皆價(jià)格朱擬合胖系數(shù)炊表咬比較藍(lán)內(nèi)容蠢權(quán)重貫A抵B思C應(yīng)D寄東恒沉陽光恨嘉園遞金基膀翠城于林景贊瑞園創(chuàng)紅山壓韻致態(tài)居躲擬合脖程度侮比較陵系數(shù)廣擬合意程度喉比較蠢系數(shù)歇擬合凡程度捏比較瞇系數(shù)涼擬合蠅程度飼比較椅系數(shù)鄉(xiāng)地理萍位置茶20展%副0.累20去肅1狗0.六2槍0.盡90弱市0.劇18情0.藥95硬0.懼19泊1蓄0.衛(wèi)2豎主題躺提煉留15露%逝0.罷15紡購1.遵1私0.團(tuán)16民5悶1陷0.糖15蘭1.理1吧0.軍16女5俊1.掙05面0.賠15或75擱項(xiàng)目述規(guī)模禽10聽%僑0.搏10旨湖0.的9她0.認(rèn)09劑0.奏95茶兄0.疏09瓜5絡(luò)1.廳02肥0.甲10月2葵1.吉02喜0.兼10甘2樹小區(qū)憐規(guī)劃堪與戶折型異15再%曾0.醒15合吐1.拉05搜0.兵15農(nóng)75罪1賺0.帶15芬1.哄02犯0.俯15被3詠1.沫02禍0.董15胃3橫立面乳設(shè)計(jì)背10酒%史0.叛10謀造1.伍1致0.視11禿1.本05低0.刷10希5慢1.親1阿0.渴11好1.狀1陣0.熔11窩社區(qū)驅(qū)景觀嶼10糖%六0.詠10刑虎1.避1棍0.撓11無1攤0.交1袍1.兔1秧0.名11互1.鄰05薪0.單10披5陽配套育設(shè)施矮10游%映0.競10建虹1門0.闖1件0.藥95瘦0.扁09境5吩0.氣95悠0.租09購5響0.答95朗0.號09閘5會推廣既力度朗10權(quán)%零0.謹(jǐn)10裹雹1.群05間0.飄10荷5貴1事0.貍1篇1.跟05盒0.個(gè)10暈5界1.桶05都0.堅(jiān)10考5習(xí)合計(jì)移10袍0%掀/喇1.歌03傳75窯/映0.睛97拋5奮/吧1.篩03議/僅1.告02核75功將各隱比較擁對象廈的市搞場價(jià)姻格經(jīng)窗比較印系數(shù)做修正潔后得到出參若考定帆價(jià)：子以項(xiàng)斯目攝A造為參活考：控5茂45月6*貸1.條03食75裁=薄土56磨60鞋以項(xiàng)劉目鏈B恰為參簽考：筋59揪60杠*0世.9悄75戴=徐個(gè)58兼11旁以項(xiàng)儲目中C各為參耳考：灶曠56竿43回*1爛.0杯3階=籃蠢58偏12冬以項(xiàng)揀目皆D糊為參鼠考：乒杠梁魔饑5杰73仿9*疏1.嫌02猾75拖=感磁58箏96游從項(xiàng)歇目的仇品質(zhì)尚、項(xiàng)峽目所陶處的膛地位露對本芝項(xiàng)目澤的影中響來炭綜合勤衡量或兩個(gè)琴參考肉項(xiàng)目礙在本園項(xiàng)目哀定價(jià)怖參考勇中的掘權(quán)重氧：澡項(xiàng)目德編號擱項(xiàng)目謎名稱免相關(guān)痕程度竄比重?cái)zA毅東昂恒陽狐光嘉錫園丙較強(qiáng)躲30從%仗B否金基境翠城先較強(qiáng)銀25坑%宰C炮林景遷瑞園兵一般礙20頸%澆D溪紅山非韻致嗎居成較強(qiáng)紹25趙%酸本案植價(jià)格松推算犯可得疾：趟本案磚價(jià)格次=責(zé)項(xiàng)目酷A攝修正康價(jià)格認(rèn)×艘A懶權(quán)重啟+裳……乓.匯＋項(xiàng)杯目躺C笑修正雖價(jià)格禽×田C禍權(quán)重墨=東16輪98食+1體45瞎2+違11旗62搬+1悄47規(guī)4=昂57杰88廣依據(jù)秧項(xiàng)目企周邊許強(qiáng)相或關(guān)項(xiàng)汁目市冒場成蜂交價(jià)腰格，通通過天市場珍比較決法分箏析挖，我版?zhèn)冋J(rèn)嘩為伍項(xiàng)目廣的紫普通沃公寓京物業(yè)注能實(shí)抱現(xiàn)的柱毛坯斷均價(jià)雜為歡58冬00脆元如/元平方法米左篩右。瞧5冷、分蛙建筑預(yù)形態(tài)察價(jià)格旋從競養(yǎng)爭形于態(tài)來懂看，留相關(guān)協(xié)競爭己項(xiàng)目鎖多層濕、小頸高層慨成交嫩均價(jià)揭相差起在捐20額0磚元定/裹平方厭米左賴右。乒項(xiàng)目體類型呀成交傍均價(jià)括整體膏均價(jià)水東恒陳陽光褲家園淺多層蛙56崗62夜.3柄54駕56述小高盒層止53駛39督.8取高層劫54饞57改.3餐北城餅世家法多層洪51常71紗.9投51看80脊小高美層胳52躲34袍金基龜翠城妙多層欣61唯03途59泡60存小高悼層玻59稻45與.6晶（一遷）正希常銷鄭售速甘度的象價(jià)格投：辭多層武市場勝價(jià)格重61遣00找元圣/歐平方命米易小高蓮層市皂場價(jià)澆格訊58抽00立元六/嘴平方替米監(jiān)分析帖：守這是葬項(xiàng)目筒平均盡每天尸銷售楚2炎套，羞年銷吵售謎70跑0距多套驅(qū)的價(jià)鑼格。手項(xiàng)目俗11階萬平輝米，碧依據(jù)艇新政鑄面積孫控制尼，按衫照平居均撞10顫0碗平米足/雪套，譯大約枕有錘11途00蠻套刷；敬項(xiàng)目懼至少開需要撇1槐年半呀方可托銷售怕結(jié)束泊?；钜虼思S，項(xiàng)直目魂1銅年內(nèi)挎銷售漿完畢塑的價(jià)未格，習(xí)需要救比上病述的瞇售價(jià)掠更低協(xié)，方勢可實(shí)還現(xiàn)。冬依據(jù)累后續(xù)貢的成母本分報(bào)析，雄利潤經(jīng)就會斥很低頸，我擾們認(rèn)話為，肺多出基半年恭的銷開售周汪期，設(shè)是合引理的麥。僻不建常議項(xiàng)其目宗1殖年內(nèi)駱售罄梅，以慮1酬年半局作為臉界定腰，比擴(kuò)較合舟理，牲該孟價(jià)格沃為漆多層孤市場汪價(jià)格尿61赴00漸元赤/種平方盈米議小高穿層市楊場價(jià)塵格倆58拆00注元讓/胳平方穩(wěn)米那如果犯需要艘1污年內(nèi)斷售罄馳，項(xiàng)揚(yáng)目價(jià)屬格需旺要減適少銜5繪％左傭右，嘆大約穴29桑0劈元煙/船平米硬，降脾低到?jīng)r55證00店元世/腥平米籠。載項(xiàng)目徐的財(cái)石務(wù)成宇本可鳥以減愁少鑄1寶半，克減少美17急50牧萬元只，大孫約線15鍵3帆元狹/避平米副，罪成本煙削減攪的力騎度小因于價(jià)鄉(xiāng)格降美低的串力度顏（期29駱0獄元傾/殃平米蜻）外，項(xiàng)鋼目需右要減蹈少利墳潤睬14嬌0詢元防/迎平米標(biāo)。蠟我公胃司認(rèn)醫(yī)為沒名有必娘要減揭少孟14急0雞元各/捉平米籠的利均潤來膛達(dá)成旁1秩年內(nèi)花售罄催。魔（二吹）一爸搶而領(lǐng)空的課市場罷價(jià)格謝從南踢京市背場來徹看，臭南京烤目前胳以價(jià)粘格優(yōu)樹勢獲鳥取快露速消以化項(xiàng)碧目，息以蘇犁寧天請潤城并最為碎典型和，削其銷蹦售價(jià)葉格比嶼所在職區(qū)域鎮(zhèn)的市需場價(jià)離格低拴出近眉10扁%牛。蕩而位號于河罷西奧浴體片暴區(qū)的賽銀城柏西堤搖國際柜一度課以低債于市惑場平比均售粒價(jià)的土55前00類元么/辜平方籮米尺10插%脾的預(yù)多告價(jià)圈格即浸50蘿00趙元壤/綢平方伶米，謀贏得重了市鋼場的兩廣泛設(shè)關(guān)注投，雖營然該譯項(xiàng)目覆后來篩的實(shí)程際成兄交均漂價(jià)并魔不是字50眨00蘭元震/察平方率米，特但可碎以推匙斷這掉樣的勒價(jià)格飲對應(yīng)猾其項(xiàng)轉(zhuǎn)目產(chǎn)財(cái)品，膏是能狂獲得祥一搶詳而空圓的銷筆售效贊果的很。獨(dú)表：撕南京贈典型軟以低奶價(jià)銷遠(yuǎn)售的盡項(xiàng)目弦所屬軋板塊巨項(xiàng)目及名稱原成交織價(jià)格攜（元漢/沿平方野米）色所在暮區(qū)域須銷售晃均價(jià)洗（元牛/墨平方猛米）臉江北裝蘇寧舉天潤華城劇25蕩41假28泰00通河西弊奧體流片區(qū)狹銀城他西堤卡國際洞50臺00饒?jiān)獧?疫平方庫米（李預(yù)告潮價(jià)格門）陽55止00技本案鼠所在密片區(qū)環(huán)，目皮前的脾成交虹均價(jià)傅如下潑：精項(xiàng)目球名稱吉成交鋒面積謠（平弱方米壟）吵成交煎價(jià)格景（元畝/蝴平方滑米）喪弘燕薯名居戴55耍00羊49宿29國棲霞次天韻抗96俗63甘53撒84頂北城尿世家賓10標(biāo)49藏8脂51乘80握贊成脂湖畔逃居氏65孝14鹿3奴53程86而紅山盯韻致姨居左28壩89村9勁57鞠39炮東恒攀陽光衣嘉園塌62到21羅3齊54窩56鬧金基笨翠城賤56冠76喚8爬59匠60袍林景識瑞園昏80兆60陽56俱43端加權(quán)足平均喚價(jià)譜——艙55本66邁項(xiàng)目姑正常逐銷售成的價(jià)躍格為標(biāo)58竿00安元萍/全平米汪，娃周邊敞的均純價(jià)按抄照算其術(shù)平選均值惡計(jì)算陡為宰54誰60做，因楚此，抹按照斷一搶載而空引的輔10懼％計(jì)戴算，針因此詢，我圣們認(rèn)賓為：迷本案鏈一搶誘而空逮的市蹄場價(jià)信格在著52蝶20腿－截49鈔14諒元猜/起平方閃米左井右。涌以鹽49比00王元起怕售，牛50河50長元奇/刻平米步的均后價(jià)為戚好民，就筍可以躬一搶穿而空眾，已腹經(jīng)低躁于成使本。聯(lián)我公寸司認(rèn)障為沒菠有必赤要低執(zhí)于成忠本銷緩售。訪如果蜓進(jìn)一督步降今低成汗本，鬧項(xiàng)目撫的品云質(zhì)難決以保恰證，像不建務(wù)議成課本過艘低。趨二此、南符京挑胳高小主戶型促調(diào)研紫報(bào)告發(fā)板塊繁項(xiàng)目圖名稱耀占地獵面積之（萬青㎡）困總建壓面積威（萬鏈㎡）豐挑高較產(chǎn)品硬總建消（萬應(yīng)㎡）拿挑高余產(chǎn)品指建筑焦形態(tài)慌層高楚（米話）圖戶型捷面積兇（套班）熱開盤司時(shí)間轎成交婆均價(jià)芳（元庫/詳㎡）嘗項(xiàng)目蘆整體鉗成交剝價(jià)格脖（元筑/腳㎡）歌銷售取周期曾銷售竟率（微挑高衫產(chǎn)品血）哨江寧看5姓米桂空間括1.通5巡4逆2.別27濃小高甜層，芳11塞F聰/1武、推9F隸/1就5吃41良-4棒8勸㎡：弦34于套陵54縮-5仗9遷㎡：牛56惰套擔(dān)61警-6膽4派：慧13乓5吃套弟71冒-7夫4灣：漁14頭套頑10冷8窮：瞧1阻套像20夏06爹.6纖.1主7揭44驢15懷44御15酒11序天沒28癥％攜魔方勁4.矛8島5類12怪2.稈1電7F終/1店、更8F府/1卷4.似8隨主力襖：任33辮-5便5根㎡從20粗05繁.6逗.4含46盈06斑44逢49睜12探個(gè)月荒99牛％群西苑誤陽光禮翠庭艱1.舟3要3.匹36酬0.蠟48礙8F傘/1那4.智8闖44墻-4盤5胖㎡罪20寫05寺.1尾1.抱26朽40聾86毯34頑09每7做個(gè)月遞98竟％潔天元累吉第明27糖30蹄/該多層倆，傾3F囑5.巧1襯45觸-5臭0襲㎡得預(yù)計(jì)祖20倉06魂年下裹半年托開盤惡寧南榨瑞爾炕城市帖空間芹0.態(tài)7隙3曉1.惹6買23紡F俯/1走4.污98批42繭-5枝0威㎡刺預(yù)計(jì)估20維06怕年漢10派月上預(yù)計(jì)棄售價(jià)螺：哪72該00衰河西談潤花蝴園之4.崇7甘12芒4.妻6料18墊F懲/2偶，已揪推出深18漿F垮/1春4.倆95螞43廚-5踢8絹㎡儲20純06撓.6饒.1癥0書83頭00牲（精競裝修窄標(biāo)準(zhǔn)德10搜00珠-1連50蒸0倆）蟲60朵01形18發(fā)天耽66丸％莖新銳廈國際譜1.夢25夢7.筐3月2.蜘37孝29拉F駁/1喬5未50時(shí)-5吩9野㎡：肚21偉0拐套搖60撞-6紀(jì)9盆㎡：摟90翠套皂70與㎡：下90椅套孔20皆06恭.4窗.2灑8讓66領(lǐng)00跪59稱50垂2牢個(gè)月等78捆％連西城膊風(fēng)尚短0.除67骨1.棗34牽0.抗5劣12睬F糧/1鋪4.甘98蘿主力尤：叨51淡-6朽0這㎡疲20咳05董.1棵2.酷3參10傭85據(jù)4夜10膝06壺5稻（平和層成桶交均蔬價(jià)侄82仔96伙）政6乏個(gè)月棵79亮％跌城東懂御水席灣春16盲20墊0.針3磨多層碗5尤主力?。侯A(yù)49住-5雄7吉20境05敢.1剛0認(rèn)73葉99侄60尺01嗽8施個(gè)月屬10爽0掙％仰東郊堂小鎮(zhèn)升12肯7旨13哥0藏0.而58塵多層買4.餃95據(jù)35檔-4聲0米㎡繳千96沉％算59響-6遠(yuǎn)0陜㎡裹移4豐％召20承06領(lǐng).3要.1詠9糠41分33泡33襲55傲3添個(gè)月娘97驚.4哀％俊板塊僅項(xiàng)目疤名稱盯占地川面積焰（萬累㎡）嶼總建鄙面積厲（萬厲㎡）摘挑高繳產(chǎn)品孤總建求（萬滴㎡）加挑高雷產(chǎn)品霉建筑凍形態(tài)泊層高銅（米芽）批戶型鴉面積歷（套繪）黨開盤栗時(shí)間乖成交旱均價(jià)廣（元港/躍㎡）叢項(xiàng)目擱整體糊成交房價(jià)格像（元迅/亭㎡）肥銷售沈周期飯銷售搏率耗（挑筐高產(chǎn)多品）籠城中牽上鋒竿國際烤0.禁2挪1.病6遼0.暫54咱高層攪4.辯7政主力律：道37啞-6吳7竿㎡藝20雁05纏.1抖0.寫22甩11霞00幕0漂98習(xí)13姻8抱個(gè)月塌91弟％燭長發(fā)流中心半1.愚7斯12逃12辦高層耗4.尋8玻57泄㎡：田2領(lǐng)1%輪62盈-6筒7魂㎡：狀21訪%賄73省-7籮6潤㎡唇：扔41溫%陣10勇7殘㎡獅：倘1險(xiǎn)7跨%委20稈05粥.4式.1耳8金12籍15計(jì)6隸（其倘中住野宅閉12涌33誓7趨辦公鞏12會27集1輝）惠12草15馳6臟（其兆中住逢宅趟12警33末7叛辦公作12方27哲1盆）縱14遠(yuǎn)個(gè)月練70平％拴天空嘩之都叔0.信47遷5.荒4顯5.膏4墳高層關(guān)4.肆8些主力戚：脹37繭-7康0由㎡鼠二期望20居0摸6.斗06畫.0漁3構(gòu)13盟50牧0產(chǎn)13顆50唉0遼25瀉天腫60袋％掠城北搬方圓余城市理綠洲魔20臟26疤1.西8彩多層辜5絡(luò)主力袖：鞏79援--誤83擦㎡恥20鄉(xiāng)06慰.0厚4.負(fù)28懸63孔99懶49秩34集2恥個(gè)月仁75眉.5擇％積可以符看出編，挑醋高小超戶型癥在南閥京市致場屬緞?dòng)跁持讳N型唐產(chǎn)品奴。修案例癢分析枝：藏潤花滑園“廣喜躍裝”高斧層挑藍(lán)高小銷戶型狡介紹至：本幢累計(jì)成交狀況

開盤日期:2006-06-10

建筑結(jié)構(gòu):

鋼混販入網(wǎng)左總套赴數(shù)搭可售轉(zhuǎn)套數(shù)細(xì)認(rèn)購距套數(shù)淡成交便套數(shù)蠟銷售唱面積范均價(jià)蹤成交梯比例粱套循套閃套走套呼M漂2貞元趣/M口2票%今日即時(shí)交易狀況途今日銳認(rèn)購浩今日嘴成交睬套該套證08欄年?duì)?每月交取付的析高層揮，截趙至腫7涌月翠6升日已，成不交率攝73乞％禁（尚安不含刊大定圣小定徐）盞，銷浪售情攤況不盛錯(cuò)。蒜產(chǎn)品脾基本翅情況昂：錫1幸、驚進(jìn)深送9惠米憤，開當(dāng)間從本3.碰6率米吸到外4.銷5務(wù)米賽之間婚。念2瓣、她層高想4.是95掃米削。送3役、刪18異層的狐高層挺，平潤面圖保見下艷面。米4星、摔精裝抓修，獨(dú)價(jià)值述約通6床00泊元互/巷平米借，換別算毛歉坯約肆78撤00霉元叨/球平米泥，號悅稱裝惡修弄10吩00機(jī)元何/烘平米訪，毛神坯紛73蛾00遇元展/轉(zhuǎn)平米懸，其擋平層勁房屋洽售價(jià)賀60琴50漲元稿/母平米李。和釋我公耽司小邪高層逃58賭00晝元造/君平米現(xiàn)，挑暫高紅72腰00歌元抗/寇平米扒的估蘭價(jià)差范不多來。下三層、詢項(xiàng)目瘡成本式分析搖：洋（一不）單捉純物薦業(yè)形罪態(tài)的鵲成本特分析1．2．3．4．5．忠（二晉）混豎合物兄業(yè)的呀成本張分析館因?yàn)榘迦莘e嘉率相滲同、納不同度物業(yè)谷的樓灘面地強(qiáng)價(jià)和妻項(xiàng)目為公共印費(fèi)用博均相唇同。6．7．8．9．帽10底．件備注宏：末1頸．寶數(shù)據(jù)愁標(biāo)準(zhǔn)姥與比席例的什來源釘為南駕京市贊相關(guān)睡文件萬以及遣其他全公司供南京舊開發(fā)呈報(bào)表騾綜合涂而成袖。點(diǎn)2舅．斜各種菌物業(yè)斬的容寶積率僚為建黑筑設(shè)賺計(jì)師瞞提供促的通邪常經(jīng)補(bǔ)驗(yàn)值兩，可恢以通壓過不墾同的仔建筑盜設(shè)計(jì)底師進(jìn)都行驗(yàn)雜證。涼3脆．步土地炸交易歲契稅形4私％的白由來穗？不花可預(yù)仍見費(fèi)燃0.隔3植％的飯由來躍？管訂理費(fèi)禾1宋％的牙由來富？界土地毫交易唯契稅逝《江你蘇省忙實(shí)施購〈中傅華人內(nèi)民共同和國綢契稅騰暫行昂條例灶〉辦勿法》口已經(jīng)兵19紛98旅年素9是月欲25秧日策省人君民政臣府第就13兵次?？葎?wù)會華議審陰議通麥過，誼現(xiàn)予銅發(fā)布精施行臉。標(biāo)休代省揮長榮一九伴九八刷年十種一月寸二十挑日購癢江蘇常省實(shí)慶施《水中華斜人民洋共和軌國契蛇稅暫豆行條取例》映辦法添第五低條扭契稅幅稅率鵲為評4%紡。瞞曉第六時(shí)條誦契稅瓣的計(jì)纖稅依偽據(jù)：犯（一企）國下有土幫地使差用權(quán)慨出讓廁、土鹿地使兩用權(quán)太出售簽、房貫屋買汪賣，鐘為成伸交價(jià)兆格，清即土古地、捉房屋娘權(quán)屬地轉(zhuǎn)移質(zhì)合同調(diào)按照概規(guī)定谷確定屠的價(jià)壓格，腔包括謀承受泡者應(yīng)過交付故的貨檢幣、醒實(shí)物圈、無首形資撤產(chǎn)或苗者其礙他經(jīng)悲濟(jì)利盤益；碌第八效條觸契稅被應(yīng)納共稅額鳳，依拾照本葡辦法具第五浙條規(guī)繡定的甚稅率濾和第列六條鵝規(guī)定桶的計(jì)橡稅依趨據(jù)計(jì)昏算征腦收。扒應(yīng)納喚稅額跨計(jì)算磁公式險(xiǎn)：絡(luò)構(gòu)應(yīng)納裹稅額毛＝計(jì)閣稅依飼據(jù)婆×開稅率探不可把預(yù)見谷費(fèi)敬0.配3晶％的均由來倉？疏按照臉20候0初萬進(jìn)蹦行計(jì)嘴算，賭每年由10熱0翼萬左多右，妖換算捕到容俗積率音1.恐7削的建黎筑面冷積，儉約為蒙售價(jià)焰58杏00究元品/習(xí)平米旬的閃0.撈3%伯，掀該費(fèi)檢用主風(fēng)要為箱灰色扶支出付，因迎為房站地產(chǎn)恐涉及植的政燃府部盒門很蜜多，廳用于勸請客鄉(xiāng)辦事顯公關(guān)晉打點(diǎn)世以及掙房屋限額外熊的折胃扣支睬出等溜需要聲。屑管理米費(fèi)支1陰％的靈由來罰？君屬于損開發(fā)耳商存妙在運(yùn)仆營的架人力頃資源沈費(fèi)用姻，開督發(fā)公吊司的蜜人員何工資葵四金釋以及演獎(jiǎng)金義，約彈2茫年膨70悠0扶萬。蹦換算旦到容此積率屋1膀.7竹的建港筑面螺積，線約為軋售價(jià)回58逆00咳元油/緊平米準(zhǔn)的鞠1%須。韻四過、不殼同物悔業(yè)形奸態(tài)的牲比例勿分析傲（一巡）單均一物廁業(yè)形而態(tài)分搭析：盯物業(yè)成形態(tài)饅容積醋率驗(yàn)用地固比例窯建設(shè)遭用地推面積無建筑昂面積是稅前章利潤駛利潤煉總額壺單位萍土地充面積微利潤拼方案榜一纏全部揭聯(lián)排望0.涌7書10獵0%倍67座44惠2.篩9蠢47好21板0.伙03屬-2碰69見4.螺32筆賤-1援27啄19鳳.8螞7碼-1浩88撐6.召02窮跟方案擋二牧全部分多層減花園廈洋房范1農(nóng)10補(bǔ)0%厭67雹44筍2.脂9刻67墓44商2.矛9早-1滾40牌3.炮90免幻-9享46毒8.減32猴孕-1債40掙3.雜90達(dá)擋方案任三淋全部尋多層唉1.佩2腦10朱0%否67謙44菊2.忘9唇80酸93氧1.嚴(yán)48窗-9解23途.4中0勾-7譯47政3.滋24房導(dǎo)-1附10酒8.評08訂淡方案鞏四著全部蛇挑高信小高廣層攀1.蠟37量10咬0%違67活44滿2.幼9星92痛39盾6.根77尿3險(xiǎn)65襖8.立72盼干60抱86票.3揉5納90拐2.菌44糧拌方案皇五外全部捕小高四層脫1.卻7克10溪0%犯67尖44片2.課9嚷11材46張52庭.9斜3冰31輕6.孩16耐訪36壺24叢.9湖0職53念7.幅48勵(lì)夫結(jié)論交1丹：純南粹蓋單聯(lián)排允，或鑄者多曠層花籮園洋欺房，呢或者羽多層離，因挖為地捉價(jià)太債貴，賤因此仿，無忌法盈不利。多結(jié)論瓦2區(qū)：純裹粹小舉高層聯(lián)或者匯5量米破挑高攜小高撒層，讓作滿秤容積辨率，望因?yàn)樘茦敲媸业貎r(jià)哀被降鍛低，螺因此塞，可鞭以盈鐮利。香具體抱盈利裕，取超決于芽成本煌與售堤價(jià)。旦結(jié)論牢3部：土享地效卡益最機(jī)好的磁是全巖部挑躬高小湯戶型望?；冢ǘ簦┗焐n合物文業(yè)形營態(tài)分殘析煩方案故一侄部分譯聯(lián)排泳0.緣7晨0%偽0拆0極17凳27褲.7居0蘭0.冰00全飽#D忌IV覆/0執(zhí)!似部分傅多層靠花園面洋房蛛1丟12改%格80容93獄.1健48鬧80碑93答.1懂48舞83獵4.順40熊崖67概5.芬29過周83縣4.糧40寇廳部分添小高盡層單1.震8漠88臥%捆59厭34焰9.科75透2害10涉68電29禿.5退54知28樸2.愚68慌飾30罷19極.8搭8鴨50似8.危83撲岔1.末70串4嗓67墨44截2.賀9模11脆49問22累.7罰02販32出1.辟54吧蟲36暖95貨.1乒7夫54慕7.勻90擾夫方案孕二脈部分始聯(lián)排驕0.肅7柜9%圍60尸69癢.8殺61訴42座48子.9楚02趨7浮17橫27全.7歡0蓬73圣4.拒08園萌12豆09來.3考9階部分肥多層馬花園靈洋房帆1郵0%政0愈0吸83刊4.稈40爛閉0.要00隔侵#D廁IV宵/0麗!熱部分率小高畢層父1.嫩8伸91包%朋61捕37辟3.濱03葬9甜11霧04羞71垃.4閉7筆28倚2.乏68拿濕31越22婆.8哲3棵50銹8.喉83汁防1.嗓70車1櫻67甩44竟2.葛9愈11犯47賣20占.3假73稿33壁6.惱20覽羽38臘56鑼.9澡1秧57特1.戰(zhàn)88礎(chǔ)鼠方案彩三鞭部分珠聯(lián)排訊0.鵝7蜜5%睛33翻72荒.1譯45蘆23指60氧.5和01太5悶17準(zhǔn)27吊.7菠0貝40嚇7.象82蕉抖12魂09鏈.3琴9絡(luò)部分諷多層圓花園雕洋房含1格5%靠33爛72緩.1勾45蛙33鄭72遵.1截45瞎83祥4.胃40毒顧28幫1.使37夏幸83港4.拾40胞獸部分嚼小高請層芹1.爛8兵90丈%駁60蛛69疏8.坦61偶聾10頓92勇57棉.5隱0錦28調(diào)2.更68麻牧30誰88宋.5歲1惠50蟻8.址83銳滲1.匆70念5斗67裳44譜2.豬9患11嫁49減90露.1禮45難32唇8.品52捷答37鎖77陣.7明1遠(yuǎn)56期0.新13富拾方案伙四啦部分饒聯(lián)排份0.龍7視0%雄0葡0勾17悼27竭.7腐0榆0.傅00獲于#D聾IV鑰/0追!諒部分好多層蝴花園披洋房雪1鞭5%朗33泊72敵.1凡45惱33者72拜.1撕45斬83油4.修40班糾28奉1.惰37止竄83襖4.滲40裹嫩部分所挑高聯(lián)小高徐層虜1.紡37揉13盡%謠87縣67約.5鑼77斧12鍋01剛1.號58萬05姐13指09繁.1發(fā)2標(biāo)15揀72尸.4怨6控17獻(xiàn)93南.5丟0茶部分不小高扶層幕1.擴(kuò)8求82垂%評55套30些3.耍18桿統(tǒng)99告54鳴5.涌72誤逃28控2.槽68賣包28嬸13傅.9庸8書50續(xù)8.出83治慈1.休70鈔41亦67懇44生2.茄9榜11犁49曲29偷.4輩46夜40綿6.榴15換浴46攜67錫.8回1盾69稀2.觸11示產(chǎn)方案多五扶部分星聯(lián)排專0.菊7拼0%利0哄0梅17尋27雕.7兆0瞧0.柿00稿陣#D裙IV厘/0問!儲部分鮮多層揭花園麗洋房火1凱0%蕉0灑0顧83籍4.讓40秀伏0.變00歐冬#D糊IV異/0障!括部分柳挑高爽小高梳層漂1.沾37盛23栽%晃15嘗51碌1.肅86宅7吩21沫25希1.透25氏78龍13撥09傳.1浸2傘27釣82霸.0暮5喉17局93絮.5貪0抄部分雅小高險(xiǎn)層吊1.嶺8葛77順%請51峽93錫1.閥03幸郊93衰47肥5.永86績密28共2.餡68襖插26稍42恨.3浸9業(yè)50柿8.椒83臭停1.娃70兩11業(yè)67零44脹2.盲9缸11糾47溜27麗.1秀17劇47期2.腳81帥奉54諸86擱80猛4.乘30鋪討1邪．容斑積率膀降低通以后座，每秩個(gè)建畜筑平任方的征地價(jià)縱成本旱迅速版上升佛，會琴吃掉坡利潤沃。本串項(xiàng)目揀，樓甜面地姜價(jià)的烈土地炎成本吧和容數(shù)積率倉的關(guān)多聯(lián)特矛別敏愧感。依2旁．容摸積率饞達(dá)到顛1.述7塊，作唉滿之移后，厚經(jīng)濟(jì)壟效益絮普遍雕會較純好。伐3秤．容臘積率粱達(dá)到省1.庸7攻，作鈔滿之佛后，鈔能夠摩作挑例高小津高層追，多那層花秤園洋虎房、遲然后耗考慮慢聯(lián)排刻洋房疊，經(jīng)揮濟(jì)效垮益可羨以達(dá)創(chuàng)到最炊佳。小4熟．挑培高小立高層疤出利瑞潤，攀小高誤層出怪面積物后基晚數(shù)大杠也能表出利拜潤，粥單純殘從利撫潤考坐慮，亮挑高送小高哪層比含例可日以更片大。嫂5落．項(xiàng)止目追傘求成趴本取類勝，丙由于牢地價(jià)籮原因用，利饞潤非傅常有補(bǔ)限，殿同時(shí)典，對滲于形渡象也筍十分籮不利盛，不課建議延采用傳成本哥取勝喪法，酸6搭．項(xiàng)突目全訓(xùn)部作詠挑高漫小高吐層，你產(chǎn)品去過于果單一引，雖仔然利顛潤高縫，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右，牽這點(diǎn)墾和新辛政前久其實(shí)蔑是一瓦樣的羊，沒瘦有新蛙政的督時(shí)候孔，黑毒墨營斃區(qū)域歌也是谷基本持上這歐樣的長比例防，有輸些項(xiàng)續(xù)目，招比例謊更高句。拜結(jié)論巴：但新政姿前后劣，旅為規(guī)膊避開行發(fā)風(fēng)艦險(xiǎn)，渡黑墨除營區(qū)鏟域的議戶型柄供應(yīng)蜂比例嘆不會長有原醬則上樹的變柱化，忘基本啞維持瀉原樣傭。萬需求汁量：線如上胞述所躺說的鎖67獵－廊11冬7青平米刮居多競?；膶τ诹?xí)我們陰項(xiàng)目網(wǎng)的啟涌示：戰(zhàn)尊重妨市場士的實(shí)懂際需暮求，孩不受脹到市港場供且應(yīng)表球象的浮干擾繁，遵占從誰有需求端大，訪就生禽產(chǎn)誰樸的原顯則。潤按照威新政逐前的波配比誕標(biāo)準(zhǔn)慈實(shí)施潤，同誕時(shí)，寬把舍45班％睡套數(shù)合比例打的救平層尸的爺90胃平米吊戶型陜，改掉成平韻層與冶挑高鴨相結(jié)香合的左標(biāo)準(zhǔn)暢，以附獲取暑更大嚇的利代潤效。度2莖、擇新政巖前往戶型豬比例粥：布在未致受到成新政精影響免的階濫段，命我公璃司在教5消月耀23嬸日野提出胃的戶效型比想例如溉下：仔主要拋是由舉于噴2榜房和踢小伐3疤房（簽2臨＋柔1扶）的迫產(chǎn)品零更加墨容易裙銷售浩，符妙合市百場的躍客觀偶需求字以及萍黑墨匹營區(qū)脈域的擾自身才條件屆和市濫場對娛于黑付墨營材區(qū)域妙的感嚴(yán)知情交況（描不是窗大戶邊型高超端人梳群喜溉好的來行政御區(qū)域巾，比叮如鼓涉樓、柿白下燒區(qū)、憑玄武峽區(qū)等累）中戶型擦配比凱及面港積控啄制：陰戶型內(nèi)類型竭面積鳳范圍將(m鉆2遼)僚配比啊(%置)樂平面丈布局粘形式盜2鳥房肅2酷廳慢1企衛(wèi)嗓2放陽臺捉≤彼90星4狂5旋平層換張踐蠶緒樓液害擁務(wù)聰木襖深貍巡給皇曬頌胃伙吊駛抱煤≤導(dǎo)10埋0越25浪平層挎3減房侵2脖廳葛2在衛(wèi)寒2般陽臺淺≤奶12帶5較20惰平層似3柳＋戀1戒房鍵2垂廳拼3譯衛(wèi)趨2秘陽臺悲（其荷中＋福1廊房與輛主臥駛連通謹(jǐn)，是索主人屢書房戀、化隨妝間籃、更造衣室叛或與摘廚房認(rèn)相通準(zhǔn)，為歲傭人府房另版加小諷型衛(wèi)濃生間陵）斑≤揚(yáng)13夠5防8.采5遺平層音頂層武一梯銅一戶眠帶大臣露臺婆房型摸20鼠0碌~懂25蜓0晨8堵套以神內(nèi)蒙平層足3粉、橡新政橋后：殖所有俱面積陷均為甩銷售肆面積縱，均假為建籍筑設(shè)威計(jì)師厘需要絞控制樸的面疤積上膠限，環(huán)不得鳳超過劣。伴方案徑一：丸小高外層戶哄型配缸比及甜面積初控制兇：他戶型膏類型匙面積外范圍圓(m恥2淘)腹套數(shù)睜配比各(%鄰)級我公甲司原胖來新歷政前程推薦網(wǎng)面積碌我公妖司原啊來新瞞政前留推薦懸配比顏平面瓜布局胃形式切A晶：附2謊房震2容廳匹1雖衛(wèi)耽2擇陽臺雁地博疾罰鄰塊爹私慚乏富烘鎖固寨贏乖屆千孤蒸爪輔烈鑄刃衡盒方戶型蓄設(shè)計(jì)罪為具清備特墻大陽敲臺或奶者入刻戶花雙園的畏組合村，逃面積郊小于漆90化平米當(dāng)。拋≤肥90辛A厲：酸45裹%暴坦B慚：短35企%倉（實(shí)與際為辟95番－命10陷5脫但是吵，設(shè)渠計(jì)中鋸的銷躍售面哈積依薯然為罰90熟）慨≤圣90深4蝕5幟平層拋3維房發(fā)2福廳金2家衛(wèi)續(xù)2壩陽臺祥10玉6柳－備12屯0驢10誼10翼6三－乓12葉5黨20廉平層因3謝＋嫂1孕房起2合廳細(xì)3壩衛(wèi)閱2云陽臺耽（其故中＋淡1瘡房與蹤主臥義連通屋，是啟主人柔書房活、化指妝間隸、更活衣室后或與雅廚房叢相通有，為膊傭人板房另捧加小復(fù)型衛(wèi)寄生間撈）輛12似1乞－兼13臨5州8.栽5賺12芽6堅(jiān)－揚(yáng)13胸5抖8.資5董平層目頂層鏟一梯籃一戶巷帶大想露臺施房型岡18省0負(fù)~皮22吊0艘8修套以吉內(nèi)卵20黃0拔~通25閣0既8舅套以默內(nèi)樸平層勝90濁以下竄戶型絕的套駕數(shù)比槽例達(dá)曉到掘70級％，曠是不販能滿黃足新商政的搬面積葵要求順70宮％的林，所榮以，飽我公巨司在三新政我后把遷95逃－扒10再5護(hù)比例巾段的體戶型倒增加拖到堤35跨％。犬多層?；▓@禾洋房犁的戶著型配裕比及塵面積掌控制帳：指戶型登類型虜面積找范圍倦(m微2援)警配比下(%包)距平面拳布局浩形式諸樓層探A揮：袖2夢房滑2測廳頂1去衛(wèi)再2齡陽臺蚊≤讀90泰10纏平層李5逢噴蛾字枕玉醒陵續(xù)婆座礙拴烤馬聲兄嚼問駝移賢海紀(jì)絨拼凡箏擔(dān)謙戶型芒設(shè)計(jì)屯為具委備特艇大陽溪臺或送者入安戶花賽園的澆組合暈，廊面積顛小于騰90噸平米制。勢≤亡90價(jià)但是娛，設(shè)歪計(jì)中姥的銷惠售面歐積依褲然為拖90槳。套10恒平層兵4迫3帳房逃2膛廳搖2洽衛(wèi)話2尾陽臺彼≤享11很5由30瓶平層遍3盛3嬸＋察1連房奧2席廳爬3懷衛(wèi)誓2莖陽臺賠（其旅中＋陵1寶房與志主臥竹連通昨，是軍主人激書房叢、化極妝間蜂、更呈衣室難或與說廚房永相通輛，為停傭人蒜房另坡加小稈型衛(wèi)訓(xùn)生間撞）尚≤賄13凳0附30溫平層康2店4優(yōu)房角2四廳稱2鵲衛(wèi)齡2安陽臺架2堡花園把≤酸14奉5蓬10克平層企1康4驅(qū)房完2打廳刺2撈衛(wèi)怪2貝陽臺阿2陳露臺翁13鐘5憂－亦14響5毀10涼平層墓6法＋詢1砍方案會二：默將多播層退爬層花窗園洋浩房變村成挑徑高小活高層裁戶型哈類型墳面積衛(wèi)范圍猴(m偶2撒)堅(jiān)套數(shù)源套數(shù)符配比拐(%敘)揉總面豎積岔總面風(fēng)積比忌例昨平面舟布局話形式絕挑高濾小高矩層壓56鞏平米壁38纏0畝29妹．越2展％委21胡25鑄2昂18洪.5接%陡5配米現(xiàn)挑高餅2躍房桂2刃廳螺1棉衛(wèi)魯2扣陽臺挨≤燈90護(hù)40債0鮮31財(cái)％運(yùn)36桂00乖0哥31番%榴平層剩宇貼皆她墾寧哲發(fā)袖具筆羨震菜揪禾鳥指摧仍歸啞退少限鈴成戶型寫設(shè)計(jì)慧為具啦備特肯大陽捏臺或亮者入陵戶花象園的洋組合拍，汁面積工小于差90眉平米憶。氣≤第90衰（背實(shí)際雀相當(dāng)撿于癥95飾－案10簡5憐）匆但是弊，設(shè)呼計(jì)中穗的銷妥售面燦積依幻然為班90笨。薦26擦2報(bào)20喬％植23外51傳4忌小于左90仆平米套的總沸面積籍達(dá)到胳了沿70責(zé)％撤20聚．窄5吊％層平層打3胖房櫻2蹤廳著2儲衛(wèi)培2衰陽臺踩12掛0淡96僻7赴．狡4折％兩11型47貓0賞10惱％脹平層竹3側(cè)＋陜1累房埋2訓(xùn)廳曬3申衛(wèi)訪2吼陽臺陵（其劈中＋聽1刪房與團(tuán)主臥防連通洋，是松主人琴書房到、化喊妝間顛、更擠衣室攔或與吉廚房激相通臂，為美傭人執(zhí)房另頌加小償型衛(wèi)與生間隊(duì)）撿13境6務(wù)15域6滑12予％由21跡22降0呆18尿．腦5抹％梨平層飾頂層牛一梯滾一戶飼帶大婦露臺他房型輕18苗0付~死22疫0紹8泳0鍵．穩(wěn)6仇％濾16潑00攪1愁．堡5左％田平層醫(yī)合計(jì)凱13映02舟10禍0您％橡11化50海56逃10制0鞋％為方案版二增影加小且高層夾的原傳