房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析第六講市場法

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析第六講市場法把握建立價(jià)格可比根底，交易狀況修正，交易日期調(diào)整，房地產(chǎn)狀況調(diào)整和求取比準(zhǔn)價(jià)格。

三、內(nèi)容講解：

4．1市場法的根本原理

4．1．1市場法的概念

市場法又稱市場比擬法、比擬法，是將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)展比擬，對這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格為導(dǎo)向求取估價(jià)對象的價(jià)值。

4．1．2市場法的理論依據(jù)

市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。正是由于在房地產(chǎn)價(jià)格形成中有替代原理的作用，所以，估價(jià)對象的未知價(jià)格可以通過類似房地產(chǎn)的已知成交價(jià)格來求取。固然，由于在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中交易者的心態(tài)、偏好、對市場的了解程度、討價(jià)還價(jià)力量等的不同，詳細(xì)一宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格可能會偏離其正常市場價(jià)格。但是，只要有足夠多的交易實(shí)例，其成交價(jià)格的綜合結(jié)果可以作為正常市場價(jià)格的指標(biāo)。

4．1．3市場法適用的對象和條件

市場法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、一般商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。不適用情形有二、一是對那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特別工業(yè)廠房、學(xué)校、古建筑、教堂、寺廟、紀(jì)念館等，則難以采納市場法估價(jià)。二是在房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠或者房地產(chǎn)交易較少發(fā)生的地區(qū)，就難以采納市場法估價(jià)。

市場法適用的條件一是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。二是假如估價(jià)人員不具有專業(yè)學(xué)問、豐富的閱歷，對估價(jià)對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)市場行情和交易習(xí)慣等不夠熟識，則很難運(yùn)用市場法得出正確的估價(jià)結(jié)果。

4．1．4市場法的操作步驟

運(yùn)用市場法估價(jià)一般分為以下7個(gè)步驟進(jìn)展：①搜集交易實(shí)例；②選取可比實(shí)例；③建立價(jià)格可比根底；④進(jìn)展交易狀況修正；⑤進(jìn)展交易日期調(diào)整；⑥進(jìn)展房地產(chǎn)狀況調(diào)整；⑦求取比準(zhǔn)價(jià)格。

4.2搜集交易實(shí)例

4．2．1搜集大量交易實(shí)例的必要性

運(yùn)用市場法估價(jià)，首先需要擁有大量真實(shí)的交易實(shí)例(一些不能反映市場真實(shí)價(jià)格行情的報(bào)價(jià)、標(biāo)價(jià)是無效的)。只有擁有了大量真實(shí)的交易實(shí)例，才能把握正常的市場價(jià)格行情，才能評估出客觀合理的價(jià)格或價(jià)值。所以，首先應(yīng)盡可能地搜集較多且真實(shí)的交易實(shí)例。

4．2．2搜集交易實(shí)例的途徑

搜集交易實(shí)例的途徑主要有以下幾個(gè)：

(1)查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料。

(2)向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰、促使交易協(xié)議達(dá)成的經(jīng)紀(jì)人、律師、財(cái)務(wù)人員、銀行有關(guān)人員等了解其知曉的房地產(chǎn)成交價(jià)格資料和有關(guān)交易狀況。

(3)與房地產(chǎn)出售者，如業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等洽談，獲得其房地產(chǎn)的要價(jià)資料。

(4)查閱報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)資源上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、信息等資料。

(5)參與房地產(chǎn)交易展現(xiàn)會，了解房地產(chǎn)價(jià)格行情，搜集有關(guān)信息，索取有關(guān)資料。

(6)同行之間相互供應(yīng)。估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)人員可以商定相互交換所搜集的交易實(shí)例及經(jīng)手的估價(jià)案例資料。

4．2．3搜集內(nèi)容的完整性和真實(shí)性

搜集內(nèi)容完整、真實(shí)的交易實(shí)例，是提高估價(jià)精度的一個(gè)根本保證。在搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)盡可能搜集較多的內(nèi)容，一般應(yīng)包括：①交易雙方的根本狀況和交易目的；②交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況，如坐落、用途、土地狀況、建筑物狀況、四周環(huán)境、景觀等；③成交日期；④成交價(jià)格；⑤付款方式；⑥交易狀況，如交易稅費(fèi)～負(fù)擔(dān)方式，有無隱價(jià)瞞價(jià)、急賣急買、人為哄抬、親友間的交易等特別交易狀況。

4．2．4建立交易實(shí)例庫

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)交易實(shí)例庫。建立交易實(shí)例庫不僅是運(yùn)用市場法