房地產(chǎn)項目成本管理措施

房地產(chǎn)項目成本管理措施：房地產(chǎn)工程；本錢治理

本錢治理是指企業(yè)通過實行肯定的手段和方式對自身本錢支出工程進展有目的性的治理和掌握。本錢治理不僅會給企業(yè)經(jīng)營帶來更多的利潤，同時還有助于提升企業(yè)的競爭優(yōu)勢，通過讓利消費者而取得持續(xù)安康進展的重要保障。工程本錢治理是指，在確保工程工程速度、質(zhì)量等要求的條件下，通過實行指導(dǎo)、掌握、監(jiān)視、調(diào)整等措施對影響建立工程本錢因素進展標(biāo)準(zhǔn)治理，進而嚴(yán)格掌握工程施工過程中所產(chǎn)生的人力、物力和財力等一切損耗。工程本錢治理可以最大限度降低施工本錢費用，實現(xiàn)降低工程本錢、提高經(jīng)濟效益的目標(biāo)，最終推動企業(yè)實現(xiàn)持續(xù)、快速、安康進展。在房地產(chǎn)工程治理中，本錢治理工作是核心構(gòu)成，對整個工程的收益而言具有重要影響作用。一來，開展工程本錢治理工作有利于節(jié)省工程本錢開支，增加盈利。工程本錢治理的直接目的是為了標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)工程資金的流淌與使用，進而節(jié)省本錢支出，增加收益。二來，開展工程本錢治理工作有利于提高企業(yè)市場競爭力，建立本錢優(yōu)勢。最終，開展工程本錢治理有利于企業(yè)提高安康進展水平。工程本錢治理是企業(yè)工程日常治理的核心，對促進各項工程治理工作標(biāo)準(zhǔn)運行，提升治理效率具有肯定樂觀意義。本文結(jié)合房地產(chǎn)工程實際，從該工程本錢治理現(xiàn)狀動身，認真探討和討論了工程本錢治理中存在的典型問題，進而深入挖掘出工程本錢治理問題的緣由所在，最終以房地產(chǎn)工程本錢治理相關(guān)理論概念為根底，結(jié)合問題及緣由，提出針對性的解決對策。對于完善房地產(chǎn)工程本錢治理制度、提高工程本錢治理水平、推動企業(yè)持續(xù)安康進展具有重要的現(xiàn)實指導(dǎo)意義。

一、房地產(chǎn)工程本錢內(nèi)容構(gòu)成

詳細可包含以下局部：（1）在建立實施前取得土地使用權(quán)而發(fā)生的各種費用；（2）前期工程費；（3）主體建立安裝工程費；（4）根底設(shè)施建立費；（5）公共配套設(shè)施費；（6）工程開發(fā)間接費。除了以上直接計入開發(fā)本錢的費用外，還有房地產(chǎn)工程治理費用與銷售費用，這一本錢在整個治理本錢中所占比例較小。

二、房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢治理措施分析

（一）拿地階段

在拿地階段，牽涉到地理位置、土地價格以及購置時機等諸多要素。對企業(yè)來說，首要的就是深入調(diào)研市場進展?fàn)顩r與將來時期的走向，繼而對該地段在成交之后的進展前景、可獵取的利潤進展預(yù)估。針對可供選擇的相關(guān)土地實行可行性的評價與分析，根據(jù)產(chǎn)品所屬類別以及綜合性剖析，對土地進展分門別類，確立其所屬的檔次。針對所屬檔次最高的土地產(chǎn)品，可實行本錢預(yù)估、測算等方式，對其加以具體評估，從而確立這些土地與自身推出的工程概念之間是否相互適應(yīng)，是否可以為自身獵取精確性、穩(wěn)定性較強的市場目標(biāo)。借助多方面的途徑與渠道，對土地區(qū)間當(dāng)中，自身需求的產(chǎn)品所需的本錢、售價范圍、獵取的利潤等諸多財務(wù)信息、非財務(wù)信息進展精準(zhǔn)獵取。

（二）設(shè)計階段

在該階段，通常以以下方式來加強本錢治理水平。（1）對設(shè)計所需的預(yù)算上限進展確立，包括施工材料的采納、設(shè)備的選擇等，盡可能要經(jīng)濟實惠，盡可能躲避有著大量運輸本錢、各類修理本錢的零件的使用，而采納系列型、標(biāo)準(zhǔn)化的各類零件，便于這些零件之間有著較強的互換性，以此最大化削減這方面的投入本錢。（2）對施工圖紙要進展嚴(yán)格審核，從建筑工程的各方面閱歷來看，可通過除了設(shè)計單位之外的其他專業(yè)人員來給圖紙把關(guān)，加以審核，如此一來，便于最大化減小方案設(shè)計層面的缺乏、圖紙表述消失偏差所帶來的經(jīng)濟本錢的損失。并且還能確保該工程的高質(zhì)量水平，便于后期施工環(huán)節(jié)的綻開，從而對施工環(huán)節(jié)的各項本錢進展更好的管控。

（三）招標(biāo)發(fā)包階段

在該階段中，首要的就是注意招標(biāo)文件的高水平與高質(zhì)量性，以此查找與工程需求相符、牢靠性較強的承包商。其中，企業(yè)需對相關(guān)招標(biāo)工程進展全方位把握，假如是常規(guī)性工程，也就是不管規(guī)格、質(zhì)量還是技術(shù)，其工程物資均較為常規(guī)性與統(tǒng)一性的工程，通常使用最低價的方式進展中標(biāo)；如果工程的專業(yè)性較強，那么需尋求第三方專業(yè)人士的幫助，實行性價比法、綜合分析法等方式，對規(guī)模、價格、性能以及所需技術(shù)等各項指標(biāo)加以比照，以此確定中標(biāo)方式，讓價格和質(zhì)量兩者之間實現(xiàn)均衡性。

（四）施工階段

主要從以下幾個方面：（1）對施工單位的各項設(shè)計環(huán)節(jié)進展嚴(yán)格審查，如施工條件、方案以及進度規(guī)劃等。假如有必要，可對這些環(huán)節(jié)加以改良，便于投資、工期以及質(zhì)量這幾項要素到達良性循環(huán)與平衡。（2）處理好工程變更及現(xiàn)場簽證，對于工程變更，企業(yè)需實行必要性分析的方式加以探究，之后，全部更改需求，均要發(fā)包方監(jiān)管環(huán)節(jié)的總工程師進展同意后再實施；而后，如果設(shè)計層面的更轉(zhuǎn)變動較大，則要再度提交給審批部門予以審核。（3）重視反索賠環(huán)節(jié)的相關(guān)事宜，早在施工合同的簽訂環(huán)節(jié)，便要對各類與索賠有關(guān)的證據(jù)材料進展整理與搜集，注意反索賠的重要性。

（五）結(jié)算階段

在該階段，審查是其最重要的任務(wù)，詳細包含結(jié)算資料完整與否，定額單價科學(xué)與否，總體工程量精確與否，各項費用本錢是否精準(zhǔn)等。在審核時，各方面的要求特別嚴(yán)謹，不管是圖紙，還是合同內(nèi)容，還是諸多動態(tài)化的資料，均要一一核準(zhǔn)。依據(jù)圖紙以及合同內(nèi)容作為評判標(biāo)準(zhǔn)，以此確定工程的完成度，查看材料價格、相關(guān)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)之間是否相符?？傮w來說，工程量的相關(guān)審核最為重要，為此，必需對此實行屢次審核與校對，防止對局部隱藏性較強的環(huán)節(jié)消失遺漏的狀況。

三、結(jié)尾

對于房地產(chǎn)開發(fā)工程來說，其各方面流程具有較強的簡單性，因此在本錢治理方面必需加強治理力度，做到有條不紊。唯有對工程的全部環(huán)節(jié)加強本錢層面的掌握力度，確保不同階段與環(huán)節(jié)中本錢使用的科學(xué)性，才便于確保企業(yè)獵